Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-II(A)0035                                                                   Ausgegeben am 29.10.2012

                                                                                                          Eing. Dat. 25.10.2012

 

 

 

Ausbau von barrierefreiem Wohnraum für Senioren und Menschen mit Behinderung
in Offenbach

hier: Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012,
2011-16/DS-I(A)0179
dazu: Magistratsvorlage Nr. 379/12 (Dez. I, Amt 60) vom 24.10.2012


Die Stadtverordnetenversammlung hat folgenden Beschluss gefasst:

Der Magistrat wird beauftragt,

1. eine „Wohnungsbörse“ einzurichten, die freistehende behindertenfreundliche und
    behindertengerechte Wohnungen in der Stadt Offenbach ausweist. Dabei sind
    Wohnungsangebote aus dem städtischen und privaten Bereich einzubeziehen.
    Sichergestellt werden muss, dass angebotene Wohnungen und Häuser tatsächlich
    zur Vermietung zur Verfügung stehen,

2. zu prüfen und zu berichten, welche Maßnahmen getroffen werden können, um den
    Ausbau von barrierefreiem Wohnraum für Senioren und Menschen mit Behinderung
    schnellstmöglich voran zu treiben. Dabei sind insbesondere Um- und Aus-
    bauprojekte von städtischen Wohnbaugesellschaften sowie Förderprojekte im
    Stadtumbau (z.B.: Modellvorhaben der Stadt Offenbach „Probewohnen und Arbei-
    ten“ im Rahmen des Projektes „Innovationen für Innenstädte“ des Bundesinstituts
    für Bau-, Stadt und Raumforschung) zu berücksichtigen,

3. potenzielle Investoren in Verhandlungen über städtebauliche Verträge und in Be-
    bauungsplänen, sowie in Um- und Ausbauprojekten besonders auf das Konzept der
    Wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Offenbach (DS I(A) 969 vom 10.2.2011)
    hinzuweisen,

4. die Einhaltung von § 43 HBO und die Anwendung der technischen Baubestimmun-
    gen der HBO insbesondere der DIN-Vorschriften 18025-1, Wohnungen für Rollstuhl-
    benutzer, und DIN 18025-2, Barrierefreie Wohnungen, bei Bauvorhaben der städti-
    schen Baugesellschaften strikt zu überwachen,

5. zu prüfen und zu berichten, ob und wie eine Quote von 30% an Barrierefreien Woh-
    nungen im sozialen Wohnungsbau in Offenbach eingeführt werden kann,

6. zu prüfen und zu berichten, welche weiteren Maßnahmen getroffen werden können,
    um Menschen bei der Suche nach behindertenfreundlichen oder –gerechten Woh-
    nungen im Stadtgebiet zu helfen. Dabei ist insbesondere eine Vernetzung zwischen
    Selbsthilfeinitiativen, dem städtischen Wohnungsamt, der städtischen Behinderten-
    beauftragten, dem zukünftigen Behindertenbeirat, dem Seniorenrat sowie  
    öffentlichen und privaten Wohnungsanbietern anzustreben.

 

Hierzu berichtet der Magistrat wie folgt:

 

Frage 1:

Der Magistrat wird beauftragt, eine „Wohnungsbörse“ einzurichten, die freistehende behindertenfreundliche und behindertengerechte Wohnungen in der Stadt  Offenbach ausweist. Dabei sind Wohnungsangebote aus dem städtischen und privaten Bereich einzubeziehen. Sichergestellt werden muss, dass angebotene Wohnungen und Häuser tatsächlich zur Vermietung zur Verfügung stehen.

 

Antwort:

Der Magistrat befürwortet eine solche „Wohnungsbörse“. Aufgrund der Personalsituation in der Stadtverwaltung ist jedoch nicht erkennbar, wie der Aufbau und die Pflege einer solchen „Wohnungsbörse“ geleistet werden kann. Auch ist bei einer offenen Internetplattform unklar, ob und wie mit vertretbaren Aufwand die Qualität des angebotenen barrierefreien Wohnraums der freien Immobilienwirtschaft geprüft und sichergestellt werden kann. Eine „Wohnungsbörse“ der städtischen Wohnungs-baugesellschaft in Kooperation mit den örtlichen Wohnungsbaugenossenschaften für barrierefreien und seniorengerechten Wohnraum wurde bereits von der GBO eingerichtet und wird dagegen unkritisch gesehen, da davon auszugehen ist, dass diese die Qualität ihres Wohnraumbestands gewährleisten können.

 

Nach Prüfung der Sach- und Rechtslage kann nicht ausgeschlossen werden, dass das Betreiben einer Wohnungsbörse durch die Stadt in der Konkurrenz zu eingetragenen Maklern als wirtschaftliche Betätigung der Stadt von einem Gericht für unzulässig erachtet würde. Sofern die Vermittlung speziell von barrierefreien Wohnungen unentgeltlich und rein durch die Bereitstellung einer Internetplattform, d.h. ohne die direkte vermittelnde Tätigkeit der Stadt erfolgen sollte, ist die Gefahr einer Unterlassungsklage eher gering. Die Rechtslage bzgl. der Zulässigkeit kommunaler Wohnraumvermittlung ist uneinheitlich und hängt im Wesentlichen davon ab, ob ein Konkurrent vor den Verwaltungsgerichten oder vor den Zivilgerichten klagt.

 

Während die Verwaltungsgerichte solche Klagen anhand der Vorschriften in den Gemeindeordnungen zur wirtschaftlichen Betätigung von Gemeinden (in Hessen § 121 HGO) prüfen und in der Regel schon den Drittschutz verneinen (vgl. etwa BVerwG, Beschluss vom 1.3.1978 – 7 B 144/76 in NJW 1978, 1539, recherchiert über beck-online), kommen die Zivilgerichte über die Anwendung des UWG eher zu dem Ergebnis, dass ein Unterlassungsanspruch des Konkurrenten wegen Sittenwidrigkeit schon dann bestehen kann, wenn eine wettbewerbliche Tätigkeit überhaupt aufgenommen wird und dies etwa durch eine öffentlichrechtliche Norm (hier § 121 HGO) verboten ist (vgl. etwa BGH, NJW 1987, 60 (61), recherchiert über beck-online). Allerdings muss hier der private Wettbewerber das gemeindliche Unternehmen vor Klageerhebung abgemahnt haben (vgl. Stefanie Schmahl, Umfang und Grenzen wirtschaftlicher Betätigung von Gemeinden in Brandenburg, LKV 2000, 47 (53), recherchiert über beck-online).

 

Eine Ausgestaltung einer städtischen Wohnungsbörse als offene Internetplattform muss daher mit dem Rechtsamt abgestimmt werden. Die Programmierungskosten dürften überschaubar sein; einen Kostenfaktor stellt jedoch die Datenpflege dar, da die Leistung innerhalb des vorhandenen Personalschlüssels nicht mehr abgebildet werden kann.

 

Frage 2:

Der Magistrat wird beauftragt, zu prüfen und zu berichten, welche Maßnahmen getroffen werden können, um den Ausbau von barrierefreiem Wohnraum für Senioren und Menschen mit Behinderung schnellstmöglich voran zu treiben. Dabei sind insbesondere Um- und Ausbauprojekte von städtischen Wohnbaugesellschaften sowie Förderprojekte im Stadtumbau (z.B.: Modellvorhaben der Stadt Offenbach „Probewohnen und Arbeiten“ im Rahmen des Projektes „Innovation für Innenstädte“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung) zu berückstichtigen.

 

Antwort:

Mit dem Landesprogramm „Förderung des behindertengerechten Umbaus von selbstgenutztem Wohneigentum“ besteht bereits ein öffentliches Instrument der Landesregierung für den Ausbau von barrierefreiem Wohnraum für Senioren und Menschen mit Behinderung. Die Wohnbauförderung beim Amt für Stadtplanung und Baumanagement hat in den letzten Jahren intensiv und öffentlichkeitswirksam auf dieses Programm hingewiesen. Dadurch konnte eine vermehrte Antragstellung erreicht werden, so dass im Programmjahr 2012 erstmals die Antragstellungen die vom Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung bereitgestellten und für Offenbach kontingentierten Mittel überstiegen und nicht alle Berechtigten bedient werden konnten. Weiter ist im Rahmen des sozialen Mietwohnungsbau durch das „Landesprogramm zur Förderung der Modernisierung von Mietwohnungen“, die Beseitigung baulicher Hindernisse für behinderte Menschen förderfähig. Zudem wird im Landesprogramm „Soziale Wohnraumförderung – Mietwohnungsneubau“ die Herstellung von rollstuhlgerechten Wohnungen nach DIN 18025 Teil 1 zusätzlich mit 95 €/qm gefördert und die zu fördernde Wohnfläche wird durch barrierefreie und rollstuhlgerechte Kriterien entsprechend der geltenden DIN erhöht.

 

Bei der GBO werden eine überwiegende Anzahl der Neubauten barrierearm geplant und bei Modernisierungsmaßnahmen die Erdgeschosswohnungen, sofern der Hauszugang dies zulässt, barrierearm umgebaut.

 

In der Praxis ist laut Wohnungs-, Versicherungs- und Standesamt festzustellen, dass der Wunsch nach einer „Seniorenwohnung“ häufig beinhaltet, dass eine Wohnung im Erdgeschoss gesucht wird. Dabei sind barrierefreie oder rollstuhlgerechte Wohnungen in der Vergangenheit nicht in dem Maße nachgefragt worden, wie dies angedacht und baulich eingerichtet worden war.

 

Allen relevanten Akteuren sind die Interessen und besonderen Bedarfe der Zielgruppe der Senioren und Menschen mit Behinderungen bekannt, so dass die stetige Wohnraumbestandsanpassung gängige Praxis ist und stets auch bei Neubauvorhaben privater Investoren –insbesondere im geförtern Wohnungsbau- die Schaffung barrierefreier und behindertengerechter Wohnungen gefordert wird. Ein eigenes Förderprogramm (z.B. zinsgünstiges Darlehen) der Stadt könnte zusätzliches Interesse bei den Eigentümer und Investoren fördern.

 

Frage 3:

Der Magistrat wird beauftragt, potenzielle Investoren in Verhandlung über städtebau-liche Vertäge und in Bebauungsplänen, sowie in Um- und Ausbauprojekten beson-ders auf das Konzept der Wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Offenbach (DS I(A) 969 vom 10.2.2011) hinzuweisen.

 

Antwort:

Dies ist bereits gängige Praxis.

 

Frage 4:

Der Magistrat wird beauftragt, die Einhaltung von §43 HBO und die Anwendung der technischen Baubestimmungen der HBO insbesondere der DIN-Vorschriften 18025-1, Wohnungen für Rollstuhlbenutzer, und DIN 18025-2, Barrierefreie Wohnungen, bei Bauvorhaben der städtischen Baugesellschaften strikt zu überwachen.

 

Antwort:

Dies ist bereits gängige Praxis. Das Bauaufsichtsamt achtet bei allen Bauvorhaben darauf, dass § 43 HBO, hier insbesondere Absatz 2, eingehalten wird. Allerdings wird es immer wieder Bauvorhaben geben, bei denen im Einzelfall zu prüfen ist, ob die Vorschrift tatsächlich umsetzbar ist oder ob dies nicht zu einer unverantwortlich großen Härte führen würde. Dafür besteht in diesem Ausnahmefall dann die Möglichkeit der Abweichung gemäß § 63 HBO.

 

Frage 5:

Der Magistrat wird beauftragt, zu prüfen und zu berichten, ob und wie eine Quote von 30% an barrierefreien Wohnungen im sozialen Wohnungsabu in Offenbach einge-führt werden kann.

 

Antwort:

Eine ausreichende Zahl barrierefreier Wohnungen kann wegen der geringen Neu-bautätigkeit im Geschosswohnungsbau nur durch Umbauten der Bestandswohnungen der großen Baugesellschaften und Baugenossenschaften geschaffen werden. Dies geschieht in der Regel im Zusammenhang mit anstehenden Sanierungsarbeiten, wobei nicht nur Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, sondern auch frei finanzierte Wohnungen entsprechend ausgestattet werden. Teilweise werden durch den behindertengerechten Umbau dieser Wohnungen auch soziale Bindungen neu begründet. Da barrierefreie Wohnungen nicht nur von Berechtigten des sozialen Wohnungsbaus benötigt werden, wird die praktizierte Vorgehensweise den Bedürfnissen des Einzelfalls besser gerecht.

 

Das Erfordernis der Barrierefreiheit wird im Bedarfsfall höher gewichtet als die Einhaltung von Einkommensgrenzen; das Wohnungsamt stimmt bei entsprechendem Bedarf auch dem Bezug einer sozial geförderten Wohnung durch Personen zu, welche die maßgebenden Einkommensgrenzen überschreiten, wenn der Vermieter gleichzeitig eine nicht geförderte Wohnung zum Bezug mit einem Wohnberechtigten zur Verfügung stellt. Diese so genannte mittelbare Belegung hat sich in der Praxis bewährt, da hierdurch schneller und zielsicherer gehandelt werden kann.

 

Eine strikte Quote ist vor dem Hintergrund nicht zielführend.

 

Frage 6:

Der Magistrat wird beauftragt, zu prüfen und zu berichten welche weiteren Maßnahmen getroffen werden können, um Menschen bei der Suche nach behindertenfreundlichen oder –gerechten Wohnungen im Stadtgebiet zu helfen. Dabei ist insbesondere eine Vernetzung zwischen Selbsthilfeinitiativen, dem städtischen Wohnungsamt, der städtischen Behindertenbeauftragten, dem zukünftigen Behindertenbeirat, dem Seniorenrat sowie öffentlichen und privaten Wohnungsanbietern anzustreben.

 

Antwort:

Neben der Beratung zu Fördermitteln für die barrierefreie Anpassung von Wohneigentum durch die Wohnbauförderung beim Amt für Stadtplanung und Baumanagement, der Beratung durch die Behindertenbeauftrage und der kommunalen Altenplanung beim Sozialamt, welche u.a. die „Runde Tisch Wohninitative“ unterstüzt, wäre ergänzend die Einrichtung einer fachkompetenten zentralen Stelle für Wohnberatung denkbar. Ihre Funktion wäre es, die Interessenten entsprechend der Bedürfnisse ressortübergreifend zu beraten oder weiter zu vermitteln. Die Aufgaben einer solchen Wohnberatungsstelle könnten u.a. sein:

 

 

·         Beraten von Interessenten zu Fragen des alters- und behindertengerechten Bauens und Wohnens, zu Hilfsmitteln und zu finanziellen Unterstützungen durch soziale Träger und Krankenkassen,

 

·         Beratungsgespräche zur Klärung der Wohnsituation,

 

·         Krankheitsspezifische Wohnberatung (z.B. bei Demenz),

 

·         Vororttermine um Lösungsvorschläge zur Wohnraumänderung zu entwickeln,

 

·         Begleitung und organisatorische Unterstützung bei der Durchführung von Anpassungsmaßnahmen,

 

·         Hilfe beim Ausfüllen von Anträgen und Aufträgen,

 

·         Anbieten eines Umzugsmanagements,

 

·         Organisation und Pflege einer Wohntauschbörse gemäß Frage 1,

 

·         Zusammenarbeiten mit Bauträgern und Wohnungseigentümern im Hinblick auf lebensphasengerechten Wohnungsbau,

 

·         Modernisierung des Wohnungsbestandes,

 

·         Pflege einer Börse für freie barrierearme Wohneinheiten (öffentlich geförderte sowie Miet- und Eigentumswohnungen).

 

Für die Besetzung einer solchen Wohnberatung wären sozialpädagogische sowie technische Kenntnisse notwendig. Eine Vernetzung mit relevanten städtischen Stellen und Initiativen wäre - wie im Anfragetext aufgeführt - sicher hilfreich. Die Stelle der Wohnberatung müsste für den Bürger als zentrale Anlaufstelle erkennbar sein. Ein grundsätzlicher Bedarf für die Einrichtung einer Wohnberatungsstelle ist nicht auszuschließen, die „Bundesarbeitsgemeinschaft Wohnraumanpassung“ hält einen Richtwert von 100.000 Einwohnern für die Einrichtung einer entsprechenden Wohnberatungsstelle für gerechtfertigt. Es gibt, wie aufgezeigt, mehrere Möglichkeiten, das bestehende Angebot zu verbessern; dieses ist aber mit den der Stadt gegenwärtig zu Verfügung stehenden Personalressourcen nicht möglich und angesichts der Haushaltslage gegenwärtig nicht machbar.