Entwurf

 

Bebauungsplan Nr. 615

Biebernsee Nord“

 

Begründung

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Stand: 15.02.2006


 

Bebauungsplan Nr. 615 „Biebernsee Nord“

 

 

 

Gliederung

 

 

 

1.            Planungsanlass und räumlicher Geltungsbereich

 

2.         Planungsrechtliche Vorgaben und sonstige Planungsbindungen

2.1          Regionalplan

2.2          Landschaftsrahmenplan

2.3          Flächennutzungsplan

2.4          Landschaftsplan

2.5          Bebauungsplan / Satzung der Stadt Offenbach über die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles

2.6          Schutzgebiete nach Naturschutzrecht und Denkmalschutzrecht

 

3.         Bestandsbeschreibung

3.1       Lage des Plangebietes und Landschaftsbild

3.2        Geologie und Böden

3.3        Wasserhaushalt

3.4        Altlasten

3.5        Pflanzen- und Tierwelt

3.6        Klima

3.7          Vorhandene Erschließungsanlagen und bauliche Nutzung

 

4.         Erläuterung der städtebaulichen Konzeption

4.1       Reiterhof mit zugehörigen Freiflächen

4.2          Verkehrliche Erschließung

4.3          Freiraumstruktur

 

5.         Naturschutzrechtliche Belange

5.1          Landschaftsplanerisches Gutachten

5.2          Eingriffs-/ Ausgleichsbetrachtung zum Bebauungsplan

 


6.         Ver- und Entsorgung / wasserwirtschaftliche Belange

 

7.         Begründung der Festsetzungen

7.1       Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

7.2        Stellplätze und Garagen

7.3          Verkehrsflächen

7.4          Grünflächen

7.5          Flächen für die Landwirtschaft

7.6        Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

7.7        Anpflanzung und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

 

8.            Planungsdaten

 

9.         Bodenordnung und Kosten

 

 


1.         Planungsanlass und räumlicher Geltungsbereich

 

Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist die bauliche Entwicklung im Bereich des „Goldockerhofes“, der sich in den zurück liegenden Jahren immer mehr von einer Pferdepension im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebs als privilegierte Nutzung im Außenbereich gemäß § 35 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) hin zu einem gewerblichen Reiterhof entwickelt hat. Die von den Betreibern angestrebte weitere Entwicklung des Reiterhofes ist nicht mehr mit einer landwirtschaftlichen Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB in Einklang zu bringen. Es besteht das Bedürfnis nach einer planerischen Steuerung der weiteren Entwicklung in Form einer verbindlichen Bauleitplanung, in der die unterschiedlichen Nutzungsansprüche an das im Außenbereich gelegene Plangebiet nördlich des Stadtteils Biebernsee miteinander abgewogen werden.

 

Mit dem Bebauungsplan Nr. 615 „Biebernsee Nord“ sollen die planungsrechtlichen Grundlagen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Plangebietes geschaffen werden.

 

Gegenüber dem Vorentwurfsstand des vorliegenden Bebauungsplanes wurde der räumliche Geltungsbereich durch Herausnahme der östlich gelegenen Teilflächen verkleinert. Dies erfolgte, nachdem mit den entsprechenden Grundstückseigentümern im Rahmen dieses Verfahrens keine Einigung über die bauliche Umstrukturierung des Gebietes erzielt werden konnte. Somit sind die betreffenden Grundstücke nach wie vor als im bauplanungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB liegend zu beurteilen.

 

Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst nunmehr die Flurstücke Gemarkung Rumpenheim, Flur 11, Nrn. 29/1, 30/1, 30/2, 31, 32/1, 32/2 sowie den öffentlichen Weg Flurstück Nr. 77/2.

 

 

 

2.         Planungsrechtliche Vorgaben und sonstige Planungsbindungen

 

 

Vorbemerkung

 

Das Verfahren zur Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes Nr. 615 „Biebernsee Nord“ wird nach den Überleitungsvorschriften des § 244 BauGB nach der vor dem 20. Juli 2004 geltenden Fassung des BauGB weitergeführt.

 

 

2.1          Regionalplan

 

Nach dem am 10.12.1999 durch die Regionalversammlung Südhessen beschlossenen, am 23.08.2004 durch die Hessische Landesregierung neu genehmigten und am 13.09.2004 durch das Regierungspräsidium Darmstadt im Staatsanzeiger Nr. 37/2004 bekannt gemachten REGIONALPLAN SÜDHESSEN 2000 ist der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes als „Bereich für die Landwirtschaft“ ausgewiesen. Des Weiteren liegt der gesamte Geltungsbereich des Bebauungsplanes im „Regionalen Grünzug“.

 

 

2.2          Landschaftsrahmenplan

 

Im Landschaftsrahmenplan auf der Ebene des Regionalplans werden die Ziele des Naturschutzes für die Region hergeleitet, um auf dieser Basis eine Steuerung des naturschutzfachlichen Handelns zu ermöglichen. In der Entwicklungskarte des Landschaftsrahmenplanes Südhessen 2000 ist das Plangebiet als „Bereich mit hoher Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers“ dargestellt. Die Darstellungen von Wald als vorhandener Nutzung sowie von „Entwicklungsräumen des Biotopverbundes“ liegen in westlicher und östlicher Richtung außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.

 

 

2.3          Flächennutzungsplan

 

In dem am 31.03.1987 durch die Hessische Landesregierung genehmigten, im Staatsanzeiger Nr. 27/1987 bekannt gemachten und seit 06.07.1997 wirksamen Flächennutzungsplan des Umlandverbandes Frankfurt, heute Planungsverband Region Frankfurt / Rhein-Main (PVFRM), ist das Plangebiet als „Fläche für die Landwirtschaft“ dargestellt.

 

Eine Flächennutzungsplanänderung zur Darstellung einzelner Teilbereiche als Sonderbaufläche wurde mit Schreiben an den PVFRM vom 23.05.2002 eingeleitet.

 

 

2.4          Landschaftsplan

 

Der seit 21.03.2001 wirksame Landschaftsplan zeigt die im Flächennutzungsplan dargestellte Freiflächenentwicklung auf.

 

Danach ist der Geltungsbereich des Bebauungsplanes als „Fläche für die Landbewirtschaftung“ dargestellt. Der überwiegende Teil des Planungsgebietes ist zudem als aus klimatischen Gründen freizuhaltende Fläche ausgewiesen. Die beiden Baumheckenreihen in der südwestlichen Ecke des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind als nach § 15d HENatG geschützter Lebensraum / Landschaftsbestandteil dargestellt.

 

 

2.5          Bebauungsplan / Satzung der Stadt Offenbach über die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 615 liegt kein rechtskräftiger Bebauungsplan vor.

 

Zur eindeutigen Festlegung des Ortsrandes für den südlich an den Geltungsbereich angrenzenden Stadtteil Biebernsee wurde die „Satzung über die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles“ beschlossen, die mit ihrer Bekanntmachung am 23.04.1981 in Kraft getreten ist. Der Ortsrand wird demnach durch die nördliche Grundstücksgrenze des Flurstücks Nr. 28/5 und die südlichen Grundstücksgrenzen der Wirtschaftswege mit den Flurstücksnrn. 78/2 und 80 definiert.

 

 

2.6          Schutzgebiete nach Naturschutzrecht und Denkmalschutzrecht

 

Gemäß Landschaftsschutzverordnung vom 08.12.1993 (StAnz. Nr. 1/1994, S. 21) sind die östlich an das Plangebiet angrenzenden Flurstücke Nr. 46/1, 47 und 81 Bestandteil des Landschaftsschutzgebietes „Biebernsee“.

 

Auf dem nordöstlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplanes angrenzenden Flurstück Nr. 47 befindet sich auf einer Anhöhe ein Tempelchen, der dem Kulturdenkmal „Rumpenheimer Schloss“ zuzuordnen ist. Ebenfalls dem Kulturdenkmal zuzurechnen ist die entlang der nördlichen Plangebietsgrenze verlaufende Allee (Clara-Grein-Straße, K 192), die als Sichtachse den Tempel mit dem Schlosspark Rumpenheim verbindet.

 


3.         Bestandsbeschreibung

 

3.1       Lage des Plangebietes und Landschaftsbild

 

Das Plangebiet liegt im Nordosten der Stadt Offenbach am Main unmittelbar nördlich des Stadtteils Biebernsee.

 

Der Landschaftsraum des Plangebietes und seiner Umgebung bietet das Bild einer weiträumigen, ebenen und strukturreichen Flußlandschaft, die durch Acker- und Grünlandnutzung, Wäldchen, Feldgehölze, Gebüsche und Alleen geprägt wird. Es ist das Bild einer naturnahen Kulturlandschaft, die vormals für die Untermainebene typisch, heute jedoch nur noch selten anzutreffen ist. Dieser Landschaftsraum ist ein wichtiger naturnaher Erholungsraum für die umliegenden Offenbacher Stadtteile und Mülheim, der von Spaziergängern, Radfahrern und Reitern genutzt wird.

 

Das Plangebiet selbst wird von den dominanten baulichen Anlagen des „Goldockerhofes“ geprägt. Diese wirken sich aufgrund der Kubatur und Farbgebung in starkem Maße auf das Landschaftsbild aus. Auf die weiträumigen Sichtbeziehungen in diesem Landschaftsraum wirkt sich derzeit auch der noch ungenügend eingegrünte östliche Ortsrand von Rumpenheim aus.

 

Die Bebauung der angrenzenden Ortslage ist durch zweigeschossige Ein- bis Zweifamilienhäuser geprägt, die zum Plangebiet hin einen deutlich erkennbaren Ortsrand bilden.

 

Eine kulturhistorische Besonderheit nordöstlich außerhalb des Plangebietes ist das historische „Tempelchen“, das sich auf einem künstlich aufgeschütteten Hügel befindet. Ursprünglich am Ende der historischen Allee mit Sichtbeziehung zum Rumpenheimer Schloß bzw. Schloßpark gelegen, ist das fast überwucherte Tempelchen heute erneuerungsbedürftig und die Sichtachse nur notdürftig freigehalten.

 

 

3.2          Geologie und Böden

 

Die Böden des Planungsgebietes entwickelten sich aus pleistozänen Flugsandablagerungen über pleistozänen Terrassensanden und –kiesen. Natürliche Substrate der Bodenbildung sind somit schwach-lehmige bis schluffige Sande in denen sich z.T. podsolige oder z.T. gebänderte Braunerden entwickelt haben. Typisch für diese Böden sind ihre trockenen und nährstoffarmen Standortverhältnisse. Sie haben dementsprechend nur eine mittlere bis geringe Eignung für die landwirtschaftliche Nutzung.

 

Durch ihre geringen Ton- und Schluffanteile sind die Flugsandböden nur gering empfindlich gegen Bodenverdichtungen, so daß aus Sicht des Bodenschutzes eine Nutzung als Pferdeweide oder –koppel durchaus als standortgerecht angesehen werden kann. Dennoch ist bei einer Übernutzung, die sich u.a. auch in Trittschäden äußert, von Beeinträchtigungen des Bodenlebens und Störungen im Bodengefüge auszugehen.

 

Bei den Böden im Plangebiet handelt es sich um a priori schützenswerte, natürlich gewachsene Böden mit unverändertem Bodenprofil, die allerdings mittleren bis hohen Belastungen ausgesetzt und ansonsten in der Untermainebene noch weit verbreitet anzutreffen sind. Die Eignung des Plangebietes im Hinblick auf das Standort- und Lebensraumpotenzial und die Produktionsfunktion der Böden kann daher lediglich als mittel bewertet werden.

 


3.3          Wasserhaushalt

 

Das einzige Oberflächengewässer im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist ein künstlicher, ca. 400 m² großer Teich auf dem Flurstück Nr. 32/1, der als naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme für den „Goldockerhof“ angelegt wurde. Seine Funktion für den Wasserhaushalt ist gering.

 

Trotz des niederschlagsarmen, trockenwarmen Klimas ist die Grundwasserneubildungsrate dank der durchlässigen Flugsandböden als mittel zu bezeichnen. Die Hauptbeiträge zum Grundwasser erfolgen im Winter und Frühjahr, im Sommer nur in niederschlagsreichen Jahren. Die Grundwasserflurabstände betragen > 20 dm.

 

Die Bedeutung des Plangebietes hinsichtlich des Wasserhaushalts ist

·         für die Grundwasserneubildungsfunktion mittel,

·         im Hinblick auf die Grundwasserschutzfunktion angesichts der hohen Durchlässigkeit und dem mittleren Filtervermögen für Schwermetalle als gering bis mittel,

·         im Hinblick auf die Abflussregulationsfunktion, angesichts der hohen Durchlässigkeit und der hohen Feldkapazität der Böden als hoch zu bezeichnen.

Insgesamt tragen die Böden im Plangebiet somit vor allem durch ihre Fähigkeit der Niederschlagsretention zur Vermeidung bzw. Minderung von Main-Hochwasserereignissen bei, da die auf die offenen Böden fallenden Niederschläge erst mit etwa zwei- bis dreimonatiger Verzögerung an den Vorfluter abgegeben werden.

 

 

3.4       Altlasten

 

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Altlasten bekannt.

 

 

3.5          Pflanzen- und Tierwelt

 

Das knapp 1,5 ha große Betriebsgelände des Goldockerhofes im Bereich von Flurstück Nr. 32/1 mit seinen großen Gebäuden, versiegelten und vegetationsfreien Flächen besitzt keinerlei nennenswerte Vegetationsstrukturen. Auch die umgebenden Weideflächen sind ausgesprochen strukturarm. Der noch nicht fertig gestellte Teich im nördlichen Bereich von Flurstück Nr. 32/1 wird noch lange Zeit benötigen, um für die Tier- und Pflanzenwelt des Plangebietes als Lebensraum von Bedeutung zu sein. Die bislang durchgeführten Pflanzmaßnahmen (d.h. lückige weitständige Baumreihen entlang der Ost- und Westgrenze von Flurstück Nr. 31 sowie eine lückige Heckenneupflanzung entlang der Südgrenze von Flurstück Nr. 32/2) sind quantitativ und qualitativ, auch im Hinblick auf das verwendete Pflanzmaterial und die Pflanzdichte, als völlig unzureichend zu charakterisieren, um die massive Beeinträchtigung von Naturschutz und Landschaftspflege auf dem Betriebsgelände auszugleichen.

Die beiden Baumhecken an der Südgrenze des Flurstücks Nr. 31 sind aus Silberweide, Schwarzerle, Salweide, Holunder u.a. aufgebaut und als geschützte Lebensräume und Landschaftsbestandteile gemäß § 15d HENatG zu charakterisieren. Der Wert der beiden Baumhecken liegt vor allem in seiner Strukturbereicherung der umgebenden intensiv genutzten Landschaft (Siedlungsrand, Äcker, Intensivweiden) und besitzt daher als Lebensraum und Brut- und Nahrungshabitat eine große Bedeutung für die Tierwelt des Plangebietes.

Alle übrigen Lebensräume, d.h. Intensivweiden, Acker, Freizeitgarten etc. können aufgrund ihrer intensiven Nutzung nur einen qualitativ und quantitativ sehr eingeschränkten Bestand an weit verbreiteten Tier- und Pflanzenarten beherbergen. Sie sind daher nur von geringem Wert für die Tier- und Pflanzenwelt im Plangebiet.

 

 

3.6          Klima

 

Die Region Untermain gehört dem warmgemäßigten Regenklima an. Derartige Niederungen mit Höhenlagen zwischen 100 m und 300 m ü.NN. sind gekennzeichnet durch vergleichsweise niedrige Windgeschwindigkeiten, relativ hohe Lufttemperaturen und geringe Niederschlagshöhen, deren Hauptanteil in die Sommermonate fällt. Im Nahbereich der Flüsse kommt es vor allem im Herbst und Winter zu Talnebel. Das Untermaingebiet gilt grundsätzlich als inversionsreich. Während solcher austauscharmer Wetterlagen kommt es häufig zu einer Konzentration von Luftschadstoffen, die bis zum Smogalarm reichen können.

 

Lokalklimatisch ist das Planungsgebiet Bestandteil eines Kaltluftentstehungsgebietes mit Ausgleichswirkung für die Offenbacher Siedlungsflächen, insbesondere für Rumpenheim, Biebernsee, Bürgel und Waldheim. Die kühlen Luftmassen können mit dem Main-Talabwind bis in die Offenbacher und Frankfurter Innenstadt transportiert werden. Die Bedeutung des Planungsgebietes im Hinblick auf seine Funktionen für das lokale Klima ist daher insgesamt als hoch zu bewerten.

 

 

3.7       Vorhandene Erschließungsanlagen und bauliche Nutzung

 

3.7.1     „Goldockerhof“

 

Das insgesamt ca. 5,1 ha große Areal des „Goldockerhofs“ (Flur 11, Flurstücke Nr. 31, 32/1 und 32/2) wird überwiegend intensiv genutzt.

 

Im zentralen Bereich befinden sich die baulichen Anlagen, die im Rahmen eines landwirtschaftlichen Betriebes als privilegierte Nutzung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB (Reiterhof mit Gaststätte, Reithallen und Stallungen) genehmigt wurden. Sie überdecken ca. ein Drittel des Flurstücks 32/1. Die Reiterhofnutzung hat sich in den zurück liegenden Jahren immer mehr von einer landwirtschaftlichen zu einer gewerblichen Nutzung entwickelt. Diese Entwicklung steht jedoch in Konflikt mit anderen Nutzungsansprüchen wie der Erholungsfunktion des Landschaftsraumes und Schutzansprüchen des Landschaftsbildes sowie übergeordneten Planungsvorgaben, wie der Lage des Plangebiets im „Regionalen Grünzug“. Aus diesem Grund soll mit dem vorliegenden Bebauungsplan ein Rahmen definiert werden, innerhalb dessen sich eine weitere bauliche und sonstige Nutzung des Reiterhofes vollziehen kann.

 

Die nördliche Freifläche wird zeitweise (bei Veranstaltungen) als Parkplatz genutzt; der hier befindliche Teich sowie die Pflanzmaßnahmen laut Ausgleichsplanung zur Baugenehmigung des „Goldockerhofes“ sind noch nicht fertiggestellt.

 

Das Gelände südlich der Gebäude wird teilweise gärtnerisch, überwiegend jedoch als Reitplatz, Betriebs- und Lagerplatz sowie als Stellplatz für Pferdeanhänger beansprucht. Südlich anschließend befindet sich auf dem Flurstück Nr. 32/2 eine Pferdekoppel.

 

Auf dem nördlichen Teil des Flurstücks Nr. 31 befinden sich ein Reit- und Turnierplatz mit einer Tribüne für Wertungsrichter, Hindernisparcours und Koppeln.

 


3.7.2     Weitere Nutzungen im Plangebiet

 

Der an den Reit- und Turnierplatz angrenzende südliche Teil des Flurstücks Nr. 31 zwischen zwei Baumhecken wird als Kinderspielplatz genutzt.

 

Zwischen Kinderspielplatz und südlich gelegener Ortslage befinden sich landwirtschaftliche Flächen, von denen Flurstück Nr. 29/1 mit Obstbäumen bestanden ist und teilweise als Freizeitgarten genutzt wird.

 

 

3.7.3     Erschließungsanlagen

 

Der „Goldockerhof“ wird von Norden über eine Seitenstraße der Clara-Grein-Straße (K 192) erschlossen. Zwischen dem „Goldockerhof“ und der Straße „Im Gartenrain“ in der Ortslage von Biebernsee stellt sich das Wegeflurstück als unbefestigte Verbindung dar, die als Fußgänger- und Radfahrverbindung genutzt wird.

 

 

 

4.         Erläuterung der städtebaulichen Konzeption

 

Die Grundstruktur der städtebaulichen Konzeption wird aus folgenden Nutzungselementen entwickelt:

 

-          Reiterhof mit zugehörigen Freiflächen

-          Erschließungsflächen

-          Öffentliche Grünfläche

-          Landwirtschaftliche Fläche

 

 

4.1          Reiterhof mit zugehörigen Freiflächen

 

Die überbaubare Grundstücksfläche des Sondergebietes SO-Reitsport entspricht der auf Grund der bisherigen Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB genehmigten und überwiegend bebauten Fläche. Eine darüber hinausgehende weitere räumliche Ausdehnung der baulichen Anlagen ist nicht beabsichtigt.

 

Die Baufläche des Reiterhofes wird durch private Grünflächen, die dem Betriebsablauf dienen, ergänzt. Bauliche Anlagen sind mit Ausnahme von Einfriedungen als Koppeln und einer in ihrer Dimensionierung begrenzten Tribüne für die Turnierrichter als zweckgebundene bauliche Anlage ausgeschlossen, um eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes im Regionalen Grünzug zu vermeiden und so den Erholungswert des Landschaftsraumes sicherzustellen.

 

Auf allen Flächen des Reiterhofes trifft der Bebauungsplan grünordnerische Festsetzungen. Diese sind zugleich naturschutzfachliche Ausgleichsmaßnahmen für die baulichen Anlagen des Sondergebiets.

 

 

4.2       Verkehrliche Erschließung

 

Die Erschließung des Sondergebietes SO-Reitsport erfolgt durch die nördliche Zufahrt über die Clara-Grein-Straße (K 192). Von hier aus sind auch die Stellplätze innerhalb des Reiterhofes erreichbar. Die Verbindung nach Süden in die Ortslage von Biebernsee soll Fußgängern und Radfahrern sowie ggf. landwirtschaftlichem Verkehr vorbehalten bleiben und nicht als öffentliche Zufahrt zum Reiterhof dienen.

 

Das Plangebiet ist über den Ortsteil Biebernsee an die Buslinien 101, 101 N und 107 und somit an das städtische Nahverkehrsnetz und den RMV angeschlossen.

 

 

4.3       Freiraumstruktur

 

Der auf dem südlichen Teil des Flurstücks Nr. 31 bestehende Spielplatz soll als öffentliche Grünfläche erhalten werden und wird planerisch gesichert. Die dort vorhandenen Baumhecken, die nach § 15d HENatG geschützt sind, werden ebenfalls erhalten.

 

Die zwischen dem Spielplatz und der Ortslage von Biebernsee liegenden landwirtschaftlichen Flächen sollen als solche erhalten werden.

 

 

 

5.            Naturschutzrechtliche Belange

 

5.1       Landschaftsplanerisches Gutachten

 

Das landschaftsplanerische Gutachten zum Bebauungsplan Nr. 615 „Biebernsee Nord“ wurde vom Büro PGNU, Planungsgruppe Natur & Umwelt, Frankfurt, erarbeitet. Die Ergebnisse sind in die Bebauungsplanung eingeflossen. Zur Eingriffsvermeidung, -minderung und zum Ausgleich werden darin folgende Vorschläge gemacht:

·         Erhaltung und Ergänzung der nach § 15d HENatG geschützten Baumhecken im Süden von Flurstück Nr. 31,

·         Anlage von durchgehenden dichten Baum- und Strauchhecken zur Eingrünung des Reiterhofes

·         Anlage von Baumreihen aus großkronigen Laubbäumen (z.B. Sommer- oder Winterlinde)

 

 

5.2       Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung zum Bebauungsplan

 

Durch die Bebauung des Reiterhofs innerhalb des rund 1,26 ha großen Sondergebiets SO-Reitsport auf dem Flurstück Nr. 32/1 werden für Erschließung und bauliche Anlagen Flächen dauerhaft versiegelt. Dies bedeutet neben dem unmittelbaren Verlust an Bewuchs eine Beeinträchtigung der Bodenfunktionen z.B. hinsichtlich der Regenwasserversickerung und den Verlust von Kaltluftentstehungsflächen. Den mit der Errichtung der baulichen Anlagen sowie der privaten Grünflächen „Reitsport“ auf den Flurstücken Nr. 32/1 und 32/2 verbundenen Eingriffen in Natur und Landschaft wurde im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens „Goldockerhof“ mit der dazugehörigen Eingriffs- / Ausgleichsbilanz und entsprechender Ausgleichsplanung Rechnung getragen. Die Bilanzierung schließt mit einem geringfügigen Überschuß, der die nicht quantifizierten Beeinträchtigungen des Klimas ausgleichen soll, ab.

 

Für die als private Grünfläche „Reitsport - Turnierplatz“ auf dem Flurstück Nr. 31 genutzten Flächen, die nicht Gegenstand des o.g. Baugenehmigungsverfahren waren, werden zweckdienliche bauliche Anlagen auf ein Minimum beschränkt und gleichzeitig entlang der westlichen Flurstücksgrenze Pflanzfestsetzungen formuliert. Insgesamt werden die Eingriffe in Grünvolumen, Bodenfunktion inkl. Wasserhaushalt und Klimarelevanz damit qualitativ ausgeglichen.

 

Die vorhandenen wertvollen Gehölzstrukturen im Plangebiet werden in ihrem Bestand gesichert.

 

 

 

6.         Ver- und Entsorgung / wasserwirtschaftliche Belange

 

Das Plangebiet ist mit Ver- und Entsorgungsleitungen technisch erschlossen.

 

Für den Bereich der Wasserversorgung ist die EVO-Energieversorgung Offenbach AG und für den Bereich Abwasserbeseitigung der Eigenbetrieb der Stadt Offenbach (ESO) zuständig. Mit dem Bebauungsplan Nr. 615 wird die bestehende Nutzung festgeschrieben. Darüber hinausgehende oder andersartige bauliche Anlagen und Nutzungen, die einen erhöhten Wasserbedarf bedingen, sind nicht vorgesehen. Damit ist eine weitere Problematisierung der Thematik „Wasserversorgung“ entbehrlich.

 

Die mit dem Bebauungsplan Nr. 615 festgesetzten Nutzungen, durch die Abwässer anfallen, sind bereits genehmigt, so dass ein Nachweis über die ordnungsgemäße Entsorgung erbracht wurde. Grundsätzlich besteht ein Anschlußzwang an die städtische Kanalisation. Die entsprechenden Entwässerungsflächen sind im Entwurf des Generalentwässerungsplanes enthalten.

 

Über die bestehenden Nutzungen hinausgehende oder andersartige bauliche Anlagen und Nutzungen, die einen erhöhten Löschwasserbedarf bedingen, sind nicht vorgesehen. Damit ist eine weitere Problematisierung dieser Thematik entbehrlich.

 

 

 

7.         Begründung der Festsetzungen

 

7.1          Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen

 
Sondergebiet SO-Reitsport

 

Mit der Festsetzung Sondergebiet SO-Reitsport nach § 11 BauNVO wird die vorhandene Nutzung als Reiterhof planungsrechtlich abgesichert. Die zulässigen zweckgebundenen Anlagen innerhalb des Sondergebietes sind in den textlichen Festsetzungen definiert. Die Einrichtung eines Beherbergungsbetriebes und der Verkauf von Reitartikeln sind explizit ausgeschlossen worden, da hiermit eine Ausweitung der Nutzungsintensität außerhalb der Ortslage von Biebernsee einhergeht, die aufgrund raumordnerischer und städtebaulicher Gesichtspunkte („Regionaler Grünzug“, Schonung des umliegenden Außenbereichs) sowie unter naturschutzfachlichen Aspekten (Landschaftsbild, Erholungsnutzung) nicht befürwortet werden kann.

 

Das Maß der baulichen Nutzung wurde so festgesetzt, dass die auf der Grundlage des § 35 Abs. 1 BauGB bereits ergangenen Baugenehmigungen umgesetzt werden können. Dies gilt auch für die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche. Eine räumliche Ausweitung oder Verdichtung der baulichen Anlagen innerhalb des Sondergebiets SO-Reitsport ist nicht beabsichtigt.

 

 

7.2          Stellplätze und Garagen

 

Die Beschränkung von Stellplätzen auf die in der Planzeichnung festgesetzten Flächen erfolgt aus gestalterischen Gründen sowie zur Schonung des Orts- und Landschaftsbildes. Aus diesen Gründen ist auch die Errichtung von Garagen ausgeschlossen. Die Anordnung der Stellplätze soll zudem dazu beitragen, die Versiegelung von Freiflächen zu reduzieren und die Flächen des Reiterhofes soweit möglich von Verkehr freizuhalten.

 

 

7.3          Verkehrsflächen

 

Die Zufahrt zum Reiterhof ist als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Der Verbindungsweg zwischen Reiterhof und der Ortslage von Biebernsee ist als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Rad-, Fuß- und Wirtschaftsweg“ festgesetzt, um eine Nutzung durch Fremd- und Schleichverkehr ausschließen zu können.

 

 

7.4          Grünflächen

 

Die zum Reiterhof zugehörigen Weiden und Koppeln sowie der Reit- und Turnierplatz sind als private Grünflächen festgesetzt. Der damit verbundene weitgehende Erhalt von Grünland sichert die optische Einfügung der Freiflächen in die von landwirtschaftlicher Nutzung geprägte Umgebung und trägt damit dem Landschaftsbild Rechnung. Aus diesem Grund ist auch die Errichtung von Einfriedungen auf diesen Flächen auf einfache, blickdurchlässige Einfriedungen („Koppeln“) beschränkt. Zum Zwecke der Ausrichtung von Turnieren auf dem festgesetzten Reit- und Turnierplatz ist ausnahmsweise die Errichtung einer erhöhten Tribüne für die Wertungsrichter zulässig. Die maximale Größe einer solchen Tribüne wurde zur Schonung des Landschaftsbildes definiert.

 

Der vorhandene Spielplatz im südwestlichen Bereich des Plangebietes wird durch die Festsetzung als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ in seinem Bestand bestätigt.

 

 

7.5          Flächen für die Landwirtschaft

 

Im Südwesten des Plangebietes wurde die bestehende landwirtschaftliche Nutzung festgeschrieben.

 

 

7.6          Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

 

Zur Minimierung der Eingriffe in die Bodenfunktionen und den Wasserhaushalt wurde der Umfang der zu befestigenden Flächen innerhalb des Sondergebietes SO-Reitsport begrenzt. Dazu enthält der Bebauungsplan Vorgaben zur wasserdurchlässigen Befestigung von Stellplätzen und Zufahrten.

 

Die Festsetzung der Fassadenbegrünung sowie der Maßnahmen innerhalb der mit „M“ gekennzeichneten Fläche gibt die naturschutzrechtlichen Ausgleichsmaßnahmen der bisherigen Baugenehmigungsverfahren für den „Goldockerhof“ wieder. Zur dauerhaften Gewährleistung der ökologischen Funktionen und zur Sicherstellung der Löschwasserversorgung wurde die Bereitstellung eines Mindestwasserstandes vorgegeben.

 

 


7.7          Anpflanzung und Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

 

Die Festsetzungen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen sowie der Erhaltung orientieren sich an den Zielvorstellungen, wie sie im landschaftsplanerischen Gutachten zum Bebauungsplan formuliert wurden. Sie dienen der Minimierung bzw. dem Ausgleich der Eingriffe in Natur und Landschaft und stellen einen wichtigen Beitrag zum Erhalt und zur Aufwertung des Landschaftsbildes dar.

 

 

 

8.         Planungsdaten

 

 

SO Reitsport

 

1,26 ha

Private Grünfläche Reitsport

 

3,82 ha

      davon:

 

 

      Ausgleichsfläche „M“

0,64 ha

 

      Turnierplatz

2,08 ha

 

      Weide

0,39 ha

 

      Sonstige (o. Bezeichnung)

0,71 ha

 

Landwirtschaftliche Fläche

 

0,39 ha

Öffentliche Grünfläche – Spielplatz -

 

0,39 ha

Verkehrsflächen

 

0,09 ha

Gesamtfläche des Plangebietes

 

5,95 ha

 

 

 

9.         Bodenordnung und Kosten

 

            Zur Realisierung des Bebauungsplanes „Biebernsee Nord“ ist kein Bodenordnungsverfahren gemäß BauGB erforderlich.

 

            Auf die Stadt kommen keine Kosten zu.