Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0823                                                         Ausgegeben am 27.08.2020

                                                                                               Eing. Dat. 27.08.2020

 

 

Kooperative Wohnbaulandentwicklung in Offenbach am Main und wohnbauliche Entwicklung von Bieber Waldhof West

hier: Grundsatzbeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2020-358 (Dez. IV, Amt 60 und 62) vom 26.08.2020

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Die Richtlinie zur Sicherung städtebaulicher Qualitäten und Refinanzierung kommunaler Leistungen der wohnbaulichen Entwicklung (Anlage 1) wird beschlossen. Sie bestimmt künftig Verfahren und Regelungsinhalte der wohnbaulichen Entwicklung Offenbachs sowohl in Neubaugebieten im Außenbereich als auch im Geltungsbereich aufzustellender Bebauungspläne der Konversion oder Nachverdichtung (Innenentwicklung).

 

2.     Die Ergebnisse des städtebaulich-freiraumplanerischen Ideenwettbewerbs für den Planungsbereich „Bieber Waldhof West“ werden zur Kenntnis genommen. Die prämierte Arbeit des Büroteams Rheinflügel Severin, Düsseldorf, und [f] landschaftsarchitektur, Solingen, (Anlage 2) soll als Grundlage der weiteren Planung für ein ökologisch und sozial nachhaltiges Neubaugebiet mit rd. 600 Wohneinheiten und einer Kindertagesstätte herangezogen werden.

 

Nach Vorliegen des weiterentwickelten städtebaulichen Konzepts wird zur Schaffung des Planungsrechts für das Neubauquartier Bieber Waldhof West das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan eingeleitet. Die zugehörige Beschlussfassung gemäß § 2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) ist durch den Magistrat vorzubereiten.

 

3.     Aufgrund der auch zukünftig bestehenden hohen Wohnraumnachfrage in Offenbach und im Rhein-Main-Gebiet kann zur Sicherung der zügigen Wohnbaulandentwicklung im Planungsbereich „Bieber Waldhof West“ eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme gemäß § 165 ff. BauGB als Maßnahme des besonderen Städtebaurechts sinnvoll sein. Das vorgesehene Untersuchungsgebiet ist in Anlage 3 dargestellt. Der Magistrat wird beauftragt, den Beschluss über die Einleitung der vorbereitenden Untersuchungen vorzubereiten.

 

4.     Der Magistrat wird beauftragt, Grundstücke im Gebiet, das in Anlage 3 dargestellt ist, zu erwerben und damit die Erschließung und zügige Entwicklung des Baugebiets vorzubereiten. Hierzu soll gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB die bestehende Vorkaufsrechtssatzung geändert werden, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherzustellen. Die zugehörige Beschlussfassung ist durch den Magistrat vorzubereiten.

 

5.     Entsprechende finanzielle Mittel zum sukzessiven Erwerb der Grundstücke sind in den Folgejahren in den Haushalt der Stadt einzustellen.

Begründung:

 

Zu 1:

Die Richtlinie des kooperativen Wohnbaulandmodells Offenbach beinhaltet einen Ansatz zur stringenten kommunalen Steuerung der wohnbaulichen Entwicklung im Außenbereich, bei dem die Verfügbarkeit resp. Aktivierbarkeit der Potenzialflächen als Wohnbauland zur Voraussetzung der Einleitung von Planungsprozessen mit den privaten Grundstückseigentümern vereinbart wird. Damit wird Bodenspekulationen entgegenwirkt und es wird ein Instrumentarium zur Refinanzierung der kommunalen Leistungen zur Schaffung der Infrastruktur aus Bodenwertsteigerungen geschaffen. Das beschriebene Vorgehen setzt den Beschluss „Folgekosten der Infrastruktur“ vom 08.02.2018, Nr. 2016-21/DS-I(A)0344 um.

 

Für Projekte der Innenentwicklung werden in diesem Sinne Qualitätsziele konkretisiert, die aus dem Beschluss „Städtebauliche Leitlinien“ vom 22.06.2017, Nr. 2016-21/DS-I(A)0217, abgeleitet wurden. Mit ihrer Konkretisierung und Überführung in die kommunale Richtlinie „Kooperatives Wohnbaulandmodell“ erlangen die städtischen Anforderungen an die Investorenplanungen größtmögliche Transparenz und schaffen zudem Planungs- bzw. Kalkulationssicherheit in der Projektentwicklung der Investoren. Darüber hinaus werden positive finanzielle Effekte für den städtischen Haushalt erwartet.

 

Zu 2:

Der städtebaulich-freiraumplanerische Ideenwettbewerb für „Bieber Waldhof West“ wurde 2019 mit dem Ziel ausgelobt, in dem ökologisch hochwertigen Landschafts- und Erholungsraum westlich von Bieber Waldhof eine möglichst umweltschonende Planung für die Schaffung von Wohnraum für rd. 600 Haushalte vorzubereiten. Die prämierte Wettbewerbsarbeit zeichnet sich durch einen sorgsamen Umgang bei der Begrenzung des Planungsgebiets gegenüber sensiblen Biotopstrukturen im angrenzenden Freiraum aus, setzt die zur Minimierung von Versiegelungen regionalplanerisch eingeforderte Verdichtung der baulichen Nutzung angemessen und im Einklang mit den angrenzenden Baustrukturen von Waldhof um und vernetzt Erholungsraum, Neubaugebiet und Bestandsquartier durch öffentliche Wege, Grün- und Verkehrsflächen. Die nachhaltige Ausgestaltung des Neubaugebiets drückt sich daneben in Vorüberlegungen für zukunftsweisende Mobilitäts-, Energie- und Entwässerungskonzepte sowie eine fußläufige Nahversorgung und Kinderbetreuung aus. Die Ausbildung überschaubarer Nachbarschaften mit Standorten für gemeinschaftliche Wohnkonzepte tragen dazu bei in dem Neubauquartier auch sozial nachhaltige, stabile Strukturen auszubilden.

 

Im Vorfeld eines künftigen Aufstellungsverfahrens für einen Bebauungsplan im Bereich „Bieber Waldhof West“ ist die prämierte Wettbewerbsarbeit in einem städtebaulichen Konzept zu vertiefen. Hierzu sind vielfältige Fachgutachten einzuholen und im Rahmen von „Baulanddialogen“ die Bürger in die Planung mit einzubinden.

 

Aufgrund der besonderen Lagegunst von „Bieber Waldhof West“ ist das Planungsgebiet Bestandteil des „Großen Frankfurter Bogens“. Ziel des Landes Hessen innerhalb dieses Programms ist die Realisierung des in der Metropolregion dringend benötigten Wohnraums, insbesondere kostengünstiger Wohnungen. Hierzu wurden Förderinstrumente geschaffen und stehen den beteiligten Kommunen erhöhte Förderungen im geförderten Wohnungsbau sowie dem weiterentwickelten Programm „Nachhaltiges Wohnumfeld“ zur Verfügung. Diese refinanzieren z. B. o. g. Baulanddialoge zur Verbesserung der Akzeptanz neuer Baugebiete. Die Stadt Offenbach hat sich mit dem Quartier „Bieber Waldhof West“ um entsprechende Landesförderung zur Minimierung der kommunalen Entwicklungskosten beworben.

 

Zu 3:

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ist das städtebaurechtliche Instrument, mit dem die Stadt die zügige Entwicklung eines Baugebiets stringent realisieren kann. Sie ist nur anwendbar, wenn das Allgemeinwohl die Entwicklung des Gebiets erfordert und ein öffentliches Interesse an einer zügigen Aktivierung der Wohnbaulandpotenziale gegeben ist. Dies ist in der stark wachsenden Stadt Offenbach am Main der Fall und gemäß offiziellen Prognosen anzunehmen. Nachverdichtungs- und Konversionspotenziale im Stadtgebiet sind weitgehend ausgeschöpft und können den in Stadt und Region nachweislichen Wohnraumbedarf nicht decken. Alternative Baugebiete vergleichbarer Größenordnung und Anbindungsqualität an den ÖPNV (hier v. a. S-Bahn) sind im Stadtgebiet nicht mehr vorhanden. Zur Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum ist die Entwicklung des Quartiers „Bieber Waldhof West“ daher dringend erforderlich. Dies gilt insbesondere, da in der Summe der verbliebenen Wohnbaulandpotenziale im Stadtgebiet Offenbachs die vom Land prognostizierten Bedarfe - auch in regionaler Gesamtbetrachtung - nicht erfüllt werden können und somit jegliche Fläche zur Minimierung der Fehlbedarfe aktiviert werden muss.

 

Zu 4:

Mit der Änderung der Vorkaufsrechtssatzung zur Vorbereitung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme kann die Stadt ein Vorkaufsrecht zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung an den im Gebiet gemäß Anlage 3 befindlichen Grundstücken ausüben. Im Planungsgebiet bestünde bereits ein

 

allgemeines Vorkaufsrecht, das die Stadt auf Grundlage eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans ermächtigt, Grundstücke für künftige öffentliche Flächen zu erwerben. Das besondere Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB kann im Planungsgebiet einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme auch angewandt werden, wenn ein Bebauungsplan noch nicht beschlossen wurde.

Anlagen:

1)           Kooperative Wohnbaulandentwicklung in Offenbach am Main (Richtlinie); Stand 30.07.2020

2)           Wettbewerbsarbeit des erstplatzierten Preisträgers für den Planungsbereich „Bieber Waldhof West“

3)           Lageplan: Untersuchungsgebiet für eine Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme im Bereich des Neubauquartiers „Bieber Waldhof West“

 

Verteiler:

13 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  1 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  9 x Fraktionen

  1 x fraktionslose Stv.

  4 x Stv.-Büro

 

Hinweis: Die Anlagen sind im PIO (Politisches Informationssystem Offenbach) hinterlegt und können dort eingesehen werden.