Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-II(A)0060                                                                   Ausgegeben am 17.06.2019

                                                                                                          Eing. Dat. 13.06.2019

 

 

 

 

Zweckentfremdung von Wohnraum durch Airbnb und Co. In Offenbach einschränken

hier: Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 14.06.2018,

2016-21/DS-I(A)0409/1

dazu: Magistratsvorlage Nr. 2019-216 (Dez. IV, Amt 63) vom 12.06.2019

 

 

Die Stadtverordnetenversammlung hat am 14.06.2018 folgenden Beschluss gefasst:

 

Der Magistrat wird beauftragt, sich des Themas Erhalt von Wohnraum anzunehmen. Er soll hierzu prüfen und berichten, ob und in welchem Umfang Wohnraum in Offenbach durch gewerbliche Vermietung dauerhaft dem Wohnungsmarkt entzogen wird. Dabei ist gegebenenfalls auch zu prüfen, in welcher Form Abhilfe möglich wäre und welche Instrumente bisher zur Verfügung stehen.

 

 

Hierzu berichtet der Magistrat wie folgt:

 

In Offenbach gibt es derzeit ca. 61.000 Wohnungen. Dabei hat eine Internetrecherche am 29.06./02.07. 2018 bei Airbnb für Offenbach folgende ferienwohnartige Vermietungsangebote ergeben:

 

•          14 Privatzimmer in Wohnungen

•          20 Wohnungen / Appartements

 

Von diesen 20 Wohnungen kann aufgrund der Beschreibung bei einem Viertel von einer temporären Untervermietung ausgegangen werden. Ein weiteres Viertel ist aufgrund der Vermarktung bzw. der Häufung des Anbieters offensichtlich eine gewerbliche Vermietung.

Über andere Anbieter sind ca. 15 bis 30 weitere Angebote zu finden, jedoch teilweise mit Überschneidungen zu in o.g. Aufzählung enthaltenen Angeboten.

 

Im Gesamtzusammenhang mit dem vorhandenen Wohnungsangebot in Offenbach fallen die Angebote, auch im Vergleich mit Frankfurt, gering aus. Von einem übermäßigen statistisch relevanten Entzug von Wohnraum durch gewerbliche Vermietung kann daher nicht ausgegangen werden.

 

Die dauerhafte vollflächige Nutzung einer genehmigten Wohnung zu gewerblichen Zwecken als Ferienwohnung ohne Baugenehmigung ist baurechtswidrig, und zwar unabhängig davon, ob die Bereitstellung gewerblich erfolgt oder nicht und ob die Wohnung komplett oder zimmerweise vermietet wird. Aufgrund dieser baurechtswidrigen Nutzung kann die Bauaufsicht schon heute ohne weitere Satzungen durch bauaufsichtliche Anordnungen (insbesondere Nutzungsuntersagung) tätig werden.  Die Anordnungen können erforderlichenfalls durch Verwaltungszwang (z.B. Zwangsgelder, Versiegelung) durchgesetzt werden. Ein Verstoß gegen derartige Anordnungen ist zudem bußgeldbewehrt. Zwar könnte ggf. die Genehmigung der Nutzung als Ferienwohnung bzw. Beherbergung (denn darum handelt es sich planungsrechtlich) beantragt werden. Jedoch ist bei Weitem nicht gesagt, dass erstens der Eigentümer ein Interesse an der Änderung des genehmigungsrechtlichen Status Quo hat, er zweitens überhaupt die zivilrechtliche Befugnis dazu hat (bei Wohnungseigentümergemeinschaften sehr zweifelhaft) und dass drittens diese Nutzung genehmigungsfähig ist. Es bestehen mithin substanzielle Hürden, sich einer bauaufsichtlichen Anordnung zu entziehen und die zweckwidrige Nutzung der Wohnung zu legalisieren, auch wenn die Zulässigkeit derartiger Nutzungen in den unterschiedlichen Baugebietstypen der Baunutzungsverordnung in jüngerer Zeit erleichtert wurde.

Alternativ besteht die Möglichkeit, nach dem Hessischen Wohnungsaufsichtsgesetz eine Satzung zu erlassen, die die Nutzung als Ferienwohnung einer zusätzlichen Genehmigungspflicht unterwirft. Diese Genehmigungspflicht tritt neben die baurechtliche und ggf. weitere Genehmigungspflichten aus anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsgebieten. Hier können verschiedene Voraussetzungen formuliert werden, unter denen die Genehmigung erteilt wird. Inhalt dieser Satzung ist im Wesentlichen die Regelung des Phänomens der zeitweisen Vermietung von Wohnraum. Ein vollständiger oder weitest gehender Ausschluss kann dadurch nicht erzielt werden. Tatsächlich hat die Stadt Frankfurt, die eine solche Satzung zum 01.03.2018 erlassen hat, mittlerweile eine Vielzahl von Genehmigungen erteilt.

 

Die Aufstellung und Verabschiedung einer ähnlichen Satzung für Offenbach erscheint aufgrund des damit verbundenen Verwaltungsmehraufwands insbesondere für die auf Grundlage einer Satzung folgende Antragsbearbeitung mit entsprechender Genehmigungserteilung als derzeit nicht zielführend. Dies gilt im Besonderen aufgrund der oben beschriebenen geringen Ausprägung des Phänomens „Airbnb“ in Offenbach.

In diesem Zusammenhang sei darauf hingewiesen, dass die temporäre Vermietung eines Zimmers innerhalb einer sonst dauerhaft von einem Nutzer genutzten Wohnung die Wohnung dem Wohnungsmarkt gerade nicht entzieht, da er ja tatsächlich vorwiegend zweckkonform genutzt wird.

 

Es erscheint vielmehr sinnvoll, zunächst die bereits zur Verfügung stehenden Mittel des Baurechtes einzusetzen.