Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2016 - 2021
2016-21/DS-I(A)0720Ausgegeben am 05.12.2019
Eing. Dat. 05.12.2019
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 650 mit der Bezeichnung „Wohn- und Geschäftshaus mit öffentlichem Parkhaus und Kita an der Berliner Straße 43 - 47“ hier: Änderung des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 12 BauGB
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2019-488 (Dez. IV, Amt 60) vom 04.12.2019
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Für das Gebiet des Geltungsbereichs (Anlage 1) ist ein vorhabenbezogener Bebauungsplan in Aufstellung (2016-21/DS-I(A)0236, 2016-21/DS-I(A)0236/1). Die Aufstellung soll mit der geänderten vorhabenbezogenen Planung (Anlage 2) fortgeführt werden.
Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 Baugesetzbuch (BauGB) umfasst unverändert die Flurstücke der Gemarkung Offenbach Flur 2 mit den Nrn. 887/10, 887/11, 575/1 sowie Teile der Straßengrundstücke der Ziegelstraße, des Großen Biergrund, der Berliner Straße und der Schloßstraße (Flurstück Nrn. 887/12, 869/4, 887/22, 884/6) und wird wie folgt umgrenzt:
· Im Norden: Durch die nördliche Grenze des Flurstücks 887/12 (Ziegelstraße)
· Im Osten: Durch die östliche Grenze des Flurstücks 869/4 (Großer Biergrund)
· Im Süden: Durch eine Parallele im Abstand von 10 m südlich entlang der nördlichen Grenze des Flurstücks 887/22 (Berliner Straße)
· Im Westen: Durch die westliche Grenze des Flurstücks 884/6 (Schloßstraße)
Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650 soll das Planungsrecht für das neu zu errichtende Wohn- und Geschäftshaus und das zu sanierende öffentliche Parkhaus mit einer Kita geschaffen werden. Die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sind:
Neue bzw. geänderte Ziele und Zwecke:
· Teilabriss und Neubau des Wohn- und Geschäftshauses im Westen mit Platzfläche,
· Erhalt und Sanierung eines Teils des bestehenden Parkhauses im Osten und
· Neubau eines Hochhaues im Mittelteil.
Unverändert bestehende Ziele und Zwecke:
· Steuerung der Bebauungsstruktur,
· Steuerung der Bebauungsdichte (Maß der baulichen Nutzung),
· Steuerung des Nutzungsmixes (u. a. des Einzelhandels) (Art der baulichen Nutzung),
· Erschließung/Andienung des Vorhabens,
· Einrichtung einer mindestens erdgeschossigen umlaufenden Arkade entlang der Berliner Straße und der Schloßstraße,
· Sicherung der Verbindung zwischen Berliner Straße und Sandgasse durch Anlage einer öffenlich nutzbaren Platzfläche (Aufnahme der historischen Straßenachse),
· Umsetzung von Barrierefreiheit und Behindertengerechtigkeit im gesamten öffentlich zugänglichen Bereich des Vorhabens sowie die Einrichtung eines Anteils an barrierefreier und behindertengerechter Wohnungen,
· Einrichtung und Betrieb eines öffentlichen Parkhauses,
· Umsetzung des Vergnügungsstättenkonzeptes der Stadt Offenbach (u. a. Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros)
· Festsetzungen für die städtebauliche und architektonische Gestaltung des Vorhabens.
2. Im Bereich des Aufstellungsbeschlusses werden nacheinander zwei Teilbebauungspläne (Nr. 650A und 650B) bearbeitet. In einem ersten Schritt soll das Planungsrecht für den westlichen Gebäudeteil bearbeitet werden.
3. Der Vorhabenträger kann unter Einhaltung bauordnungs- und bauplanungsrechtlicher Rahmenbedingungen bereits die notwendigen Abriss- und Sanierungsarbeiten am Bestandsparkhaus beantragen und beginnen.
4. Insbesondere der mittlere Teil mit dem Hochhaus ist zu vertiefen. Diese Planung soll nach Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens von dem einzurichtenden Gestaltungsbeirat beraten werden.
Begründung:
Zu 1:
Die Stadtverordnetenversammlung hat am 22.06.2017 auf Antrag des Vorhabenträgers WASE GmbH vom 06.06.2017 die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gem. § 12 Abs. 2 BauGB beschlossen.
Das Grundstück liegt momentan im unbeplanten Innenbereich und ist planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Es befindet sich ebenfalls im Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen, einfachen Bebauungsplans Nr. 642 „Innenstadt“, der Geltungsbereich ist anzupassen.
In südlicher und westlicher Richtung schließen sich an das Vorhabengrundstück ein innerstädtisches Kerngebiet von Offenbach an, nördlich und östlich befinden sich Mischgebiete im Übergang zum Mathildenviertel.
Die bisherige Planung sah den vollständigen Abriss und Neubau des Wohn- und Geschäftshauses mit öffentlichem Parkhaus und Kindertagesstätte vor. Prägnant war das vollständig von Wohnen und anderen Nutzungen umhüllte Parkhaus im Osten und ein 14-geschossiges Hochhaus direkt angrenzend an den Platz im Bereich der Sandgasse. Neben Wohnungen sollten auf mehreren Etagen in beiden Gebäudeteilen Einzelhandelsflächen geschaffen werden.
Das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde mit der frühzeitigen Beteiligung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB (vom 23.07.2018 bis 22.08.2018) und der formellen Beteiligung nach §§ 3 (2) und 4 (2) BauGB (vom 20.12.2018 bis 01.02.2019) nach voriger Billigung durch die Stadtverordneten am 29.11.2018 durchgeführt. Der Entwurf des Durchführungsvertrages hatte noch keinen Verhandlungsstand erreicht, der den Stadtverordneten zur Kenntnis gegeben hätte werden können. Der anschließende Satzungsbeschluss erfolgte nicht mehr, da der Vorhabenträger das Projekt nicht weiterbetrieben hat.
Mit Antrag vom 26.11.2019 (Anlage 3) hat der Vorhabenträger mitgeteilt, das Vorhaben mit geänderter Planung fortführen zu wollen. Begründet wird dies mit der Würdigung der im Verfahren vorgebrachten Bedenken und mit einer wirtschaftlichen Neubewertung.
Folgende grundlegende Unterschiede zu der bisherigen Planung sind neben der durchgehend geänderten Fassadengestaltung und architektonischen Ausformulierung prägend:
- Es soll nur noch der westliche Teil des Parkhauses abgerissen werden,
- der östliche Teil des bestehenden Parkhauses soll erhalten und saniert werden sowie die Kita auf dem Dach neu errichtet werden,
- außerdem ist die Errichtung eines nun deutlich höheren Hochhauses (19 anstatt 14 Geschossen) östlich des Platzes im Bereich der Sandgasse vorgesehen.
- Der westliche Gebäudeteil soll weiterhin als kompletter Neubau in ähnlicher Kubatur wie bislang errichtet werden, allerdings soll der bestehende S-Bahn-Zugang nicht komplett geändert, sondern in bestehender Form in das Gebäude integriert werden.
- Die bisherige Tiefgarage entfällt, da die Parkplätze in dem zu erhaltenden Parkhausteil untergebracht werden sollen.
- Außerdem soll zur Überwindung neuer bauordnungsrechtlicher Fragenstellungen der öffentliche Gehweg in der Ziegelstraße formell nur teilweise als Verkehrsfläche festgesetzt und im Weiteren nur noch ein Wegerecht vorgesehen werden. Es erfolgt eine Regelung im Kaufvertrag.
Mit dem Antrag erneuert der Vorhabenträger seine bisherigen Zusagen. Außerdem stellt er klar, dass das Vorhaben wie zuvor ohne die anteilige Berücksichtigung von gefördertem Wohnungsbau umgesetzt wird. Schließlich wird konkretisiert, dass eine öffentliche Toilettenanlage vorgesehen wird und die Zielsetzung formuliert, Baurecht und Umsetzung des Vorhabens abschnittsweise zu betreiben.
Zu 2:
Im Antrag erläutert der Vorhabenträger, dass aus Gründen der Bauabwicklung der vorhabenbezogene Bebauungsplan in zwei Teilbereiche aufgeteilt werden soll. Dabei soll zunächst der westliche Teilbebauungsplan zur Rechtskraft und das dortige Vorhaben zur Umsetzung gebracht werden und erst nach Fortschreiben und Finalisierung der Hochhausplanung für diesen zweiten Bereich die Planung im Verfahren fortgesetzt werden. Für den östlichen Teil ergab sich nach der durch den Vorhabenträger erfolgten fachlichen und wirtschaftlichen Prüfung ein erheblicher Änderungsbedarf.
Um die jetzige Situation des Stillstands an dieser neuralgischen Stelle am Rande des Zentrums zu überwinden, soll dem Wunsch des Vorhabenträgers nachgekommen werden. Der Mehraufwand durch zwei getrennte Verfahren wird dafür in Kauf genommen.
Zu 3:
Zur Beschleunigung des Verfahrens will der Vorhabenträger bereits vorab einen Teil des Parkhauses abreissen und im östlichen Bereich die Sanierung betreiben. Die entsprechenden Anträge können unter Beachtung entsprechender Maßgaben auch in der bestehenden planungsrechtlichen Situation auf Grundlage des § 34 BauGB bearbeitet werden.
Zu 4:
Der Vorhabenräger will zunächst die Planungen für das Hochhaus fortschreiben und finalisieren, bevor dort der Verfahrensteil fortgesetzt wird.
Die Planung überschreitet die bisherige in der Höhe um fünf Geschosse und liegt nun bei 19 Geschossen. Daraus ergibt sich städtebaulich eine andere Situation im Übergang zwischen der Offenbacher Innenstadt und dem Mathildenviertel. Bislang war vorgesehen, in der Höhe zwischen der innerstädtischen Hochhauszone südlich der Berliner Straße zwischen Kaiserstraße und Marktplatz in der Gebäudehöhe zu vermitteln. Die vom Vorhabenträger nun vorgelegte Planung setzt nun in nahezu vergleichbarer Gebäudehöhe städtebaulich die innerstädtische Hochhauskette in nordöstliche Richtung fort.
Nach entsprechender Vertiefung durch den Vorhabenträger kann die weitere Abstimmung nach Durchführung eines Wettbewerbsverfahrens mit der Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen und erfolgter Einrichtung des Gestaltungsbeirats auch mit dessen Expertise erfolgen.
Die Einbringung der Magistratsvorlage erfolgt auf dem Weg des Nachtrags * (in den Magistrat), da es bis zum regulären Abgabetermin noch Abstimmungsbedarf mit dem Vorhabenträger gab.
Hinweis: Der Antrag auf Einleitung /Änderung (Anlage 3) enthält schützenswerte Sachverhalte. Es wird empfohlen, die Anlage 3 nicht im Ratsinformationssystem zu veröffentlichen und nicht an die Presse weiterzugeben.
* redaktionell geändert
Anlagen:
Anlage 1: Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 650, Stand: 26.11.2019
Anlage 2: Vorhabenpläne, Stand: 27.11.2019
Nichtöffentliche Anlage 3: Antrag auf Einleitung / Änderung, 26.11.2019
Verteiler:
13 x HFB
1 x Minderheitenvertreter (HFB)
2 x Vertreter (ALB)
13 x UPB
1 x Minderheitenvertreter (UPB)
2 x Vertreter (ALB)
9 x Fraktionen
1 x fraktionslose Stv.
4 x Stv.-Büro
Hinweis: Die Anlagen sind im PIO (Politisches Informationssystem Offenbach) hinterlegt und können dort eingesehen werden.