Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0680                                                         Ausgegeben am 05.03.2015

                                                                                               Eing. Dat. 05.03.2015

 

 

 

 

 

 

 

Kindertagesstätte 18, Bismarckstraße 137a in Offenbach, Sanierung Wasserschaden

hier: Projekt- und Vergabebeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-062 (Dez. I, Amt 60) vom 04.03.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.       Der Sanierung der Kindertagesstätte 18, Bismarckstraße 137a, 63065 Offenbach am Main, nach der von der OPG (Leistungsstufe I und II) in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften detaillierten Kostenberechnung, abschließend mit 887.000,00 € einschließlich Planungskosten und den eingerechneten und geprüften Mitteln für die treuhänderische Verwaltung sowie Auftrags- und Kostenabwicklung, wird zugestimmt.

 

2.       Die erforderlichen Mittel werden bewilligt und bei dem Produktkonto 01010800.6161000260 „Gebäudesanierung , -unterhaltung und -reparatur“,
PN V 4042, wie folgt bereitgestellt:

 

Haushaltsmittel 2014 und früher:  887.000,00 € 
(davon erfolgte Rückstellungen in Höhe von 887.000,00 €)

 

3.       Die Abwicklung der Maßnahme wird der OPG ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag treuhänderisch übertragen.

 

 

Begründung:

 

1.         Gebäudehistorie und Bauwerksdaten

Die Kita 18 befindet sich im Innenstadtgebiet in der Bismarckstraße 137a, unmittelbar gegenüber dem Hauptbahnhof, in einer Hinterhoflage. Das nichtunterkellerte, zweigeschossige Gebäude wurde 1996 als Massivbau (Stahlbeton und Mauerwerk) und baugleich mit den Kitas 20 und 21 durch den selben Generalunternehmer, in Projektsteuerung durch die EEG, errichtet. Die Außenwände sind in Mauerwerk ausgeführt. Die Holz-Glas-Fassadenelemente mit Isolierverglasung belichten die Räumlichkeiten großzügig. Zur Verschattung sind an den Fenstern Aluminium-Jalousien (außenliegend) vorhanden. Im Innenbereich wurden bis auf die tragenden Mauerwerkswände alle weiteren Wände in Gipskarton-Metallständer-Konstruktion ausgeführt. Das Gebäude besitzt eine Bruttogrundfläche (BGF) von 789 m² und wird derzeit von ca. 125 Kindern über drei Jahre (Ü3) besucht.

 

Die baugleichen Kitas 20 und 21 wurden aufgrund von Schäden an den Wasserleitungen in den Jahren 2013 / 2014 von der Versicherung GVV saniert. Da die Ursache des Wasserschadens an der Kita 18 nicht von leckgeschlagenen Wasserleitungen im Estrich herrührt, hat die Versicherung die Übernahme des Schadens in diesem Fall abgelehnt. Sämtliche Gewährleistungsfristen gegenüber Generalunternehmer, Planer und Bauausführende wurden von der OPG geprüft, es können keine Gewährleistungsansprüche geltend gemacht werden.

 

2.         Notwendigkeit und Zusammenfassung der baulichen Maßnahmen

 

2.1 Beschreibung des baulichen Zustandes

Mit Bekanntwerden des Feuchteschadens in der Kita 18 wurden die betroffenen Räume vorsorglich verschlossen und Gutachter zur Beurteilung des Schadens beauftragt. Die Kita 18 ist auf Empfehlung des Gutachters seit September 2014 temporär in den Räumen des Klinikums Offenbach mietfrei untergebracht. Diese Räumlichkeiten müssen jedoch bis spätestens Ende Oktober 2015 geräumt werden.

 

Das von der OPG in Zusammenarbeit mit Dritten erstellte Sanierungskonzept richtet sich nach den Sanierungsempfehlungen der Gutachten sowie aus ergänzenden Sanierungsnotwendigkeiten und –empfehlungen aus der Beurteilung des baulichen Zustands im Rahmen der Grundlagenermittlung und Vorplanung.

 

Bei den Untersuchungen wurde festgestellt, dass der Wasserschaden hauptsächlich durch unsachgemäß ausgeführte oder gar fehlende Bauwerksabdichtungen im Bauteilbereich Bodenplatte - Außenwand verursacht wurde. Am stärksten betroffen ist die Westseite des Gebäudes. Auch das fehlerhaft ausgeführte Gefälle des Außengeländes führt Regenwasser zum Gebäude hin, anstatt es wegzuführen. Das Zusammentreffen der Ereignisse führte zur starken Durchfeuchtung der erdberührten Bauteile und somit zum Feuchteschaden an Außen- und Innenwänden, Holz-Fenster/Tür-Elementen und Boden.

 

Die oben beschriebenen, baugleichen Kitas 20 und 21 wiesen zudem Leckagen in den im Estrich liegenden Wasserleitungen auf. Der entstandene Schaden führte dazu, dass der gesamte Fußbodenaufbau inkl. Fußbodenheizung entfernt und neu hergestellt werden musste. Da die Wahrscheinlichkeit sehr groß ist, dass die in den baugleichen Kitas aufgetretenen Leckagen in den im Estrich liegenden Wasserleitungen in naher Zukunft auch in der Kita 18 auftreten und die Schadensbeseitigung dann sehr kostenintensiv wäre, werden vorsorglich die Wasserleitungen, die im Estrich liegen, stillgelegt und eine neue Leitungsführung in den Abhangdecken des Erdgeschosses (EG) hergestellt.

 

Gemäß Gutachten des Sachverständigenlabors „Rodi.CSL“ wurden aufgrund des Feuchtigkeitsschadens Schimmelpilzsporen hauptsächlich in den Räumen des Erdgeschosses nachgewiesen.

 

Gemäß TRBA 460 (Technische Regeln für Biologische Arbeitsstoffe) - Einstufung von Pilzen in Risikogruppen – wird die Gefährdung wie folgt bewertet:

Ausschnitt aus der TRBA 460, Punkt: 3

„Nur von wenigen Pilzen sind bisher allergene Wirkungen bekannt geworden und daher kann das allergene Potential allgemein als gering eingeschätzt werden. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass längerfristiger, intensiver Kontakt mit luftgetragenen Pilzsporen in großer Dichte, insbesondere bei bestehender Veranlagung (Atopie), zu einer Sensibilisierung bis hin zu schwerwiegenden allergischen Reaktionen führen kann.“

 

Die Vorsorgemaßnahmen (Schließung der Räume und sofortige Begutachtung) bei Bekanntwerden des Feuchteschadens sowie die frühzeitige Räumung der Kita führten dazu, dass die Nutzer keinem längerfristigen Kontakt mit Pilzsporen ausgesetzt waren.

 

Zusätzlich zu den aus dem Wasserschaden resultierenden Sanierungsnotwendigkeiten wurde folgender Sanierungsbedarf ermittelt:

Die Kita ist seit fast 20 Jahren in Betrieb. Eine starke Beanspruchung und Abnutzung der Oberflächen von Wänden, Stahlzargen und Türen sowie der Bodenbeläge im Erdgeschoss (EG) und Obergeschoss (OG) sind erkennbar. Das Behinderten-WC muss nach aktuellen Vorgaben umgestaltet werden. Entsprechend den aktuellen Brandschutzvorschriften müssen die Türen im OG, zwischen Treppenhaus und Flur, als T-30-Brandschutztüren rauchdicht erneuert werden. Die weiteren in der Kita vorhandenen Türen verfügen bislang noch nicht über den von der Unfallkasse Hessen empfohlenen Klemmschutz. Dieser muss in Aufenthaltsbereichen von Kleinkindern nachgerüstet werden, um das Einklemmen der Finger zu vermeiden. Die Abhangdecke im Turnraum weist Schäden auf und muss bei der Erneuerung ballwurfsicher ausgeführt werden. Die KMF-haltige Mineralwolledämmung in den Bereichen unter den Dachflächen im Obergeschoss (Abseiten) ist im Zuge der Umsetzung der vorgesehenen Sanierungsmaßnahmen gem. der geltenden gesetzlichen Bestimmungen auszubauen und fachgerecht zu entsorgen. Da diese Mineralwolle in gebundener Form vorliegt und zudem in abgetrennten, dem Nutzer nicht zugängigen Bereichen eingebaut ist, gab es für den sofortigen Ausbau bislang keinen Anlass, denn für die Gebäudenutzer und den Kitabetrieb bestand keine unmittelbare Gefährdung. Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen ist dies nun jedoch erforderlich. Die Neueinbringung einer Wärmedämmung ist dementsprechend anschließend notwendig.

 

2.2 Zusammenfassung der geplanten Maßnahmen

 

2.2.1 Maßnahmen der Variante 1

 

Bauliche Maßnahmen

·         Erdaushub, Freilegen der Fundamente bis zur Unterkante und Herstellung einer konstruktiv funktionierenden Abdichtung der Fundamente, der aufgehenden Wände und der bodentiefen Holz-Fensterelemente

·         Neumodellierung des Pflasterbelages / Geländes, Gefälle vom Gebäude weg

·         Anbringen neuer Fassadenrinnen vor den Holz-Fensterelementen

·         Austausch zweier im Fußpunktbereich durchfeuchteter Außentüren (Räume 0.05 und 0.08)

·         Einbau einer Ringdränage

·         Trockenlegung der durchfeuchteten Wände auf der Innenseite der Außenwände (Trocknung Kimmschicht = unterste Steinschicht zum Ausgleich von Unebenheiten oder Höhenunterschieden) durch Rückbau des Estrichs im Außenwandbereich

·         Rückbau schadhafter Trockenbauwände und Wiederherstellung der Trockenbauwände

·         Neue Ständerwände in den WCs aufgrund der Neuverlegung des Wasserleitungsnetzes

·         Sanierung der Oberflächen der Wände und Erneuerung der Böden im Erdgeschoss sowie Wiederherstellung des Innenputzes

·         Einbau zweier Brandschutztüren im OG

·         Nachrüstung aller Innentüren mit Klemmschutz

·         Ertüchtigung des Behinderten-WCs

·         Die vier WCs (3 im EG, 1 im OG) für Erwachsene, erhalten neue wandhängende WCs und eine vollflächige neue Bodenbeschichtung aus Epoxidharz

·         Erstellung neuer abgehängter Decken im Bereich der neu verlegten Wasserleitungen

·         Erneuerung der Decke im Mehrzweck-/Turnraum

·         Feinreinigung und Wischdesinfektion aller vorhandener Möbel und Flächen

·         Entsorgung von Bastelmaterialien und Stoffen und Neuanschaffung von Bastelmaterial

·         Freimessung

 

Technische Gebäudeausrüstung

·         Stilllegung der im Estrich verlegten Trinkwasserleitungen

·         Komplette Erneuerung der Trinkwasserleitungen nach den Vorgaben der Trinkwasserverordnung und Aufbau des neues Trinkwasserleitungsnetzes unter der Decke im EG

·         Anschluss der neuen Fassadenrinnen an das bestehende Grundleitungsnetz

·         Anbringung der neuen Außenzapfstelle und Neuverlegung der dazugehörigen Wasserleitung

  • Demontage aller Sanitärobjekte, Einlagerung und Wiedermontage nach der Erneuerung des Trinkwasserrohrleitungsnetzes
  • Zusätzliche Waschtische (in den Räumen befinden sich im Bestand keine Waschtische, sind aber für den Kitabetrieb erwünscht und notwendig)  für die Räume Werkstatt und Esszimmer im OG

 

2.2.2 Maßnahmen der Variante 2

 

Variante 2 umfasst alle unter Variante 1 beschriebene sowie noch folgende zusätzliche Maßnahmen:

 

Bauliche Maßnahmen

·         Behebung der Gebrauchsspuren, die durch starke Beanspruchung im Obergeschoss entstanden sind:

- Verlegung neuer Bodenbeläge im Obergeschoss

- Ausführung eines neuen Wandanstriches im Obergeschoss

·         Erneuerung der Wärmedämmung im Bereich der horizontalen Dachbodenflächen (Abseiten)

 

Technische Gebäudeausrüstung

  • Entsorgung der Kinderwaschbecken und Anschaffung neuer kindgerechter Waschtische inkl. neuer Einhebelmischarmaturen in den Kinder-WCs
  • Anbringen neuer Regenstandrohre im Außenbereich mit Reinigungsöffnungen, da die vorhandenen Regenstandrohre nicht mit Reinigungsöffnungen ausgestattet sind.

 

3.         Zweckmäßigkeit der Baumaßnahme / Vergleich der Varianten

 

3.1      Variantenvergleich und Beurteilung

Es wurden zwei Varianten untersucht und bewertet.

 

Variante 1 – Gesamtkosten 742.000,00 € (brutto):

Diese Variante enthält die vom Gutachter empfohlenen Sanierungsmaßnahmen, die für die Wiederinbetriebnahme der Kita erforderlich sind. Aufstellung der Maßnahmen siehe unter Punkt 2.2.1.

 

Variante 2 – Gesamtkosten 887.000,00 € (brutto):

Diese Variante enthält die in Variante 1 beschriebenen Maßnahmen.

Darüber hinaus werden in der Variante 2 auch die Böden und Wände im Obergeschoss erneuert, da ein Renovierungsbedarf dieser Flächen in den nächsten 2-3 Jahren zu erwarten ist. Die Einbringung einer neuen Wärmedämmung im Bereich der horizontalen Dachbodenflächen (Abseiten) ist nach Entfernung der KMF-haltigen Mineralwolldämmung notwendig. Im Rahmen der Erneuerung der Trinkwasserleitung werden neue Installationswände hergestellt. Die Sanitärobjekte müsse de- und wieder montiert werden. Die vorgesehenen neuen Waschbecken und Einhebelmischarmaturen in den Kinder-WCs sind kindgerechter, und durch die Wahl von geeigneten Modellen kompensieren diese den verlorenen Platz durch die Vorwandinstallation. Aufstellung der Maßnahmen siehe unter Punkt 2.2.2.

 

Die Variante 2 wird zur Umsetzung empfohlen. Die erweiterten Sanierungsmaßnahmen würden zum Teil sowieso in absehbarerer Zeit zur Sanierung anstehen. Eine Durchführung im Rahmen der anstehenden Wasserschadenssanierung hat den Vorteil, dass aufgrund höherer Mengen günstigere Einheitspreise erzielt werden, keine doppelten Kosten für Baustelleneinrichtungen, Reinigung etc. entstehen und der Kita-Betrieb nicht zusätzlich gestört oder gar erneut ausgelagert werden muss.

 

4.         Schutz-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen

Es werden lediglich Instandhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und daher weder in Natur und Landschaft noch in wasserrechtliche Fragen eingegriffen. Der Artenschutz ist hiervon ebenfalls nicht betroffen. Die auf dem Grundstück befindlichen Grünpflanzen werden im Verlauf der Sanierungsmaßnahmen voraussichtlich nicht berührt. Sollten dennoch aufgrund der notwendigen Bodenarbeiten im Fundamentbereich Baum- und Wurzelschutzmaßnahmen erforderlich werden, werden diese entsprechend der DIN sowie in Absprache mit dem Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz ausgeführt.

 

Aus Sicht des Amtes für Umwelt, Energie und Klimaschutz bestehen keine Bedenken.

 

 

5.      Einweisung der Nutzer

Derzeit wird eine Einweisung der Nutzer nicht für erforderlich gehalten, da in diesem Projekt reine Sanierungsmaßnahmen erfolgen. Falls dennoch Bedarf besteht, wird nach Fertigstellung der Maßnahme eine fachgerechte Unterweisung mit den Nutzern durchgeführt und dokumentiert.

 

 

 

6.      Erläuterung zur Kostenberechnung

Die Kosten für das Projekt wurden aufgrund aktueller Baukosten ermittelt. Indizierungen wurden nicht vorgenommen, da das Projekt noch im Jahr 2015 durchgeführt werden muss und nicht mit Preissteigerungen gerechnet wird. In vielen Bereichen ist das genaue Ausmaß des Schadens erst bei Bauteilöffnung erkennbar, deshalb wurde für Unvorhergesehenes eine Pauschale von 10 % einkalkuliert.

 

7.      Termine

Die Kita 18 ist bereits seit September 2014 ausgelagert. Die Kinder sind temporär in den Räumen des Klinikums Offenbach untergebracht. Der Mietvertrag besteht bis Ende Oktober 2015, die Räumlichkeiten müssen daher bis spätestens Ende Oktober 2015 geräumt werden. Dementsprechend ist die Einhaltung des angestrebten Zeitrahmens für die erfolgreiche Abwicklung des Projektes sowie der rechtzeitigen wieder Inbetriebnahme der Kita 18 von großer Bedeutung.

 

Baubeginn                                                  13.05.2015

Bauende                                                      09.10.2015

Inbetriebnahme der Kita                            16.10.2015

 

Gemäß Rahmenvertrag vom 21.12.2005 (Magistratsbeschluss Nr. 393/05 vom 19.10.2005 und Stadtverordnetenbeschluss DS I (A) 108 vom 17.11.2005) wird der OPG (ehemals EEG) treuhänderisch die Auftragsvergabe und Zahlungsabwicklung während der Ausführung der Projekte (Leistungsstufe III), mittels eines ihr zur Verfügung gestellten projektspezifischen Treuhandkontos, übertragen. Die übergeordnete Projektleitung obliegt dem Bereich Hochbaumanagement des Amtes für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement.

 

 

 

 

 

 

 

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die Planungsunterlagen sowie eine detaillierte Kostenberechnung zur Einsichtnahme aus.

Anlage:

Lageplan

 

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

13 x Soz

  2 x Minderheitenvertreter (Soz)

  2 x Vertreter (ALB)

  4 x Stv.-Büro