Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2006 - 2011

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Drucksachen-Abteilung I (A)                                            Ausgegeben am 10.02.2011

                                                                                               Eing. Dat. 10.02.2011

 

Nr. 696

 

 

Wohnungspolitische Leitlinien
hier: Grundsatzbeschluss
Antrag Magistratsvorlage Nr. 043/11 (Dez. I, Amt 60, Dezernat II) vom 09.02.2011, DS I (A) 696


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:


1. Die vom Amt für Stadtplanung und Baumanagement unter Beteiligung der
    Dez. I und II, dem Amt für Arbeitsförderung, Statistik und Integration, dem
    Wohnungsamt, dem Amt für Wirtschaftsförderung und Liegenschaften sowie
    der Gemeinnützigen Baugesellschaft Offenbach mbH (GBO) erstellten
    wohnungspolitischen Leitlinien, deren Herleitung und den damit verbundenen
    Entwicklungszielen (Anlage 1) wird zugestimmt.

2. Der Magistrat wird beauftragt, ein Wohnbauflächenmanagement aufzubauen.

3. Der Magistrat wird beauftragt, Stadtteilentwicklungskonzepte zu erstellen, ein
    Stadtteilmonitoring zu etablieren und geeignete Maßnahmen zum Wohnstand-
    ortmarketing zu entwickeln.

4. Der Magistrat möge prüfen und berichten, ob, zusätzlich zu den für den öffent-
    lich geförderten Mietwohnungsbau zweckgebunden zu verwendenden Mittel,
    weitere Rückflüsse aus früheren Wohnbaudarlehen, und weitere nicht städti-
    sche Finanzmittel in einen revolvierenden Fonds zur Förderung des Woh-
    nungsbaus geleitet werden können.


Begründung:

Zu 1 und 2: Die wohnungspolitischen Leitlinien haben zum Ziel, die Stadt Offenbach langfristig als attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort zu erhalten, zu stärken und auszubauen. Mittel- bis langfristig ist mit einer weiteren Verknappung sowohl der Flächen-Ressourcen als auch der Finanzmittel zur Erstellung und zum Unterhalt der Infrastruktur zu rechnen. Da gleichzeitig geringe Bautätigkeit in der jüngeren Vergangenheit festzustellen war, ist es notwendig, sowohl eine zielgenaue Wohnbaulandentwicklung, gesteuert durch ein Wohnbauflächenmanagement zu etablieren, als auch eine qualitative Entwicklung des Wohnungsangebots stärker an der zunehmend differenzierten Wohnungsnachfrage zu orientieren, um die Funktion Offenbachs als Oberzentrum in der Metropolregion auch weiterhin erfüllen zu können. Gesamtziel ist es, die Bürger Offenbachs stärker an ihren Wohnstandort zu binden, die spezifischen Nachfragen spezieller Bevölkerungsgruppen zu befriedigen, um Abwanderung zu vermeiden und attraktiv für Neubürger zu sein.  

 

Die wohnungspolitischen Leitlinien (Anlage 1) definieren für den Zeitraum der nächsten zehn Jahre die Entwicklungsziele und Handlungsschwerpunkte bzgl. der zukünftig notwendigen Quantitäten und Qualitäten im Wohnungswesen der Stadt Offenbach. Diese Leitlinien sind auch vor dem Hintergrund der Akquise von Fördermitteln von Bedeutung, da Fördermittelgeber (Land, Bund, EU) zunehmend eine vertiefte und planmäßige Auseinandersetzung mit dem Thema Wohnen (Wohnraumversorgungskonzepte) voraussetzen.

 

Zu 3: Entwicklungsziele und Maßnahmen der wohnungspolitischen Steuerung ergeben sich aus den kleinräumig spezifischen Situationen der Stadtteile. Aussagen zu Problemlagen und Stärken in den einzelnen Quartieren und den damit verbundenen Entwicklungspotenzialen sind häufig nicht, bzw. nicht hinreichend differenziert untersucht und ausgewertet. Statistische Auffälligkeiten werden im städtischen Zusammenhang nivelliert, ggf. existierende Problemlagen damit eventuell nicht, bzw. zu spät, erkannt.

 

Zur Lokalisierung von Wohnbaulandpotenzialen und ihrer gebietsverträglichen Aktivierung, zur Ermittlung dringender Handlungsbedarfe der Wohnumfeld- und Bestandsverbesserung sowie der sozialen Stabilisierung und damit der Ableitung gezielter Maßnahmenkataloge ist eine kleinräumige Betrachtung notwendig. Dieses soll durch Stadtteilentwicklungskonzepte (Anlage 3) und ein Stadtteilmonitoring (Grundlage: Anlage 4) geleistet werden, die Zielaussagen beinhalten über

 

-       Wohnbauflächenpotenziale und deren quantitative und gebäudetypologische Entwicklungsmöglichkeiten

-       Wohnbauflächenpotenziale innerhalb des Bebauungszusammenhangs (Baulücken und Konversionsflächen) und deren quantitative und gebäudetypologische Entwicklungsmöglichkeiten gegenüber

-       Vorschlägen zur Auflockerung oder Entkernung übernutzter hoch verdichteter Teilräume.

-       Zielgrößen und für das Quartier verträgliche Anteile des geförderten Mietwohnungsbaus

-       Notwendige Bestandsanpassungen aufgrund demografischer Veränderungen,

-       anzustrebende qualitative Bestandsanpassungen bei Sanierungsrückständen, Übernutzungen etc. sowie

-       notwendige Verbesserungen im Wohnumfeld und sinnvolle begleitende Maßnahmen zur sozialen Stabilisierung wie bspw. ein Quartiersmanagement.

 

Durch ein verstetigtes Monitoring werden umgesetzte Maßnahmen evaluiert und Wohnqualität sowie soziale Stabilität der Stadtteile überwacht. Die für das Jahr 2011 angekündigte Bevölkerungs- und Wohnungszählung soll zum Wohnraumbestand erstmals seit 1987 qualifizierte statistische Daten erheben, die mittelfristig ergänzend in das Stadtteilmonitoring eingebunden werden sollen, soweit die Daten geeignet und zugänglich sind.

 

Die Erarbeitung von Stadtteilentwicklungskonzepten bedarf der Vergabe externer Planungsaufträge. Sie ist nur sukzessive zu leisten, wobei auch der räumliche Zuschnitt vieler Stadtteile und Quartiere im Vorfeld erst definiert werden muss. Aktuelle und lediglich zu ergänzende Entwicklungskonzepte liegen für das Mathildenviertel, das „Senefelder-Quartier“ und die Innenstadt vor.

 

Der zunehmend differenzierte Wohnungsmarkt bedarf angesichts starken Konkurrenzdrucks in der Region eines zielgruppenorientierten Marketings. Marktbeobachter wie z.B. die Bertelsmann-Stifung, Maklerbüros und internetbasierte Immobilienbörsen etc. bevorraten hierzu Daten und Informationen, die besondere kleinräumige Entwicklungspotenziale i.d.R. wenig berücksichtigen und selten Standortqualitäten für spezifische Zielgruppen ausdifferenzieren. Den Wohnungsmarktakteuren sollen gezielt positive Standortinformationen über den Wohnstandort und den Strukturwandel Offenbachs an die Hand gegeben werden, um für bestimmte Bevölkerungsgruppen und Milieus im Sinne der Sinus-Milieu-Studie (siehe Anlage 1) die Attraktivität Offenbachs zu steigern. In Verbindung damit bietet sich die Möglichkeit der internetbasierten Präsentation vorhandener Wohnbauflächenpotenziale in Form eines Wohnbauflächenkatasters (Anlage 3). Hiermit kann gleichzeitig eine identitätsstiftende Quartiers- bzw. Stadtteilarbeit angestoßen oder forciert werden.

 

Für die Entwicklung von geeigneten Marketing-Instrumenten ist auch externe Fachkompetenz hinzuzuziehen.

 

Zu 4: Die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe sowie die Darlehensrückflüsse aus diesen Mitteln sind derzeit die einzigen Mittel, die Offenbach für den Wohnungsbau aufwendet. Diese müssen zweckgebunden nach Vorgaben des Landes für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau eingesetzt oder an das Land zurückgeführt werden.

 

Der geförderte Mietwohnungsbau ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Angebots im preiswerten Marktsegment, vor allem zur Sicherung von Mindeststandards der Wohnqualität in diesem Sektor. In den letzten Jahren wurden hierüber innovative Projekte, wie das Mehrgenerationenwohnhaus in der Weikertsblochstraße und studentisches Wohnen im Mathildenviertel gefördert. Über Steuerungsinstrumente wie die mittelbare Belegung und die Festsetzung von Obergrenzen im Straßenblock bzw. Quartier wird eine Bildung von Brennpunkten verhindert.

 

Die Wohnbauförderung bildet ein wichtiges Instrument zur Realisierung von Wohnprojekten, die über den freien Markt nicht zu finanzieren wären. Da die oben genannten, zweckgebundenen Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe jährlich sinken (Belegungsbindungen laufen aus), sollte Offenbach frühzeitig einen Wohnungsbau-Fonds schaffen, der sich zusätzlich zu den Mitteln der Fehlbelegungsabgabe speist aus bspw. Rückflüssen aus früheren Wohnungsbauförderungen und weitere, auch nicht städtische, Finanzmittel. Der Fonds soll sich revolvierend selbst wieder auffüllen, indem die Mittel ausschließlich als zinsgünstige Darlehen vergeben werden und damit langfristig immer wieder zur Verfügung stehen. Mit dem Offenbacher Fonds könnten spezifische wohnungspolitische Ziele, wie bspw. Barrierefreiheit, energetische Mindeststandards oder gesellschaftliches Engangement im Quartier an die Wohnungsbauprojekte geknüpft werden.

 

Anlagen

  1. Wohnungspolitische Leitlinien und deren Herleitung
  2. Beispiele für  Wohnbauflächenmanagement und Wohnbauflächenpotenzial-Erhebungen
  3. Beispiel eines Stadtteilentwicklungskonzepts, hier: „Senefelder-Quartier“
  4. Beispiel eines Stadtteil-Berichts zur fachlichen Analyse und Monitoring, hier: Bürgel

 

Verteiler:

15 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

15 x UPB

   1 x Minderheitenvertreter (UPB)

   7 x Fraktionen

   2 x Stv.-Büro