Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0672                                                         Ausgegeben am 12.02.2015

                                                                                               Eing. Dat. 12.02.2015

 

 

 

 

 

Grundstücksverkauf Hessenring 55 (ehemaliges städtisches Altenheim),

63071 Offenbach am Main

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015/040 (Dez. I, Amt 80) vom 11.02.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Die Stadt Offenbach am Main veräußert die beiden Grundstücke Gemarkung Offenbach Flur 21 Nr. 4/9 (5.479 m²) und Nr. 463 (10.608 m²) einschließlich der aufstehenden Gebäude, jedoch ausschließlich der vorhandenen Trafostation der Energieversorgung Offenbach AG, an die in der Anlage genannte Erwerberin zu folgenden wesentlichen Bedingungen:

 

2.    Der Kaufpreis für das Kaufobjekt beträgt 4.100.000,00 EUR.

 

3.    Eine Abschlagszahlung in Höhe von 10% des Kaufpreises, somit 410.000,00 EUR, ist bis spätestens 4 Wochen nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zu bezahlen. Der verbleibende Kaufpreis in Höhe von 3.690.000,00 EUR ist innerhalb von vier Wochen nach Vorliegen der Baugenehmigung zu zahlen. Beide Zahlungen sind beim Produktkonto 10010200.5910000180 (Erlös aus Grundstücksverkäufen) zu vereinnahmen.

 

4.    Der vollständige und genehmigungsfähige Bauantrag ist innerhalb von 3 Monaten nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beim Bauaufsichtsamt der Stadt Offenbach einzureichen.

 

5.    Die Kosten des Kaufvertrages und seiner Durchführung sowie die Grunderwerbsteuer werden von der Erwerberin getragen.

 

6.    Die Erwerberin verpflichtet sich, innerhalb von 3 Jahren ab Erteilung der Baugenehmigung das ehemalige Altenheim in Abstimmung mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement sach- und fachgerecht zu renovieren, zu sanieren, umzubauen und einer Wohnnutzung zuzuführen. Östlich angrenzend ist ein Neubau mit Tiefgarage zu errichten.

 

Die Modernisierung des Bestandsgebäudes und die ergänzende Neubebauung sowie die zukünftige Nutzung des Objektes haben gemäß den baurechtlichen Vorschriften und den städtebaulichen Vorstellungen der Stadt zu erfolgen. Insbesondere ist die Gestaltung der Tiefgarage, der aufstehenden Gebäude und der Außenanlagen (Freiflächengestaltung) mit dem Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement abzustimmen.

 

7.    Das angrenzende Weihergrundstück wird auf Dauer als Grünfläche erhalten und soll auch weiterhin dem Objekt zugeordnet bleiben. Die Erneuerung der Einzäunung ist Bestandteil der Bauverpflichtung. Für den Erhalt des Weihers wird eine entsprechende Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen.

 

8.    Die Zufahrt bzw. der Zugang zur angrenzenden Altenpflegeschule und der Cafeteria des Seniorenzentrums wird durch Eintragung einer Baulast gesichert.

 

9.    Die erforderlichen Stellplätze für den Neu- und Altbau sind auf dem Kaufgrundstück nachzuweisen.

 

10. Für den Fall einer nicht vertragsgemäßen Bebauung und Nutzung innerhalb der 3-jährigen Bebauungsfrist erfolgt auf Verlangen der Stadt Offenbach die pfand- und lastenfreie Rückübertragung der Kaufgrundstücke zum Verkaufspreis auf Kosten der Erwerberin.

 

11. Auf die Eintragung einer Rückübertragungsvormerkung im Grundbuch wird wegen der Bildung von Teileigentum verzichtet.

12. Zu Gunsten der Stadt Offenbach wird im Grundbuch ein dingliches Vorkaufsrecht für alle zukünftigen Verkaufsfälle eingetragen. Ein Weiterverkauf des Objektes, auch ein Teilverkauf, ist erst nach Erfüllung der Bauverpflichtung möglich. Davon ausgenommen ist der Verkauf von Eigentumswohnungen an Eigennutzer oder Kapitalanleger.

13. Die Stadt Offenbach übernimmt beim Bodenaushub, im Rahmen der Tiefbauphase für den Neubau, entstehende Mehrkosten für die Entsorgung evtl. im Erdreich vorhandener Altlasten, sofern diese über die Klassifizierung LAGA Z 1.2 hinausgehen. Diese evtl. entstehenden Kosten werden auf Nachweis übernommen und über den Kaufpreis finanziert.

 

In den Unterlagen des Amtes für Umwelt, Energie und Klimaschutz sind keine Hinweise auf Altablagerungen oder Altstandorte verzeichnet. Auf Grund dieses Sachstandes wurde auf die Beauftragung eines Bodengutachtens verzichtet.

 

14. Das im östlichen Bereich des Grundstücks Nr. 4/9 vorhandene Funktionsgebäude wird abgebrochen, die im Gebäude vorhandene Trafostation der Energieversorgung Offenbach AG wird zurückgebaut. Der Rückbau der Trafostation erfolgt durch den Versorgungsträger auf dessen Kosten. Der Abbruch des Gebäudes wird von der Stadt getragen. Die Abbruchkosten werden mit dem Grundstückskaufpreis verrechnet. Die Kosten hierfür belaufen sich auf rd. 11.500,00 EUR. Der Standort für eine neue Trafostation auf den Kaufgrundstücken wird zwischen dem Versorgungsträger und der Käuferin festgelegt.

15. In dem zum Verkauf vorgesehenen Bestandsgebäude befindet sich die Fernwärmestation für die benachbarten städt. Gebäude der Altenpflegeschule sowie der Ambulanten Jugendhilfe. Diese Versorgungseinrichtung sowie die auf dem Kaufgelände verlaufende unterirdische Fernwärmeleitung werden zurückgebaut. Die vorgenannten Gebäude erhalten einen separaten neuen Fernwärmeanschluss. Die Kosten hierfür belaufen sich gemäß Kostenschätzung der Energieversorgung Offenbach AG auf rd. 210.000,00 EUR und werden über den Kaufpreis finanziert.

16. Für unvorhersehbare Maßnahmen im Rahmen der Baureifmachung, wie z. B. die Beseitigung/Verlegung von nicht in den Lageplänen verzeichneter Ver- oder Entsorgungsleitungen werden vorsorglich 25.000,00 EUR bewilligt. Die Verrechnung erfolgt im Bedarfsfall über den Kaufpreis.

 

17. Für den Rückbau einer auf dem Grundstück Nr. 4/9 befindlichen Telekommunikationsanlage der Stadtverwaltung Offenbach, betrieben durch die Energieversorgung Offenbach AG, sind Kosten in Höhe von ca. 3.600,00 EUR brutto veranschlagt. Diese Kosten werden über den Kaufpreis finanziert.

18. Die vorhandene Zaunanlage zum benachbarten Seniorenzentrum muss versetzt und an die Grundstücksgrenze angepasst werden. Die Kosten dafür in Höhe von rd. 3.000,00 EUR trägt die Stadt. Diese Kosten werden über den Kaufpreis finanziert.

 

19. Eine evtl. notwendige Kampfmittelsondierung für die Neubaumaßnahme im östlichen Grundstücksbereich wird von der Stadt Offenbach auf Nachweis bis zu einer Höhe von maximal 5.000,00 EUR übernommen und über den Kaufpreis finanziert. Eine evtl. notwendige Kampfmittelsondierung für besondere Baumaßnahmen (z. B. Berliner Verbau) wird von der Erwerberin beauftragt und bezahlt.

20. Eine Haftung und Kostenbeteiligung der Stadt Offenbach ist grundsätzlich auf die Höhe des Kaufpreises beschränkt. Ein beiderseitiges Rücktrittsrecht wird vereinbart.

 

 

Begründung:

 

Bei dem zu veräußernden Objekt handelt es sich um das ehemalige städtische Altenheim. Im Zuge der Errichtung einer neuen Altenheimeinrichtung unter der Bezeichnung Seniorenzentrum auf dem benachbarten Grundstück an der Elisabethenstraße wurde der städt. Altenheimbetrieb in dem Altbau eingestellt. Im Anschluss daran war es zunächst möglich, das Bestandsgebäude bis 31.03.2013 an zwei Frankfurter Altenheimbetreiber als vorübergehendes Ersatzdomizil zu vermieten. Auf Grund des Alters des Gebäudes und des bestehenden Investitionsbedarfes an Dach und Fach stand eine Weiternutzung durch die Stadt oder einen Dritten nicht zur Diskussion. Entsprechend wurde mit der Vermarktung der nicht unter Denkmalschutz stehenden Liegenschaft begonnen.

 

In diesem Rahmen wurden mit rd. 20 Kaufinteressenten intensive Gespräche und Verhandlungen unter Einbindung des Amtes für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement geführt. Aus der Vielzahl der Interessenten konnte nun unter Berücksichtigung der stadtplanerischen und der finanziellen Belange der Stadt ein Investor gewonnen werden, dessen Planungen die Vorstellungen der Stadt sehr gut umsetzen.

 

Der Investor hat sich von Anfang an sehr zielstrebig mit dem Projekt auseinandergesetzt und seine Planungen auf der Basis der im Stadtarchiv vorhandenen alten Bauunterlagen entwickelt. Der Schwerpunkt des Entwurfs liegt im Erhalt und in der gestalterischen und architektonischen Auseinandersetzung mit dem Gebäudebestand. Dieser soll durch Dachausbau und Fassadenrekonstruktion in seinen ursprünglichen Zustand von 1877 samt Erweiterung 1908 versetzt werden. Die Herstellung der ursprünglichen Fassaden wird vor allem durch einen Dreiecksgiebel mittig an der Südfassade des Hauptgebäudes als prägendes Stilelement des Klassizismus und der Rekonstruktion des Treppenturms im Jugendstil im Westflügel erreicht. Der Baukörper des projektierten Neubaus fügt sich durch ausreichenden Gebäudeabstand und Abstaffelung nach Süden dezent in das Gesamtbild ein. Gegenüber dem denkmalgeschützten und aufwändig gestalteten Schlachthofgelände wird ein weiteres identitätsstiftendes und architektonisch herausragendes Ensemble rekonstruiert. Der Neubau im östlichen Bereich des Grundstücks ist mit einer 2-geschossiger Tiefgarage, 4 Vollgeschossen und einem zusätzlichen Staffelgeschoss konzipiert. Insgesamt sollen 114 Wohneinheiten als Eigentumswohnungen realisiert werden, davon 90 Wohneinheiten im Altbau und 24 Wohneinheiten im Neubau. Soweit es die baulichen Gegebenheiten zulassen, wird der überwiegende Teil der Wohnungen barrierefrei erstellt. Die zum Objekt gehörende Grünanlage mit Teich wird ebenfalls saniert und bleibt somit dem Ensemble erhalten. Die von der Käuferin entwickelten Projektplanungen werden aus Sicht der Stadtplanung sehr positiv beurteilt.

 

Neben der ausgezeichneten Vorplanung hat die Käuferin auch das höchste Kaufangebot unterbreitet.

 

Bedingt durch die jahrzehntelange städt. Nutzung der Kaufgrundstücke sowie der angrenzenden Grundstücke und den hierauf befindlichen Gebäuden (städt. Altenheim, Seniorenzentrum, Altenpflegeschule, Ambulante Jugendhilfe), verbunden mit zahlreichen Querbeziehungen in den Bereichen Zuwegung und Versorgungseinrichtungen, sind zwangsläufig eine Vielzahl von Regelungen und Maßnahmen im Zusammenhang mit dem Verkauf umzusetzen. Sämtliche im Tenor aufgeführten Kostenpositionen dienen insofern der Baureifmachung der Verkaufsfläche. Ein Übersteigen der vorliegenden Kostenansätze ist erfahrungsgemäß und auf Grund des jetzigen Kenntnisstandes nicht zu erwarten. Die Kosten zur Baureifmachung des Grundstücks werden über den vorgesehenen Kaufpreis finanziert. Die im Tenor bereits aufgeführten Maßnahmen sind nachfolgend zur besseren Übersicht zusammengefasst:

 

Eventualposition - Mehrkosten für die evtl. im Erdreich vorhandenen

 

Altlasten über LAGA 1.2, bisher keine Kosten bekannt

 

Abbruch Funktionsgebäude (Festbetrag, ermittelt durch Amt 62)                 11.500 EUR

 

Demontage vorhandener Fernwärmeeinrichtungen und

Fernwärmeneuanschluss für die Altpflegeschule und die

ambulante Jugendhilfe                                                                                   rd. 210.000 EUR

 

unvorhersehbare Maßnahmen (Beseitigung/Verlegung von Leitungen)   rd. 25.000 EUR

 

Rückbau städt. Telekommunikationsanlage                                                  rd. 3.600 EUR

Versetzen der Zaunanlage                                                                                           rd. 3.000 EUR

 

Eventualposition – Kampfmittelsondierung (Festbetrag)                                  5.000 EUR

 

Summe der Ausgaben bzw. Verrechnungspositionen                                         rd. 258.100 EUR

(Bei den vorstehenden Kostenansätzen handelt es

sich um Bruttobeträge)

 

Der vereinbarte Kaufpreis für das baureife und erschlossene Grundstück orientiert sich an der geplanten GFZ von 2,0 und liegt über der aktuellen Bodenwertermittlung (erschließungsbeitragsfreier Wert). Neben den städtebaulichen Aspekten stellt der in den Verhandlungen erzielte Kaufpreis auch unter grundstückswirtschaftlichen Gesichtspunkten ein sehr positives Ergebnis dar.

 

Die Volksbank-Raiffeisenbank Würzburg eG hat schriftlich erklärt, dass sie auf Grund der guten Erfahrungen mit der Investorin aus diversen Projektfinanzierungen grundsätzlich bereit ist, auch dieses Offenbacher Projekt als finanzierende Bank zu begleiten.

 

Die Erwerberin ist mit dem vorgenannten Kaufpreis und den sonstigen im Antrag genannten Bedingungen und Modalitäten einverstanden.

Anlagen:

Nichtöffentliche Anlage

Lageplan

Ansicht

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro