Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0576Ausgegeben am 10.07.2014

Eing. Dat. 10.07.2014

 

 

 

 

Grundstücksverkauf Berliner Straße 160 und 166, 63067 Offenbach am Main

Antrag Magistratsvorlage Nr. 208/14 (Dez. I, Amt 80) vom 09.07.2014

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Die Stadt Offenbach am Main veräußert zwei noch zu vermessende Teilflächen mit insgesamt ca. 3.376 m² aus den Grundstücken Gemarkung Offenbach Flur 3 Nr. 359/16 und Nr. 359/17 an die in der Anlage genannte Erwerberin zu folgenden wesentlichen Bedingungen:

2.    Der Kaufpreis beträgt 2.278.800,00 EUR (675,00 EUR/m²). Ergibt die endgültige Vermessung einen Mehr- oder Mindergehalt der Fläche so wird dieser mit 675,00 EUR/m² ausgeglichen.

3.    Der Kaufpreis ist innerhalb von vier Wochen nach Vorliegen der Baugenehmigung zu zahlen und beim Produktkonto 10010200.5910000180 (Erlös aus Grundstücksverkäufen) zu vereinnahmen.

 

4.    Der vollständige und genehmigungsfähige Bauantrag ist innerhalb von 3 Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach einzureichen.

5.    Die Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer werden von der Erwerberin getragen.

 

6.    Die Vermessung der Teilflächen wird von der Stadt beauftragt. Die Vermessungskosten in Höhe von ca. 5.500,00 EUR werden über den Kaufpreis finanziert.

Des Weiteren werden die bereits entstandenen Straßenbeiträge (i. H. v. 16.375,32 EUR) ebenfalls über den Kaufpreis finanziert und intern dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Management erstattet.

 

7.    Ein Städtebaulicher Vertrag wird zwischen der Erwerberin und dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement abgeschlossen.

8.    Die Erwerberin verpflichtet sich, innerhalb von 3 Jahren ab Vertragsabschluss das Grundstück mit einer durchgängigen Tiefgarage mit 4 Wohnhäusern zu bebauen und entsprechend zu nutzen.
Die erforderlichen Pkw-Stellplätze für die Gebäudenutzung sowie weitere 70 Stellplätze zum Anwohner- und Zeitparken werden auf dem Kaufgrundstück nachgewiesen. Auf  die diesbezüglichen Regelungen in dem abzuschließenden Städtebaulichen Vertrag wird verwiesen.

Die Bebauung und Nutzung hat gemäß den baurechtlichen Vorschriften und den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt zu erfolgen. Insbesondere ist die Gestaltung der Tiefgarage, der aufstehenden Gebäude und der Außenanlagen (Freiflächengestaltung) mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement abzustimmen.

 

9.    Für den Fall einer nicht vertragsgemäßen Bebauung und Nutzung erfolgt auf Verlangen der Stadt Offenbach die pfand- und lastenfreie Rückübertragung des Kaufgrundstücks zum Verkaufspreis auf Kosten der Erwerberin.

10. Da das Bebauungskonzept überwiegend die Errichtung von Eigentumswohnungen vorsieht, wird auf die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts für die Stadt Offenbach am Main verzichtet. Im Kaufvertrag wird jedoch geregelt, dass ein Verkauf unbebauter Flächen - vor Baubeginn an einen anderen Investor - nur mit Zustimmung der Stadt möglich ist.

 

11. Die Stadt Offenbach übernimmt die beim Bodenaushub entstehenden Mehrkosten für die Entsorgung im Erdreich vorhandener Altlasten sowie für die Wasseraufbereitung von gefördertem Grundwasser aus diesem Belastungsbereich im Rahmen der Tiefbauphase. Eine vorläufige Kostenschätzung der HPC AG ergibt dazu einen Bruttobetrag von 92.820,00 EUR. Dieser Betrag wird der Erwerberin vom Kaufpreis abgezogen.

 

12. Auf dem Grundstück Nr. 359/16 befindet sich eine Gasregelstation, die verlegt werden muss. Der neue Standort wird sich an der östlichen Seite des Gebäudes in öffentlicher Fläche befinden. Die Verlegung erfolgt durch die EVO AG, die Kosten in Höhe von brutto ca. 190.000,00 EUR werden zu je 50 % von der EVO AG und der Stadt Offenbach getragen. Grundlage für diese Kostenaufteilung ist der mit der EVO AG bestehende Gebietsversorgungsvertrag über die Versorgung mit Gas. Der städtische Anteil wird über den Kaufpreis finanziert.

13. Die an der Grundstücksgrenze befindlichen Straßenlaternen werden bei der Bebauungsplanung beachtet. Evtl. notwendige Veränderungen der Standorte sind vom Bauherrn mit der EVO AG abzustimmen und auf eigene Kosten zu veranlassen.

 

14. Die Kosten in Höhe von brutto 100.000,00 EUR für den Abbruch des vorhandenen „Parkdecks“ und die Entfernung der Asphaltdecke übernimmt die Stadt Offenbach ebenfalls. Da die Abbruchmaßnahme von der Erwerberin zu beauftragen ist, wird dieser Betrag ebenfalls vom Kaufpreis abgezogen.

 

15. Lt. Kostenschätzung des ESO ist für den erforderlichen Rückbau vorhandener Entwässerungskanäle ein Betrag in Höhe von brutto ca. 28.000,00 EUR zu veranschlagen. Dieser Betrag wird über den Kaufpreis finanziert.

 

16. Die notwendige Kampfmittelsondierung für das Baugrundstück und die zu sondierende Fläche im öffentlichen Bereich (rund um einen Kampfmittelverdachtspunkt in der Luisenstraße) wird von der Stadt Offenbach beauftragt. Die Kosten in Höhe von insgesamt ca. 7.000,00 EUR werden übernommen und über den Kaufpreis finanziert.

 

Sollte das Gelände in Teilbereichen nicht abschließend über die Oberfläche zu sondieren sein, muss evtl. für die erdeingreifenden Maßnahmen eine Baubegleitung angefordert werden. Dafür entstehen weitere Kosten in Höhe von netto 485,00 EUR/Tag.

 

17. Die notwendige Kampfmittelsondierung für besondere Baumaßnahmen (z. B. Berliner Verbau) wird von der Erwerberin beauftragt und bezahlt.

 

18. Sämtliche im Tenor aufgeführten Kostenpositionen dienen zur Baureifmachung der Verkaufsfläche. Den einzelnen Positionen liegen Kostenschätzungen bzw. Kostenermittlungen zu Grunde. Ein Übersteigen der Kostenansätze ist auf Grund des jetzigen Kenntnisstandes erfahrungsgemäß nicht zu erwarten. Eine Haftung und Kostenbeteiligung der Stadt Offenbach ist grundsätzlich auf die Höhe des Kaufpreises beschränkt. Ein beiderseitiges Rücktrittsrecht wird vereinbart.

 

 

Begründung:

 

Die beiden vorgenannten Baugrundstücke werden schon seit langer Zeit als reine Parkfläche genutzt. Durch die exponierte Lage der Flächen im „Eingangsbereich“ zur Innenstadt ist die aktuelle Nutzung aus stadtplanerischer Sicht suboptimal und dringend verbesserungswürdig. Mit dieser Baumaßnahme erfährt die Berliner Straße eine weitere nachhaltige Aufwertung.

 

Nachdem in den vergangenen beiden Jahren einige Investoren Interesse an den Flächen bekundet hatten und ganz unterschiedliche Planungen vorlegten, wurde von der Stadtplanung eine „Städtebauliche Vorbetrachtung“ entwickelt, deren Vorgaben die Planung der Erwerberin ganz wesentlich beeinflusst hat. Nach zahlreichen Abstimmungsgesprächen liegt heute ein Konzept vor, das aus Sicht der Stadtplanung voll und ganz befürwortet wird. Daher bestehen keine Bedenken gegen die Veräußerung der Grundstücksteilflächen an die Erwerberin. Die Vorlage für den abzuschließenden Städtebaulichen Vertrag wird vom Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement eingebracht.

 

Es ist geplant, 4 Wohngebäude auf einem gemeinsamen Sockel, der die Tiefgarage zum Bewohnerparken, Kellerräume und 70 Stellplätze zum Anwohner- und Zeitparken enthält, zu errichten. Zusammen mit der bereits begonnenen Bebauung des Luisenhofs stellt diese Baumaßnahme eine optimale Nutzung innerstädtischen Baulandes dar. Insgesamt werden 75 Wohnungen, zum größten Teil Eigentumswohnungen, entstehen. Aufgrund dieses Bebauungskonzepts empfiehlt es sich zur Vermeidung von Vermarktungshindernissen auf die Eintragung eines dinglichen Vorkaufsrechts zu verzichten, da die Erwerberin ansonsten erhebliche Vermarktungsprobleme sieht (Regelung analog anderer Großprojekte wie z. B. Luisenhof).

 

Bedingt durch die Historie der Verkaufsflächen und ihre momentane Nutzung besteht ein erheblicher Sanierungsbedarf zur Entwicklung eines baureifen Grundstücks. Die dazu notwendigen und im Tenor bereits aufgeführten Maßnahmen sind nachfolgend zur besseren Übersicht zusammengefasst:

Vermessungskosten (geschätzt Amt 62)	5.500,00 €
Straßenbeitrag (Festbetrag)	16.375,32 €
Entsorgungskosten Altlasten (Festbetrag auf Grundlage des Gutachtens der HPC AG)	92.820,00 €
Verlegung Gasregelstation (geschätzt EVO AG)	95.000,00 €
Abbruchkosten Parkdeck (Festbetrag, ermittelt durch Amt 62)	100.000,00 €
Kanalsanierung (geschätzt ESO)	28.000,00 €
Kampfmittelsondierung (geschätzt, siehe *)	7.000,00 €
Summe Ausgaben:	344.695,32 €
* Bei Feststellung von Anomalien muss während der erdeingreifenden Maßnahmen eine Baubegleitung gestellt werden. Kosten netto: 485,00 €/Tag.

Um die vorgenannten Kosten in einem planbaren Rahmen zu halten und das Risiko für die Stadt Offenbach a. M. zu minimieren, wurden mit der Investorin angemessene pauschale Verrechnungsbeträge für die Altlastenentsorgung und den Abbruch des Parkdecks festgelegt. Diese Kosten werden direkt vom Kaufpreis verrechnet.

 

Die übrigen Maßnahmen (Vermessung, Straßenbeitrag, Verlegung Gasregelstation, Kanalsanierung und Kampfmittelsondierung) werden von der Stadt Offenbach beauftragt und über den vorgesehenen Kaufpreis finanziert, bzw. intern verrechnet.

 

Der vereinbarte Kaufpreis für das baureife und erschlossene Grundstück orientiert sich an der geplanten GFZ von 3,0 und liegt über der aktuellen Bodenwertermittlung (erschließungs-beitragsfreier Wert). Neben den städtebaulichen Aspekten stellt der Kaufpreis auch unter grundstückswirtschaftlichen Gesichtspunkten ein sehr positives Ergebnis dar.

 

Bis zum Beginn der Baumaßnahme stehen die Grundstücke noch als öffentliche Parkflächen zur Verfügung. Dem Ordnungsamt sind in den vergangenen Jahren aus dieser Parknutzung rd. 65.000,00 EUR jährlich an Gebühren zugeflossen. Diesem Einnahmeausfall stehen allerdings Einsparungen bzgl. des laufenden Instandhaltungsaufwandes bzw. eines in den kommenden Jahren zu erwartenden Sanierungsaufwandes für das Parkdeck entgegen.

 

Anlagen:

Nichtöffentliche Anlage

Lageplan