Quelle: pio.offenbach.de
Abgerufen am 22.09.2018



Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2016-21/DS-I(A)0474                                                         Ausgegeben am 13.09.2018

                                                                                               Eing. Dat. 13.09.2018

 

 

 

 

 

Verkauf eines Grundstücks

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2018-326 (Dez. I, Amt 80) vom 12.09.2018

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Die Stadt Offenbach am Main veräußert an die in der Anlage genannte Käuferin das in der Anlage bezeichnete Grundstück zu folgenden wesentlichen Bedingungen:

2.     Der Kaufpreis beträgt 7.606.014,00 EUR (577,00 EUR/m²). Auf diesen Gesamtkaufpreis erfolgt innerhalb von vier Wochen nach Vertragsabschluss eine Teilzahlung in Höhe von 500.000,00 EUR welche beim Produktkonto 10010200.5910000180 (Erlös aus Grundstücksverkäufen) zu vereinnahmen ist. Mit Eingang dieser Teilzahlung ist kein weiterer Erbbauzins mehr an die Stadt Offenbach am Main zu entrichten. Der Restbetrag des Kaufpreises in Höhe von 7.106.014,00 EUR ist nach Erteilung der Baugenehmigung für das auf dem Kaufgrundstück geplante Neubauprojekt zu entrichten, spätestens jedoch 30 Monate nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Der vollständige Bauantrag für das auf dem Kaufgrundstück geplante Neubauprojekt ist spätestens innerhalb von 18 Monaten nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages beim Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach am Main einzureichen. Der Restbetrag ist ebenfalls bei dem vorstehend bezeichneten Produktkonto zu vereinnahmen.

3.     Der vorstehende Kaufpreis basiert auf der für das Kaufgrundstück maßgebenden GFZ von 2,2. Die Käuferin beabsichtigt den Abriss des Bestandsgebäudes mit anschließender Neubebauung. Die geplante Neubebauung auf dem Kaufgrundstück wird eine höhere GFZ gegenüber dem aktuellen Stand aufweisen. Durch diese höhere GFZ partizipiert die Stadt Offenbach durch eine Erhöhung des Kaufpreises in Form einer Nachzahlung. Der Nachzahlungsbetrag errechnet sich auf der Basis der Umrechnungskoeffizienten der sodann gültigen Bodenrichtwertkarte und ist innerhalb von 3 Monaten nach Projektfertigstellung zu zahlen.

4.     Als Gegenleistung für die Kosten des von der Käuferin zu finanzierenden Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, des Entfalls einer Entschädigungszahlung für das Bestandsgebäude durch die Stadt Offenbach bei Auslaufen des Erbbauvertrages zum 31.12.2037 sowie die in der Folge zu erwartenden Abbruchkosten für das Bestandsgebäude, ebenfalls zu Lasten der Stadt, wird der Käuferin eine Reduzierung des Kaufpreises in Höhe von pauschal 1,0 Mio. EUR eingeräumt. Diese Kaufpreisreduzierung steht unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Realisierung einer höheren GFZ im Rahmen der geplanten Neubebauung. Sollte die zukünftige GFZ und die hieraus resultierende Kaufpreisnachzahlung wider Erwarten unterhalb des Reduzierungsbetrages von 1,0 Mio. EUR liegen, beschränkt sich die Kaufpreisreduzierung auch nur auf diesen verminderten Betrag.

5.     Die Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer werden von der Käuferin getragen.

6.     Für alle zukünftigen Verkaufsfälle wird ein dingliches Vorkaufsrecht für die Stadt Offenbach am Main eingetragen.

7.     Die Grundstücksübertragung erfolgt ohne jegliche Haftung für den Untergrund und die Bodenbeschaffenheit einschließlich evtl. Altlasten Ausgenommen von diesem Haftungsausschluss ist die im nord-östlichen Bereich des Grundstücks durch das Regierungspräsidium Darmstadt festgestellte Altlast. Diese Altlast in Form einer Belastung des Grundwassers betrifft eine Teilfläche des Kaufgrundstücks mit einer Flächengröße von rd. 600 m².

 

Begründung:

 

Das Grundstück ist derzeit im Erbbaurecht vergeben. Das Erbbaurecht hat noch eine Restlaufzeit bis zum 31.12.2037; der aktuelle Erbbauzins beträgt 202.195,48 EUR/jährlich.

 

Nach Kauf des Erbbaurechtes hat die Grundstückskäuferin umgehend den jahrelangen Rechtsstreit zwischen der Stadt Offenbach am Main und der vorherigen Erbbauberechtigten über die Angemessenheit des Erbbauzinses sofort beendet. Insofern resultieren für die Stadt Offenbach aus diesem Rechtsstreit keine weiteren Prozessrisiken mehr.

 

Die Planungen der Grundstückskäuferin sehen auf dem Grundstück auf der Basis eines Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die Realisierung eines Neubauprojektes vor. In diesem Sinne fand auch bereits eine Reihe von Abstimmungsgesprächen mit der Stadtplanung statt. Aus der angestrebten höheren GFZ profitiert die Stadt durch die im Tenor aufgeführte Nachzahlung die sich heute wie folgt beispielhaft darstellt:

 

GFZ 2,2         =          577 EUR/m²

GFZ 2,5         =          612 EUR/m²

GFZ 3,0         =          661 EUR/m²

GFZ 3,5         =          709 EUR/m²

GFZ 4,0         =          758 EUR/m²

GFZ 4,5         =          802 EUR/m²

 

Die Begründung für die finanzielle städt. Beteiligung gemäß Punkt 4 des Tenors resultiert aus 3 Faktoren. Das Erbbaurecht hat nur noch eine recht kurze Restlaufzeit von 19,5 Jahren. Bei Ablauf des Erbbaurechtes wäre das Bestandsgebäude gemäß Erbbauvertrag mit 2/3 des sodann gültigen Verkehrswertes zu entschädigen. Voraussichtlich ist das Bestandsgebäude sodann im Jahr 2037 auf Grund seines Erhaltungszustandes nicht mehr wirtschaftlich verwertbar und müsste abgebrochen werden. Somit würden zusätzlich noch Abbruchkosten zu Lasten der Stadt anfallen. Ein aktuelles von der Käuferin eingeholtes Kostenangebot weist für den Abbruch rd. 0,57 Mio. EUR aus. Die Kosten für den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan werden ebenfalls von der Grundstückskäuferin getragen. Hierfür ist ein Betrag in Höhe von rd. 0,5 Mio. EUR anzusetzen. Bei einer angestrebten GFZ von 4,5 resultiert hieraus eine Nachzahlung an die Stadt von rd. 2,965 Mio. EUR abzüglich der pauschalen Kaufpreisreduzierung für die vorgenannten Positionen.

 

Zur Vermeidung eines Sanierungsbescheides bzgl. der festgestellten Altlast steht die Stadt Offenbach, vertreten durch das Rechtsamt, seit geraumer Zeit mit dem Regierungspräsidium Darmstadt in Verhandlungen. Ziel der Stadt Offenbach ist, dass über die Grundwassersanierung ein öffentlich-rechtlicher Vertrag abgeschlossen wird. Nach aktuellem Stand entfällt demnach auf die Stadt Offenbach ein Kostenanteil für die betroffenen städt. Grundstücke in Höhe von 647.255 EUR.

 

Aus stadtplanerischer Sicht bestehen keine Bedenken gegen die Veräußerung des Grundstücks. Der vereinbarte Kaufpreis liegt über einer aktuellen Bodenwertermittlung (erschließungsbeitragspflichtiger Wert).

 

Die Käuferin ist mit dem vorgenannten Kaufpreis und den sonstigen im Antrag genannten Bedingungen und Modalitäten einverstanden.

Nichtöffentliche Anlagen:

Anlage

Lageplan

Dieser Text wurde mit dem "Politischen Informationssystem Offenbach" erstellt. Er dient nur der Information und ist nicht rechtsverbindlich. Etwaige Abweichungen des Layouts gegenüber dem Original sind technisch bedingt und können nicht verhindert werden.