Stadt Offenbach am Main

 
Anlage 3

zur Mag.-Vorl.-Nr.: ..............

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 618C/2

2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 618 A

“Waldheim Süd, südlicher Teil“

 

im vereinfachten Verfahren gemäß §13 BauGB

 

 

 

Textliche Festsetzungen

 

 

 

 

- ENTWURF -

 

 

 

 

Stand: 27.08.2012

                                                                                                                        

 

 

 

 


A.          Planungsrechtliche Festsetzungen

1             Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und höchstzulässige Anzahl von Wohneinheiten in Wohngebäuden (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 bis 2a und 6 BauGB)

1.1         Nutzungsschablone (§ 1 Abs. 2, § 16 Abs. 2, § 17 Abs. 1 und 2 BauNVO)

Plan-gebiets-teile

Bau-gebiete

GRZ

GFZ

Zahl der Voll-geschosse

Max. Höhe der baulichen Anlagen (m)

Bauweise

max. Anzahl der WE pro

Wohngebäude

Gebäude mit Satteldach

Gebäude mit Pultdach oder flachgeneigten Dächern

OK1) Außenwand2)

FH1)

FH1)

1

WA

0,4

0,8

II

6,5

11,0

10,5

       a

2

2

WA

0,4

0,8

II

6,5

11,0

10,5

         o

2

Zeichenerklärung

 


WA       =          Allgemeines Wohngebiet

GRZ     =          Grundflächenzahl

OK       =          Oberkante, als
             Höchstmaß

=          nur Hausgruppen
zulässig

=          nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig

WE       =          Wohneinheiten


GFZ     =          Geschossflächenzahl

II          =          Zahl der Vollgeschosse (zwin                           gend)

FH        =          Firsthöhe, als Höchstmaß



o          =          offene Bauweise
a          =          abweichende Bauweise

 


1)      Bezugspunkt für die Höhen FH und OK und alle anderen Höhenangaben der Festsetzungen ist die im Mittel gemessene Höhe der Oberkante der nächstgelegenen Verkehrsfläche in deren Endausbauzustand.

2)      Bei Gebäuden mit Satteldächern ist die OK Außenwand die Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut oder der obere Abschluss der Außenwand (z.B. Dachaufkantungen oder massive Brüstungen von Dachterrassen).


1.2         Nutzungseinschränkungen (§ 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)

In allen Plangebietsteilen (allgemeine Wohngebiete) sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig.

1.3         Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 BauNVO)

Bei Doppelhäusern und Hausgruppen ist eine einheitliche Höhe der baulichen Anlagen durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.

1.4         Grund- und Geschossfläche (§ 21a Abs. 2 und Abs. 4 Nr. 3 BauNVO)

Der Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO sind die Flächenanteile an den außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen für Stellplätze, Carports sowie die Flächenanteile an außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegenden privaten Stellplätzen hinzuzurechnen.

1.5         Abweichende Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO)

Im Plangebietsteil 1 darf in Abweichung von der offenen Bauweise durch bauliche Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ohne Abstandsflächen an Grundstücksgrenzen angebaut werden.

Die Regelungen der Hessischen Bauordnung zu erforderlichen Abstandsflächen gegenüber den jeweils sonstigen Grundstücksgrenzen sowie die sonstigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften bleiben davon unberührt.

1.6         Überbaubare Grundstücksflächen (§ 23 Abs. 2 und 3 BauNVO)

1.6.1      Baugrenzen dürfen an einer Gebäudeseite ausnahmsweise durch vortretende Wintergärten, Balkone, Loggien, Terrassen, Veranden, Außentreppen, regenerative Energiesysteme, Carports und Garagen um bis zu 3 m überschritten werden.

1.6.2      Auf den überbaubaren Grundstücksflächen im Plangebietsteil 2 sind die Hauptgebäude so zu errichten, dass mindestens eine Gebäudeecke des Hauptgebäudes auf der nördlichen Baugrenze zu liegen kommt.

2             Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)

2.1         Nebenanlagen (§ 14 Abs. 1 BauNVO)

In allen Plangebietsteilen sind Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, sofern sie eine Grundfläche von 7 m² und einen umbauten Raum von 18 m³ nicht überschreiten sowie als Bestandteil der Einfriedung bis maximal 1,5 m Tiefe, gemessen von der Grundstücksgrenze, errichtet werden.

2.2         Stellplätze und Garagen (§ 12 Abs. 4 BauNVO)

2.2.1      Im Plangebietsteil 1 sind  Stellplätze / Carports nur innerhalb des mit ST/CA festgesetzten Flächen zulässig. Garagen sind unzulässig. Der Stellplatznachweis erfolgt über zugeordnete Stellplätze (ST) bzw. Carports (CA).

2.2.2      Im Plangebietsteil 2 sind zulässig

§  Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen

§  Carports und Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen

§  1 Stellplatz pro Wohnhaus im Vorgartenbereich

3             Landschaft und Naturschutz (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)

3.1         Bodenbefestigung

Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen in allen Plangebietsteilen sowie private Verkehrsflächen sind wasserdurchlässig herzustellen.

3.2         Regenwassersammelanlagen

Das von den baulichen Anlagen abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen ist auf den Grundstücken in geeignete Rückhalteanlagen, Zisternen oder Gartenteiche zu leiten und als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) zu verwenden. Das Fassungsvermögen der Anlagen muss mindestens 20 l/m² projizierter Dachfläche betragen. Die Anlagen sind wasserundurchlässig herzustellen und durch Überlauf an den Straßenkanal anzuschließen.

4             Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)

Die im zeichnerischen Teil festgesetzte und mit G1 bezeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der in der Planzeichnung bezeichneten Personen zu belasten und im Grundbuch durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für die Genannten zu sichern.

5             Einsatz erneuerbarer Energien (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 b BauGB)

Bei der Errichtung von Gebäuden sind bauliche Maßnahmen so zu treffen, dass der Einsatz erneuerbarer Energien, wie insbesondere Solarenergie, ermöglicht werden kann.

6             Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Zum Schutz vor Außenlärm sind Außenbauteile von Aufenthaltsräumen so auszuführen, dass sie die erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maße nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989, aufweisen:

Lärmpegel-

bereich

Erforderliches resultierendes Schalldämm-Maß R’w,res
des Außenbauteils in dB

Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliches

Büroräume 1)

und ähnliches

I

30

-

II

30

30

III

35

30

IV

40

35

V

45

40

VI

50

45

VII

2 )

50

1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag leistet, werden keine Anforderungen gestellt.

2 ) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen.

Die Tabelle ist ein Auszug aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, November 1989, Tabelle 8 (Hrsg.: DIN Deutsches Institut für Normung e.V., zu beziehen bei der Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin)

 

Das erforderliche Schalldämm-Maß ist in Abhängigkeit vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes zur Grundfläche des Raumes nach Tabelle 9 der DIN 4109 zu korrigieren.

In Schlafräumen und in sonstigen schutzbedürftigen Räumen mit sauerstoffverbrauchender Energiequelle ist für ausreichende Belüftung zu sorgen.

Es können Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen zugelassen werden, soweit nachgewiesen wird, dass – insbesondere an gegenüber den Lärmquellen abgeschirmten oder den Lärmquellen abgewandten Gebäudeteilen – geringere Schalldämm-Maße erforderlich sind.

7             Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB)

7.1         Grundstücksfreiflächen in den Baugebieten

Je angefangene 200 m² nicht bebauter Grundstücksfläche ist mindestens ein Obstbaum oder heimischer Laubbaum dritter Ordnung (Beispiele s. Vorschlagsliste III. Ordnung) zu pflanzen und zu erhalten. Der vorhandene Baumbestand wird angerechnet. Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung des Standortes anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen abzustimmen.

7.2         Straßenbegleitende Bäume

Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind in der entsprechenden Anzahl zu pflanzen und zu erhalten. Dabei ist - neben dem Hinweis unter Nr. C 1.7 - zu berücksichtigen:

-                      Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung von Einfahrten, dem Verlauf von Leitungen, dem Standort anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen, z.B. von Stellplätzen abzustimmen.

-                     Für Leitungen gilt: Die lichte Breite zwischen Außenkante Stamm und Außenkante Leitung muss mindestens 1,0 m betragen; bis zu einem lichten Abstand von 2,5 m zwischen Stammmitte und Leitungsmitte ist ein geeigneter Wurzelschutz für die Leitungen im Bereich öffentlicher Flächen einzubringen.

 

B.          Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

1       Äußere Gestaltung der baulichen Anlagen (§ 81 Abs. 1 Nr. 1 HBO)

1.1         Dachgestaltung

1.1.1      Die Gesamtbreite der Dachaufbauten und -einschnitte darf maximal 50% der Trauflänge betragen.

1.1.2      Die Höhe der Dachaufbauten und -einschnitte darf maximal 50% der Ortganglänge betragen.

1.2         Dachform, Dachneigung, Dacheindeckung, Fassadengestaltung

1.2.1      In allen Plangebietsteilen sind Flachdächer bis max. 7° Neigung und Satteldächer mit einer Dachneigung von 30° zulässig. Folgende abweichende Dachformen und Dachneigungen sind ausnahmsweise zulässig, wenn die einheitliche Dachform und Dachneigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe durch Baulast gesichert ist:

-                     Satteldächer von 22° bis 35°

-                     Pultdächer von 5° bis 15°

1.2.2      In allen Plangebietsteilen sind einheitliche

-                     Dachformen,

-                     Dachneigungen bei gleicher Firstrichtung,

-                     Dacheindeckungen und

-                     Fassadengestaltungen (Material)

durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.

2             Gestaltung der Einfriedungen und Anlagen zum Sichtschutz (§ 81 Abs. 1 Nr. 3 HBO)

2.1         Einfriedungen

a)    In der Planzeichnung mit "Einfr., h = 2,00 m" gekennzeichneter Bereich:

-                     Einfriedungen sind mit einer Höhe von 2,0 m als geschlossene und dichte, mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall als Lärmschutz zu errichten.

b)    Sonstiger Bereich (ohne besondere Kennzeichnung in der Planzeichnung)

-                     Einfriedungen sind nur als Laubhecken bzw. mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall zulässig.

-                     Die Einfriedungen sind nur bis zu einer Höhe von max. 1,2 m zulässig. Die Sockelhöhe darf 0,2 m nicht überschreiten.

-                     An den seitlichen Grundstücksgrenzen sind Einfriedungen als Sichtschutz bis zu einer Höhe von 2,0 m und bis zu einer Länge von 3,0 m, gemessen ab rückwärtiger Gebäudekante, zulässig.

 

C.          Hinweise und Empfehlungen

1             Hinweise

1.1         Grundwasserstände

Im Baugebiet sind hohe Grundwasserstände möglich. Grundwasserflurabstände zwischen 2 m und 2,5 m wurden im Juni 2001 gemessen. Aufgrund langjähriger Messungen an benachbarten Grundwasserpegeln ist ein Ansteigen des Grundwasserflurabstandes bis zu rund 1 m möglich.

1.2         Wasserschutzgebiet

Der Geltungsbereich liegt in der Zone III A der Trinkwassergewinnungsanlage der Stadt Mühlheim (StAnz. 48/1985 S. 2182). Die entsprechenden Verbote sind zu beachten.

1.3         Artenschutz (BNatSchG)

Es gelten die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).

Gemäß artenschutzrechtlichem Fachbeitrag sind Ausnahmegenehmigungen gem. § 42 Abs. 5 BNatSchG für die Haubenlerche, die Zaun- und die Mauereidechse zum Fang und zur Umsiedlung der Individuen zu beantragen und die Maßnahmen durchzuführen.

Vor der Umsiedlung der lokalen Populationen der beiden streng geschützten Eidechsenarten wird in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde eine fachlich fundierte Konzeption mit geeigneten dauerhaften Ersatzflächen erstellt.

1.4         Nutzung erneuerbarer Energien

Bei der technischen Gebäudeplanung und der Bauausführung wird aus ökologischen und ökonomischen Gründen für haustechnische Systeme und Komponenten grundsätzlich ein über die jeweils gültigen Regelwerke, z. B. Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz hinausgehender Einsatz von erneuerbaren Energien und sonstigen Techniken zur rationellen Energienutzung und -einsparung empfohlen.

1.5         Richtfunkstrecke

In einem Bereich zwischen Ginsterweg und Tulpenweg dürfen zur Sicherstellung von öffentlichen Telekommunikationsdienstleistungen und Vermeidung von Störungen von Richtfunkstrecken Kräne und Masten, die zur Durchführung von Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet aufgestellt werden, eine Höhe von 25 m nicht überschreiten.

1.6         Denkmalschutz

Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalpflege unverzüglich anzuzeigen.

1.7         Baumpflanzungen Kastanienstraße / vorhandene Gashochdruckleitung

Baumpflanzungen in der Kastanienstraße sind nur außerhalb des Schutzstreifens der Gashochdruckleitung (3 m beiderseits der Rohrachse) zulässig. Alle mit Eingriffen in den Boden verbundenen Arbeiten in diesem Bereich sind vorab dem Leitungsträger NRM - Netzdienste Rhein-Main GmbH anzuzeigen.

Der Schutzstreifen ist von jeglichen Eingriffen, die betriebserschwerende sowie leitungsgefährdende Einwirkung darstellen, freizuhalten. Das Befahren des unbefestigten Schutzstreifens mit schweren Baufahrzeugen ist ohne vorherige Sicherung (z.B. mit Baggermatratzen) nicht gestattet. Im Bereich des Schutzstreifens besteht ein absolutes Bauverbot. Eine Veränderung der Oberflächenbefestigung im Schutzstreifen ist mit dem Träger abzustimmen. Der Schutzstreifen muss zu jeder Zeit zugänglich sein und ist grundsätzlich freizuhalten. Die zugehörigen Einrichtungen der Gasleitung (Schilderpfähle, Riechrohrkappen etc.) sind zu beachten und ggf. zu sichern.

2             Empfohlene Begrünungen

2.1         Dachbegrünung

Im Geltungsbereich wird die dauerhafte, extensive Begrünung der flachgeneigten Dachflächen der Gebäude (Neigungswinkel bis 15°) empfohlen. Die Dicke der Substratschicht sollte mindestens 8 cm betragen.

2.2         Fassadenbegrünung

Im Geltungsbereich wird die Begrünung der Außenwandflächen der Gebäude empfohlen. Als Richtwert gilt: Eine Kletterpflanze je 5 m Wandlänge.

2.3         Liste für Anpflanzungen

Vorschlagsliste II. Ordnung (Mittelgroße Bäume 12 - 20 m Höhe)

Acer campestre

Feldahorn

Acer platanoides "Emerald Queen"

Spitzahorn

Carpinus betulus

Hainbuche

Carpinus betulus "Fastigiata"

Säulenhainbuche

Corylus colurna

Baumhasel

Juglans regia

Walnuss

Pyrus calleryana spec.

Stadtbirne in Sorten

Pyrus communis

Wildbirne

Sorbus aucuparia

Eberesche

Sorbus domestica

Speierling

Sorbus torminalis

Elsbeere

Tilia cordata "Greenspire"

Stadtlinde

Tilia x euchlora

Stadtlinde

Ulmus hollandica "Lobel"

Schmalkronige Stadtulme

 

Vorschlagsliste III. Ordnung (Kleinbäume bis 12 m Höhe)

Acer campestre "Elsrijk"

Feldahorn

Amelanchier lamarckii

Felsenbirne

Crataegus laevigata "Paul's Scarlet"

Rotdorn

Crataegus monogyna "Stricta"

Säulen-Weißdorn

Fraxinus excelsior "nana"

Gewöhnliche Esche

Malus sylvestris

Holzapfel

Morus alba

Weiße Maulbeere

Prunus domestica

Zwetschge

Prunus cerasifera "nigra"

Blutpflaume

Pyrus communis "Beech Hill"

Birne

Sorbus aucuparia "Fastigiata"

Säuleneberesche

Sorbus intermedia "Brouwers"

Schwedische Mehlbeere