Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0375                                                         Ausgegeben am 01.03.2018

                                                                                               Eing. Dat. 01.03.2018

 

 

 

 

 

Gesamtsanierung der Kindertagesstätte Goethestraße (vormals 15),

Goethestraße 20, Offenbach a.M.,

hier: Bereitstellung zusätzlicher Mittel

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2018-073 (Dez. IV, Amt 60) vom 28.02.2018

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.       Der Projekt- und Vergabebeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 16.06.2016, 2016-21/DS-I(A)0026, Gesamtsanierung der Kindertagesstätte Goethestraße (vormals 15), Goethestraße 20 in Offenbach wird wie folgt angepasst:

 

Aufgrund von Kostensteigerungen bei der Vergabe der Hauptgewerke und baulichen Schwierigkeiten werden zusätzliche Mittel in Höhe von 1.110.000,00 € bereitgestellt. Die Projektsumme erhöht sich damit von 2.090.000,00 € um 1.110.000,00 € auf 3.200.000,00 €. Die von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft GmbH (OPG) aktualisierte Kostenberechnung wurde vom Revisionsamt geprüft.

 

2.       Die erforderlichen Mittel in Höhe von 3.200.000,00 € werden bewilligt und bei dem Produktkonto 06010500.0951000060 „Kita 15 – Goethestr., Gesamtsanierung – KIPB“, Investitionsnummer 0601050900601605 wie folgt  bereitgestellt:

 

Haushaltsmittel 2017 und früher:                                             2.000.000,00 €

Haushaltsmittel 2018:                                                                    750.000,00 €

Haushaltsmittel 2019:                                                                    450.000,00 €

Gesamt:                                                                                         3.200.000,00 €

 

Die notwenidgen Mittelanpassung ist im Nachtrag 2018 bzw. Haushalt 2019 vorzunehmen.

 

Die Verpflichtungsermächtigung 2018 ist im Nachtrag von 210.000,00 € auf 450.000,00 € zu erhöhen. Im Investitionsprogramm ist im Haushaltsjahr 2019 der Mittelansatz von 210.000,00 € auf 450.000,00 € zu erhöhen.

 

3.     Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten in

        Höhe von 232.619,31 € sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen.

 

Die Unterhaltungskosten (Gebäudebetriebskosten, Bauunterhaltungskosten), die Bestandteil der o.g. geprüften Folgekosten sind, bleiben unverändert.

                                                                        

4.     Die Zuwendung aus dem Kommunalinvestitionsprogramm (Bund KIP-B) bleibt

        zunächst unverändert.

 

5.     Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.

 

 

Begründung:

 

Durch Projekt- und Vergabeschluss vom 16.06.2016, hat die Stadtverordnetenversammlung dem Projekt „Gesamtsanierung der Kindertagesstätte Goethestraße (vormals 15), Goethestraße 20 in Offenbach“, mit einem Kostenaufwand von 2.090.000,00 € zu Lasten des Produktkontos 06010500.0951000060 „Kita 15 – Goethestr., Gesamtsanierung – KIPB“, Investitionsnummer 0601050900601605  zugestimmt.

Inhalt dieses Bauvorhabens ist die Gesamtsanierung der Kindertagesstätte. Die Hauptgewerke wurden inzwischen fast alle vergeben. Das Bauvorhaben wurde in den Sommerferien 2017 begonnen.

Die Notwendigkeit der Kostenanpassung ergibt sich unter anderem aus baulichen Gründen infolge nicht vorhersehbarer Schwierigkeiten (z. B. Hausschwammbefall, Schadstoffsanierung, Auflagen Denkmalschutz nach Projektbeschluss) und nicht absehbarer Kostensteigerungen bedingt durch die derzeit außergewöhnlich gute Auftragssituation bei den großsummigen Hauptgewerken Rohbauarbeiten, Gerüststellung, Zimmererarbeiten, Fenster und Schadstoffentsorgung.

 

Im Wesentlichen haben sich die Kosten in folgenden Bereichen erhöht:

 

Gerüstbauarbeiten

Im Projektbeschluss war eine einfache Gerüststellung für die notwendigen Fassadenarbeiten vorgesehen. Aufgrund der Hausschwammdiagnose ist jedoch eine komplette Einhausung des gesamten Gebäudes gemäß Sachverständigengutachten erforderlich. Diese ist extrem kostenintensiv und verursacht erhebliche Mehrkosten. Das hierfür erforderliche Gerüst benötigt eine Statikplanung und ist statt einfach, zweireihig ausgebildet. Aufgrund des Hausschwammbefalls und der damit verbundenen Erneuerung des Dachstuhls - inklusive Eindeckung - sowie einer unvorgesehenen Schadstoffsanierung im Dachgeschoss, hat sich die Standzeit des Gerüstes sowie die Vorhaltung der Menge an Gerüssteilen erweitert. 

Geplante Kosten: 25.513,60 €      Kosten (neu): 128.831,52 €

 

Rohbauarbeiten

Durch die Auswirkungen des Hausschwammbefalls auf den Dachstuhl muss ebenso der Bestandsschornstein erneuert werden.

Desweiteren muss sowohl im Dachgeschoss sowie an anderen Stellen im 1. Obergeschoss (1. OG) der gesamte Putz entfernt und unter einer staub-unterbindenden Vorgehensweise entsorgt werden, um die Verbreitung der Sporen und Myzelien auf andere Bauteile im restlichen Gebäude zu verhindern. Dies bedeutet, dass der abzutragende Bauschutt händisch in Eimern mit hohem Zeitaufwand aus dem Gebäude verbracht wird. Zusätzlich wird eine Sperrschicht im Mauerwerk eingebracht, um die erneute Verbreitung des Echten Hausschwamms zu verhindern. Hierzu wird das Mauerwerk großflächig aufgebohrt und in diese Löcher per Injektionsverfahren ein myzel-hemmendes Mittel eingebracht. Dieses Verfahren stellt einen erhöhten Arbeitsaufwand dar.

Aufgrund von Asbestfunden während der Abbrucharbeiten und der damit verbundenen aufwändigeren Sanierungen, wie z. B. der Einrichtung von Schwarzbereichen (Schwarzbereiche sind faserdicht abgesperrte Arbeitsbereiche entsprechend der Schadstoffrichtlinien, die nur durch Schleusen und in Schutzkleidung zu betreten und zu verlassen sind) muss der Bauablauf angepasst werden, was zu Verzögerungen im geplanten Terminablauf führt. Durch längere Ausführungszeiten und aufwändigere Arbeiten kommt es zu zusätzlichen Kosten.

Geplante Kosten: 66.336,55 €      Kosten (neu): 232.774,77 €

 

Zimmererarbeiten und Mauerwerk

Diese umfassen den Wandaufbau der Drempelkonstruktion sowie die Anschlussarbeiten an den vom Hausschwamm befallenen Mauerwerksteilen und Deckenbalkenlagen und die Entsorgung des rückzubauenden Dachstuhls inklusive der Dachhaut. Die mit PAK (Polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe) belastete Teerpappe zwischen Dachschalung und Schieferdeckung muss fachgerecht entsorgt werden. Aufgrund der Schadstoffsanierungsarbeiten müssen auch die beauftragten Zimmererarbeiten teilweise in Schwarzbereichen durchgeführt und der Bauablauf an die Notwendigkeiten der Schadstoffsanierungen angepasst werden. Dadurch kommt es zu Verschiebungen bereits beauftragter Leistungen und zu einem verzögerten Ablauf im geplanten Terminplan. Hierdurch fallen Mehrkosten hinsichtlich des erhöhten Arbeitsaufwandes und längerer Ausführungszeiten aufgrund der Hausschwamm- und Schadstoffsanierung an.

Geplante Kosten: 118.547,80 €   Kosten (neu): 255.840,00 €

 

Denkmalgerechte Sanierung des Drempelfrieses

Im Zuge der Fassadenarbeiten ist ebenfalls die Sanierung des Drempels erforderlich. Auf dem Drempel (hierbei handelt es sich um einen ca. 1,10 Meter hohen umlaufenden Mauerbereich unterhalb des Traufbereichs) befinden sich Teile eines gemalten Frieses, der aus der Erbauungszeit stammt und denkmalgerecht konserviert werden muss. Die Kosten für die Konservierung und denkmalgerechte Einbindung mit Übergang an neuer Putzflächen auf dem Drempel werden auf € 22.000,00 prognostiziert.

Die in den Planungs- und Kostendaten angesetzte Summe betrug ursprünglich

10.000,00 €. Die Kosten für die Bearbeitung des Frieses wurden zuvor in den Malerarbeiten mit veranschlagt. Durch die im Rahmen der vertiefenden Planung beauftragte denkmalpflegerische Bestandsaufnahme und der Entwicklung des Restaurierungskonzeptes wurde deutlich, dass die angesetzte Summe nicht ausreichend ist, da ein sehr viel höherer Schädigungsgrad des Frieses festgestellt wurde, als bisher vermutet. Aus Sicht des Denkmalschutzes sind eine aufwändige Konservierung der bestehenden historischen Malereien sowie ein stimmiges Konzept zur Einbindung des denkmalgerechten sanierten Bestands an die neu zu erstellenden Putzflächen des Drempels erforderlich.

Geplante Kosten: 10.000,00 €      Kosten (neu): 22.000,00 €

 

Fenster- ,Außentüren und Sonnenschutz

Die Anforderungen des Denkmalschutzes an die äußere Erscheinung des Fassadenbildes, welches sowohl dem Denkmalschutz als auch den energetischen sowie den Schallschutzanforderungen gerecht werden soll, erfordert einen erhöhten Arbeitsaufwand, der Mehrkosten verursacht. Die Zweifarbigkeit des Rahmen- und Fensterholzes sowie die Ausführung mit Leinölanstrich entsprechen einer denkmalgerechten Ausführung. In der Instandhaltung stellen sich diese Fenster sehr viel günstiger dar als konventionell (z. B. Farbe auf Wasserbasis) beschichtete Fenster. An dem Gebäude sind ebenfalls historische Rollladenführungen vorhanden, die im Rahmen des Denkmalschutzgesetzes erhalten bleiben und restauriert werden müssen. Die vorhandenen Rolläden werden ebenfalls erhalten und saniert.

Geplante Kosten: 79.730,00 €      Kosten (neu): 143.874,28 €

 

Dachabdichtungs- ,Dachdeckungs- und Spenglerarbeiten

Die Anforderungen des Denkmalschutzes gemäß Baugenehmigung an die äußere Erscheinung des Daches geben strengere Vorgaben für die Ausführung vor.

Neben den Vorgaben des Denkmalschutzes muss das Dach ebenfalls energetischen Anforderungen und Anforderungen an die Belichtung von Aufenthaltsräumen entsprechen. Der Einsatz von denkmalgerechten Fenstern ist hinsichtlich der Größe eingeschränkt. Daraus resultiert die Erweiterung einer Dachgaube, um eine ausreichende Belichtung zu erreichen. Die Erfordernisse aus dem Zusammenspiel aller Vorgaben waren zuvor nicht in der Kostenberechnung berücksichtigt.

Geplante Kosten: 59.047,80 €      Kosten (neu): 99.677,73 €

Restaurierung historisches Treppenhaus und Holzwerk

Die Aufarbeitung und der Erhalt müssen nach Vorgaben des Denkmalschutzes gemäß Baugenehmigung ausgeführt werden. Das Gebäude ist ein Einzelkulturdenkmal. Hier ergaben sich, trotz frühzeitiger Einbindung der Unteren und Oberen Denkmalbehörden, Kostensteigerungen aufgrund von Vorgaben des Denkmalschutzes, die erst im Zuge des Bauantragsverfahrens auf Basis der Genehmigungsplanung erfolgten, welche zeitlich erst nach Projektbeschluss erstellt wird.

Die Anforderungen an die Ausführung zum Erhalt der schützenswerten Bausubstanz führen im Bereich der Dach-, Fenster- und Fassadensanierung sowie den Innenraum betreffend zu Mehrkosten. Diese Abfolge ist systembedingt, da erst in der Ausschreibungs- und Ausführungsphase die entsprechenden Planungen anhand von Mustern und Detailausführungen dem Denkmalsschutz vorgelegt und mitunter konkretisiert werden können.

Der erforderliche Umfang der Arbeiten kann erst mit der im Bauablauf für März vorgesehenen Ausschreibung endgültig bestimmt werden. Hierzu bedarf es einer weiteren Abstimmung über Details mit der Denkmalschutzbehörde in Zusammenarbeit mit der Expertise eines Restaurators sowie dem ausführenden Fachunternehmen.

Geplante Kosten: 1.500,00 €        Kosten (neu): 30.000,00 €

 

Bauheizung

Die Verschiebung des Baubeginns von Mai 2017 auf Anfang Juli 2017 wurde aufgrund des Planungsvorlaufs zur Beurteilung des Hauschwammbefalls und des damit verbundenen späteren Umzugstermins in den Sommerferien erforderlich. Eine weitere Verzögerung ergibt sich aufgrund der Schadstoffsanierung, sodass die Arbeiten im offenen Gebäude in der kalten Jahreszeit stattfinden. Die Bauheizung muss länger als ursprünglich geplant vorgehalten werden.

Geplante Kosten: 8.925,00 €        Kosten (neu): 20.334,72 €

 

 

 

Küche/Teeküche

Das Bestandsmobiliar sowie einige Elektrogeräte (z. B. Kühlschränke, Herd) haben sich im Zuge der Umzugsarbeiten, entgegen den ursprünglichen Angaben des Nutzers, als nicht wieder verwendbar erwiesen. Die sich daraus ergebenden Neuanschaffungen für die Küche im Erdgeschoss und Teeküche im Obergeschoss sollen nun aufgrund der Grundrisse und seitens der Hygieneanforderungen als feste Einbauten vorgesehen werden.

Geplante Kosten: 0,00 €    Kosten (neu): 30.000,00 €

 

Metallbauarbeiten

Die Kosten für die Metallbauarbeiten sind in den Fassadenarbeiten enthalten. Hier ergaben sich, trotz frühzeitiger Einbindung der Unteren und Oberen

Denkmalbehörden, Kostensteigerungen aufgrund von Vorgaben des Denkmalschutzes, die erst im Zuge des Bauantragsverfahrens auf Basis der Genehmigungsplanung erfolgten, welche zeitlich erst nach Projektbeschluss erstellt wird.

Die Anforderungen an die Ausführung zum Erhalt der schützenswerten Bausubstanz führen im Bereich der Dach-, Fenster- und Fassadensanierung sowie den Innenraum betreffend zu Mehrkosten. Diese Abfolge ist System bedingt, da erst in der Ausschreibungs- und Ausführungsphase die entsprechenden Planungen anhand von Mustern und Detailausführungen dem Denkmalsschutz vorgelegt und mitunter konkretisiert werden können. Der erforderliche Umfang der Arbeiten kann erst mit der im Bauablauf für April vorgesehenen Ausschreibung endgültig bestimmt werden. Hierzu bedarf es einer weiteren Abstimmung über Details mit der Denkmalschutzbehörde in Zusammenarbeit mit der Expertise eines Restaurators sowie des ausführenden Fachunternehmens.

Geplante Kosten: 1.500,00 €        Kosten (neu): 10.000,00 €

 

Entsorgungsaufwand Schadstoffe

Es handelt sich hierbei um die Entsorung schadstoffbelasteter Bauteile, die erst nach Projekbeginn, während der Bauphase, bei Abrissarbeiten und Bauteilöffnungen der vorhandenen Bausubstanz, aufgedeckt werden konnten.

Im Aufbau des Daches, zwischen Schalung und Eindeckung des Schieferdaches, wurde PAK (polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe) belastete Teerpappe entdeckt. Des Weiteren wurden asbesthaltige Kaminschächte sowie im Dachgeschoss Asbestfasern in Spachtelmassen von Bodenbelägen, unter Schichten von nicht belasteten Belägen und Putzen aus vorangegangenen Modernisierungen und Umbauten vorgefunden.

Geplante Kosten: 0,00 €    Kosten (neu): 58.416,02 €

 

Planungsleistungen Hochbau sowie Fachplanungsleistungen und Beratungshonorare von Sachverständigen

Der Umfang der Planungsleistungen hat sich entsprechend des gestiegenen Bauvolumens vergrößert. Damit geht die Erhöhung der Anrechenbaren Kosten für die beauftragten Planungsleistungen einher. Des Weiteren bestehen durch zusätzliche Leistungen zusätzliche Vergütungsansprüche der Planer im Sinne von Besonderen Leistungen.

Diese Besonderen Leistungen können beispielsweise die Erstellung zusätzlicher, spezieller Dokumente und Kostenschätzungen und Ausarbeitungen im Zusammenhang mit der Erstellung der Mehrkostenvorlage sowie unvorhergesehene Anforderungen aus dem Fortschritt der Bauleistungen am Bestandsgebäude sein.

Die Hausschwammsanierung sowie die aufwändige Fassadensanierung bedürfen einer besonderen Fachkunde zur Erstellung eines Leistungsverzeichnisses sowie eine gesonderte Fachbauleitung, die zusätzlich beauftragt werden muss.

Bezüglich des Denkmalschutzes wird für die Dokumentation von Malerarbeiten im Innen- und Außenbereich und für die historischen Bestandsfenster die Beauftragung eines oder mehrerer Restauratoren notwendig.

Des Weiteren erfordert die Sanierung der Schadstoffe die Beauftragung einer Fachplanungsleistung und weiterer Gutachten.

Mit der Beauftragung der besonderen Fachplanung und Bauleitung wird darüber hinaus eine höhere Kostensicherheit erreicht.

Geplante Kosten: 432.998,17 €   Kosten (neu): 625.945,22 €

 

Alle Maßnahmen zur Kostenreduzierung innerhalb der Projektbeschlusssumme wurden von der OPG geprüft. Unter Aufrechnung sämtlicher Zusatzkosten (inkl. Projekt- und Planungskosten) mit den Positionen, bei denen Einsparungen erzielt werden konnten (Details siehe geprüfte Planungs- und Kostendaten), verbleiben dennoch zur Gesamtabwicklung des Projektes vom Revisionsamt geprüfte, zusätzlich erforderliche Mittel in Höhe von 1.110.000,00 €.

 

 

Die in der Kostenkalkulation zum Projekt- und Vergabebeschluss enthaltene Budgetreserve für Unvorhergesehenes (15 %) von rd. 270.000,00 € wurde auf 20 % erhöht und beträgt, basierend auf der erhöhten Bausumme, nunmehr rd. 533.000,00 €.

 

Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 2.090.000,00 € erhöhen sich somit nunmehr auf 3.200.000,00 €.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegt eine detaillierte Kostenberechnung zur Einsichtnahme aus.