Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0521                                                         Ausgegeben am 15.11.2018

                                                                                               Eing. Dat. 15.11.2018

 

 

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 503B mit der Bezeichnung „Liebigquartier“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB

hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 12 BauGB

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2018-429 (Dez. IV, Amt 60) vom 14.11.2018

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

Für das Gebiet des ehemaligen Postverteilzentrums mit Postfiliale und angrenzender Bestandsbebauung zwischen Marienstraße, Hohe Straße, Liebigstraße und Darmstädter Straße ist ein Bebauungsplan aufzustellen, der zum wesentlichen Teil vorhabenbezogen ist.

 

Das Plangebiet liegt zwischen der Marienstraße, der Hohen Straße, der Liebigstraße und der Darmstädter Straße. Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 BauGB umfasst als vorhabenbezogenen Teil das Vorhabengrundstück Gemarkung Offenbach, Flur 7, Flurstück 100/2, zusätzlich Teile der umliegenden städtischen Straßenparzellen

Gemarkung Offenbach, Flur 1, Flurstück 634/5 tlw. (Marienstr.), Flur 7, Flurstücke 558/1 tlw. (Hohe Str.), 542/1 tlw. (Liebigstr.) und 537/3 tlw. (Darmstädter Str.).

Zusätzlich werden als Angebotsteil folgende, bereits im Geltungsbereich des

verbindlichen Bebauungsplans Nr. 503A gelegene Flurstücke in den Geltungsbereich einbezogen: Gemarkung Offenbach, Flur 7, Nr. 102, 103, 104, 105 (Marienstraße 72-78), Flurstücke 106, 107, 108, 109/1 (Hohe Straße 1-7) sowie zusätzlich Teile der anliegenden städtischen Straßenparzellen Gemarkung Offenbach, Flur 1, Flurstück 634/5 tlw. (Marienstr.) und Flur 7, Flurstück 558/1 tlw. (Hohe Str.).

 

Der Geltungsbereich wird wie folgt umgrenzt:

 

·         Im Norden: durch die Mitte der Marienstraße,

·         im Osten: durch die östliche und die südöstliche Grundstücksgrenze des Grundstücks Gemarkung Offenbach, Flur 7, Flurstück 106 (Hohe Straße 1), die südöstliche Grundstücksgrenze des Flurstücks 107 (Hohe Straße 3), im weiteren Verlauf die Mitte der Hohen Straße,

·         im Süden: durch die Mitte der Liebigstraße,

·         im Westen: durch die Mitte der Darmstädter Straße.

 

Die Umgrenzung des Geltungsbereichs ist in beigefügtem Übersichtsplan (Anlage 1) dargestellt.

 

Für die Grundstücke in der Gemarkung Offenbach, Flur 7, Flurstücke 102, 103, 104, 105, 106, 107, 108, 109/1 ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens zu prüfen, ob die bisherige Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung im Bebauungsplan Nr. 503A als „Mischgebiet“ beibehalten wird.

 

Für den Standort des ehemaligen Postverteilzentrums mit Postfiliale wird die Nutzung für Postdienstleistungen aufgegeben, so dass die planungsrechtlichen

Voraussetzungen für eine Neuentwicklung dieses Grundstücks nur durch die

Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanteils geschaffen werden

können.

 

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanteils soll das

Planungsrecht für den Neubau eines gemischt genutzten Quartiers geschaffen

werden. Die bislang ausschließlich für das Postverteilzentrum und eine

Postbankfiliale genutzte Fläche soll zu einem gemischt genutzten Quartier mit

Einzelhandel, Dienstleistungen, Wohnnutzung und sozialen Einrichtungen entwickelt werden. Dazu gehören hochwertige Freiflächen wie ein Quartiersplatz im Westen und ein kleiner öffentlich nutzbarer Park im Süden des Plangebiets.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der vorhabenbezogenen Planung sind:

·         Steuerung der Bebauungsdichte,

·         Steuerung der Bebauungsstruktur,

·         planungsrechtliche Bewältigung der Nutzungsintensivierung auf dem

Grundstück,

·         Steuerung der Größe des geplanten Einzelhandels unter der Maßgabe des § 13a BauGB,

·         Sicherung einer öffentlichen Nutzung von Teilen der Freiflächen,

·         Sicherung der Neuerrichtung einer Einrichtung der sozialen Infrastruktur (Kita),

·         Festsetzung einer klimawirksamen Begrünung im Vorhaben und dessen

Umfeld.

 

Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Angebotsplanung sind:

·         Prüfung der Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung.

 

Der Bebauungsplan wird im vereinfachten Verfahren als Bebauungsplan der

Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt.

 

 

Begründung:

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplanteil:

Anlass der Planung ist der Wunsch des Eigentümers Lorac Investment Management S.à r.l., auf dem Gelände eine verdichtete, gemischt genutzte Bebauung zu errichten.

 

Die Firma Lorac Investment Management S.à r.l. hat als Eigentümer und Vorhabenträger mit Schreiben vom 29.10.2018 nebst Anlage den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 BauGB für den vorhabenbezogenen Plangebietsteil gestellt und die Übernahme der mit der Bebauungsplanaufstellung entstehenden Planungs- und Erschließungskosten sowie die Kosten aller erforderlichen Fachgutachten bestätigt. In seinem Antrag verpflichtet sich der Vorhabenträger insbesondere zur Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien der Stadt Offenbach und zur Errichtung von öffentlich geförderten Mietwohnungen. Desweiteren wird bestätigt, dass notwendige Investitionen in die soziale Infrastruktur getragen werden, eine Gemeinbedarfseinrichtung direkt auf dem Vorhabengrundstück errichtet wird und die Gehwege in der Marienstr., Hohe Str., Darmstädter Str. und Liebigstr. neu hergestellt sowie notwendige Anpassungen der Straßenflächen vorgenommen werden.

 

Die in Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und Realisierung des Vorhabens entstehenden Kosten werden vom Vorhabenträger übernommen. Die Realisierung des Vorhabens in allen Teilen innerhalb einer zu bestimmenden Frist wird im Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zwischen der Stadt Offenbach und dem Vorhabenträger vor Satzungsbeschluss geregelt. Der abgestimmte Entwurf des Durchführungsvertrags wird den Stadtverordneten zum Billigungsbeschluss zur Kenntnis gegeben.

 

Das Grundstück liegt momentan im Geltungsbereich des verbindlichen Bebauungsplans Nr. 503A der Stadt Offenbach. Dieser setzt das Vorhabengrundstück als Sondergebiet für Anlagen der Deutschen Bundespost fest. Innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans soll diese Festsetzung durch die Festsetzungen des neuen Bebauungsplans ersetzt werden. Der Regionale Flächennutzungsplan für den Ballungsraum Frankfurt Rhein-Main (RegFNP) stellt das Plangebiet als „Wohnbaufläche Bestand“ dar. Die Erschließung des Grundstücks ist über die anliegenden Straßen gesichert.

 

Das städtebauliche Konzept strebt im Sinne einer Innenentwicklung die Neubebauung der nicht mehr für Zwecke eines Postverteilzentrums erforderlichen Flächen an. Der Blockrand soll soweit wie möglich gefasst werden und zur Marienstraße und zum Bahndamm hin als geschlossene Blockrandbebauung auch der Abschirmung von Lärmimmissionen dienen. Der Blockinnenbereich soll in die Wohnnutzung einbezogen und die straßenbegleitenden Erdgeschosszonen durch Einzelhandel bzw. soziale Nutzungen (Gemeinbedarf) attraktiv gestaltet werden.

 

Die geplante Neuentwicklung widerspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 503A. Die planungsrechtliche Zulässigkeit für die geplante Bebauung ist nur über ein Bebauungsplanverfahren herstellbar.  

 

Unmittelbar an das Plangebiet angrenzend befinden sich Wohnbebauung bzw. gemischte Nutzungen. Der Bebauungsplan soll auch dazu dienen, mögliche Konflikte zwischen den im Umfeld bestehenden Nutzungen und der geplanten Nutzungsintensivierung im Geltungsbereich zu minimieren. Zur Sicherung der vorgenannten Ziele ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich.

 

Das Maß der baulichen Nutzung soll entsprechend der innerstädtischen Lage erhöht werden, wobei die Gebäudehöhen an die angrenzende Bebauung angepasst werden. Zum Quartiersplatz an der Darmstädter Straße soll die Bebauung durch ein zusätzliches Staffelgeschoss in der Höhe akzentuiert werden. Der dreieckige Quartiersplatz schließt sich nach Norden zum Bahndamm und öffnet sich nach Süden. Die geschlossene Bauweise der Blockrandbebauung formuliert einen lärmgeschützten Innenhof, der private und gemeinschaftliche Freibereiche mit Aufenthalts-, Grün- und Kinderspielflächen enthält. An der Liebigstraße bildet die Blockrandbebauung einen Eingangshof mit sowohl öffentlich als auch privat nutzbaren Freiflächen.

Der Geltungsbereich liegt im Programmgebiet des Stadtentwicklungsprogramms „Hegiss II“. Weiteres Ziel des Bebauungsplans ist es, die Ziele des Stadtentwicklungsprogramms, insbesondere zur Freiflächenversorgung der Bevölkerung, umzusetzen. 

 

Die klima- und ressourcenschonende Konzeption umfasst u. a. eine Fernwärmeversorgung und hochwertige Schall- und Wärmeschutzfenster. Durch verschiedene Maßnahmen soll der KfW Effizienzhausstandard 55 für alle Nutzungsbereiche erreicht werden. Für die Planung und den Bau des neuen Quartiers wird eine Zertifizierung der Nachhaltigkeit nach DGNB/LEED angestrebt.

 

Angebotsbezogener Bebauungsplanteil:

Bisher sind die betroffenen Grundstücke im Bebauungsplan Nr. 503A hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung als „Mischgebiet“ gem. § 6 BauNVO festgesetzt. In den vergangenen Jahren wurden in diesem Bereich diverse Anträge auf Nutzungsänderung von gewerblichen Einheiten zu Wohnen gestellt. Zudem ist zu prüfen, welche Auswirkungen sich durch die Änderung der direkten Nachbarschaft im vorhabenbezogenen Teil des Bebauungsplans auf diese Grundstücke ergeben. Vor diesem Hintergrund ist auch zu prüfen, welche Nutzungen dort vorhanden bzw. genehmigt sind und ob das festgesetzte Baugebiet den derzeitigen Entwicklungen anzupassen ist.     

 

Der Bebauungsplan Nr. 503B erfüllt die in § 13a BauGB genannten Voraussetzungen zur Aufstellung im beschleunigten Verfahren. Für die Größe des geplanten Einzelhandels ist ggf. bei Bedarf die Vorprüfung des Einzelfalls gemäß  § 13a BauGB erforderlich.

Anlagen:

1.    Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs, Stand: 02.11.2018

2.    Städtebauliches Konzept, Stand: 29.10.2018

 

Verteiler:

13 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  1 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x fraktionslose Stv.

  4 x Stv.-Büro

 

Hinweis: Die Anlagen sind im PIO (Politisches Informationssystem Offenbach)

hinterlegt und können dort eingesehen werden.