Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0613                                                         Ausgegeben am 13.06.2019

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Bieber Waldhof West – Städtebaulicher Wettbewerb im Programm „Nachhaltiges Wohnumfeld“ hier: Projektbeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2019-203 (Dez. IV, Amt 60) vom 12.06.2019

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Der Durchführung eines freiraumplanerisch-städtebaulichen Ideenwettbewerbs für das Planungsgebiet „Bieber Waldhof West“ zu Kosten von insgesamt 205.000,00 € wird zugestimmt.

Ziel des Wettbewerbs ist die Gestaltung eines attraktiven Übergangs vom Landschaftsraum der Bieber nach Bieber Waldhof, unter Schaffung von rd. 600 neuen Wohneinheiten mit einer Zielgröße von 10 Hektar „Wohnbaufläche“. Die weiteren Flächen sind einer „ökologische bedeutsame Flächennutzung – Vorranggebiet Regionaler Grünzug (Freizeitnutzung)“, bzw. „Vorranggebiet Natur und Landschaft“ zuzuordnen und ggf. einer ökologischen Aufwertung zuzuführen.

 

2.    Die erforderlichen Mittel werden auf dem Produktkonto 09010600.6771000060 „Gutachten, Prüfungen und Ingenieurleistungen“ wie folgt bereitgestellt:

Haushalt 2019: 205.000,00 € HH-Mittel
(davon erfolgte Rückstellungen in Höhe von 205.000,00 €).

 

3.    Die Finanzierung ist wie folgt vorgesehen:

Zuwendung über das Produktkonto 09010600.5421000060 „Fördermittel Land – nachhaltiges Wohnumfeld“ in Höhe von                                   100.000,00 €

Kreditmarktmittel                                                                          105.000,00 €

Gesamt                                                                                         205.000,00 €

 

 

Begründung:

 

Mit dem Beschluss „Neues Wohnen“ vom 12.09.2016 wurde der Magistrat der Stadt Offenbach am Main beauftragt, für das Gebiet „Bieber Waldhof West“ (Teilfläche wie im wirksamen Regionalen Flächennutzungsplan 2010 für Wohnen vorgesehen) Baurecht zu schaffen, womit Offenbach seiner Verantwortung nachkommt, dem anhaltenden Bevölkerungswachstum Rechnung zu tragen. Gleichzeitig bereitet der Regionalverband FrankfurtRheinMain zurzeit die Neuaufstellung des Regionalen Flächennutzungsplans (RegFNP 2020) vor.

 

In Bieber Waldhof stellt der wirksame Regionale Flächennutzungsplan (RegFNP 2010) bereits eine „Wohnbaufläche – geplant“ dar. Eine westlich angrenzende „Weißfläche“ beinhaltet in dem Planwerk keine planerische Zielaussage. Gemäß Beschluss vom 26.11.2009 sollte diese Fläche bereits für den RegFNP 2010 als ökologische bedeutsame Flächennutzung – Vorranggebiet Regionaler Grünzug“ und „Vorranggebiet Natur und Landschaft“ eingetragen werden. Teile dieser Weißfläche wurden zu dem 2013 in das „Landschaftsschutzgebiet Stadt Offenbach am Main“ aufgenommen. Unabhängig davon identifizierte der „Masterplan Offenbach am Main 2030“ diese Fläche als mögliches wohnbauliches Entwicklungspotenzial. Daran weiter westlich schließt schließlich das Überschwemmungsgebiet der Bieber an (vgl. Lageplan - Anlage 1).

 

Zur Vorbereitung auf die Neuaufstellung des RegFNP 2020 soll im Rahmen eines Ideenwettbewerbs aufgezeigt werden,

a)    wie der Landschaftsraum der Bieber zwischen Gewässerlauf, Ortslage und B448 unter Gesichtspunkten des Landschaftsbilds, des Gewässer- und des Naturschutzes geschont und weiter aufgewertet werden und

b)       wie bzw. in welchen Teilflächen unter Berücksichtigung der hohen naturschutzfachlichen und landschaftsplanerischen Anforderungen hierin gegebenenfalls ein nachhaltiges Wohnquartier integriert werden kann.

Der Wettbewerb ist eine wichtige Grundlagenarbeit und beinhaltet die Chance zum Gewinn einer breiten Ideensammlung der vertieften fachlichen Auseinandersetzung im Spannungsfeld zwischen Schonung des Landschaftsraums und einer Baulandausweisung.

 

Für die im wirksamen RegFNP 2010 dargestellte rd. 10 ha große „Wohnbaufläche – geplant“ ist die Zielgröße des Landesentwicklungsplans einer baulichen Dichte von mindestens 60 Wohneinheiten je Hektar maßgeblich, so dass das im RegFNP 2010 verankerte Neubaugebiet „Bieber Waldhof West“ insgesamt rd. 600 Wohneinheiten aufweisen soll. Aufgabe des Wettbewerbs ist es, unabhängig des im wirksamen RegFNP 2010 dargestellten, in der Landschaft nicht ablesbaren, geometrischen Flächenzuschnitts der derzeitigen „Wohnbaufläche – geplant“, diese 600 Wohneinheiten so im Bereich der „Weiß-“ sowie „Rotfläche“ (siehe Anlage 1) anzuordnen, dass die vorhandenen Biotopstrukturen bestmöglichst geschützt und ein attraktiver Übergang vom Freiraum in den Ortsteil Bieber Waldhof entwickelt werden kann. Als Zielgröße ist eine „Wohnbaufläche – geplant“ von 10 ha anzustreben. In dieser Fläche bleibt weiterhin die bauliche Dichte von 60 Wohneinheiten je Hektar maßgeblich. Um insgesamt flächenschonend zu bebauen und dabei möglichst wenig Fläche zu versiegeln, sind Bebauungsformen zu wählen, die dieses Ziel weiter stützen.

 

Das Ergebnis des Wettbewerbs soll im Neuaufstellungsverfahren des Regionalen Flächennutzungsplans (RegFNP 2020) der politischen Meinungsbildung über die künftige Flächenabgrenzung des Baugebiets „Bieber Waldhof West“ im Verhältnis zu sonstigen gesamtstädtischen Wohnbaulandpotenzialen dienen.

 

Mit diesen Grundsatzüberlegungen hat sich die Stadt Offenbach am Main 2018 erfolgreich an der Auslobung des Städtebauförderungsprogramms „Nachhaltiges Wohnumfeld“ beworben. Ziel ist die Entwicklung zukunftsweisender Quartiere, die bei hoher Verdichtung zugleich hohe Anforderungen an eine ökologische und soziale Nachhaltigkeit erfüllen. Mit Zuwendungsbescheid des HMUKLV vom 29.11.2019 wurde der Stadt Offenbach am Main ein 80 %iger Zuschuss bis max. 100.000 € für den Wettbewerb, die Durchführung von Veranstaltungen, Einholung erster gutachterlicher Aussagen etc. zur planerischen Vorbereitung des Wohnbaugebiets „Bieber Waldhof West“ zur Verfügung gestellt. Der aktuelle Zuschuss in Höhe von 100.000,00 € entspricht bei 205.000,00 € Haushaltsmitteln rund 49 Prozent. Die Fördermittel sind bis Oktober 2019 abzurufen.

 

Das Wettbewerbsverfahren gemäß Richtlinie für Planungswettbewerbe erfordert die Ausformulierung der Wettbewerbsauslobung mit Bewertungsmaßstäben für die Zielvorgaben (z. B. zur Ausstattung mit sozialer und schulischer Infrastrukturausstattung, zu berücksichtigenden öffentlichen Grünflächen etc.), Qualifikationsanforderungen an die Wettbewerbsteilnehmer, die Staffelung der Preisgelder, Setzung von Fristen etc. Die Auslobung wird auf Grundlage der fachlichen Vorbereitung der Stadt nach den Erkenntnissen aus dem Vorbereitungstreffen mit externen Sachverständigen vom 13.05.2019 von der Jury festgelegt.

 

Weiter sollen im Rahmen dieser Fachveranstaltung unter Mitwirkung von externen Sachverständigen aus den Bereichen Projektentwicklung, Wohnungswirtschaft und Kommunalvertretung alternative Instrumente zur künftigen Entwicklung des Baugebiets erörtert werden. Ziel ist u. a. eine fachliche Empfehlung für ein Umsetzungsmodell, das planungsbedingte Bodenwertsteigerungen abschöpft und diese der Refinanzierung der erforderlichen schulischen und sozialen Infrastruktur zugänglich macht (Flächen für Erschließungsanlagen und öffentliche Grünflächen einschließlich naturschutzfachlichen Kompensationen werden gemäß Baugesetzbuch bereits im Rahmen der Bodenordnung ausgeschieden und die Herstellung dieser Maßnahmen gemäß Erschließungsbeitragsrecht und Kostenerstattungsbetrag refinanziert).

 

Die Ermittlung der Wettbewerbssumme (Preisgelder) basiert auf der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure und schließt bei der gegebenen Plangebietsgröße und Komplexität der Aufgabenstellung bei rd. 180.000 € ab. Weitere Kosten in Höhe von rd. 25.000 € entstehen für die Honorare und Reisekosten der Juroren und Sachverständigen, erste gutachterliche Aufträge an Landschaftsplaner und Verkehrsplaner, Raummieten etc.

Anlagen:

Lageplan

Hintergrundinformationen zum geplanten Ablauf des Wettbewerbs und der Beteiligung von Bürgern und Eigentümern

 

Verteiler:

13 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  1 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x fraktionslose Stv.

  4 x Stv.-Büro

 

Hinweis: Die Anlagen sind im PIO (Politisches Informationssystem Offenbach) hinterlegt und können dort eingesehen werden.