Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2001 - 2006

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Drucksachen-Abteilung I (A) Ausgegeben am 03.07.2003

Eing. Dat. 03.07.2003

 

Nr. 524

 

Dez.:II (Amt 62)

 

 

Bebauungsplan Nr. 618 A (Waldheim-Süd, südlicher Teil)
Antrag Magistratsvorlage Nr. 187/03 vom 02.07.2003, DS I (A) 524

1. Behandlung von Bedenken und Anregungen
2. Beschluss über den Plan als Satzung
3. Begründung zum Bebauungsplan


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:


1. Behandlung von Bedenken und Anregungen

Die gegen den am 14.11.2002 gebilligten und vom 06.01.2003 bis einschließlich 05.02.2003 offengelegten Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 618 A in der Fassung vom 24.09.2002 vorgebrachten Bedenken und Anregungen werden wie folgt behandelt:

1.1 Amt für Straßen- und Verkehrswesen Frankfurt (Anlage 3.1)

Die Anregung, die Straßenverkehrsfläche für die projektierte Busbucht aufzuweiten, wird berücksichtigt.

1.2 Regierungspräsidium Darmstadt (Anlage 3.2)

Die Anregung zum Wasserschutzgebiet wird berücksichtigt.

1.3 Eigenbetrieb Stadt Offenbach am Main (Anlage 3.3)

Die Bedenken zur Befahrbarkeit des Baugebietes mit Müllsammelfahrzeugen werden berücksichtigt.

1.4 Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz, Naturschutzbund Deutschland und Deutsche Gebirgs- und Wandervereine (Anlage 3.4)

a) Die Anregung bezüglich der Klarstellung des Bebauungsplannamens wird berücksichtigt.

b) Die Anregungen zum Erhalt vorhandener Altholzbestände und zum Bau von Teichen werden teilweise berücksichtigt.

c) Die Anregung, das gesamte Neubaugebiet „Waldheim-Süd“ in einem einzigen Bebauungsplanverfahren zu behandeln, bleibt unberücksichtigt.

1.5 Untere Naturschutzbehörde (Anlage 3.5)

a) Die Anregungen zur Gestaltung der Regenwassersammelanlagen und der Oberflächenbefestigung von privaten Stellplätzen und Zufahrten werden berücksichtigt.

b) Die Anregungen bezüglich der Festsetzung eines Mindeststammumfanges für anzupflanzende Bäume und die Bedenken im Hinblick auf eine Beeinträchtigung des natürlichen Belüftungssystems bleiben unberücksichtigt.  

1.6 Industrie- und Handelskammer Offenbach am Main, Geschäftsbereich Wirtschaftspolitik (Anlage 3.6)

Die Bedenken in Bezug auf Lärmemmissionen vom Werksverkehr eines benachbarten Industriebetriebes bleiben unberücksichtigt.

2. Beschluss über den Plan als Satzung

Der Bebauungsplan Nr. 618 A (Waldheim-Süd, südlicher Teil) in der Fassung 18.06.2003 wird gemäß § 10 BauGB in Verbindung mit §§ 5 und 51 HGO als Satzung beschlossen.

3. Begründung zum Bebauungsplan

Die Begründung in der Fassung vom 18.06.2003 wird dem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt.

Begründung:

Zu 1.1:

 

Das Amt für Straßen- und Verkehrswesen Frankfurt empfiehlt mit Schreiben vom 16.01.2003, die erforderliche Busbucht für die Haupthaltestelle am öffentlichen Platz (zwischen Ulmenstraße und Kirschenallee) im Bebauungsplan darzustellen.

 

Die Busbucht wird, wie angeregt, durch eine entsprechende Aufweitung der Straßenverkehrsfläche im südlichen Platzbereich in den Bebauungsplan aufgenommen.

 

Zu 1.2:

 

Das Regierungspräsidium (RP) Darmstadt weist mit Schreiben vom 26.02.2003 darauf hin, dass der Bebauungsplan im Kapitel „Hinweise und Empfehlungen“, unter Ziffer 1.2 zwei Fehler enthält. Erstens befindet sich nicht nur der überwiegende Teil des Plangebietes im Wasserschutzgebiet, sondern der gesamte Bereich und zweitens lautet die Klassifizierung der Schutzzone IIIA und nicht III.

 

Der Hinweis zum Wasserschutzgebiet wird entsprechend der Anregung des RP Darmstadt korrigiert.  

 

Zu 1.3:

 

In seiner Stellungnahmen vom 04.02.2003 stellt der Eigenbetrieb Stadt Offenbach am Main (ESO) fest, dass die Befahrbarkeit einer über 50 m langen Planstraße mit Müllsammelfahrzeugen nicht gegeben ist. Der betroffene Straßenabschnitt zweigt vom Holunderweg in nördlicher Richtung ab und verläuft dann parallel zum Grünzug. Er endet an der Plangebietsgrenze ohne Wendemöglichkeit, so dass die Müllsammelfahrzeuge unzulässigerweise rückwärts fahren müssten.

 

Aus dem gleichen Grund kann die im nördlichen Planteil, von der Kirschenallee nach Westen abzweigende Stichstraße nicht mit den Müllsammelfahrzeugen des ESO befahren werden.

 

Die Bedenken des ESO sind in der Planung berücksichtigt, da das vom Holunderweg abzweigende Straßenstück im später anschließenden Bebauungsplan „Waldheim-Süd, nördlicher Teil“ bis zur Wohnsammelstraße fortgeführt wird. Nach dem vollständigen Ausbau der Straße (vom Holunderweg bis zur Wohnsammelstraße) ist das Befahren mit Müllsammelfahrzeugen möglich. Bis dahin greift eine provisorische Lösung, die zwischen ESO und Projektentwickler abgestimmt ist. Das Provisorium sieht vor, dass die Müllsammelfahrzeuge den Straßenabschnitt über einen bestehenden Weg verlassen und anschließend über den projektierten Fuß- und Radweg zurück in den südlichen Teil des Baugebietes Waldheim-Süd gelangen.

 

Die Länge der westlich der Kirschenallee abzweigenden Sackgasse beträgt nur rund 40 m. Eine Bereitstellung der Mülltonnen an der Wohnsammelstraße (Kirschenallee) durch die zukünftigen Anwohner ist daher unproblematisch.  

 

Zu 1.4:

 

a) In einem gemeinsamen Schreiben vom 02.02.2003 weisen die Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz, der Naturschutzbund Deutschland und der Deutsche Gebirgs- und Wanderverein darauf hin, dass der Arbeitstitel des Bebauungsplanentwurfes „Waldheim-Süd, südlich des Holunderweges“ irreführend ist, da sich das Plangebiet über den Holunderweg hinaus nach Norden erstreckt.

 

Tatsächlich setzt der Bebauungsplan auch nördlich des Holunderweges Baugebiete fest. Die Anregung wird daher berücksichtigt. Der Bebauungsplan erhält den Untertitel „Waldheim-Süd, südlicher Teil“.

 

b) Ferner machen die genannten Naturschutzverbände auf nördlich des Holunderweges befindliche Altholzbestände und auf Teiche innerhalb der überplanten Kleingartenanlage aufmerksam. Die Gartenteiche dienen, nach Aussage der Verbände, Amphibien als Laichgewässer. Es wird angeregt, einen Teil der Altholzbestände zu erhalten und im Baugebiet zwei bis drei größere Tümpel anzulegen.

 

Die oben aufgeführten Anregungen sind im Bebauungsplan zumindest teilweise berücksichtigt. So fanden vorhandene Bäume bei der Erstellung des Bebauungsplanentwurfes, wo immer es möglich war, Berücksichtigung. Ein spezielles Planzeichen sichert den Erhalt dieser Bäume. Dies gilt auch für den Planbereich nördlich des Holunderweges. Allerdings lässt sich bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Überplanung von Baumbeständen nie vollständig vermeiden. Der Bebauungsplan „Waldheim Süd, südlicher Teil“ enthält daher eine Reihe von Festsetzungen mit dem Ziel, diese und andere unvermeidbaren Eingriffe in Natur und Landschaft weitgehend zu kompensieren.

 

Gemäß landschaftsplanerischer Bestandsaufnahme ist das Plangebiet kein typischer Lebensraum für Amphibien. Natürliche Gewässer kommen hier nicht vor. Dennoch schließt der Festsetzungskatalog des Bebauungsplanes den Bau künstlicher Gewässer im Rahmen der Hausgartengestaltung nicht aus. Somit ist die Anlage von Gartenteichen auch nach Rechtskraft des Bebauungsplanes möglich.

 

c) Mit Schreiben vom 29.01.2003 teilt der Deutsche Gebirgs- und Wanderverein mit, dass er seine Anregung aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren aufrecht hält. Er hatte damals gefordert das gesamte Wohngebiet Waldheim-Süd in einem einzigen Bebauungsplanverfahren zu bearbeiten.

 

Die Anregung bleibt unberücksichtigt. Es wird auf die Prüfung von eingereichten Bedenken und Anregungen durch die Stadtverordnetenversammlung vom 14.11.2002, Drucksache I (A) 404, verwiesen.

 

Zu 1.5:

 

Mit Schreiben vom 05.02.2003 teilt das Umweltamt als Untere Naturschutzbehörde (UNB) mit, dass die im Rahmen der vorgezogenen Trägerbeteiligung geäußerten Anregungen und Bedenken größtenteils im gebilligten Bebauungsplanentwurf berücksichtigt sind. Zusätzlich werden nachstehende Anregungen vorgebracht.

 

a) Die UNB regt eine Überprüfung der textlichen Festsetzung mit der Ziffer 3.2 (Regenwassersammelanlagen) in Hinblick auf den Begriff „wasserdurchlässig“ an. Die genannte Festsetzung wird, als Ergebnis der Überprüfung, korrigiert. Statt „wasserdurchlässig“ heißt es nun richtig „wasserundurchlässig“.

 

Die Anregung, die privaten Stellplätze und Zufahrten begrünbar auszubauen, ist berücksichtigt, da die Oberflächenbefestigungen gemäß der textlichen Festsetzung mit der Ziffer 3.1 wasserdurchlässig herzustellen sind. Wasserdurchlässige Oberflächenbefestigungen (z.B. Rasengittersteine) lassen sich in der Regel auch begrünen.   

 

b) Die Bedenken bezüglich der Beeinträchtigung des natürlichen Belüftungssystems durch die Lärmschutzmaßnahmen und die Anregung zur Festsetzung eines Mindeststammumfanges bei den auf den Wohnbaugrundstücken anzupflanzenden Bäumen bleiben unberücksichtigt.

 

Nach Ansicht der UNB besteht wegen der Höhe der festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen (7 m an der Eisenbahn und 2 m an der Ulmenstraße) und der im Süden bzw. Südosten angrenzenden Hochwaldflächen bei schwachwindigen Wetterlagen im Plangebiet die Gefahr einer „Kessellage“. Die Befürchtungen der UNB sind unbegründet. Nach Aussage des Landschaftsplanes zum Bebauungsplan sind die den neuen Stadtteil Waldheim-Süd umgebenden Kleingärten- und Waldflächen Kaltluftentstehungsgebiete. Wegen der Durchlässigkeit der projektierten Bebauung ist eine ausreichende Durchlüftung des Neubaugebietes sichergestellt.

 

Durch die textlichen Festsetzungen mit der Ziffer 5.1.1 und 5.1.2 sind die Menge und die Qualität der anzupflanzenden Bäume ausreichend und den Verhältnissen des vorliegenden Bebauungsplanverfahrens angemessen geregelt. Eine Erweiterung der Festsetzungstiefe durch Vorschriften zu Einzelheiten der vorzunehmenden Bepflanzung, wie etwa der Mindeststammumfang, lässt sich städtebaulich nicht begründen. Zudem lassen fehlende Kontrollmöglichkeiten und mangelnde Durchsetzbarkeit im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die vorgeschlagene Festsetzung zum Stammumfang von vornherein ins Leere laufen.

 

Zu 1.6:

 

Die Industrie- und Handelskammer erneuert in ihrem Schreiben vom 07.02.2003 die Bedenken in Bezug auf die Lärmsituation. Sie sieht ein erhebliches Konfliktpotential zwischen den künftigen Bewohnern des projektierten Baugebietes Waldheim-Süd und dem Lärm des Werksverkehrs eines bestehenden Industriebetriebes bzw. dessen geplanter Erweiterung. Der Industriebetrieb (MAN Roland, Druckmaschinen AG) befindet sich westlich der Ulmenstraße, zwischen Mühlheimer Straße und der Bahnstrecke von Offenbach nach Hanau. Die geplante Erweiterung, das sogenannte Südwerk, ist auf einem Gelände südlich der Eisenbahn vorgesehen.

 

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens erfolgte unter anderem auch eine Untersuchung der Lärmauswirkung des Werksverkehrs der Firma MAN Roland auf das zukünftige Wohngebiet. Grundlage für die Berechnungen bildeten Schätzwerte der Firma MAN Roland. Zur Steigerung der Prognosesicherheit wurden diese Schätzwerte für das projektierte Südwerk um 50% erhöht. Das Ergebnis des Gutachtens ist, dass unter Beachtung der festgesetzten Lärmschutzmaßnahmen durch das neue Baugebiet Waldheim-Süd keine immissionskritischeren Beurteilungssituationen für den Werksverkehr geschaffen werden. Somit bleiben die Bedenken unberücksichtigt. In diesem Zusammenhang wird auch auf die Prüfung von eingereichten Bedenken und Anregungen durch die Stadtverordnetenversammlung vom 14.11.2002, Drucksache I (A) 404, verwiesen.

 

 

 

Zu 2:

 

Der Planentwurf in der Fassung vom 24.09.2002 wurde am 14.11.2002 von der Stadtverordnetenversammlung gebilligt und seine öffentliche Auslegung angeordnet. Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 06.01.2003 bis einschließlich 05.02.2003 statt. Die Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung erfolgte ortsüblich in der Ausgabe der Offenbach-Post (amtliches Bekanntmachungsblatt für die Stadt Offenbach am Main) vom 20.12.2002.

 

Die unter Beschlusspunkt 1 dieser Vorlage behandelten Bedenken und Anregungen haben zu keiner inhaltlichen Planänderung geführt. So wurden lediglich der Name des Bebauungsplanes konkretisiert, die Lage eine Busbucht innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche klargestellt und ein Schreibfehler in einer textlichen Festsetzung korrigiert. Der Bebauungsplan in der Fassung vom 18.06.2003 kann somit als Satzung beschlossen werden.

 

Zu 3:

 

Anlagen

 1. verkl. Bebauungsplan (Stand 18.06.2003)

 2. Begründung (Stand 18.06.2003)

 3. Bedenken und Anregungen

 4. Hinweis zu den Gutachten

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