Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0666                                                         Ausgegeben am 15.01.2015

                                                                                               Eing. Dat. 15.01.2015

 

 

 

 

 

Grundstücksverkauf Hessenring 59 und 61, 63071 Offenbach am Main

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-012 (Dez. I, Amt 80) vom 14.01.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Die Stadt Offenbach am Main veräußert eine noch zu vermessende Teilfläche mit ca. 4.245 m² aus dem Grundstück Gemarkung Offenbach Flur 21 Nr. 4/7, Hessenring 59 und 61, an die in der Anlage genannte Erwerberin zu folgenden wesentlichen Bedingungen:

2.    Der Kaufpreis beträgt 1.655.550,00 EUR (390,00 EUR/m²). Ergibt die endgültige Vermessung einen Mehr- oder Mindergehalt der Fläche so wird dieser mit 390,00 EUR/m² ausgeglichen.

3.    Der Kaufpreis ist innerhalb von vier Wochen nach Erteilung der Baugenehmigung von der Erwerberin zu zahlen und beim Produktkonto 10010200.5910000180 (Erlös aus Grundstücksverkäufen) zu vereinnahmen. Der vollständige und genehmigungsfähige Bauantrag ist innerhalb von 6 Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach einzureichen.

 

4.    Die Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer werden von der Erwerberin getragen.

 

5.    Die Vermessung der Teilfläche wird von der Stadt beauftragt. Die Vermessungskosten in Höhe von ca. 4.000,00 EUR werden über den Kaufpreis finanziert.

6.    Die Käuferin übernimmt die beim Bodenaushub und dem Abbruch der Gebäude entstehenden Mehrkosten für die Entsorgung im Erdreich vorhandener Altlasten, schädlicher Bodenveränderungen, Grundwasserveränderungen sowie für die Entsorgung schädlicher Stoffe in den abzubrechenden Gebäuden ab Klassifizierung nach LAGA 1.2 bis zu einer Höhe von 5.000,00 €. Darüber hinaus gehende Kosten trägt die Veräußerin. Das Kostenrisiko der Stadt wird auf den zu zahlenden Restkaufpreis (Grundstückspreis abzüglich Verrechnungspositionen) beschränkt.

7.    Die Übergabe des Grundstücks erfolgt lastenfrei.

8.    Die Erwerberin verpflichtet sich, innerhalb von 4 Jahren ab Vertragsabschluss auf dem Grundstück eine neue Wohnanlage inklusive einer Altentagesstätte in 2 Bauabschnitten zu errichten. Der Besitzübergang einschließlich Nutzen und Lasten der Fläche des 1. Bauabschnitts erfolgt zum 01.01.2015, der Besitzübergang einschließlich Nutzen und Lasten der Fläche des 2. Bauabschnitts einen Monat nach Bezugsfertigkeit des 1. Bauabschnitts.

Die erforderlichen Pkw-Stellplätze für den Wohnanteil des Neubauvorhabens werden gemäß Stellplatzsatzung auf dem Kaufgrundstück nachgewiesen. Für die Altentagesstätte sind lediglich zwei Stellplätze nachzuweisen.

Die Bebauung und Nutzung hat gemäß den baurechtlichen Vorschriften und den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt nach § 34 BauGB zu erfolgen. Insbesondere ist die Gestaltung der Gebäude und der Außenanlagen (Freiflächengestaltung) mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement abzustimmen.

 

9.    Für den Fall einer nicht vertragsgemäßen Bebauung und Nutzung gemäß Punkt 8 erfolgt auf Verlangen der Stadt Offenbach die pfand- und lastenfreie Rückübertragung des Kaufgrundstücks zum Verkaufspreis auf Kosten der Erwerberin.

10. Für alle zukünftigen Verkaufsfälle wird ein dingliches Vorkaufsrecht für die Stadt Offenbach am Main eingetragen.

11. Der Abbruch der beiden Bestandsgebäude sowie die Abtrennung der vorhandenen Versorgungsleitungen von dem benachbarten Gebäude Hessenring 57 werden von der Erwerberin im Rahmen der Neubaumaßnahme durchgeführt. Die anfallenden Kosten in Höhe von pauschal brutto 210.000,00 EUR fallen zwangsläufig im Rahmen der Baureifmachung des Grundstücks an und werden mit dem Grundstückskaufpreis gemäß Punkt 2. verrechnet. Den Positionen liegen Kostenschätzungen bzw. Kostenermittlungen zu Grunde. Alle weiteren bisher unbekannten Ver- und Entsorgungsleitungen sowie deren Trennung sind in den vorgenannten Pauschalen nicht enthalten und werden gegen Nachweis ebenfalls mit dem Grundstückskaufpreis verrechnet.

12. Die Erwerberin verpflichtet sich, im Erdgeschoss des 1. Bauabschnitts eine Altentagesstätte gemäß der vorgelegten Projektplanung zur Anmietung und Nutzung durch die Stadt Offenbach am Main zu errichten.

13. Die Anmietung der Räume der Altentagesstätte durch die Stadt Offenbach erfolgt über einen Zeitraum von 20 Jahren ab bezugsfertiger Übergabe. Die Netto-Mietkosten über diesen gesamten Mietzeitraum belaufen sich auf 12,00 EUR/m²/monatlich, ohne eine Mietanpassungsklausel, während der gesamten 20-jährigen Mietzeit. Die Heiz- und Betriebskosten sind von der Stadt Offenbach zusätzlich zu entrichten und werden maximal bei den aktuellen Kosten des Else-Hermann-Hauses in Höhe von 43.427,11 EUR liegen. Bei einer projektierten Nutzfläche von 319 m² (inklusive Terrassenanteil zu 50%) resultiert hieraus für die Stadt Offenbach am Main eine Gesamtmietbelastung in Höhe von 918.720,00 EUR. Dieser Betrag wird ebenfalls mit dem Grundstückskaufpreis verrechnet. Ergibt die Nutzflächenberechnung nach Baufertigstellung eine Abweichung gegenüber der projektierten Nutzfläche erfolgt eine Anpassung des Verrechnungsbetrages analog der vorstehenden Verrechnungsmodalitäten. Nach Ablauf der 20-jährigen Mietdauer erhält die Stadt Offenbach die Option die Räume der Altentagesstätte über einen Zeitraum von 5 Jahren für die Netto-Mietkosten von 12,00 EUR/m²/monatlich, ohne eine Mietanpassungsklausel, anzumieten. Nach Ablauf der 5-jährigen Mietdauer ist der Mietzins zwischen den Vertragsparteien neu zu verhandeln.

 

 

Begründung:

 

Auf der zum Verkauf vorgesehenen Grundstücksfläche befinden sich die Altentagesstätte Else-Herrmann-Haus, Hessenring 59, sowie das Wohngebäude Hessenring 61.

Die städt. Überlegungen sahen zunächst nur die Vermarktung des Objektes Hessenring 61 vor. Dieses Gebäude wurde in den sechziger Jahren errichtet und entspricht nicht mehr den heutigen Anforderungen an eine Wohnnutzung. Auf Grund dessen wurden frei werdende Wohnungen nicht mehr neu vermietet. Das Gebäude steht nun komplett leer. Die Gemeinnützige Baugesellschaft, welche das Gebäude seit Jahrzehnten im Auftrag der Stadt verwaltete, kam im Rahmen einer Untersuchung zu dem Ergebnis, dass eine aufwändige Sanierung in keinem wirtschaftlichen Verhältnis zu einem Abbruch mit anschließender Neubebauung steht. Vor diesem Hintergrund wurden zunächst mit einer Reihe von Investoren entsprechende Verkaufsverhandlungen aufgenommen. Allerdings hat sich währenddessen gezeigt, dass auch das Gebäude der benachbarten Altentagesstätte einen nicht unerheblichen Sanierungsaufwand erfordert. Die Gebäudemanagement GmbH (GBM) hat diesbezüglich in einer Grobkostenschätzung einen finanziellen Aufwand von rd. 385.000,00 EUR ermittelt. Zur Entlastung des städt. Investitionshaushalts wurde deshalb angestrebt, dieses Objekt in die Vermarktung einzubeziehen mit dem Ziel der Realisierung einer Ersatzlösung für die Altentagesstätte Else-Herrmann-Haus. Hierbei hat sich allerdings sehr schnell gezeigt, dass fast alle Interessenten auf Grund ihrer geschäftlichen Ausrichtung, und zwar der Errichtung von Eigentumswohnungen, nicht bereit waren die städt. Vorstellungen umzusetzen.

 

Auf Grund ihrer Erfahrungen mit ähnlichen Wohnbauprojekten in Kombination mit einer sozialen Einrichtung hat sich die in der Anlage genannte Käuferin bzgl. der städt. Vorstellungen sehr kooperativ gezeigt und zielgerichtet ein entsprechendes Bebauungskonzept entwickelt. Die Käuferin hatte als einzige Interessentin schon zu Beginn der ersten Gespräche die Errichtung von Mietwohnungen vorgesehen. Von der Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung wurde seitens der Käuferin Abstand genommen.

 

Der Abbruch der beiden Bestandsgebäude und die Neubebauung mit ca. 37 Wohnungen und der neuen Räume für die Altentagesstätte sind in 2 Abschnitten vorgesehen. Somit ist gewährleistet, dass der Betrieb des Else-Herrmann-Hauses nicht unterbrochen werden muss. Die Einrichtung Else-Herrmann-Haus wird seit 1965 auf der Grundlage einer Vereinbarung mit der Stadt Offenbach/Sozialdezernat von der Arbeiterwohlfahrt betrieben. Für die neuen Räume sind somit ein Mietvertrag zwischen der Käuferin/Bauherrin und der Stadt Offenbach/Sozialdezernat und eine neue Vereinbarung zwischen Stadt Offenbach/Sozialdezernat und der Arbeiterwohlfahrt abzuschließen. Die Projektierung der neuen Räume der Altentagesstätte erfolgte unter Einbeziehung des Sozialamtes sowie der Arbeiterwohlfahrt. Die Seniorenzentrum Offenbach GmbH ist grundsätzlich bereit, ihren Speisesaal für Großveranstaltungen der Altentagestätte Else-Herrmann-Haus zur Verfügung zu stellen. Die hierfür geltenden Modalitäten werden zwischen den beiden Einrichtungen noch festgelegt.

 

Die für eine Baureifmachung der Grundstücksfläche notwendigen und im Tenor bereits aufgeführten Maßnahmen, die mit dem Kaufpreis verrechnet werden, sind nachfolgend zur besseren Übersicht zusammengefasst:

 

Abbruch der Bestandsgebäude und Abtrennung von Versorgungsleistungen

                    210.000,00 EUR

 

Verrechnung Mietzahlungen über 20 Jahre

                    918.720,00 EUR

 

Summe:

                 1.128.720,00 EUR      

 

Im Altlastenkataster der Stadt Offenbach sind für das Kaufgrundstück keine negativen Einträge enthalten. Der zu Grunde gelegte Preis für die Grundstücksfläche entspricht einer aktuellen Bodenwertermittlung. Die Käuferin ist mit dem vorgenannten Kaufpreis und den sonstigen im Antrag genannten Bedingungen und Modalitäten einverstanden.

Anlagen:

Nichtöffentliche Anlage

Lageplan

projektierte Bebauung

Grundriss Altentagesstätte

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro