Wohnungspolitische Leitlinien

 

Textfassung und Herleitung

 

 


Inhalt

1      Wohnungspolitische Leitlinien.. 3

2      Herleitung und Begründung der  wohnungspolitischen Leitlinien.. 7

2.1      Zitat 1.1 Einwohnerzahl. 8

2.2      Zitat 1.2 Baulandpotenziale. 17

2.3      Zitat 1.3 Innenentwicklung. 20

2.4      Zitat 1.4 Kriterien der Wohnqualität – 1.4.1 Dichte. 31

2.5      Zitat 1.4 Kriterien der Wohnqualität – 1.4.2 Bestandssanierung. 34

2.6      Zitat 1.4 Kriterien der Wohnqualität – 1.4.3 alternative Wohnformen. 35

2.7      Zitat 1.4 Kriterien der Wohnqualität – 1.4.4 Quartiersbindung. 36

2.8      Zitat 1.4 Kriterien der Wohnqualität – 1.4.5 Umweltbedingungen. 38

2.9      Zitat 1.5 Entwicklungsziele und Maßnahmen. 39

2.10  Zitat 1.6 Das Profil Offenbachs. 41

2.11  Zitat 1.8 Geförderter Mietwohnungsbau. 43

3      Abbildungsverzeichnis: 47

4      Literaturverzeichnis.. 48

           


 

1      Wohnungspolitische Leitlinien

1.1.     Die Wohnfunktion Offenbachs muss insgesamt gestärkt werden.
Die oberzentrale Funktion der Stadt in der Metropolregion soll sich in einer stabilen, (zumindest) bis 2020 noch leicht wachsenden Bevölkerungszahl ausdrücken. (siehe Herleitung ab Seite 7)

1.2.     Die Wohnbauflächenpotenziale im Bestand einschließlich der Konversionsflächen sowie in planungsrechtlich rechtskräftig ausgewiesenen Neubaugebieten und den Reserveflächen im Flächennutzungsplan beziehungsweise im Regionalen Flächennutzungsplan (insgesamt ca. 4.250 WE) lassen nebeneinander Innen- und Außenentwicklung zu. Eine zusätzliche Ausweisung von Wohnbauflächen ist daher nicht erforderlich. (siehe Herleitung ab Seite 17)

1.3.     Die Innenentwicklung bedarf insbesondere in den Marktsegmenten des Geschosswohnungsbaus und besonderer Wohnformen und Nachfragen, wie  Bauherrengruppen, genossenschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, seniorengerechtes Wohnen sowie Wohnen für in Offenbach ansässige kinderreiche Familien der besonderen Mobilisierung unterstützender Kräfte auch außerhalb der Stadtverwaltung, beispielsweise durch den „Runden Tisch für Wohninitiativen“ oder geeignete Foren. Die Innenentwicklung soll vorrangig betrieben werden. Weiteres Ziel der gesamtstädtischen Entwicklung ist es, die Schaffung höherwertigen und hochwertigen Wohnraums zu ermöglichen. (siehe Herleitung ab Seite 20)

1.4.     Zur Verbesserung der Wohnqualität gilt es – stadträumlich differenziert nach Wohnstandort und spezifisch prägender Wohngebäudetypologie –  quantitative und qualitative Kriterien der integrierten und nachhaltigen Stadtentwicklung, wie

1.4.1.              die Wohnraumversorgung der Einwohner, die Bevölkerungsdichte und die Freiraumversorgung in ein ausgewogenes und zukunftsfähiges Verhältnis zu setzen, (siehe Herleitung ab Seite 31)

1.4.2.              den Gebäudebestand insbesondere unter dem Aspekt der demographischen Entwicklung stetig funktional zu modernisieren, energetisch und klimagerecht zu sanieren, Barrieren abzubauen und identitätsstiftende Bestandsgebäude gestalterisch aufzuwerten, (siehe Herleitung ab Seite 34)

1.4.3.              alternative Wohnformen zu etablieren, um die Bindung an den Wohnstandort zu stärken, (siehe Herleitung ab Seite 35)

1.4.4.              die sozialräumlichen Bindungen der Quartiersbevölkerung durch geeignete Maßnahmen im Wohnumfeld wie Aufwertung der Grün- und Freiflächen, Aufwertung des Straßenraums, Unterstützung des nachbarschaftlichen Engagements, Implementierung eines Quartiersmanagers etc. zu fördern und (siehe Herleitung ab Seite 36)

1.4.5.              schädliche Umweltbedingungen, wie Luft- und Lärmbelastungen kontinuierlich zu vermeiden bzw. zu reduzieren sowie im Wohnungsneubau möglichst energieeffiziente Bauweisen (bspw. Passivhausstandard) zu forcieren (z.B. durch entsprechende Beratungsangebote), um langfristig sowohl das Stadtklima als auch das Wohnklima zu verbessern. (siehe Herleitung ab Seite 38)

1.5.     Entwicklungsziele und Maßnahmen der wohnungspolitischen Steuerung ergeben sich aus den kleinräumig spezifischen Situationen der Stadtteile. Sie werden in Stadtteilentwicklungskonzepten vertieft; über Marketingmaßnahmen werden die Vorteile des Wohnstandorts verstärkt beworben. Durch ein verstetigtes Monitoring[1] werden die Wohnqualität sowie soziale Stabilität der Stadtteile zunächst erhoben und analysiert, überwacht und umgesetzte Maßnahmen evaluiert. (siehe Herleitung ab Seite 39)


 

1.6.     Das Profil Offenbachs als offener, solidarischer, innovativer, kinder-, familien- und seniorenfreundlicher, integrierter, urbaner und nachhaltiger Wohnstandort soll insgesamt gestärkt werden, bspw. als:

§       „Stadt für kreative Individualisten mit Gemeinsinn“

§       „Stadt der kurzen Wege“

§       „Standort für Querdenker“

§       „individuell, bodenständig, mit Raum für Entwicklung“

§       „bunte Stadt“ (siehe Herleitung ab Seite 41)

1.7.     Planungshorizont der wohnungspolitischen Leitlinien ist das Jahr 2020.
Die in der Herleitung entwickelten Zahlen führen zu folgenden Zielgrößen:

1.7.1.              Erhöhung der Einwohnerzahl (E)                            
von derzeit rund 118.000 E auf 120.000 E

1.7.2.              Erhöhung der Wohnfläche (Quadratmeter pro Einwohner = m²/E)
von 36,4 auf 39 m²/E

1.7.3.              Bau neuer Wohneinheiten (WE)                              
3.800 WE = 380 WE pro Jahr

1.7.4.              Stabilisierung des geförderten Mietwohnraums im Stadtgebiet
auf heutigem Niveau von 7%            (Bau von ca. 30 WE pro Jahr)        
Lokale Konzentrationen im geförderten Mietwohnungsbau vermeiden, daher anteilig nicht mehr als 30 % aller Wohneinheiten im Straßenblock und im Quartier. Geförderter Mietwohnungsraum soll insbesondere  an Stellen umgesetzt werden, an denen gleichzeitig eine städtebauliche Aufwertung durch den Bau umgesetzt werden kann. Die derzeit ausgewiesenen Neubaugebiete (insb. Waldheim-Süd und Hafen) sind hierfür nicht geeignet. (siehe Herleitung ab Seite 43)

1.8.     Die der Stadt aus den Einnahmen der Fehlbelegungsabgabe und den Darlehensrückflüssen aus Projekten des geförderten Mietwohnungsbaus zweckgebunden zur Verfügung stehenden Mittel sollen in einen kommunalen, revolvierenden Wohnungsbau-Fonds münden. Dieser soll mit Darlehensrückflüssen früherer kommunaler Wohnbaudarlehen und ggf. weiteren, auch nicht städtischen, Finanzmitteln aufgestockt werden, so dass in erster Linie innovative Projekte mit positiver Strahlkraft ins Quartier, bspw. Mehrgenerationen- oder andere gemeinschaftliche Wohnprojekte sowie architektonische oder energetische „Leuchtturmprojekte“ unterstützt werden können. Als Ziel sollte mindestens ein Mehrgenerationenwohnprojekt pro Stadtteil entstehen.
Insgesamt sollen gesunde Wohnverhältnisse, Barrierefreiheit (um lebenslanges Verbleiben in derselben Wohnung zu ermöglichen) und sozialverträgliche Strukturen der Stadtteile gefördert werden. Der gezielte Mitteleinsatz in der Wohnbauförderung ermöglicht eine gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen und eine Stabilisierung des Angebots im preiswerten Marktsegment. (siehe Herleitung ab Seite 43)


 

2      Herleitung und Begründung der
wohnungspolitischen Leitlinien

Im Rahmen der Erhaltung und Stärkung der Wettbewerbsfähigkeit der Region spielt das Wohnen eine große Rolle. Der Ballungsraum Frankfurt Rhein/Main ist (noch) eine dynamische Wachstumsregion und ein attraktiver Wohnstandort. In der zielgerechten Bereitstellung von Wohnraum und Wohnbauflächen ist ein zentraler Standortfaktor zur positiven Weiterentwicklung der Region und der Stadt Offenbach zu sehen.

Die wohnungspolitischen Leitlinien haben zum Ziel, die Stadt Offenbach langfristig als attraktiven Wohn- und Wirtschaftsstandort zu erhalten, zu stärken und auszubauen. Es werden allgemeine Ziele und Handlungsempfehlungen formuliert, die auf kleinräumiger Ebene in Maßnahmenkatalogen zu konkretisieren sind. Des Weiteren soll ermittelt werden, an welchen Standorten in welchem Umfang Nachfrage nach bestimmten Wohnformen besteht.

Ausreichende, räumlich differenzierte, zielgruppenspezifische und qualitativ wertige Wohnungs- und Baulandbereitstellung ist für potentielle Zuzügler ein entscheidendes Standortargument. Ebenso kann hiermit der ansässigen Bevölkerung ein, über alle Lebensphasen und sich verändernde Wohnbedürfnisse hinweg, attraktives Angebot gemacht werden. Ein unzureichendes Angebot an Flächen und Wohnraum kann zu Attraktivitätsverlust, Abwanderung von Bevölkerungsgruppen (Segregation) und damit zu einer wirtschaftlichen Schieflage und gesellschaftlichen Spannungen führen.

So erscheint es in Offenbach erforderlich, der differenzierten Nachfrage, z.B. dem Mehrgenerationenwohnen, studentischem Wohnen, urbanem Wohnen mit Familie oder dem „Wohnen im Grünen“ ein adäquates Angebot entgegen zu setzen.

Die wohnungspolitischen Leitlinien sollen in Stadtteilrahmenplänen und in der Bauleitplanung Berücksichtigung finden, das Handeln der Stadtverwaltung soll darauf abgestimmt werden.

Das zu erwartende Bevölkerungswachstum wird sich nicht gleichmäßig in der Stadt verteilen, vielmehr werden in den einzelnen Teilräumen unterschiedliche Bevölkerungszuwächse zu verzeichnen sein. Zugleich wird es bei der Bewertung der Quartiere Unterschiede hinsichtlich ihrer Attraktivität geben. Aufgrund der verschiedenen Entwicklungsperspektiven gilt es, in den Stadtteilentwicklungskonzepten positive Alleinstellungsmerkmale herauszuarbeiten und einen Ausgleich negativer Standortfaktoren herzustellen.

Als wesentliche Handlungsansätze sind in Offenbach qualitative Aspekte des Wohnungsbestands und des Wohnungsneubaus zu sehen. Auch die Bedürfnisse von Haushalten mit Zugangsschwierigkeiten zum Wohnungsmarkt sollen berücksichtigt werden. Schließlich sind sowohl die Qualität des Freiraums als auch die gute Verkehrsanbindung bzw. Erreichbarkeiten wichtige Faktoren.

Im Hinblick auf eine Umsetzung der Handlungskonzepte sollen gelungene Beispiele aufgezeigt und herausragende Projekte angedacht werden, die für weitere Projekte als Orientierung dienen können.

 

2.1      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.1    Die Wohnfunktion Offenbachs muss insgesamt gestärkt werden. Die oberzentrale Funktion der Stadt in der Metropolregion soll sich in einer stabilen, (zumindest) bis 2020 noch leicht wachsenden Bevölkerungszahl ausdrücken.

[…]

Textfeld: Abb.  1: Index der Bevölkerungsentwicklung nach Raumstrukturgebieten (BBSR), 
1999 (=100) bis 2009, alte Länder (Quelle: vhw FWS 4/2010)
  Der wissenschaftlich viel diskutierte Trend zurück in die Stadt, lässt sich mittlerweile mit Zahlen untermauern. Im Vergleich zu den Umlandgemeinden weisen sowohl Frankfurt als auch Offenbach ein dynamischeres Wachstum auf.

 

Abb.  2: Bevölkerungsentwicklung in den Stadtregionen Frankfurt am Main und Offenbach am Main

 

Der Begriff Stadtregion beschreibt hier eine Gebietsabgrenzung in der die regionalen Verflechtungen des Wohnungsmarkts mit berücksichtigt sind. Dies ist ein aktuelles Forschungsfeld des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung (BBR).

 

Hinsichtlich der absoluten Einwohnerzahlen für Offenbach gibt es stark unterschiedliche Prognosen:

Abb.  3: Bevölkerungsentwicklung Offenbach  (eigene Darstellung)

Vor dem Hintergrund der oben beschriebenen Tendenz und den Bevölkerungsprognosen erscheint es gerechtfertigt bis 2020 von einer leicht wachsenden Bevölkerung auszugehen, basierend auf der Annahme, dass eine wachsende Anzahl Sterbefälle durch Zuzüge kompensiert werden kann. Um die weitere Stabilisierung der Sozialstruktur und der Finanzlage der Stadt Offenbach zu unterstützen, sollen vor allem Menschen mit mittleren und höheren Einkommen angesprochen werden.

 

Die Internationalität der Einwohner Offenbachs drückt sich auch in einem Altersdurchschnitt aus, der derzeit noch niedriger als in vergleichbaren Städten ist; aufgrund der demografischen Entwicklung ist jedoch auch in Offenbach ab 2020 mit einer Stagnation und anschließenden Schrumpfung der Bevölkerungszahl zu rechnen. Das Durchschnittsalter wird also schon mittelfristig steigen.

 

Abb.  4: Altersaufbau Offenbach (eigene Darstellung)

 

Ergebnis:

ZielgröSSe 2020                              Einwohnerzahl   120.000
                                                                 
(Zuwachs 1,7%)

Durch die weiterhin zunehmende Alterung der Bevölkerung und konstant niedrige Geburtenraten wird die Zahl der Ein- und Zwei-Personen-Haushalte weiter zunehmen. Ausgehend von den Prognosen des Bundesamts für Bauwesen und Raumforschung (Schlömer, 2004/3-4), nach der vor allem das Alter des Haushaltsvorstands eine Rolle spielt, wird die durchschnittliche Haushaltsgröße in Offenbach von derzeit ca. 2,1 Personen im Haushalt auf ca. 2,0 sinken.

 

Abb.  5: Veränderung der Haushaltsgrößen (BBR: Informationen zur Raumentwicklung Heft 3/4.2004: Claus Schlömer)

 

Ergebnis:

Planungshorizont 2020     2,0 Einwohner pro Haushalt

Schrumpfende Haushaltsgrößen führen bei gleichzeitig verändertem Nachfrageverhalten (steigenden Qualitätsansprüchen, vergleiche Punkt 2.3) zu kontinuierlich steigender Wohnfläche pro Einwohner. Dieser Effekt wird Prognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) zufolge noch bis 2050 andauern. Hier ist eine deutliche Differenz zwischen Mieterhaushalten und Haushalten im Wohneigentum festzustellen.

 

Tab.  1: Effekte auf Wohnflächenzunahme (Quelle: BBSR - Band 10 - Wohnungsprognose 2015)

 

 

Die urbane Offenbacher Baustruktur ist überwiegend von Etagenwohnungsbau geprägt, die Eigentumsquote ist verhältnismäßig niedrig und einige Quartiere sind sehr hoch verdichtet. Zur Eigentumsquote liegen keine statistischen Daten vor, eine Annäherung ergibt sich jedoch aus dem Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser (siehe Tab. 2 und Abb. 6), da diese üblicherweise eher Eigentumsobjekte sind, sowie aus der Siedlungsdichte (siehe Tabelle 2).


 

 

Offenbach a. M.

Frankfurt a. M.

Landkreis Offenbach

Darmstadt

Hanau

Wohnfläche pro Person (Quadratmeter)

35,3

36,5

41,5

40,6

38,7

Anteil Wohnungen in Ein- / Zweifamilienhäusern (%)

17,2

13,5

43,2

25,2

32,0

 

Tab.  2: Demografiebericht der Bertelsmann-Stiftung

 

Tab.  3: Siedlungs- und Verkehrsfläche im Gebiet des Planungsverbandes (Quelle: PVFRM)

 

Aufgrund der Baustruktur Offenbachs wird die Wohnfläche pro Einwohner auch künftig deutlich unter der von zum Beispiel ländlich geprägten Gemeinden liegen.

 

Abb.  6: Anteile der Wohnbauflächentypen in den Städten und Gemeinden des Planungsverbandes (Quelle: PVFRM)

 

Die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner liegt in Offenbach bei 36 m², während der Bundesdurchschnitt bei 42 m² und der Durchschnitt in Hessen bei 45 m² Wohnfläche pro Einwohner liegt. In Frankfurt a. M. waren es 2008 37 m² Wohnfläche pro Einwohner bei einer ähnlich dichten Baustruktur.

 

 

Abb.  7: Wohnflächen nach Haushaltstyp (Quelle: BBSR - Band 10 - Wohnungsprognose 2015, eigene Darstellung)

Die Nachfrage nach Wohnfläche nimmt jedoch auch in Offenbach stetig zu. Die Forschung geht derzeit davon aus, dass dieser Trend noch bis zum Jahr 2050 fortdauern und dann stagnieren wird. Eine lineare Trendfortschreibung würde für Offenbach einen Durchschnitt von 38,5 m² Wohnfläche pro Einwohner im Jahr 2020 bedeuten. Für den Wohnstandort Offenbach ist es von wesentlicher Bedeutung, die Nachfrage nach Wohnraum in der gesuchten Qualität befriedigen zu können, wenn Wegzüge verhindert werden sollen. Daher sollte die Zielgröße über der linearen Trendfortschreibung liegen.

 

Abb.  8: Wohnfläche pro Einwohner in Offenbach (eigene Darstellung)

 

Ergebnis:

Zielgrösse 2020             39m² Wohnfläche pro Einwohner

 


 

2.2        Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.2    Die Wohnbauflächenpotenziale im Bestand einschließlich der Konversionsflächen sowie in planungsrechtlich rechtskräftig ausgewiesenen Neubaugebieten und den Reserveflächen im Flächennutzungsplan beziehungsweise im regionalen Flächennutzungsplan (insgesamt ca. 4.250 WE) lassen nebeneinander Innen- und Außenentwicklung zu. Eine zusätzliche Ausweisung von Wohnbauflächen ist daher nicht erforderlich.

[…]

 

Die voranstehenden Zahlen bedeuten in der Konsequenz einen Zuwachs von

ca. 2.000 Einwohnern (E)     
(aus der Steigerung der Gesamtbevölkerung),

ca. 3.800 Haushalten (HH) bzw. Wohneinheiten (WE)       
(durch o.g. Bevölkerungszuwachs = 1.000 WE und die gleichzeitige Abnahme der Haushaltsgrößen von 2,1 auf 2,0 Personen pro Haushalt = 2.800 WE).

Dies bedeutet einen gesamtstädtischen Wohnflächenzuwachs aus der Steigerung der Gesamtbevölkerung von ca. 7,8 ha BGF (Bruttogeschossfläche).

Darüber hinaus wird durch die schrumpfende Haushaltsgröße (Zunahme an Gesamthaushalten) und die steigende Wohnflächennachfrage der Bestandshaushalte ein weiterer Wohnflächenbedarf von etwa 30,7 ha BGF entstehen, wobei dieser nur teilweise Neubau generiert.

In der Summe ergibt sich ein Wohnflächenzuwachs von etwa 38,5 ha BGF. Ein Teil dieser Flächen wird durch Umstrukturierungen im Gebäudebestand realisiert.

Diese Nachfrage bezieht sich auf den Innen- und Außenbereich.

 


 

Die Reserve aus Grundstücksflächen zur Wohnbebauung betragen derzeit aus rechtskräftigen B-Plänen:

Hafen                                                                   3,6  ha Bruttowohnbauland / ca.    500 WE

An den Eichen (südl. Teil)                                  5,15 ha Bruttowohnbauland / ca.    215 WE

An den Eichen (nördl. Teil)                                 4,6   ha Bruttowohnbauland / ca.    190 WE

Bürgel Ost                                                           9,75 ha Bruttowohnbauland / ca.    430 WE

Bieber Nord                                                       12,7   ha Bruttowohnbauland / ca.    920 WE

Zwischensumme                                           Σ 38,8 ha Bruttowohnbauland / ca. 2.255 WE

Baulücken (Fortschreibungsstand 2005)                                                         ca. 2.000 WE

Gesamtsumme                                                                                                ca. 4.255 WE

Hinzu kommen die Wohnbauflächen aus B-Plänen in Aufstellung und die Reserveflächen aus dem Flächennutzungsplan. Daher sind die Potenziale für Innen- und Außenentwicklung bis 2020 gesichert.

 

 

Textfeld: Abb.  9: Innerstädtische Baupotenziale Stand 2005 (eigene Darstellung)Abb_Innerst_Wohnen

In den letzten Jahren wurden in Offenbach              2008: 155 WE

2007: 107 WE

2006: 219 WE neu gebaut.

Um die Zuzugspotenziale zu realisieren und Abwanderungen zu vermeiden, müssten jährlich 380 Wohneinheiten neu gebaut werden. Darüber hinaus muss der Gebäudebestand angepasst werden. Die Aktivierung der Wohnungsmarktakteure und Initiierung von Neubauprojekten, wobei die Wohnungstypologie stärker am heutigen differenzierten Bedarf (siehe folgende Kapitel) und Kriterien der Nachhaltigkeit orientiert werden soll, ist daher von hoher Bedeutung für die Attraktivität Offenbachs als Wohnstandort.

 


 

Gesamtziel ist es, die Bürger Offenbachs stärker an ihren Wohnstandort zu binden, die spezifischen Nachfragen spezieller Bevölkerungsgruppen zu befriedigen, um insgesamt Abwanderung zu vermeiden und attraktiv für Neubürger zu sein.

Um dieses Ziel zu erreichen, bedarf es neben den erforderlichen Flächenressourcen noch weiterer Voraussetzungen:

2.3      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.3    Die Innenentwicklung bedarf insbesondere in den Marktsegmenten des Geschosswohnungsbaus und besonderer Wohnformen und Nachfragen, wie  Bauherrengruppen, genossenschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, seniorengerechtes Wohnen sowie Wohnen für in Offenbach ansässige kinderreiche Familien der besonderen Mobilisierung unterstützender Kräfte auch außerhalb der Stadtverwaltung, beispielsweise durch den „Runden Tisch für Wohninitiativen“ oder geeignete Foren. Die Innenentwicklung soll vorrangig betrieben werden. Weiteres Ziel der gesamtstädtischen Entwicklung ist es, die Schaffung höherwertigen und hochwertigen Wohnraums zu ermöglichen.

            […]


Wie oben dargestellt, gibt es mehrere Entwicklungen, die eine Anpassung des Wohnungsbestandes gebieten: Schrumpfende Haushaltsgrößen durch eine alternde und sich wandelnde Bevölkerung sowie das Bedürfnis nach mehr Wohnfläche pro Person erfordern über den Wohnungsneubau hinaus auch zunehmend den Neuzuschnitt von Bestandswohnungen, bzw. den Abbau von Barrieren. Ziel ist, dass einerseits ältere Menschen nicht aufgrund körperlicher Einschränkungen gezwungen werden, ihre vertraute Wohnung / das vertraute Wohnumfeld zu verlassen. Auch sollten ältere Menschen, wenn sie nach dem Auszug der Kinder den Umzug aus Stadtrandlagen in innerstädtische Quartiere erwägen, ein attraktives Angebot vorfinden. Andererseits sind innerstädtische Quartiere zunehmend für kinderreiche Familien, Patchwork-Familien und Alleinerziehende mit Kindern interessant, da kurze Wege und eine gute Infrastruktur wichtig für die Organisation des Alltags sind. Auch hier ist das Angebot an die Nachfrage anzupassen; vor allem private Eigentümer sind mit der Marktanpassung ihrer Immobilien zum Teil überfordert und können beratend unterstützt werden.

Textfeld: Abb.  11: Entwicklung der Hauptaltersgruppen in der Region Frankfurt/Rhein-Main (Quelle: PVFRM)

Die Bevölkerung Offenbachs ist derzeit im Schnitt jünger als die Bevölkerung in der Region, doch auch in Offenbach sinken die Geburtenraten, die Zahl älterer Menschen nimmt mittelfristig zu (siehe auch Abb. 4).

Textfeld: Abb.  12: Veränderung des Altersaufbaus in Offenbach


Im gesamtstädtischen Mittel weist Offenbach ein relativ hohes Maß an einkommensschwächeren Haushalten auf, wobei Arbeitslosigkeit, Fluktuation und Ausländeranteil in den innerstädtischen Quartieren am höchsten sind. Die angemessene Versorgung einkommensschwächerer Haushalte, die in Offenbach ihre Heimat haben, muss sichergestellt sein.

 

Abb.  13: Anteil der Arbeitslosen in Frankfurt und Offenbach

Hier entsteht ein Dilemma, da Immobilienbesitzer in der Regel nicht bereit sind, in ihren Gebäudebestand zu investieren, wenn sie diese Investitionen nicht unmittelbar durch eine langfristig erzielbare adäquate Miete finanzieren können. Vernachlässigung der Bausubstanz und Sanierungsrückstände sind die Folge ausbleibender Investitionen. Verwahrlosung schließlich führt zu einer Abwärtsspirale und weiter sinkenden Mieten im gesamten Quartier, sowie potenziell zur Segregation von Bevölkerungsschichten. Hier ist eine Mischung der preislichen Wohnungsmarktsegmente im Quartier der beste Ansatz für eine nachhaltig stabile Wohnbevölkerungsstruktur; es sollte daher im selben Wohnquartier immer sowohl ausreichenden Wohnraum mit einer guten Wohnqualität für einkommensschwächere Haushalte geben, als auch interessante Angebote im höherpreisigen Marktsegment. Sind alle Marktsegmente in guter Qualität abgedeckt, führt dies zur Stabilisierung des Quartiers, auch hinsichtlich des Mietniveaus und der Bodenwerte.


Abb. 
14: "Wohnlagen in Offenbach" (Quelle: Frankfurter Rundschau vom 25.07.2005)


Abb.  15: Wohnungsmarktsegmente: Nachfragegruppen und Preissegmente     
(Quelle: Fachkonzept Wohnen der Stadt Leipzig)

Gesellschaftliche Entwicklungen mit ihren immer individuelleren Lebens- und Wohnbiografien erfordern ein passendes Immobilienangebot. Für Planungszwecke wird zum Beispiel bei Wohnungsgrundrissen immer noch häufig die Standard-Familie (Eltern mit zwei Kindern) herangezogen, sie stellt statistisch gesehen aber nicht mehr den Normalfall dar. Familienkonstellationen ändern sich und wechseln auch häufiger, als dies früher der Fall war. Dies erfordert auf dem Immobilienmarkt spezialisierte Angebote wie Mehrgenerationenwohnprojekte, attraktive und gut angebundene Angebote für Alleinerziehende / Patchwork-Großfamilien oder Konzepte zur Integration von Wohnen und Arbeiten, weniger Hierarchien in den Grundrissen (gleichwertige, schaltbare Räume) und damit größtmögliche Flexibilität.

 

Einen Überblick über den Zusammenhang zwischen Wohnbedürfnissen und den verschiedenen Bevölkerungsmilieus können zum Beispiel den aktuellen Milieu-Studien entnommen werden:

 

Abb.  16: Sinus-Milieus in Deutschland 2005 (Quelle: vhw)

 

 

Nach bestimmten statistischen Kriterien gleich einzuordnende Haushalte (Haushaltsgröße, Alter, Einkommen) haben daher aufgrund unterschiedlicher Wertvorstellungen und Bedürfnisse noch lange nicht die gleichen Wohnwünsche. Auch die kulturellen Wurzeln spielen eine Rolle, wie sich aus zahlreichen Studien ergibt. Die sich daraus ergebende Diversifizierung der Nachfrage sollte bei Gebäudesanierungen sowie im Neubau durch sämtliche Wohnungsmarktakteure stärker berücksichtigt werden. Die Stadt Offenbach kann dies unterstützen, indem sie

§  informiert

§  moderiert

§  aktiviert

 

 

Abb.  17: Soziodemografische Zwillinge (Quelle: vhw)

 

 


 

Ein großer Teil der Bevölkerung Offenbachs besitzt Migrationshintergrund. Die Milieu-Forschung hat sich in den vergangenen Jahren auch mit Migranten und ihren Wohnwünschen beschäftigt. Sie ist der Frage nachgegangen, in wieweit sich Unterschiede zu deutschen Milieus ergeben.

Festzustellen ist, dass es in der Bevölkerung mit Migrationshintergrund ebenso unterschiedliche Milieus von traditionell (religiös verwurzelt) bis zu gesellschaftlichen Leitmilieus (intellektuell-kosmopolitisch / multikulturelles Performermilieu) gibt. Wenn man die Wohnwünsche der einzelnen Milieus untersucht, ergeben sich spezifische Gruppen, die einzelne Wohnlagen präferieren. Offenbach sollte sich attraktiv für die gesellschaftlichen Leitmilieus positionieren. Daher ist eine individuelle/kleinräumige Standortuntersuchung, Schärfung des Profils und damit der Attraktivität einzelner Lagen von wesentlicher Bedeutung für den Wohnstandort Offenbach. Die Wohnungsmarktakteure sollten die unterschiedlichen Wohnwünsche kennen und das Angebot des Wohnungsmarkts dementsprechend gestalten.

 

Abb.  18: Sinus-Migranten-Milieus in Deutschland 2007 (Quelle: vhw)


 

 

Statusorientiertes Milieu

Intellektuell-kosmopolitisches Milieu

Multikulturelles Performermilieu

Präferiertes Wohnumfeld

Bevorzugung von gemischten deutschen Wohnquartieren: So möchte man die eigene Integrationsleistung dokumentieren.

Präferenz für multikulturelles Umfeld mit überdurch-schnittlichem Migranten-Anteil: So möchte man seine doppelte kulturelle Identität demonstrieren. Aber: Distanz zu „Ausländerghettos“.

Bevorzugung von Quartieren mit eher geringem Ausländeranteil. Bedeutung des Themas aber eher gering: Beruf und Freizeit sind wichtiger als die Frage, wo man wohnt.

Stellenwert Wohnen

Hohe Konsumpriorität Wohnen: In Wohnungskosten und Möbel wird gerne investiert, weil man repräsentatives Wohnen als Ausdruck des eigenen Erfolgs, des erreichten Status betrachtet.

Hoher Wert des Themas Wohnen. Die eigene Wohnung gilt als Ausdruck der eigenen Individualität und Kreativität. Sie ist Bestandteil des sozialen Lebens, da man Freunde und Bekannte gerne zu sich nach Hause einlädt.

Wohnen ist weniger wichtig. Lage und Art der Wohnung müssen zwar den modernen ästhetischen Ansprüchen entsprechen, sind aber nachrangig. Hochwertige Einrichtung und gut designtes technisches Equipment liegen dagegen hoch im Kurs.

 

Tab.  4: Wohnprofile von statusorientiertem, intellektuell-kosmopolitischem und multikulturellem Milieu (Quelle: vhw)

Insgesamt sollten räumliche Konzentrationen bestimmter Milieus und Nationalitäten beobachtet und ihnen ggf. planerisch entgegengesteuert werden, da eine sozialverträgliche Durchmischung wesentlich für die Stabilität der Quartiere ist. Häufig setzt eine Segregation schleichend ein, wenn sensible Bevölkerungsgruppen sich in ihrem direkten Wohnumfeld nicht mehr „sicher“ fühlen und sich das Sozialgefüge verschiebt. Einmal in Gang gekommen, ist dieser Prozess nur mit sehr hohem Aufwand wieder zu stoppen, dies zeigen Projekte wie HEGISS “Soziale Stadt“. Die frühzeitige Kenntnis von sich ändernden sozialen Strukturen im Quartier kann helfen, einer Segregation vorzubeugen und die Integration in die Quartiere und damit ihre soziale Stabilisierung zu fördern.

 

Kritisch sind in diesem Zusammenhang derzeit vor allem die innerstädtischen Quartiere und einige Stadtrandlagen zu bewerten. Daher ist es gerade hier wichtig zu wissen, für wen diese Lagen im Allgemeinen interessant sind und wie (Marketing, Modellvorhaben, gezielte Sanierungsempfehlungen etc.) stadtentwicklungspolitische Zielgruppen hier zum Zuzug und Verbleib motiviert werden können.

 

Abb.  19: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Innenstadt (Quelle: vhw)

 

Abb.  20: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Stadtrand (Quelle: vhw)

 

Abb.  21: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Stadtrückkehrer (Quelle: vhw)

2.4      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.4    Zur Verbesserung der Wohnqualität gilt es – stadträumlich differenziert nach Wohnstandort und spezifisch prägender Wohngebäudetypologie –  quantitative und qualitative Kriterien der integrierten und nachhaltigen Stadtentwicklung, wie

1.4.1              die Wohnraumversorgung der Einwohner, die Bevölkerungsdichte und die Freiraumversorgung in ein ausgewogenes und zukunftsfähiges Verhältnis zu setzen,

[…]

Offenbach ist eine sehr kompakte, zu einem hohen Anteil (siehe Abb. 5) mit Geschosswohnungsbau bebaute Stadt. Diese Kompaktheit führt zu einer effizienten Flächenausnutzung, die Wege innerhalb der Stadt sind kurz, Infrastruktur und Versorgung ist in direkter Umgebung vorhanden. Konsequenz der Kompaktheit ist jedoch auch eine hohe Bevölkerungsdichte. Indikator ist die Anzahl der Einwohner pro Hektar, sie variiert je nach prägender Baustruktur in den Stadtteilen deutlich. Eine genauere Betrachtung wird Nachverdichtungspotenziale erkennen lassen, aber an anderer Stelle zur Empfehlung führen, Dichte zu reduzieren, bzw. Freiflächen zu erhalten oder neu zu schaffen. Konkrete Empfehlungen auf Blockebene werden in den Stadtteilentwicklungskonzepten ausdifferenziert.

Textfeld: Auszug aus RegFNP:
Im Rahmen der Bauleitplanung sind für die verschiedenen Siedlungstypen die nachfolgenden Dichtevorgaben, bezogen auf Bruttowohnbauland, einzuhalten:
-	im ländlichen Siedlungstyp 25 bis 40 Wohneinheiten je ha,
-	in verstädterter Besiedlung und ihrer Umgebung 
35 bis 50 Wohneinheiten je ha,
-	im Einzugsbereich vorhandener oder geplanter S- und U-Bahn-Haltepunkte 45 bis 60 Wohneinheiten je ha,
-	im Großstadtbereich mindestens 60 Wohneinheiten je ha.
Im Jahr 2004 wies Offenbach eine Dichte im besiedelten Bereich von 55 Einwohnern pro Hektar (E/ha) auf, in Frankfurt waren es 46 E/ha, im Planungsverband Frankfurt Rhein-Main 33 E/ha (in Offenbach waren es 2009 54 E/ha; für Vergleichsräume liegen keine aktuelleren Daten vor).

Eine hohe Bebauungsdichte mit ihren wirtschaftlichen Vorteilen und dem schonenden Umgang mit Flächenressourcen sowie der durch die Kompaktheit besseren Energieeffizienz verlangt unter dem Aspekt der Wohnqualität und dem Grad der Versiegelung sowie der Versorgung mit Frischluft einen entsprechenden Ausgleich an Grün- und Freiflächen. Dies sind zum einen die bebauten Grundstücke selbst, deren Freiraumqualität höchst unterschiedlich ausfällt, jedoch vor allen Dingen auch die Versorgung mit öffentlichem Grün mit ansprechender Aufenthaltsqualität.

Die Stadtteile sind unterschiedlich dicht besiedelt und unterschiedlich gut versorgt. Gerade in den innerstädtischen Lagen sind die Grundstücke häufig derart stark versiegelt, dass Blockinnenbereiche keine Aufenthalts- und Erholungsqualität mehr aufweisen. Hier gilt es vorhandene Qualität zu sichern oder ggf. auch über Entdichtung (Abbruch) nachzubessern.

Textfeld: Grünbuch der Stadt Zürich: „Die Versorgung erreicht 100%, wenn für die Wohnbevölkerung pro Einwohner im Umkreis von 15 Gehminuten 8 m2 öffentlich zugänglicher multifunktionaler Freiraum zur Verfügung steht – oder die Fläche eines anderen Freiraums, der nur bedingt für die Erholung geeignet ist.“ Dieser Versorgungsgrad wird in Zürich heute bei einem Viertel der Wohnbevölkerung unterschritten. „Das Hauptproblem ist und bleibt die sehr unterschiedliche Grünraumversorgung in den einzelnen Quartieren sowie der hohe Bedarf an zweckgebundenen Freiräumen, z. B. für Sport“, schreiben die Verfasserinnen. Der definierte Bedarf ist im Vergleich mit Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt, Freiburg und Stuttgart tief, wie dies eine von der Hochschule Rapperswil durchgeführte Analyse ergab. Hamburg legt 13 und München 25 m2 fest. 
(Quelle: http://www.staedtebund.gv.at/de/oegz/oegz-beitraege/jahresarchiv/details/artikel/gruenbuch-der-stadt-zuerichgruen-stadt-zuerich-praesentiert-seine-unternehmensstrategie-fuer-die-n.html)
Die öffentlichen Grünflächen sollten wegen ihrer wichtigen Ausgleichsfunktion für die Wohnqualität in ihrer Quantität und Qualität regelmäßig beobachtet werden. Eine differenzierte Betrachtung bezüglich der Spielflächen wird aktuell im Spielplatzrahmenplan vollzogen. Der wirtschaftliche Nutzen von Grünflächen wird zwar immer wieder hinterfragt, er ist jedoch für die Steigerung der Wohnqualität und damit der Attraktivität, des Rufs der Stadt und für die Bindung der Bürger an den Wohnstandort von essenzieller Bedeutung. Betrachtet man die Park- und Grünanlagen der Stadt Offenbach, so sind derzeit für jeden Einwohner 5,5m² Grünflächen vorhanden. Hierbei ist die Erreichbarkeit der Grünflächen im Wohnumfeld nicht berücksichtigt. Zielgrößen für Offenbach sind zu vereinbaren, wobei die Gebäudetypologie und Dichte im Quartier sowie die Erreichbarkeit der Grünflächen zu berücksichtigen sind.

 

Abb.  22: Orientierungswerte für Grün- und Freiflächen 1974     
(Quelle: Klaus Borchard: „Orientierungswerte für die städtebauliche Planung“ 1974)


 

2.5      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.4.2              den Gebäudebestand insbesondere unter dem Aspekt der demographischen Entwicklung stetig funktional zu modernisieren, energetisch und klimagerecht zu sanieren, Barrieren abzubauen und identitätsstiftende Bestandsgebäude gestalterisch aufzuwerten,

[…]

Aus folgenden Gründen gilt es, den Gebäudebestand stärker zu fokussieren:

Die demografische Entwicklung lässt ein Bevölkerungswachstum noch bis 2020, eine Zunahme der Wohnfläche pro Einwohner bis ca. 2050 erwarten, die Ausweisung neuer Bauflächen ist daher angesichts der vorhandenen Ressourcen nur begrenzt sinnvoll.

Jeder jetzige und zukünftige Bürger Offenbachs sollte mit einer angemessenen Wohnung in der entsprechenden Qualität und Größe und dem passenden Wohnumfeld versorgt sein.

Für eine alternde Bevölkerung wird es zunehmend wichtig, in einem barrierefreien Umfeld, mit Einrichtungen des täglichen Bedarfs in fußläufiger Entfernung zu wohnen, ohne dass sie dafür umziehen müssen.

Offenbach kann durch die Aufwertung gerade der gründerzeitlichen, identitätsstiftenden Gebäudesubstanz seine Attraktivität für mittlere bis höhere Einkommensschichten und Ansiedlungen aus dem kreativen Umfeld, die in besonderem Maße Multiplikatorenwirkung haben, steigern.

Eine Vernachlässigung der Altbausubstanz kann zu einem Bild der Verwahrlosung führen und sich negativ auf ganze Quartiere auswirken. Dies kann in eine Abwärts-Spirale führen, die sich nur mit verhältnismäßig hohem Aufwand aufhalten lässt.

Aufgrund des in einzelnen Quartieren konstant niedrigen Mietniveaus ist die Bereitschaft der privaten Eigentümer zu Investitionen in ihre Immobilien zu schwach ausgeprägt. Sanierungsstaus breiten sich aus, was die Mietpreise weiter drückt, usw.

Hier gilt es gegen zu steuern, wobei geeignete Instrumente - wie z. B. die energetische Angemessenheitstabelle der MainArbeit zu den Kosten der Unterkunft oder geeignete Beratungsinstrumente wie der Quartiersarchitekt im Mathildenviertel - zu entwickeln und anzuwenden sind.


 

2.6      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.4.3              alternative Wohnformen zu etablieren, um die Bindung an den Wohnstandort zu stärken,

[…]

Abgesehen von den sich diversifizierenden Wohnwünschen ist zu beobachten, dass sich innerhalb der Gesellschaft neue Gruppierungen finden, die in vielerlei Hinsicht den familiären Zusammenhalt früherer Generationen neu interpretieren. Auf der einen Seite sind dies Mehrgenerationen-Wohnprojekte wie in Offenbach bspw. in der Weikertsblochstr. realisiert, in denen sich Menschen finden, gemeinsam organisieren und sich gegenseitig unterstützen, wie dies vielleicht in einer Großfamilie mit mehreren Generationen unter einem Dach der Fall gewesen sein kann.

Auf der anderen Seite sind dies Gruppen mit gemeinsamen Interessen, die sich in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt organisieren, sei es auch „nur“ die Realisierung eines Bauvorhabens, das sich erst in der Gruppe wirtschaftlich bewältigen lässt (Bauherrengruppen oder auch genossenschaftliches Wohnen).

Diese unterschiedlichen Projekte sind häufig sehr wertvoll für die angrenzende Nachbarschaft und ziehen in vielen Fällen bürgerliches Engagement nach sich. Daher sollte in jedem Stadtteil mindestens ein Mehrgenerationenwohnhaus realisiert werden. Dies kann auf der einen Seite beratend geschehen, sollte aber auch durch die Einräumung eines Fördervorrangs für alternative Wohnprojekte in einem zu schaffenden Wohnungsbau-Fonds bzw. die Reservierung von Grundstücken unterstützt werden.

 


 

2.7      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.4.4              die sozialräumlichen Bindungen der Quartiersbevölkerung durch geeignete Maßnahmen im Wohnumfeld wie Aufwertung der Grün- und Freiflächen, Aufwertung des Straßenraums, Unterstützung des nachbarschaftlichen Engagements, Implementierung eines Quartiersmanagers etc. zu fördern und

[…]

In Quartieren mit guter Wohnqualität ist auch die Wohnzufriedenheit in der Regel hoch. Die Wanderungsbewegungen nehmen ab und durch die Identifikation mit dem Standort steigt die Bereitschaft zu bürgerlichem Engagement. Es ist zu beachten, dass gerade Bevölkerungsgruppen mit hoher Standortbindung auf Anzeichen von Verwahrlosung sehr sensibel reagieren. Um eine Abwanderung zu verhindern, ist ein Monitoring hilfreich. Es kann als Frühwarnsystem fungieren, denn eine einmal eingesetzte Segregation ist nur mit wesentlich höherem Aufwand wieder zu stoppen, wie Untersuchungen aus den Gebieten der „Sozialen Stadt“ zeigen. Ein Quartiersmanagement hat sich als geeignetes Instrument zur Stabilisierung erwiesen, es sollte daher vor allem in kritisch einzustufenden Quartieren etabliert werden. Weitere geeignete Instrumente ergeben sich bspw. aus der Initiative „Besser Leben in Offenbach“, wie die Patenschaften für öffentliches Grün.

Textfeld: Abb.  23: Umzugsmotivation - Trendanalyse 2005 (Quelle: vhw – FW 3/2005)

Abb.  24: Bevölkerungswanderung und Wohndauer in Offenbach (eigene Darstellung)

 

 

 

2.8      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.4.5              schädliche Umweltbedingungen, wie Luft- und Lärmbelastungen kontinuierlich zu vermeiden bzw. zu reduzieren sowie im Wohnungsneubau möglichst energieeffiziente Bauweisen (bspw. Passivhausstandard) zu forcieren (z.B. durch entsprechende Beratungsangebote), um langfristig sowohl das Stadtklima als auch das Wohnklima zu verbessern.

[…]

Für das Wohnen sind einerseits gesunde Wohnverhältnisse von entscheidender Bedeutung; hierfür spielt sowohl die Ertüchtigung der Gebäudesubstanz (energetische und klimagerechte Sanierung), die Forcierung energetischer Standards beim Neubau über die gesetzlichen Anforderungen hinaus (bspw. Passivhausstandard) als auch eine Reduzierung der Emissionen von Industrie und Verkehr (Lärmbelastung, Luftverschmutzung) bspw. durch den Ausbau von Elektromobilität, Radverkehr, ÖPNV sowie der Verkehrslenkung eine große Rolle.

Zudem ist das Stadtklima ein wichtiger Faktor. Klimaforscher bestätigen, dass es künftig zum einen mehr Sommertage mit Temperaturen über 25°C geben wird, an denen sich besonders dicht bebaute, hoch versiegelte Flächen in den Städten besonders aufheizen und diese Hitze lange Zeit speichern. Dies führt zu einer gesundheitlichen Belastung vor allen Dingen von Älteren und Kindern (und bspw. auch dazu, dass bestimmte Pflanzen und Bäume in den Städten das Klima nicht mehr vertragen). Auch aus diesem Grund ist der Erhalt der vorhandenen Grün- und Freiflächen bzw. die Entsiegelung weiterer Flächen sowie der Erhalt bzw. die Schaffung von Frischluftschneisen (und die Anpassung der Bepflanzung) von hoher Bedeutung für den Wohnstandort. An dieser Stelle arbeitet die Stadt Offenbach eng mit dem Deutschen Wetterdienst (DWD) zusammen, der für Offenbach eine Klimakarte entwickelt hat.

Darüber hinaus häufen sich Starkregenereignisse, die das Kanalisationssystem der Stadt stark fordern und die Gefahr von Überschwemmungen steigern. Eine Anpassung der Deiche und Bindung größtmöglicher Niederschlagsmengen auf den Grundstücken (bspw. durch Entsiegelung, Gründächer, Rigolen oder Regenwassernutzung) sind geeignete Maßnahmen der Kompensation und Bewältigung.

Das Klimaschutz-Konzept der Stadt Offenbach und der weitere Ausbau der Nutzung regenerativer Energien bilden wichtige Bausteine für die nachhaltige Entwicklung der Stadt.

Die Ausgleichsfunktion von Freiräumen sollte in der gesamtwirtschaftlichen Betrachtung eine Rolle spielen, ebenso wie weiche Standortfaktoren.

 

2.9      Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.5    Entwicklungsziele und Maßnahmen der wohnungspolitischen Steuerung ergeben sich aus den kleinräumig spezifischen Situationen der Stadtteile. Sie werden in Stadtteilentwicklungskonzepten vertieft; über Marketingmaßnahmen werden die Vorteile des Wohnstandorts verstärkt beworben. Durch ein verstetigtes Monitoring werden die Wohnqualität sowie soziale Stabilität der Stadtteile zunächst erhoben und analysiert, überwacht und umgesetzte Maßnahmen evaluiert.

 […]

Einzelne Handlungsansätze lassen sich erst im kleineren räumlichen Zusammenhang erkennen und entwickeln, da sich in einem größeren Betrachtungsraum die Betrachtungskriterien ausgleichen können. Nimmt man bspw. die Wohnfläche pro Einwohner, so liegt diese im Jahr 2006 im Offenbacher Westend bei 37,9 m²/E im Mathildenviertel jedoch nur bei 32,7 m²/E. Gesamtstädtisch erreicht sie im Jahr 2006 einen Durchschnittswert von 36,5 m²/E. Dies lässt sich für andere Dichtekriterien, soziostrukturelle Merkmale und die infrastrukturelle Versorgung beliebig fortsetzen. Wie im Nahversorgungskonzept, im Spielplatzrahmenplan, dem Innenstadtkonzept usw. immer ein enger räumlicher Zusammenhang betrachtet wird, so ist dies gerade für das Thema Wohnen von wesentlicher Bedeutung. Die Beurteilung des Wohnstandorts findet in unterschiedlichen Radien statt. Es fängt an mit dem Mikroumfeld der Wohnung (Wohnhaus, Hof/Garten/Balkon, Aufzug, etc.), geht über in das unmittelbare Wohnumfeld (nächster Bäcker, Spielplatz, ÖPNV-Haltepunkt, etc.), die Versorgung im Quartier (Schulen, Kitas, Freiflächen, Supermärkte, Ärzte, etc.) bis zum Angebot der Stadt bzw. der Region und den entsprechend zu überwindenden Distanzen (beispielsweise zur Nutzung des Kulturangebots). Die differenzierte Betrachtung dieser wohnwertbestimmenden Faktoren führt, unter Berücksichtigung der statistischen Eckdaten, zu geeigneten Maßnahmen, mit denen ein Standort aufgewertet oder zumindest stabilisiert bzw. aufgefangen werden kann.

An den spezifischen positiven Identitäten sollten Marketing-Konzepte ansetzen und die individuellen Stärken der einzelnen Quartiere bewerben.

Textfeld: Abb.  25: statistische Bezirke und stadträumliche Abgrenzungen (eigene Darstellung)Die wohnungspolitischen Leitlinien und deren Herleitung zeigen auf, dass in vielen Fällen eine gesamtstädtische Betrachtung nicht zielführend ist. In Offenbach ist die Bezeichnung von Stadtteilen jedoch nicht flächendeckend durchgeführt, allgemein sprachliche Bezeichnungen sind nicht eindeutig, die statistischen Bezirke, die die Abgrenzung für fast alle Datengrundlagen liefern, stimmen häufig nicht mit den Gebietsabgrenzungen überein. Im Sinne eines gezielten Marketings und  Monitorings auf Quartiersebene sollten diese Abgrenzungen überdacht und flächendeckend vereinbart werden.

 

 

Textfeld: Abb.  26: Abgrenzungen im allgemein üblichen Sprachgebrauch und förmliche Gebietsabgrenzungen (eigene Darstellung)

 


 

2.10    Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.6    Das Profil Offenbachs als offener, solidarischer, innovativer, kinder-, familien- und seniorenfreundlicher, integrierter, urbaner und nachhaltiger Wohnstandort soll insgesamt gestärkt werden, bspw. als:

„Stadt für kreative Individualisten mit Gemeinsinn“

„Stadt der kurzen Wege“

„Standort für Querdenker“

„individuell, bodenständig, mit Raum für Entwicklung“

„bunte Stadt“

 […]

Offenbach ist eine Stadt mit Brüchen, Kanten, noch längst nicht „fertig“, bietet damit Freiräume und Entwicklungspotenzial. Offenbach ist bunt, vielleicht laut und sicherlich nicht langweilig. Dies macht Offenbach streitbar, in jedem Fall aber besonders. Die Besonderheit Offenbachs, gerade auch als attraktiver Wohnstandort, sollte profiliert und beworben werden; sie kann gerade im Umfeld der Kreativwirtschaft auf fruchtbaren Boden fallen.

Darüber hinaus sollten Netzwerke etabliert werden, die sich mit der Baukultur in Offenbach auseinander setzen und eine Steigerung der architektonischen und städtebaulichen Qualität unterstützen. Ein Ansatz hierzu ist bspw. der Architektur-Sommer Rhein-Main 2011, in dessen Vorbereitungsphase sich Offenbacher Architekten, Bauschaffende, Künstler und weitere Engagierte intensiv mit dem Thema Architektur und Wohnen beschäftigen.

 

 


 

Textfeld: Auszug aus dem integrierten Handlungskonzept für die Innenstadt:

„Die Außenwahrnehmung Offenbachs ist nicht zuletzt bestimmt durch den hohen Anteil an Migranten und die kulturelle Vielfalt im Stadtbild. Wenngleich genau dieser fast südländische Charme des öffentlichen Lebens fasziniert, fühlen sich viele Menschen aber auch verunsichert, was zu Vorurteilen in den Nachbarschaften auch hinsichtlich Sicherheit und Sauberkeit führt.
[…]
Eine solche Haltung übersieht, dass sich das Image Offenbachs in den vergangenen Jahren erheblich gewandelt hat, und dass der mitunter rüde Charme der Stadt für viele Menschen, insbesondere junge und solche aus dem Kreativsektor, eine gewisse Anziehungskraft besitzt. Vergleichsweise geringe Lebenshaltungskosten, günstige Mieten, die zentrale Lage in der Region und Nähe zu Frankfurt, ein tolerantes Umfeld und die kulturelle Vielfalt bilden den Nährboden für eine aktive Kunst- Design- und Musikszene, die mittlerweile einen exzellenten Ruf bis weit über die Grenzen der Region hinaus genießt. […]
Hier zeigt sich allerdings auch, dass die Bindungskraft der Stadt noch zu schwach ist, dass sich die Angebote der lokalen Infrastruktur noch deutlich verbessern müssen, um mehr erfolgreiche Protagonisten in der Offenbacher Kulturszene und Kreativwirtschaft in der Stadt zu halten. Weiterhin ist offensichtlich, dass diese Entwicklungen erst allmählich ins öffentliche Bewusstsein dringen. Auch bedürfen sie der Unterstützung durch konventionelle und finanzstarke Dienstleister, die sich in der Metropolregion noch zu selten für einen Standort in Offenbach entscheiden.“

2.11    Zitat aus den wohnungspolitischen Leitlinien:

1.7    Planungshorizont der wohnungspolitischen Leitlinien ist das Jahr 2020. Die in der Herleitung entwickelten Zahlen führen zu folgenden Größenordnungen:

[…]

1.7.4   Stabilisierung des geförderten Mietwohnraums im Stadtgebiet auf heutigem Niveau von 7% (Bau von ca. 30 WE pro Jahr)        
Lokale Konzentrationen im geförderten Mietwohnungsbau vermeiden, daher im Straßenblock und im Quartier nicht mehr als 30 %
aller Wohneinheiten. Geförderter Mietwohnungsraum soll insbesondere  an Stellen umgesetzt werden, an denen gleichzeitig eine städtebauliche Aufwertung durch den Bau umgesetzt werden kann. Die derzeit ausgewiesenen Neubaugebiete (insb. Waldheim-Süd und Hafen) sind hierfür nicht geeignet.

1.8    Die der Stadt aus den Einnahmen der Fehlbelegungsabgabe und den Darlehensrückflüssen aus Projekten des geförderten Mietwohnungsbaus zweckgebunden zur Verfügung stehenden Mittel sollen in einen kommunalen, revolvierenden Wohnungsbau-Fonds münden. Dieser soll mit Darlehensrückflüssen früherer kommunaler Wohnbaudarlehen, und ggf. weitere, auch nicht städtische, Finanzmittel aufgestockt werden, so dass in erster Linie innovative Projekte mit positiver Strahlkraft ins Quartier, bspw. Mehrgenerationen- oder andere gemeinschaftliche Wohnprojekte sowie architektonische oder energetische „Leuchtturmprojekte“ unterstützt werden können.
Als Ziel sollte mindestens ein Mehrgenerationenwohnprojekt pro Stadtteil entstehen.      
Insgesamt sollen gesunde Wohnverhältnisse, Barrierefreiheit (um lebenslanges Verbleiben in derselben Wohnung zu ermöglichen) und sozialverträgliche Strukturen der Stadtteile gefördert werden. Der gezielte Mitteleinsatz in der Wohnbauförderung ermöglicht eine gemischte Bevölkerungsstruktur in den Stadtteilen und eine Stabilisierung des Angebots im preiswerten Marktsegment.  

 […]

Mit der Thematik der Standortverträglichkeit von gefördertem Mietwohnungsbau setzen sich die Städte seit den 1970er Jahren und damit den Hochzeiten des sozialen Wohnungsbaus immer wieder auseinander. Es gibt keine Empfehlungen des Gesetzgebers, da die einzelnen Gemeinden und Standorte dafür zu unterschiedlich sind und einer individuellen Überprüfung bedürfen. Es ist jedoch mittlerweile anerkannt, dass lokale Konzentrationen zu vermeiden sind und für gut durchmischte Stadtteile bzw. Quartiere gesorgt werden muss. So hat München dies bspw. in einer Satzung festgelegt und fordert für jedes Neubaugebiet mindestens 30% geförderten Wohnungsbau, wobei sich dies auch auf kommunal geförderte Wohneigentumsmaßnahmen erstreckt. Dies wird in München durch die Abschöpfung eines Teils der Wertsteigerung bei der Baulandausweisung finanziert, mit der Maßgabe, mindestens zwei Drittel der Wertsteigerung beim Investor zu belassen.

Diese Satzung kann nicht direkt auf Gemeinden mit geringeren oder negativen Wertschöpfungen übertragen werden; jedoch lässt sich, auch nach der Diskussion mit weiteren in der Stadtentwicklung engagierten Städten, feststellen, dass eine Quote im geförderten Mietwohnungsbau von 30% als kritische Grenze betrachtet wird. Höhere Konzentrationen sollten vermieden werden, allerdings sollten alle Stadtteile einen angemessenen Anteil geförderten Mietwohnungsbaus aufweisen, da nur so eine qualitätvolle Durchmischung erzielt werden kann.

Insgesamt führt der Auslauf von Belegungsbindungen aus den Hochzeiten des geförderten Mietwohnungsbaus zu stark rückläufigen Zahlen: In Offenbach waren 2008 noch 7,13% des gesamten Wohnungsbestandes einer Bindung unterworfen. Bis 2020 werden jährlich durchschnittlich 30 Wohnungen aus der Bindung fallen, seit dem Jahr 2000 wurden jährlich durchschnittlich 27 Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau neu errichtet. Eine Stabilisierung der Quote von 7% sollte zur permanenten Neubauförderung auch im Nachfragesegment des preiswerten Wohnraums mindestens erreicht werden.


 

Vergleichsdaten zum geförderten Mietwohnungsbau und vorhandenen Quoten am Gesamtwohnungsbestand:

Frankfurt.        33.500 WE,     seit 15 J. -37%;          Quote 2009:    9 %     
(Stuttg. Zeitung 25.02.09)

Stuttgart:         17.500 WE,     seit 15 J. -36 %;         Quote 2009:    7 %     
(Stuttg. Zeitung 25.02.09)

München:       80.000 WE;     seit 15 J. -24%;          Quote 2009:    10 %   
(Stuttg. Zeitung 25.02.09)

Hanau:            2.700 WE ,      seit 1987  -64%;         Quote 2009:    6,1 %  
(wohnungspolitische Leitlinien der Stadt Hanau)

Offenbach:     4.300 WE;       seit 1993 -49%           Quote 2008     7,13 %
(Wohnungsamt, Offenbach)

Die Wohnqualität im geförderten Mietwohnungsbau liegt in der Regel über der Wohnqualität der unsanierten innerstädtischen Altbausubstanz. Gerade im preiswerten Wohnungsmarktsegment kann der geförderte Mietwohnungsbau helfen, den Sanierungsdruck auf Immobilienbesitzer zu erhöhen, die in einem angespannten Wohnungsmarkt mit Nachfrageüberhang im preiswerten Segment ansonsten keine Veranlassung zu Sanierungen sehen. Damit kann gesamtstädtisch die Qualität des Gebäudebestands gefördert werden.

Die Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe sowie die Darlehensrückflüsse aus diesen Mitteln sind derzeit die einzigen Mittel, die Offenbach für den Wohnungsbau aufwendet. Diese müssen zweckgebunden nach Vorgaben des Landes für den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau eingesetzt oder an das Land zurückgeführt werden.

Der geförderte Mietwohnungsbau ist ein wichtiges Instrument zur Sicherung des Angebots im preiswerten Marktsegment, vor allem zur Sicherung von Mindeststandards der Wohnqualität in diesem Sektor. In den letzten Jahren wurden hierüber innovative Projekte, wie das Mehrgenerationenwohnhaus in der Weikertsblochstraße und studentisches Wohnen im Mathildenviertel gefördert. Über Steuerungsinstrumente wie die mittelbare Belegung und die Festsetzung von Obergrenzen im Straßenblock bzw. Quartier wird eine Bildung von Brennpunkten verhindert.

Die Wohnbauförderung bildet ein wichtiges Instrument zur Realisierung von innovativen, politisch gewünschten Wohnprojekten, die über den freien Markt nicht zu finanzieren wären. Da die oben genannten zweckgebundenen Einnahmen aus der Fehlbelegungsabgabe jährlich sinken (Belegungsbindungen laufen aus), sollte Offenbach frühzeitig einen Wohnungsbau-Fonds schaffen, der sich über die Mittel der Fehlbelegungsabgabe hinaus speist aus bspw. Rückflüssen aus früheren Wohnungsbauförderungen und weiteren, auch nicht städtischen, Finanzmitteln. Der Fonds soll sich revolvierend selbst wieder auffüllen, indem die Mittel ausschließlich als zinsgünstige Darlehen vergeben werden und damit langfristig immer wieder zur Verfügung stehen. Mit dem Offenbacher Fonds könnten spezifische wohnungspolitische Ziele, wie bspw. Barrierefreiheit, energetische Mindeststandards oder gesellschaftliches Engagement im Quartier an die Wohnungsbauprojekte geknüpft werden.


 

3      Abbildungsverzeichnis:

Abb.  1: Index der Bevölkerungsentwicklung nach Raumstrukturgebieten (BBSR),  1999 (=100) bis 2009, alte Länder (Quelle: vhw FWS 4/2010). 8

Abb.  2: Bevölkerungsentwicklung in den Stadtregionen Frankfurt am Main und Offenbach am Main.. 9

Abb.  3: Bevölkerungsentwicklung Offenbach  (eigene Darstellung). 9

Abb.  4: Altersaufbau Offenbach (eigene Darstellung). 10

Abb.  5: Anteile der Wohnbauflächentypen in den Städten und Gemeinden des Planungsverbandes (Quelle: PVFRM). 14

Abb.  6: Wohnflächen nach Haushaltstyp ................................................
(Quelle: BBSR - Band 10 - Wohnungsprognose 2015)
. 15

Abb.  7: Wohnfläche pro Einwohner in Offenbach (eigene Darstellung). 16

Abb.  8: Innerstädtische Baupotenziale Stand 2005 (eigene Darstellung)  18

Abb.  9: Veränderung des Wohnungsbestands im Gebiet des Planungsverbands  
(Quelle: PVFRM)
. 19

Abb.  10: Entwicklung der Hauptaltersgruppen in der Region Frankfurt/Rhein-Main (Quelle: PVFRM). 21

Abb.  11: Veränderung des Altersaufbaus in Offenbach.. 22

Abb.  12: Anteil der Arbeitslosen in Frankfurt und Offenbach.. 22

Abb.  13: "Wohnlagen in Offenbach" (Quelle: Frankfurter Rundschau vom 25.07.2005)  24

Abb.  14: Wohnungsmarktsegmente: Nachfragegruppen und Preissegmente             
(Quelle: Wohnraumversorgungskonzept der Stadt Leipzig)
. . 24

Abb.  15: Sinus-Milieus in Deutschland 2005 (Quelle: vhw). 25

Abb.  16: Soziodemografische Zwillinge (Quelle: vhw). 26

Abb.  17: Sinus-Migranten-Milieus in Deutschland 2007 (Quelle: vhw). 27

Abb.  18: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Innenstadt (Quelle: vhw)  29

Abb.  19: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Stadtrand (Quelle: vhw)  30

Abb.  20: Wohnstandortwahl - Trendanalyse 2005 - hier: Stadtrückkehrer (Quelle: vhw)  30

Abb.  21: Orientierungswerte für Grün- und Freiflächen 1974 ....................  
(Quelle: Klaus Borchard: „Orientierungswerte für die städtebauliche Planung“ 1974)
  33

Abb.  22: Umzugsmotivation - Trendanalyse 2005 (Quelle: vhw). 36

Abb.  23: Bevölkerungswanderung und Wohndauer in Offenbach (eigene Darstellung)  37

Abb.  24: statistische Bezirke und stadträumliche Abgrenzungen.. 40

Abb.  25: allgemein üblicher Sprachgebrauch und förmlichen Gebietsabgrenzungen                                                                                                                                  
(eigene Darstellung)
    40

 

4      Literaturverzeichnis

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[1] Monitoring ist ein Überbegriff für alle Arten der unmittelbaren systematischen Erfassung (Protokollierung), Beobachtung oder Überwachung eines Vorgangs oder Prozesses mittels technischer Hilfsmittel oder anderer Beobachtungssysteme. Dabei ist die wiederholende Durchführung ein zentrales Element der jeweiligen Untersuchungsprogramme, um anhand von Ergebnisvergleichen Schlussfolgerungen ziehen zu können.

Die Funktion des Monitorings besteht darin, bei einem beobachteten Ablauf bzw. Prozess steuernd einzugreifen, sofern dieser nicht den gewünschten Verlauf nimmt bzw. bestimmte Schwellwerte unter- bzw. überschritten sind. Monitoring ist deshalb ein Sondertyp des Protokollierens. (Quelle: Wikipedia)