Anlage 3

zur Mag.-Vorl.-Nr.: ..............

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 628 A

1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 628 „Spessartring / Rheinstraße“

 

im vereinfachten Verfahren gemäß § 13 BauGB

 

 

 

Textliche Festsetzungen

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ENTWURF

 

 

Stand: 10.06.2013


A.      Planungsrechtliche Festsetzungen

1.               Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 ff. BauNVO)

Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen   GE/N 1, GE/N 2 und GE/N3
(§ 8 BauNVO)

Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 und § 14 Abs. 1 BauNVO:

-   Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude,

-   Gewerbebetriebe sowie öffentliche Betriebe, die das Wohnen im Sinne von § 6 BauNVO nicht wesentlich stören,

-   Anlagen für sportliche, kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,

-   Nutzungsspezifische Nebenanlagen eines Polizeipräsidiums, z. B. Schießstände, Unterkünfte für Diensthunde, Hubschrauberlandeplatz, Sicherheitsanlagen und -ein-richtungen, Stellplätze für Einsatzwagen, Tankanlagen für betriebliche Zwecke.

Ausnahmsweise können gemäß § 8 Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO zugelassen werden:

-   Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind,

-   die der Versorgung des Gebietes dienende Läden.

Nicht zulässig sind gemäß § 1 Abs. 5, 6 und 9 BauNVO:

-   Tankstellen, sofern keine betriebliche Nebenanlage,

-   Einzelhandelsbetriebe,

-   gewerbliche Parkplätze und Parkhäuser,

-   Lagerhäuser und Lagerplätze als selbständige Anlagen,

-   Vergnügungsstätten,

-   Gewerbebetriebe sowie Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung bzw. Schaustellung dienen.

2.               Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)

2.1             Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 und 3 i.V.m. § 20 Abs. 1 und § 21 a Abs. 1 BauNVO)

Innerhalb des nördlichen Bereichs der überbaubaren Grundstücksfläche (Bereich III-V Vollgeschosse) sind, ausnahmsweise zur Betonung des Haupteinganges und von Ecksituationen, auf einer Grundfläche von 500 m² bis zu VII Vollgeschosse zulässig.

Wenn funktionale Erfordernisse vorliegen, können in diesem Bereich für Gebäudeteile von max. 35 m Länge ausnahmsweise auch nur bis zu II Vollgeschosse zugelassen werden.

Garagengeschosse sind auf die Zahl der maximal zulässigen Vollgeschosse nicht anzurechnen.

2.2             Höhe baulicher Anlagen (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO)

Innerhalb des nördlichen und mittleren Bereichs der überbaubaren Grundstücksfläche darf die maximale Gebäudehöhe 132,00 m ü. NN nicht überschreiten.

Innerhalb des südlichen Bereichs der überbaubaren Grundstücksfläche darf die maximale Gebäudehöhe 128,00 m ü. NN nicht überschreiten

Die maximale Gebäudehöhe einer Bebauung von maximal VII Vollgeschossen darf 140,00 m ü. NN nicht überschreiten.

Technische Aufbauten wie Antennen, Schornsteine, Solaranlagen, Aufzüge, Lüftungsanlagen bleiben unberücksichtigt.

2.3             Zulässige Grundfläche (§ 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO)

Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen für Tiefgaragen, Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO über die gemäß § 19 Abs.4 Satz 2 BauNVO festgelegte Grenze von 0,8 überschritten werden; höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,825.

2.4             Zulässige Geschossfläche (§ 20 i.V.m. § 12 Abs. 4 BauNVO und § 21a Abs. 4 Nr. 1 und 3 BauNVO)

Flächen von Stellplätzen und Garagen in oberirdischen Geschossen bleiben bis zu einer maximalen Fläche von 6.500 m² bei der Ermittlung der zulässigen Geschossflächenzahl unberücksichtigt.

3.               Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Überschreitung der festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen
(§ 23 Abs. 2 Satz 3 und Abs. 3 Satz 3 BauNVO)

Die Baugrenze entlang des Spessartringes kann zur Gliederung des Baukörpers auf max. 50 % der Länge um bis zu 3,0 m überschritten werden.

Wenn entlang der Rheinstraße maximal II Vollgeschosse errichtet werden, kann an dieser Stelle die festgesetzte Baugrenze um bis zu 3,0 m überschritten werden.

4.               Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)

Abweichende Bauweise (§ 22 Abs. 4 BauNVO)

Auf den mit „a“ festgesetzten Baugrundstücken sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann 50 m überschreiten.

5.               Stellplätze, Garagen Tiefgaragen und Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 und § 14 Abs. 1 BauNVO)

Tiefgaragen, Garagen, Garagengeschosse und Parkdecks sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig.

Stellplätze sind sowohl innerhalb der überbaubaren als auch innerhalb der nicht über-baubaren Grundstücksflächen zulässig.

Mindestens 50 % der notwendigen Stellplätze sind in einer Tiefgarage, Garage, Garagengeschoss oder der unteren Ebene eines Parkdecks nachzuweisen.

In den als „Grundstücksrandeingrünung“ festgesetzten Flächen sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO unzulässig.

6.               Anschluss des Gewerbegebietes an die Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)

Der Hauptanschluss des Gewerbegebietes ist in dem Bereich vorzusehen, der mit Planzeichen „Einfahrtsbereich“ definiert ist.

Außerhalb der festgesetzten Bereiche „ohne Ein- und Ausfahrt“ ist vom Spessartring und von der Rheinstraße jeweils 1 Nebenanschluss zulässig.

7.               Nutzung erneuerbarer Energien (§ 9 Abs. 1 Nr. 23b BauGB)

Bei der Errichtung von Gebäuden sind bauliche Maßnahmen für den Einsatz von Solarenergie und/ oder anderer erneuerbarer Energien zu treffen.

8.               Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)

Bei Neu-, Um und Erweiterungsbauten sind, auf Grund der Lärmimmissionen, hervorgerufen durch den Straßenverkehr, für Aufenthaltsräume, die dem nicht nur vorübergehenden Aufenthalt dienen, bauliche Vorkehrungen zur Lärmminderung zu treffen.

Zum Schutz von Aufenthaltsräumen gegen Außenlärm ist nachzuweisen, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5, Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau – Anforderungen und Nachweise, Ausgabe 1989) erfüllt werden.

Die DIN 4109 kann bei der Stadt Offenbach eingesehen werden.

9.               Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 i.V.m. Nr. 14 BauGB)

9.1             Oberflächengestaltung

Stellplätze sind wasserdurchlässig herzustellen.

9.2             Niederschlagswasserversickerung

Das auf den nichtbebauten Teilen des privaten Baugrundstückes anfallende Nieder-schlagswasser ist auf dem Baugrundstück zu versickern.

Hinweis:
Soweit wasserwirtschaftliche oder gesundheitliche Belange eine Vorbehandlung erfor-dern, ist diese durchzuführen.

10.             Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB)

10.1          Repräsentationsgrün / Eingangsbereich „1“

Die mit der Ziffer „1“ festgesetzten Flächen sind zu mindestens 70 % als zusammenhängende Grünfläche wie folgt gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten:

-       Je 12 lfdm ist ein heimischer, standortgerechter Laubbaum I. oder II. Ordnung entsprechend den Artenempfehlungen zu pflanzen.

10.2          Grundstücksrandeingrünung „2“

Die mit der Ziffer „2“ festgesetzten Flächen sind bis auf notwendige Zufahrten und Zuwege zu 100 % wie folgt gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten:

-       Je 10 lfdm ist ein heimischer, standortgerechter Laubbaum I. oder II. Ordnung entsprechend den Artenempfehlungen zu pflanzen.

-       Je 20 m² Pflanzfläche ist eine Gruppe standortgerechter Sträucher aus 4-6 Pflanzen einer Art und Sorte zu pflanzen.

10.3          Begrünung der Stellplätze

Je sechs oberirdische Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Mindeststammumfang von 20 cm (gemessen in 1,00 m Höhe) mit einer unbefestigten Baumscheibe von mindestens 6 m² zu pflanzen und durch geeignete Maßnahmen (Holzpfähle, Metallbügel u.ä.) gegen Beschädigungen durch Kraftfahrzeuge zu sichern und dauernd zu unterhalten.

10.4          Begrünung der Tiefgaragenüberdeckung

Tiefgaragen sind, soweit sie nicht überbaut oder mit Stellplätzen überstanden sind, zu begrünen. Die Mindestschichtdecke (Substrat- und Dränschicht) beträgt 80 cm.

10.5          Dachbegrünungen

Mindestens 50% aller Dachflächen sind extensiv zu begrünen.

B.        Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 81 HBO

11.             Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 81 Abs.1 Nr. 1 HBO)

Dachform/Dachneigung

Im Plangebiet sind nur flachgeneigte Dächer bis 15° zulässig.

C.        Wasserrechtliche Satzung (gemäß § 37 Abs. 4 HWG)

Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I, S. 548), zuletzt geändert durch Art. 62 des Gesetzes vom 13.12.2012 (GVBl. I, S. 622) i.V.m. mit § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:

12.             Regenwassersammelanlagen

Eine Einleitung von Niederschlagwasser in den öffentlichen Kanal ist nicht zulässig.

Das von den baulichen Anlagen abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen ist auf den Grundstücken zu versickern oder in geeignete Rückhalteanlagen, Zisternen oder Gartenteiche zu leiten und/oder als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) zu verwenden. Die Anlagen sind wasserundurchlässig herzustellen und der Überlauf ist auf dem Grundstück zu versickern.


D.        Hinweise und Empfehlungen

14.13.             Bodendenkmäler (§ 20 HDSchG)

Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege, Archäologische Denkmalpflege oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.

15.14.             Altlasten

Gemäß der hessischen Altflächendatei sowie laut Aktenlage befindet sich auf dem Grundstück Flur 20, Flurstück 3/1 eine Altablagerung. Diese besteht nach Vermutung der Umweltbehörden vorwiegend aus Bodenaushub und Straßenkehricht. Konkrete Erkenntnisse und Bewertungen sind durch Boden- bzw. Baugrunduntersuchungen spätestens im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens darzustellen.

Bei allen Baumaßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Arbeitschutz und Umwelt Frankfurt, Dezernat 41.1 zu informieren.

16.15.             Schutz von unterirdischen Leitungen

Bei Erdarbeiten sind die Vorschriften der Versorgungsträger zum Schutz von Leitungen zu beachten. Insbesondere sind Bepflanzungen so vorzunehmen, dass mit einer Gefährdung der Versorgungsleitungen nicht zu rechnen ist. Bauwerke, wie Einzäunungen und Mauern sind so zu gründen, dass sie die Leitungen nicht gefährden und bei Aufgrabungen an den Leitungen nicht gefährdet sind.

17.16.             Artenempfehlung

Vorschlagsliste I. Ordnung (Großbäume 20-40 m Höhe)

Acer platanoides                                  Spitzahorn
Acer pseudoplatanus                           Bergahorn
Aesculus carnea                                  Rotblühende Kastanie
Fagus sylvatica                                    Rotbuche  
Fraxinus excelsior                                Gewöhnliche Esche
Quercus petrea                                    Traubeneiche
Quercus robur                                      Stieleiche
Tilia cordata                                          Winterlinde
Tilia platophyllus                                   Sommerlinde

Vorschlagsliste II. Ordnung (Mittelgroße Bäume 12 -20 m Höhe)

Acer campestre                                   Feldahorn

Acer platanoides „Emerald Queen“     Spitzahorn
Carpinus betulus                                  Hainbuche

Carpinus betulus „Fastigiata“               Säulenhainbuche

Corylus colurna                                    Baumhasel
Juglans regia                                        Walnuss
Pyrus calleryana spec.                        Stadtbirne in Sorten

Pyrus communis                                  Wildbirne

Sorbus aucuparia                                 Eberesche

Sorbus domestica                                Speierling

Sorbus torminalis                                 Elsbeere
Tilia cordata „Greenspire“                    Stadtlinde
Tilia x euchlora                                     Stadtlinde
Ulmus hollandica „Lobel“                     Schmalkronige Stadtulme

E.        Externe Kompensationsmaßnahmen

Für Kompensationsmaßnahmen sollen in Absprache mit der Unteren Naturschutzbehörde folgende externe Ausgleichsflächen herangezogen werden:

  

1.   Externe Kompensationsmaßnahme „Buchhügel“:
Auf einer Lagerfläche der ESO (Parzelle 218/2), angrenzenden Flächen (217/1, 219) einem Teil der Rheinstraße (386/4 tlw.) und der Fläche zwischen der Rheinstraße und dem Industriebahnweg (3/1 tlw.) wird unter Einbindung der vorhandenen Gehölzbe-stände eine strukturreiche, naturnahe Grünanlage mit Aufenthaltsflächen entstehen. Diese Maßnahme trägt wesentlich dazu bei, das Freiraumentwicklungskonzept Buchhügel, insbesondere die geplante Maßnahme einer öffentlichen Grünverbindung mit einem Rad- und Fußweg vom Spessartring bis zur Oberen Grenzstraße umzusetzen.

2.   Externe Kompensationsmaßnahme „Kuhmühltal“:
In der Gemarkung Rumpenheim im Bereich des Kuhmühltales sollen Teile einer Ackerfläche (Flur 14, Flurstück 18) entsprechend den Zielen des Freiraumentwicklungskonzeptes Bürgel-Rumpenheimer Mainbogen einschließlich Kuhmühltal, in eine Grünfläche mit wegbegleitenden Bäumen entwickelt werden.

 

Auf die Begründung zum Bebauungsplan Nr. 628 in Kapitel 14.3 wird verwiesen.