zur Mag.-Vorl.-Nr.: ..............

Sondergebiet Nahversorgung und Quartiersmitte

12.096 m²

Allgemeines Wohngebiet

7.425  m²

priv. Verkehrsfläche

815 m²

Mischgebiet

4.276 m²

Grünfläche

7.026 m²

Geltungsbereich

31.638 m²

Einzelhandelsvorhaben

5.1  Merkmale

Merkmale des Vorhabens insbesondere hinsichtlich

a

Größe des Vorhabens.

Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 627 wird eine Sondergebiet Nahversorgung und Quartiersmitte ausgewiesen. Das entsprechende Sondergebiet hat eine Größe von 12.096 m². Es wird ein Einkaufszentrum zur Nahversorgung ermöglicht. Durch die Festsetzung eines Flächenpools soll erreicht werden, dass ein Ankerbetrieb (Vollversorger) und weitere ergänzende Angebote eingerichtet werden.

b

Nutzung und Gestaltung von Wasser, Boden, Natur und Landschaft.

Im Bereich des Einzelhandels wird eine bereits heute versiegelte und bebaute Fläche wieder versiegelt und bebaut genutzt. Die neue Nutzung wird in der denkmalgeschützten Sheddachhalle untergebracht. Im Bereich des Parkplatzes werden neue Bäume gepflanzt.

c

Abfallerzeugung.

Im Rahmen der Einzelhandelsnutzung sind keine Besonderheiten hinsichtlich der Abfallerzeugung zu erwarten.

d

Umweltverschmutzung und Belästigungen.

Aus der geplanten Einzelhandelsnutzung werden keine Besonderheiten erwartet, die zu Umweltverschmutzungen oder Belästigungen führen könnten.

Im Rahmen der Bearbeitung wurde eine Schalltechnische Untersuchung eingeholt. Die Immissionen durch den Parkplatz des Einzelhandelsvorhabens wurden berechnet und dargestellt. Insgesamt sind die Immissionen für die angrenzende Bebauung in der Gustav-Adolf-Straße in der bestehenden Gemengelage zu vertreten, da die Grenzwerte für Allgemeine Wohngebiete zwar überschritten, die für Mischgebiete aber eingehalten werden.

Geräuschimmissionen infolge gewerblicher Nutzungen im westlichen und zentralen Teil des Plangebiets oder anderer nicht genehmigungsbedürftiger Anlagen im Sinne des BImSchG, z.B. durch Tiefgaragen, führen weder an der Neubebauung noch an der umliegenden, bereits bestehenden Wohnbebauung zu Immissionskonflikten.

e

Unfallrisiko, insbesondere im Hinblick auf verwendete Stoffe und Technologien

Durch das Einzelhandelsvorhaben sind keine besonderen Unfallrisiken zu erwarten.

5.2  Standort

Die ökologische Empfindlichkeit des Gebietes, das durch das Vorhaben oder den Bebauungsplan möglicherweise beeinträchtigt werden kann, wird insbesondere hinsichtlich folgender Nutzungs- und Schutzkriterien und unter Berücksichtigung der Kumulierung mit anderen Vorhaben und Bebauungsplänen in ihrem gemeinsamen Einwirkungsbereich beurteilt:

a

Nutzungskriterien:

Bestehende Nutzung des Gebietes, insbesondere als Fläche für Siedlung und Erholung, für land-, forst- und fischereiwirtschaftliche Nutzungen, für sonstige wirtschaftliche und öffentliche Nutzungen, Verkehr, Ver- und Entsorgung.

Der potentielle Standort für das Einzelhandelsvorhaben befindet sich im Bereich des ehemaligen Werksgeländes MAN-Roland mit einer momentan nahezu vollständigen Versiegelung. Durch das Vorhaben werden bestehende Werksgebäude genutzt, zudem wird im Umgriff des Einzelhandelsvorhabens eine Entsiegelung, unter anderem für eine öffentliche Grünfläche, stattfinden.

b

Qualitätskriterien:

Reichtum, Qualität und Regenerationsfähigkeit von Wasser, Boden, Natur und Landschaft des Gebietes

Nach den anzuwendenden Qualitätskriterien ist von einer geringen Empfindlichkeit auszugehen, da es sich um einen bebauten Standort mit hohem Versiegelungsgrad handelt. Auf dem vollständig bebauten Gebiet sind keine wertvollen Biotoptypen zu vermuten, ebenso wie sich durch die Vornutzung keine faunistischen Vorkommen eingestellt haben. Unter der heute fast vollständig versiegelten Fläche befindet sich eine Altlast (Schwermetalle und LHKW), deren Sanierung mit der Umsetzung des Projektes betrieben werden soll. Das oberste Grundwasserstockwerk liegt im Bereich des Untersuchungsgebiets zwischen 2,0 und 2,8 Meter unter der Geländeoberkante. Dieser Horizont kann bis zu 2,5 Meter mächtig sein, wird aber gleichsam durch das ausgeprägte Relief der stauenden Tonschicht unterbrochen. Das Landschaftsbild bzw. Stadtbild ist durch die industrielle Vornutzung geprägt, die allerdings mit den umliegenden Wohnquartieren gut harmonisiert.

c

Schutzkriterien:

Belastbarkeit der Schutzgüter unter Berücksichtigung folgender Gebiete und von Art und Umfang des ihnen jeweils zugewiesenen Schutzes

folgende Gebiete:

Natura 2000-Gebiete nach § 7 Absatz 1 Nummer 8 des Bundesnaturschutzgesetzes

Im Plan- und Vorhabengebiet und im wirkungsnahen Umfeld befindet sich kein entsprechendes Gebiet.

Naturschutzgebiete gemäß § 23 des Bundesnaturschutzgesetzes, soweit nicht bereits erfasst

Im Plan- und Vorhabengebiet und im wirkungsnahen Umfeld befindet sich kein entsprechendes Gebiet

Nationalparks gemäß § 24 des Bundesnaturschutzgesetzes, soweit nicht bereits erfasst

Im Plan- und Vorhabengebiet und im wirkungsnahen Umfeld befindet sich kein entsprechendes Gebiet

Biosphärenreservate und Landschaftsschutzgebiete gemäß den §§ 25 und 26 des Bundesnaturschutzgesetzes

Im Plan- und Vorhabengebiet und im wirkungsnahen Umfeld befindet sich kein entsprechendes Gebiet

gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 30 des Bundesnaturschutzgesetzes

Weder im Plan- und Vorhabengebiet selbst noch im näheren Umfeld finden sich Biotope, auf die Auswirkungen bestehen könnten.

Wasserschutzgebiete gemäß § 51 des Wasserhaushaltsgesetzes, Heilquellenschutzgebiete gemäß § 53 Absatz 4 des Wasserhaushaltsgesetzes sowie Überschwemmungsgebiete gemäß § 76 des Wasserhaushaltsgesetzes

Das Plan- und Vorhabengebiet liegt nicht im Bereich von Schutzgebieten nach dem Wasserhaushaltsgesetz.

Gebiete, in denen die in den Gemeinschaftsvorschriften festgelegten Umweltqualitätsnormen bereits überschritten sind

Eine bestehende Überschreitung festgesetzter Umweltqualitäten ist für das Plan- und Vorhabengebiet nicht bekannt.

Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, insbesondere zentrale Orte im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 des Raumordnungsgesetzes

Die Stadt Offenbach ist als Oberzentrum eingestuft. Die innerstädtische Ansiedlung von Wohnen entspricht dieser Funktion. In diesem Bereich der Blockrandbebauung der Jahrhundertwende besteht eine erhöhte Dichte, jedoch schafft die Planung mit ihrer Mischung aus Wohnungen sowie Einzelhandel und einer Grünfläche eine sinnvolle und wichtige Ergänzung für das Gebiet. Die Planung unterstützt Offenbachs oberzentrale Funktion.

in amtlichen Listen oder Karten verzeichnete Denkmäler, Denkmalensembles, Bodendenkmäler oder Gebiete, die von der durch die Länder bestimmten Denkmalschutzbehörde als archäologisch bedeutende Landschaften eingestuft worden sind

Das MAN-Roland-Werk ist als Sachgesamtheit geschützt. Hierzu zählen alle Gebäudeteile, die die Blockrandbebauung bilden und in den Nachkriegsjahren von 1953 – 60 errichtet wurden. Neuere Hallen im Blockinnenbereich sowie eine stark überformte historische Werkshalle stehen nicht unter Schutz. Die Fabrikationshallen der MAN-Roland entlang der Senefelderstraße, Christian-Pleß-Straße und Gustav-Adolf-Straße ist als zweigeschossiger Bau entstanden. Während die Erdgeschosszone der Produktion diente, waren im Obergeschoss die Sozialräume untergebracht. Dieser Werksbau nimmt die Blockrandstruktur der Umgebung auf und interpretiert ihn im Stil der 1950er Jahre mit einer regelmäßigen Fassadengliederung. Die Blockrandbebauung geht schließlich im Innenbereich in eine Sheddachhalle über, die zur Sachgesamtheit gehört. Ebenso zählt der Verwaltungsbau an der Christian-Pleß-Straße dazu, der dreigeschossig mit flachem Walmdach ausgeführt wurde.

In der Planung wird weitestgehend versucht  die denkmalgeschützte Substanz mit einzubeziehen. Die eigentlichen Werksgebäude in Blockrandbebauung sollen im festgesetzten SO Nahversorgung und Quartiersmitte unter anderem dem Einzelhandel dienen. Im Bereich des Mischgebietes muss mit den zuständigen Behörden der Umgang mit dem denkmalgeschützten ehemaligen Verwaltungsgebäude geklärt werden. Die Bauleitplanung gibt mit seinen Festsetzungen einen Rahmen vor, der sowohl bei Beibehaltung des Bestandsgebäudes als auch mit einem Ersatzbau umzusetzen ist.