Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2011 - 2016
2011-16/DS-I(A)0575Ausgegeben am 10.07.2014
Eing. Dat. 10.07.2014
Städtebaulicher Vertrag nach § 11 BauGB für den Bereich Berliner Straße 160 (heutiges Parkdeck + angrenzender Parkplatz)
hier: Zustimmung zum Städtebaulichen Vertrag
Antrag Magistratsvorlage Nr. 201/14 (Dez. I, Amt 60) vom 09.07.2014
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
Dem Städtebaulichen Vertrag nach §§ 11, 124 BauGB zwischen der Stadt Offenbach am Main und elischer GmbH & Co. KG, Kleine Bockenheimer Straße 16,
60313 Frankfurt am Main, wird zugestimmt.
Begründung:
Der Vorhabenträger beabsichtigt das Grundstück Berliner Straße 160 zu bebauen. Die Fläche befindet sich derzeit in städtischem Besitz und wird vom Vorhabenträger zur Umsetzung seines Vorhabens teilweise erworben.
Das Grundstück Berliner Straße 160 (Gem. OF, Flur III, Flurstücksnummern 359/16, 359/17) liegt auf einem Dreieck zwischen Berliner-, Bahnhof- und Luisenstraße. Aktuell wird das Grundstück genutzt durch ein zweigeschossiges Parkdeck mit ca. 101 Stellplätzen und einen ebenerdigen, unbefestigten Parkplatz mit ca. 55 Stellplätzen. Die Parkplätze sind öffentlich und werden teilweise bewirtschaftet.
Der Vorhabenträger beabsichtigt aus Teilen der beiden existierenden Flurstücke heraus ein neues Baugrundstück zu bilden. Er plant dort vier Wohngebäude mit insgesamt etwa 75 Wohneinheiten auf einer gemeinsamen Tiefgarage zu errichten. Die Wohnnutzung findet ab dem 1.OG statt. Im EG werden öffentliche, bewirtschaftete Parkplätze sowie den Wohnungen zugeordnete Nebenräume untergebracht.
Das Grundstück Berliner Straße 160 liegt in einem innerstädtischen Bereich, der planungsrechtlich nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Der Gebietscharakter, der für die Art der Nutzung maßgeblich ist, leitet sich aus der Umgebung ab: MI – Mischgebiet. Für das Maß der Nutzung können die Fluchtlinien der westlichen Berliner Straße, der westlichen Bahnhofstraße und südlichen Luisenstraße herangezogen werden. Die Bauhöhe soll sich an der Umgebungsbebauung orientieren. Der höchste Punkt liegt an der Ecke Berliner Straße/Luisenstraße. Dort sind bis zu 7 Geschosse und Staffelgeschoss zulässig. Die Höhe der Bebauung nimmt dann entlang der Berliner Straße nach Osten hin ab bis auf 5 Geschosse mit Staffelgeschoss.
Mit dem vorliegenden städtebaulichen Vertrag sollen die städtebaulichen, gestalterischen und verkehrlichen Aspekte des Vorhabens geregelt werden.
Erschließung
Durch das Bauvorhaben selbst werden keine neuen äußeren Erschließungen notwendig. Jedoch wird in die bestehenden Gehwege entlang der Berliner Straße, der Luisenstraße und der Bahnhofstraße eingegriffen. Bei deren Wiederherstellung soll insbesondere entlang der Berliner Straße die im weiteren Straßenverlauf vorhandene Querschnittsgestaltung fortgeführt werden. Entlang der Berliner Straße ist eine Mindestgehwegbreite von 3,50 m einzuhalten.
Die Zufahrten zu den beiden Parkgeschossen liegen an der Bahnhofstraße.
Stellplatzkonzept
Im Untergeschoss und im Erdgeschoss entstehen Parkplätze, wobei die Etagen jeweils über eigene Ein- und Ausfahrten verfügen und nicht untereinander verbunden sind. Die ca. 70 Stellplätze im Untergeschoss sind den Wohnungen und/oder Fremdparkern zugeordnet. Die ca. 70 Stellplätze im Erdgeschoss dienen der Kompensation der wegfallenden Anwohnerparkplätze bzw. öffentlichen Parkplätze und werden entsprechend bewirtschaftet öffentlich zugänglich sein. Anwohner erhalten vergünstigte Parkmöglichkeiten.
Gestalterische Merkmale und Dimensionierung der Gebäude
Entlang der Berliner Straße entsteht ein Gebäudekomplex aus vier Baukörpern (A, B, C, D) über einer gemeinsamen Tiefgarage. Um keinen geschlossenen Riegel zu erzeugen, wurden vier Einzelgebäude geschaffen, die durch Vor- und Rücksprünge entlang der Berliner Straße ein belebtes und abwechslungsreiches Fassadenbild erzeugen. Die Gebäudefugen betonen die Eigenständigkeit der Baukörper und ermöglichen Durchblicke von der Berliner Straße auf die beiden zu erhaltenden Bestandsbäume entlang der Bahnhofstraße.
Im Erdgeschoss wird die Fluchtlinie der westlichen Berliner Straße aufgegriffen. Die darüber liegenden Wohngeschosse springen ab dem 1.OG bis zu ca. 1m in den öffentlichen Straßenraum vor oder treten mehrere Meter hinter die Erdgeschosskante zurück. Die Erdgeschosszonen sollen gestalterisch zu einem attraktiven Straßenraum beitragen. Insbesondere die Garagenfassaden entlang der Bahnhofstraße und der Luisenstraße sind entsprechend mit einer ausreichenden Zahl an Öffnungen und in einer ansprechenden Materialität auszuführen. Entlang der Berliner Straße werden die Eingänge zu den Treppenhäusern liegen, die als großzügige Öffnung zur Straße hin ausgeführt werden. Die Details hierzu werden vom Vorhabenträger mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement abgestimmt.
Die Baukörper sind als Zwei- bis Dreispänner (evtl. Vierspänner in Haus A) angelegt und nach Möglichkeit mit Querlüftung und keinesfalls in reiner Nordausrichtung auszuführen. Die Südfassaden aller Baukörper sind offen als durchgängige Loggien gestaltet.
Die Dachflächen der eingeschossigen Parkgaragen werden mindestens extensiv begrünt oder als Terrassenflächen zu den angrenzenden Wohnungen gestaltet (Größe der Terrassen bis max. 5m ab Hauptfassade). Die Dachflächen der Wohngebäude werden extensiv begrünt.
Baumschutz und öffentliche Grünflächen
Das Bauvorhaben hält einen gewissen Abstand zur Bahnhofstraße, wodurch dort zwei eingemessene Bestandsbäume erhalten werden können.
Durch das Auseinanderrücken der Baukörper wurde das Baugrundstück in geringfügigem Umfang in die bestehende Grünfläche im Osten ausgedehnt. Durch den Abriss des vorhandenen Parkdecks inklusive der Einfahrtsrampen am östlichen Ende werden im Gegenzug Flächen frei, die der angrenzenden öffentlichen Grünfläche zugeschlagen werden. Die Bestandsbäume innerhalb dieser Grünfläche sind durch die Baumaßnahmen nicht zu gefährden.
Das Entwicklungsobjekt wird in einer energiesparenden Bauweise ausgeführt. Hierfür verpflichtet sich der Vorhabenträger im städtebaulichen Vertrag zur Erstellung eines Energiekonzepts, das mit der Stadt abgestimmt wird.
Anlagen:
Anlage 1 Städtebaulicher Vertrag mit Lageplan
Anlage 2 Dachaufsicht Vorhaben
Anlage 3 Perspektive Bahnhofstraße
Anlage 4 Perspektive Berliner Straße
Anlage 5 Modellfoto
Verteiler:
13 x HFB
2 x Minderheitenvertreter (HFB)
2 x Vertreter (ALB)
13 x UPB
2 x Minderheitenvertreter (UPB)
2 x Vertreter (ALB)
8 x Fraktionen
4 x Stv.-Büro