Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2011-16/DS-I(A)0587                                                         Ausgegeben am 10.07.2014

                                                                                               Eing. Dat. 10.07.2014

 

 

 

 

 

Grundsatzbeschluss über die Entwicklung des Baugebiets „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ und Bebauungsplan Nr. 618 B mit der Bezeichnung „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“

hier:  

1.      Beschluss über das städtebauliche Konzept „Waldheim Süd; nördlicher Teil“ gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB

2.  Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses zum Bebauungsplan Nr. 618 gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

3.      Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 618 B gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

4.      Beschluss des Realisierungsvertrags zwischen der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) und der Stadt

5.      Vollmacht zur Grundstücksveräußerung

6.      Bereitstellung der Folgekosten

7.      Aufhebung des Beschlusses über die Einlegung der städtischen Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 618 B in die SOH

8.      Kostenregelung Lärmschutzwand

Antrag Magistratsvorlage Nr. 219/14 (Dez. I, Ämter 60 und 80) vom 09.07.2014

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.      Das städtebauliche Konzept „Waldheim Süd; nördlicher Teil“ vom 17.06.2014 wird gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB als städtebauliches Entwicklungskonzept beschlossen. Bebauungspläne in diesem Bereich sollen auf Grundlage dieses städtebaulichen Konzepts aufgestellt werden.

 

2.      Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 618 „Waldheim Süd“ vom 26.05.2000 wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB aufgehoben.

 

3.      Für das Gebiet des Geltungsbereiches in der Gemarkung Bürgel, Flur 14 zwischen der Bahnlinie im Norden, der Gemarkung Mühlheim im Osten, der nördlichen Grenze der bereits gebildeten Grundstücke im Baugebiet „Waldheim Süd; südlicher Teil“ im Süden und der Ulmenstraße im Westen ist ein Bebauungsplan aufzustellen.

 

Der Geltungsbereich gemäß § 9 Abs. 7 BauGB umfasst in der Gemarkung Bürgel, Flur 14, die Flurstücke 19/12 und 68/5 sowie 7/8, 19/15, 69/2, 80/3 und 145 teilweise und wird wie folgt umgrenzt:

 

·         Im Norden: durch eine gedachte Linie von Westen nach Osten, die ca.
20 m südlich der Gleisanlagen liegt

 

·         Im Osten: durch die Gemarkungsgrenze zwischen der Stadt Offenbach und der Stadt Mühlheim am Main

 

·         Im Süden: durch die nördliche Grenze des Flurstücks Nr. 120, eine gedachte Linie, die die nördliche Grenze des Flurstücks Nr. 120 in westlicher Richtung bis zum Flurstück 146 weiterführt sowie im weiteren Verlauf Richtung Westen jeweils durch die östliche bzw. nördliche Grenze der Flurstücke 146,147,148, 149, 150, 156, 159/1, 159/2, 159/3, 159/4 und 160

 

·         Im Westen: durch die westliche Grenze des Flurstücks Nr. 7/8

 

Die Umgrenzung des Geltungsbereiches ist in beigefügtem Übersichtsplan dargestellt.

 

Folgende Zielsetzungen werden mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 618 B insbesondere verfolgt:

 

·        Entwicklung des Baugebiets „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ und Vollendung der Gesamtentwicklung „Waldheim-Süd“

 

·        Schaffung von Angeboten an differenzierten Einfamilienhaustypen in Form von Einzel-, Doppel- und Reihenhäusern und Wohnungen in Mehrfamilienhäusern i.V.m. der Förderung von Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung

 

·        Schaffung einer Fläche für die optionale Unterbringung der sozialen Infrastruktur in Form eines Kindergartens, einer Kindertagesstätte o.ä.

 

·        Weiterführung des Grünzugs „Im Grünen Grund“

 

4.     Die Stadt beauftragt die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH mit der Entwicklung, Erschließung und Vermarktung des Baugebiets „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ auf der Grundlage des als Anlage 5 beigefügten Realisierungsvertrags. Dem Abschluss des als Anlage 5 beigefügten Realisierungsvertrags mit der OPG wird zugestimmt.

 

5.     Die OPG wird auf Grundlage des noch zu schließenden Realisierungsvertrages von der Stadt beauftragt, die noch zu bildenden städtischen Baugrundstücke im Baugebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ mit einer Größe von rd. 43.500 m² zu verkaufen.

 

Hierzu werden die  drei hauptamtlichen Magistratsmitglieder ermächtigt, jeweils zu zweit handelnd, der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft  mbH hinsichtlich der Baugrundstücke des Bauabschnitts „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ (Gemarkung Bürgel, Flur 14 Flurstücke 7/8, 19/15, 38/2 und 80/3) - für jedes zum Verkauf stehende Grundstück einzeln - eine Grundstücksveräußerungsvollmacht zu erteilen.

 

6.     Die Unterhaltungskosten (Pflege- und Unterhaltungskosten ESO) betragen gemäß Kostenschätzung 120.000,00 € / Jahr (siehe Anlage 6). Die entsprechenden Mittel sind ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung der einzelnen Anlagen im Haushaltsplan bereitzustellen. Die entsprechenden Konten sind mit der Kämmerei abzustimmen.

 

7.     Der Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 02.10.2008 (DS I (B) 91 „Stadtwerke Offenbach Holding GmbH / RSW – Rumpenheim Süd West GmbH & Co. KG, hier: Verschmelzung zur Aufnahme und beabsichtigte Einbringung weiterer Grundstücke - Grundsatzbeschluss“) wird bezüglich Ziffer 2 aufgehoben.

 

8.     Die Kosten für die Lärmschutzwände entlang der Ulmenstraße und der Bahnstrecke „Offenbach-Hanau“, die im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 618 A liegen, werden anteilig in den Erschließungskosten für das Baugebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ berücksichtigt.

 

 

Begründung:

 

Zu 1:

Das ursprüngliche städtebauliche Konzept, das für das gesamte Baugebiet „Waldheim-Süd“ vor über zehn Jahren entwickelt wurde und Grundlage für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 618 A bildete, wurde bereits durch die Änderungen des Bebauungsplans - Bebauungsplan Nr. 618 C/1, C/2 und D - an die geänderte Nachfrage angepasst.

 

Aufgrund der Erfahrungen der bisherigen Vermarktung der Grundstücke im Baugebiet „Waldheim-Süd“ wurde das städtebauliche Konzept für den nördlichen Teil des Baugebiets weiterentwickelt, um den aktuellen Wohnbedürfnissen Rechnung tragen zu können. Näheres kann dem als Anlage 1 beigefügten städtebaulichen Konzept mit Erläuterungsbericht entnommen werden.

 

Der Beschluss als städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB gewährleistet, dass das städtebauliche Konzept als Planugsgrundlage für zukünftige, städtebauliche Planungen in diesem Bereich dient und bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu berücksichtigen ist. 

 

Das städtebauliche Konzept kann im Rahmen des weiteren Abstimmungsprozesses und des Bebauungsplanverfahrens bei Bedarf geringfügig angepasst werden, sofern die Grundzüge des Konzepts hiervon unberührt bleiben.

 

Zu 2:

Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. 618 „Waldheim Süd“ wurde am 20.05.1999 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen und am 26.05.2000 ortsüblich bekanntgemacht. Ziel war die Entwicklung eines Wohngebiets in räumlicher Nähe zu neuen und bestehenden Arbeitsstätten sowie die Stärkung der Stadt Offenbach als Wohnstandort.

 

Die Entwicklung und Umsetzung des Baugebiets erfolgt in mehreren Bauabschnitten, so dass zunächst für den südlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 618 der Bebauungsplan Nr. 618 A im Jahr 2003 als Satzung beschlossen wurde. Dieser wurde in bislang in drei Teilbereichen durch die Bebauungspläne Nr. 618 C/1, C/2 und D geändert. Nun soll der nördliche Teil des Geltungsbereichs durch den Bebauungsplan Nr. 618 B entwickelt und umgesetzt werden. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 618 „Waldheim Süd“ (siehe Anlage 2) ist somit durch den Bebauungsplan Nr. 618 A „Waldheim Süd; südlicher Teil“ und seine Änderungen sowie durch den Bebauungsplan Nr. 618 B „Waldheim Süd; nördlicher Teil“ vollständig abgedeckt (siehe Anlage 3). Der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss kann daher aufgehoben werden.

 

Zu 3:

Mit dem vorliegenden Aufstellungsbeschluss soll das im südlichen Teil bereits entwickelte und in großen Teilen umgesetzte Baugebiet „Waldheim-Süd“, welches durch die Bebauungspläne Nr. 618 A, C/1, C/2 und D planungsrechtlich ermöglicht wurde, im nördlichen Teil weitergeführt werden.

 

In der Begründung zum Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 618 A heißt es: „Der Stadtteil Waldheim soll südlich des neuen Friedhofes zu einem neuen Wohngebiet, vorrangig mit Ein- und Zweifamilienhäusern, entwickelt werden.“ Der südliche Teil des Baugebiets „Waldheim-Süd“ ist inzwischen zu einem großen Teil vermarktet, die Nachfrage nach Wohneigentum in Form von Ein- und Zweifamilienhäusern im städtischen Raum kontinuierlich vorhanden.

 

Zur Schaffung von Planungsrecht, Sicherung einer geordneten, städtebaulichen Entwicklung und zur Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplans ist die Aufstellung eines Bebauungsplans für den räumlichen Geltungsbereich (Anlage 4) erforderlich.

 

Zu 4:

Der nördliche Teil des Baugebiets „Waldheim-Süd“ soll auf Grundlage des städtebaulichen Konzepts (Anlage 1) und des noch aufzustellenden Bebauungsplans Nr. 618 B von der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH entwickelt, erschlossen und vermarktet werden. Im Auftrag der Stadt entwickelt und vermarktet die Stadtwerke Offenbach Holding GmbH mit Hilfe ihrer Tochter, der OPG seit 2009 den südlichen Teil des Baugebiets „Waldheim-Süd, Bereich des B-Plan 618A (südlicher Teil)“ mit rund 9,2 ha Bruttobauland. Die Erschließung dieses 1. Bauabschnitts erfolgte auf Grundlage des Erschließungsvertrages vom 17.05.2006 und ist größtenteils abgeschlossen. Zur Wahrung der Kontinuität in der Vermarktung und aufgrund der günstigen Marktlage soll nun der 2. Bauabschnitt umgesetzt werden. Für die Realisierung des 2. Bauabschnitts „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ mit rund 7 ha Bruttobauland ist der Abschluss eines zweiten Vertrages erforderlich. Aus diesem Grund wird zwischen der OPG und der Stadt ein Realisierungsvertrag (Anlage 5) geschlossen, der neben der Entwicklung insbesondere die Planung und Errichtung der Erschließung sowie die Vermarktung und den Verkauf der städtischen Grundstücke durch die OPG rechtlich regelt.

 

Insbesondere zur Vermeidung einer fällig werdenden Grunderwerbsteuer wurde zwischen den Beteiligten ein Verfahren gewählt, bei dem die Stadt Offenbach Grundstückseigentümerin bleibt und die OPG analog dem südlichen Teil von Waldheim-Süd die Vermarktung der Baugrundstücke übernimmt. Die OPG erhält gemäß § 7 des Realisierungsvertrages ein Pauschalhonorar in Höhe von 1.749.300,00 Euro inkl. gesetzlicher Mehrwertsteuer, welches in der Projektkalkulation (Anlage 4 zum Realisierungsvertrag) bei den Baunebenkosten enthalten ist sowie eine Rücklage in Höhe von 15% des Verkaufserlöses nach Abzug aller Kosten für Entwicklung, Erschließung und Vermarktung, außerordentliche Erschließungsmaßnahmen sowie für mögliche Beauftragungen Dritter (nicht OPG). Die verbleibenden 85% der Verkaufserlöse erhält die Stadt. Werden die einbehaltenen 15% innerhalb von 10 Jahren nach Abnahme der ersten Erschließungs-/Baumaßnahmen im Rahmen der Nachbetreuung durch die OPG nicht vollständig aufgebraucht und nachgewiesen, wird der Restbetrag an die Stadt ausgekehrt. Die Wertermittlung für die Baugrundstücke erfolgte durch die städtische Bewertungsstelle des Vermessungsamtes.

 

Sämtliche Einnahmen und Ausgaben werden über ein Treuhandkonto abgewickelt, welches nach Fertigstellung der Erschließungsmaßnahmen abgerechnet wird.

 

Weiterhin enthält die Projektkalkulation einen Betrag in Höhe von 200.000,00 Euro für Vermarktungssachleistungen, die Leistungen wie z. B. Anzeigenschaltungen, das Betreiben einer Vermarktungshomepage und die Durchführung von Vermarktungsveranstaltungen umfassen. Aufgrund der Erfahrungen aus der Vermarktung des südlichen Bauabschnittes geht die OPG davon aus, durch die Aufwendung von Vermarktungssachleistungen die Vermarktung deutlich zu beschleunigen.

 

Gemäß § 8 des Realisierungsvertrages ist u. a. die gesicherte, externe Erschließung Voraussetzung für die Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 618 B. Dies betrifft vorallem den Neubau des Entwässerungskanals. Die Kosten hierfür sind im Wirtschaftsplan der ESO einzustellen.

 

Zu 5:

Die Stadt Offenbach wird der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH eine Grundstücksveräußerungsvollmacht für Baugrundstücke erteilen. Die Vollmacht wird von jeweils zwei hauptamtlichen Magistratsmitgliedern der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH zwar für jedes Grundstück einzeln erteilt, die vorstehende Ermächtigung der hauptamtlichen Magistratsmitglieder gilt jedoch insgesamt für alle betroffenen Grundstücke. Dies hat den Vorteil, dass nicht für jeden einzelnen Grundstücksverkauf eine erneute Befassung des Magistrats oder der Stadtverordnetenversammlung erforderlich ist.

 

Da die Stadt Offenbach siegelführende Stelle ist, entstehen für die Erteilung der Vollmachten keine gesonderten Notarkosten.

 

Die Inhalte des Grundstücksveräußerungsvertrages werden in Abstimmung zwischen der Stadt Offenbach und der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft  mbH festgelegt.

 

Zu 6:

Nach Fertigstellung der Erschließungsanlagen im Baugebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ sind die Unterhaltungs- und Pflegekosten (Folgekosten) im Haushalt bereitzustellen. Gemäß der vom ESO Eigenbetrieb geprüften Kostenschätzung (Anlage 6) auf Grundlage des städtebaulichen  Konzepts (Vorentwurfsplanung) betragen die Folgekosten für diesen Teil des Baugebiets ca. 120.000,00 € / Jahr. Nach Vorliegen der Objektplanung und vor Vergabe der Leistungen für die Unterhaltungskosten erfolgt eine dezidierte marktübliche Kostenberechnung, die dann der Stadtverordnetenversammlung zur Kenntnissnahme vorgelegt wird.

 

 

 

Zu 7:

In der Stadtverordnetenversammlung am 02.10.2008 wurde folgender Beschluss gefasst (DS I (B) 91): „Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen werden die im Gebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ außerhalb des Bebauungsplanes 618 A liegenden, durch den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan 618 B umfassten, städtischen Grundstücke Flur 14, Flurstücke 7/8, 80/3, 38/2 und 19/15, mit einer Bruttofläche von rund 69.500 qm nach Vorliegen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes zum danach festzustellenden Bodenrichtwert für Bauland und unter Vereinbarung der Rückübertragung entstehender Verkehrsflächen an die Stadt Offenbach, in die SOH eingelegt.“

 

Gemäß Realisierungsvertrag (Anlage 5) über die Entwicklung, Erschließung und Vermarktung des Baugebiets „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ (Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 618 B) zwischen der Stadt und der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH wird die OPG als Erschließungsträger bzw. Dienstleister beauftragt, das Baugebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ zu entwickeln, zu erschließen und zu vermarkten. Der Beschluss zur Einlegung der städtischen Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 618 B in die Stadtwerke Offenbach Holding GmbH (SOH) ist daher aufzuheben.

 

Zu 8:

Die Lärmschutzwände entlang der Ulmenstraße und der Bahnstrecke „Offenbach-Hanau“ liegen im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 618 A. Die Herstellung des Lärmschutzes ist gemäß Erschließungsvertrag „Waldheim-Süd; Bereich des B-Plan 618A (südlicher Teil)“ vom 17.05.2006 geschuldet. Durch die in Anlage 7 von der OPG genannten Gründe ist die Herstellung der Lärmschutzwände im Rahmen des Erschließungsvertrags „Waldheim-Süd; Bereich des B-Plan 618A (südlicher Teil)“ nicht vollständig darstellbar.

 

Die Kosten zur Herstellung des Lärmschutzes werden daher nur anteilig – in Höhe von 20% der Gesamtkosten – dem Baugebiet „Waldheim-Süd; südlicher Teil“ angerechnet. Der verbleibende Kostenanteil von 80% wurde in den Gesamterschließungskosten zur Umsetzung des Baugebiets „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“ berücksichtigt. Entsprechende Regelungen zur Umsetzung der Lärmschutzwände wurden im Realisierungsvertrag (Anlage 5) getroffen.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegt das Städtebauliches Konzept (Maßstab 1:1.000) zur Einsichtnahme aus.

 

Die Einbringung der Magistratsvorlage (* in den Magistrat) erfolgt auf dem Weg des Nachtrags, da es bis zum regulären Abgabetermin noch Abstimmungsbedarf gab.

 

* redaktionell geändert

Anlagen:

1)    Städtebauliches Konzept vom 17.06.2014 (unmaßstäbliche Verkleinerung) und Erläuterungsbericht

2)    Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 618

3)    Übersichtsplan mit Umgrenzung der räumlichen Geltungsbereiche der Bebauungspläne Nr. 618 A, B, C/1, C/2 und D

4)    Übersichtsplan mit Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans Nr. 618 B

5)    Realisierungsvertrag

6)    Kostenschätzung Unterhaltungs- und Pflegekosten für das Baugebiet „Waldheim-Süd; nördlicher Teil“

7)    Stellungnahme OPG zur Kostenregelung Lärmschutzwand

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro