Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0195                                                         Ausgegeben am 08.06.2012

                                                                                               Eing. Dat. 06.06.2012

 

 

 

Projekt Hafen Offenbach - Neubau Grundschule und Kita
hier: Ergänzung zum Grundsatzbeschluss vom 18.03.2010 ( DS I (A) 566)
Antrag Magistratsvorlage Nr. 165/12 (Dez. I, Amt 60) vom 06.06.2012


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

1. Der Realisierung des Neubaus einer vierzügigen Grundschule mit zwei 1‑Feld-
    Sporthallen und einer Kindertagesstätte am Standort Hafen Offenbach (Baufeld
    MI 8a + b), auf Basis der durchgeführten Standortuntersuchung sowie des
    Ergebnisses des Realisierungswettbewerbes und auf der Grundlage der vom
    ersten Preisträger des Wettbewerbs, Büros waechter + waechter, erstellten
    Studie zur Untersuchung unterschiedlicher Standards  und vom Revisionsamt
    geprüften Kostenschätzung mit voraussichtlichen Gesamtkosten in Höhe von
    28.210.000,00 € wird zugestimmt.

2. Der Magistrat wird beauftragt, die erforderlichen Planungs- und Kostendaten zu
    erstellen und der Stadtverordnetenversammlung die entsprechenden
    Projektvorlagen zur Beschlussfassung vorzulegen.

3. Mittel sind derzeit auf dem Untersachkonto 20000.94800 „Neubau/Schule Kita
    im Nordend Standort Hafen“ wie folgt bereitgestellt:

    Haushaltsmittel bis 2011:                        3.150.000,00 €
    Haushaltsplan 2012:                                  3.000.000,00 €
    Haushaltsplan 2013:                                15.000.000,00 €
    Haushaltsplan 2014:                                7.700.000,00 €
    Gesamt:                                                 28.850.000,00 €

Aufgrund der notwendigen Deckung für die Maßnahme USK 63000.94010 Mainzer Ring (1.180.000,00 €) ist die Finanzierung des Projektes „Neubau/Schule Kita im Nordend Standort Hafen“ im Nachtrag 2012 bzw. im Haushaltsplan 2013 ff entsprechend anzupassen.


Begründung:

Mit dem in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung am 18.03.2010 ge-fassten Grundsatzbeschluss (DS I (A) 566 und DS I (A) 566/1) wurde der Ma-gistrat u.a. beauftragt, die für den Neubau einer Grundschule und Kita im Hafen Offenbach erforderlichen Planungs- und Kostendaten zur Beschlussfassung vorzulegen.

 

In der Folge wurde für das Bauvorhaben „Neubau einer 4-zügigen Grundschule, einer Kindertagesstätte sowie einer 2-Feld-Sporthalle in Offenbach“ im Jahr 2011 ein Realisierungswettbewerb durchgeführt. Der Entwurf des Büros waechter + waechter wurde als 1. Sieger des Architektenwettbewerbs vom Preisgericht zur Umsetzung empfohlen. Zudem hat der Bewerber im VOF-Verhandlungsverfahren, welches sich als zweite Stufe des VOF-Verfahrens an den Architektenwettbewerb anschloss, die höchste Punktzahl erreicht. Mit Schreiben vom 28. Dezember 2011 forderte der Regierungspräsident die Stadt Offenbach auf, alternative Standorte zu prüfen sowie unterschiedliche Bauvarianten bzw. Standards für den ausgewählten Standort Hafen Offenbach kostenmäßig zu ermitteln und zur abschließenden Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung vorzulegen.

 

1.    Standortuntersuchung

Im Jahr 2009 wurde vom Amt für Stadtplanung und Baumanagement, Bereich Stadtentwicklung, eine Standortuntersuchung für eine neue Grundschule im Schulbezirk Goetheschule durchgeführt (siehe Auslage). Es wurden in einer Vorauswahl 9 Standorte ausgewählt und hinsichtlich ihrer Eignung nach folgenden Kriterien bewertet: Flächengröße und Abgrenzung, bestehende/ggf. zu verlagernde Nutzungen, vorhandene Bausubstanz, Planungsrecht, Erschließung/Erreichbarkeit, Verfügbarkeit/Eigentumsverhältnisse/geschätzte Grunderwerbskosten.

 

Die erste Auswertung und Einschätzung ergab eine Reduzierung der Auswahl auf vier möglicherweise geeignete Standorte: Hafen, Jado-Gelände, EVO-Gelände, Rheinberger-Gelände. Zwei Standorte (ehemalige Kaiser-Friederich Quelle, Luisenhof) waren bedingt geeignet und drei Standorte (Danfoss-Gelände, ehemaliges Polizeipräsidium, Kappus-Gelände) erwiesen sich als nicht geeignet.

 

In der weiteren Untersuchung stellte sich heraus, dass der Luisenhof und der Hafen Offenbach eine realistische zeitliche und wirtschaftliche Perspektive hätten. Mittlerweile liegt jedoch der Luisenhof in der Tag-Schutzzone II des Flughafens Frankfurt, in welcher keine Schulen errichtet werden dürfen, es sei denn, die zuständige Behörde ließe eine Ausnahme zu. Eine Ausnahme wird allerdings nur dann in Aussicht gestellt, wenn kein alternativer Standort außerhalb der Tages-Schutzzone I  zur Verfügung steht. Außerdem wird dieses Grundstück durch Verkauf an einen Wohnbau-Investor nun einer anderen, für die Stadt wirtschaftlich sinnvollen Nutzung zugeführt. Das Grundstück im Hafen lässt zudem eine deutlich bessere Grundstücksausnutzung zu, ist aufgrund seines Zuschnitts besser für eine Bebauung mit Schule und Kindertagesstätte geeignet und liegt außerhalb des Lärmschutzbereichs des Flughafens Frankfurt. Daher hat sich das Grundstück Hafen als das am besten geeignete herausgestellt.

 

2.    Wirtschaftlichkeitsgegenüberstellung der Wettbewerbspreisträger

Für die Teilnahme am begrenzt offenen anonymen Realisierungswettbewerb haben sich 264 Büros beworben. Von den in einem vorgeschalteten Bewerbungsverfahren ausgewählten 30 Teilnehmern wurden 24 wertbare Entwürfe eingereicht. Das Preisgericht hat im Laufe seiner Sitzung vier der Entwürfe als baubar erklärt. Die ausgeschiedenen Entwürfe wiesen deutliche, teilweise gravierende Mängel in den Bereichen Brandschutz und/oder Bauordnungsrecht auf, oder sie wichen in einem nicht vertretbaren Maß von den Vorgaben des Raumprogrammes ab.

 

Im Vergleich der verbliebenen 4 Entwürfe scheiden 2 Entwürfe aufgrund der prognostizierten höheren Kosten aus. Die beiden übrigen Entwürfe sind in vorgelegter Form kostenmäßig in etwa vergleichbar, allerdings ist der mit dem 2. Preis vergebene Entwurf hinsichtlich des Brandschutzes noch erheblich nachzubessern, so daß er letzlich nicht die wirtschaftlichste Lösung darstellt.

Das Preisgericht hat daher den Entwurf des Büros waechter + waechter als in funktionaler und wirtschaftlicher Hinsicht am besten geeigneten mit dem 1. Preis ausgezeichnet.

 

3.    Studie zum Vergleich von Bauvarianten und Standards für den 1. Sieger des Realisierungswettbewerbs

 

Im Rahmen der Studie wurden folgende Untersuchungen durchgeführt:

-        Vergleich verschiedener energetischer Standards (EnEV 2009, EnEV 2012, Passivhaus)

-        Gegenüberstellung verschiedener baulicher Qualitäten (Konstruktionen und Materialwahl)

-        Betrachtung der Wirtschaftlichkeit der o.g. Konstruktionen unter Einbeziehung der Unterhaltskosten und Lebenszyklusbetrachtung

-        Alternativen zum Nachweis der Stellplätze in der geplanten Tiefgarage

 

3.1 Beschreibung der Maßnahme
Konzept/Städtebau/Bauliche Maßnahme

Die Grundstücksgröße beträgt 7.092 m², davon werden 3.958 m² überbaut.

Die vierzügige Grundschule wird für 400 Schülerinnen und Schüler ausgelegt. Die Kindertagesstätte ist für 140 Kinder im Alter von 0 bis 6 Jahren vorgesehen. Hortbetreuung soll in den Räumen der Schule angeboten werden.

 

Ein 5-geschossiger Fachklassentrakt und die zwei übereinander angeordneten 1-Feld-Sporthallen bilden die im Bebauungsplan geforderte 5-geschossige Raumkante zum Nordring. Die zweigeschossigen, kammartigen Klassen- und Gruppentrakte von Grundschule bzw. Kindertagesstätte fahren die Blockkante nach und bilden ruhige Innenhöfe. Der Innenbereich wird durch den mittig zwischen Kindertagesstätte und Schule angeordneten, gemeinsam genutzten Mensa- und Bibliotheksbereich geteilt.

Der Zugang in die Schule erfolgt vom westlich angrenzenden Grünzug, die Kita ist von der Planstraße B erschlossen. Die Sporthallen, eine Tiefgarage sowie die  Stadtteilarbeit sind vom Nordring her zugänglich.

 

Alle Klassenräume, sowie die Gruppenräume der Kita sind zu den Innenbereichen orientiert. Durch den fünfgeschossigen Riegel werden Innenräume und Freiräume vom Nordring abgeschirmt.

 

Konstruktion

Das Tragwerk ist als Stahlbeton-Massivbau konzipiert. Der Wettbewerbsentwurf sieht massives Sichtmauerwerk aus kleinformatigen, hellen Steinen für die Fassade vor, sowie innen weiß geschlämmtes Mauerwerk, sowie Fenster mit  Dreifachverglasung.

 

Heizung, Lüftung, Sanitär

Die Beheizung des Gebäudes erfolgt über einen neuen Fernwärmeanschluss. Zur Optimierung des Energieverbrauchs wird eine Gebäudeleittechnik installiert, über die der Betrieb der Heizung und Lüftung geregelt wird.

 

Es wird für alle untersuchten Standards davon ausgegangen, dass das gesamte Gebäude mit lufttechnischen Anlagen mit Wärmerückgewinnung ausgestattet wird.

Um die Längen der Luftkanäle zu reduzieren, werden im 2-geschossigen Trakt der Klassen- und Gruppenräume anstelle großer zentraler Anlagen dezentrale  Raumlufttechnische (RLT)-Geräte auf das Dach aufgestellt, die jeweils ca. 4 Klassenräume versorgen. Darüber hinaus sind RLT-Geräte zur Be- und Entlüftung der beiden Sporthallen sowie für die Nebenräume vorgesehen.

 

Elektrotechnik

Für die Elektro- und Fernmelde-/Informationstechnischen  Anlagen wird ein zeitgemäßer Standard mit flächendeckender KAT 7 –Netzwerkverkabelung und EIB-System (Europäischer Installations-Bus zur Steuerung der Gebäudefunktionen) für Sonnenschutz- und Beleuchtungssteuerung vorgesehen.

 

3.2 Variantenuntersuchung

Folgende bauliche/architektonische Varianten wurden vertieft untersucht und gegenübergestellt:

 

Energetischer Standard unter Berücksichtigung der Auswirkungen auf die Technische Gebäudeausrüstung:

-       EnEV 2009

-       EnEV 2012 (gerechnet als: EnEV 2009 – 30%)

-       Passivhausstandard

Bodenbeläge: 

-       Parkett (Unterrichtsräume) + Naturstein (Erschließungsflächen)

-       Linoleum/Kautschuk (Unterrichtsräume) + Werkstein (Erschließungsflächen)

Dachbeläge:

-       Gründach auf allen Dachflächen

-       Gründach nur auf den einsehbaren Flächen

-       kein Gründach

Fenster:

-       Aluminiumfenster

-       Holz-Aluminium-Fenster

Fassade:

-       Zweischalige Fassade mit Sichtmauerwerk

-       Wärmedämmverbundsystem

Tiefgarage:

-       Bau einer Tiefgarage

-       Verzicht auf den Bau einer Tiefgarage auf dem Grundstück des Neubaus

 

 

 

3.2.1. Energetischer Standard

Es wurden zunächst vier Varianten untersucht:

-       EnEV 2009 ohne mechanische Lüftung

-       EnEV 2009 mit mechanischer Lüftung

-       EnEV 2012 mit mechanischer Lüftung (Da die EnEV 2012 noch nicht verabschiedet ist und die anzusetzenden Standards noch nicht abschließend bekannt sind, wird diese Variante als 30%ige Unterschreitung der EnEV 2009 abgebildet)

-       Passivhausbauart mit mechanischer Lüftung

 

Derzeit sind als gesetzlicher Mindeststandard die Anforderungen der EnEV 2009 zu erfüllen. Sollte die EnEV 2012 im Baugenehmigungzeitraum in Kraft treten, müssten deren Standards eingehalten werden.

 

Lüftung:

Die schalltechnische Betrachtung ergibt, dass eine Lüftung der Schule ohne mechanische Lüftungsanlage nicht möglich ist. Eine ausreichende Lufthygiene kann bei reiner Fensterlüftung an diesem Standort ebenfalls nicht gewährleistet werden. Daher wird die Variante EnEV 2009 ohne Lüftung nicht als Vergleichsvariante herangezogen.

 

Die Variante EnEV 2009 (mit Lüftungsanlage) führt aufgrund des geringsten Dämmstandards der Außenhülle zu dem vergleichsweise höchsten Energieverbrauch für die Beheizung des Gebäudes und damit zu der größten Fernwärmeanschlussleistung. Hohe Investitionskosten bei der Heizung stehen geringeren Investitionskosten für eine einfachere Lüftungstechnik mit einer weniger effizienten Wärmerückgewinnung und kleineren Querschnitten der Lüftungskanäle gegenüber.

 

Die Variante EnEV 2012 führt aufgrund des höheren Dämmstandards der Gebäudehülle im Vergleich zur Variante EnEV 2009 sowie der optimierten Anlagentechnik zu geringeren Investitionskosten bei der Heizungsanlage.

Dagegen sind die Kosten für Lüftungsanlagen mit effizienterer Wärmerückgewinnung sowie für eine aufwendigere Gebäudeautomation höher als beim Standard EnEV 2009.

 

Die Gesamtinvestitionskosten für den Bereich Heizung-Lüftung-Sanitär (HLS) liegen für die Variante EnEV 2012 unter den für die Variante EnEV 2009 erforderlichen.

 

Die Variante Passivhausstandard beruht auf einer Technischen Ausrüstung gemäß den Anforderungen des Passivhausinstituts. Dies betrifft insbesondere die Heizungsanlage und die Lüftungsanlage. Dabei werden besondere Anforderungen an die Wirksamkeit der Wärmerückgewinnung, an die Gesamtdruckverluste der RLT-Anlagen sowie an die Effizienzklassen der Lüftungsgeräte gestellt. Aufgrund des höchsten Dämmstandards sind die Gesamtinvestitionskosten für den Bereich HLS für das Passivhaus jedoch leicht geringer als bei den vorbeschriebenen Varianten.

 

Elektrotechnik:

Die untersuchten baulichen und energetischen Standards schlagen sich hauptsächlich in unterschiedlichen Standards der Beleuchtung nieder.

Gegenüber dem Standard EnEV 2009 erhalten bei der Variante EnEV 2012 alle Leuchten dimmbare elektronische Vorschaltgeräte zur tageslichtgeführten Steuerung. Innerhalb der Räume werden zur Steuerung der Beleuchtung Präsenzmelder mit Lichtwertgeber installiert. Für die Variante Passivhaus werden zur Reduzierung der angeschlossenen Leistung/qm zusätzlich alle Leuchten in LED-Technik ausgeführt. Damit sind die Investitionskosten im Bereich Elektrotechnik für die Variante EnEV2009 am geringsten. Die Variante Passivhaus erfordert die höchste Investition, die Variante EnEV 2012 liegt dazwischen.

 

Baukonstruktion

Die Untersuchungen des Tragwerksplaners zeigen, dass der mit dem ersten Preis ausgezeichnete Entwurf sehr wirtschaftlich zu konstruieren ist.

 

Bei der Baukonstruktion wirken sich die unterschiedlichen energetischen Standards vor allem auf die Gebäudehülle aus.

Es werden unterschiedliche Dämmstoffdicken an den Außenwänden, Bodenplatten und Dächern erforderlich.

 

Für den Standard EnEV 2012 wird im Vergleich zum Standard EnEV 2009 eine geringfügig stärkere Außenwanddämmung erforderlich, die Dachdämmung und die Dämmung gegen Erdreich sind in beiden Varianten gleich.

 

Zur Erreichung des Passivhausstandards steigt die erforderliche Dämmstoffstärke für die Außenwände gegenüber EnEV 2012 deutlich um rund 25%, die Dachdämmung und die Dämmung gegen Erdreich um jeweils rund 100%.

 

Besonders die erheblich größeren erforderlichen Dämmstärken unter den Bodenplatten, die für den Passivhausstandard erforderlich werden, schlagen sich auf die Investitionskosten nieder, da die zur Lastabtragung erforderlichen Druckfestigkeiten nur mit sehr teuren Materialien erreicht werden.

 

Bei den Fensterflächen kann beim Standard EnEv 2009 mit einer 2-Scheiben-Isolierverglasung gearbeitet werden.

Für den Standard EnEV 2012 sowie für den Passivhausstandard wird eine 3-Scheiben-Isolierverglasung mit verbesserten Eigenschaften der Rahmen erforderlich.

 

Zudem wird für die Umsetzung des Passivhausstandards eine konstruktiv aufwendige Außenwandkonstruktion aus einem ausgemauerten Stahlbetonstützen-System erforderlich, die zu höheren Rohbaukosten für diesen Standard führt.

 

Aufgrund der oben beschriebenen Anforderungen sind die Investitionskosten für die Baukonstruktion für die Variante EnEV 2009 am geringsten.

Die Variante Passivhaus erfordert die höchste Investition.

Die Variante EnEV 2012 liegt dazwischen.

 

 

 

 

 

 

 

 

EnEV 2009

EnEV 2012

Passivhaus

Kosten [brutto]

 

 

 

Qualifizierte Expertenschätzung [€]

27.720.000,00

28.210.000,00

30.580.000,00

 

 

 

 

Energieaufwand

 

 

 

Endenergie [kWh/a]

1.110.000,00

950.000,00

660.000,00

Primärenergie [kWh/ a]

1.170.000,00

930.000,00

610.000,00

CO² [kg/a]

360.000,00

290.000,00

190.000,00

 

 

 

 

Amortisation der Mehrinvestition

vgl. mit Standard EnEV 2009

 

nach ca. 21 Jahren

nach ca. 32 Jahren

Amortisation der Mehrinvestition

vgl. mit Standard EnEV 2012

 

 

nach ca. 39 Jahren

Die Amortisationszeiten ergeben sich aus den Differenzen der angesetzten Verbrauchskosten unter Berücksichtigung der unterschiedlichen zu erwartenden Preissteigerungen für Strom und Fernwärme.

 

Empfehlung:

Als energetischer Standard wird EnEV 2012 mit mechanischer Lüftung

zur Umsetzung empfohlen.

 

3.2.2 Bodenbeläge: 

Es wird empfohlen, die Erschließungsflächen mit einem belastbaren Werksteinbelag zu versehen. Die Unterrichtsräume sollten einen Linoleumbelag erhalten.

Diese Kombination stellt hinsichtlich Investitionskosten und Unterhalt/Pflege die wirtschaftlichste Lösung dar. Der Einsatz von Parkett und Naturstein würde Mehrkosten in Höhe von rund 216.000 Euro brutto zzgl. Nebenkosten verursachen.

 

3.2.3 Dachbeläge:  

Es wird empfohlen, die einsehbaren Dachflächen des 2-geschossigen Trakts der Klassen- und Gruppenräume als Gründach auszubilden. Hierdurch können die Dacheinläufe in ihrer Anzahl gegenüber einer Ausführung als Kiesdach deutlich reduziert und die Querschnitte für die Entwässerung wirtschaftlich gehalten werden. Die Dachfläche des 5-geschossigen Gebäuderiegels bietet in der Ausbildung als Kiesdach eine mögliche Fläche für Solaranlagen (Contracting). Die Begrünung sämtlicher Dachflächen würde Mehrkosten in Höhe von ca. 4.000 Euro brutto zzgl. Nebenkosten verursachen. Die Bekiesung sämtlicher Dachflächen würde Minderkosten in Höhe von ca. 9.400 Euro brutto zzgl. Nebenkosten bewirken.

 

3.2.4 Fenster:

Es wird empfohlen, die Fenster als Holz-Aluminium-Fassade auszubilden.

Sie stellt eine gegen Umwelteinflüsse und Vandalismus resistente, pflegeleichte Konstruktion im Außenbereich dar und bietet mit der hölzernen Tragkonstruktion im Innenbereich eine für die Grundschule und Kindertagesstätte angemessene Behaglichkeit. Der Einsatz von Aluminiumfenstern würde Mehrkosten in Höhe von ca. 62.500 Euro brutto zzgl. Nebenkosten verursachen.

 

3.2.5 Fassade:

Es wird empfohlen, die Fassade als zweischalige Fassade mit außenliegendem Sichtmauerwerk auszubilden. Gerade am Standort Nordring muss mit verstärkter Verschmutzung der Fassade gerechnet werden, was bei einem Wärmedämmverbundsystem zu verkürzten Wartungsintervallen führen würde.

Zudem kommt es insbesondere bei hochgedämmten und -wie im Hafengebiet- stark der Witterung ausgesetzten Konstruktionen mit Wärmedämmverbundsystem zu stärkerem Algenbefall. Die Investitionskosten für eine zweischalige Fassade mit außenliegendem Sichtmauerwerk können im Vergleich zu einer Fassade mit Wärmedämm-Verbundsystem aufgrund deren deutlich höheren Wartungsbedarfs bereits nach < 10 Jahren kompensiert werden. Die Konstruktion ist gegen Umwelteinflüsse und Vandalismus weitgehend resistent,

Wartung oder Erneuerung sind innerhalb des Bewertungszeitraums im Regelfall nicht erforderlich. Langzeiterfahrungen machen diese Konstruktionsweise besonders risikoarm. Die Widerstandsfähigkeit der Steinfassade ist gerade im Hofbereich, der auch als Ballspielfläche genutzt werden kann, von Vorteil. Schäden an einem Wärmedämmverbundsystem können auch bei einer Ausbildung mit verstärktem Putzgrund nicht ausgeschlossen werden. Zudem kommen vor allem dem Gebäuderiegel am Nordring die positiven schallschutztechnischen Eigenschaften des Sichtmauerwerks zugute. Die zweischalige Außenwandkonstruktion mit außenliegendem Sichtmauerwerk stellt so eine dauerhafte, hochwertige und nachhaltige, dem Projekt angemessene Bauweise dar. Insbesondere vor dem Hintergrund der zu betrachtenden Unterhaltskosten passt diese Konstruktion zu dem empfohlenen hohen energetischen Standard mit ebenfalls niedrigen Unterhaltskosten.

 

Diese Standards lagen bereits dem prämierten Wettbewerbsentwurf zugrunde.

Sie stellen jeder für sich eine dem aktuellen Stand der Technik entsprechende sowie der Nutzung und dem Ort angemessene, dauerhafte Konstruktion dar. Bei den Empfehlungen wurden sowohl die Investitionskosten wie die voraussichtlichen Pflege- und Wartungskosten betrachtet.

 

Der Einsatz eines Wärmedämmverbundsystems würde zwar Minderkosten bei der Herstellung in Höhe von rund 172.600 Euro brutto zzgl. Nebenkosten bewirken, jedoch bei einem für diesen Standort angemessenen Instandhaltungsintervall durchschnittlich zusätzliche  jährliche Kosten i.H.v. rund 19.600 Euro brutto zzgl. Nebenkosten verursachen.

 

3.2.6 Tiefgarage:

Für den Bau der Grundschule sind nach Stellplatzsatzung 42 Parkplätze nachzuweisen. Der wettbewerbliche Entwurf sieht den Bau einer Tiefgarage vor, da eine oberirdische Anordnung der Stellplätze aufgrund des umfangreichen Raumprogramms und der erforderlichen Pausenfläche nicht möglich ist. Die knappe Grundstücksfläche wird effizient für den Schul- und Kitabetrieb genutzt.

 

Hierin nicht enthalten sind die Kosten für die Reinigung des kontaminierten Grundwassers, das bei der für die  Herstellung der Tiefgaragenbaugrube erforderlichen Wasserhaltung anfällt. Die Größenordnung kann zurzeit noch nicht abgeschätzt werden.

 

Laut Angabe der SOH verhandelt sie aktuell mit einem Investor für das im Bebauungsplan Hafen vorgesehene Parkhaus. Gegebenenfalls ergibt sich die Möglichkeit, die nachzuweisenden 42 Stellplätze dort per Baulast zu sichern, wofür Kosten in noch unbekannter Höhe gegenzurechnen sind. Die Stellplätze im Parkhaus können dann von den Beschäftigten der Grundschule/Kita angemietet werden.

 

Da die Realisierung des Parkhauses vertraglich bislang nicht gesichert ist, fließt dies in die Empfehlung nicht ein, wird jedoch in der vertieften Bearbeitung geprüft.

 

 

Die mögliche Kosteneinsparung bei Entfall der Tiefgarage wird wie folgt abgeschätzt:

 

EnEV 2009

EnEV 2012

Passivhaus

Projektkosten mit Tiefgarage [€]*

27.720.000,00

28.210.000,00

30.580.000,00

Minderkosten bei Entfall [€]*

-1.590.000,00

 

-1.600.000,00

 

-1.610.000,00

Projektkosten ohne Tiefgarage mit Baulast [€]*

26.130.000,00

 

 

26.610.000,00

29.348.000,00

*jeweils nur mit Ansatz Abfuhr und Entsorgung für Aushub bis Entsorgungsklasse Z 1.2

 

Weiterhin werden bei Verzicht auf die Tiefgarage zusätzliche umweltbedingte Mehrkosten für die Entsorgung des eingesparten Aushubs in Höhe von 47.100 Euro seitens der SOH als Grundstückseigentümerin eingespart.

 

4.       Beurteilung der Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima

Die Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima werden vom Amt für Umwelt, Energie und Mobilität wie folgt eingeschätzt:

 

Gegen das Bauvorhaben bestehen keine umweltfachlichen Bedenken.

 

Wenn die konkrete Planung zur Umsetzung kommt, ist darauf zu achten, rechtzeitig eine Abstimmung mit dem Regierungspräsidium in Darmstadt zu suchen, da u.a. immissionsschutzrechtliche Fragen der dortigen Zuständigkeit unterliegen.

 

Die Studie beinhaltet zum jetzigen Planungsstand keine Angaben im Zuständigkeitsbereich der Unteren Naturschutzbehörde und der Unteren Wasserbehörde. Hier werden üblicherweise erst in den Projekt- und Ausführungsplanungen die notwendigen Angaben erarbeitet. Die schon jetzt vorgesehene Dachflächenbegrünung ist zu begrüßen. Aus Sicht des Natur- und Artenschutzes steht dem Vorhaben nichts im Wege.

 

Immissionsschutzrechtlich liegt das Vorhaben im Siedlungsbeschränkungsbereich des Flughafens Frankfurt Rhein-Main. Zusätzlicher Lärm entsteht durch den Verkehr auf dem Nordring und ggf. durch Gewerbelärm aus dem Bereich des Osthafens Frankfurt. Die Studie macht deutlich, dass die zulässigen Lärmgrenzwerte eingehalten werden können, aber auch keine „Lärmreserven“ mehr vorhanden sind. Aktive und passive Schallschutzmaßnahmen sind als notwendig erkannt. Hierzu beinhaltet der B-Plan 563 b unter Nr. 8 auch entsprechende Festsetzungen.

 

Es sind keine Einschränkungen bzgl. der Seveso-II-Richtlinie gegeben, da das Baugrundstück nicht im entsprechenden Siedlungsbeschränkungsbereich liegt.

 

Im Bereich Altlasten / Bodenschutz ist der Hafen als ein Gebiet bekannt, welches teilweise massiv durch nichthomogene Abfälle an- bzw. aufgefüllt wurde. In diesem Zusammenhang besteht ein von der Oberen Bodenschutzbehörde genehmigtes Sanierungskonzept, was unter anderem eine bereits begonnene Grundwassersanierung sowie eine Bodensanierung im zeitlichen Zusammenhang mit der geplanten Überbauung vorsieht.

 

Die vorliegende Grundsatzbeschlussvorlage zum Bau einer Grundschule mit Sporthallen sowie einer Kindertagesstätte berücksichtigt diesen Punkt. In dem Variantenvergleich des Architekturbüros Waechter + Waechter wird dem folgend auch der Bau einer Tiefgarage abgewogen.

 

Aus Sicht des Bodenschutzes ist ein Verzicht auf den Bau der Tiefgarage sinnvoll und sachgerecht. Die ermittelten Aushubkubaturen sind aktuell noch nicht auf ihre tatsächliche Verunreinigung hin untersucht. Damit verbunden können die anfallenden Entsorgungskosten noch über den angenommenen Mittelwert hinaus gehen. Noch erheblicher ist der mit dem Wegfall der Tiefgarage verbundene Verzicht auf die Grundwasserhaltung. Diese müsste ansonsten mit großem bautechnischen Aufwand (Baugrubensicherung) und umfangreicher Kontrolle des abzuleitenden kontaminierten Wassers betrieben werden. Mit dem Verzicht auf die Tiefgarage entfiele weiterhin der ingenieurtechnische Aufwand zur Kontrolle von Vernetzungen mit der Grundwassersanierungsanlage auf der Hafeninsel.

 

Bei der Gestaltung der Freiflächen ist gemäß Bundesbodenschutzgesetz die Aufnahme von Schadstoffen, Kontakt Boden–Mensch, auszuschließen. Hierfür gibt es außer den technisch notwendigen Versiegelungen bei den Funktionsbereichen (Feuerwehrzufahrt, etc.) die weitere Variante des Bodenaustausches mit unbelastetem Material. Dieser sollte eine Mächtigkeit von ca. 30 cm erhalten.   

 

Gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 22.03.2007 DS I (A) 137, BPlan 563A, Billigung des Planentwurfes, sind 50% der Bruttogeschossfläche im Passivhausstandard vorzusehen. Dies ist für den geplanten Sonderbau auf Grund der Ausrichtung und Gliederung des Gebäudes nicht möglich:

 

-       Die Südseite des Grundstückes liegt zum Nordring hin; aufgrund der Verschattung durch die Fassaden der gegenüberliegenden Gebäude können keine hohen solaren Gewinne erzielt werden.

-       Die Bauweise der Klassenräume und der Betreuungsräume in der Kindertagesstätte muss in überwiegend kleinteiliger Bauweise erfolgen; die Fassadenflächen sind deshalb im Verhältnis zum Volumen der Räumlichkeiten zu groß.

-       Fensterausrichtung nach Osten und Westen

 

Eine Unterschreitung der in der EnEV 2009 geforderten Werte um 30% soll  beim Primärenergiebedarf und unbedingt  auch bei den Transmissionswärmeverlusten erreicht werden.

 

 

Die Nutzung der Dachflächen für Photovoltaikanlagen ist zu unterstützen. Für jene Dachflächen, die hierfür nicht geeignet sind, ist lokalklimatisch die vorgesehene Begrünung umzusetzen.

 

Für den Bereich Mobilitätsmanagement sind in der Studie noch keine Aussagen zu finden,  ein Mobilitätskonzept soll noch erstellt werden.

 

5.      Erläuterung zur Kostenberechnung

Die Kosten für das Projekt wurden aufgrund aktueller Baukosten ermittelt. Es  handelt sich um eine sogenannte qualifizierte Expertenschätzung. Die genannten Gesamtkosten enthalten einen Index von 3% für konjunkturell bedingte Baukostensteigerungen sowie einen Aufschlag für Unvorhersehbares.

 

6.      Terminplanung

Es ist vorgesehen, das Projekt in einem Bauabschnitt zu realisieren.

- Weitere Planung ab Juli 2012

- Baubeginn März 2014

- Fertigstellung Ende September 2015

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordneten liegen: der Standortvergleich, die Wirtschaftlichkeitsgegen-überstellung der Wettbewerbspreisträger (BSMF) und der Vorprüfbericht zum Realisierungswettbewerb, das Protokoll der Preisgerichtssitzung, der Ergebnis-bericht: Studie zum Vergleich von Bauvarianten und Standards für den 1. Sieger des Realisierungswettbewerbs (Studie Variantenvergleich) zur Einsicht aus.

Anlage:
Auszug aus der Stadtkarte