Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2016-21/DS-I(A)0755                                                         Ausgegeben am 20.02.2020

                                                                                               Eing. Dat. 20.02.2020

 

 

 

 

 

Projekt Sanierung und Erweiterung Edith-Stein-Schule, Gravenbruchweg 27, 63069 Offenbach am Main, hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2020-073 (Dez. IV, Amt 60) vom 19.02.2020

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.  Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule, Gravenbruchweg 27, 63069 Offenbach am Main, wird zugestimmt.

 

Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 30.610.000,00 € um

2.790.000,00 € auf nunmehr 33.400.000,00 €.

 

2.  Die erforderlichen Mittel in Höhe von 2.790.000,00 € stehen bei dem Produktkonto 03080100.0951001960, Investitionsnummer 0308010900601401 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung – KIP II“ wie folgt zur Verfügung:

 

Haushaltsmittel 2019 und früher:               8.562.000,00 €

Haushaltsmittel 2020:                                  8.332.000,00 €

Haushaltsmittel 2021:                                14.180.000,00 €

Haushaltsmittel 2022:                                  2.326.000,00 €

Gesamt:                                                       33.400.000,00 €

 

Die Erhöhung der Gesamtkosten von 30.610.000,00 € auf 33.400.000,00 €, sowie die erforderlichen Mittelanpassungen, sind im Rahmen der Haushaltsplanung 2020 erfolgt. Die Haushaltsmittelbereitstellung 2019 erfolgt vorbehaltlich der Resteübertragung. Die Haushaltsmittelbereitstellung 2020 erfolgt vorbehaltlich der Genehmigung des Haushaltsplans 2020 durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

3.  Die Finanzierung erfolgt anteilsmäßig aus dem Kommunalinvestitionsprogramm des Landes (KIP II) und aus Kreditmarktmitteln im Rahmen der Gesamtdeckung des Finanzhaushalts und ist nun wie folgt angepasst und vorgesehen:

 

Zuweisung Bund (KIP II):                         10.575.000,00 €
Kreditmarktmittel:                                       22.800.000,00 €
Gesamt:                                                       33.400.000,00 €

Der Haushaltsansatz des Produktkontos 03080100.364100060 beträgt für die Planjahre 2019-2022 den aufgerundeten Betrag von 10.600.000,00 €.

 

4.  Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten in Höhe von 3.478.778,07 € sind in den Folgejahren zu veranschlagen.

 

Die Unterhaltungskosten in Höhe von 977.158,07 € (Gebäudebetriebskosten, Bauunterhaltungskosten), die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekosten sind, bleiben unverändert.

 

5.  Die Abwicklung der Maßnahme wurde der OPG ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag vom 21.12.2005 auf Grundlage des Projekt- und Vergabebeschlusses 2016-21/DS-I(A)0566 vom 11.03.2019 treuhänderisch übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.

 

6.  Die Anpassung der Honorare für die Planungs-, Beratungs- und Projektsteuerungsleistungen an den zwischenzeitlich festgestellten Kostenumfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I + II wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf mit höheren anrechenbaren Kosten anzupassen.

 

 

Begründung:

 

1. Anlass

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit dem Projekt- und Vergabebeschluss vom 14.02.2019, 2016-21/DS-I(A)0566 für die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule eine Projektsumme i. H. v. 30.610.000 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“

zugestimmt.

 

Die Ergänzungsvorlage wird hauptsächlich wegen baukonjunkturell verursachter Baukostensteigerungen, der Ertüchtigung der Küche auf ein Ganztagesangebot (Ganztagsschule nach Profil 3) gemäß Hessischen Kultusministerium, einem Eigenanteil für die Mängelbeseitigung der vorausgegangenen Dachsanierung sowie der notwendigen Optimierung des Entwässerungssystems erforderlich.

 

2.         Begründung des Bedarfs

2.1         Baupreissteigerungen bisher (12/2018 bis 11/2019)

Auf Grundlage des oben genannten Beschlusses wurde bereits ein Teil der Bauleistungen öffentlich nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ausgeschrieben.

 

Die konjunkturelle Lage in Deutschland weist insgesamt weiterhin fast überall Kostensteigerungen aus, insbesondere auch in der Bauwirtschaft. Vornehmlich in den Ballungsgebieten zeigt sich dies mittlerweile, neben den erheblichen und nicht mehr vorhersehbaren Kostensteigerungen, vielerorts an ausgeschöpften Baukapazitäten sowie am eklatanten Mangel an Fachkräften in allen Bereichen des Bauens, wie Baufirmen, Versorgungsbetrieben, Architekten und Fachingenieuren. Alle Beteiligten zeigen sich erheblich überlastet und es ist derzeit nicht seriös möglich, solche Umstände im Voraus einzuplanen.

 

Die zurückliegende Erhöhung der Marktpreise für Bauleistungen kann nach den Angaben des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) im Mittel bei vergleichbarer Schulbauaufgaben mit jährlich 6 - 7 % Erhöhung angenommen werden. Die Werte des BKI stellen die genaueste bundesweit verfügbare Zusammenführung tatsächlicher Kosten bereits realisierter Bauwerke dar.

Die nachfolgend dargestellten Vergabewerte gingen überwiegend aus EU-weiten Beschaffungsverfahren hervor. Die Rohbau-, Fensterbau-, Zimmerer- und Dacharbeiten sind für den Neubau vorgesehen. Die sechs bisher abgeschlossenen Vergaben erzeugten bereits eine Erhöhung von 738.666,666 € brutto. In der folgenden Liste sind diese Vergaben dargestellt:

 

Gewerk

Budget nach 
Projektbeschluss

Vergabe
nach Marktpreis

 Differenz 11/2019

 Baustelleneinrichtung

152.629,88 €

83.695,09 €

68.934,79 €

 Rohbauarbeiten

2.205.317,52 €

2.391.132,94 €

-185.815,42 €

 Fensterbau

1.049.735,71 €

993.162,10 €

56.573,61 €

 Zimmerer- und Dacharbeiten

386.633,50 €

315.347,39 €

71.286,11 €

 Interimsanlage*

2.497.588,42 €

3.015.000,00 €

-517.411,58 €

 Gründung für Interimsanlage

346.393,83 €

578.628,00 €

-232.234,17 €

Summen

6.638.298,86 €

7.376.965,52 €

-738.666,66 €

*Preis für Lieferung, Montage, Miete für 24 Monate, Ausbau und Rückbau

 

Für diese Baumaßname sind insgesamt ca. 80 Vergaben projektiert. Hiervon ca. 15 Verfahren über 500 T € Auftragswert. Die Bauverträge werden für Neubau und Altbau aus folgenden Gründen getrennt vergeben:

 

·         Gebot der Mittelstandsförderung bei den Beschaffungsverfahren

·         Minimierung von Risiken bei den Kapazitäten der Baufirmen

·         Trennung der Verträge und Abrechnungen für den Fördergeber, da die Maßnahme mit 10,575 Mio. € aus Fördermitteln (KIP II) bezuschusst wird.

 

Die OPG begründet den zusätzlichen Mittelbedarf damit, dass aufgrund der hohen geprüften Angebotssummen bei der Vergabe der Bauleistungen für die Maßnahme der beschlossene Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann.

Leistungen oder Teile von Leistungen können zur Einhaltung des Budgets aus funktionellen Gründen nicht entfallen oder zurückgestellt werden.

 

2.2     Zusätzliche Anforderungen und nachträgliche Verbesserungen, welche sich im Zuge der Ausführungsplanung nach Projektbeschluss ergeben haben

 

2.2.1    Ertüchtigung der Küche auf ein Ganztagsschulangebot.

Nach der Gesamtbaumaßnahme wird die Leistungsfähigkeit der Küche auf die Mittagessensversorgung einer höheren Schülerzahl von ca. 300 - 350 Personen ausgerichtet. Die bisherige Selbstversorgung – Schüler kochen für Schüler – ist dann nicht mehr aufrecht zu halten.

Der erweiterte Küchenbetrieb wird dem vom Hessischen Kultusministerium, geforderten Profil 3 - Ganztagsschule zugeordnet. Entsprechende Schulen bieten an fünf Tagen pro Woche in der Zeit von 7:30 bis 16:00 / 17:00 Uhr Betreuung, Unterricht sowie verpflichtende Ganztagsangebote für alle ihre Schülerinnen und Schüler oder für einen definierten Teil ihrer Schülerschaft an.

Hierzu müssen die baulichen und haustechnischen Voraussetzungen geschaffen werden, wie eine abgetrennte Spülküche und abgetrennte Mülllagerung, eigenes WC und Dusche für Bedien- und Küchenpersonal, Umkleideräume vor Betreten der Zubereitungs- oder Ausgabeflächen. Des Weiteren muss eine geeignete Küchenausstattung mit Konvektomaten vorgesehen werden.

Im Prozess und der vertiefenden Ausarbeitung der Ausführungsplanung nach dem Projektbeschluss wurde diese notwendige Anforderung seitens des Stadtschulamts eingebracht.

 

2.2.2    Optimierung des Entwässerungssystems.

Ende 2018 wurden aufgrund starker Regenfälle die Kanaldeckel im Bereich des Tartansportfelds hochgedrückt. Bei diesem dokumentierten Ereignis wurde festgestellt, dass bei starken Regenfällen der Mischwasserrückstau nicht geordnet abgeleitet wird, selbst ein Rückstau bis in das Schulgebäude möglich ist.

Diese sich neu darstellende und problematische Abwasserthematik trat nach der Projektvorlage zur „Neuplanung und Sanierung“ der Schule auf. Unmittelbar wurde eine Untersuchung an ein Planungsbüro in Auftrag gegeben, das Abwasser künftig kontrolliert in die Kanalisation abzuleiten. Eine weitere Vorgabe der ESO Stadtservice GmbH war, dass bei den Neubaumaßnahmen auf dem Grundstück selbst, Regenwasser und Abwasser getrennt werden und somit die Abwassergrundleitung mit dem kleinstmöglichen Durchmesser das Schmutzwasser sicher in die öffentliche Kanalisation ableitet.

Verschiedene Lösungsansätze wurden in Absprache mit der ESO Stadtservice GmbH mit folgendem Ergebnis erörtert:

 

a.    Der Abwasseranschluss des gesamten Grundstücks zum südlich gelegenen Gravenbruchweg wird durch einen neuen zusätzlichen Anschluss zur Senefelderstraße nördlich des Schulgrundstücks entlastet. An den neuen Entwässerungsstrang werden kurzzeitig die Abwässer des Interimsgebäudes angeschlossen sowie langfristig der Neubau und der nördlich zu entwässernde Teil des Bestandsgebäudes nach dessen Sanierung.

b.    Nördlich der Schulgebäude wird die marode Kunststoff-Laufbahn abgetragen und an dieser Stelle eine multifunktionale Retentionsfläche für Regenwasser erstellt. Auf diese Fläche wird das Regenwasser von der nördlichen Hälfte des Bestandsgebäudes, der Retentionsfläche des Neubau-Gründachs und des Sportplatzes geleitet. Bei Starkregenereignissen kann das Wasser sich hier über ca. 450 m² Fläche 15 cm hoch anstauen und in das öffentliche Kanalnetz in Richtung des neuen Entwässerungsanschlusses in der Senefelderstraße abfließen. Schmutzwasser und Regenwasser werden getrennt an den Kanalanschluss der Straße geleitet. Die Retentionsfläche wird als grüner Schulhof bzw. Schulgarten genutzt werden können. Die Fläche wird mit einer Rasenansaat und Baumpflanzungen versehen. Durch die zusätzliche Grünfläche wird ein Mehrwert geschaffen.

 

Mit dieser Lösung wird das bestehende grundstückseigene Mischwasser -  Entwässerungsnetz mit Anschluss am Gravenbruchweg um ca. die Hälfte in Richtung der Senefelderstraße entlastet. Die Rückstauwahrscheinlichkeit bei Starkregenereignissen ist damit minimiert. Beide neuen und parallel verlaufenden Abwasserleitungen können ohne wartungsaufwendige Hebeanlagen im Gefälle abgeleitet werden. Eine große unterirdische und mit hohen Kosten verbundene Zisterne wird durch die Retentionsfläche vermieden. Die Grünfläche wird vergrößert.

 

Eine Komplettsanierung und Trennung von Regenwasser und Schmutzwasser auf dem gesamten Schulgrundstück ist aus Kostengründen nicht Bestandteil der Maßnahme.

 

2.2.3   Eigenanteil für die Mängelbeseitigung Dachsanierung Bestandsgebäude.

Die Dachebenen des Hauptgebäudes wurden 2007 saniert. Am Dach zeigen sich seit einigen Jahren Schadensbilder an der Dachoberfläche durch eindringende Nässe ins Gebäude. Die bisherigen Behebungsversuche des Mangels durch die Dachdeckerfirma verhalfen nur zu kurzfristigen Verbesserungen.

Der Schadensfall ist bereits gerichtsanhängig, es wurde im April 2014 ein Beweissicherungsverfahren eingeleitet, um den Zustand des Daches über dem Erdgeschoss zu sichern. Die gerichtlich bestellten Gutachter haben Schäden am Dach bestätigt.

Die Stadt Offenbach ist mit der ausführenden Firma bezüglich der Mängelbeseitigung in Verhandlung. Nach derzeitigem Stand (10/2019) ist die Firma bereit, die schadensträchtige Bauleistung von 2008 in weiten Teilen rück- und fachgerecht wiederaufzubauen. Die Behebungspflicht beschränkt sich jedoch zunächst nur auf die Behebung des mangelbehafteten Leistungsumfangs des damaligen Bauauftrages 2007.

Seit 2007 hat sich durch die EnEV der energetisch vorgeschriebene Standard erhöht, sodass ein neues Dach nun diesen höheren Anforderungen genügen muss. Baufachlich ist aus gutachterlicher Sicht voraussichtlich der Rückbau des Daches bis auf die unterste Lage unumgänglich, um eine zufriedenstellende Funktion der Dachhaut zu erreichen. Dieser notwendige Zusatzaufwand kann gegenüber der ausführenden Firma nicht geltend gemacht werden und die Kosten sind von der Stadt Offenbach zu tragen.

Das Beweissicherungsverfahren ist noch nicht beendet, es werden derzeit außergerichtliche Vergleichsverhandlungen geführt, weil die Firma – die zunächst nur Reparaturen, aber keine umfassende Mängelbeseitigung leisten wollte – inzwischen eine deutlich höhere Bereitschaft erkennen lässt, das Dach in Gänze zu behandeln. Die bezüglich des Verfahrens bisher entstandenen Kosten werden Bestandteil der außergerichtlichen Verhandlung werden.

Ferner ist zu berücksichtigen, dass die Dacheindeckung zum Zeitpunkt der geplanten Sanierung 2020 bereits zwölf Jahre alt ist, sodass ein bisher noch zu definierender Abzug im vollem Umfang nicht gerechtfertigt sein kann.

 

3.         Unvorhergesehenes

3.1      Aufschlag für Unvorhergesehenes

Analog zum Projekt- und Vergabebeschluss vom 14.02.2019 wird der Zuschlag von 5 % Unvorhergesehenes für den Neubau und der Zuschlag von 10 % Unvorhergesehenes für die Sanierung des Altbaus auf die zusätzlich benötigten Mittel als Sicherheitsreserve aufgeschlagen.

 

4.        Derzeitiger Projekt- und Ausführungsstand/Terminplanung:

Baubeginn mit Erd-, Kanal- und Stahlbetonbauarbeiten zur Gründung der Interimsgebäude war im Juli 2019. Die temporäre Modulanlage steht und ist bezugsfertig. Der Umzug der Schule erfolgt im Februar 2020, im Anschluss beginnt die Baumaßnahme am Bestand. Die Baustelleneinrichtung zum Baubeginn für den Neubau erfolgt im Februar. Das voraussichtliche Ende der Baumaßnahmen ist im Januar 2022.

 

Alle Möglichkeiten zur Kostenreduzierung wurden von der OPG geprüft. Unter Aufrechnung sämtlicher Zusatzkosten (inkl. Projekt- und Planungskosten) mit den Positionen, bei denen Einsparungen erzielt werden konnten (Details siehe geprüfte

Kostengegenüberstellung und Kostenprognose Mehr-/ Minderkosten), verbleiben dennoch zur Gesamtabwicklung des Projekts vom Revisionsamt geprüfte, zusätzlich erforderliche Mittel in Höhe von 2.790.000,00 €.

 

Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 30.610.000,00 € erhöhen sich somit auf 33.400.000,00 €.

 

Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.

Anlage:

Lageplan