Dieter Frank

Biebernseeweg 32

63075 Offenbach

12.05.2002

25.04.2002

(BV)

Hr. Frank bekräftigt seinen, bereits am 25.04.2002 bei der Bürgerversammlung abgegebenen Einspruch gegen den Vorentwurf des Bebauungsplanes.

Bei der Bürgerversammlung betont Hr. Frank, sein Grundstück sei kein „Wald“ und bittet um entsprechende Überprüfung der Darstellung im Bebauungsplan. Weiterhin plädiert er dafür, in der Tiefe des Flurstücks Nr. 32/2 entlang des heutigen Wirtschaftsweges am Nordrand der Siedlung Biebersee im Bebauungsplan Wohnbauflächen auszuweisen. Diese sollten an die westliche Bebauung der Straße „Im Gartenrain“ anschließen und sich über den derzeit als „landwirtschaftliche Flächen“ festgesetzten Bereich im Osten des Plangebietes bis zum Landschaftsschutzgebiet erstrecken.

Die Grundstücke östlich der verlängerten Straße „In den Tannen“ wurden im Zuge des laufenden Bebauungsplanverfahrens aus dem räumlichen Geltungsbereich ausgenommen. Das Grundstück von Herrn Frank ist somit von den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplan-Entwurfes nicht mehr unmittelbar betroffen. Eine Ausweisung als Wohnbaufläche ist für das im Außenbereich nach § 35 BauGB liegende Gelände nicht beabsichtigt. Auch nach dem ursprünglichen, nunmehr überarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurf war an dieser Stelle die Ausweisung von Wohnbauflächen nicht vorgesehen.

Abwägungsergebnis:

Die Bebauungsplanung wird in der vorliegenden Fassung mit dem verkleinerten Geltungsbereich weiterbetrieben. Es wird an der genannten Stelle keine Wohnbaufläche ausgewiesen.

Günter Walter

Eichenweg 12

64839 Münster

14.05.2002

25.04.2002

(BV)

„Bauplatz im vorderen Mühler“, Grundbuch Rumpenheim Band 71, Blatt 2463, Gemarkung Offenbach / Rumpenheim Flur 11, Nr. 63

Als Erbe o.g. Bau-Grundstückes (lt. uns vorliegender Zeichnung) hatte ich den Antrag zum Bau eines 2-Familien-Hauses gestellt. Dies ist mit der Begründung, das Grundstück läge im Außenbereich der Ortsrandsatzung v. Biebernsee, abgelehnt worden (Ihr Schreiben vom 20.12.01). In diesem gleichen Bereich stehen 3 Häuser! Meine direkte Nachbarin hat 1998 ein neues Wohnhaus und eine große Halle gebaut. Im vorderen Bereich des Weges Zum Mühler stehen ebenfalls 5 neue Wohnhäuser, die offiziell zum Biebernseeweg angebunden sein sollten (Kanal, Zubringer usw.)!!! Garagen und Einfahrten (ohne Bürgersteig!) sind aber real alle zum Mühler hin gebaut!!

Alle paar Jahre gibt es wohl eine andere politische Meinung betr. Bauland in Rumpenheim! Herr Crewett hat mir schon vor 3 Jahren erklärt, dass es zu 95% vom Magistrat beschlossen sei, den Bebauungsplan den bereits gegebenen Realitäten anzupassen. Kann es sein, dass man erst einmal so baut wie man möchte und dann abwartet, was sich sonst noch so ergibt???

Bei der Bürgerversammlung unterstreichen die Ehel. Walter ihr Interesse, dass auch ihr Grundstück als Wohnbaufläche festgesetzt werden solle.

Die Grundstücke östlich der verlängerten Straße „In den Tannen“ wurden im Zuge des laufenden Bebauungsplanverfahrens aus dem räumlichen Geltungsbereich ausgenommen. Das Grundstück von Herrn Walter ist somit von den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplan-Entwurfes nicht mehr unmittelbar betroffen. Eine Ausweisung als Wohnbaufläche ist für das im Außenbereich nach § 35 BauGB liegende  Gelände nicht beabsichtigt. Auch nach dem ursprünglichen, nunmehr überarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurf war an dieser Stelle die Ausweisung von Wohnbauflächen nicht vorgesehen.

Abwägungsergebnis:

Die Bebauungsplanung wird in der vorliegenden Fassung mit dem verkleinerten Geltungsbereich weiterbetrieben. Es wird an der genannten Stelle keine Wohnbaufläche ausgewiesen.

Hr. Hennig

25.04.2002

(BV)

Hr. Hennig bittet, sein Grundstück Flur 11, Flurstück Nr. 70/2 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes mit einzubeziehen und wünscht, das Plangebiet am östlichen Geltungsbereichsrand (im Vorentwurf: „Flächen für die Landwirtschaft“) als Wohnbaufläche auszuweisen.

Die Grundstücke östlich der verlängerten Straße „In den Tannen“ wurden im Zuge des laufenden Bebauungsplanverfahrens aus dem räumlichen Geltungsbereich ausgenommen. Das Grundstück von Herrn Hennig ist somit von den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplan-Entwurfes nicht mehr unmittelbar betroffen. Eine Ausweisung als Wohnbaufläche ist für das im Außenbereich nach § 35 BauGB liegende Gelände nicht beabsichtigt. Auch nach dem ursprünglichen, nunmehr überarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurf war an dieser Stelle die Ausweisung von Wohnbauflächen nicht vorgesehen.

Abwägungsergebnis:

Die Bebauungsplanung wird in der vorliegenden Fassung mit dem verkleinerten Geltungsbereich weiterbetrieben. Es wird an der genannten Stelle keine Wohnbaufläche ausgewiesen.

Hr. Fischer

25.04.2002

(BV)

Hr. Fischer äußert seine Verärgerung, dass der Bebauungsplan nur der planungsrechtlichen Sicherung des Reiterhofes diene und schließt sich der Forderung von Hrn. Hennig an, die als landwirtschaftliche Fläche festgesetzten Grundstücke am östlichen Geltungsbereichsrand des Bebauungsplanes als Wohnbauflächen zu entwickeln. Weiterhin befürwortet er einen begrünten Wall auf Flurstück Nr. 32/2 zur Abschirmung des Reiterhofes gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung.

Die Grundstücke östlich der verlängerten Straße „In den Tannen“ wurden im Zuge des laufenden Bebauungsplanverfahrens aus dem räumlichen Geltungsbereich ausgenommen. Die genannten Grundstücke sind somit von den Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplan-Entwurfes nicht mehr unmittelbar betroffen. Eine Ausweisung als Wohnbaufläche ist für das im Außenbereich nach § 35 BauGB liegende Gelände nicht beabsichtigt. Auch nach dem ursprünglichen, nunmehr überarbeiteten Bebauungsplan-Vorentwurf war an dieser Stelle die Ausweisung von Wohnbauflächen nicht vorgesehen.

Die Anlage eines begrünten Walles wird als nicht erforderlich erachtet. Die Pferdekoppel auf Flurstück Nr. 32/2 entspricht dem, was auf einem Außenbereichsgrundstück als Nutzung zu erwarten ist und somit von einer benachbarten Wohnbebauung hingenommen werden kann. Die Errichtung eines Walles würde zudem zu einem weiteren Eingriff in das Landschaftsbild führen. Am Rande des Flurstücks ist die Anpflanzung eines 3 m breiten Streifens mit Gehölzen vorgeschrieben. Zudem ist festgesetzt, dass die betreffende Fläche nur als Weide im Rahmen der privaten Grünfläche – Reitsport genutzt werden darf.

Abwägungsergebnis:

Die Bebauungsplanung wird in der vorliegenden Fassung mit dem verkleinerten Geltungsbereich weiterbetrieben. Es wird an der genannten Stelle keine Wohnbaufläche ausgewiesen. Die Errichtung eines begrünten Walles wird nicht festgesetzt.

Karl Metzger

Im Gartenrain 15b

63075 Offenbach

25.04.2002

(BV)

23.04.2002

Hr. Metzger widerspricht bei der Bürgerversammlung einem entsprechenden Wall. Zum Schutz der angrenzenden Wohnbebauung bevorzugt er die räumliche Erweiterung der „Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern“ auf das gesamte Flurstück Nr. 32/2.

Am 23.04.2002 gibt Hr. Metzger zu Protokoll, dass er Bedenken gegen die Ausweisung einer Weide nördlich seines Grundstücks hat. Er befürchtet, dass dort weiterhin eine Pferdekoppel eingerichtet bleibt mit der Folge, dass eine erhebliche Staubbelästigung durch galoppierende Pferde und Geruchsbelästigung verbleibt.

Die Pferdekoppel auf Flurstück Nr. 32/2 entspricht dem, was auf einem Außenbereichsgrundstück als Nutzung zu erwarten ist und somit von einer benachbarten Wohnbebauung hingenommen werden kann. Am Rande des Flurstücks ist die Anpflanzung eines 3 m breiten Streifens mit Gehölzen vorgeschrieben. Zudem ist festgesetzt, dass die betreffende Fläche nur als Weide im Rahmen der privaten Grünfläche – Reitsport genutzt werden darf.

Abwägungsergebnis:

Die Ausweisung eines 3 m breiten Streifens zur Anpflanzung mit Gehölzen wird als ausreichend angesehen. An der festgesetzten Nutzung des Flurstücks Nr. 32/2 als Weide wird festgehalten.

Hr. Thiel

25.04.2002

(BV)

Hr. Thiel wünscht eine Einbeziehung seines Grundstückes Flurstück Nr. 24 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes und dessen Ausweisung als Wohnbaufläche.

Das Grundstück liegt außerhalb der Satzung über die Grenze des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Biebernsee nach § 34 Abs. 2 BauGB vom 23.04.1981. Eine Ausweisung als Wohnbaufläche ist für den betreffenden Bereich nicht vorgesehen.

Abwägungsergebnis:

Es wird an der genannten Stelle keine Wohnbaufläche ausgewiesen.

Erwin und Ilse Schulz

Clara-Grein-Str. 400

(Goldockerhof)

63075 Offenbach

15.05.2002

Das in dem o.a. Bebauungsplan ausgewiesene Sondergebiet Reitsport ist aus dem bereits genehmigten Plan „Landwirtschaftlicher Reiterhof“ abgeschrieben bzw. übernommen worden und berücksichtigt nicht ausreichend die für einen funktionierenden Reitbetrieb erforderlichen Sondernutzungsgegebenheiten und weiterhin nicht den Erholungswert, den die Reitsportanlage zweifellos für Familien mit Kindern und auch für viele ältere Menschen darstellt. Jährlich regelmäßig werden wir aus dem Stadtgebiet Offenbach von Kindergartengruppen, Schulklassen auch während der Projektwochen sowie vielen Altenheimbewohnern besucht.

Die ca. 500 Mitglieder des Reitervereins Rumpenheim Goldockerhof e.V. sowie die Familie Schulz als Betreiber möchten Sie auffordern, zu unseren Vorschlägen bezüglich des Bebauungsplanes Stellung zu nehmen, die Antwort in einem offenen Brief, den wir den Mitgliedern und Freunden zukommen lassen, zu geben.

1. Der im Entwurf als private Grünfläche bezeichnete Turnierplatz müsste ergänzt werden: Reit-, Trainings- und Turnierplatz, auf dem sämtliche für den Reitsport wichtigen Hindernisse und der Richterturm sowie für Veranstaltungen notwendige Tribünen etc. realisiert werden könnten. Diese Voraussetzungen sind unumgänglich, um auf Dauer die Anlage entsprechend nutzen zu können.

2. Der landwirtschaftliche Reiterhof ist vom Dachverband der Deutschen Reiterlichen Vereinigung in Warendorf bereits mit 4 von 5 möglichen Sternen ausgezeichnet, als einer von drei vergleichbaren Betrieben in Hessen und somit jetzt schon ein Ausbildungszentrum für den Reitsport. Außerdem wurde vom hessischen DLGN in Kassel die Anerkennung des Betriebes als Ausbildungsbetrieb für den Ausbildungsberuf Pferdewirt erteilt, somit werden ständig ca. 3-6 junge Menschen im Beruf Pferdewirt hier in Offenbach ausgebildet.

Angestrebt wird, dass der Betrieb im Laufe der Jahre zu einem Trainingszentrum für alle Reitsportarten ausgebaut wird, einschließlich Schulsport und Aufbaulehrgängen besonders auch für Jugendliche. Derzeit liegt der Anteil der Jugendlichen, die hier aktive Freizeitgestaltung betreiben, bei ca. 700 Jugendlichen plus deren Eltern. Einige Jugendliche und Junioren haben schon an deutschen Meisterschaften teilgenommen.

Um dieses Trainingszentrum zu erhalten und auszubauen, ist es notwendig, dass Seminarräume und Übernachtungsmöglichkeiten für Lehrgänge in den vorhandenen Gebäuden angeboten werden. Die Fortbildungsmaßnahmen wären für die hiesigen Vereinsmitglieder ein großer Gewinn, da mit Hilfe guter Trainer und Reitlehrer, die für den Betrieb angeworben werden könnten, auch die Attraktivität und das Niveau gesteigert werden könnte. Auch die Stadt Offenbach würde von der Beliebtheit des Goldockerhofes profitieren, wobei jetzt schon der Betrieb bundesweit als eine vorbildliche Anlage bekannt ist.

Die Auslegung des Bebauungsplanes bezüglich Fremdenverkehr widerspricht der Auffassung des Fremdenverkehrsamtes der Stadt Offenbach, dort ist der Goldockerhof bereits als fremdenverkehrsbedeutsame Einrichtung erwähnt. Wir gehen jedoch davon aus, dass Aufenthalte auswärtiger Besucher in der Stadt Offenbach gewünscht werden.

Darüber hinaus ist der Verkauf von Reitsportzubehör für solch einen Betrieb unumgänglich. Die Genehmigung lag für diesen Betrieb auch schon für die Mainkurstraße vor und liegt mit Recht offensichtlich auch für den Betrieb Woggon vor.

Die baulichen Anlagen müssten hinsichtlich pferdesportlicher Belange zu erweitern sein, z.B. Pferdeführanlage, überdachter Longierzirkel, Pavillon oder sonstige dem Reitsport dienliche Anlagen.

Außerdem möchten wir noch bemerken, dass im Bebauungsplanentwurf im Absatz 5.2 eine Fläche von angeblich 7,2 ha dauerhaft versiegelt sei. Richtig muss es heißen: 1,2 ha, das ist nur ein 1/6.

Wir hoffen, mit unseren Anmerkungen beizutragen, dass der Bebauungsplan Nr. 615 Biebernsee Nord für alle Beteiligten zu einem erfolgreichen Abschluss kommt. Gerne sind wir bereit, auch anlässlich eines zu vereinbarenden Ortstermins über die Belange eines landwirtschaftlichen Reiterhofes alle Interessierten ausführlich zu informieren.

Die Bedeutung des „Goldockerhofes“ für die Freizeitgestaltung seiner Besucher wird nicht in Frage gestellt. Die in der Vergangenheit entstandenen Anlagen haben zu einer überregionalen Bedeutung der Reitsporteinrichtung geführt. Die Entwicklung fand jedoch in einem Raum statt, an den vielfältige Nutzungsansprüche von unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen gestellt werden, z.B. aus Sicht der Naherholung und damit des Landschaftsbildes.

Zudem existieren Vorgaben übergeordneter Planungsebenen für den Raum nördlich des Stadtteils Biebernsee, der auch aus überörtlichen Gesichtspunkten bestimmte Funktionen zu erfüllen hat. So liegt das Plangebiet z.B. innerhalb eines im Regionalplan Südhessen ausgewiesenen „Regionalen Grünzuges“. Der Landschaftsplan des Planungsverbandes Frankfurt Rhein-Main definiert das Gebiet als Fläche, die aus klimatischen Gründen freizuhalten ist.

Der „Goldockerhof“ hat in den vergangenen Jahren eine bauliche Ausdehnung erfahren, die es erforderlich macht, zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung die unterschiedlichen Nutzungsansprüche im Rahmen einer verbindlichen Bauleitplanung gegeneinander abzuwägen. Damit soll ein Rahmen definiert werden, innerhalb dessen sich eine weitere Entwicklung des „Goldockerhofes“ als Reiterhof vollziehen kann.

In der Entwicklung des „Goldockerhofes“ hin zu einem überregional bedeutsamen Trainingszentrum mit Übernachtungsmöglichkeiten für Seminarteilnehmer wird die Gefahr einer Übernutzung des Freiraumes nördlich des Stadtteils Biebernsee gesehen und kann daher nicht befürwortet werden. Der „Goldockerhof“ ist ursprünglich als privilegierter landwirtschaftlicher Betrieb im Außenbereich nach § 35 BauGB entstanden, in dem grundsätzlich nicht gesiedelt werden soll. Die Erweiterung um einen Beherbergungsbetrieb, Verkaufsräume sowie weitere bauliche Anlagen im Umfeld der bestehenden Gebäude, wie unter 2.) genannt, führt zu einer weiteren Zunahme der Verkehrsströme, der Flächenversiegelung, der Beeinträchtigung des Landschaftsbildes sowie der Zersiedelung des Freiraums nördlich von Biebernsee.

Für den unter 1.) angeführten Turnierplatz wurden die zulässigen Nutzungen durch die textliche Festsetzung Nr. 3 definiert. U.a. ist dort eine in ihren Ausmaßen begrenzte Tribüne für Wertungsrichter zulässig. Die Errichtung weiterer Tribünen wird aus Gründen des Schutzes des Orts- und Landschaftsbildes nicht befürwortet.

Mit der vorliegenden Bebauungsplanung ist nun eine Lösung gefunden worden, mit dem die unterschiedlichen Nutzungsansprüche an den Raum gegeneinander abgewogen wurden und im Ergebnis die Entwicklungsmöglichkeiten des „Goldockerhofes“ mit den bauplanungsrechtlichen und naturschutzfachlichen Vorgaben in Einklang gebracht werden sollen. Der Bebauungsplan soll daher in der vorliegenden Fassung weiterbetrieben werden.

Hinsichtlich der Aussage zu den versiegelten Flächen des Reiterhofes wird in der Begründung eine differenziertere Betrachtung vorgenommen.

Abwägungsergebnis:

Die vorgebrachten Anregungen führen nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen. Insbesondere wird keine Festsetzung in die Bebauungsplanung aufgenommen, wonach ein Ausbau zu einem Trainingszentrum mit einem Beherbergungsbetrieb zulässig wäre.

In der Begründung wird eine differenziertere Betrachtung zu den versiegelten Flächen des Reiterhofes vorgenommen.

X

Bürgerinitiative Rumpenheim e.V.

Breite Straße 2

63075 Offenbach

17.05.2002

Ziel des Bebauungsplanes Biebernsee Nord soll es sein, eine Bebauung über den genehmigten Stand hinaus zu unterbinden. Dabei wird unterstellt, dass die derzeit vorhandenen Bauten genehmigt sind.

Nach uns vorliegenden Informationen ist insbesondere die Baumaßnahme Reithalle 2 des Goldockerhofes in dieser Form keinesfalls genehmigt. Es ist vielmehr nur die Nutzung des Gebäudes als Heulager genehmigt, tatsächlich findet dort jedoch seit Anbeginn ein regulärer Reitbetrieb statt. Durch den Bebauungsplan wird eine seit langer Zeit trotz erheblicher Proteste geduldete illegale Nutzung nachträglich legalisiert. Die Ziele des Bebauungsplanes werden somit nicht erreicht, diese können demzufolge nur durch eine Verfügung zum Rückbauen erzielt werden. Eine Gewährung eines Bestandschutzes führt zu dem irrealen Ergebnis, dass nur der, der sich über das Gesetz hinwegsetzt, letztlich erfolgreich sein wird. Auch in Abwägung der Interessen der anliegenden Grundstückseigentümer, die keine ungenehmigten Bauten erstellt haben, stellt sich die Frage, ob nicht die Rechte dieses Personenkreises durch diese Legalisierung in unzulässiger Art und Weise beschränkt werden. Rechtliche Schritte dieses Personenkreises sind bereits angedroht.

In ähnlicher Weise ist der Betrieb eines Restaurants auf dem Goldockerhof zu beurteilen. Nach derzeitigem Stand kann u.E. nur von der Genehmigung einer Kantine gesprochen werden, im Gegensatz dazu wird schon seit Jahren mit dem Betrieb eines Restaurants geworben, und das sogar trotz der bekannten Zustände im öffentlichen Restaurantführer der Stadt Offenbach. Auch hier wird mittels des vorgestellten Bebauungsplanes diesem Betrieb nachträglich eine Genehmigung erteilt.

Die Ansiedlung des Reiterhofes an der jetzigen Stelle war ein Umzug eines privilegierten Landwirtes von dessen angestammten Domizil westlich des Friedhofs in Rumpenheim in den Biebersee. Rund um den damaligen Sitz sind nahezu ausschließlich Gartengrundstücke zu finden, Wohngrundstücke sind keine vorhanden. Somit werden in unmittelbarer Nähe zum Goldockerhof in großer Zahl Anwohner durch die ungehinderte Expansion in ihrer Lebensqualität wesentlich beeinträchtigt.

Nicht zuletzt aus diesem Grund kann es nur Ziel sein, den Betrieb des Goldockerhofes auf den ursprünglichen Umfang zurückzubringen, ferner sind der Landwirtschaft völlig wesensfremde Betätigungen wie ein Restaurantbetrieb zu unterbinden.

Der in der Anhörung am 25.04.2002 von den Vertretern der Stadt Offenbach geschilderte Zustand, dass die zum jetzigen Zeitpunkt bestehenden Bauten und deren Nutzung bereits genehmigt seien, wurde trotz Nachfrage bisher nicht präzisiert. Wir bitten deshalb auch im Interesse der unmittelbar Betroffenen um Auskunft, wann diese Zustände genehmigt wurden.

Mit der vorliegenden Bebauungsplanung soll ein bauplanungsrechtlicher Rahmen für die weitere Entwicklung des Reiterhofes definiert werden. Damit einher geht nicht die Festschreibung des Bestandes auf einen status quo, sondern die Möglichkeit für den Betrieb, sich innerhalb des Sondergebietes SO-Reitsport und den darin getroffenen Festsetzungen, zu entwickeln. Eine Ausweitung der überbaubaren Grundstücksflächen über den vorhandenen Gebäudebestand ist dagegen nicht vorgesehen. Auch auf den umliegenden Grünflächen ist die Art der Nutzung durch Festsetzungen im Bebauungsplan geregelt.

Bei der Gaststätte handelt es sich um eine genehmigte Nutzung, die an die Nutzung des Reiterhofes zweckgebunden ist.

Eine Rückführung des Reiterhofes auf einen – in den Anregungen nicht näher definierten – ursprünglichen Umfang ist nicht möglich, da Baurecht aufgrund vorhandener Baugenehmigungen besteht.

Mit der vorliegenden Planung soll nunmehr ein Ausgleich gefunden werden zwischen den unterschiedlichen Nutzungsansprüchen an den Raum. Die vorliegende Bebauungsplanung ist geeignet, diese unterschiedlichen Anforderungen zusammenzuführen und einen verbindlichen Rahmen für die weitere Entwicklung des Landschaftsraumes nördlich des Ortsteils Biebernsee zu schaffen. Die Anregung führt daher nicht zu einer Änderung des Bebauungsplan-Entwurfes.

Abwägungsergebnis:

Die vorgebrachten Anregungen führen nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen.

Amt 80 Wirtschaftsförderung und Liegenschaften

29.04.2002

Zum Planungsinhalt sowie zu den Festsetzungen im Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 615 sind von unserer Seite Anregungen oder Bedenken nicht vorzubringen.

Zur Grundstückssituation teilen wir informationshalber mit, dass das Grundstück Flur 11 Nr. 31, Im Gartenrain mit 24.739 m² der Stadt Offenbach gehört. Seit 1994 ist eine Fläche von rd. 21.000 m² an Herrn Schulz, Goldockerhof, zur landwirtschaftlichen Nutzung auf jederzeitigen Widerruf verpachtet. Die Restfläche von ca. 3.800 m² steht in der Verwaltung der ESO GmbH, da sich darauf ein Bolzplatz befindet.

Herr Schulz hat zwischenzeitlich jedoch in Abänderung der vereinbarten Nutzung eigenmächtig seinen Reitplatz eingerichtet und nutzt diesen auch entsprechend.

Hinsichtlich dem im Eigentum des Herrn Dieter Frank stehenden Grundstücks Nr. 46/1 wird mitgeteilt, dass Herr Frank seit geraumer Zeit daran interessiert ist, dass ihm im südlichen Bereich seines Grundstücks ein 30 m tiefes Baufenster zur Errichtung von Wohnhäusern gewährt wird. Diesen grundstückswirtschaftlichen Vorteil will Herr Frank durch die Übereignung von Gelände aus seinem Eigentum an die Stadt Offenbach ausgleichen.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Amt 63 Untere Denkmalschutzbehörde

17.06.2002

Lt. Entwurfsplanung ist die mit den Buchstaben D bezeichnete Fläche als denkmalgeschützte Fläche ausgewiesen. Dieser Schutz ist auch auf die mit „L Biebernsee“ bezeichnete Fläche zu übertragen, die lt. Entwurfsplanung bislang nur als „Fläche von Schutzgebieten und Schutzobjekten im Sinne des Naturschutzrechtes – Landschaftsschutzgebiet“ ausgewiesen ist. Auch diese Fläche, der sogenannte „Horizontwald“, ist vom Landesamt für Denkmalpflege unter Denkmalschutz gestellt worden und korrespondiert inhaltlich und formal mit dem westlich davon gelegenen Rumpenheimer Schlosspark. Die Straßenverbindung (K 192) zwischen dem Rumpenheimer Schlosspark und dem „Horizontwald“ ist ebenfalls Teil dieses denkmalgeschützten Ensembles.

Die Einschätzung als Gartendenkmal, wie oben beschrieben, wurde durch das Parkpflegewerk des Landschaftsarchitekten Peter Jordan bestätigt. Dieser ging in seiner Forderung sogar so weit, die freien Flächen zwischen den beiden Parkteilen von jeglicher Bebauung freizuhalten. Der Magistrat, Denkmal- und Naturschutzbeirat haben das Parkpflegewerk bereits offiziell zur Kenntnis erhalten und seine Festlegungen gebilligt.

Lt. unserem Kenntnisstand ist im Bereich der Anhöhe „Horizontwald“ nicht auszuschließen, dass hier mit vor- und frühgeschichtlichen Funden gerechnet werden muss. Aus diesem Grund halten wir es für dringend erforderlich, diesen Punkt abschließend mit dem Landesamt für Denkmalpflege, Abt. Archäologische Denkmalpflege, zu klären, falls dies nicht schon geschehen ist. Haben Sie im Übrigen das Landesamt für Denkmalpflege – Baudenkmalpflege – bereits direkt beteiligt (wegen der gartendenkmalpflegerischen Aspekte)?

Der „Horizontwald“ ist nicht mehr Bestandteil des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.

Die Abteilungen Baudenkmalpflege und Archäologische Denkmalpflege des Landesamtes für Denkmalpflege wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens beteiligt. Die entsprechenden Stellungnahmen sind weiter unten abgedruckt.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.

Amt 33.2 Umweltamt (Untere Naturschutzbehörde, Untere Wasserbehörde)

Mit Naturschutzbeirat abgestimmt

28.06.2002

Stellungnahme der Unteren Naturschutzbehörde

1. Art der baulichen Nutzung

Die beabsichtigte Abweichung von der im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplan 2000 des UVF dargestellten landwirtschaftlichen Nutzung auf den Flächen des Goldockerhofes begegnet aus landschaftspflegerischen und rechtlichen Gründen (der Landschaftsplan ist für die Untere Naturschutzbehörde verbindliche Vorgabe) erheblichen Bedenken. Die Darstellung des bisherigen landwirtschaftlichen Betriebes als Sonderfläche Reitsport könnte vom Betreiber dahingehend interpretiert werden, dass eine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen landwirtschaftlichen Nutzung seiner Betriebsflächen nicht mehr bestehe (Aufgabe des Nachhaltigkeitsprinzips) oder diese Nutzung nicht mehr zulässig sei. Die Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebes dient aber auch der Landschaftspflege, überwiegend sogar außerhalb des Plangebietes und liegt somit auch im öffentlichen Interesse. Wir schlagen daher vor, zu prüfen, ob die Darstellung des Turnierplatzes als Dauergrünland innerhalb der Flächen für die Landwirtschaft eine gelegentliche Nutzung zu Sportveranstaltungen (Sichtungsturnieren) zulässt.

Weiterhin sehen wir auch erhebliche Konflikte bzw. Unverträglichkeiten zwischen einer Sondernutzung Reitsport mit gelegentlich zu erwartendem großem Besucherandrang und dem nördlich unmittelbar angrenzenden Landschaftsschutzgebiet „Hessische Mainauen“. Schon in der Vergangenheit sind hier bei überregional ausgeschriebenen Reitturnieren nachteilige Auswirkungen auf den Naturhaushalt durch parkende Kraftfahrzeuge und Fußgängerverkehr außerhalb der Wege aufgetreten.

Begründung:

Pferdezucht und Pensionspferdehaltung, letztere ist als ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung soweit vorwiegend auf eigener Futtergrundlage betrieben, verwaltungsgerichtlich anerkannt, wurden zur Begründung des Umsiedlungsersuchens des landwirtschaftlichen Betriebes der Eheleute Schulz seinerzeit angeführt und seitens aller beteiligten Dienststellen auch anerkannt. Alle Beteiligten waren darin einig, dass das großzügige Bauvorhaben zwar erhebliche Veränderungen des Landschaftsbildes und des Kleinklimas mit sich bringen werde und daher sehr kritisch zu bewerten sei, dass andererseits eine Modernisierung des landwirtschaftlichen Betriebes innerhalb der alten Hofstelle kaum möglich sei und die Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebes der Landschaftspflege diene und somit auch im öffentlichen Interesse diene. Die Aufzählung der zulässigen Nutzung im Sondergebiet Reitsport auf der Fläche des landwirtschaftlichen Betriebes enthält keinen Hinweis auf die Fortführung der Landwirtschaft und lässt somit die Fragen der Versorgung des Betriebes mit Futtermitteln sowie der Entsorgung des anfallenden Stalldungs (dann als abfallrechtliches Problem zu bewältigen) offen.

Beim Goldockerhof kann man aufgrund der Entwicklungen der letzten Jahre nicht mehr von einem landwirtschaftlichen Betrieb sprechen. Stattdessen handelt es sich mittlerweile um einen gewerblich betriebenen Nutzungskomplex, für die ein Privilegierungstatbestand nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht mehr gelten kann. Dies ist auch die Ansicht des Staatlichen Amtes für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz (siehe auch dessen Stellungnahme weiter unten) als landwirtschaftliche Fachbehörde. Aus diesem Grund scheidet auch eine Festsetzung des Turnierplatzes des Reiterhofs als landwirtschaftliche Fläche aus.

Die ausgewiesenen Stellplatzflächen sind für den Normalbetrieb des Reiterhofes ausreichend bemessen. Bei den periodisch stattfindenden Großveranstaltungen sind bisher temporäre Regelungen für die Anlage von Stellplätzen getroffen worden. Daran sollte festgehalten werden, da mit der Festsetzung zusätzlicher Stellplatzflächen im Nahbereich des Reiterhofes durch den Bebauungsplan der Verzicht auf eine Grünhaltung der umliegenden Grundstücke verbunden wäre. Grundsätzlich sollen die Bereiche um den Reiterhof jedoch den Charakter als Grünflächen behalten und Stellplätze nur als temporäre Nutzung möglich sein. Im Rahmen der temporär zu treffenden Regelungen sollen Beeinträchtigungen vermieden bzw. nach Beendigung der Veranstaltung beseitigt werden.

Abwägungsergebnis:

An der Festsetzung des Reiterhofes als „Sondergebiet Reitsport“ wird festgehalten. Auf die Festsetzung zusätzlicher Stellplatzflächen für Großveranstaltungen durch die Bebauungsplanung wird verzichtet.

Die Festsetzung Gaststätte für den Reitbetrieb ist durch den derzeitigen Betrieb als öffentliche Gaststätte, einschließlich der von einer Brauerei subventionierten Außenwerbung und des Aushangs von Speisekarten und Öffnungszeiten bereits überholt. Veröffentlichungen des Magistrats (Amt für Öffentlichkeitsarbeit: Darstellung als Station der Hessischen Apfelweinroute) belegen dies.

Die Festsetzung in der Bebauungsplanung entspricht der vorhandenen genehmigten Nutzung in funktionaler Zuordnung zu dem Reiterhof. Eine Beschränkung des Kreises der Gaststättennutzer kann im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.

Abwägungsergebnis:

An der Festsetzung „Gaststätte für den Reitbetrieb“ wird festgehalten.

Hinweis: Anlässlich einer Begehung am 06.06.2002 konnte festgestellt werden, dass auf dem Dach eines Hallengebäudes eine Mobilfunkantennenanlage errichtet wurde. Diese stellt aus naturschutzfachlicher Sicht eine nicht hinnehmbare Beeinträchtigung des Landschaftsbildes dar. Wir bitten, durch entsprechende Festsetzungen derartigen Ausuferungen der baulichen Nutzung entgegenzuwirken.

Für die Höhe von Mobilfunkanlagen gilt, unbeschadet einer Prüfung der Zulässigkeit nach Art der baulichen Nutzung, bei städtebaulicher Relevanz der Anlage die in der Bebauungsplanung festgesetzte maximale Höhe baulicher Anlagen nach der textlichen Festsetzung Nr. 1.

Abwägungsergebnis:

Die Höhe der baulichen Anlagen ist durch textliche Festsetzung in der Bebauungsplanung bestimmt. Diese Festsetzung umfasst auch städtebaulich relevante Mobilfunkanlagen.

[…]

Erhebliche Bedenken bestehen gegen die Absicht, die auf den Flurstücken 46/1 sowie 63 bis 69 bestehenden baulichen Provisorien als solche festzuschreiben. Hier können wir eine planerische Absicht zu einer Neuordnung des Gebiets, die für die bestehenden Verhältnisse analog der Vorgehensweise beim Goldockerhof und im Südwesten des Plangebiets (s.o.) eindeutige rechtliche Grundlagen schafft, nicht erkennen. Die Aufnahme dieser Grundstücke in den beplanten Innenbereich hätte jedoch zur Folge, dass die dort vorhandenen oder künftig entstehenden baulichen Anlagen und Einzäunungen der naturschutzrechtlichen Überprüfung und Verfolgung nicht mehr zugänglich wären.

Für das Grundstück 46/1 schlagen wir daher vor, die bereits früher angestrebte Herausnahme des südlichen Grundstücksteils aus dem Landschaftsschutzgebiet mit dem Ziel, dort Baurecht zu schaffen, weiter zu verfolgen. Hierzu wäre im laufenden Verfahren Gelegenheit zur Abstimmung mit der Oberen Naturschutzbehörde gegeben. Die Gefahr einer untragbaren Verzögerung sehen wir hier nicht. Wir müssen nachdrücklich darauf hinweisen, dass evtl. während des laufenden Aufstellungsverfahrens für den Bebauungsplan erteilte Baugenehmigungen für Vorhaben auf diesem Grundstück ohne das Einvernehmen der Unteren Naturschutzbehörde und ohne die erforderliche vorgreifliche landschaftsschutzrechtliche Genehmigung zustande gekommen wären. Dies betrifft insbesondere Nutzungsänderungen in den ehemaligen Stallgebäuden.

Für die Grundstücke 63 bis 69 schlagen wir vor, die Widmung als Fläche für die Landwirtschaft entsprechend der Realnutzung aufzugeben und den bestehenden Verhältnissen (Wohnnutzung) soweit Rechnung zu tragen, wie die bestehenden baulichen Anlagen genehmigt sind. Der auf diesen Grundstücken inzwischen aufgewachsene, teilweise über 40jährige Baumbestand steht der im FNP dargestellten landwirtschaftlichen Nutzung ohnehin entgegen.

[…]

Die vorstehend genannten Flurstücke wurden aus dem räumlichen Geltungsbereich der Bebauungsplanung herausgenommen. Die hierfür maßgeblichen Gesichtspunkte sind in der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf angeführt.

Abwägungsergebnis:

Der genannte Bereich liegt außerhalb des verkleinerten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Die vorgebrachten Anregungen führen daher nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen.

3. Private Grünflächen

Unter Bezugnahme auf das eingangs Gesagte halten wir eine Darstellung als Flächen für die Landwirtschaft - Dauergrünland – für erforderlich.

Die Frage der Einordnung des Reiterhofes als gewerblicher Betrieb wurde weiter oben bereits erörtert und abgewogen. Damit scheidet eine Festsetzung der zugehörigen Freiflächen als landwirtschaftliche Fläche aus. Durch die Ausweisung als „Private Grünflächen“ wird unterstrichen, dass sich der Charakter dieser Flächen auch weiterhin als Grünfläche darstellen soll.

Abwägungsergebnis:

An der Festsetzung der Freiflächen des Reiterhofes als „Private Grünflächen“ wird festgehalten.

4. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

[…]

4.2 Regenwassersammelanlagen: Wir regen an, zur Ableitung überschüssigen Niederschlagswassers auch die flächenhafte Versickerung als alternative planungsrechtliche Festsetzung aufzunehmen. Aus wasserrechtlicher Sicht wäre dies zulässig und aus Kenntnis der örtlichen Bodenverhältnisse (Flugsand über Mainkies, Grundwasserflurabstand bei ca. 3,5 m unter GOK) auch möglich. Ein nach Osten gerichteter derartiger Überlauf an dem geforderten Teich (4.4.1) würde die Entstehung einer ökologisch wertvollen Pflanzengesellschaft wechselfeuchter Standorte ermöglichen und gleichzeitig Amphibien neue Lebensmöglichkeiten bieten. Auch würde die Versickerung des Niederschlagswassers zur Eingriffsminderung beitragen.

Durch die Textfestsetzung 4.3 ist sichergestellt, dass das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswasser in den Teich auf der mit „M“ gekennzeichneten Fläche zu leiten ist. Dieser Teich ist gemäß textlicher Festsetzung naturnah einzupflanzen und soll damit einen neu geschaffenen Lebensraum darstellen. Das so gesammelte Wasser verbleibt demnach auf dem Grundstück und wird zur ökologischen Aufwertung der Fläche verwendet. Sollte überschüssiges Niederschlagswasser anfallen, so spricht nichts dagegen, dieses auf den umliegenden Flächen zur Versickerung zu bringen.

Abwägungsergebnis:

Die Möglichkeit der flächenhaften Versickerung überschüssigen Niederschlagswassers wird als textliche Festsetzung in die Bebauungsplanung aufgenommen.

X

4.3 Fassadenbegrünung: keine prinzipiellen Bedenken. Als Ausgleichsmaßnahme geeignet.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

4.4 Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft

Die Maßnahmenvorschläge sind aus naturschutzfachlicher Sicht zur Eingriffskompensation gut geeignet und werden den standörtlichen Bedingungen gerecht. Nachfolgend geben wir einige weitergehende Formulierungsvorschläge:

Auf der mit M gekennzeichneten Fläche

4.4.1 ist im nördlichen Bereich ein Teich (vgl. Festsetzung 4.2) von mindestens 930 m² Fläche anzulegen und naturnah einzupflanzen. Abgängige Bepflanzung ist zu ersetzen. Ein ausreichender Wasserstand ist permanent sicherzustellen. Zum Schutz abwandernder Amphibien gegen Verkehrstod ist an der nördlichen Grundstücksgrenze eine Amphibienleiteinrichtung mit Anschluss an die bestehende Leiteinrichtung entlang der Kreisstraße 192 zu errichten und funktionsfähig zu erhalten (s. Schreiben des Umweltamtes vom 10.03.1999, Az. 33-Ka, an die Bauaufsichtsbehörde).

Begründung:

Die Anlage von Gewässern in ausgeräumten Landschaften, insbesondere in Flussauen, ist grundsätzlich als ökologische Bereicherung der Landschaft anzusehen. Werden diese Gewässer jedoch in der Nähe von Verkehrswegen angelegt, so können sie sich zu Fallen entwickeln, da die hier aufwachsenden Amphibien nach Abschluss ihrer Larvalzeit ungerichtete Ausbreitungswanderungen unternehmen. Im vorliegenden Fall ist zu prognostizieren, dass bei der Ausbreitungswanderung etwa 35 – 40 % der Jungtiere auf die Kreisstraße 192 gelangen würden, wo ein erheblicher Anteil zu Tode käme. Somit würden die Bemühungen der Stadt Offenbach, dem Krötensterben in diesem Gebiet durch die Errichtung einer festen Leiteinrichtung nordöstlich des Plangebietes Einhalt zu gebieten, zunichte gemacht. Die Funktion des Teichs als Ausgleichsmaßnahme wäre somit nicht erfüllt. Vielmehr wäre der Teich sogar als potenzielle Beeinträchtigung des Naturhaushalts zu bewerten.

Nach Abstimmung mit Amt 33 wird als ausreichender Wasserstand die Sicherstellung einer Tiefe von mindestens 1.50 m auf 20% der Teichfläche angesehen. Damit sind die ökologischen Funktionen gewährleistet.

Die Nachrüstung einer Amphibienleiteinrichtung für den bauaufsichtlich bereits genehmigten Teich müsste entlang des Randstreifens der Clara-Grein-Straße (K 192) auf öffentlicher Fläche und damit außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erfolgen. Die Notwendigkeit, eine entsprechende Amphibienleiteinrichtung zu erstellen, müsste zudem nach Abstimmung mit Amt 33 zunächst durch eine vertiefte Untersuchung des Wanderungsverhaltens festgestellt werden. Demnach ergibt sich derzeit keine Möglichkeit bzw. Bedarf, die Errichtung einer Amphibienleiteinrichtung über die Bebauungsplanung zu steuern.

Abwägungsergebnis:

In die textlichen Festsetzungen werden Vorgaben zur Bepflanzung und Sicherung eines ausreichenden Wasserstandes des Teiches aufgenommen. Auf die Festsetzung einer Amphibienleiteinrichtung wird verzichtet.

X

4.4.2 Anlage von Feldgehölz ist zu begrüßen

Die mit M gekennzeichnete Fläche sollte den Eintrag „Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ erhalten, um eine Koppelnutzung, wie sie derzeit gelegentlich betrieben wird, auszuschließen. Eine derartige Nutzung würde dem angestrebten Zweck (Ausgleichsfläche) zuwiderlaufen.

Eine Kombination von Koppelnutzung und Ausgleichsmaßnahmen (Teich 930 m² / Feldgehölz 2.000 m²) ist angesichts der Größe der Fläche von mehr als 6.500 m² durchaus denkbar. Allerdings sollten Beeinträchtigungen des Teiches durch Trittschäden vermieden werden.

Abwägungsergebnis:

In die textlichen Festsetzungen werden Vorgaben zum Schutz des Teiches vor Trittschäden aufgenommen.

X

5. Anpflanzen…: keine grundsätzlichen Bedenken. Es ist jedoch darauf hinzuwirken, dass die südlich des Goldockerhofs angepflanzten gebietsfremden Roteichen (Quercus rubra) durch einheimische Gehölze ersetzt werden.

In der Bebauungsplanung ist festgesetzt, dass für Anpflanzungen heimische Gehölze und Bäume zu verwenden sind. In den Vorschlagslisten sind entsprechend geeignete Gehölze und Bäume aufgeführt.

Abwägungsergebnis:

Die Anregung betrifft die Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes, nicht die Bebauungsplanung selbst.

6. Denkmalschutz: Die mit „D“ gekennzeichnete Fläche sollte besser als öffentliche Grünfläche, Park, gewidmet werden, um für den Fall einer künftigen denkmalgerechten Umgestaltung dieser Fläche Komplikationen und Erschwernisse durch forstrechtliche Vorgaben zu vermeiden.

Die im Bebauungsplan-Vorentwurf mit „D“ gekennzeichnete Fläche um das denkmalgeschützte Tempelchen ist im verkleinerten Geltungsbereich nicht mehr enthalten.

Abwägungsergebnis:

Der genannte Bereich liegt außerhalb des verkleinerten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Die vorgebrachten Anregungen führen daher nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen.

Stellungnahme der Unteren Wasserbehörde

Über die Art der Abwasserbehandlung auf den Grundstücken 46/1 sowie 64, 66/2 und 67/2 liegen uns keine neueren Erkenntnisse vor. Wir sind der Auffassung, dass mit einer Aufnahme dieser Flächen in den Geltungsbereich des Bebauungsplans und Fortschreibung der vorhandenen Nutzungen im bauordnungsrechtlich bereits genehmigten Umfang Regelungen zur ordnungsgemäßen Erschließung zu treffen sind.

Die vorstehend genannten Flurstücke wurden aus dem räumlichen Geltungsbereich der Bebauungsplanung herausgenommen. Die hierfür maßgeblichen Gesichtspunkte sind in der Begründung zum Bebauungsplan-Entwurf angeführt.

Abwägungsergebnis:

Der genannte Bereich liegt außerhalb des verkleinerten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Die vorgebrachten Anregungen führen daher nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen.

Stellungnahme aus klimatologischer und immissionsschutzrechtlicher Sicht

Da mit dem Bebauungsplan im Wesentlichen die bestehenden Nutzungen abgesichert werden sollen, sind klimatische Veränderungen im Plangebiet und dessen Umfeld nicht zu erwarten. Daher bestehen keine Bedenken gegen die vorliegende Planung.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Mainova AG

Solmsstraße 38

60623 Frankfurt

03.06.2002

Nach Einsichtnahme in die Planunterlagen konnten wir feststellen, dass die Interessen der Gas-Union GmbH nicht betroffen werden. Somit bestehen unsererseits keine Bedenken gegen die Verwirklichung der Baumaßnahme.

Wir weisen darauf hin, dass parallel zur Bebauungsplangrenze in einer Entfernung von ca. 50 m die Gasfernleitung der Gas-Union GmbH in einem 6 m breiten Schutzstreifen verläuft. Zur Information fügen wir einen Übersichtsplan bei. Eventuelle Änderungen oder externe Ausgleichsmaßnahmen, die den Schutzstreifen der Gasfernleitung betreffen, sind uns anzuzeigen.

Abwägungsergebnis:

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen und beachtet.

Eigenbetrieb Stadt Offenbach

Kommunale Dienstleistungen (ESO)

13.06.2002

„Textliche Festsetzungen“, Punkt 4.2 und 4.4a

In den o.g. Punkten wird darauf hingewiesen, dass sowohl der Überlauf aus den Rückhalteanlagen für das Regenwasser als auch der Überlauf aus dem Teich (Fläche „M“) an den Straßenkanal anzuschließen ist.

Wir möchten darauf hinweisen, dass in der Clara-Grein-Straße (K 192) kein Straßenkanal vorhanden ist; einer Ableitung des Regenwassers in den Schmutzwasserkanal in Biebernsee wird vom ESO nicht zugestimmt.

Bitte teilen Sie uns mit, wie die Entsorgung des Regenwassers aus den Überläufen erfolgen soll. Insoweit bestehen unsererseits Bedenken.

Die bisherige textliche Festsetzung Nr. 4.2 entfällt, da das Flurstück Nr. 28/3, auf das die Festsetzung abzielte, nicht mehr im räumlichen Geltungsbereich liegt.

Die bisherige Verpflichtung zum Anschluss eines Überlaufes an den Straßenkanal wird aufgegeben. Stattdessen kann
– gemäß der Stellungnahme des Umweltamtes – überschüssiges Niederschlagswasser auch problemlos auf der Fläche zur Versickerung gebracht werden. Dieser Möglichkeit wird der Vorzug gegeben.

Abwägungsergebnis:

Die Verpflichtung zum Anschluss eines Überlaufes aus dem Teich auf der Fläche „M“ an den Straßenkanal wird gestrichen.

X

HGON Hess. Gesellschaft für Ornithologie e.V.

NABU Landesverband Hessen e.V.

DGW Deutscher Gebirgs- und Wanderverein e.V.

c/o

K. Fiedler

Kantstraße 7

63067 Offenbach

16.06.2002

1. Sondergebiet Reitsport:

Die Festsetzung „Sondergebiet Reitsport“ sollte sich ausschließlich auf den Turnierplatz beziehen. Die bebauten Flächen als auch die Grünflächen sollten als landwirtschaftliche Flächen festgeschrieben werden.

Beim Goldockerhof kann man aufgrund der Entwicklungen der letzten Jahre nicht mehr von einem landwirtschaftlichen Betrieb sprechen. Stattdessen handelt es sich mittlerweile um einen gewerblich betriebenen Nutzungskomplex, für die eine Privilegierung nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht mehr gelten kann. Dies ist auch die Ansicht des Staatlichen Amtes für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz (siehe auch dessen Stellungnahme unten) als landwirtschaftliche Fachbehörde. Aus diesem Grund scheidet auch eine Festsetzung der Freiflächen des Reiterhofs als landwirtschaftliche Flächen aus. Durch die Ausweisung des Turnierplatzes als „Private Grünfläche“ wird unterstrichen, dass sich der Charakter dieses Bereiches auch weiterhin als Grünfläche darstellen soll.

Abwägungsergebnis:

An den bisherigen Festsetzungen bzgl. „Sondergebiet Reitsport“ und „Private Grünflächen“ wird festgehalten.

2. Private Grünflächen:

Die im B-Plan als „Private Grünflächen“ dargestellten Flächen sollten für die Landwirtschaft als Dauergrünland erhalten werden. Eine Koppelnutzung ist möglich, aber Reitsport ist auszuschließen, da diese Flächen bereits Ausgleichsflächen sind.

Weshalb eine Festsetzung als landwirtschaftliche Flächen ausscheidet, wurde oben bereits dargelegt. Durch die Ausweisung als „Private Grünflächen“ wird unterstrichen, dass sich der Charakter dieser Bereiche aber auch weiterhin als Grünflächen darstellen soll. Damit wird auch die Intensität des Reitsports auf diesen Flächen begrenzt. Zudem sind bauliche Anlagen bis auf genau bestimmte Ausnahmen auf den „Privaten Grünflächen“ ausgeschlossen.

Abwägungsergebnis:

An den bisherigen Festsetzungen bzgl. der „Privaten Grünflächen“ wird festgehalten.

3. Anlage eines Teiches

Der geplante Teich in der mit M gekennzeichneten Fläche (nordöstlich im B-Plan) liegt zu dicht an der Straße K 192. Dieser Teich wird Amphibien „anziehen“! Zum Schutz dieser Tiere muss eine Leiteinrichtung angelegt werden, die in die bereits vorhandene an der K 192 „nahtlos“ übergeht

Die Nachrüstung einer Amphibienleiteinrichtung für den bauaufsichtlich bereits genehmigten Teich müsste entlang des Randstreifens der Clara-Grein-Straße (K 192) auf öffentlicher Fläche und damit außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erfolgen. Die Notwendigkeit, eine entsprechende Amphibienleiteinrichtung zu erstellen, müsste zudem nach Abstimmung mit dem Umweltamt der Stadt Offenbach zunächst durch eine vertiefte Untersuchung des Wanderungsverhaltens festgestellt werden. Demnach ergibt sich derzeit keine Möglichkeit bzw. Bedarf, die Errichtung einer Amphibienleiteinrichtung über die Bebauungsplanung zu steuern.

Abwägungsergebnis:

Auf die Festsetzung einer Amphibienleiteinrichtung wird verzichtet.

4. Fläche D (Tempel)

Um erhebliche Schwierigkeiten bei der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands (Sichtachse Rumpenheimer Schloß
-> Tempel) zu vermeiden, sollte die mit D gekennzeichnete Fläche aus dem Waldverband herausgenommen und als öffentliche Grünfläche ausgewiesen werden. Bliebe die Fläche im Waldverband, so würde sie dem Forstrecht unterliegen.

Die im Bebauungsplan-Vorentwurf mit „D“ gekennzeichnete Fläche um das denkmalgeschützte Tempelchen ist im verkleinerten Geltungsbereich nicht mehr enthalten.

Abwägungsergebnis:

Der genannte Bereich liegt außerhalb des verkleinerten Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Die vorgebrachten Anregungen führen daher nicht zu einer Änderung der zeichnerischen oder textlichen Festsetzungen.

BUND Ortsverband Offenbach

c/o

Peter Wagner

Tempelseestraße 22

63071 Offenbach

19.06.2002

Planungsanlass

Der Nutzungsänderung von landwirtschaftlichem Betrieb zur Sonderfläche „Reitsport“ kann nicht zugestimmt werden. Die Fläche ist im Flächennutzungsplan und im Landschaftsplan des Umlandverbandes als landwirtschaftliche Fläche ausgewiesen. Bei einer Änderung der Nutzung besteht die Gefahr, dass die Betriebsfläche nicht mehr ordnungsgemäß und nachhaltig bewirtschaftet wird. Darüber hinaus ist zu befürchten, dass durch die Einrichtung weiterer reitsportlicher Nutzung, z.B. als Futter- oder Reitsportzubehörhandel, die bisherige und planerisch gewünschte Nutzung der Fläche als landwirtschaftlicher Betrieb nicht mehr gewährleistet ist.

Beim Goldockerhof kann man aufgrund der Entwicklungen der letzten Jahre nicht mehr von einem landwirtschaftlichen Betrieb sprechen. Stattdessen handelt es sich mittlerweile um einen gewerblich betriebenen Nutzungskomplex, für die ein Privilegierungstatbestand nach § 35 Abs. 1 BauGB nicht mehr gelten kann. Dies ist auch die Ansicht des Staatlichen Amtes für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz (siehe auch dessen Stellungnahme weiter unten) als landwirtschaftliche Fachbehörde. Mit der vorliegenden Bebauungsplanung soll ein bauplanungsrechtlicher Rahmen für die weitere Entwicklung des Reiterhofes definiert werden. Durch die in der Bebauungsplanung getroffenen Festsetzungen werden die zulässigen Nutzungen im Rahmen des „Sondergebietes Reitsport“ abschließend definiert. Eine Flächennutzungsplanänderung zur Darstellung einzelner Teilbereiche als Sonderbaufläche wurde mit Schreiben an den Planungsverband (PVFRM) vom 23.05.2002 eingeleitet.

Abwägungsergebnis:

An der bisherigen Festsetzung bzgl. „Sondergebiet Reitsport“ wird festgehalten.

Auch die Ausweisung einer Gaststätte, die bereits jetzt öffentlich betrieben und beworben wird, und keineswegs nur für Reiter zugänglich ist, ist abzulehnen.

Die Festsetzung in der Bebauungsplanung entspricht der vorhandenen genehmigten Nutzung in funktionaler Zuordnung zu dem Reiterhof. Eine Beschränkung des Kreises der Gaststättennutzer kann im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden.

Abwägungsergebnis:

An der Festsetzung „Gaststätte für den Reitbetrieb“ wird festgehalten.

Die Ausweisung „Private Grünfläche – Reitsport“ kann im landwirtschaftlichen Bereich nicht akzeptiert werden. Eine Ausweisung als „Flächen für die Landwirtschaft - Dauergrünland“ muss angestrebt werden!

Weshalb eine Festsetzung als landwirtschaftliche Flächen ausscheidet, wurde oben bereits dargelegt. Durch die Ausweisung als „Private Grünflächen“ wird unterstrichen, dass sich der Charakter dieser Bereiche aber auch weiterhin als Grünflächen darstellen soll. Damit wird auch die Intensität des Reitsports auf diesen Flächen begrenzt. Zudem sind bauliche Anlagen bis auf genau bestimmte Ausnahmen auf den „Privaten Grünflächen“ ausgeschlossen.

Abwägungsergebnis:

An den bisherigen Festsetzungen bzgl. der „Privaten Grünflächen“ wird festgehalten.

Eine Ausweisung einer Fläche „Reitsport – Turnierplatz“ kann nur als Sondernutzung ohne den Zusatz „Private Grünfläche“ akzeptiert werden. Der Turnierplatz ist bereits jetzt keine Grünfläche mehr. Ein entsprechender Ausgleich muss nachgewiesen werden.

[…]

Durch die Ausweisung des Turnierplatzes als „Private Grünfläche“ wird unterstrichen, dass sich der Charakter dieses Bereiches auch weiterhin als Grünfläche darstellen soll. Damit wird auch die Intensität des Reitsports auf diesen Flächen begrenzt. Der naturschutzfachliche Ausgleich für den Reiterhof ist bereits in den Baugenehmigungsverfahren für den landwirtschaftlichen Betrieb nachgewiesen worden. Die Bilanzierung schließt mit einem geringfügigen Überschuss ab.

Für die als private Grünfläche „Reitsport - Turnierplatz“ auf dem Flurstück Nr. 31 genutzten Flächen, die nicht Gegenstand der o.g. Baugenehmigungsverfahren waren, werden zweckdienliche bauliche Anlagen auf ein Minimum beschränkt und gleichzeitig entlang der westlichen Flurstücksgrenze Pflanzfestsetzungen formuliert. Insgesamt werden die Eingriffe in Grünvolumen, Bodenfunktion inkl. Wasserhaushalt und Klimarelevanz damit qualitativ ausgeglichen (siehe dazu auch Abschnitt 5.2 der Begründung).

Abwägungsergebnis:

An den bisherigen Festsetzungen bzgl. der „Privaten Grünfläche“ wird festgehalten. Der Ausgleich für Eingriffe in Natur und Landschaft ist durch entsprechende Festsetzungen in der Bebauungsplanung vorbereitet.

Textliche Festsetzungen

1. Art und Maß der baulichen Nutzung: Im Abschnitt SO „Reitsport“ ist der Spiegelstrich „- eine Gaststätte“ zu streichen. Der Betrieb einer Gaststätte, die bereits jetzt betrieben wird, ist im Planbereich nicht einzusehen.

Die Festsetzung in der Bebauungsplanung entspricht der vorhandenen genehmigten Nutzung in funktionaler Zuordnung zu dem Reiterhof.

Abwägungsergebnis:

An der Festsetzung „Gaststätte für den Reitbetrieb“ wird festgehalten.

2. Stellplätze und Garagen: Gegen die Ausweisung der Stellplätze bestehen keine Bedenken. Die Einrichtung weiterer Stellplätze muss aber verhindert werden. Es stellt sich allerdings die Frage, wo Zuschauer bei Reitturnieren ihre Fahrzeuge parken sollen. Bereits jetzt werden sämtliche Wege und landwirtschaftlichen Flächen in der Umgebung bei Veranstaltungen zugeparkt.

Bei den periodisch stattfindenden Großveranstaltungen sind bisher temporäre Regelungen für die Anlage von Stellplätzen getroffen worden. Daran sollte festgehalten werden, da mit der Festsetzung zusätzlicher Stellplatzflächen im Nahbereich des Reiterhofes durch den Bebauungsplan der Verzicht auf eine Grünhaltung der umliegenden Grundstücke verbunden wäre. Grundsätzlich sollen die Bereiche um den Reiterhof jedoch den Charakter als Grünflächen behalten und Stellplätze nur als temporäre Nutzung möglich sein. Im Rahmen der temporär zu treffenden Regelungen sollen Beeinträchtigungen vermieden bzw. nach Beendigung der Veranstaltung beseitigt werden.

Abwägungsergebnis:

Auf die Festsetzung zusätzlicher Stellplatzflächen für Großveranstaltungen durch die Bebauungsplanung wird verzichtet.

3. Private Grünflächen: Der geplanten Ausweisung „Private Grünfläche – Reitsport Turnierplatz“ wird widersprochen. Ein Turnierplatz ist nicht als Grünfläche auszuweisen. Wenn trotzdem die Nutzung „Reitsport“ ausgesprochen wird, müssen entsprechende Ausgleichsmaßnahmen nachgewiesen werden.

Es wird auf die weiter oben gemachten Ausführungen zur Ausweisung als private Grünfläche „Reitsport - Turnierplatz“ verwiesen.

4. Maßnahmen zum Schutz … von Natur und Landschaft: Der Spiegelstrich 4.3 Fassadenbegrünung ist zu begrüßen und auch durchzusetzen. Die Gebäude, die auch durch ihren Anstrich in der freien Landschaft sehr dominierend wirken, können so besser in die freie Auenlandschaft eingefügt werden. Bei der planerischen Festsetzung „Private Grünfläche – Reitsport (Planzeichen M)“ ist sicherzustellen, dass die Fläche nicht als Pferdekoppel oder Parkplatz genutzt wird. Die Einrichtung eines Teiches als Ausgleichsmaßnahme inmitten einer Pferdekoppel ergibt keinen Sinn. Der Teich ist im nordöstlichen Bereich der Fläche anzulegen und an die bereits vorhandene Amphibienschutzanlage anzuschließen.

Eine Kombination von Koppelnutzung und Ausgleichsmaßnahmen (Teich 930 m² / Feldgehölz 2.000 m²) ist angesichts der Größe der Fläche von mehr als 6.500 m² durchaus denkbar. Allerdings sollten Beeinträchtigungen der Ausgleichsflächen durch Trittschäden vermieden werden.

Abwägungsergebnis:

In die textlichen Festsetzungen werden Vorgaben zum Schutz des Teiches und des Feldgehölzes vor Trittschäden aufgenommen.

Die Nachrüstung einer Amphibienleiteinrichtung für den bauaufsichtlich bereits genehmigten Teich müsste entlang des Randstreifens der Clara-Grein-Straße (K 192) auf öffentlicher Fläche und damit außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes erfolgen. Die Notwendigkeit, eine entsprechende Amphibienleiteinrichtung zu erstellen, müsste zudem nach Abstimmung mit dem Umweltamt der Stadt zunächst durch eine vertiefte Untersuchung des Wanderungsverhaltens festgestellt werden. Demnach ergibt sich derzeit keine Möglichkeit bzw. Bedarf, die Errichtung einer Amphibienleiteinrichtung über die Bebauungsplanung zu steuern.

Abwägungsergebnis:

Auf die Festsetzung einer Amphibienleiteinrichtung wird verzichtet.

X

5. Anpflanzen und Erhalten von Bäumen … Die mit P bezeichneten Flächen, Spiegelstrich 5.3, sind zum Schutz der Anwohner und als Ausgleich der Baumaßnahmen dringend erforderlich. Die Anlage und der Erhalt der Maßnahmen muss gewährleistet werden.

Abwägungsergebnis:

Die Anregung betrifft die Realisierung der Festsetzungen des Bebauungsplanes, nicht die Bebauungsplanung selbst.

EVO AG

Andréstraße 71

63067 Offenbach

19.05.2002

Es bestehen grundsätzlich keine Bedenken gegen den Bebauungsplan.

Die Versorgung der geplanten Bebauung mit Strom, Wasser, Fernwärme und Abwasser wird durch Erweiterung der Ver- und Entsorgungsnetze sichergestellt.

Die Ver- und Entsorgungsleitungen dürfen nicht überbaut und bepflanzt werden. Bei Abständen kleiner als 2,50 m zu geplanten Baumstandorten sind geeignete Wurzelschutzmaßnahmen (z.B. Kunststoffplatten) einzubauen. Eine gemeinsame Abstimmung sollte rechtzeitig erfolgen. Entstehende Kosten für bauseits verursachte Umbau- und Umlegemaßnahmen gehen zu Lasten des Verursachers.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Hessisches Landesamt für Umwelt und Geologie

Rheingaustraße 186

65203 Wiesbaden

19.06.2002

Aus rohstoffgeologischer und bodenkundlicher Sicht bestehen keine Einwände gegen die Planung.

Aus hydrogeologischer Sicht wird darauf hingewiesen, dass der Grundwasserstand bei ca. 99 m ü.NN. liegt und damit ein Flurabstand von ca. 2 m anzusetzen ist (Karteninformation: 1951).

Der Planung aus ingenieurgeologischer Sicht entgegenstehende Informationen liegen dem Hessischen Landesamt für Umwelt und Geologie nicht vor.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Landessportbund Hessen e.V.

Otto-Fleck-Schneise 4

60528 Frankfurt

20.06.2002

Nach Prüfung der Angelegenheit im Sportkreis und den Verbänden teilen wir Ihnen mit, dass Belange des Sports durch die Errichtung des vorgenannten Wasserschutzgebietes (sic!) nicht beeinträchtigt werden. Wir bitten Sie jedoch, die Belange des Hessischen Reit- und Fahrverbandes, wie mit beiliegendem Schreiben vom 05.05.2002 geäußert, zu berücksichtigen.

Stellungnahme des Hessischen Reit- und Fahrverbandes e.V. vom 05.06.2002:

Gegen den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 615 „Biebernsee Nord“ bestehen keine Einwände, wenn die dort ausgewiesene Nutzung der bereits vorhandenen Reitanlage „Goldockerhof“ dadurch nicht eingeschränkt wird.

Es ist jedoch darauf zu achten, dass der in unmittelbarer Nähe gelegene Vielseitigkeitsplatz des RFV Offenbach-Rumpenheim e.V. ebenfalls in vollem Umfang erhalten bleibt, da dies eine wichtige Sportstätte ist, die auch der Existenzerhaltung des Vereines dient. Aus dem vorgelegten Entwurf ist dies nicht eindeutig zu ersehen.

Der genannte Vielseitigkeitsplatz ist von der vorliegenden Bebauungsplanung nicht betroffen.

Abwägungsergebnis:

Durch die vorliegende Bebauungsplanung werden die genehmigten Nutzungen des Reiterhofes „Goldockerhof“ nicht eingeschränkt.

Staatliches Amt für Landwirtschaft, Forsten und Naturschutz

Ludwig-Erhard-Anlage 5

61352 Bad Homburg v.d.H.

20.06.2002

Gemäß Begründung zu dem Bebauungsplan, ist Planungsanlass die bauliche Entwicklung im Bereich des „Goldockerhofes“, der sich von einem landwirtschaftlichen Pensionspferdebetrieb zu einem gewerblichen Reiterhof entwickelt hat. Mit dem Bebauungsplan soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung dieses Bereiches ermöglicht werden.

Dies wird von mir als landwirtschaftliche Fachbehörde ausdrücklich begrüßt und entspricht einer langjährigen Forderung meinerseits. Bereits im Rahmen des Baus des „Goldockerhofes“ bzw. den hierzu erfolgten Bauanträgen, hatte ich mehrfach diese Forderung erhoben. Dies begründet sich damit, dass die zum Bau des „Goldockerhofes“ vorgelegten Bauanträge immer weniger mit den durch § 35 (1) 1 BauGB und § 201 BauGB vorgegebenen gesetzlichen Rahmenbedingungen für landwirtschaftliche Bauvorhaben und der ständigen Rechtssprechung hierzu in Einklang zu bringen waren. Dies führte letztendlich auch meinerseits zur Einschaltung der Oberen Bauaufsichtsbehörde.

Aufgrund der Größe des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes von 10,65 ha und der getroffenen Festsetzungen wird eine Anpassung des Flächennutzungsplanes für erforderlich gehalten. Auf die Vorgaben des § 8 (2) BauGB wird in dem Zusammenhang hingewiesen.

Aus landespflegerischer Sicht werden keine Anregungen und Bedenken vorgebracht, da die mit dem Bau des „Goldockerhofes“ verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft bereits im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens abgearbeitet wurden.

Gemäß § 3 (2) BauGB bitte ich um Mitteilung des Abwägungsergebnisses.

Die Einleitung eines FNP-Änderungsverfahrens wurde mit Schreiben vom 23.05.2002 beim Planungsverband Frankfurt Rhein-Main (PVFRM) beantragt.

Abwägungsergebnis:

Die übrigen Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Landesamt für Denkmalpflege

Abt. Archäologische Denkmalpflege

Schloß / Glockenbau

64283 Darmstadt

15.07.2002

Gegen das Vorhaben werden von Seiten unserer Abteilung keine grundsätzlichen Bedenken und Änderungswünsche vorgebracht.

Im unmittelbaren Bereich des Bauvorhabens sind uns bisher vor- und frühgeschichtliche Bodendenkmäler (§ 19 HDSchG) nicht bekannt.

Folgender Hinweis ist zur rechtlichen Sicherstellung im Text zur Zustimmung der Baugenehmigung aufzunehmen:

Wir weisen darauf hin, dass bei Erdarbeiten jederzeit Bodendenkmäler wie Mauern, Steinsetzungen, Bodenverfärbungen und Fundgegenstände z.B. Scherben, Steingeräte, Skelettreste entdeckt werden können. Diese sind nach § 20 HDSchG unverzüglich dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden. Funde und Fundstellen sind in unverändertem Zustand zu erhalten und in geeigneter Weise bis zu einer Entscheidung zu schützen (§ 20 Abs. 3 HDSchG). Bei sofortiger Meldung ist in der Regel nicht mit einer Verzögerung der Bauarbeiten zu rechnen. Wir bitten, die mit den Erdarbeiten Betrauten entsprechend zu belehren.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet.

Landesamt für Denkmalpflege

Schloß Biebrich

65203 Wiesbaden

13.11.2002

Die zuständige Bezirkskonservatorin Frau Dr. Kniffler hat mir den Bebauungsplan zur Begutachtung übergeben. Erfreulicherweise wurden Bebauungsabsichten im Bereich Biebernsee aufgegeben. Denkmalpflegerische Belange werden im Hinblick auf den Tempel und die dahinführende Allee berührt. Eine historische Darstellung in der Begründung zu den denkmalpflegerischen Belangen wäre wünschenswert. Am Nordrand des Bebauungsplanes könnte auch in der Darstellungsweise auf die ehemalige Allee hingewiesen werden. Im Planpflegewerk für den Schlosspark Rumpenheim wird auf diese Allee hingewiesen und es sollte denkmalpflegerische Zielsetzung sein, dass diese Allee wieder entsteht.

Die Clara-Grein-Straße ist beidseits mit Bäumen bestanden, die sich auf dem Flurstück der öffentlichen Straße und damit außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden. Eine Entwicklung der Allee wird durch die vorliegende Bebauungsplanung nicht behindert. Somit bestehen keine Konfliktpunkte mit dem Pflegewerk für den Schlosspark Rumpenheim.

Abwägungsergebnis:

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen.