Der vorliegende Bebauungsplanentwurf Nr. 618 C/2 stellt die 2. Änderung des mit Datum vom 09.08.2003 rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 618 A "Waldheim Süd, südlicher Teil" der Stadt Offenbach dar. Er ersetzt nur für seinen Geltungsbereich räumlich und sachlich die textlichen und zeichnerischen Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 618 A "Waldheim Süd, südlicher Teil".

Für den jetzt in Rede stehenden Bereich war bereits eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 618 A "Waldheim Süd, südlicher Teil" über den ursprünglich umfangreicheren Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfes Nr. 618 C vorgesehen. Nach Durchführung der Beteiligungen der Behörden und der Öffentlichkeit im Jahr 2010 zum Bebauungsplan-Entwurf 618 C hat sich vor dem Abwägungs- und Satzungsbeschluss ein neuer Sachstand ergeben. Das im südlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplan-Entwurfs 618 C zwischen dem südlichen Kreisverkehrsplatz und dem Ginsterweg vorgesehene Bebauungskonzept wurde nicht weiterverfolgt. In Folge dessen wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplan-Entwurfs 618 C verkleinert und als Bebauungsplan 618 C/1 zur Rechtskraft geführt. Für den südlichen Bereich wurde nunmehr eine städtebauliche Neukonzeption erarbeitet, welche jetzt die Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 618 C/2 darstellt.

Die bisherigen Inhalte des Bebauungsplanentwurfs Nr. 618 A werden im Geltungsbereich des Bebauungsplans 618 C/2 aufgenommen. Zudem wird die Konzeption des Bebauungsplanes 618 C/1 mit einem erhöhten Anteil an Einzel- und Doppelhäusern mit der vorliegenden Planung zum Bebauungsplan 618 C/2 aufgegriffen und weitergeführt.

Die Ergebnisse der für den ursprünglichen Entwurf und Geltungsbereich des Bebauungsplanes 618 C bzw. 618 C/1 durchgeführten Untersuchungen und fachgutachtlichen Beiträge zu Natur und Landschaft (artenschutzrechtlicher Fachbeitrag) sowie Immissionsschutz (schalltechnische Untersuchung) sind auch für den in Rede stehenden Geltungsbereich gültig.

Der Geltungsbereich des Bebauungsplan 618 C/2 liegt räumlich vollumfänglich innerhalb des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans 618 A; zusätzliche Flächen werden nicht einbezogen.

Die Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt im vereinfachten Verfahren gem. § 13 BauGB, da innerhalb des Geltungsbereichs mit der vorgesehenen Festsetzung von - wie bisher - allgemeinem Wohngebiet ohne wesentliche Änderung des Maßes der baulichen Nutzung, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Darüber hinaus ist festzustellen, dass:

§ die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, nicht vorbereitet oder begründet wird

und

§ keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter vorliegen.

Gemäß § 13 Abs. 3 BauGB wird deshalb von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4, von dem Umweltbericht nach § 2a, von der Angabe, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 S. 3 und § 10 Abs. 4 jeweils BauGB abgesehen. Nach derzeitigem Sachstand der vorgesehenen Planung ohne wesentliche Änderungen der Art und des Maßes der Nutzungen ergeben sich insgesamt keine Erkenntnisse dafür, dass mit der 2. Änderung eine Verschlechterung der ermittelten Umweltsituation verbunden ist. Die Ergebnisse der Umweltprüfung zum rechtskräftigen Bebauungsplan 618 A gelten somit weiterhin. Sofern, bezogen auf die Änderungssachverhalte, ergänzende fachgutachtliche Aussagen erforderlich waren, wurden diese in den Bebauungsplänen Nr. 618 C bzw. Nr. 618 C/1 und Nr. 618 C/2 integriert. Dies betrifft die Umweltbereiche Artenschutz und Geräuschsituation.

Insbesondere werden bezüglich der Auswirkungen auf den Naturhaushalt sowie das Orts- und Landschaftsbild keine wesentlichen, über das bisherige Maß hinausgehenden Nutzungen oder Inanspruchnahmen von Natur und Landschaft zugelassen. Die diesbezügliche Inanspruchnahme von Flächen wurde für die Änderung überprüft. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB wurde die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts entsprechend der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz bereits im zugrundeliegenden Bebauungsplan Nr. 618 A „Waldheim Süd, südlicher Teil“ berücksichtigt.

I Rechtsgrundlagen

§ Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509)

§ Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22.04.1993 (BGBl. I S. 466)

§ Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhaltes (Planzeichenverordnung 1990 – PlanzV 90) in der Fassung der Bekanntmachung vom 18.12.1990 (BGBl. I S. 58) sowie die Anlage zur PlanzV 90, zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)

§ Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 26.09.2002 (BGBl. I S. 3830), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 27.06.2012 (BGBl. I S. 1421)

§ Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz –BNatSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), in Kraft getreten am 01.03.2010, zuletzt geändert durch Artikel 5 des Gesetzes vom 6.02.2012 (BGBl. I S. 148)

§ Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (Bundesbodenschutzgesetz - BBodSchG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17.03.1998 (BGBl. I S. 502), zuletzt geändert durch Artikel 5 Absatz 30 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I S. 212)

§ Bundesbodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12.07.1999 (BGBl. I S. 1554), zuletzt geändert durch Artikel 5 Absatz 31 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I S. 212)

§ Wasserhaushaltsgesetz (WHG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch Artikel 5 Absatz 9 des Gesetzes vom 24.02.2012 (BGBl. I S. 212)

§ Hessische Gemeindeordnung (HGO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 01.04.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 16. Dezember 2011 (GVBl. I S. 786)

§ Hessisches Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG)
Vom 20. Dezember 2010 (GVBl. Nr. 24 vom 28.12.2010)

§ Hessisches Wassergesetz (HWG) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14.12.2010 (GVBl. S. 548)

§ Hessische Bauordnung (HBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 15.01.2011 (GVBI. I S. 46)

§ Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 vom 17.10.2011 (Staatsanzeiger 42/2011)

II Verfahren

1 Aufstellungsbeschluss (§ 2 Abs. 1 BauGB)

[wird ergänzt]

2 Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 2 BauGB)

[wird ergänzt]

3 Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 2 BauGB i.V. m. § 2 Abs. 2 BauGB)

[wird ergänzt]

4 Satzungsbeschluss (§ 10 Abs. 1 BauGB)

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach hat in ihrer Sitzung am ..................... den Bebauungsplans Nr. 618 C/2 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 618 A "Waldheim-Süd, südlicher Teil" als Satzung beschlossen. Die Stadtverordnetenversammlung hat die vorliegende Begründung zum Bebauungsplan gebilligt.

5 Bekanntmachung (§ 10 Abs. 3 BauGB)

Der Beschluss des Bebauungsplans Nr. 618 C/2 2. Änderung des Bebauungsplans Nr. 618 A "Waldheim-Süd, südlicher Teil" als Satzung wurde am ..................... in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht. In der Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass der Bebauungsplan mit der Begründung während der Dienststunden in der Verwaltung zu jedermanns Einsicht bereit gehalten wird.

Auf die Voraussetzungen für die Geltendmachung der Verletzung von Vorschriften sowie auf die Rechtsfolgen wurde gemäß § 215 Abs. 2 BauGB in der Bekanntmachung hingewiesen.

III Inhalte, Ziele und Zwecke der Planung

1 Erfordernis und Ziel der Planänderung (§ 1 Abs. 3 BauGB)

Aufgrund ihrer Lage im Rhein-Main-Gebiet ist die Stadt Offenbach ein bevorzugter Wohnstandort. Mit der Entwicklung des Wohngebietes "Waldheim-Süd“ wurde dem damit verbundenen Wohnraumbedarf Rechnung getragen.

Die Planung des Wohngebietes "Waldheim-Süd“ folgt dem raumordnerischen Ziel, an den Standorten neuer und bestehender Arbeitsstätten in verstärktem Maß Wohnungen zu errichten. Damit wird angestrebt, das Pendlervolumen zu verringern sowie Wohnen und Arbeiten in einen räumlichen Zusammenhang zu bringen. Zu diesem Zweck wurde der seit 09.08.2003 rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 618 A "Waldheim-Süd, südlicher Teil“ aufgestellt.

Für ein Teilgebiet im Osten des Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 618 A, zwischen dem Grünzug „Im Grünen Grund“ und der Kastanienstraße, wurde bereits eine Bebauungsplanänderung erforderlich, um der aktuellen Nachfrage nach Wohnbaugrundstücken besser gerecht werden zu können und eine zügige Umsetzung zu gewährleisten. Zwischen der Stadt Offenbach und der SOH - Stadtwerke Offenbach Holding GmbH als Eigentümerin besteht Einvernehmen über die Änderung des Bebauungsplanes auf Teilflächen für die eine Erschließung bereits erfolgt ist.

Für den nördlichen Bereich, das Gebiet zwischen den Straßen "Ginsterweg" und "An den Linden" hat sich im Zuge der bisherigen Vermarktung der Grundstücke herausgestellt, dass eine erhöhte Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern auf Grundstücksgrößen zwischen 400 und 450 qm besteht, die auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplans 618 A nicht verwirklicht werden können. Mit der entsprechenden Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes 618 A und dem Bebauungsplan 618 C/1, wurde hierauf bereits reagiert.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes 618 C/2 soll nunmehr auch der südliche Bereich zwischen dem südlichen Kreisverkehrsplatzes und der Straße "Ginsterweg" einer zügigen und nachfragegerechten Entwicklung zugeführt werden.

2 Räumlicher Geltungsbereich

Die Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes wird durch die zeichnerische Darstellung bestimmt.

Der Geltungsbereich hat folgende räumliche Begrenzung:

§ Im Norden: die südlichen Grenzen der Flurstücke Nrn. 97/1, 97/2, 97/4, 97/5, 98/1 und 98/2

§ Im Osten: Ostseite der Kastanienstraße

§ Im Süden: Eichenallee

§ Im Westen: Eichenallee und Grünfläche „Im Grünen Grund“.

3 Planungsrechtliche Situation

§   Planerische Rahmenbedingungen
Hier ist für den Geltungsbereich dieser Änderung der Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (rechtskräftig seit 17. Oktober 2011) relevant:
Grundzüge der Planung für die Planungsregion Südhessen sind die Erhaltung und Stärkung der polyzentralen Siedlungsstruktur durch Ausbau und Weiterentwicklung vorrangig der großen und mittleren Zentren, die Stärkung und Profilierung des Verdichtungsraums Rhein-Main als Lebens- und Arbeitsort sowie die vorrangige Nutzung und qualitative Weiterentwicklung der bestehenden und planungsrechtlich gesicherten Wohnbau- und Gewerbeflächen.
Offenbach ist Oberzentrum im Verdichtungsraum und damit vorrangiger Standort für eine über die Eigenentwicklung hinausgehende Siedlungstätigkeit.
Die Flächen des Geltungsbereichs im Regionalen Flächennutzungsplan sind als "Wohnbaufläche, Bestand" außerhalb des Siedlungsbeschränkungsbereichs ausgewiesen. An der westlichen Grenze des gesamten Gebietes Waldheim-Süd verläuft der Korridor für die Regionalparkroute. Das gesamte Areal liegt innerhalb eines Vorbehaltsgebiets für den Grundwasserschutz am Rande des Vorranggebiets "Regionaler Grünzug".
Dem vorliegenden Bebauungsplan stehen hieraus keine Ziele oder Grundsätze der Raumordnung oder Darstellungen der vorbereitenden Bauleitplanung entgegen.

§ Bebauungsplan (Stadt Offenbach):
Das Plangebiet liegt innerhalb des Geltungsbereiches des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 618 A der Stadt Offenbach vom 09.08.2003. Im vorliegenden Teilbereich soll dieser Bebauungsplan durch den Bebauungsplan Nr. 618 C/2 ersetzt werden.

§ Schutzausweisungen:
Das Plangebiet liegt in einem Wasserschutzgebiet der Stadtwerke Mühlheim für die Brunnen A bis E, Zone III A. Die Auswirkungen auf den Bebauungsplan Nr. 618 C/2 sind in Kapitel 6 beschrieben. Schutzausweisungen nach dem Naturschutzrecht, Forstrecht oder Denkmalschutzrecht sind im Plangebiet nicht gegeben.

4 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand

4.1 Gegenwärtige Nutzung

Das Plangebiet ist ein erschlossenes und planungsrechtlich festgesetztes Wohngebiet. Eine Nutzung findet derzeit nicht statt.

4.2 Erschließung

Folgende vorhandene Straßen und Wege im Plangebiet - neben weiteren Wohnwegen / Anwohnerstraßen - gewährleisten die Erschließung: Am Waldrand, Lupinenweg, Ginsterweg, Kastanienstraße.

4.3 Öffentlicher Personennahverkehr

Das Plangebiet wird durch den ÖPNV mittels Linienbusverkehr erschlossen. Im Rahmen der Planungen zum Nahverkehrsplan der Stadt Offenbach ist hier ggf. mit Änderungen der Linienführung und -bedienung zu rechnen; eine Busanbindung des Gebietes wird jedoch auch künftig erhalten bleiben. Eine zentrale Haltestelle wurde bereits im Bereich des Kreisverkehrs „Am Anger“ eingerichtet.

Eine Anbindung an den schienengebundenen ÖPNV ist über die Stationen Offenbach-Ost und Mühlheim Bahnhof gegeben. Langfristig wird eine unmittelbare Anbindung des Gebietes über einen noch zu planenden neuen S-Bahn-Haltepunkt Ulmenstraße angestrebt. Über Realisierungswahrscheinlichkeit und Realisierungszeithorizont können derzeit noch keine zuverlässigen Aussagen getroffen werden.

5 Emissionen – Immissionen

Das Gebiet des Bebauungsplanes 618 C/2 wird durch Schienenverkehrsgeräusche der nördlich des Gesamtgebietes "Waldheim-Süd“ verlaufenden Eisenbahnlinie Offenbach - Hanau (Fern- und S-Bahnlinie) tangiert. In einer Teilfläche wirken zusätzlich Straßenverkehrsgeräusche des Werksverkehrs zur Firma MAN-Roland sowie des gebietseigenen Erschließungsverkehrs ein. Ergänzend zu den untersuchten Lärmquellen ist das Plangebiet auch durch Fluglärm belastet.

Aufbauend auf den Ergebnissen aktueller schalltechnischer Untersuchungen und Beurteilungen wurde für den Bebauungsplan Nr. 618 C bzw. 618 C/1 ein Konzept zum Verkehrslärmschutz entwickelt und abgestimmt. Die nach diesem Verkehrslärmschutzkonzept erforderlichen Schallschutzmaßnahmen wurden fachgutachterlich ermittelt[1] und als Festsetzungen zum Bebauungsplan niedergelegt.

Die Untersuchungsergebnisse für den Bebauungsplan 618 C bzw. 618 C/1 gelten, wie vom Gutachter im August 2012 bestätigt, unverändert auch für den verkleinerten Geltungsbereich der vorliegenden Änderung. Nachfolgend werden die Ergebnisse der Untersuchung, die sich auf der Grundlage der darin erfolgten Berechnungen aus den Abbildungen des Fachgutachtens entnehmen lassen, für den verkleinerten Geltungsbereich angepasst dargestellt.

Die hieraus unterbreiteten und für den verkleinerten Geltungsbereich relevanten Festsetzungsvorschläge wurden - unverändert gegenüber dem bisherigen Entwurf - in den Bebauungsplan übernommen. Insgesamt ist festzuhalten:

5.1 Beurteilung der Gesamtverkehrslärmeinwirkungen

Am Tag ist sowohl mit als auch ohne Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans 618 C/2 mit Gesamtverkehrslärmeinwirkungen zwischen 54 dB(A) am östlichen Plangebietsrand und 65 dB(A) am westlichen Plangebietsrand zu rechnen.

Entlang der Eichenallee (außerhalb des Geltungsbereichs) werden die Gesamtverkehrslärmeinwirkungen von dem Kfz-Verkehr auf der Eichenallee bestimmt. Im übrigen Geltungsbereich sind die Fluglärmeinwirkungen pegelbestimmend.

Für den überwiegenden östlichen Teil des Plangebiets werden Beurteilungspegel prognostiziert, welche den Orientierungswert des Beiblatts 1 zur DIN 18005 für Verkehrslärmeinwirkungen in allgemeinen Wohngebieten von 55 dB(A) einhalten oder nur geringfügig um weniger als 1 dB(A) überschreiten.

Die im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen wirken sich auf die Gesamtverkehrslärmverhältnisse am Tag innerhalb des Plangebiets nur sehr marginal aus. Durch die aktiven Lärmschutzmaßnahmen reduzieren sich die Gesamtverkehrslärmeinwirkungen im weit überwiegenden Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 618 C/2 um weniger als 1 dB(A). An keinem geplanten Baufenster innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 618 C/2 bewirken die im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen im Tagzeitraum eine im Sinne der Verkehrslärmschutzverordnung wesentliche Reduzierung der Gesamtverkehrslärmeinwirkungen um mehr als 2 dB(A).

Zum Schutz der Bebauung entlang der Eichenallee vor den Verkehrslärmeinwirkungen sind unabhängig davon, ob die im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen verwirklicht werden oder nicht, Festsetzungen zum passiven Schallschutz erforderlich. Passiver Schallschutz ist auch unter Berücksichtigung der schallabschirmenden Wirkungen der festgesetzten Einfriedungen für die zukünftige Bebauung des Geltungsbereichs entlang der Eichenallee erforderlich. Hier ergeben sich zwar - unter Berücksichtigung einer Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf der Eichenallee auf 30 km/h - Pegelreduzierungen an den vordersten Gebäuden um bis zu 5,7 dB(A), allerdings nur für die Erdgeschosszonen und Freibereiche und nur gegenüber Verkehrsgeräuschen von der Eichenallee. Es ergeben sich hier dann Pegelwerte zwischen 53 und 56 dB(A) (ohne Berücksichtigung des Fluglärms) bei einem gemäß DIN 18005 heran zu ziehenden Orientierungswert von 55 dB(A).

Im Nachtzeitraum ist ohne Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen aufgrund der räumlichen Entfernung im Plangebiet mit Verkehrslärmeinwirkungen zwischen 49 dB(A) an der östlichen Plangebietsgrenze und 55 dB(A) im Westen zu rechnen.

Mit Berücksichtigung der schallabschirmenden Wirkung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen ist im Nachtzeitraum im gesamten Plangebiet mit annähernd gleichen Gesamtverkehrslärmeinwirkungen zwischen 48 dB(A) am östlichen Plangebietsrand und 55 dB(A) am westlichen Plangebietsrand zu rechnen.

Die im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen bewirken südlich des Tulpenwegs, also auch im Geltungsbereich, eine Minderung des Gesamtverkehrslärmpegels von weniger als 2 dB(A).

Entlang der Eichenallee werden die Gesamtverkehrslärmeinwirkungen von dem Kfz-Verkehr auf der Eichenallee bestimmt. Im östlichen Teil des Geltungsbereiches des ursprünglichen Bebauungsplanes 618 C sind der Schienen- und der Flugverkehr pegelbestimmend.

Der Orientierungswert des Beiblatts 1 zur DIN 18005 für Verkehrslärmeinwirkungen in allgemeinen Wohngebieten im Nachtzeitraum von 45 dB(A) wird im gesamten Plangebiet in jedem Fall um mehr als 3 dB(A) überschritten.

Da nach DIN 18005 Bbl. 1 bei Beurteilungspegeln von mehr als 45 dB(A) selbst bei nur teilweise geöffnetem Fenster ungestörter Schlaf häufig nicht mehr möglich ist, sind - trotz der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen - zum Schutz vor den Gesamtverkehrslärmeinwirkungen im Nachtzeitraum im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans 618 C/2 ergänzende Festsetzungen zum passiven Schallschutz erforderlich.

5.2 Passiver Schallschutz

Wegen der im Nachtzeitraum im Plangebiet zu erwartenden Verkehrslärmwirkungen, welche im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans 618 C/2 - auch unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen - den Orientierungswert des Beiblatts 1 zur DIN 18005 von 45 dB(A) überschreiten, sind an den geplanten Gebäuden passive Schallschutzmaßnahmen vorzusehen.

Die DIN 4109 definiert Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen von Gebäuden unter Berücksichtigung unterschiedlicher Raumarten oder Nutzungen. Die Anforderungen sind abhängig von den Lärmpegelbereichen, in denen die zu schützenden Nutzungen liegen. Die Lärmpegelbereiche werden vom „maßgeblichen Außenlärmpegel“ abgeleitet. Er ist gemäß Punkt 5.5 der DIN 4109 unter Berücksichtigung der verschiedenen Lärmarten zu ermitteln.

In der nachfolgenden Abbildung 1 sind die gemäß DIN 4109 unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen ermittelten Lärmpegelbereiche dargestellt. Abbildung 2 zeigt die ohne Berücksichtigung der festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen ermittelten Lärmpegelbereiche.

Abbildung 1: Gemäß DIN 4109 unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen ermittelten Lärmpegelbereiche

Abbildung 2: Gemäß DIN 4109 ohne Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen ermittelten Lärmpegelbereiche

In der DIN 4109 (dort Tabelle 8) werden die Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen von Aufenthaltsräumen angegeben. Danach haben Außenbauteile von Aufenthaltsräumen in den Lärmpegelbereichen I und II - das entspricht einem maßgeblichen Außenlärmpegel von bis zu 60 dB(A) - ein resultierendes Gesamtschalldämmmaß von R’_w,res = 30 dB(A) aufzuweisen. Im Lärmpegelbereich III - maßgeblicher Außenlärmpegel von 61 bis zu 65 dB(A) - ist ein Gesamtschalldämmmaß von R’_w,res = 35 dB(A) erforderlich, im Lärmpegelbereich IV - maßgeblicher Außenlärmpegel von 66 bis zu 70 dB(A) - ein Gesamtschalldämmmaß von R’_w,res = 40 dB(A).

Wie der Vergleich der Abbildung 1 - Lärmpegelbereiche unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen - und Abbildung 2 - Lärmpegelbereiche ohne Berücksichtigung der im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen - zeigt, befindet sich nur der Einwirkungsbereich der Eichenallee in den Lärmpegelbereichen III und IV. Der Verlauf der Grenzlinien der Lärmpegelbereiche II und III bzw. III und IV ist für den in den Abbildungen farbig dargestellten Bereich in beiden Untersuchungsfällen identisch. Die im Bebauungsplan 618 A festgesetzten aktiven Lärmschutzmaßnahmen haben somit keinen Einfluss auf das Maß des innerhalb des Geltungsbereichs 618 C/2 erforderlichen passiven Schallschutzes gemäß DIN 4109.

Die getroffenen Festsetzungen im vorliegenden Bebauungsplan 618 C/2 zum passiven Schallschutz berücksichtigen dies. Mit den Maßnahmen wird die Einhaltung der erforderlichen Anforderungen an den Schallschutz ausreichend sichergestellt.

6 Wasserwirtschaftliche Belange

Nach dem gemeinsamen Erlass vom 14. Mai 1997 des Hessischen Ministers für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung und vom 23. April 1997 des Hessischen Ministeriums Umwelt, Energie, Jugend, Familie und Gesundheit (St. Anz. 25/1997 S. 1803) müssen Belange der Wasserwirtschaft bei der Bauleitplanung angemessen berücksichtigt werden.

Auf Grundlage der im o.g. Gemeinsamen Erlass enthaltenen Gliederung werden im folgenden die wasserwirtschaftlichen Belange zum Bebauungsplan Nr. 618 A "Waldheim-Süd, südlicher Teil" [kursiv] dargestellt, die auch für den Geltungsbereich der vorliegenden Teiländerung nicht negativ beeinträchtigt werden, da mit der aufgelockerten Bebauung künftig eine geringere Wohneinheit-/ Einwohnerdichte einher gehen wird.

6.1 Wasserversorgung

6.1.1 Derzeitige Versorgungssituation

Die Versorgung des Plangebietes mit Trink- und Löschwasser erfolgt über den Zweckverband Wasserversorgung Stadt und Kreis Offenbach (ZWO). Für die Verteilung innerhalb des Stadtgebietes ist die Energieversorgung Offenbach zuständig. Die Gesamtförderung des ZWO sowie die Verteilung der geförderten Wassermenge auf die Verbandgemeinden von 1987 bis 1993 ergibt sich aus einer Liste des ZWO, die in der Broschüre „Stadtplanung/ Bauleitplanung/ Wasserversorgung“ vom September 1996[2] aufgenommen ist. Die Broschüre liegt den zuständigen Fachbehörden vor.

6.1.2 Wasserbedarfsermittlung

Der Wasserbedarf für das Plangebiet wird aus der prognostizierten Zahl der künftigen Bewohner ermittelt. Es wird ein allgemeiner Tagesdurchschnitt von 137,5 l /E*Tag angesetzt. Unter diesen Voraussetzungen ist im Plangebiet mit folgendem Wassermehrverbrauch zu rechnen:

6.2 Wasserbedarfsdeckung

Die Deckung des zusätzlichen Wasserbedarfs soll über Wassereinsparungen erfolgen. Hierzu wurde ein Wassersparkonzept entwickelt, das der Magistrat in seiner Sitzung am 10.11.1993 beschlossen hat. Nach diesem Wassersparkonzept führt der nach dem Regionalplan für das Jahr 2000 prognostizierte Einwohnerzuwachs durch Einsparpotenziale bei den privaten Haushalten nicht zu einem erhöhten Wasserverbrauch. Legt man die aktuellen Prognosewerte des Regionalplans 2000 bis zum Jahr 2010 zu Grunde, ist mit einem Bevölkerungszuwachs zwischen dem 31.12.1998 und dem Jahr 2010 von 9.403 Einwohnern zu rechnen.

Das Ergebnis stellt jedoch nicht allein auf den prognostizierten Bevölkerungszuwachs ab. Es deckt sich auch mit den ermittelten Zuwachszahlen der im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungspläne.

Da die Realisierungszeiträume der Bebauungspläne teilweise über das Jahr 2000 hinausreichen, wird auch für diesen Zeitraum der Nachweis einer gesicherten Wasserversorgung geführt. Dieser Nachweis basiert auf der Feststellung, dass die Einspareffekte bis zum Jahr 2000 nicht ausgeschöpft sind und dass der Mehrverbrauch nach 2000 durch diese zusätzlichen Einsparmöglichkeiten abgedeckt werden kann. Auch dieser erweiterte Nachweis liegt den Fachbehörden mit der unter Punkt 6.1.1 genannten Broschüre vor.

Die Trinkwasserversorgung ist somit technisch und rechtlich (Wasserwerk und Rohrnetz) durch die bestehenden Wasserversorgungsanlagen gewährleistet.

Die erforderliche Menge ist durch bestehende wasserrechtliche Genehmigungen bzw. im Antrag befindlichen Genehmigungen abgedeckt und wasserrechtlich und wasserwirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachteilige Auswirkungen auf Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar.

6.2.1 Löschwasserversorgung

Für die Bereiche des Wohngebietes und des Mischgebietes ist eine Löschwassermenge von 1600 l/min entsprechend 26,7 l/sec über einen Zeitraum von 2 Std. bereitzustellen.

6.2.2 Wasserqualität

Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforderungen der Trinkwasserverordnung (TWVO).

6.2.3 Sparmaßnahmen

Die Stadtverordnetenversammlung hat in ihrer Sitzung am 16.12.1993 beschlossen, dass in zukünftigen Bebauungsplänen wassersparende Einrichtungen (z.B. Zisternen, Schluckbrunnen etc.) grundsätzlich vorzusehen sind. Im Sinne des Beschlusses setzt der Bebauungsplan mit den textlichen Festsetzungen eine Sammlung des Niederschlagswassers in Regenwassernutzungsanlagen und eine Nutzung als Brauchwasser wie folgt fest:

Das von den baulichen Anlagen abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen ist auf den Grundstücken in Rückhalteanlagen, Zisternen oder Gartenteiche zu leiten und als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) zu verwenden. Das Fassungsvermögen der Anlagen muss mindestens 20l/m² projizierte Dachfläche betragen. Die Anlagen sind wasserundurchlässig herzustellen und durch Überlauf an das Entwässerungssystem anzuschließen.

6.2.4 Anschluss an das bestehende Netz

Zur Wasserversorgung kann ein Anschluss an das bestehende Wasserversorgungsleitungsnetz erfolgen.

6.3 Schutz- und Sicherungsgebiete nach dem Hessischen Wassergesetz

Das Plangebiet liegt in einem Wasserschutzgebiet der Stadtwerke Mühlheim für die Brunnen A bis E, Zone III A.

Dies wirkt sich auf das Bebauungsplangebiet Nr. 618 A insofern aus, als eine Festsetzung der Oberflächenbefestigung der Anliegerstraßen in wasserdurchlässiger Form nicht möglich ist, da in der Schutzzone das Versickern des von Straßen und sonstigen Verkehrsflächen abfließenden Abwassers verboten ist.

6.4 Bodenversiegelung

Regelungen zum Maß der Bodenversiegelung sind mit der Festsetzung der Grundflächenzahl getroffen.

6.5 Versickerung von Niederschlagswasser

Nach dem vorliegenden Baugrundgutachten des Grundbauinstitutes Prof. Dr.-Ing. Sommer und Partner GmbH für das Gesamtgebiet „Waldheim-Süd“ ist auf Grund der festgestellten Durchlässigkeiten eine Versickerung von Niederschlagswasser im Bereich des Bebauungsplanes Nr. 618 A zunächst möglich. Im Gutachten wird jedoch bereits darauf hingewiesen, dass es zu einem Anstieg des Grundwasserspiegels bis ca. 1 m unter Geländeoberkante kommen kann.

Nach den bei den Versickerungsversuchen ermittelten Durchlässigkeiten (5,3 x 10–5 m/s bis 7,3 x 10-5 m/s) ist die dezentrale flächenhafte Versickerung des auf den befestigten Flächen anfallenden Regenwassers nicht möglich. Die Versickerung muss über Mulden, Rigolen oder ein Versickerungsbecken erfolgen. Berücksichtigt man, dass eine derartige Anlage ca. 30 bis 50 cm tief in das Gelände eingebunden werden muss, reduziert sich der Abstand zwischen dem Boden der Versickerungsanlage und dem maximalen Grundwasserspiegel auf etwa 50 cm.

Wegen des dann zu geringen Grundwasserflurabstandes und da das gesamte Plangebiet darüber hinaus in der Wasserschutzzone III A liegt, stimmt das Staatliche Umweltamt Hanau einer Versickerung des Niederschlagswassers nicht zu.

Es wird jedoch toleriert, dass die befestigten Wege innerhalb der Grünflächen nicht an die Kanalisation angeschlossen werden, sondern seitlich in die unbefestigten Flächen entwässern.

Festsetzungen zur Versickerung von Niederschlagswasser der Dachflächen werden aus diesem Grund nicht getroffen.

6.6 Abwasser

Das Ingenieurbüro Pecher trifft zur Abwasserableitung folgende Aussagen:

„Zur Zeit wird von dem insgesamt rd. 15 ha großen Planungsgebiet Waldheim Süd nur der südlich des Holunderwegs [Anm.: heute "An den Linden"] gelegene Teil über Mischwasserkanäle DN 250 bis DN 700 entwässert. Ab dem Holunderweg verläuft der weiterführende Kanal DN 800 bis zur Bahnlinie, knickt hier nach Westen ab und ist im Bereich der Bahnbrücke (Ulmenstraße) an den nach Norden die Bahnlinie kreuzenden und zur Mühlheimer Straße entwässernden Kanal DN 1100 angeschlossen.“

Zur Entwässerung des Gebietes ist folgendes Entwässerungskonzept vorgesehen:

„Das gesamte Abwasser wird über Mischwasserkanäle zu dem vorhandenen, die Bahnlinie im Bereich der Bahnbrücke an der Ulmenstraße kreuzenden Sammler DN 1100 abgeleitet. Dazu sollen südlich des Holunderwegs [Anm.: heute "An den Linden"] die vorhandenen Kanäle, die sich alle in gutem baulichem Zustand befinden, genutzt werden. Die Kanäle zur Erschließung des nördlichen Bereichs sind zu gegebener Zeit neu zu bauen.“

6.7 Oberirdische Gewässer

Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden.

6.8 Altlasten

Dem Umweltamt Offenbach liegen keine Informationen über Altablagerungen im Plangebiet vor. Im Altstandortregister befinden sich zahlreiche Eintragungen für das Plangebiet. Dabei handelt es sich um Kleingewerbe, Heimarbeits- bzw. Wohnadressen, von denen nach bisherigen Erfahrungen keine relevanten Umweltbelastungen zu erwarten sind.

Auf dem Gelände eines ehemaligen Kindergartens wurden bei Aushubarbeiten Altablagerungsbestandteile (Metallschrott- und Lederreste) gefunden (UMWELTAMT OFFENBACH 2000).

Weitere Untersuchungen zu diesem Sachverhalt haben nicht stattgefunden. Konsequenzen für die Bebauung des Plangebietes ergeben sich hieraus nicht.

7 Natur- und artenschutzrechtliche Belange

Auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 618 C/2 sind bezüglich der Auswirkungen auf den Naturhaushalt sowie das Orts- und Landschaftsbild insgesamt keine wesentlichen, über das bisherige Maß auf der Grundlage des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 618 A hinausgehenden Nutzungen oder Inanspruchnahmen von Natur und Landschaft zu erwarten.

Für den zur Änderung anstehenden Teil des Gesamtgebietes ist festzuhalten, dass die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen in ihrer Lage und Dimension im Wesentlichen beibehalten werden. Die vorgesehenen privaten Verkehrsflächen sind gemäß den Festsetzungen wasserdurchlässig auszuführen, so dass keine neuen Versiegelungen damit einhergehen. Auch die für eine Bebauung vorgesehenen Flächen werden in ihrer Dimension nicht verändert. Das zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Beibehaltung der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs weitgehend unverändert bestimmt.

Gem. §1a Abs. 3 Satz 1 BauGB wurde die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts entsprechend der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz bereits im zugrundeliegenden Bebauungsplan Nr. 618 A „Waldheim Süd, südlicher Teil“ berücksichtigt.

In den darauffolgenden Planungsverfahren erfolgten aktualisierte Aussagen zu den artenschutzrechtlichen Sachverhalten im Geltungsbereich der Änderung.[3] Diese werden dem Bebauungsplan zugrunde gelegt. Dabei sind folgende wesentliche Ergebnisse festzuhalten (Zitate sind kursiv dargestellt; Seitenangaben beziehen sich auf den Fachbeitrag):

Die nachfolgenden Ausführungen basieren auf den tierökologischen Untersuchungen des Jahres 2008, deren Ergebnisse wegen der funktional einheitlichen Struktur der Gebiete 618 A und 618 B auch für den südlichen Teil Relevanz besitzen. Nach Abstimmung mit der UNB vom Oktober 2009 ist im Frühjahr 2010 jedoch noch eine Verifizierung möglicher Haubenlerchen-Vorkommen im Gebiet durchzuführen. Vorliegend werden diese bis auf Weiteres als rezent betrachtet. [S. 2]

(...)

Aufgabe der artenschutzrechtlichen Prüfung ist die Klärung der Frage, ob von der Planung – unabhängig von allgemeinen Eingriffen in Natur und Landschaft - besonders oder streng geschützte Tier- und Pflanzenarten im Sinne des § 42 BNatSchG betroffen, welche Beeinträchtigungen für die geschützten Arten zu erwarten sind und ob sich für bestimmte Arten das Erfordernis und die Möglichkeit für eine artenschutzrechtliche Ausnahme nach § 43 Abs. 8 BNatSchG ergibt. [S. 4]

(...)

Die Änderung des Bebauungsplans betrifft den östlichen, als Allgemeines Wohngebiet bzw. Straßenverkehrsfläche ausgewiesenen Teil des Geltungsbereichs. Die Änderungen betreffen im Wesentlichen nur die zulässige Bauweise und sind artenschutzrechtlich nicht von Belang. Zu prüfen sind letztlich allein mögliche Verbotsverletzungen im Zuge der Plandurchführung und wegen der Klausel des § 42 Abs. 5 Satz 4 BNatSchG ausschließlich bezogen auf diejenigen Arten, die nicht allein durch die BartSchV geschützt sind (vorliegend Kleiner Heufalter, Hauhechelbläuling und Blauflügelige Ödlandschrecke). [S. 5]

Folgende Auswirkungen durch die Änderung des Bebauungsplans wurden festgestellt:

Fledermäuse

Das Spektrum der im Gebiet „Waldheim Süd“ nachgewiesenen Fledermäuse umfasst vier in Hessen noch recht weit verbreitete Arten [Zwergfledermaus, Großer Abendsegler, Bartfledermaus, Wasserfledermaus], die ausschließlich jagend im Gebiet beobachtet werden konnten. Die Tagesquartiere und Wochenstuben der Tiere sind durchweg außerhalb des Untersuchungsgebiets zu suchen, je nach Art im benachbarten Wald oder im Siedlungsraum bzw. dem Kleingartengebiet.

Das Plangebiet dient den nachgewiesenen Fledermäusen lediglich als Jagdhabitat, das nicht als Lebensstätte im Sinne des § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG gilt. Alle vier Arten sind in der Auswahl ihrer Reviere recht flexibel und jagen auch inmitten der Siedlungsgebiete. Eine Gefährdung von Fortpflanzungs- und Ruhestätten oder gar einzelner Individuen aufgrund des Wegfallens unersetzbarer Nahrungshabitate kann deshalb ausgeschlossen werden, die Verbote des § 42 Abs. 1 BNatSchG werden hinsichtlich der Fledermäuse nicht erfüllt. [S. 6]

Vögel

Die Mehrzahl der nachgewiesenen Vogelarten besitzt ihren Lebensschwerpunkt im angrenzenden Kleingartengebiet oder auf dem nahen Friedhof. Das Spektrum entspricht aus diesem Grund auf den ersten Blick noch weitgehend dem im Jahr 2001 erfassten, doch sind mit wenigen Ausnahmen alle im Gebiet beobachteten Vögel nur noch als Nahrungsgäste anzutreffen. Als Brutvögel hingegen finden sich mit Bachstelze, Goldammer, Feldlerche und Haubenlerche vier Bodenbrüter des gehölzarmen Offenlandes, die den zwischenzeitlichen Wechsel der Landschaftsstruktur offenkundig widerspiegeln.

Artenschutzrechtlich wären alle nachgewiesenen Vogelarten betroffen, wenn ihre Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von der Planung gefährdet würden. Dies ist für die Gastvögel aber durchweg auszuschließen, zumal sie im von der Planung erfassten Gebiet keine Mangelfaktoren vorfinden, an die sie funktional eng gebunden wären. Die sieben Brutvogelarten [Anm.: Feldlerche, Haubenlerche, Bachstelze, Heckenbraunelle, Amsel, Buchfink, Goldammer] sind – mit Ausnahme von Feldlerche und Haubenlerche - häufig bis sehr häufig, durchweg ungefährdet und besitzen von Natur aus eine eher hohe Siedlungsdichte. Sie finden also in der Umgebung, selbst im Siedlungsbereich von Offenbach, in ausreichendem Maße Ersatzlebensräume, und Verdrängungseffekte können ausgeschlossen werden. Die meisten der Brutvogelarten im Gebiet fallen somit unter die Legalausnahme des § 42 Abs. 5 BNatSchG.

Die Feldlerche konnte 2008 im Plangebiet als Brutvogel nachgewiesen werden. Dass dennoch hinsichtlich der Feldlerche die Verbotstatbestände des § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG vorliegend nicht erfüllt werden, begründet sich in der grundsätzlich gegebenen Eignung des vom aktuellen Planvorhaben unberührten Gebiets zwischen der geplanten Grünzone, Bahnlinie und Kirschenallee [Anm.: heute Eichenallee], dessen Größe von rd. 10 ha für mehrere Brutpaare ausreichend ist. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, dass die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im Sinne § 42 Abs. 5 BNatSchG im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Ein Verstoß gegen die Zugriffsverbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BNatSchG (Tötung und Störung) kann vermieden werden, wenn die Erschließungs- und Baumaßnahmen außerhalb der Brutzeit durchgeführt werden.

Die in Hessen vom Aussterben bedrohte Haubenlerche besiedelte nach dem 2. Weltkrieg in großer Zahl die zerstörten Innenstädte, doch sind ihre eigentliche Heimat großflächige Heiden, Steppen und Geröllfluren. Vegetationsarme Offenlandbereiche, wie das geräumte Kleingartengebiet, stellen für die Haubenlerche adäquate Ersatzbiotope dar – ebenso wie Industriebrachen oder ungenutztes Bahngelände. Auch bei der Haubenlerche ist grundsätzlich zu beachten, dass das Artenschutzrecht nicht die Lebensräume der Tiere schützt, sondern trotz des Populationsbezugs in § 42 Abs. 1 Nr. 2 und § 21a Abs. 4 BNatSchG eindeutig auf den individuellen Schutz abhebt und hierfür lediglich den Erhalt und die Funktionsfähigkeit der jeweiligen Wohn- und Zufluchtstätten einfordert4. Bruthabitate von Vogelarten, deren Brutplatz wie bei den Lerchen jährlich neu angelegt werden muss, unterliegen nach Abschluss der Brutsaison nicht mehr dem Schutz des § 42 BNatSchG. Dass das Vorkommen geschützter Singvögel den Einfluss des Artenschutzrechts dennoch nicht allein darauf beschränkt, Eingriffe auf einen Zeitpunkt nach Abschluss der Jungenaufzucht zu verschieben, begründet sich in der (fachlich nicht immer richtigen) Annahme, dass das engere Umfeld eines Bruthabitats auch als individuelle Ruhestätte adulter Individuen fungiert. [S. 7 f.]

Reptilien

Der qualitative Nachweis der Zauneidechse gelang bereits bei der Ausbringung der Reptilienbleche im April 2008. Das Gebiet ist mehr oder weniger flächendeckend besiedelt, die Population dürfte kaum weniger als 100 Tiere umfassen. Im August 2008 wurde zudem die Mauereidechse mit einigen wenigen Individuen im Umfeld der Bahnanlagen erfasst. (...) Ob die Mauereidechse auch den südöstlichen Teil des Offenlandbereichs besiedelt, kann derzeit nicht abschließend beurteilt werden, ist aber wahrscheinlich. Beide Arten finden nach Auffüllung des Gesamtgebiets in der Umgebung keine geeigneten Ersatz- oder Anschlusshabitate, sodass im Zuge der Planung nicht mit der Aufrechterhaltung der ökologischen Funktionen in der Umgebung gerechnet werden kann.

Für die Umsetzung des Bebauungsplans Nr. 618 A im Bereich „An den Eichen“ gilt hingegen, dass bei Umsiedlung der Tiere auf benachbarte Freiflächen artenschutzrechtliche Verbote nicht berührt werden, da hier die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden kann. Maßgeblich für diese Einschätzung ist das Flächenverhältnis beider Bereiche, also der Umstand, dass (bei homogener Populationsdichte) nur rd. 20 % der Gesamtpopulation umzusiedeln sind. Verdrängungseffekte auf den verbleibenden Freiflächen sind angesichts deren guter Habitateignung unwahrscheinlich. Zu beachten ist aber, dass das Eingriffsgebiet bei Umsiedlung im Frühjahr bis zum Abschluss der Bauarbeiten vor Rückwanderungen zu sichern ist.

Zusammenfassung

Durch die Räumung und mehrjährige Brache des Plangebietes „Waldheim Süd“ hat sich auf den sandigen, klimatisch begünstigten Böden ein für wärmeliebende Arten bzw. Artengruppen interessanter Lebensraum entwickelt, dessen Biotopwert höher einzustufen ist als der des früheren Kleingartengebiets. Vor allem das Vorkommen von Zaun- und Mauereidechse sowie der Brutnachweis der in Hessen sehr seltenen Haubenlerche bestätigen diese Einschätzung.

Artenschutzrechtliche Relevanz erwächst aus dem Nachweis der Haubenlerche und der beiden gem. Anhang IV der FFH-Richtlinie streng geschützten Eidechsenarten. Die „nur“ national geschützten Tagfalter- und Heuschreckenarten fallen hingegen unter die Legalausnahme des § 42 Abs. 5 BNatSchG. Ähnliches gilt für die nur jagend angetroffenen Fledermäuse sowie die mit der genannten Ausnahme durchweg häufigen Brutvogelarten im Gebiet, für die davon ausgegangen werden kann, dass „die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden kann“.

Erforderlich wird eine artenschutzrechtliche Ausnahme auf Ebene der Bauleitplanung für die Haubenlerche sowie die beiden Eidechsenarten, wobei letztere bei Umsetzung des Planungsabschnitts „Waldheim Süd; südlicher Teil, An den Eichen – nördliches Baufeld“ zunächst auf benachbarte, verbleibende Freiflächen umgesiedelt werden können, die die Wahrung der ökologischen Funktion erwarten lassen. Eine Ausnahme ist hier genau genommen erst zu erwirken, wenn bei weiter fortschreitender Auffüllung des Gesamtgebiets der verbleibende Eidechsen-Lebensraum zu klein wird, um die Population stabil zu halten und eine Umsiedlung auf externe Kompensationsflächen zwingend wird. Wegen der unsauberen Formulierung des § 42 Abs. 5 BNatSchG empfiehlt sich aber, die Ausnahme für die Mauer- und Zauneidechse zeitgleich mit der für die Haubenlerche (und gemeinsam mit der Ausnahmegenehmigung zum Fang und zur Umsiedlung der Tiere) bereits zur anstehenden Änderung des Bebauungsplans Nr. 618 A zu beantragen.

Der artenschutzrechtliche Fachbeitrag wurde durch den Fachgutachter in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde, dem Umweltamt der Stadt Offenbach erstellt. Die erforderlichen Ausnahmen gemäß Bundes-Naturschutzgesetz werden bzw. wurden bereits im Rahmen der Umsetzung der rechtskräftigen Bebauungspläne Nr. 618 A und Nr. 618 C/1 mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt, beantragt und durchgeführt.

Nach Mitteilung des Amtes für Umwelt, Mobilität und Energie der Stadt Offenbach (Untere Naturschutzbehörde) im Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan Nr. 618 C/1 vom 27.3.2012, ist bezüglich der Haubenlerche zu konstatieren, dass eine stabile Population der Art in Offenbach seit Jahren nicht mehr besteht[4]. Hieraus folgte, dass in den artenschutzrechtlichen Hinweisen zum Bebauungsplan die Haubenlerche nicht mehr aufgeführt wird.

8 Städtebauliches Konzept

Das städtebauliche Konzept für das Plangebiet "Waldheim-Süd“ wurde für den gesamten Planungsbereich entwickelt. Es ist beabsichtigt, dieses Gebiet in zwei Teilen zu entwickeln. Der Bebauungsplan Nr. 618 A "Waldheim-Süd, südlicher Teil“ verwirklicht davon zunächst den südlichen Teil des Gesamtgebietes. Für Teile dessen stellt der vorliegende Bebauungsplan 618 C/2 die 2. Änderung dar.

Für den Geltungsbereich der vorliegenden Änderung sind im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan 618 A weniger Hausgruppen (Reihenhäuser) zugunsten von Einzel- und Doppelhäusern vorgesehen.

Das Ziel der vorliegenden Planung ist es, ein Wohngebiet entstehen zu lassen, das einen Beitrag zur Deckung des gestiegenen Wohnraumbedarfs der Stadt Offenbach darstellt und darüber hinaus Wohnraum für Neubürger zur Verfügung stellt. Infrastruktureinrichtungen wie Kindergarten und Kinderspielplätze vervollständigen das Gebiet und sind im Rahmen der Gesamtplanung im Nordteil vorgesehen.

8.1 Bebauungsdichte

Der Regionalplan Südhessen / Regionale Flächennutzungsplan 2010 fordert eine Dichte von 45 bis 60 Wohneinheiten pro Hektar. Von dieser Forderung wird aus den bereits im Bebauungsplan Nr. 618 A benannten Gründen weiterhin abgewichen.

Eine Dichte von 45 bis 60 WE/ha ist nur mit einem hohen Anteil von Geschosswohnungsbau erreichbar. Dies kann für das Plangebiet nicht realisiert werden. Für das mit dem Bebauungsplan vorgesehene neue Wohngebiet "An den Eichen“ ist es zwingend notwendig, ein starkes, neues und vor allem positives Image aufzubauen. Das Plangebiet ist in Offenbach bekannt als "Lohwaldsiedlung“. Vorwiegend Geschosswohnungsbau für sozialschwache Familien prägte bisher das Image des Gebietes. Die "Lohwaldsiedlung“ war ein sozialer Brennpunkt in Offenbach, der immer auch mit der Bauform "Geschosswohnungsbau“ in Verbindung gebracht wird.

Um eine Neubesiedlung mit einer gemischten Bewohnerstruktur zu ermöglichen, muss der Anteil des Geschosswohnungsbaues deutlich hinter anderen Bebauungsformen zurücktreten und eine nicht vergleichbare Ausprägung erhalten.

Mit der im Bebauungskonzept gewählten Mischung der Baustrukturen kann bei einer zu erwartenden Anzahl von 56 Wohneinheiten eine Dichte von ca. 56 WE/ha erreicht werden. Bei dieser Berechnung wird von einer Fläche von 1,0 ha für den Änderungsbereich ausgegangen.

8.2 Erschließungs- und Verkehrskonzept

Das im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 618 A entwickelte, festgesetzte und in Teilen bereits verwirklichte Erschließungs- und Verkehrswegekonzept (Straßen, Fuß- und Radwege, Parkierung, Müllentsorgung und Anlieferung etc.) wird im Rahmen der Änderung beibehalten.

8.3 Nutzungs- und Bebauungskonzept / Stellplätze und Garagen

Auf den Wohnbauflächen sind überwiegend Einfamilienhaus-Bebauungen in Form von zweigeschossigen Einzel- Doppelhäusern, ergänzt durch Reihenhauszeilen zulässig. Insgesamt wird eine Durchmischung dieser Wohnformen angestrebt.

Die Gärten sind überwiegend nach Süden, Südwesten orientiert, so dass die Wohnungen eine optimale Besonnung erhalten und eine passive Nutzung der Sonnenenergie möglich ist.

Die erforderlichen Stellplätze werden auf den jeweiligen Grundstücken oder in Gemeinschaftsanlagen an den Erschließungsstraßen untergebracht. Ein temporärer Parkplatzbedarf (z. B. für Besucher) wird über Stellplätze im öffentlichen Straßenraum im Gesamtgebiet abgedeckt.

8.4 Grün- und Freiflächenkonzept

Dazu wird in der Begründung zum rechtskräftigen Bebauungsplan 618 A wie folgt und hier weiterhin gültig ausgeführt:

"Die städtebaulichen Ziele für das neue Wohngebiet „Waldheim-Süd“ sollen durch eine geeignete Grünplanung unterstützt werden. Das Grünkonzept trägt dazu bei, dem neuen Stadtteil eine Gestaltung zu geben, die das neu zu schaffende, positive Image des Baugebietes fördert. Durch das Grünkonzept wird ökologische Qualität gesichert und eine Identität für die zukünftigen Bewohner geschaffen.

Die öffentlichen und privaten Grünstrukturen sind überwiegend so konzipiert, dass sie durchgängige Grünbänder bilden, die das Gebiet von Ost nach West bzw. von Nord nach Süd durchziehen. Dadurch wird eine Anbindung an die umliegenden Grünflächen hergestellt und eine Vernetzung zwischen diesen Flächen geschaffen. Die genaue Lage sowie die Ausprägung der unterschiedlichen Grünstrukturen sind dem Grünordnungsplan zu entnehmen."

8.4.1 Öffentliche Grünflächen

Die im Rahmen des Bebauungsplans Nr. 618 A entwickelten, festgesetzten und in Teilen bereits verwirklichten Grünflächen sowie die straßenbegleitenden Grünstreifen und Baumpflanzungen werden im Rahmen der Änderung beibehalten.

8.4.2 Private Grünflächen

Die Gestaltung der privaten Grünflächen bildet einen wesentlichen Bestandteil des Grünkonzeptes. Um den Gartenstadtcharakter des neuen Wohngebietes zu unterstreichen, wird auf den privaten Freiflächen ein möglichst hoher Grad von Begrünung angestrebt.

9 Infrastrukturelle Versorgung

Soziale Infrastruktur

Zuständiger Grundschulstandort für das Wohngebiet "An den Eichen" ist die Friedrich-Ebert-Schule. Die vorhandenen Kapazitäten reichen - bei einer zukünftigen Verwirklichung des gesamten Nord- und des Südteils des geplanten Wohngebietes - jedoch nicht aus, so dass Erweiterungen zu schaffen sind. Nach Aussagen des Stadtschulamtes wird voraussichtlich eine Erweiterung der Grundschule um eine Jahrgangsstufe erforderlich werden. Nach vorsichtiger Einschätzung wird ein Schulerweiterungsbau von 7-8 Unterrichtsräumen - zuzüglich notwendiger Nebenräume - als notwendig erachtet.

Im Nordteil des Plangebietes Waldheim-Süd ist eine Gemeinbedarfsfläche geplant, die z.B. Kindergarten, Kindertagesstätte, Jugend- und Alteneinrichtungen und Gemeinschaftseinrichtungen aufnehmen kann. Bis zur Realisierung dieser Einrichtungen muss die Nachfrage nach solchen Einrichtungen im Bestand gedeckt werden.

Energieversorgung

Das Gebiet ist an die Gasversorgung angeschlossen. Zur Versorgung des Plangebietes des Bebauungsplanes 618 C/2 reichen die derzeitigen Kapazitäten aus.

10 Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen

10.1 Art der baulichen Nutzung

Das vorwiegend dem Wohnen dienende Baugebiet wird entsprechend der angestrebten Nutzung weiterhin als "Allgemeines Wohngebiet“ festgesetzt.

Die sonst im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen "Betriebe des Beherbergungsgewerbes“, "Gartenbaubetriebe“ und "Tankstellen“ werden wegen der damit verbundenen erhöhten Verkehrsbelastungen ausgeschlossen.

10.2 Maß der baulichen Nutzung

10.2.1 Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl

Die Festsetzung der Grundflächen- und Geschossflächenzahlen erfolgt unter Ausschöpfung der Obergrenzen des § 17 BauNVO für Allgemeine Wohngebiete. Dies dient im Zusammenwirken mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen und Regelungen zu Stellplatzflächen sowohl der Verwirklichung der unterschiedlichen Bauherrenwünsche als auch dem sachgerechten Schutz vor übermäßiger Versiegelung.

Aufgrund der festgesetzten Größen zur Bestimmung des Nutzungsmaßes (Geschossigkeit, Bauhöhen), den Abständen zur umgebenden Bebauung, der offenen Bauweise sowie der Ausgestaltung und Umsetzung des Freiraumkonzeptes für die Bauflächen ist sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden.

Gleichfalls sind mit Blick auf den rechtskräftigen, zu ändernden Bebauungsplan und die vorausgegangene Nutzung und Überbauung der Flächen keine nachteiligen oder erheblich abweichenden Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten.

Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die vorgesehene Erschließung basierend auf dem vorhandenen, leistungsfähigen Straßensystem befriedigt. Auch stehen sonstige öffentliche Belange erkennbar nicht entgegen.

10.2.2 Flächenanteile von Gemeinschaftsanlagen

Im Plangebietsteil 1 ist die Stellplatzpflicht auf einer Gemeinschaftsanlage außerhalb des Baugrundstücks zu erfüllen. Mit der Festsetzung, die Flächenanteile der Gemeinschaftsanlagen dem Baugrundstück zuzurechnen, werden die Stellplätze faktisch Teil des Baugrundstückes. Dieses kann sich auf die Grundstücksausnutzung des Bauplatzes i.e.S. positiv auswirken.

10.2.3 Zahl der Vollgeschosse

Auf Grundlage der städtebaulichen Konzeption wird die Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Die Beschränkung der Geschosszahl auf zwingend zwei Vollgeschosse für die Bebauung entspricht der angestrebten Baustruktur, überwiegend ein Einfamilienhausgebiet entstehen zu lassen. Der Dachausbau / Ausbau eines Staffelgeschoßes wird dadurch nicht beeinträchtigt.

10.2.4 Höhe baulicher Anlagen

Die Begrenzung der Außenwandhöhen und Gebäudehöhe ist festgesetzt, um eine harmonische Höhenentwicklung im Plangebiet zu sichern. Höhenbegrenzungen sind erforderlich, da allein durch die Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse die Höhenentwicklung der Gebäude nicht abschließend geregelt ist.

10.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen

Zur Sicherung der Bauform in Reihenhausgruppen (Plangebietsteil 1) wird diese durch Baugrenzen und zwingend als Hausgruppen festgesetzt.

Für die Plangebietsteile 2 werden entsprechend dem städtebaulichen Konzept mit aufgelockerter Bebauung zum Siedlungsrand hin ausschließlich Einzel- und Doppelhäuser als zulässig festgesetzt.

10.4 Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen

Um ein energiesparendes Bauen zu fördern, wird zu diesem Zwecke die Überschreitung der festgesetzten Baugrenzen an einer Gebäudeseite u.a. für die Errichtung von Wintergärten oder Anlagen regenerativer Energieversorgungssysteme ausnahmsweise zugelassen.

Damit soll erreicht werden, dass die Wohngebäude mit diesen baulichen Teilen zur Steigerung der Wohnqualität und zur Ausnutzung der Solarenergie versehen werden können.

Diese Regelung gilt auch für Carports und Garagen, um die erforderlichen Anlagen auf den Grundstücken unterbringen zu können.

10.5 Stellplätze, Gemeinschaftsstellplätze, Garagen

Im Bebauungsplan werden differenzierte Festsetzungen zu den Stellplätzen, Gemeinschaftsstellplätzen und -carports sowie Garagen getroffen. Mit diesen Festsetzungen soll einerseits gewährleistet werden, dass in Anbetracht der Wohndichten und dem damit verbundenen Stellplatzbedarf Stellplätze auf den Grundstücken so angeordnet werden, dass zusammenhängende stellplatzfreie Gartenflächen entstehen, die Versiegelungsrate durch Zufahrten zu Stellplätzen minimiert und Belästigungen der Gartennutzung durch benachbarte Stellplätze vermieden werden. Andererseits wird eine möglichst flexible Grundstücksausnutzung für die Schaffung des erforderlichen Bedarfs an Stellplätzen gewährleistet.

10.6 Nebenanlagen

Die zulässigen Nebenanlagen können z.B. als Kellerersatzräume oder Gartenhäuser genutzt werden. Zulässig sind Nebenanlagen bis zu einer Grundfläche von 7 m² sowie einem umbauten Raum von 18 m³. Dies unterschreitet zwar die Obergrenzen für baugenehmigungsfreie Anlagen nach der Hessischen Bauordnung, allerdings wird hierdurch die mögliche Versiegelung der Grundstücke bezogen auf ein Wohngebiet mit hohem Grünanteil angemessen begrenzt. Die Regelung entspricht hinsichtlich der Größenordnung den Festsetzungen des bisher rechtskräftigen Bebauungsplans.

10.7 Verkehrs- und Grünflächen

Zur Sicherung der Erschließung werden die Haupterschließungsstraßen mit Gehwegen und die Fuß- und Radwege entsprechend dem Erschließungs- und Verkehrskonzept als öffentliche Verkehrsflächen festgesetzt. Hier ist geplant, innerhalb der verkehrsbegleitenden Grünstreifen auch öffentliche Stellplätze unterzubringen.

Die Anliegerstraßen werden als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung, hier verkehrsberuhigter Bereich, festgesetzt. Mit den hier vorgesehenen verkehrsberuhigenden Maßnahmen soll eine Verlangsamung des Fahrverkehrs und so die Erhöhung der Wohnqualität erzielt werden.

Die Ausgestaltung der öffentlichen Grünflächen erfolgt weiterhin gemäß dem Grün- und Freiflächenkonzept des rechtskräftigen Bebauungsplans.

10.8 Fläche für Versorgungsanlagen und Hauptversorgungsleitungen

Die Gasfernleitung der Gasunion entlang der Kastanienstraße wird nachrichtlich in die Planfassung übernommen.

10.9 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft

Die Festsetzung zur Regenwassersammlung und -nutzung wurde aufgrund eines entsprechenden Stadtverordnetenbeschlusses getroffen. Durch die Nutzung von Niederschlagswasser z.B. zur Gartenbewässerung werden die Trinkwasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert.

10.10 Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen

Für Eigentümer und Mieter werden Gehrechte auf den rückwärtigen Grundstücksflächen im nördlichen Plangebietsteil ("Ginsterweg" und "Lupinenweg") mit Blick auf die Zugänglichkeit der Gärten festgesetzt. Dies ermöglicht den Eigentümern und Mietern der bezeichneten Reihenhäuser sowie Einzel- und Doppelhäuser den direkten Zugang zu den privaten Grünflächen.

10.11 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen

Gemäß schalltechnischer Überprüfung sind im Plangebiet passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Die getroffene Festsetzung folgt den Empfehlungen der Untersuchung (s. Kap. 5). Die Maßnahmen differieren je nach Lage innerhalb des Plangebietes und jeweiligem dort ermittelten Lärmpegelbereich sowie den in der DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau“ konkretisierten Anforderungen an die Schalldämmung.

Darüber hinaus wird festgesetzt, dass ein 2 m hohes Einfriedungselement im Bereich zwischen Lupinenweg und der Grünfläche am südlichen Kreisverkehrsplatz zu errichten ist. Eine überschlägige schalltechnische Betrachtung für die ursprünglich vorgesehene Bebauung im Rahmen eines Bauherrenmodells hat ergeben, dass durch mehrere getrennte Elemente dieser Art und durch die Reduzierung der zulässigen Höchstgeschwindigkeit auf der Eichenallee auf 30 km/h für die Erdgeschosszonen der Gebäude - und somit auch für die Freibereiche und Gärten - eine Reduzierung der Verkehrsgeräusche um bis zu 5,7 dB(A) erreicht wird. Deshalb wird für den relevanten Bereich entlang der Eichenallee in der Planzeichnung die Errichtung der Einfriedung in der erforderlichen Höhe festgesetzt. Dies erfolgt gegenüber der oben dargestellten schalltechnisch betrachteten Situation im vorliegenden Bebauungsplan - mit Ausnahme der Unterbrechung durch die Straße am Waldrand - nun sogar lückenlos durch ein Gesamtelement.

10.12 Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen

Die festgesetzte Grundstücksbepflanzung gewährleistet ein Minimum an Durchgrünung der Privatgrundstücke und leistet damit einen Beitrag zur Kompensation der durch die Planrealisierung verursachten Beeinträchtigung von Natur und Landschaft. Durch die Begrünung werden positive Wirkungen für das Boden-, Wasser-, Klima- und das biotische Potenzial sowie für das Ortsbild erzielt. Die in Abhängigkeit zur Grundstücksgröße festgesetzte Quantität der Durchgrünung und die vorgeschlagene Auswahl an anzupflanzenden heimischen Gehölzen, belassen den Grundstücksbesitzern eigenen Gestaltungsspielraum. Die Festsetzung bestimmter Baumgrößen dient dem Ziel einer ausreichenden Besonnung der Grundstücke. Die Regelungen erfolgen analog zum rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 618 A. Die genauen Baumstandorte der in der Planzeichnung festgelegten Bäume sind vor Ort unter Berücksichtigung von Leitungsverläufen sowie der Lage von Ein- und Ausfahrten und von baulichen Anlagen abzustimmen.

11 Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen

11.1 Dächer

Durch die geforderten einheitlichen Firstrichtungen, Dachformen und -neigung und Dacheindeckungen soll ein geordnetes städtebauliches Erscheinungsbild erreicht werden, um bei nebeneinander stehenden Gebäuden in Reihenhauszeilen die Entstehung inhomogener Dachlandschaften mit großen Unterschieden auszuschließen.

11.2 Einfriedungen

Die Festsetzungen zu Einfriedungen dienen dem Ziel der Vernetzung der Grünstrukturen.

Die Zulässigkeit von Einfriedungen als Sichtschutz dient der Wahrung der Privatsphäre der Gebietsanwohner.

Die Höhenbeschränkung der Einfriedungen dient der Vermeidung einer "Schlauchwirkung“, d.h. optischen Einengung und Verdunkelung der Fußwege, erhält ein Mindestmaß an Offenheit und fördert damit die Sicherheit bei gleichzeitiger Sicherung der Privatsphäre.

Die Festsetzung einer Einfriedung mit einer zwingenden Höhe von 2,00 m im in der Planzeichnung gekennzeichneten Bereich dient der Reduzierung der Verkehrsgeräusche wie unter Kapitel 5 beschrieben.

12 Begründung der Hinweise und Empfehlungen

Die Hinweise zu den im Bebauungsplan aufgeführten Belangen tragen Anforderungen Rechnung, die im Allgemeinen oder aufgrund der vorherrschenden lokalen Verhältnisse an die Planung zu stellen bzw. die aufgrund sonstiger Rechtsgrundlagen bei der Verwirklichung zu beachten sind.

Die Vorschlagslisten für Anpflanzungen führen die aus fachlicher Sicht geeigneten Pflanzen auf und lassen ausreichend Entscheidungsspielraum zur Gestaltung.

13 Planungsstatistik

13.1 Anzahl der Wohneinheiten (WE), Hausformen, Wohndichte

	Anzahl der Gebäude	WE pro Haus bzw. GF pro WE	Anzahl der WE (max.)
Doppelhaushälften	18	2	36
Reihenhäuser	10	2	20
Summe Geltungsbereich			56

13.2 Flächenstatistik

Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 618 C/2 1,0 ha = 100 %

(gesamt /gerundet)

a) Nettobauland

- Wohngebiete 0,8 ha

Summe Nettobauland 0,8 ha » 80 %

b) Verkehrsflächen inkl. Verkehrsgrün

- öffentlich (Straßen, Wege, Grünflächen etc.) 0,1 ha

- privat (Wege) 0,1 ha

Summe Verkehrsflächen 0,2 ha » 20 %

[1] FIRU GfI: - Gesellschaft für Immissionsschutz: "Schalltechnische Untersuchung Bebauungsplan Waldheim Süd, Südlicher Teil in Offenbach", Kaiserslautern, Januar 2011

[2] Hinweis: Seit 2008 fördert der ZWO auf der Grundlage neuer, leicht gekürzter Wasserrechte: Hieraus ergeben sich allerdings keine Änderungen bezüglich der Versorgungssicherheit der Stadt Offenbach.

[3] IBU - Ingenieurbüro für Umweltplanung: Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag zur Änderung des Bebauungsplans der Stadt Offenbach Nr. 618 A „Waldheim-Süd; südlicher Teil“, Staufenberg, 5.11.2009

[4] Vgl. darin: Erlemann, P.: Die Vogelwelt von Stadt und Kreis Offenbach, Neu-Isenburg, 2001

Dieser Text wurde mit dem "Politischen Informationssystem Offenbach" erstellt. Er dient nur der Information und ist nicht rechtsverbindlich. Etwaige Abweichungen des Layouts gegenüber dem Original sind technisch bedingt und können nicht verhindert werden.