Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0170                                                         Ausgegeben am 16.02.2017

                                                                                               Eing. Dat. 16.02.2017

 

 

 

 

 

Mieterausbau Kita, Christian-Pleß-Straße, Offenbach am Main

hier: Projekt- und Vergabebeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2017-041 (Dez. I und IV, Amt 60 und 57) vom 15.02.2017

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.       Der Realisierung des Mieterausbaus einer neungruppigen Kindertagesstätte am Standort Christian-Pleß-Straße in Offenbach, nach der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstr. 162, 63069 Offenbach in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung mit Gesamtkosten in Höhe von 2.789.000,00 €, wird -vorbehaltlich der Resteübertragung, der Genehmigung des Haushaltsplanes und der damit verbundenen Kreditaufnahme- zugestimmt.

 

2.       Die erforderlichen Mittel in Höhe von 2.789.000,00 € werden bewilligt und wie folgt bereitgestellt:
Produktkonto 06010500.0358000060, "Zuschuss Einrichtung Bau Krabbelstube", Investitionsnummer 0601050300601201 

Haushaltsmittel 2016 und früher:                                  1.500.000,00 €

Gesamt:                                                                               1.500.000,00 €

 

Produktkonto 09010600.0951002960 „Maßnahmen im Zuge des Stadtumbaus in Hessen, Christian-Pleß Straße“, Investitionsnummer 0901060900601201

Haushaltsmittel 2016 und früher:                                     300.000,00 €
Haushaltsmittel 2017:                                                          250.000,00 €

Haushaltsmittel 2018:                                                          739.000,00 €
Gesamt:                                                                               1.289.000,00 €

 

Zum Zwecke der Beauftragung von Ingenieur- und Bauleistungen steht im Haushaltsplan  2017 bei dem Produktkonto 09010600.0951002960 „Maßnahmen im Zuge des Stadtumbaus in Hessen, Christian-Pleß Straße“, Investitionsnummer 0901060900601201, eine Verpflichtungsermächtigung in Höhe von 365.000,00 € zur Verfügung.

 

Im Nachtragshaushaltsplan 2017 ist die Verpflichtungsermächtigung um 374.000,00 € zu erhöhen.

 

Im Haushaltsplan 2018 ist der Mittelansatz bei dem Produktkonto 09010600.0951002960 „Maßnahmen im Zuge des Stadtumbaus in Hessen, Christian-Pleß Straße“, Investitionsnummer 0901060900601201 im Rahmen der Gesamtdeckung des Finanzhaushaltes um 374.000,00 € zu erhöhen.

 

3.       Die Finanzierung erfolgt im Rahmen der Gesamtdeckung des Finanzhaushaltes und ist wie folgt vorgesehen:
Produktkonto 06010500.3601005460,

"Fördermittel Regionalfonds; Zuschuss

Einrichtung/Bau Krabbelstube"                    

Investitionsnummer 0601050300601201                 750.000,00 € (2017-2018)

 

Produktkonto 06010500.3601000060,

" Zuwendung Land für Maßnahmen des

Stadtumbaus in Hessen, Kita MAN"

Investitionsnummer 0601050300601201              1.050.000,00 € (2018)

 

Produktkonto 09010600.3601000260,

„Zuwendung Land für Maßnahmen

Stadtumbau in Hessen, Christian-Pleß-Str.“

Investitionsnummer 0901060900601201                 500.000,00 € (2017-2019)

 

Kreditmarktmittel                                                           489.000,00 €

        Gesamt:                                                                                   2.789.000,00 €

 

4.       Die Stadt Offenbach mietet über einen Zeitraum von 25 Jahren die von der GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen (GWH), Westerbachstr. 33, 60489 Frankfurt neu zu errichtenden Flächen von 1.680 m²  für den mieterseitig selbst zu erbringenden Ausbau und den Betrieb einer Kindertagesstätte an. Der vereinbarte Mietzins beträgt 5,90 Euro je qm. Gemäß §3 des Mietvertrages wird der Mietpreis nach dem amtlichen Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts angepasst. Der letztmalig festgestellte Verbraucherpreisindex ist für den Mietpreis bei Vertragsbeginn zugrunde gelegt. Ändert sich der festgestellte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2010 = 100) gegenüber der jeweils letzten Mietanpassung um mehr als 5 Prozent, so ändert sich die vereinbarte Miete prozentual entsprechend.

 

Die gemäß Stellplatzsatzung erforderlichen 6 PKW-Stellplätze werden durch die Stadt Offenbach in der Tiefgarage des Gebäudes für 85 Euro monatlich je Stellplatz von der GWH angemietet.

 

Die erforderliche Gesamtmiete inkl. PKW-Stellplätze beträgt zunächst 125.064,00 € jährlich und ist schutzschirmkonform über das Produktkonto 01010800.6700000160 „Mieten und Nutzungsentgelte“ ab Inbetriebnahme der Kita, voraussichtlich  April 2018, zu veranschlagen.

 

Die der GWH anteilig anfallenden Betriebskosten werden gemäß Betriebskostenverordnung in der jeweils geltenden Fassung umgelegt. Die vereinbarten Betriebskosten betragen 3,10 €/qm monatlich.                                                

 

Die Betriebskosten betragen 62.496,00 € jährlich und sind schutzschirmkonform über die Produktkonten 01010800.6050000060 „Heizung“ und 01010800.6050000160 „Energie, Wasser“ ab Inbetriebnahme der Kita, voraussichtlich  April 2018, zu veranschlagen.

 

5.       Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften weiteren Folgekosten in Höhe von 261.932,29 € (ohne Mieten und den aufgeführten Betriebskosten unter Punkt 4) sind ab Inbetriebnahme in den Folgejahren zu veranschlagen. Die Bereitstellung dieser Mittel muss schutzschirmkonform erfolgen.

 

6.       Die GWH Wohnungsgesellschaft mbH Hessen als Eigentümerin des Grundstücks bestellt zugunsten der Stadt Offenbach am Main eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit, die der Stadt Offenbach am Main gestattet, die vorgesehenen Grundstücks- und Gebäudeteile für die Dauer von mindestens 25 Jahren und einer Option für weitere 5 Jahre ab Eröffnung der Kindertagesstätte zu nutzen und dazu den Innenausbau selbst vorzunehmen. Die notarielle Beurkundung erfolgt nach Vorliegen der Gremienbeschlüsse durch den Magistrat und die Stadtverordnetenversammlung.

 

7.       Die Abwicklung der Maßnahme wird der OPG ab Leistungsstufe III gemäß

Rahmenvertrag vom 21.12.2005 treuhänderisch übertragen.

 

 

Begründung:

 

Am 8.12.2011 wurde durch die Stadtverordnetenversammlung der Grundsatzbeschluss (2011-16/DS-I(A)0115) zur Schaffung eines bedarfsgerechten Angebotes an Plätzen in Tageseinrichtungen und in Kindertagespflege gem. § 24 ff SGB VIII gefasst. Grundlage dafür war die Feststellung von Bedarf und erreichtem Ausbaustand in der Stadt Offenbach und die von Bund und Land vorgegebene Betreuungsquote.

 

In der Folge wurde eine Machbarkeitsstudie für eine Kita auf dem Gelände des ehemaligen MAN-Roland-Werks Christian-Pleß-Straße, Baufeld Mischgebiet, erstellt und mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 29.11.2012 (2011-16/DS-I(A)0289) dem Betrieb zugestimmt. Der Magistrat wurde beauftragt, folgende Varianten weiter zu vertiefen:

-       Grundstückskauf und Errichtung eines Kita-Neubaus in Eigenerledigung oder

-       Anmietung einer Kita, integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung, oder

-       Kauf von Eigentumsanteilen für eine Kita, integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung.

 

Der Bau der Kindertagesstätte sollte zur Förderung im Städtebauförderungs- programm „Stadtumbau in Hessen“ unabhängig vom Realisierungsmodell angemeldet werden.

 

Die anschließende Untersuchung ergab, dass die Variante mit Grundstückskauf und Errichtung eines Neubaus in Eigenerledigung nicht weiter verfolgt werden sollte. Wegen der Haushaltssituation sollte die Realisierung der Kindertagesstätte durch einen privaten Dritten erfolgen und die Kita anschließend von der Stadt angemietet werden. Ein Baukostenzuschuss aus Mitteln des Stadtumbaus sollte mittels städtebaulichen Vertrags auf die Anmietung angerechnet werden. Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 26.02.2016 wurde der Magistrat bevollmächtigt, gegenüber dem Käufer des Geländes, der GWH, eine verbindliche Absichtserklärung zur Errichtung und Anmietung einer Kindertagesstätte abzugeben und zwei Varianten hinsichtlich der Anzahl und Art der Betreuungsgruppen sowie drei verschiedene Mietvarianten optional mit dem Käufer zu verhandeln und hinsichtlich des fiskalischen wie betriebswirtschaftlichen Optimums für die Stadt Offenbach zu bewerten.

 

Die zur Verfügung stehenden Haushaltsmittel für den Zuschuss zur Einrichtung/Bau einer Krabbelstube können als Baukostenzuschuss eingesetzt werden, sofern die Förderung zu ca. 75% gemäß den „Richtlinien des Landes Hessen zur Förderung der nachhaltigen Stadtentwicklung (RiLiSE)“ möglich ist.

 

Ergebnis der Verhandlungen mit der GWH sowie der Abstimmung mit dem Fördergeber ist, dass der veredelte Rohbau der Kita auf privatem Grundstück der GWH von dieser errichtet wird. Nach dinglicher Sicherung des 25-jährigen Nutzungsrechts mietet die Stadt Offenbach die Räumlichkeiten an und realisiert den Innenausbau in Eigenverantwortung. Die Maßnahme ist zum Programm Stadtumbau (RILiSE) und zur Förderung der Nachhaltigen Kommunalentwicklung (Regionalfonds Fluglärmschutz) angemeldet.

 

Für den Mieterausbau der Kita Christian-Pleß-Straße übergibt die GWH der Stadt Offenbach einen sogenannten „veredelten Rohbau“. Dies bedeutet, dass die GWH ein Gesamtgebäude mit einer Mischnutzung erstellt und den Gebäudeteil, der für die Kindertagesstätte vorgesehen ist, an die Stadt Offenbach zum eigenen Ausbau übergibt. In einer gemeinsam erarbeiteten Schnittstellenliste ist festgelegt, welche Leistungen von der GWH einerseits und von der Stadt Offenbach andererseits erbracht werden. So sind u.a. Rohbauarbeiten einschl. aller tragender Teile, Anschlüsse für Wasser, Strom, Lüftung bis zu definierten Übergabepunkten sowie Außenwandbekleidung, Außentüren und -fenster Leistungen, die durch die GWH erbracht werden. Nichttragende Innenwände, Wasser und Abwasseranlagen, Lüftungsanlagen usw. sowie der weitere Ausbau mit Boden- Wand- und Deckenbelägen innerhalb der Kita werden von der Stadt Offenbach erledigt.

 

 

1. Bauwerksdaten

Die Kindertagesstätte (Kita-MAN) wird in einem derzeit im Bau befindlichen Neubaukomplex der GWH mit 94 Wohneinheiten, 3 Gewerbeeinheiten und einer Tiefgarage als Mieterausbau errichtet.

In der Tiefgarage sind Fahrrad- und PKW-Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung der Stadt Offenbach vorgesehen. Im öffentlichen Straßenraum stehen Stellplätze als zusätzliche Hol- und Bringzone zur Verfügung.

Die Gesamtbruttogeschossfläche der Kindertagesstätte beträgt 1.798,8 m², davon entfallen 1.257,0 m² Bruttogeschossfläche auf das Erdgeschoss und 541,8 m² auf das Obergeschoss. In dem vereinbarten Mietzins ist die Nutzung von  Terrassenflächen (ca. 81 m²) und von bespielbarem Aussengelände (ca. 1.090 m²) enthalten. Die anzumietende Fläche ergibt sich lediglich aus der  Gesamtbruttogeschossfläche abzüglich der von der GWH erstellten Rohbauteile wie z.B. Außenwände, Stützen, vermieterseitige Schächte etc. und beträgt insgesamt 1.680 m².

In der Kita sind je nach Belegungsvolumen bis zu 199 Betreuungsplätze in 9 Gruppenräumen für Kinder im Alter von 0 bis 10 Jahren, d.h. Krippen-, Kindergarten- und Hortplätze, vorgesehen.

 

 

2. Beschreibung der Maßnahme

 

2.1. Bauliche Maßnahmen

 

2.1.1. Gebäude

Die Kindertagesstätte Christian-Pleß-Straße soll in Teilen des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses (L-förmig) des Gesamtgebäudekomplexes realisiert werden. Beide Geschosse sind miteinander über eine eigene interne Treppe sowie einen eigenen Aufzug nach DIN 18040-1 verbunden.

Primär wird die Kita über einen eigenen barrierefreien Haupteingang in der Westfassade erschlossen. Von dort aus gelangt man in den zentralen Empfangsbereich, von dem aus die Krippen-, Kindergarten- und Horträume erreicht werden können.

 

Gemäß den aktuellen Anforderungen des Nutzers werden 4 Gruppenräume südlich des Empfangsbereiches (Südtrakt) den Bereich für „Kinder unter 3 Jahre“ bilden.

Jeder der 4 Gruppenräume verfügt über einen eigenen Wasch- und WC-Raum, in den jeweils ein Wickeltisch mit Duschmöglichkeit integriert ist. Zwei dieser Räume verfügen über Sichtverbindungen in den jeweils zugeordneten Gruppenraum. Auf diese Weise ist die Aufsichtsmöglichkeit der Betreuer/innen jederzeit gewährleistet.

Die Aufteilung der Räume ist so geplant, dass diese jederzeit auch als Gruppenraum der anderen Altersgruppen genutzt werden können. Dies ermöglicht dem Nutzer die gewünschte Flexibilität, um auf eventuelle Bedarfsänderungen reagieren zu können.

Im Bedarfsfall besteht somit auch die Möglichkeit, die Sanitärobjekte dem Alter der Kinder anzupassen. Die kleineren Räume können, je nach Zuordnung, als Schlaf- bzw. Ruheraum für eine Gruppe, oder auch als differenzierter pädagogischer Raum, in dem spezifische Aktivitäten stattfinden, für mehrere Gruppen genutzt werden.

 

Die zwei Gruppenräume im Nordtrakt des Erdgeschosses werden den Kinderhortbereich bilden. Sie verfügen über 2 pädagogische Räume und einen Kreativ/Mehrzweckraum.

Das Leitungsbüro, das Besucher WC und die barrierefreie Toilette liegen in kürzest möglicher Distanz zum Empfangsbereich am anschließenden Flur zum Nordtrakt.

Um den Kindern Ruhe, Ungestörtheit und einen direkten Bezug zur Außenanlage gewährleisten zu können, sind die erdgeschossigen Gruppenräume zum sonnigen Innenhof im Süden angeordnet und mit bodentiefen Fenstern und barrierefreien Türen ausgestattet.

 

Die drei Gruppenräume im Obergeschoss werden den BereichKinder über drei Jahre“ bilden. Neben den Gruppenräumen befinden sich im Obergeschoss auch ein Kreativraum und ein knapp 100m² großer Mehrzweckraum. Ein zentraler Buffet-Raum zum Essen und verschiedene Nebenräume wie ein Geräteraum, Personalraum etc. schließen das Raumprogramm ab.

Der Kreativraum, der Mehrzweckraum, der Buffet-Raum und ein Gruppenraum sind zum Innenhof hin angeordnet und verfügen über eine vorgelagerte Dachterrasse, die über die vorhandene Flucht- und Rettungswegtreppe direkt mit dem Außenspielbereich im Innenhof verbunden ist.

 

Die Gestaltung der Kita wird von einer natürlichen Farbstimmung geprägt. Sämtliche Decken werden weiß, die Wände werden in hellen Farbtönen gestrichen.

In allen Gruppen- und Nebenräumen wird Linoleumboden verlegt. Die Küche erhält als Bodenbelag Steinzeugfliesen. In den Sanitärräumen ist eine fugenlose Polyurethan-Bodenbeschichtung vorgesehen, um die Reinhaltung zu erleichtern. Die Wandflächen von Bädern, Küche, Lager- und Putzräumen werden mit Fliesen belegt. Die Farbgestaltung der Kinderbäder erfolgt in pastelligen Blau- und Grünabstufungen.

Die mit Fingerklemmschutz ausgestatteten Innentüren werden als Holz-Drehflügeltüren mit Vollspan-Türblättern und weißer HPL-Beschichtung ausgeführt. Im oberen Bereich erhalten Sie einen Glasausschnitt (Bullauge) zur besseren Übersicht für die Erzieher/Innen. Bei den Garderobenmöbeln, Wickeltischen, Teeküche und WC-Trennwänden handelt es sich um fest eingebaute Holzelemente. Die Garderobenmöbel und die Wickeltische werden, um der hohen Beanspruchung in der Kita gerecht zu werden, aus Furniersperrholzplatten hergestellt.

Die Küchenmöbel bestehen aus Edelstahl.

 

Barrierefreiheit

Die Kindertageseinrichtung ist von der Straße aus ebenerdig und barrierefrei erschlossen. Die verschiedenen Nutzungs- und Funktionsbereiche, wie Gruppenräume, das barrierefreie WC, Kita-Leitung mit Besprechungsräumen und auch der Außenbereich sind mit schwellenlosen Übergängen barrierefrei erreichbar. Das 1. Obergeschoss ist mit dem Erdgeschoss über eine eigene interne Treppe sowie einem internen barrierefreien Aufzug nach DIN 18040-1 verbunden. Die Nutzungs- und Funktionsbereiche des 1. OG sowie die Dachterrasse sind barrierefrei ausgebildet. Die Vorgaben der DIN 18040-1 zur Barrierefreiheit werden umgesetzt. 

Ein Barrierefreiheitskonzept, gegliedert gemäß dem Bauvorlagenerlass der HBO „Barrierefreies Bauen“, wurde erstellt.

 

Brandschutz

Es wurde ein Brandschutzkonzept für den Gesamtgebäudekomplex einschließlich der Kindertagesstätte erstellt. Gemäß HBO erfolgt eine Einstufung in Gebäudeklasse 5. Das Gesamtgebäude ist, gemäß HBO (Kita mit Aufenthaltsräumen im 1. OG) ein Sonderbau.

Die Kita verfügt über eine vom Gesamtgebäude entkoppelte untereinander verkabelte Brandmeldeanlage nach DIN 14675. Eine Aufschaltung auf die Feuerwehr ist nicht gefordert.

 

Bau- und Raumakustik

Die Trennwände der Kita erfüllen die Schallschutzanforderungen nach DIN. Bei der Raumakustik werden die erhöhten Anforderungen der Unfallkasse Hessen an Kindertageseinrichtungen beachtet.

 

2.1.2 Außenanlagen

Die Außenanlagen werden von der GWH geplant und hergestellt und sind daher nicht Gegenstand des Mieterausbaus.

Es sind entsprechende Freiflächen zum Spielen geplant, die sich hauptsächlich in dem nach Süden gelegenen Innenhof erstrecken. Zusätzlich befindet sich eine große Terrasse im Obergeschoss, die über eine Außentreppe mit den Freiflächen verbunden ist. Für jede Altersgruppe gibt es in den Freiflächen differenzierte Spielbereiche mit diversem Außenmobiliar. Die Freiflächenplanung wird von der GWH in Abstimmung mit dem EKO übernommen.

Insgesamt umfasst die Freifläche 1171 m², davon entfallen ca. 1090 m² auf die Hoffläche im Erdgeschoss und ca. 81 m² auf die Terrasse im 1. Obergeschoss. Bezogen auf das maximale Belegungsvolumen in der Kita mit bis zu 199 Betreuungsplätzen, sind ca. 5,88m² Freifläche  pro Kind vorgesehen.

Gemäß den aktuellen Anforderungen des Nutzers EKO liegt das Belegungsvolumen bei 173 Betreuungsplätzen, daraus ergibt sich eine Freifläche von 6,77m² pro Kind.

 

2.2. Technische Gebäudeausrüstung

                                                                                                                                                         

2.2.1. Sanitär

Das Schmutzwasser der Kita wird über den Anschluss an vermieterseitig (GWH) zur Verfügung gestellten Bestandsstutzen entwässert (siehe Schnittstellenplan).

 

Die Entwässerung der Außenanlagen, die Regenentwässerung und der Anschluss an den Mischwasserkanal der öffentlichen Kanalisation sind nicht im Projektumfang des Mieterausbaus enthalten und werden von der GWH geplant und umgesetzt.

 

Im Bereich Kita und Gewerbe plant und realisiert die GWH für das Gesamtgebäude eine zentrale bedarfsgerechte Warmwasserbereitung für die Hauptverbraucher Küche und Hauptsanitärzellen sowie Mini-Durchlauferhitzer an den dezentralen Entnahmestellen zur Reduzierung von Verteilverlusten und zur Wahrung der Trinkwasserhygiene.

 

Trinkwasserleitungen

Der Anschluss der Bewässerungsleitungen Kita erfolgt an Bewässerungsleitungen (siehe Schnittstellen), welche vermieterseitig durch GWH zur Verfügung gestellt werden

 

Zum Schutz vor Wasserschäden ist für die Kita ein Leckage-Sicherheitssystem vorgesehen.

 

2.2.2. Heizung

Die Versorgung des Gesamtgebäudekomplexes wird durch die GWH geplant und realisiert und erfolgt über Fernwärme. Eine Fernwärmeübergabestation mit Pufferspeicher und DDC- Außentemperatursteuerung ist geplant. Das gesamte Rohrnetz ist hydraulisch optimiert und mit Armaturen zum hydraulischen Abgleich ausgestattet.

Niedrige Systemtemperaturen und effiziente Regelung garantieren einen energiesparenden Betrieb.

Der Anschluss der Heizleitungen erfolgt an vermieterseitig (GWH) zur Verfügung gestellten Heizungsleitungen (siehe Schnittstellen).Die Schnittstellen befinden sich an der Oberkante Rohfußboden Erdgeschoss.

 

2.2.3. Lüftung

Aufgrund der höheren Anforderungen an die Luftqualität im Bereich der Kita und des Gewerbes werden zentrale Ab- und Zuluftanlagen eingebaut. Dadurch wird die Frischluftzufuhr über die integrierte Wärmerückgewinnungsstufen der Lüftungsanlagen im Winterfall effizient gewährleistet. Des Weiteren entsprechen die Anlagen und auch alle Anlagenteile gänzlich der Energieeffizienzklasse A+.

 

Die Haupträume der Kita werden mit Zu- und Abluft beaufschlagt. Die Be- und Entlüftung erfolgt mittels Drallauslässen und Tellerventilen. Toiletten und Nebenräume erhalten nur Abluft, die Zuluftversorgung erfolgt über Türunterschnitte. Der Küchenbereich wird mit einem Zu- und Abluftgerät ausgestattet. Diese Abluftanlage zur Unterstützung der Nachtauskühlung wird über ein zentrales Lüftungsgerät realisiert

 

2.2.4. Elektro

Der Neubau wird über drei Unterverteilungen versorgt, die jeweils eine eigene, bauseits verlegte Zuleitung aus dem Technikbereich im 1.Untergeschoss erhalten.

Das komplette Kabel- und Leitungsnetz wird entsprechend den aktuellen Bestimmungen sowie der Leitungsanlagen-Richtlinie (LAR) und der DIN verlegt und unter Beachtung des vorbeugenden Brandschutzes auf entsprechenden Trassen und Leitungsführungssystemen installiert. Es sind halogenfreie, isolierte Mantelleitungen, sowie halogenfreie Starkstromkabel mit einem 30-minütigen Funktionserhalt geplant. Als Verlegesysteme kommen Kabelrinnen, Installationsrohre, Steigetrassen oder C-Profilschienen mit Bügelschellen und Sammelhalterungen mit und ohne Funktionserhalt zur Verwendung.

 

Die Steuerung für den außenliegenden Sonnenschutz erfolgt raumweise über Jalousietaster vor Ort bzw. zentral durch das Bediengerät im Empfangsbereich. Bei Starkwind fährt der Sonnenschutz automatisch in die sichere Endlage nach oben.

 

Grundlage für die Beleuchtungstechnik bzw. Lichttechnik sind die derzeitig gültigen Normen und Richtlinien, wie die DIN EN 12464-1, sowie die Technischen Regeln für Arbeitsstätten (Arbeitsstättenregeln - ASR).

Alle Räumlichkeiten erhalten Beleuchtungskörper in LED Technik. In großflächigen Räumen, wie z.B. Gruppen- und Mehrzweckräume, wird die Raumbeleuchtung in mehrere Schaltgruppen unterteilt. Ballwurfsichere Leuchten sind in den Mehrzweckräumen vorgesehen.

 

Für das Bauvorhaben ist eine Sicherheitsbeleuchtungsanlage nach  DIN VDE 0108-100 vorgesehen. Die Sicherheitsbeleuchtung wird in Übereinstimmung mit dem Brandschutzkonzept geplant. Die Zentralbatterieanlage dient entsprechend der VDE 0108 zur Stromversorgung der Sicherheitsbeleuchtung bei Netzausfall für die geforderte Umschaltzeit von Netz auf Batteriebetrieb von < 15 s.

 

Gemäß der DIN 14676 werden zertifizierte untereinander verkabelte Rauchwarnmelder mit batteriebetriebener Notstromversorgung nach der Gerätenorm DIN EN 14604 eingesetzt.

 

Das Gesamtgebäude erhält eine Einbruchmeldeanlage. Der Geschäftsbereich und die Flure der Kindertagesstätte erhalten eine Innenraumüberwachung.

 

Die Türsprechanlage ist auf die Telefonanlage der Kita aufgeschaltet. Diese wird dann als Gegensprechanlage und zur Türöffnung genutzt.

 

Aufzüge

Die Kita verfügt über einen internen behindertengerechten Aufzug nach DIN 18040-1. Der zweite Aufzug befindet sich in dem Treppenhaus B des Wohngebäudes und dient zur Gewährleistung des barrierefreien Zugangs aus der Tiefgarage in die Kita. Die Aufzüge sind eine Leistung des Vermieters (GWH) und nicht Bestandteil des Projektumfangs.

 

Küche

Das Essen soll aus verschiedenen Komponenten frisch zubereitet werden. Das heißt, Obst und Salat werden frisch zubereitet, Sättigungsbeilagen, wie Nudeln, Kartoffeln, Reis etc. werden frisch gekocht. Gemüsegerichte, Fisch und Fleischgerichte werden gekühlt oder tiefgekühlt angeliefert, gelagert und im Heißluftdämpfer regeneriert.

Für die Lagerung der Speisen stehen gewerbliche Kühl-/Tiefkühlzellen zur Verfügung. Die in der Küche beim Zubereiten entstehenden Gerüche und Abwärme werden über eine Dunstabzugshaube mit nachgeschaltetem Lüftungsgerät mit Wärmerückgewinnung, das einen ca. 10-fachen Luftwechsel erzeugt, über Dach abgeführt.  Um das schnelle Einsetzen von Fäulnisprozessen von Essensresten und Biomüll zu verhindern, ist ein Nassmüllkühler im Müllraum vorgesehen.

 

 

3. Klimaschutz und Energieeffizienz

 

3.1. Energieeffizienzbetrachtung

Die Energetische Planung ist Aufgabe der GWH und daher nicht im Projektumfang Mieterausbau Kita MAN enthalten.

 

Folgendes ist von der GWH vorgesehen:

 

-       Versorgung über Fernwärme der Energieversorgung Offenbach

-       Energiegewinnung über Kraft-Wärmekoppelung, dadurch sehr guter Primärenergiefaktor von 0,47 und eine geringe Umweltbelastung

-       Außenwand: Mauerwerk aus Hochlochziegeln mit hydrophobierter Mineralwolle als Wärmedämmung

-       Fenster: Dreifach-Wärmeschutzverglasung

-       Zur Vermeidung von Wärmebrücken wurde ein detaillierter Wärmebrückennachweis geführt

-       Luftdichtheit mittels Blower Door Test

-       Lüftungsanlage: Lüftungsgeräte verfügen über hocheffiziente Wärmerückgewinnungsstufen, und entsprechen der Energieeffizienzklasse A+ ( 2016 )

 

 

U-Wert Projekt

(W/m²k)

U-Wert ENEV 2016

(W/m²k)

Energetische Verbesserung in %

Außenwand

0,20 – 0,22

0,28

ca. 25%

Kellerdecke

0,17

0,35

ca. 50%

Fenster

0,90

1,30

ca. 30%

Flachdach

0,17

0,20

ca. 15%

 

Der Energiebedarf des Gebäudeteils „Nichtwohnen“ stellt sich gem. Angaben des Vermieters GWH wie folgt dar:

 

Primärenergiebedarf                     102 kWh/(m2a)

Endenergiebedarf Wärme              91 kWh/(m2a)

Endenergiebedarf Strom                33 kWh/(m2a)

 

Die Anforderungen der EnEV 2016 werden eingehalten.

-       Wohnen KfW 50

-       Gewerbe und Kindertagesstätte KfW 70

 

Die CO2  Emissionen betragen ca. 22 kg/m² Nutzfläche bzw. 37 Tonnen pro Jahr.

 

Der Energieausweis wird nach der Fertigstellung des Gebäudes von dem Vermieter GWH ausgestellt.

 

Die Umsetzung des Sommerlichen Wärmeschutzes liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters GWH und ist nicht  im Projektumfang enthalten, da die Kita MAN als Mieterausbau realisiert werden soll.

In allen Gebäudeteilen sind außen liegender Sonnenschutz in Form von Raffstoren, Jalousien und Rollläden vorgesehen. Aktive Kühlkomponenten sind nicht geplant.

Auf beiden Geschossen der Kindertagesstätte sind an der Süd- und Westseite Raffstores als Sonnenschutz vorgesehen.

 

3.2. Erneuerbare Energien Wärmegesetz (EEWärmeG)

 

3.2.1. Umsetzung des Gesetzes

Die Umsetzung des EEWärmeG liegt im Verantwortungsbereich des Vermieters GWH und ist nicht im Projektumfang Mieterausbau Kita MAN enthalten.

 

Neben der Versorgung des Gebäudes mit umweltfreundlicher Fernwärme erhält das Gebäude eine Vorrüstung für die spätere etwaige Nutzung der Dachflächen zur Erzeugung von Solarstrom. Hierzu werden die notwendigen Verkabelungen von den Technikzentralen im Untergeschoss bis auf die Dachflächen (mit Ausnahme der brandschutztechnisch relevanten Dachfläche des Hauses A) vorgesehen, um auf den Dachflächen später leichter Photovoltaikmodule installieren zu können. Sowohl Eigennutzung in gewissem Umfang sowie Rückspeisung ins öffentliche Netz könnten somit realisiert werden.

                                                                 Geplant          Anforderung nach

                                                                                            EEWärmeG

Primärenergiebedarf                              EnEV – 16%          EnEV – 15%

Transmissionswärmeverluste                EnEV – 34%          EnEV – 15%

Anteil Ersatzmaßnahme Fernwärme           62%                        50%

 

3.2.2. Solarthermie

Da in einem Kindergarten geringe Warmwassermengen benötigt werden, wird aus wirtschaftlichen Gründen auf Solarthermie verzichtet.

 

3.3. Dachbegrünung

 

Die Planung und Herstellung der Dachbegrünung ist nicht im Projektumfang enthalten, da die Kita MAN als Mieterausbau realisiert werden soll.

 

Die Tiefgaragendecke erhält eine intensive  Dachbegrünung mit durchwurzelbarem Pflanzensubstrat und dient der Kindertagesstätte als Spielfläche mit differenzierten Spielbereichen.

Das Flachdach über dem 1. Obergeschoss erhält eine extensive Begrünung.

 

4. Schutz-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

 

4.1. Altlasten und Bodenschutz

Die Umsetzung von Schutz-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen sowie ggf. die Beseitigung von Altlasten ist Aufgabe der GWH und daher nicht im Projektumfang Mieterausbau Kita MAN enthalten.

 

4.2. Immissionsschutz

 

4.2.1. Lärmschutz

Die Kita MAN befindet sich innerhalb der Tagschutzzone 2.

Die Ausnahmegenehmigung des Regierungspräsidiums zur Errichtung einer Kita innerhalb der Tagschutzzone liegt vor.

Es ist von der GWH vorgesehen, Fenster mit der Schallschutzklasse 3 einzubauen. Das bewertete Schalldämm-Maß der Fenster beträgt gem. Schallschutznachweis Rw,p,fenster= 37 dB. Das bewertete und auf die übertragende Gesamtfläche bezogene Schalldämm-Maß des Fensters inklusive des Rollladens beträgt R`w,ges=35dB.              Damit sind die Anforderungen hinsichtlich Straßen- und Fluglärm an diesem Standort erfüllt.

Zur Minimierung des Fensterlüftungsbedarfs ist die Kita mit einer Lüftungsanlage ausgestattet.

 

4.2.2. Luftreinhaltung

Es sind keine besonderen Maßnahmen zur Luftreinhaltung erforderlich.

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4.2.3. Gefahrstoffe in Bauteilen

Gemäß ihrer bauaufsichtlichen Zulassung werden alle verwendeten Baustoffe schadstofffrei sein.

 

 

4.3. Natur- und Artenschutz

 

4.3.1.Eingriff/Ausgleich

Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen sind Aufgabe der GWH und daher nicht im Projektumfang Mieterausbau Kita MAN enthalten.

 

4.3.2. Baumfällung und Eingriff in Gehölzbestände

Auf dem Grundstück befinden sich keine Gehölzbestände.

 

4.3.3. Maßnahmen zum Schutz von Bäumen und Gehölz während der Baumaßnahme

Maßnahmen zum Schutz von Bäumen und Gehölz sind Aufgabe der GWH, die den Rohbau errichtet und daher nicht im Projektumfang Mieterausbau Kita MAN enthalten.

 

4.3.4 Artenschutz

Maßnahmen zum Artenschutz sind Aufgabe der GWH im Rahmen des Gesamtbauprojektes.

 

5. Die Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima werden vom Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz wie folgt eingeschätzt:

 

Zusammenfassung

Gegen die oben näher bezeichnete Magistratsvorlage bestehen keine Bedenken. Es sind jedoch die unten stehenden Auflagen, Ergänzungen und Hinweise bezüglich näher zu behandelnder Aspekte des geplanten Bauvorhabens zu ergänzen.

 

Natur- und Artenschutz

Es bestehen bei plankonformer Umsetzung keine Bedenken.

Begründung: Der Mieterausbau findet in einem bestehenden Gebäude statt. Ein Grün-/Freiflächenkonzept ist nicht Teil des Projektumfangs.

 

Hinweis: Bezüglich der späteren Gestaltung des Außengeländes sind die Vorgaben aus dem Begrünungskonzept des B-Plans 627 „Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße“ zu beachten.

 

Altlasten / Bodenschutz / Immissionsschutz

Es bestehen bei plankonformer Umsetzung und Beachtung der nachfolgenden Auflagen und Hinweise keine Bedenken.

 

Das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt, Dez. 41.1 Bodenschutz u. Grundwasser Ost war im Sanierungsverfahren der Liegenschaft „MAN-Roland" beteiligt und hat Auflagen zur Sanierung von Freiflächen festgelegt. Soweit Freiflächen als Kinderspielflächen genutzt werden sollen, gelten dafür die entsprechenden Prüfwerte der Bundesbodenschutzverordnung laut Anhang 2, Ziffer 1.4. Die Kinderspielflächen befinden sich auf der Tiefgaragendecke.

 

Die Ausnahmegenehmigung des RP Da (wegen der Lage in der Tagschutzzone 2) liegt vor. Die erhöhten Anforderungen an den baulichen Schallschutz aufgrund der Fluglärmbelastung und der Verkehrslärmbelastung sind jedoch zu erfüllen. Sie wurden bereits im Rahmen des Verfahrens zum B-Plan Nr. 627 in den textlichen Festsetzungen (Anlage 2, S. 5) dokumentiert. Zum Schutz der Aufenthaltsräume gegen Außenlärm ist sicherzustellen, dass die Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile gemäß Ziffer 5 und Tabelle 8 und 9 der DIN 4109 („Schallschutz im Hochbau —Anforderungen und Nachweise", Ausgabe 1989) erfüllt werden. Ein rechnerischer Nachweis, dass die Luftschalldämmung von Außenbauteilen ausreicht, ist für die Fassadenbereiche zu führen, die dem Lärmpegelbereich III (Darstellung Planzeichnung) oder einem höheren Lärmpegelbereich zugeordnet werden. Weiterhin soll  eine schallgedämmte Lüftungsanlage eingebaut werden, damit auch bei geschlossenen Fenstern eine gesundheitsverträgliche Luftqualität in den Innenräumen sichergestellt werden kann.

 

Klimaschutz und Energie

In der Umsetzung des Gestaltungs-, Farb- und Materialkonzeptes sollten Materialien aus nachwachsenden Rohstoffen mit entsprechenden Gütesiegeln bevorzugt werden, wie z.B. im „Handlungsleitfaden Nachwachsende Rohstoffe in Kommunen" der Fachagentur Nachwachsende Rohstoffe e.V. beschrieben.

 

6. Einweisung der Nutzer

Der Nutzer soll über den Umgang mit der Beleuchtungs- und Belüftungssteuerung sowie über die Energieeinsparung durch Stoßlüftung informiert werden.

 

7. Erläuterung zur Kostenberechnung

 

7.1. Kostenermittlung

Die Kosten für das Projekt wurden auf aufgrund aktueller Baukosten (Ausführungsplanung September 2016) ermittelt. Die genannten Baukosten enthalten einen Aufschlag von 4,5% für Unvorhergesehenes.

 

7.2. Fördermöglichkeiten

Für das Projekt wurden Fördermittel aus dem Regionalfonds Fluglärmschutz und der Städtebauförderung des Landes Hessen (RiLiSE) beantragt. Die Zustimmung zum Einsatz der Fördermittel liegt bereits vor.

 

7.3. Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

Die gesamte Tragstruktur des Gebäudes, die gesamte Gebäudehülle sowie alle technischen Anschlüsse sind durch die GWH vorgegeben. Dieser Rahmen lässt für den Mieterausbau keinen Spielraum zur Bildung von technisch, energetisch und wirtschaftlich unterschiedlichen Varianten. Das Raumprogramm für die Kindertagesstätte wird innerhalb dieses Rahmens umgesetzt. Für die zu verwendenden Materialien und Qualitäten ist ein solider Mindeststandard vorgesehen.

 

 

8. Termine

Es ist vorgesehen, das Projekt in einem Bauabschnitt zu realisieren.

Voraussichtliche Termine:

-       Baubeginn Oktober 2017

-       Fertigstellung März 2018

-       Inbetriebnahme April 2018

 

Das Gesamtgebäude wird von der GWH neu errichtet und befindet sich derzeit im Bau. Der Beginn des Mieterausbaus ist abhängig von dem Baufortschritt der GWH.

 

 

Alle Maßnahmen wurden planungsbegleitend fortlaufend im Einzelnen erläutert und einvernehmlich mit der GWH und dem Eigenbetrieb Kindertagesstätten Offenbach (EKO) abgestimmt.

 

Gemäß Rahmenvertrag vom 21.12.2005 (Magistratsbeschluss Nr. 393/05 vom 19.12.2005 und Stadtverordnetenbeschluss DS I (A) 108 vom 17.11.2005) wird der OPG (vormals EEG) seit 01.01.2006 treuhänderisch die Auftragsvergabe und Zahlungsabwicklung während der Ausführung der Projekte (Leistungsstufe III) mittels eines ihr zur Verfügung gestellten projektspezifischen Treuhandkontos übertragen.

 

Über die Maßnahme wurde vom Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement und OPG in Zusammenarbeit mit Dritten eine detaillierte Kostenberechnung erstellt, die vom Revisionsamt geprüft, mit 2.789.000,00 € abschließt.

 

Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.

 

Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten in Höhe von 449.492,29 € (inkl. Miete und den unter 4 des Tenors aufgeführten Betriebskosten) sind ab Inbetriebnahme in den Folgejahren zu veranschlagen. Die Bereitstellung dieser Mittel muss schutzschirmkonform erfolgen.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die Planungsunterlagen, eine detaillierte Kostenberechnung sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.