Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0891                                                         Ausgegeben am 19.11.2020

                                                                                               Eing. Dat. 19.11.2020

 

 

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 645

„Strahlenbergerstraße Ost“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2020-508 (Dez. IV, Ämter 62 und 60) vom 18.11.2020

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange

 

Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen in Anlage 2 im Auslageordner wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.

 

2.    Zustimmung zum Vorhaben- und Erschließungsplan sowie zum Durchführungsvertrag

 

Dem mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan der Vorhabenträger Artists Living Frankfurt Com GmbH & Co. KG, vertreten durch die RAFFA Verwaltungs GmbH, sowieArtists Living Frankfurt SSc GmbH & Co. KG und Artists Living Frankfurt Dev GmbH & Co. KG, vertreten durch die Artists Living Verwaltungs GmbH, in der Fassung vom 06.11.2020 (Anlage 4 im Auslageordner) sowie dem zugehörigen Durchführungsvertrag mit dem Vorhabenträger in der Fassung vom 12.10.2020 (Anlage 1 im Auslageordner) wird zugestimmt. Der Magistrat wird beauftragt, den Durchführungsvertrag für die Stadt Offenbach am Main abzuschließen.

 

3.    Beschluss über den Plan als Satzung

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 645 in der Fassung vom 06.11.2020 (Anlage 3) für das Gebiet der Flurstücke 313/12, 313/13, 313/14, 313/15, 313/16, 313/18, 313/19, 313/20, 313/21, 313/22, 313/23, 313/24, 313/25, 313/26, 313/27, 313/28, 314/3, 345/8, 345/42 tlw., 345/52, 345/53, 345/54, 345/68, 345/69, 345/70, 345/71, 345/72, 345/73, 345/74, 345/75, 345/76, 359/1 und 360/1 tlw. wird umgrenzt im Norden durch die nördliche Grenze der Strahlenbergerstraße (Flurstück 345/8), im Osten durch die östliche Grenze der Flurstücke 345/8 und 359/1 und der Verlängerung letzterer Flurstücksgrenze nach Süden, im Süden durch die südliche Grenze der Berliner Straße (Flurstück 360/1), im Westen von der westlichen Grenze der Flurstücke 360/1, 345/75, 345/52 und der Verlängerung der östlichen Grenze der Flurstücke 345/75 und 354/52 nach Norden. Die Flurstücke 345/52 und 345/75 gehören nicht zum Vorhaben, sind jedoch Bestandteil des Bebauungsplans. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan in der Fassung vom 06.11.2020 (Anlage 3 im Auslageordner) als Bestandteil wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 645 gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 12 Abs. 1,3 und 3a BauGB als Satzung beschlossen.

 

4.    Begründung zum Bebauungsplan

 

Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan wird die Begründung inkl. Umweltbericht (Anlage 5 im Auslageordner) gem. § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung vom 06.11.2020 beigefügt.

 

5.    Die Kosten i.H.v. 64.100 € für die Schwimmbadnutzung gemäß § 8 des Durchführungsvertrags werden vom Schulamt auf dem entsprechenden Produktkonto für den Haushaltsplan 2023 ff. eingeplant.

 

6.    Zu den anfallenden Kosten für die Anmietung und die Nebenkosten der Kindertagesstätte gemäß § 7 des Durchführungsvertrags können jetzt noch keine abschließenden Angaben gemacht werden. Nach Abschluss des Mietvertrages werden die entsprechenden Kosten auf dem Produktkonto 01010800.6700000060 „Miete und Nutzungsentgelte“ sowie auf dem Produktkonto 01010800.6161000360 „Mietnebenkosten“ voraussichtlich ab der Haushaltsplanung 2025 ff. eingeplant.

 

7.    Gemäß §§ 10 ff. des Durchführungsvertrags erfolgt die Übergabe der öffentlichen Flächen an die Stadt nach Abnahme bzw. bei Vegetationsflächen nach Abschluss der Entwicklungspflege. Mit der Übergabe entsteht ein Änderungsbedarf für den Rahmendienstleistungsvertrag mit der ESO (RDLV). Die anfallenden Kosten für Grünpflege werden auf dem Produktkonto 13010100.0952000160 „Grünpflege“ global veranschlagt. Dies erfolgt voraussichtlich ab der Haushaltsplanung 2023 ff.

 

8.    Eventuelle zusätzliche Aufwendungen nach § 20 Abs. 3 des Durchführungsvertrags entstehen nur bei entsprechendem Nachweis und sind zu gegebener Zeit zu veranschlagen.

 

9.    Die Bereitstellung der Mittel erfolgt vorbehaltlich der Mittelfreigaben des Amtes Kämmerei, Kasse und Steuern und der Genehmigung des jeweiligen Haushalts durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

 

Begründung:

 

Zu 1:

 

Die in der Anlage 2 im Auslageordner enthaltenen Stellungnahmen wurden während der Offenlage des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 645 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 24.03.2020 bis 08.05.2020 und während des parallel durchgeführten Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen Änderungen des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in der Anlage 2 im Auslageordner aufgeführt.

Zu 2:

 

Vorhabenträger sind die Firmen Artists Living Frankfurt Com GmbH & Co. KG, vertreten durch die RAFFA Verwaltungs GmbH, sowie Artists Living Frankfurt SSc GmbH & Co. KG und Artists Living Frankfurt Dev GmbH & Co. KG, vertreten durch die Artists Living Verwaltungs GmbH. Mit Schreiben vom 23.09.2015 haben sie den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt.

Aufgrund der Komplexität des Gesamtvorhabens hatte sich das Projekt gegenüber dem Stand Ende 2015 zwischenzeitlich deutlich weiterentwickelt. Aus diesem Grund erfolgte mit einem erneuten Aufstellungsbeschluss durch die StVV vom 29.11.2018 die Anpassung des städtebaulichen Vorvertrags und des Geltungsbereichs des Bebauungsplans an den neuen Projektstand.

Im Weiteren wurden der für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan erforderliche Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmt. Der Durchführungsvertrag mit den Verpflichtungen des Vorhabenträgers gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB liegt vom Vorhabenträger unterzeichnet vor und bedarf nun der Zustimmung.

 

Der Vorhabenträger erklärt auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 4 im Auslageordner), dass er zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage ist, und verpflichtet sich mit dem unterzeichneten Durchführungsvertrag (Anlage 1 im Auslageordner), dass er die Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist garantiert und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise trägt. Der Durchführungsvertrag und der Vorhaben- und Erschließungsplan enthalten alle erforderlichen Regelungen zur Realisierung des Vorhabens wie die Erschließung des Vorhabens, Vereinbarungen zu Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen, zur Übernahme von Kosten und zur Einhaltung von Fristen.

 

Der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag als ein Gegenstand der Abwägung erfordern die Zustimmung durch die Stadtverordnetenversammlung vor dem nachfolgenden Satzungsbeschluss.

Es ist vor dem Satzungsbeschluss nach § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB rechtlich zwingend erforderlich, dass vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB die Verpflichtung des Vorhabenträgers zur Durchführung der Planinhalte in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans und des seitens des Vorhabenträgers zugestimmten, einseitig paraphierten Durchführungsvertrags vorliegen.

 

Zu 3:

 

Bei dem Gebiet, für das der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 645 beschlossen werden soll, handelt es sich um das ehemalige KWU-Gelände zwischen der Strahlenbergerstraße, dem Goethering, der Berliner Straße und dem Kaiserleikreisel. Für das derzeit brachliegende Areal soll ein städtebaulicher Rahmen mit einer Nutzungsmischung aus Wohnen (60%) und Gewerbe (40%) für das Vorhabengebiet festgesetzt und sichergestellt werden.

 

Anlass der Planung ist der Wunsch des Vorhabenträgers, durch Umnutzung sowie Neubebauung ein gemischt genutztes und lebendiges Quartier aus Wohnen, Arbeiten und Freizeit zu realisieren. Auf dem hervorragend verkehrlich erschlossenen Standort sollen ca. 840 Wohneinheiten entstehen. Ergänzt werden die Wohnungen durch Gewerbeflächen für Büros, Dienstleistungen, ergänzende Nahversorgungs- und Sportangebote, Gastronomie, ein Hotel und ein Parkhaus. Eine Kindertagesstätte sowie ein Hallenbad, welches zeitweise dem Schulschwimmen zur Verfügung gestellt wird, sind vorgesehen. Das Vorhaben löst ein Planungserfordernis aus, da es sich nicht gemäß § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Planung soll im Vorhabenbezug mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie einem mit dem Vorhabenträger abzuschließenden Durchführungsvertrag erfolgen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 645 soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das geplante Quartier schaffen.

 

Die Firmen Artists Living Frankfurt Com GmbH & Co. KG, vertreten durch die RAFFA Verwaltungs GmbH, sowie Artists Living Frankfurt SSc GmbH & Co. KG und Artists Living Frankfurt Dev GmbH & Co. KG, vertreten durch die Artists Living Verwaltungs GmbH, als Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 23.09.2015 den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt und die Übernahme sämtlicher mit der Bebauungsplanaufstellung verbundenen Kosten bestätigt. Aufgrund der Weiterentwicklung des Projekts erfolgte mit einem erneuten Aufstellungsbeschluss durch die StVV vom 29.11.2018 die Anpassung des städtebaulichen Vorvertrags und des Geltungsbereichs des Bebauungsplans an den neuen Projektstand.

 

Die Grundstücke sind planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen. Der Vorhabenträger beabsichtigt, die städtebaulich prägnanten Hochhäuser zu erhalten und umzunutzen. Sie werden durch eine neue Blockrandbebauung ergänzt und somit in die Bebauungsstruktur integriert. Das Plangebiet wird entsprechend nachverdichtet. Die anliegenden städtebaulich wichtigen Straßenachsen werden räumlich gefasst, innere Plätze, Räume und Aufenthaltsqualitäten geschaffen. Eine Durchwegung und damit Öffnung und Erlebbarkeit des Quartiers ist vorgesehen. Für die Erschließung der neugeordneten Baufelder im westlichen Plangebiet i.V.m. der Neuordnung des Knotenpunktes Kaiserlei ist eine neue Erschließungsstraße zwischen Strahlenbergerstraße und Berliner Straße erforderlich. Diese war bereits im Rahmenplan Kaiserlei vorgesehen und in den Ansätzen im angrenzenden Bebauungsplan Nr. 614A vorbereitet. Der vorliegende Bebauungsplan sichert die Erschließung durch die neue Erschließungsstraße mit dem Namen „Helene-Rothschild-Straße“ (ehem. Planstraße) planungsrechtlich.

 

Zusammengefasst sind die Ziele und Zwecke der Planung:

 

-       Definition des städtebaulichen Rahmens für die weitere Entwicklung des Areals

-       Deckung des Wohnraumbedarfs

-       Planungsrechtliche Steuerung und Sicherung der Nutzungsmischung aus Wohnen und Gewerbe mit einer Konzentration des Wohnens entlang der Berliner Straße und des Goetherings und einer ausschließlich gewerblichen Nutzung entlang der Strahlenbergstraße

-       Sicherung der inneren Erschließung und Regelung der Verkehrsflächen nach dem Umbau des Kaiserleikreisels

-       Planungsrechtliche Bewältigung der Immissionssituation

-       Sicherung einer halböffentlichen Durchwegung und damit Zugänglichkeit des Gebiets.

 

Aus den genannten Gründen ist es notwendig, planerisch und städtebaulich ordnend auf die Entwicklung des derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilenden Gebietes Einfluss zu nehmen. Zur Sicherung der vorgenannten Ziele war die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans erforderlich. Diese erfolgt im zweistufigen Regelverfahren.

 

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 645 wurde am 10.12.2015 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main beschlossen und am 07.03.2016 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht. Der zugehörige städtebauliche Vorvertrag gemäß § 11 BauGB wurde am 10.12.2015 geschlossen.

Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses gemäß § 2 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 12 BauGB und die Zustimmung zur Änderung des städtebaulichen Vertrages wurde am 29.11.2018 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main beschlossen und am 29.05.2019 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

Vom 19.08.2019 bis 19.09.2019 hatte die Öffentlichkeit beim Amt für Stadtplanung und Baumanagement Gelegenheit zur Information und Äußerung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung. Zusätzlich fand im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung eine öffentliche Bürgerversammlung am 05.09.2019 statt. Es wurden die Ziele, der Zweck und die Auswirkungen der Planung erläutert und es gab die Gelegenheit zur Äußerung, Erörterung und Stellungnahme.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hatte in ihrer Sitzung am 05.03.2020 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans nebst Vorhaben- und Erschließungsplan, den textlichen Festsetzungen, der Begründung und den dazugehörigen Gutachten zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

 

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, bestehend aus Planzeichnung und textlichen Festsetzungen, wurde zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Begründung sowie den zugehörigen Fachgutachten zum Verkehr und Lärm, Verschattungs-/Tageslichtstudien, Klimagutachten, Rückbau- und Entsorgungskonzept, Geotechnisches Gutachten, umweltgeotechnisches Sanierungskonzept, Entwässerungskonzept, technisches Energiekonzept, Werbeanlagenkonzept und der Bericht zum Schallimmissionsschutz, in der Zeit vom 24.03.2020 bis einschließlich 08.05.2020 öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung wurden am 16.3.2020 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 16.03.2020 über die Auslegung unterrichtet und zur Äußerung bis zum 08.05.2020 aufgefordert.

 

Nach Durchführung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und aufgrund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen – mit der Stadt abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan sowie vom Vorhabenträger unterzeichneter Durchführungsvertrag - kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan zusammen mit dem Vorhaben - und Erschließungsplan als Bestandteil gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB (jeweils in der Fassung vom 06.11.2020) nunmehr als Satzung beschlossen werden.

Zu 4:

 

Nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Die Begründung stellt die Grundlagen der Abwägung in ihren zentralen Punkten dar und ist Hilfe für die Auslegung der Festsetzungen.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung, liegen der Durchführungsvertrag inklusive der Anlagen 1 – 12, die Kopien der Stellungnahmen sowie die Abwägung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, der Bebauungs­plan (Planzeichnung und textliche Festsetzungen), der Vorhaben- und Erschließungsplan, die Begründung inkl. Umweltbericht, die Liste der Gutachten und die in der Gutachtenliste aufgeführten Gutachten zur Einsichtnahme aus.

 

Der Durchführungsvertrag (Anlage 1 im Auslageordner) enthält schützenswerte Sachverhalte. Es wird empfohlen, die Anlage 1 des Auslageordners nicht im Ratsinformationssystem zu veröffentlichen und nicht an die Presse weiterzugeben.

 

 

Die nichtöffentliche Auslage wird den Stadtverordneten und Fraktionen in

elektronischer Form (Cloud) zur Verfügung gestellt.

 

Die öffentlichen Anlagen werden in PIO (Politisches Informationssystem Offenbach

veröffentlicht.