Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0289Ausgegeben am 15.11.2012

Eing. Dat. 15.11.2012

 

 

 

Projekt Kita auf dem MAN-Gelände (Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße), Baufeld Mischgebiet

hier: Grundsatzbeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 444/12 (Dez. I, Amt 60) vom 14.11.2012

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Dem Betrieb einer neuen Kita mit dem als Anlage 2 beigefügten Entwurf eines Raumprogrammes auf dem Gelände des ehemaligen MAN-Roland-Werks 1 in der Christian-Pleß-Straße Baufeld Mischgebiet wird zugestimmt.

 

2.    Der Magistrat wird beauftragt, die Varianten (1, 2a und 2b) je nach Realisierungsfortschritt mit MAN im Sinne des § 12 GemHVO weiter zu vertiefen und bei Bedarf entsprechende Vorverhandlungen aufzunehmen.

 

·         Variante 1 - Grundstückskauf und Errichtung eines Kita-Neubaus in Eigenerledigung

·         Variante 2a – Anmietung einer Kita, integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung

·         Variante 2b – Kauf von Eigentumsanteilen für eine Kita, integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung

 

Die vom Architekturbüro Buehr GmbH erstellte Machbarkeitsstudie mit der überschlägigen ersten Kostenschätzung wurde vom Revisionsamt geprüft.

 

3.    Die erforderlichen Haushaltsmittel zur Umsetzung sind je nach Realisierungsmodell in der Haushaltsplanung der Stadt Offenbach einzustellen. Die Umsetzung steht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

4.    Die aktuell bei dem Untersachkonto 46400.98010 „Zuschuss Einrichtung/Bau einer Krabbelstube“ (06.01.05) veranschlagten Mittel in Höhe von 1,5 Mio € sollen zur Umsetzung der Maßnahme umgewidmet werden.

 

5.    Der Bau der Kindertagesstätte ist im Städtebauförderungsprogramm „Stadtumbau in Hessen“ unabhängig des Realisierungsmodells förderfähig. Bei Eigenbau durch die Stadt kann die Förderung als Investitionskostenzuschuss bzw. bei Realisierung durch Dritte als mittels städtebaulichem Vertrag gesicherten mietmindernden Baukostenzuschuss eingesetzt werden. Voraussetzung ist die baufachliche Prüfung durch den Fördergeber.

Begründung:

 

Die Stadt Offenbach am Main verfolgt mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 627 „Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße“ die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Umstrukturierung des seit einigen Jahren brach liegenden Gewerbestandorts, MAN-Roland Werk 1. Das Gelände befindet sich innerhalb des Stadtumbaugebietes „ehemaliges MAN-Roland-Werk“.

 

Der Bebauungsplanentwurf hat die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sowie sonstiger Träger Öffentlicher Belange durchlaufen. Den Stadtverordneten liegt in gleicher Sitzung die Vorlage mit der Abwägung der Anregungen und Bedenken sowie zum Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes vor.

 

Voraussetzung für die Umsetzung des Bebauungsplanes ist ein städtebaulicher Vertrag, in dem Regelungen zur zeitlichen Umsetzung und zu notwendigen Maßnahmen zwischen den jetzigen Grundstückseigentümern und der Stadt verbindlich vereinbart werden müssen. Auch die Absicht der Stadt, auf dem Gelände eine Kita zu realisieren, ist Inhalt des Vertrages. Dieser Grundsatzbeschluss ist daher Bedingung für den städtebaulichen Vertrag, der den Stadtverordneten ebenfalls in gleicher Sitzung vorliegt.

 

Bedarf Neubau Kinderkrippe sowie Kindertagesstätte:

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit ihrem Beschluss (DS - I (A) 0182) Bebauungsplan Nr. 627 – Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße vom 03. Mai 2012 die Wirschaftlichkeitsprüfung des Neubaus einer Grundschule und einer Kindertagesstätte auf dem Gelände des ehemaligen MAN-Roland-Werks 1 in der Christian-Pleß-Straße zur Kenntnis genommen.

 

Der damaligen Wirtschaftlichkeitsprüfung zugrunde lag das Mietangebot eines Investors für eine Kindertagesstätte (Teilumbau mit Anbau) innerhalb der denkmalgeschützen Sheddächer. Aufgrund der hohen Kosten wurde dieses nicht weiterverfolgt.

 

Entsprechend der vom Jugendamt erstellten Bedarfsmeldung ist von einem zusätzlichen Platzbedarf an Kindertagesbetreuung im Gebiet westlich der Waldstraße auszugehen. Insgesamt besteht in diesem Bereich für die Stadt Offenbach ein Defizit an Kindertagesbetreuungsplätzen für insgesamt 425 Kinder.

 

Da für einen optimalen Betrieb einer Kita mit Krabbel-, Kindergarten und Hortangebot eine Größe von 150 Plätzen nicht überschritten werden sollte, wurde diese Größe vom Jugendamt dem Raumprogramm für eine neue Kita zugrunde gelegt. Mit 100 Kindergarten – und/oder Hortplätzen für Kinder im Alter von drei Jahren bis zur Einschulung bzw. von der Einschulung bis zum Ende der Grundschulzeit, sowie 50 Krabbelplätzen (U3-Plätze) für Kinder im Alter von 0 bis 3 Jahren kann ein Teilbedarf am dargestellten Standort gedeckt werden.

 

Vor weiteren Planungsschritten ist die Anzahl der zu betreuenden Kinder abschließend mit dem EKO zu klären und das Raumprogramm ggfs. anzupassen.

 

Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes lässt sich der Bau einer Kindertagesstätte im ausgewiesenen Mischgebiet umsetzen.

 

Machbarkeitsstudie:

Die Kindertagesstättenentwicklungsplanung des Jugendamtes sieht vor, dass der Betrieb einer Kindertagesstätte an diesem Standort, insbesondere wegen der dort noch zu schaffenden Hortplätze, vom Eigenbetrieb Kindertagesstätten übernommen wird.

 

Das Architekturbüro Buehr hat im Auftrag des Amtes für Stadtplanung und Baumanagement anhand einer Baumassenstudie sowie einer Raumverteilung auf Grundlage des vom Jungendamt benannten Raumprogrammes alternative Realisierungsmodelle für einen Kita-Neubau konzeptionell untersucht und hierfür überschlägig die Kosten ermittelt.

 

Die Untersuchungen haben bestätigt, dass die städtebaulichen Vorgaben sowie die räumlichen Erfordernisse und Anforderungen des Jugendamtes an dem betreffenden Standort umgesetzt werden können.

 

 

Ergebnis der Machbarkeitsstudie:

·  Variante 1 - Freistehende Kita auf eigenem Grundstück im Süd-Westen des Baufeldes „Mischgebiet“ mit einer Bruttogeschossfläche (BGF) von insgesamt 1.677 qm. Hierbei ist eine Freifläche von 5 qm pro Kind auf einer Grundstücksfläche von insgesamt 1.778 qm berücksichtigt. Diese Variante ist gemäß Vorgabe des Bebauungsplanes 3-geschossig.

Im Erdgeschoss ist die Kinderkrippe/ Krabbelstube angeordnet. Die Gemeinschafträume für die Krippen- und Kindergartenkinder sind im 1. Obergeschoss untergebracht, im 2. Obergeschoss die Kindergartenkinder/ Hort. Sämtliche Hauptnutzflächen sind nach Süden zur vorgelagerten Spielfläche und zum Park orientiert.

 

·  Variante 2a / 2b – Kita integriert in ein mischgenutztes Gebäude mit bis zu max. 5 Geschossen für nicht störendes Gewerbe und Wohnen im Süd-Westen des Baufeldes „Mischgebiet“ mit einer Bruttogeschossfläche von insgesamt 1.494 qm auf einer anteiligen Grundstücksfläche.

Bei dieser Variante sind im Erdgeschoss die Krippenkinder/ Krabbelstube und im 1. Obergeschoss die Kindergartenkinder/ Hort untergebracht. Auch hier sind sämtliche Hauptnutzflächen nach Süden zur vorgelagerten Spielfläche und zum Park orientiert. Durch den ruhigen Innenhof der Gesamtanlage wird ein ungestörtes Miteinander gewährleistet.

 

 In der Variante 2a wird davon ausgegangen, dass ein Dritter (Investor) das

 Gebäude in Mischnutzung erstellt und die Räume der Kita im EG/OG einschl.

 Außenfläche an die Stadt vermietet. In Variante 2b wird angesetzt, dass die

 Stadt für die Kita-Räume incl. zugehörige Außenflächen ein Teileigentum

 erwirbt.

 

Für beide Varianten sind Stellplätze gemäß Bebauungsplan zu ¼ oberirdisch und zu ¾ unterirdisch in einer Tiefgarage vorgesehen.

Für die Errichtung des Neubaus wurde der bislang bekannte Energiestandard ENEV 2012 angesetzt.

 

 

Kosten:

Die Machbarkeitsstudie enthält eine erste grobe Schätzung der Baukosten. Das Bauvorhaben sowie weitergehende energetische und ökologische Bauweisen sind in der weiteren, vertiefenden Planung zu prüfen und zu bewerten. Dies kann noch Auswirkungen auf die Kosten haben, die dann Inhalt eines Projektbeschlusses mit einer vertieften Planung und belastbaren Kosten sein werden.

 

·         Variante 1: Kita in freistehendem Gebäude in Eigenerledigung, 3,1 Mio. €.

·         Variante 2a: Kita integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung als Mietobjekt. Eine Abschätzung des Mietzinses ist erst möglich, wenn ein Investor als potenzieller Vermieter entsprechende Angebote vorlegt.

·         Variante 2b: Kita integriert in einem Gesamtgebäude mit Mischnutzung,

2,9 Mio. €.

 

Hinzu kommen für die unterschiedlichen Realisierungsmodelle noch die jeweils anteiligen Grundstückskosten, die im weiteren Projektverlauf noch auszuhandeln sind.

 

Nach der Errichtung des neuen Gebäudes sind Mittel für den Gebäudebetrieb sowie für das Betreuungspersonal der Kita bereitzustellen.

 

 

Zuschüsse:

Für die neuen Förderprogramme zur Errichtung von U3-Plätzen liegen von Bund und Land derzeit noch keine aktuellen Ausführungsbestimmungen vor. Jedoch ist davon auszugehen, dass bei Neubauten ein Fördervolumen von 14.500 € pro geschaffenen U3-Platz zu erwarten ist. Nach derzeitigem Kenntnisstand müssen die Mittel auf Basis einer baureifen Plaung bereits 2013 beantragt werden.

Die Förderung ist vermutlich eine Pauschalförderung auf der Basis der anerkennungsfähigen Baukosten. Grundstücksbeschaffungen werden nicht gefördert. Voraussetzung für diese Förderung ist, dass die Stadt Offenbach Träger der Einrichtung sowie Bauherr wird.

 

Die Förderung der Kindertagesstätte aus Mitteln des Städtebauförderungspro-gramms „Stadtumbau in Hessen“ wurde auf Grundlage des Grundsatzbeschlusses der STVV vom 04.11.2010 im Förderantrag des Programmjahres 2011 mit Kosten in Höhe von rd. 3,4 Mio € inkl. Grunderwerb beantragt. Das Vorhaben wurde im Bewilligungsbescheid 2011 grundsätzlich bestätigt, jedoch wurden aufgrund der starken Überzeichnung des Programms „Stadtumbau in Hessen“ dafür bislang nur Investitionen in Höhe von rd. 260.000 € bewilligt. Die Kita ist damit auch weiterhin Gegenstand der jährlichen Förderanträge der Stadt beim Fördergeber HMWVL. Aufgrund der geringen noch verbleibenden Programmlaufzeit bis zum letzten Bewilligungsjahr 2014 kann bei anhaltender Programmüberzeichnung und parallele Kürzung der Städtebauförderungsmittel durch den Bund derzeit nicht abgesehen werden, ob die notwendigen Investitionskosten für die Kita noch in vollem Umfang in gewohnter Förderquote von über 70 % bezuschusst werden können.

 

Bei Eigenbau durch die Stadt kann die Förderung als Investitionskostenzuschuss bzw. bei Realisierung durch Dritte als mittels städtebaulichem Vertrag gesichertem mietminderndem Baukostenzuschuss eingesetzt werden. Voraussetzung ist die baufachliche Prüfung durch den Fördergeber.

 

Fördermittel aus anderen Förderprogrammen wie z.B. o.g. Förderung von U3-Plätzen sind gegenüber Stadtumbaufördermitteln vorrangig einzusetzen, um Doppelförderungen auszuschließen.

 

 

Tages-Schutzzone II (FluLärmG):

Das MAN-Gelände befindet sich in der Tag-Schutzzone II (FluLärmG).

Vom Jugendamt wird aufgrund der bisherigen Abstimmung mit dem Regierungspräsidenten in Darmstadt (RP) davon ausgegangen, dass eine Aufhebung des Bauverbotes in der Lärmschutzzone Tag II am Standort aufgrund der vorliegenden Bedarfszahlen in der Region Formsache ist. Die mit dem RP abgestimmte Verfahrensweise unterstelle, dass bei entsprechend nachgewiesenen Bedarfen in der Region die Ausnahmegenehmigung regelhaft zu erwarten ist.

 

Anlagen:

-       Lageplan (Anlage 1)

-       Entwurf Raumprogramm Jugendamt (Anlage 2)

-       Bedarfsmeldung Jugendamt (Anlage 3)

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x SOZ

   2 x Minderheitenvertreter (SOZ)

   2 x Vertreter (ALB)

   8 x Fraktionen

   4 x Stv.-Büro