zur Mag.-Vorl.-Nr.: ..............

Sozialamt 50

19.12.2012

Wir möchten auf wichtige Punkte hinweisen, die wir gerne bei einer zukünftigen detaillierten Planung konkretisieren.

§ 4 ,Barrierefreiheit' des Behindertengleichstellungsgesetzes lautet:

„Barrierefrei sind bauliche und sonstige Anlagen, Verkehrsmittel, technische Gebrauchsgegenstände, Systeme der Informationsverarbeitung, akustische und visuelle Informationsquellen und Kommunikationseinrichtungen sowie andere gestaltete Lebensbereiche, wenn sie für behinderte Menschen in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind."

Das 2-Sinne-Prinzip ist im öffentlichen Raum als auch bei der Bebauung zu berücksichtigen. Dies bedeutet, dass sowohl Personen mit einer Seh- und auch solche mit einer Hörbehinderung sich orientieren können. Für mobilitätseingeschränkte Personen sind die notwendigen baulichen Vorkehrungen zu treffen (z.B. abgesenkte Bordsteine, ebenerdige Erreichbarkeit von Geschäften). Fußgängerüberwege sollten sowohl mit einem Rollboard für Rollstuhlfahrer, einem mit

dem Langstock tastbaren Bordstein, entsprechenden Aufmerksamkeitsfeldern und Leitlinien versehen werden und an Fußgängerampeln akustische Anlagen vorhanden sein.

In Grünanlagen sollte die Außenmöblierung den Anforderungen für ältere Menschen entsprechen d.h. mit Rücken- und Armlehnen versehen sein sowie eine entsprechende Sitzhöhe aufweisen. Beim Wohnungsbau ist eine gewisse Anzahl von barrierearmen und behindertengerechte Wohnungen zu berücksichtigen. Der Bedarf wird in naher Zukunft erheblich zu nehmen.

Grundsätzlich sind die Wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Offenbach bei der Planung zu

berücksichtigen.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Bei der Errichtung von Neubauten im Plangebiet sind die Anforderungen der Hessischen Bauordnung (HBO) umzusetzen. Die HBO formuliert unabhängig von der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 638 u.a. in §§ 43 und 46 Vorgaben hinsichtlich der Barrierefreiheit von Wohnungen und weiteren Anlagen/ Einrichtungen.

Der Bebauungsplan Nr. 638 sieht keine Herstellung von öffentlichen Frei- und Grünflächen, Verkehrsflächen und Anlagen der Verkehrssicherheit vor.

Die Wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Offenbach am Main gelten unabhängig von der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 638.

Amt für Umwelt, Energie und

Klimaschutz 33

27.12.2012

Untere Naturschutzbehörde:

Den Festsetzungen unter I.10 zu Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft wird zugestimmt.

Es fehlt die Erwähnung, dass die Grünschutzsatzung der Stadt Offenbach im Plangebiet anzuwenden

ist, also alle ggf. erforderlich werdenden Baumfällungen vorher beantragt und genehmigt werden müssen. Dies könnte ggf. auch unter den Hinweisen aufgenommen werden.

Die Formulierung unter I.10.5 zum Erfordernis der Kompensation des Verlusts von Fledermausquartieren ist grundsätzlich zutreffend; das Verbot des § 44 Abs.1 (3) BNatSchG,

„Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten zu zerstören“, greift nur nicht, „soweit die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird“ (§ 44

Abs.5).

Die kontinuierliche ökologische Funktion ist durch CEF-Maßnahmen sicherzustellen, die per Definition vor dem Eingriff - hier: der Bauarbeiten - stattfinden müssen. Ein Nachweis dieser CEF-Maßnahme sowie der im Gutachten genannten Vermeidungsmaßnahmen ist im Bauantragsverfahren zu führen. Die Festsetzung I.10.5 nennt für die Aufhängung von Fledermausnistkästen als „geeignete Stelle

Gebäude, Einzelbaum“, jedoch scheiden noch nicht errichtete Gebäude für den Nachweis aus. Da weiterhin im B-Planentwurf nur sehr wenige Bäume zum Erhalt festgesetzt wurden, ist für die zukünftigen Bauherren der Nachweis der geforderten CEF-Maßnahme stark erschwert.

Demzufolge soll die Festsetzung ergänzt werden:

Der Nachweis kann auch außerhalb des Geltungsbereichs des B-Plans erfolgen, z.B. an Straßenbäumen an der Friedhofstraße, entlang des Nordrandes des Alten Friedhofs und auf dem Alten Friedhof selbst.

Klimaschutz und Energie:

Ergänzung zu Festsetzung Nr. 12 Einsatz erneuerbarer Energien:

Dies bedeutet eine ausreichende Statik der Dächer für den Aufbau von thermischen Solaranlagen und Photovoltaikanlagen sowie ein zentrales Heizungssystem für Wohngebäude zur Nutzung von thermischen Solaranlagen.

Altlasten:

In der Begründung sollte der Punkt Altlasten folgendermaßen abgefasst bzw. ergänzt werden : „Die

Belastungssituation auf dem Gelände des ehemaligen Parkplatzes West nördlich der Mühlheimer Straße wurde durch eine Erstbewertung im Jahr 2004 durch den Grundstückseigentümer ermittelt, 2010 durch weitere Vor-Ort-Untersuchungen ergänzt und ist damit ausreichend abgeklärt. Die im Rahmen der genannten Untersuchung vorgefundenen Bodenbelastungen in der Oberfläche unterschreiten die Prüfwerte des Wirkungspfades Boden - Mensch der Bundesbodenschutzverordnung für Kinderspielflächen; d. h. die Fläche ist auch für sensible Nutzungen geeignet. Die Grundwassermessstelle GWPB78 wird vom Grundstückseigentümer zur Beobachtung eines lokalen Grundwasserschadens, der östlich der Friedhofsstraße gelegen ist und derzeit hydraulisch saniert wird,

noch einige Zeit erhalten. Dies ist bei der weiteren Planung /Umsetzung von Baumaßnahmen im Umfeld der Grundwassermessstelle zu berücksichtigen.“

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Textfestsetzungen und der Begründung zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Auf die Einhaltung der Satzung zum Schutz der Grünbestände der Stadt Offenbach am Main wird bereits unter Teil IV Nr. 3 der Textfestsetzungen hingewiesen.

Gemäß Teil I Nr. 10.5 der Textfestsetzungen tritt die Herstellungspflicht der Fledermausnistkästen vor Beginn der Baumaßnahmen ein. Der Nachweis ist im Bauantrags- bzw. Bauanzeigeverfahren in den Bauvorlagen zu führen. Somit wird der Verbotstatbestand nach BNatschG vermieden.

Der Passus in den Textfestsetzungen wird ergänzt.

Diese Formulierung ist bereits in der Begründung enthalten. Der Wortlaut der Textfestsetzung Teil I Nr. 12 schließt sämtliche baulichen Maßnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien ein. Ein Änderungsbedarf ergibt sich somit nicht.

Die Begründung wird entsprechend ergänzt.

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Stadtschulamt

03.12.2012

Sobald Ihnen nähere Erkenntnisse über die geplante Bebauung vorliegen, die auf eine mögliche Einwohnerzahl

schließen lassen, bitten wir um Rücksprache mit dem Stadtschulamt. Hieraus können sich unter Umstanden Konsequenzen auf die Beschulung der Kinder in der Mathildenschule ergeben, die 2013 zur Sanierung im Rahmen des Schulbausanierungsprogramms ansteht.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und beachtet. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

AG Flughafen Amt 69

21.12.2012

Der Planbereich liegt innerhalb der Tag-Schutzzone 2 (TGZ2) nach Fluglärmschutzgesetz (FlugISchG). Zwar weist

die Begründung zum BP 638 auf diese Tatsache auch hin, jedoch ohne die Folgen dieser Beschränkungen zu konkretisieren. In den textlichen Festsetzungen finden sich dazu keine Hinweise. Es wird empfohlen, diesen Mangel zu beheben.

Das FluglSchG weist auf die ungesunden Wohnverhältnisse innerhalb der Schutzzonen hin und verfügt Bauverbote

innerhalb der TGZ1 oder der Nachtschutzzone. In der TGZ2 dürfen Wohnungen nur errichtet werden, wenn die Maßnahmen des passiven Schallschutzes den Anforderungen nach § 7 des FluglSchG genügen.

Etwa 300 m östlich des Planbereichs, auf dem Alten Friedhof, besteht die Messstelle des Umwelt- und Nachbarschaftshauses (UNH). Dieser Messpunkt 203 (MP203) wird in Zusammenarbeit mit der Stadt Offenbach betrieben. Es wird empfohlen, beim UNH eine Auswertung der bisherigen Messergebnisse nach Dauerschall-, nach Einzelpegel, nach Tag und Nacht anzufordern und die Ergebnisse als Anlage des Bebauungsplans zu veröffentlichen. Außerdem wird empfohlen vom UNH eine Prognose der Fluglärmentwicklung (Dauerschall- und Einzelpegel, sowohl für den Tagzeitraum als auch für den Nachtzeitraum) unter Berücksichtigung der Maßnahmen des aktiven Schallschutzes anzufordern. Daraus sollten Forderungen für den BP 638 hinsichtlich des erforderlichen

Schutzniveaus formuliert und in die textlichen Festsetzungen eingestellt werden.

Die Festsetzungen hinsichtlich des erforderlichen Schutzniveaus sollten den medizinischen Anforderungen genügen und in Zusammenarbeit mit dem Gesundheitsamt formuliert werden.

Es wird weiterhin darauf verwiesen, dass nach den Bestimmungen des FluglSchG in der fußläufigen Umgebung

des Planbereichs wohnortnahe Infrastruktur nur mit einer Ausnahmegenehmigung des Regierungspräsidiums

Darmstadt errichtet werden darf. Auch auf diese Beschränkungen sollte in den textlichen Festsetzungen hingewiesen

werden.

Aufgrund der vorhandenen Fluglärmsituation und absehbaren Entwicklung des Fluglärms wird die Auffassung

vertreten, dass gesunde Wohnverhältnisse (gemäß BauGB) nicht herstellbar sind. In jedem Fall halten wir die Ausweisung von Allgemeinen Wohngebieten (WA) innerhalb des Planbereichs für bedenklich.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Änderung der Textfestsetzungen zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Auf die notwendige Beachtung der Schallschutzmaßnahmen und Bauverbote von bestimmten baulichen Nutzungen gem. FluLärmG wird bereits in Teil IV Nr. 5 der Textfestsetzungen hingewiesen. Um dies noch etwas zu verdeutlichen, wird der Passus geändert.

Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind hinsichtlich des herzustellenden Schalldämmmaßes die Vorgaben der 2. Fluglärmschutzverordnung umzusetzen. Diese entsprechen bei Wohnräumen den Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Gem. Teil I Nr. 11.1 der Textfestsetzungen ist für sämtliche  Fassadenbereiche der Nachweis zu führen, dass die Anforderungen der DIN 4109 an die Luftschalldämmung gem. der festgestellten Lärmpegelbereiche eingehalten werden. Zudem erfolgt gem. Textfestsetzung Teil I Nr. 11.2 der Ausschluss von Schlafräumen an Gebäudefassaden, die dem Lärmpegelbereich V zugeordnet sind. Somit wird gem. S. 21 der Schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Fritz gewährleistet, dass ausreichend gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden.

Die Empfehlungen werden zur Kenntnis genommen.

Die Empfehlung wird zur Kenntnis genommen. Das Stadtgesundheitsamt wurde separat beteiligt.

Auf die notwendige Beachtung der Schallschutzmaßnahmen und Bauverbote von bestimmten baulichen Nutzungen gem. FluLärmG wird bereits in Teil IV Nr. 5 der Textfestsetzungen hingewiesen. Um dies noch etwas zu verdeutlichen, wird der Passus geändert.

Gem. S. 21 der Schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Fritz ist (wie in Teil I Nr. 11.1 festgesetzt) bei Herstellung der gem. DIN 4109 erforderlichen Luftschalldämmmaße gewährleistet, dass ausreichend gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden. Dies gilt auch für die Plangebietsteile WA 1 und WA 2.

Die Festsetzung eines Mischgebiets hätte zur Folge, dass durch die gem. § 6 BauNVO allgemein zulässigen gewerblichen Nutzungen negative Auswirkungen auf den Bestand zu befürchten sind (z.B. durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und höhere Immissionen an ausschließlich zum Wohnen genutzten Bereichen im Bestand). Ein Ausschluss von mischgebietstypischen Nutzungen, die jene negativen Auswirkungen hervorrufen können, steht im Konflikt mit der notwendigen Wahrung des Gebietscharakters i.S. § 1 (5) BauNVO.

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ESO Eigenbetrieb Stadt

Offenbach am Main

20.12.2012

Zur Textlichen Festsetzung:

Grundsätzlich ist bei einer schadlosen Versickerung von Niederschlagswasser auf die Versickerungsfähigkeit des anstehenden Bodens, den Flurabstand und die benachbartem Gebäude zu achten, die keiner Vernässung durch die Versickerung ausgesetzt werden dürfen.

Seite 11, Wasserrechtliche Satzung

Der aufgeführte § 42 Abs. 3, HWG i.d.F vom  06.05.2005, müsste u.E. § 37 Abs. 4, HWG i.d.F. vom 14.12.2010 korrigiert werden.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung sowie eine redaktionelle Änderung der Textfestsetzungen zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Der Hinweis wird als Textfestsetzung aufgenommen.

Die Textfestsetzungen werden entsprechend korrigiert.

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Fraport AG

11.12.2012

Gegen die in Rede stehende Planung bestehen hinsichtlich der uneingeschränkten Anfliegbarkeit und der Hindernisfreiheit des Verkehrsflughafens Frankfurt Main keine Bedenken, da das Gebiet sowohl außerhalb der Bauhöhenbeschränkung des Bauschutzbereiches gemäß § 12 LuftVG als auch außerhalb des Hindernisinformationsbereiches (HIB) gemäß § 18b LuftVG liegt.

Das Plangebiet liegt hingegen im Lärmschutzbereich, der gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm durch die Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen Frankfurt Main vom 30.09.2011 (GVBI 2011, 438) festgesetzt wurde, und zwar innerhalb der Tag-Schutzzone 2, in denen Krankenhäuser, Altenheime, Erholungsheime, Schulen, Kindergarten und ähnliche in gleichem Maße schutzbedürftige Einrichtungen nicht errichtet werden dürfen.

Das Plangebiet liegt schließlich innerhalb des im Regionalen Flächennutzungsplan vom 17.10.2011 (StAnz 2011, 1311) ausgewiesenen, den Verkehrsflughafen Frankfurt Main umgebenden Siedlungsbeschränkungsgebiets, in dem die Ausweisung neuer Wohnbauflächen und Mischgebiete im Rahmen der Bauleitplanung nicht zulässig ist.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Der festgesetzte Lärmschutzbereich steht der Durchführung des Bauleitplanverfahrens nicht entgegen, da der Ausnahmetatbestand gem. §5(3) Nr. 6 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm Anwendung findet. Es handelt sich um einen Bebauungsplan zur Erhaltung, Erneuerung, Anpassung oder Umbau eines vorhandenen Ortsteils mit Wohnbebauung.

Ebenso kann das Bauleitplanverfahren trotz der Lage im RegFNP dargestellten Siedlungsbeschränkungsbereich durchgeführt werden, da für den Geltungsbereich eine Mischbaufläche Bestand und eine Mischbaufläche Planung ausgewiesen ist. Die planerische Konzeption des RegFNP wird daher erfüllt. Der Regionalverband Frankfurt / Rhein- Main sowie das Regierungspräsidium Darmstadt wurden hierzu beteiligt.

Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main

27.12.2012

Im vorliegenden Fall soll das Plangebiet, das bisher nach §34 BauGB beurteilt wird, neu geordnet und Baulücken geschlossen werden. Dabei werden Flächen als allgemeines Wohngebiet und als Mischgebietsflachen ausgewiesen. Grundsätzlich

halten wird es für sinnvoll, dass zur planerischen und städtebaulichen Neuordnung des Gebietes von der Stadt Offenbach am Main ein Bebauungsplan aufgestellt wird.

Im Plangebiet liegt allerdings ein Mitgliedsbetrieb der Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, die Holz + Stahl Schreinerei GmbH in der Mathildenstraße 60, welcher durch die Überplanung betroffen ist. Nach Rücksprache mit den Inhabern der Schreinerei werden dort auch regelmäßig lärmintensive Arbeiten durchgeführt. In der jüngsten Vergangenheit ist es dadurch bereits zu Beschwerden von kürzlich neu hinzugezogenen Anwohnern gekommen.

Mit den Planungen für eine dann deutlich ausgeweitete Wohnnutzung auf den bisherigen Frei- und Parkplatzflächen östlich des Betriebsgrundstücks entlang der Mathilden- und Friedhofstraße würde dieses Konfliktpotential noch vervielfacht. Die Planungen sehen zwar einen Bestandschutz für die Schreinerei vor. Dessen Ausgestaltung  und die Formulierung in den Planungsunterlagen, insbesondere

…“2) Erweiterungen und Änderungen der Anlagen des Betriebs [sind] nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich die von den erweiterten oder geänderten Anlagen ausgehenden Emissionen mehr als nur geringfügig vermindern.“ ...

(vgl. textliche Festsetzungen S. 1)

sind allerdings für ein langfristiges betriebswirtschaftlich sinnvolles Betreiben der Schreinerei nicht tragbar. Um einen wirklichen Bestandschutz für die Schreinerei zu gewährleisten, müssen auch Erweiterungen und Änderungen der Anlagen

uneingeschränkt ermöglicht werden, damit der Betrieb auf heute noch nicht absehbare technische und wirtschaftliche Änderungen in der Zukunft flexibel reagieren kann.

Zur Abmilderung des Konfliktpotentials aus der Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe sollte außerdem auf die Ausweisung von allgemeinen Wohngebieten im Bereich der Mathildenstraße verzichtet werden und vielmehr für den gesamten

Block Mischgebiet vorgesehen werden. Dadurch wird die Möglichkeit, dass entlang der Mathildenstraße wie geplant Wohnnutzung entsteht, nicht eingeschränkt.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine klarstellende Änderung der Textfestsetzungen zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Der Baugebietstyp gem. BauNVO für die vorhandene Bebauung im Blockrand an der Mathildenstraße (Nr. 29-40 u. 56-62) lässt sich eindeutig als Allgemeines Wohngebiet einstufen (hierzu auch Kap. 6 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf). Die genannte Bebauung dient vorwiegend dem Wohnen, es sind einzelne, der Versorgung des Gebiets dienende Nutzungen gem. § 4 (2) BauNVO vorhanden.

Die Gebäude Mathildenstraße Nr. 62 und 40 dienen ausschließlich dem Wohnen. Es besteht daher hinsichtlich der an den Schreinereibetrieb angrenzenden Nutzungen ein hohes Schutzbedürfnis gegen die Immissionen des Betriebs.

Bei dem Schreinereibetrieb Mathildenstraße 60 handelt es sich um einen gewerbegebietstypischen Betrieb. Die BauNVO, die nach der Errichtung des Betriebs in Kraft trat, sah bereits in ihrer ersten Fassung 1962 eine Mischgebietsunverträglichkeit von Gewerbebetrieben vor, die das Wohnen wesentlich stören. Jene wesentliche Störung ist zu unterstellen, dies wird durch eine entsprechende Passage in der vorliegenden Stellungnahme gestützt.

Auch im Rahmen der planungsrechtlichen Beurteilung nach

§ 34 BauGB ist bei baulichen Vorhaben nach § 29 BauGB nachzuweisen, dass die vom Betrieb ausgehenden Immissionen für die angrenzende Wohnnutzung zumutbar sind, hier sind Richtwerte gem. TA Lärm für ein WA/WR einzuhalten. Die Unbedenklichkeit von Umbauten oder Erweiterungen des Betriebs ist also auch gem. § 34 BauGB nachzuweisen. Zusätzliche Lärmschutzmaßnahmen sind dann zu erwarten.

Bei heutiger planungsrechtlicher Beurteilung der Errichtung eines Schreinereibetriebs auf dem betreffenden Grundstück ergäben sich eindeutige Bedenken.

Der Schreinerei erfüllt die formalen Voraussetzungen für eine Fremdkörperfestsetzung gemäß § 1 (10) BauNVO, der Betrieb ist aufgrund seiner Gewerbegebietstypik gemäß § 6 BauNVO nicht in einem Mischgebiet zulässig. Die Textfestsetzung Teil I Nr. 1.6 i.V.m. Nr. 5.3  bestätigt als Fremdkörperfestsetzung nicht nur den Bestandsschutz des Schreinereibetriebs im geplanten MI 3, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten hinsichtlich baulicher Maßnahmen. Damit verbunden ist aber das „Verschlechterungsverbot“: Ggf. bereits bestehende Konfliktsituationen dürfen nicht verschärft werden, sondern sollen perspektivisch mit dem Ziel einer Mischgebietsverträglichkeit entschärft werden. Daher müssen Erweiterungen und Änderungen mit baulichen Maßnahmen einhergehen, die die Emissionen nicht nur geringfügig verringern. Hier erfolgt eine redaktionelle Klarstellung eines Rechtschreibfehlers in

§ 1 (1

Die Festsetzung enthält jedoch keine grundsätzlich höheren Anforderungen an den Betrieb, als bei einer nachweislichen Einfügung von Erweiterungen und Änderungen bei einer Beurteilung gem. § 34 BauGB geltend gemacht würden.

Hinsichtlich der gemäß § 34 BauGB zulässigen Wohnbebauung auf der angrenzenden Konversionsfläche (ehemalige Parkplatzfläche) und der grundsätzlich auch zulässigen Wohnbebauung auf dem Grundstück Mathildenstraße 60 ist es notwendig, per Festsetzungen eine Nachfolgenutzung auf dem Grundstück zu definieren. Diese entspricht den allgemeinen Zielen des Bebauungsplans und folgt der städtebaulichen Konzeption für das Plangebiet. Die Möglichkeit eines wirtschaftlichen Fortbestands des Schreinereibetriebs bleibt hiervon aber unberührt.

Die Festsetzung eines Mischgebiets auch für das WA 2 entspräche nicht der vorhandenen Nutzungsstruktur, da die angrenzende Bebauung im weiteren Verlauf der Mathildenstraße wie oben genannt ausschließlich dem Wohnen dient. Die Festsetzung eines Mischgebiets hätte zur Folge, dass durch die gem. § 6 BauNVO allgemein zulässigen gewerblichen Nutzungen negative Auswirkungen auf den Bestand zu befürchten sind (z.B. durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und höhere Immissionen an ausschließlich zum Wohnen genutzten Bereichen). Ein Ausschluss von mischgebietstypischen Nutzungen, die jene negativen Auswirkungen hervorrufen können, steht im Konflikt mit der notwendigen Wahrung des Gebietscharakters i.S. § 1 (5) BauNVO. Insgesamt soll der vorhandenen und künftig zulässigen Wohnbebauung ein höherer, angemessenerer und aus dem vorhandenen Baugebietscharakter herleitbarer Schutzanspruch gegen Lärmimmissionen eingeräumt werden.

Dadurch wird die Wirtschaftlichkeit des Betriebs jedoch nicht eingeschränkt, da entsprechende Lärmschutzmaßnahmen auch bei Bauvorhaben gem. § 34 BauGB zu berücksichtigen sind und eine „uneingeschränkte“ Erweiterung auch gem. § 34 BauGB nicht möglich ist. Daher ergeben sich hierfür keine Veränderungen durch die Aufstellung eines Bebauungsplans.

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hessenARCHÄOLOGIE

30.11.2012

Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies der hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine klarstellende Änderung der Textfestsetzungen zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

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IHK Offenbach am Main

21.12.2012

Wir erachten die Festsetzung des passiven Bestandsschutzes unter Ziffer 1.6 1) als nicht ausreichend für eine betriebliche Standortsicherung. Unternehmen müssen sich den jeweiligen Marktbedingungen anpassen können und benötigen Entwicklungsmöglichkeiten, um auch langfristig ihre Existenz sichern zu können. Daher halten wir einen dynamischen Bestandsschutz i.S.v. § 1 Abs. 10 BauNVO als erforderlich. In diesem Zusammenhang ist die Festsetzung, wie sie unter

Ziffer 1.6 2) getroffen wurde nicht tragbar, da sie eine Unternehmensentwicklung hemmt bzw. verhindert und damit eine Marktanpassung unmöglich macht.

Darüber hinaus möchten wir anregen im Bereich der WA 2-Ausweisung eine MI-Ausweisung festzulegen. Durch die veränderten Grenzwerte ist somit das ansässige Unternehmen zusätzlich im Bestand gesichert.

Im Bereich der WA 1-Ausweisung möchten wir auf das Konfliktpotential zu der gegenüberliegenden Gewerbefläche hinweisen, sobald diese entwickelt wird. Daher möchten wir auch an dieser Stelle eine MI-Ausweisung anregen.

Grundsätzlich begrüßen wir die Beschränkung der Verkaufsflächen für Einzelhandel in dem betroffenen Bebauungsplangebiet.

Da es sich bei dem Entwurf um eine MI-Ausweisung handelt, ist aus unserer Sicht - anders als bei einer SO-Ausweisung - eine gesonderte Begründung notwendig, warum Anlagen einer bestimmten Größe eine „bestimmte Art der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise

zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen" i.S.v. § 1 Abs. 9 BauNVO darstellen und welche Rechtfertigung für diese Beschränkung auf diese Typen besteht.

Auch die Festsetzungen der Höhe der Verkaufsflächenzahl unter Ziffer 1.7 und Ziffer 1.8 bedarf einer Begründung.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Textfestsetzungen und der Begründung zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Die Schreinerei erfüllt die formalen Voraussetzungen für eine Fremdkörperfestsetzung gemäß § 1 (10) BauNVO, der Betrieb ist aufgrund seiner Gewerbegebietstypik gemäß § 6 BauNVO nicht in einem Mischgebiet zulässig. Die Textfestsetzung Teil I Nr. 1.6 i.V.m. Nr. 5.3  bestätigt als Fremdkörperfestsetzung nicht nur den Bestandsschutz des Schreinereibetriebs im geplanten MI 3, sondern auch Entwicklungsmöglichkeiten hinsichtlich baulicher Maßnahmen. Damit verbunden ist aber das „Verschlechterungsverbot“: Ggf. bereits bestehende Konfliktsituationen dürfen nicht verschärft werden, sondern sollen perspektivisch mit dem Ziel einer Mischgebietsverträglichkeit entschärft werden. Daher müssen Erweiterungen und Änderungen mit baulichen Maßnahmen einhergehen, die die Emissionen nicht nur geringfügig verringern. Hier erfolgt eine redaktionelle Klarstellung eines Rechtschreibfehlers in

§ 1 (1

Hinsichtlich der gemäß § 34 BauGB zulässigen Wohnbebauung auf der angrenzenden Konversionsfläche (ehemalige Parkplatzfläche) und der grundsätzlich auch zulässigen Wohnbebauung auf dem Grundstück Mathildenstraße 60 ist es notwendig, per Festsetzungen eine Nachfolgenutzung auf dem Grundstück zu definieren. Diese entspricht den allgemeinen Zielen des Bebauungsplans und folgt der städtebaulichen Konzeption für das Plangebiet. Die Möglichkeit eines wirtschaftlichen Fortbestands des Schreinereibetriebs bleibt hiervon aber unberührt.

Die Festsetzung eines Mischgebiets auch für das WA 2 entspräche nicht der vorhandenen Nutzungsstruktur, da die angrenzende Bebauung im weiteren Verlauf der Mathildenstraße wie oben genannt ausschließlich dem Wohnen dient. Die Festsetzung eines Mischgebiets hätte zur Folge, dass durch die gem. § 6 BauNVO allgemein zulässigen gewerblichen Nutzungen negative Auswirkungen auf den Bestand zu befürchten sind (z.B. durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und höhere Immissionen an ausschließlich zum Wohnen genutzten Bereichen). Ein Ausschluss von mischgebietstypischen Nutzungen, die jene negativen Auswirkungen hervorrufen können, steht im Konflikt mit der notwendigen Wahrung des Gebietscharakters i.S. § 1 (5) BauNVO. Insgesamt soll der vorhandenen und künftig zulässigen Wohnbebauung ein höherer, angemessenerer und aus dem vorhandenen Baugebietscharakter herleitbarer Schutzanspruch gegen Lärmimmissionen eingeräumt werden.

Auf der östlichen Seite der nördlichen Friedhofstraße befindet sich das denkmalgeschützte Ehem. Sozialgebäude der Firma Oehler (Mainstraße 169), die nördlich daran angrenzende Grünfläche soll als solche erhalten werden. Es ist nicht davon auszugehen, dass eine Ansiedlung von Gewerbebetrieben im Bestand östlich der Friedhofstraße zu Konfliktsituation für das gepl. WA 1 führt.

Die Begründung zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben bis auf der Versorgung des Gebiets dienende Läden mit einer max. Verkaufsflächenzahl im MI 1 und MI 3 auf S. 19 Abs. 4 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf bezieht sich auf die Empfehlung des Einzelhandelsgutachtens vom 15.08.2012 (siehe auch Kap. 7 der Begründung). An gleicher Stelle der Begründung wird die Festsetzung der Verkaufsflächenzahl erläutert. Ziel der Festsetzung ist, dass zwar unter Sicherstellung einer gebietsbezogenen Versorgung der Bevölkerung negative Auswirkungen durch zusätzliche Ansiedlung von Einzelhandel im Plangebiet ausgeschlossen werden können. Da keine Festsetzung gem. § 9 (1) Nr. 3 BauGB hinsichtlich der Größe oder Teilbarkeit der einzelnen Baugrundstücke erfolgt, soll keine max. zulässige absolute Verkaufsfläche festgesetzt werden, sondern eine relative Bezugsgröße. Somit sollen insbesondere gleiche Voraussetzungen für alle Grundstückseigentümer geschaffen werden.

Es erfolgt eine redaktionelle Klarstellung zu diesem Sachverhalt in der Begründung.

Es erfolgt eine redaktionelle Klarstellung in der Begründung.

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Kreishandwerkerschaft

30.11.2012

Gegen den Bebauungsplan bestehen seitens des Handwerks keine Bedenken, soweit

a) Belange des Handwerks nicht beeinträchtigt werden;

b) durch Widerspruch seitens Dritter im Bebauungsplan-Gebiet, Interessen der ansässigen Handwerksbetriebe (z.B. der Nutzungsänderung) nicht beeinträchtigt werden können.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Es wird auf die Stellungnahmen und deren Abwägung der IHK Offenbach und der Handwerkskammer Rhein-Main verwiesen.

Polizeipräsidium Südosthessen

21.12.2012

Zunächst erlaube ich mir ein Kompliment für die umfangreiche und detaillierte Planung auszusprechen. Gerade das Mathildenviertel an zentraler Stelle und Eingangsbereich zur

Innenstadt hat eine solche Aufwertung verdient. Es ist zu hoffen, dass dieser positive Impuls sich nachhaltig für das gesamte Stadtviertel auswirkt und damit die Lebensqualität des Quartiers verbessert.

Kopfbebauung an der Mühlheimer Straße

Die Planung schreibt eine Kopfbebauung im Einfahrtsbereich mit einer Mindesthöhe von 19 Metern OK vor, die ausnahmsweise unterschritten werden darf. Gleichzeitig sprechen Sie in

Ihren Erläuterungen von einer maximalen Gebäudehöhe von 19 Metern. Als planerischer Laie kann ich mir diesen Widerspruch im Augenblick nicht erklären und bitte Sie diese Angaben noch einmal zu überprüfen.

Verkehrsspitzenzeiten:

In dem umfangreichen Gutachten werden die Verkehrsströme umfassend und nachvollziehbar untersucht. Als einer der behördlichen Anwohner bleibt für mich festzuhalten, dass das

Mathildenviertel insbesondere die Zufahren Bieberer Str. und Mühlheimer Str. bereits jetzt zu Spitzenzeiten an die Kapazitätsgrenzen stoßen. Rückstaus auf der Bieberer Str. bis Finanzamt und auf der Mühlheimer Str. bis zum Friedhof sind an verkehrsintensiven Tagen festzustellen. Diese Rückstaus resultieren aus Verkehrsstockungen Höhe Marktplatz und sind dem beschriebenen hohen Verkehrsaufkommen geschuldet. Der erwartete Ziel- und Quellverkehr der Bebauung Mathildenplatz (MIV) wird diese Situation vermutlich verschärfen.

Parkplatzsituation:

Der Bereich des Mathildenviertels ist bereits heute von einem chronischen Parkplatzmangel gekennzeichnet. Dies führt dazu, dass Verkehrsteilnehmer die noch freien, nicht zeitlich

beschränkten Parkplätze entlang der Mathildenstraße und beidseitig der Mühlheimer Straße nutzen. Zu den Nutzern dieser Parkstreifen gehören bereits jetzt Besucher/Beschäftige der hier ansässigen Firrnen/Behörden/Schulen/Kindergärten. Die vorgesehene Stellplatzausweisung wird den Wegfall dortiger Parkplätze nicht kompensieren können. Alternativen sind offensichtlich nicht vorhanden.

Ohne Lösung dieser beiden Verkehrsprobleme wird die vorgesehene Mathildenplatzbebauung die Situation des Individualverkehrs im Mathildenviertel verschärfen. Ob der MIV dadurch zurückgedrängt wird, bleibt abzuwarten.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Die Kopfbauten nördlich und südlich der Mühlheimer Straße im MI 1 und MI 3 müssen eine Gebäudehöhe (Oberkante) von mindestens 19 m und max. 22 m aufweisen. Die benachbarten Gebäude in den MI 1und MI 3 müssen eine Mindestgebäudehöhe von 15m aufweisen und können max. 19 m hoch errichtet werden.

Die OK der benachbarten Gebäude darf nicht unterschritten werden, die Mindesthöhe OK hierfür wird mit 15 m festgesetzt. Die Mindesthöhe von 19m an den Kopfbauten darf daher unterschritten werden

-wenn keine städtebaulichen Gründe entgegenstehen

- die Höhe der benachbarten Gebäude nicht unterschritten wird

- und somit kein Tiefpunkt entsteht.

Es ist daher ausnahmsweise zulässig, dass sowohl Kopfbau als auch die Nachbargebäude im MI 1 und MI 3 im Bereich OK 15-19 m eine identische Höhe aufweisen oder dass beide Gebäudehöhen sich zwischen 15-19 m bewegen, sofern die Höhe der Nachbargebäude die der Kopfbauten unterschreitet.  

Die dargestellte Rückstausituation in der Mühlheimer Straße und Bieberer Straße wird nicht durch die Leistungsfähigkeitsberechnungen für die Spitzenstunde an durchschnittlichen Werktagen bestätigt. An einzelnen verkehrsintensiven Tagen kann es durchaus auch zu Rückstauerscheinungen kommen. Solche Rahmenbedingungen können im Regelfall jedoch in der fachlichen Praxis nicht als maßgebend zur Dimensionierung von Verkehrsanlagen herangezogen werden. Dies würde zu einer ineffizienten Überdimensionierung über mehr als 90% des Tageszeitraums führen. Ein unmittelbarer Zusammenhang zu Kapazitätsengpässen am Marktplatz ist hier nicht gegeben. Dies zeigt sich u.a. auch daran, dass die Mathildenstraße im Abschnitt zwischen Mathildenplatz und Arthur-Zitscher-Straße in der Regel Rückstau-frei ist. Wie die Verkehrsuntersuchung von IMB-Plan gezeigt hat, führt der zusätzliche Quell-/Zielverkehr des B-Plan-Gebietes zwar zu einer gewissen Zunahme des Verkehrsaufkommens. Allerdings ist

a) diese Zunahme prozentual im Vergleich zum übrigen Verkehrsaufkommen vernachlässigbar gering und

b) führt auch an heute schon kritisch hoch belasteten Knotenpunkten nicht zu einer wesentlichen, grundlegenden Verschlechterung mit ggf. deutlicher Leistungsfähigkeitsüberschreitung.

Die Verkehrsuntersuchung des Büros IMB- Plan hat das maximal zu erwartende zusätzliche Fahrtenaufkommen anhand der  nach Satzung stellplatzintensivsten zulässigen Nutzungsstruktur der Neubebauung berechnet und kommt zum Ergebnis, dass sämtliche Knoten trotz zusätzlichem Fahrtenaufkommen noch eine ausreichende Leistungsfähigkeit aufweisen werden.

Mit der Aufstellung des Bebauungsplans gehen keine von der Stadt Offenbach am Main geplanten Eingriffe in den öffentlichen Verkehrsraum ein. Durch die privat herzustellenden Erschließungsflächen auf die Baugrundstücke können künftig vereinzelt bislang öffentlich nutzbare Abstellmöglichkeiten entfallen, dies geschähe jedoch auch ohne Aufstellung eines Bebauungsplans. Da jener jedoch entlang der Mühlheimer Straße bis auf eine Ausnahme keine Zu- und Ausfahrten auf die Baugrundstücke zulässt  und auch entlang der Friedhofstraße Bereiche ohne zulässige Zu- und Ausfahrten festgesetzt werden, werden nur einige wenige Stellplätze im öffentlichen Raum entfallen.

Der Wegfall einer nennenswerten Anzahl von öffentlichen Stellplätzen durch den Bebauungsplan ist daher nicht zu erwarten. Stärker wirkt sich hier der zusätzliche Druck auf den öffentlichen Parkraum durch die neuen Nutzungen des B-Plan-Gebietes aus. Dem wird durch ein entsprechend der Satzung zu schaffendes Stellplatzangebot auf den Grundstücken des Plangebiets für qualifizierte Nutzer (Anwohner) entgegen gewirkt. Optional besteht hier auch noch bei nachgewiesenem Bedarf die Möglichkeit der Einbeziehung in eine Bewohner-Park-Zonen-Regelung. Eine gewisse Parkraumverknappung für die vom PPSOH angesprochenen Nutzergruppen „Besucher und Beschäftigte“ muss hierbei in der Abwägung jedoch (trotz neuer und geplanter Quartiersparkplätze/-garagen im Umfeld) in Kauf genommen werden. 

Polizeipräsidium Südosthessen Abteilung Einsatz, Stabsbereich Prävention

02.01.2013

1. Soziale Kontrolle

Ein wesentlicher Schlüssel städtebaulicher Qualität liegt in der Planung unter Einbeziehung der Bürgerinnen und Bürger.

Wenn es gelingt, dass sich die Bewohner eines Quartiers mit ihrem Wohnumfeld identifizieren und dieses entsprechend als ihr Quartier annehmen, kann dies dazu beitragen, Kriminalität, wie beispielsweise Vandalismus und Einbruchsdiebstähle, zu verhindern.

Es bietet sich in diesem Zusammenhang an, Verantwortlichkeiten, etwa in Form von Patenschaften, zu schaffen. Außerdem sollten Begegnungs- und Aufenthaltsmöglichkeiten zur

Belebung des öffentlichen Raumes vorhanden sein.

2. Pflege und Instandhaltung öffentlicher Einrichtungen

Unter Bezugnahme auf den vorstehenden Punkt bleibt festzuhalten, dass der Pflege und Sauberkeit, sowie der Instandhaltung öffentlicher Einrichtung eine erhebliche Bedeutung

zukommt. Soweit dies nicht durch die Bewohner selbst gewährleistet werden kann, empfiehlt es sich, gewerbliche Unternehmen zu beauftragen.

Es sollten daher beispielsweise öffentliche Müllbehälter in ausreichender Anzahl vorhanden sein. Eventuelle Beschädigungen und Graffiti sollten zeitnah behoben werden, um

Nachahmungseffekte zu vermeiden.

In diesem Zusammenhang bietet sich die Verwendung vandalismusresistenter Materialen, sowie Anstriche mit Graffiti hemmenden Fassadenfarben an.

3. Zonierung

Eine eindeutige Zuordnung von Flächen und Gebäudeteilen in private, halböffentliche und öffentliche Bereiche ist anzustreben. Dies kann beispielsweise durch entsprechende

Bepflasterung oder Begrünung geschehen.

4. Beleuchtung I Bepflanzung

Wege und Plätze im Planungsbereich sollten so gestaltet werden, dass keine uneinsehbaren Bereiche entstehen, welche Tatgelegenheiten fördern könnten. Es gilt hierbei, gerade auch außerhalb der Öffnungszeiten vorhandener Einzelhandelsbetriebe, keine Angsträume entstehen zu lassen.

In diesem Zusammenhang ist hinsichtlich der Beleuchtung zu beachten, dass durch Art und Platzierung der Leuchtkörper Dunkelflächen weitestgehend ausgeschlossen werden (es gilt: besser heller als zu dunkel).

Die Auswahl der Bepflanzung sollte so gewählt werden, dass die Überschaubarkeit und Übersichtlichkeit der Wegeführung in Bezug auf uneingeschränkte Sichtachsen gewährleistet ist

(hochstämmige Bäume, bodendeckende Pflanzen). Auf die Pflege und den Rückschnitt der Anlagen sollte Wert gelegt werden.

5. Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge und Fahrräder

Bei der Anlage von Abstellmöglichkeiten ist eine übersichtliche Ausgestaltung anzustreben, um Straftaten, wie zum Beispiel Diebstähle oder Sachbeschädigungen, zu minimieren. Hierbei gilt es, das Entdeckungsrisiko für potenzielle Täter zu erhöhen. Daher sollte bei der Parkplatzgestaltung auf die

Einfassung mit Hecken und Büschen verzichtet werden. Auch hier bieten sich eher hochstämmige Bäume und bodendeckende Pflanzen an. Fahrraddiebstählen kann durch fest verankerte Metallbügel, an denen Fahrräder angeschlossen werden können entgegengewirkt werden. Alternativ und besser sind verschließbare Käfige.

6. Bebauung

Es empfiehlt sich zu errichtenden Gebäude so anzuordnen, dass keine uneinsehbaren Bereiche entstehen.

Es bietet sich an, Räume mit hoher Nutzungsfrequenz (z.B. Küchen, Hauseingänge) so auszurichten, dass der öffentliche Raum aus diesen einsehbar ist.

Gerade in der Planungsphase von zu errichtenden Gebäuden bestehen gute Möglichkeiten das Risiko Kriminalitätsopfer zu werden für künftige Nutzer durch bauliche Maßnahmen zu reduzieren. Zu bedenken ist hier beispielsweise die Gestaltung der Hauseingänge und Treppenhäuser/Aufzüge.

Bei der Auswahl von Umfriedungen sollte ebenfalls berücksichtigt werden, dass möglichst keine uneinsehbaren Bereiche geschaffen werden.

Die Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle informiert hierüber gerne.

7. Einbruchschutz für Wohngebäude und gewerblich genutzte Objekte

Geprüfte einbruchhemmende Elemente, wie etwa Türen und Fenster, erschweren Einbrüche erheblich.

Wird der Einbau solcher Elemente bereits in der Planungsphase einkalkuliert, so ist dies in vielen Fällen ohne erhebliche Mehrkosten möglich.

An leicht zugänglichen Gebäudeteilen, wie beispielsweise Türen und Fenstern im Erdgeschoss oder

Kellerbereich, wird generell die Verwendung von geprüften einbruchhemmenden Elementen nach der DIN EN 1627 empfohlen, da diese einer erhöhten mechanischen Beanspruchung standhalten. Bei diesen Produkten ist sichergestellt, dass es in der Gesamtkonstruktion, sowie bei der Montage keinen Schwachpunkt gibt.

Auch die Installation elektronischer Sicherungstechnik, wie etwa Einbruchmeldeanlagen oder Videoüberwachung, erscheint in vielen Fällen und gerade bei Gewerbebetrieben sinnvoll.

Die Kriminalpolizeiliche Beratungsstelle berät auch hierzu gerne und individuell zu den jeweiligen

Objekten.

8. Abschlussbemerkung

Die vorliegende Stellungnahme enthält allgemeine Vorschläge, die bei der weiteren Planung berücksichtigt werden sollten. Soweit diese Ihren Zuständigkeitsbereich nicht tangieren, wird um entsprechende Weiterleitung an mögliche künftige Bauträger oder Architekten gebeten.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Soweit es möglich ist, werden Architekten und Bauherren über die Hinweise in Kenntnis gesetzt.

Regierungspräsidium Darmstadt

Regierungspräsidium Darmstadt

27.12.2012

15.02.2013

Aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung bestehen gegen die Planung Bedenken.

Der Planbereich ist im Regionalplan Südhessen / Regionalen Flächennutzungsplan 2010 als Gemischte Baufläche, Planung (nördlich der Mühlheimer Straße), Bestand (südlich der Mühlheimer Straße) dargestellt.

Zudem liegt er innerhalb des Siedlungsbeschränkungsgebietes und der Tagschutzzone 2 des Frankfurter Flughafens.

In der Begründung zur Planung sind diese planerischen Rahmenbedingungen zwar bereits zutreffend wiedergegeben. Auf Seite 7 der Begründung wird zum Fluglärmgesetz allerdings

m.E. unzutreffend auf § 5 Absatz 3 Nr. 6 des Gesetzes abgestellt. Dieser Passus gilt nur für Wohnungen in Bezug auf Absatz 2 (Tagschutzzone 1 und Nachtschutzzone). Die Begründung sollte insoweit korrigiert werden. Für Tagschutzzone 2 gelten nur die Bauverbote i.S.v. Absatz 1.

Es fehlen Aussagen zum Entwicklungsgebot bzw. dazu, dass der RegFNP berichtigt werden muss. Dies sollte mit dem Regionalverband FrankfurtRheinMain abgestimmt werden. Auf die dortige Stellungnahme wird verwiesen.

Die Regelung der Verkaufsflächen (VK) in den Textlichen Festsetzungen ist m.E. unglücklich, da nicht auf eine absolute VK sondern auf die Grundstücksfläche abgestellt wird. Dies sollte klarer und nachvollziehbarer hinsichtlich der absoluten VK gefasst werden. Auch ist die Begründung hierzu uneindeutig bzw. widersprüchlich. Eine diesbezügliche Klarstellung würde auch deshalb begrüßt, weil der Planbereich gänzlich außerhalb etwaiger möglicher Einzelhandelsbereiche des Regionalen Einzelhandelskonzeptes liegt. Auf die Anpassungspflicht an die Ziele der Raumordnung wird hingewiesen, insbesondere auf Kapitel 3.4.3 des RPS/RegFNP 2010 und dort Ziel Z3.4.3-2 letzter Absatz.

Meine abschließende  Äußerung hierzu kann daher erst nach der o.g. Klarstellung erfolgen.

Ich rate deshalb auch an, die Planung für das nächste Routinegespräch der Stadt Offenbach beim Regionalverband FrankfurtRheinMain auf die Tagesordnung zu nehmen.

Aus der Sicht von Naturschutz und Landschaftspflege verweise ich auf die Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde der Stadt Offenbach am Main.

Seitens der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt nehme ich wie folgt Stellung:

Grundwasserschutz/Wasserversorgung

Die Bauleitplanung ersetzt nicht ggfs. erforderliche eigene wasserrechtliche Zulassungen, z.B. für bauzeitige Grundwasserhaltungen oder für mögliche Barrierewirkungen von Gebäuden im Grundwasser. Die planaufstellende Kommune hat in eigener Verantwortung sicherzustellen, dass die Versorgungssicherheit der öffentlichen Wasserversorgung dauerhaft für die künftige Bebauung im Rahmen der bestehenden wasserrechtlichen Zulassungen gewährleistet ist und eine ausreichende Löschwassermenge bereitgestellt werden kann.

Bodenschutz

a) Parkplatz West an der Friedhofstraße der Clariant GmbH

Aus dem vorgelegten Gutachten ergeben sich derzeit keine Anhaltspunkte für eine schädliche Bodenveränderung. Aufgrund der vorhandenen Auffüllung sind jedoch im

Zuge künftiger Eingriffe in den Boden die abfallrechtlichen Vorschriften zu beachten und anfallender Erdaushub ordnungsgemäß zu entsorgen bzw. zu verwerten.

b) Mabeggelände

c) weitere Altstandorte

1. In der Altflächendatei ALTIS des Hessischen Landesamtes für Umwelt und Geologie sind Altablagerungen, Altstandorte, Altlasten, schädliche Bodenveränderungen und Grundwasserschadensfälle erfasst. Im Bereich des Bebauungsgebietes sind zwei Altstandorte mit ALTIS-Nummern 413.000.041-001.002 (Kirschenallee 136, "Bauer, Abbruch u. Erdaushub") und 413.000.041-001.004 (Kirschenallee 138, Hauf, Abbruch u. Erdaushub) eingetragen.

Beide Flächen sind nicht bewertet. Weitere Erkenntnisse liegen nicht vor.

2. Sollten im Rahmen von Bodeneingriffen im Zusammenhang zukünftiger Baumaßnahmen Erkenntnisse über Altlasten oder schädliche Bodenveränderungen bekannt werden, die eine Beeinträchtigung der baulichen Nutzung ergeben könnten, so hat der Träger der Bauleitplanung die Art ,das Ausmaß sowie das Gefährdungspotenzial aufzuklären sowie etwaige Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen festzulegen. Dabei ist der nachfolgende Erlass zu beachten : "Musterlass zur Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten, bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren" (Staatsanzeiger 19/2002 S. 1753).

3. Werden bei der weiteren Planung und bei Bodeneingriffen im Rahmen zukünftiger Baumaßnahmen Erkenntnisse über schädliche Bodenveränderungen gewonnen, sind diese

dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Dezernat 41.1, mitzuteilen.

Kommunales Abwasser

Die vorgelegten Unterlagen enthalten keine brauchbaren Angaben zur geplanten Abwasserbeseitigung des Gebietes. Insofern ist eine  fachliche Beurteilung der Abwassersituation

nicht möglich.

Immissionsschutz

Immissionsschutzrechtliche Stellungnahme – Schallschutz

Die geplante Bebauung unmittelbar an der Mühlheimer Straße soll als Mischgebiet (MI) und die Bebauung im nördlichen und südlichen Teil des Geltungsbereiches soll als allgemeines

Wohngebiet (WA) ausgewiesen werden. Gegen die o.g. geplanten Gebietsausweisungen bestehen aus immissionsschutzrechtlicher Sicht beträchtliche Bedenken, da das Plangebiet sowohl durch Straßenverkehrslärm als auch Fluglärm erheblich belastet wird. Der Begründung zum o.g. Bebauungsplan wurde zur Beurteilung der Schallimmissionssituation im Plangebiet eine schalltechnische Untersuchung der Fritz GmbH beratende Ingenieure VBI, Bericht Nr.: 12187-VSS-1 vom 04.09.2012 beigefügt. Wie aus der beiliegenden

schalltechnischen Untersuchung hervorgeht, ist davon auszugehen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 Teil 1 in den Randbereichen sowohl im WA, tags bis zu 14 dB(A) und

nachts bis zu 15 dB(A), und im MI, tags bis zu 12 dB(A) und nachts bis zu 13 dB(A), durch Verkehrslärmimmissionen

erheblich überschritten werden. Aufgrund dieser Konfliktsituation durch Verkehrslärmimmissionen in den Planbereichen wurde vom der Fritz GmbH beratende Ingenieure VBI empfohlen, einen ausreichenden Schallschutz mittels geeigneter Festsetzungen von passiven Schallschutzmaßnahmen festzulegen. Auch entsprechende Gebäudeanordnungen, Grundrissgestaltungen, Lüftungseinrichtungen

bringen nicht den notwendigen Schallschutz bzw. tragen diese Maßnahmen erheblich zur Verschlechterung der Wohn- und Lebensqualität, z. B. Schutz nur bei geschlossenen Fenstern,

eingeschränkter Aufenthalt im Freien, bei. Der erwartete Anspruch der Bewohner eines WA bzw. MI an gesunde Wohnverhältnisse und entsprechenden Schallschutz wird im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

Bei der Planung neuer Wohngebiete gelten die höheren Schutzbedürfnisse aus dem Beiblatt 1 zur DIN 18005 Teil 1 bereits am Rand der vorgesehenen Bauflächen und nicht erst an den Wohngebäuden bzw. Wohnraumfenstern.

In der Planung wurde weder den allgemeinen Anforderungen

an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse entsprechend § 1 BauGB noch den Grundsätzen des § 50 BlmSchG Rechnung getragen. Gemäß § 50 BlmSchG sind bei raumbedeutsamen

Planungen die Flächen so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete soweit wie möglich vermieden werden.

Aus Sicht des Immissionsschutzes ist es nicht vertretbar, bei der erheblichen Verkehrsbelastung, den Planbereich als WA bzw. MI auszuweisen und die zukünftigen Wohnungsnutzer

wissentlich der hohen Lärmbelastung auszusetzen.

Ich beteilige den Kampfmittelräumdienst im Rahmen von Bauleitplanverfahren ausnahmsweise nur dann, wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens konkrete Hinweise auf das mögliche Vorkommen von Kampfmitteln erfolgt sind. In dem mir von Ihnen

zugeleiteten Bauleitplanverfahren haben Sie keine Hinweise dieser Art gegeben. Deshalb habe ich den zentralen Kampfmittelräumdienst nicht beteiligt. Es steht Ihnen jedoch

frei, den Kampfmittelräumdienst direkt zu beteiligen.

Bergaufsicht

Keine Bedenken.

Abschließende Stellungnahme des Regierungspräsidium Darmstadt:

im Rahmen der o.g. Trägerbeteiligung hatte ich in meinem Schreiben vom 17. Dezember 2012 aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung auf einige Punkte hingewiesen, die

aus meiner Sicht klarzustellen bzw. zu korrigieren waren. Insbesondere im Hinblick auf die von Ihnen beabsichtigten Festsetzungen zum Einzelhandel gab es aus meiner Sicht noch Klärungsbedarf.

Da zum Zeitpunkt meiner Stellungnahme bereits ein Termin für ein Routinegespräch der Stadt Offenbach mit dem Regionalverband FrankfurtRheinMain und dem Regierungspräsidium für den 30. Januar 2013 vereinbart war, hatte ich angeregt, diese genannten Punkte bei diesem Termin zu erörtern, bevor ich mich abschließend äußere.

Zwischenzeitlich hat dieses Gespräch stattgefunden, die genannten Punkte wurden besprochen. Auf Basis der Gesprächsergebnisse haben Sie mir mit Schreiben vom 4. Februar 2013 eine Änderungsdokumentation zu den von mir aufgeworfenen Punkten mit der Bitte um abschließende

Äußerung übersandt. Nach Durchsicht dieser Änderungsdokumentation kann ich Ihnen nunmehr aus Sicht der

Raumordnung und Landesplanung folgendes mitteilen:

Sofern die Ergänzungen und Klarstellungen zum Fluglärmschutz, zum Entwicklungsgebot und zum Einzelhandel entsprechend der vorgelegten Dokumentation in die Begründung

übernommen werden, bestehen aus Sicht der Raumordnung und Landesplanung keine Bedenken mehr gegen die Planung.

Ab Seite 5 unten der Dokumentation beschäftigen Sie sich auch mit den Anregungen, die von Seiten des Immissionsschutzes vorgebracht wurden. Hierzu habe ich Ihre Dokumentation der zuständigen Kollegin zur Prüfung übermittelt. Fernmündlich hat mir der Immissionsschutz am 12. Februar 2013 mitgeteilt, dass er seine Stellungnahme aufrecht erhält. Die Kontaktdaten der zuständigen Kollegin habe ich Ihnen am gleichen Tag mitgeteilt, damit sie sich ggf. unmittelbar mit dem Immissionsschutz austauschen können. Insofern halte ich weiterhin an den betreffenden Aussagen in meinem Schreiben vom Dezember fest.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgen redaktionelle Änderungen und Ergänzungen der Textfestsetzungen und der Begründung zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Der Passus wird entsprechend geändert.

Gemäß § 8 (2) BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Es handelt sich bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 638 um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Gem. § 13a (2) Nr. 2 BauGB kann ein Bebauungsplan auch aufgestellt werden, wenn er von den Darstellungen im Flächennutzungsplan abweicht. Daher wird das Entwicklungsgebot nicht verletzt. Auf eine weitere Ausführung dazu wurde in der Begründung zum Bebauungsplan verzichtet, da in Kap. 3 und 20 der Begründung aufgeführt wurde, dass der Bebauungsplan Nr. 638 als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt wird. Gleiches gilt auch für die Anpassung des Flächennutzungsplans im Wege der Berichtigung. Es erfolgt hierzu eine Änderung in der Begründung.

Das Grundkonzept des RegFNP wird umgesetzt. Der Regionale Flächennutzungsplan weist nördlich der Mühlheimer Straße Mischbaufläche Planung, südlich der Mühlheimer Straße eine Mischbaufläche Bestand aus. Der Bebauungsplan setzt zwar zwei Allgemeine Wohngebiete fest, beide Flächen unterschreiten jedoch die Mindestgrößen für flächenhafte Darstellungen von 0,5ha gem. S. 11 des RegFNP Allgemeiner Teil. Der weitaus größere, prägendere Flächenanteil verbleibt als Mischbaufläche (hierzu auch Kap. 19 der Begründung).

Die Anpassung der Mischbaufläche „Planung“ in „Bestand“ nach Überbauung des Areals durch den Regionalverband Frankfurt/RheinMain bleibt hiervon unberührt.

In seiner Stellungnahme vom 19.12.2012 macht der Regionalverband FrankfurtRheinMain keine Bedenken geltend und bittet um Übersendung der Bekanntmachung der Rechtskraft, um den RegFNP anzupassen.

Die Begründung zum Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben bis auf der Versorgung des Gebiets dienende Läden mit einer max. Verkaufsflächenzahl im MI 1und MI 3 auf S. 19 Abs. 4 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf bezieht sich auf die Empfehlung des Einzelhandelsgutachtens vom 15.08.2012 (siehe auch Kap. 7 der Begründung). An gleicher Stelle der Begründung wird die Festsetzung der Verkaufsflächenzahl erläutert. Ziel der Festsetzung ist, dass zwar unter Sicherstellung einer gebietsbezogenen Versorgung der Bevölkerung negative Auswirkungen durch zusätzliche Ansiedlung von Einzelhandel im Plangebiet ausgeschlossen werden können.

Die Festsetzung einer Verkaufsflächenzahl soll gleiche Verhältnisse für sämtliche Grundstückseigentümer gewährleisten.  

Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung zu diesem Sachverhalt.

Bei Neu-, Um- und Erweiterungsbauten sind hinsichtlich des herzustellenden Schalldämmmaßes die Vorgaben der 2. Fluglärmschutzverordnung umzusetzen. Diese entsprechen bei Wohnräumen den Anforderungen der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“. Gem. Teil I Nr. 11.1 der Textfestsetzungen ist für sämtliche  Fassadenbereiche der Nachweis zu führen, dass die Anforderungen der DIN 4109 an die Luftschalldämmung gem. der festgestellten Lärmpegelbereiche eingehalten werden. Zudem erfolgt gem. Textfestsetzungen Teil I Nr. 11.2 der Ausschluss von Schlafräumen an Gebäudefassaden, die dem Lärmpegelbereich V zugeordnet sind. Somit wird gem. S. 21 der Schalltechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros Fritz gewährleistet, dass ausreichend gesunde Wohnverhältnisse geschaffen werden.

Gemäß Schallimmissionsplänen des Büro Fritz GmbH werden die Orientierungswerte der DIN 18005-1 im WA sowohl tagsüber als auch nachts lediglich um max. 5 dB(A) überschritten.

In jenen Bereichen, die zur Herstellung von Freiflächen und Schlafräumen vorgesehen und am besten geeignet sind, werden gem. der Schallimmissionspläne des Büro Fritz GmbH die Orientierungswerte der DIN 18005-1 sowohl tagsüber als auch nachts in den MI unterschritten, bzw. in den WA nur knapp überschritten. Dies sind die straßenabgewandten Gebäudefassaden der Plangebietsteile WA 1 und 2 sowie MI 1 und 3. Entlang der hochbelasteten Verkehrsflächen ist per zeichnerischer und textlicher Festsetzungen die Herstellung von Aufenthaltsflächen im Freien nicht vorgesehen und überwiegend nicht möglich. Es besteht für jedes Baugrundstück die Möglichkeit, Aufenthaltsflächen im Freien auf den lärmabgewandten Grundstücksbereichen herzustellen. Dies gilt auch für Räume mit höheren Schutzbedürfnissen, also jene, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden.

Für die tagsüber schutzbedürftigen Außenwohnbereiche können Immissionswerte bis max. 62 dB(A) noch vertretbar sein (BVerwG, Urteil v. 16.03.2006, 4 A 1075.04), diese werden lt. Schallimmissionsplänen des Büro Fritz GmbH in den Bereichen, in denen die Errichtung von Außenwohnbereichen vorgesehen ist, nicht überschritten.

Es erfolgt hierzu eine Ergänzung in der Begründung.

In den Plangebietsteilen MI 1-3 wurden der Mühlheimer Straße zugewandt sowohl z.T. Baulinien als auch Baugrenzen auf den Grundstücksgrenzen festgesetzt, d.h. der Rand der vorgesehenen Bauflächen muss bzw. kann identisch mit der Gebäudefassade sein. Die Schalldämmmaße gem. DIN 4109 sind einzuhalten, im Lärmpegelbereich V (entlang der Mühlheimer Straße) sind keine Schlafräume zulässig.

Der Vorgabe des § 1 (6) Nr. 1 BauGB wird gem. entsprechendem gutachterlichen Ergebnis der Schalluntersuchung Rechnung getragen. Durch eine geschlossene Bauweise, mind. 15,0 m hohen Gebäuden innerhalb des MI 1 und 3, passiver Schallschutzmaßnahmen und einer Grundrissorientierung in den am stärksten belasteten Bereichen werden schädliche Umwelteinwirkungen so weit wie möglich vermieden.

Die Trennung MI/WA entspricht der Vorgabe des RegFNP und somit dem Entwicklungsgebot. Die Festsetzung von Allgemeinen Wohngebieten in den nördlichen und südlichen Bereichen entlang der Friedhof- und Mathildenstraße ist planerische Absicht, um eine bestmögliche Einfügung zulässiger Nutzungen in die bestehende Bebauung zu gewährleisten.

In Kap. 6 der Begründung erfolgt eine planungsrechtliche Beurteilung der an die gepl. WA 1 und 2 grenzenden Bestandsbebauung bzw. –nutzung. Jene dient an das Plangebiet angrenzend sowohl entlang der Friedhofstraße im Norden als auch im weiteren Verlauf der Mathildenstraße im Süden ausschließlich dem Wohnen. Die Festsetzung eines Mischgebiets hätte zur Folge, dass durch die gem. § 6 BauNVO allgemein zulässigen gewerblichen Nutzungen negative Auswirkungen auf den Bestand zu befürchten sind (z.B. durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und höhere Immissionen an ausschließlich zum Wohnen genutzten Bereichen). Ein Ausschluss von mischgebietstypischen Nutzungen, die jene negativen Auswirkungen hervorrufen können, steht im Konflikt mit der notwendigen Wahrung des Gebietscharakters i.S. § 1 (5) BauNVO.

Die Festsetzung eines Mischgebiets im zentralen Plangebiet entspricht der Ausweisung des Regionalen Flächennutzungsplans.

Der Zentrale Kampfmittelräumdienst wurde mit Schreiben vom 31.01.2013 separat beteiligt.

Es erfolgt hiernach die redaktionelle Ergänzung der Textfestsetzungen durch einen Hinweis unter Teil IV.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Fernmündlich erfolgte am 18.02.2012 die Bestätigung seitens der Abt. Arbeitsschutz und Umwelt -Immissionsschutz-, dass die mit Schreiben vom 27.12.2012 vorgebrachten Bedenken aufrecht erhalten werden. Grund hierfür ist die Nichterreichung der Orientierungswerte der DIN 18005-1 „Schallschutz im Städtebau“. Dieser Sachverhalt ist aufgrund des Schallgutachtens des Büro FRITZ GmbH bekannt, wurde bei der Aufstellung des Bebauungsplans im planerischen Konzept berücksichtigt und mit den übrigen Belangen abgewogen.

Wir verweisen hierzu auf den Abwägungsvorschlag zur Stellungnahme des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 27.12.2012.

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Markus Emmerich

23.11.2012

Ist es möglich, das linke, westliche Baufenster etwas (5,0m) Richtung Osten zu verschieben? Sollte zu einer Verschiebung keine Möglichkeit bestehen, würde ich es sehr begrüßen, wenn im linken, westlichen Baufenster die östliche Begrenzung zum Parkplatz analog des östlichen Baufensters an der Friedhofstraße als Baulinie festgesetzt wird.

Begründung:

·          Gewährleistung weiterhin ungehinderter Sonneneinstrahlung auf die Balkone der unteren Geschosse in der Friedhofstraße 66

·          Gewährleistung der Uneinsehbarkeit der Balkone der unteren Geschosse in der Friedhofstraße 66

Sollte man Dachform und resultierende Höhen nicht festschreiben?

Beispiel: 3-geschossig nur mit Satteldach bzw. wenn mit Staffelgeschoss und Flachdach gebaut werden soll, dann max. 2 Vollgeschosse.

Ihre Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Änderungen oder Ergänzungen des Bebauungsplans sind aufgrund der Stellungnahme nicht erforderlich.

Um unter Berücksichtigung der aufzunehmenden Baufluchten die Herstellung von zentral angeordneten Stellplätzen bei möglichst großen Frei- und Grünflächen zu ermöglichen, ist eine Verschiebung des westlichen Baufensters gestalterisch, funktional und wirtschaftlich nicht sinnvoll.

Die Festsetzung der beiden Baufenster hat die Aufnahme und Fortsetzung der bestehenden Baufluchten bei einem möglichst hohen Freiflächenanteil innerhalb des Plangebietsteils zum Ziel.

Darüber hinaus resultiert die Stellung der Baufenster aus der Flächenorganisation heraus. Innerhalb des WA 1 ist hinsichtlich der Gebäudetypen eine hohe Flexibilität vorhanden, so sind sowohl Ein- und Zweifamilienhäuser oder Reihenhäuser, als auch Mehrfamilienhäuser zulässig.

Die festgesetzte Baulinie entlang der Friedhofstraße nimmt die bestehende Bauflucht auf. So soll sichergestellt werden, dass entlang der Friedhofstraße keine Versprünge von Gebäudekörpern hergestellt werden.

Bei Errichtung von Ein- oder Zweifamilienwohnhäusern soll aus wirtschaftlichen Gründen die Option des oberirdischen Nachweises von Stellplätzen zwischen den beiden Baufenstern ermöglicht werden.

Gem. Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs werden mind. 16 m für die Anlage von Stellplätzen und einer Fahrgasse zwischen den Gebäudezeilen veranschlagt (bei einer vorgeschriebenen Parkstandtiefe von mind. 5 m zu beiden Seiten und einer gemeinsamen Fahrgasse mit einem Profil von mind. 6 m).

Die Gebäude im westlichen Baufenster sollen über eine ausreichende Vorgartenzone zum zentralen Stellplatzbereich verfügen und gleichzeitig einen Puffer zu den Stellplätzen des benachbarten Lebensmittelmarkts erhalten.

Es ist aus baulich- konstruktiven Gründen zu erwarten, dass bei der Errichtung von Reihenhäusern nicht auf der westlichsten Baugrenze gebaut wird. Dies gilt auch für Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bei Mehrfamilienwohnhäusern besteht eher die Möglichkeit, dass einzelne Baukörper auf der westlichsten Baugrenze hergestellt werden könnten. Dies ist jedoch aus der Nachbarbebauung ableitbar (auch ohne Aufstellung eines Bebauungsplans).

Um einen möglichst hohen Gebäudeabstand zwischen der Neubebauung und dem nördlichen Bestand zu gewährleisten, wurde der Mindestgebäudeabstand per Baugrenze zur Grundstücksgrenze auf mind. 5 m festgesetzt. Bei einer niedrigeren Bebauung als 12,5 m ist daher ein höherer Grenzabstand als nach § 6 Hessischer Bauordnung  einzuhalten.

Die maximale Gebäudehöhe im WA 1 ist unabhängig von der Dachform und der Anzahl an Geschossen (Voll-, Dach- und Staffelgeschossen) auf 12,5 m festgesetzt. Die maximale Gebäudehöhe ist die Firsthöhe bzw. beim Flachdach die Oberkante (definiert in Textfestsetzung Teil I Nr. 3.4).

Die festgesetzte Gebäudehöhe im WA 1 liegt knapp unter der Gebäudehöhe Friedhofstraße 66, so dass die gepl. Höhe und Geschossigkeit auch ohne Aufstellung des Bebauungsplans grundsätzlich zulässig wären.

Eine Beschränkung der max. zulässigen Geschosszahl bei Herstellung einer bestimmten Dachform hätte letztlich die Folge, dass ein derart „reduzierter“ Baukörper einen deutlichen Höhenversprung zwischen bestehender Bebauung und der gepl. Bebauung entlang der Mühlheimer Straße erzeugt. Dieser würde sich dann nicht mehr einfügen.

project-e

im Auftrag der Grundstückseigentümer  Ludger Mentrup, Edgar Mentrup, Fuad Hasanovic

27.12.2012

Einspruch gegen Textliche Festsetzungen Nr. 11.2

1. Durch die extrem lange Nordfassade und der geschlossenen Bauweise an der Mühlheimer Straße ist es extrem schwierig, auf dieser Seite auf Schlafräume zu verzichten und oder diese auf die Südseite zu verlegen. Eine Südausrichtung der Schlafräume, respektive eine Nordausrichtung der Wohnräume ist auch für die Bewohner keine angenehme und sinnvolle Lösung. Auch muss darauf verwiesen werden, dass die ggfs. notwendigen Einschränkungen die getroffenen Schallschutzmaßnahmen, sowie den Abstand zur Lärmquelle - insbesondere durch zunehmende Gebäudehöhe - angemessen berücksichtigt werden sollte.

2. Vor dem Hintergrund, dass durch die Lärmschutzzone IV und V auch besondere Maßnahmen für den Fassadenaufbau (Wände und Öffnungen/ Fenster) zwingend notwendig sind und unter der Voraussetzung, dass eine kontrollierte Wohnraum- Lüftungsanlage erforderlich und oder zwingend notwendig ist, sollten Schlafräume auf der Nordseite des Gebäudes entlang der Mühlheimer Straße nicht in Frage gestellt werden und mit einer Festsetzung belastet werden, die durch bereits vorgegebene bauliche Schallschutzmaßnahmen erfüllt werden können. Im Übrigen verweist das Schallschutzgutachten der Fritz GmbH für Räume mit schutzbedürftiger Nutzung nur ein "soweit möglich" aus. Vor diesem Hintergrund sollte auch der Einwand, dass der Schallpegel mit zunehmender Gebäudehöhe stark abnimmt, berücksichtigt werden.

Einspruch gegen Textliche Festsetzungen Nr. 5.1

Durch die ausgeprägte Verschwenkung um ca. 15,0 m ! (einschl. Grünstreifen/ Parkplätze) der Friedhofstraße, Ecke Mathildenstraße ist die geplante, konsequente Weiterführung der Bauflucht/ Fluchtlinie zu Lasten der Grundstücksbebauung/ des Grundstückes entlang der Friedhofstraße nicht zumutbar. Die vorgegebene Baufluchtlinie "zerschneidet" das Baugrundstück an seiner östlichsten Seite und drängt somit die geplante Bebauung hin zur westlich, grenzseitig bebauten Grundstücksgrenze. Dadurch entstehen auch an westlicher Seite (durch den bestehenden Schreinereibetrieb) räumliche Zwänge, die eine sinnvolle Bebauung des Grundstücks mit notwendig, begrünter Freifläche zwischen der geplanten Bebauung nicht zulassen würde.

Der sich dort befindliche Schreinereibetrieb wird im Bebauungsplan ausdrücklich im Bestand gesichert. Die in Abbildung 7, Bebauungsvorschlag 1, dargestellten grünen Blockinnenbereiche sowie die textliche ausgewiesenen Frei- und Grünflächen sind aufgrund der vorgenannten Tatsachen nicht zu realisieren. Faktisch werden die zukünftigen Bewohner der Friedhofstraße auf der Westseite auf eine baurechtlich gesicherte Brandschutzwand des Gewerbebetriebs blicken und die eigentlich zur Erholung und zum Wohlfühlen notwendige Grünfläche wird auf ein unsinniges Minimum herabgesenkt. Die ostwärts gelegene Grünfläche -innerhalb der Bauflucht  von 15,0m- an der Friedhofstraße kann dagegen nicht sinnvoll genutzt werden.

Die ostwärts gelegene Grünfläche -innerhalb der Bauflucht von 7,5m- dagegen, ist/wäre mehr als ausreichend um eine optisch und wohnlich attraktive Lebenssituation zu schaffen.  Die zusätzliche Einrückung der Bebauung hin zur westlichen Grundstücksgrenze hingegen beschneidet die Lebensqualität der Bewohner.

Ihre Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Begründung zum Bebauungsplan, weitergehender Änderungsbedarf ergibt sich nicht.

Die Schalltechnische Untersuchung des Ingenieurbüro Fritz empfiehlt, dass Räume, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden, „- soweit möglich-„ an den von der Mühlheimer Straße abgewandten Außenfassaden angeordnet werden.

Dies betrifft die Plangebietsteile MI 1-3, hier sind noch keine Wohneinheiten vorhanden, die Festsetzungen gelten daher für den Neubau von Gebäuden. Und dabei ist es baulich möglich, der Empfehlung des Büro Fritz nachzukommen und keine Schlafräume an der Mühlheimer Straße nachzuweisen. Dies gilt sowohl für eine Neubebauung nördlich als auch südlich der Mühlheimer Straße.

Somit besteht kein sachlicher Widerspruch zwischen Begründung und Wortlaut auf S. 21 des Gutachtens. Insofern wurde die Formulierungsempfehlung auf S. 23 der Schalltechnischen Untersuchung nicht in gleichem Wortlaut übernommen.

Es erfolgt eine redaktionelle Ergänzung der Begründung.

Auf der unbebauten Fläche des MI 3, welches östlich an den bestehenden Schreinereibetrieb grenzt, bedingt die Festsetzung einer geschlossenen Bebauung, dass Wohneinheiten in Nord- Süd- Ausrichtung durchgesteckt werden müssen um Schlafräume an der Südfassade anzuordnen. Dies geht u.U. mit einem höheren Erschließungsaufwand einher (2- Spänner als Verbindung zw. der Brandwand Schreinerei und Kopfbau an der Mühlheimer Straße). Der Kopfbau ist ggf. als 2- oder 3- Spänner mit innenliegendem Treppenhaus herzustellen. Insgesamt dient die geschlossene Bauweise einem höheren Schutz der Wohnungen vor Immissionen, da hierdurch eine deutlich geringer belastete Südseite entstehen muss. Bei einer offenen Bauweise wiederum ergäben sich durch die Gebäudezwischenräume höhere Fassadenanteile und Durchlässe für Lärmimmissionen. Somit würden alle Fassaden gleichmäßig, aber hoch belastet. Eine reine Nordausrichtung von Wohnungen wird ebenfalls verhindert.

In Teil 11.1 der Textfestsetzungen werden die Lärmpegelbereiche gem. Abb. 1 nach der lt. Schallt. Untersuchung maximal belasteten Geschossebene festgesetzt. Da sich der Gesamtlärmpegel auch durch Fluglärm besteht, kann dem Einwand, dass der Schallpegel an der Gebäudefassade mit zunehmender Gebäudehöhe stark abnimmt, nicht gefolgt werden.

An dieser Stelle wird explizit darauf verwiesen, dass es sich beim MI 3 um den Teil eines Mischgebiets gem. § 6 BauNVO handelt. Dementsprechend sind auch die Festsetzungen hinsichtlich möglicher Gebäudegrundfläche und –gestaltung nicht ausschließlich auf die Errichtung von Wohngebäuden ausgerichtet, hier sollen auch den baulichen Anforderungen von gewerblichen Nutzungen Rechnung getragen werden. Diese können z.B. insbesondere an den am stärksten belasteten Gebäudefassaden angeordnet werden.

Das Kap. 6 ab Seite 8 der Begründung zum Bebauungsplanentwurf erläutert die städtebauliche Situation gem. § 34 BauGB i.V.m. den rechtskräftigen Fluchtlinienplänen, bezieht sich nicht auf die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs und stellt eine Herleitung zum Städtebaulichen Konzept (Kap. 8 der Begründung) dar, auf dem die Festsetzungen des Entwurfs beruhen.

Die im Entwurf der Planzeichnung dargestellten Baulinien im WA 2 in einem Abstand von 15,5 m parallel zur Straßenbegrenzungslinie der Friedhofstraße nimmt die südlich vorhandene Bauflucht der Friedhofstraße auf. Die Bauflucht wird durch zeichnerische Festsetzung nördlich der Mühlheimer Straße im MI 1 und WA 1 fortgeführt, so dass bis auf den Kopfbau im MI 3, der durch den Versprung in der Bauflucht einen markanten städtebaulichen Akzent setzen soll, eine durchgängige Bauflucht zwischen der Friedhofstraße 36 - 80 hergestellt wird.

Der Fluchtlinienplan Nr. 224 setzt eine Bauflucht von 15m parallel zur Friedhofstraße fest und bildet i.V.m. den weiteren Vorgaben des § 34 BauGB die derzeit gültige bauplanungsrechtliche Grundlage auf den Flurstücken 202/1 und 200 und stellt auch vor Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 638 klare Vorgaben hinsichtlich der Überbaubarkeit der Grundstücke dar. Die geplante Baulinie entlang der Friedhofstraße verfügt über einen um 0,5m tieferen Abstand zur Straßenbegrenzungslinie, um die exakte Flucht der Hauptbaukörper im weiteren Verlauf der Friedhofstraße aufzunehmen. Eine Überschreitung der Baulinie im geringfügigen Maß ist gem. § 23 (2) BauNVO möglich, so dass z.B. auch Balkone und Hauseingänge über die Baulinie ragen können. Dennoch ist die flächenhafte Ausnutzung (Grund- und Geschossflächen) per Festsetzungen im Bebauungsplan deutlich höher als bei einer planungsrechtlichen Beurteilung von Bauvorhaben gem. § 34 BauGB i.V.m. dem Fluchtlinienplan.

Der Schreinereibetrieb genießt auch ohne entsprechende Festsetzung im Bebauungsplanentwurf Bestandsschutz, er wird auch nicht „unter Schutz gestellt“.

Der einzuhaltende Gebäudeabstand zwischen Neubebauung und den Brandwänden setzt sich aus der notwendigen Einhaltung der Bauflucht bzw. Baulinie, der Gebäudetiefe und dem notwendigen Grenzabstand gem. Hessischer Bauordnung zusammen. Dies gilt sowohl bei der Beurteilung gem. § 34 BauGB als auch gem. § 30 BauGB. Der Abstand zur Grundstücksgrenze Mathildenstraße 60 muss gem. Bebauungsplanentwurf mind. 6 m betragen, der Abstand muss sich gem. § 6 HBO auf 7,2 m erhöhen, sofern das Gebäude die max. zulässige OK von 19 m erreicht. Unter Berücksichtigung der variablen Gebäudetiefe, der Lage von Vorbauten (Balkonen und Hauseingängen etc.) und dem Schutz vor Immissionen tritt für den Grundstückseigentümer durch Festsetzung im Bebauungsplan kein bzw. nur ein marginaler Nachteil gegenüber einer Beurteilung gem. § 34 BauGB ein. Dieser Nachteil wird durch Festsetzungen im MI 3 mehr als kompensiert.

Ein Heranrücken der östlichen Gebäudefassade bis auf 7,5 m auf der gesamten Länge der Friedhofstraße im WA 2 entspricht nicht den gestalterischen Zielen des Bebauungsplans, durch hervortretende Kopfbauten eine markante Torsituation zu schaffen, der Herstellung eines durchgrünten Charakters der Friedhofstraße und durch Festsetzung von Baulinien klare und ableitbare Baufluchten zu schaffen.

Eine zukünftige Umsetzung der Bebauungsvorschläge gem. Begründung zum Bebauungsplanentwurf sind zumindest langfristig nicht auszuschließen und entspricht einer möglichen städtebaulich sinnvollen Variante der Gebietsentwicklung.

Hinweis:

Die gepl. Festsetzungen des Bebauungsplans wurden Herrn Mayer und Herrn Mentrup durch mehrere Beratungsgespräche (u.a. am 18.10.2012 u. 30.10.2012) erläutert. Die Offenlage des Bebauungsplanentwurfs (23.11- 27.12.2012) fand vor dem Kaufdatum des Grundstücks durch die Einspruchsführer statt.

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