Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0762Ausgegeben am 17.09.2015

Eing. Dat. 17.09.2015

 

 

 

 

 

Laufzeitverkürzung für das Erbbaurecht Carl-Legien-Straße 44 in 63073 Offenbach am Main, Grundstück Gemarkung Bieber Flur 13 Nr. 9/37

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-279 (Dez. I, Amt 80) vom 16.09.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Das Erbbaurecht Carl-Legien-Straße 44 ist mit einer Laufzeit bis zum 31.12.2030 bestellt. Im Rahmen eines Verkaufs des Erbbaurechtes wird die Laufzeit um 10 Jahre, somit auf den 31.12.2020, verkürzt.

 

2.     Die bis einschließlich 30.10.2015 rückständigen Erbbauzinsen in Höhe von 62.924,06 EUR, zuzüglich Nebenforderungen, werden im Rahmen eines Forderungsverzichts erlassen.

 

 

Begründung:

 

Das bezeichnete Erbbaurecht wurde am 22.09.1981 an die Firma Heinrich Welb & Söhne GmbH & Co. KG vergeben. Auf Grund eines Insolvenzantrags der Firma Welb & Söhne GmbH & Co. KG hat die heutige Erbbauberechtigte im Jahr 1998 das Gebäude mit allen Verbindlichkeiten übernommen und zur Sicherheit ihr Wohnhaus an die finanzierende Bank abgetreten. Bis ins Jahr 2010 konnte die Erbbauberechtigte durch die aus dem Objekt erzielten Mieteinnahmen ihren Verbindlichkeiten nachkommen.

 

Bedingt durch die damaligen großen Schwierigkeiten bei der Neuvermietung des Objektes wurde der Erbbauzins im Jahr 2011 reduziert (siehe hierzu Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 10.11.2011 -Antrag Magistratsvorlage Nr. 243/11 (Dez. I, Amt 80) vom 31.08.2011, 2011-16/DS-I(B)0015-).

 

Die Erbbauberechtigte ist trotz der Erbbauzinsreduzierung inzwischen zahlungsunfähig. Es sind insgesamt Erbbauzinsen in Höhe von rd. 62.900,00 EUR, zuzügl. Nebenforderungen, rückständig, ebenso Bankverbindlichkeiten im hohen sechsstelligen Bereich. Da die Erbbauberechtigte nicht in der Lage ist, notwendige Reparatur- und Investitionsmaßnahmen am Gebäude vorzunehmen, hat die Mieterin, die Firma Tecsis GmbH, in den vergangenen 5 Jahren bereits dringend notwendige Investitionen zur Gebäudeunterhaltung zwangsläufig selbst übernommen. So wurden unter anderem Medientrassen und eine neue Stromversorgung installiert, Büro- und Sanitärräume renoviert, Boden- und Malerarbeiten durchgeführt etc. Im Gegenzug wurde die Miete entsprechend gemindert.

Auf Grund des Alters (80 Jahre) und der hohen finanziellen Verbindlichkeiten der Erbbauberechtigten ist keine Besserung deren wirtschaftlicher Situation absehbar. Eine private Vermögensoffenbarung liegt vor. Inzwischen stehen weitere Instandhaltungs-ausgaben im sechsstelligen Bereich für das Gebäude an (Erneuerung der Heizungsanlage und des gesamten Hallendachs), für die der Erbbauberechtigten keine finanziellen Mittel zur Verfügung stehen.

 

Vor diesem Hintergrund wurde ein Lösungsweg gesucht, der es ermöglicht, die Firma Tecsis GmbH mit rd. 250 Arbeitsplätzen am Standort Offenbach zu halten und der die weitere Entwicklung des Unternehmens begünstigt. Ergebnis dieser Verhandlungen mit den Beteiligten (Erbbauberechtigte, Tecsis GmbH, finanzierende Bank) ist der Verkauf des Erbbaurechts an die Tecsis GmbH.

 

Die Tecsis GmbH ist ein führendes Unternehmen im Bereich der Mess- und Regeltechnik und gehört mit einigen seiner Produkte zur Weltspitze. Einzelne Arbeitsbereiche stellen extrem hohe Anforderungen an klimatische und hygienische Rahmenbedingungen, was wiederum die hohen Investitionskosten in das Gebäude bedingt. Die Firma gehört zu den konstant zuverlässigen Gewerbesteuerzahlern der Stadt Offenbach im mittelständigen Segment.

 

Die Tecsis GmbH ist ebenfalls Mieterin der benachbarten privateigenen Liegenschaft Carl-Legien-Straße 40. Die Firma benötigt die beiden nebeneinander liegenden Gebäude aus betrieblichen Gründen als Produktions- und Bürofläche. Mit den Eigentümern der Liegenschaft Carl-Legien-Straße 40 ist die Firma ebenfalls wegen eines evtl. Erwerbs dieser Liegenschaft im Gespräch. Ein abschließendes Ergebnis liegt zum jetzigen Zeitpunkt allerdings noch nicht vor.

 

Um vorerst die Laufzeiten des Mietvertrags für die Liegenschaft Carl-Legien-Straße 40 und des Erbbaurechts für die Liegenschaft Nr. 44 anzugleichen, soll im Rahmen der Zustimmung der Stadt zum Erbbaurechtsverkauf dessen Laufzeit um 10 Jahre, somit auf den 31.12.2020, verkürzt werden. Bis zum Ablauf des Mietvertrags und des Erbbaurechts können von der Tecsis GmbH die Verhandlungen wegen eines Erwerbs beider Liegenschaften (Kompletterwerb der Nr. 40 und Grundstückskauf der Nr. 44 von der Stadt) weitergeführt werden. Aus Gründen der Standortplanung ist eine Angleichung beider Verträge nachvollziehbar, da das Unternehmen mittelfristig für beide Grundstücke einheitliche Rechtspositionen anstrebt.

 

Mit dieser Vereinbarung sind die Erbbauzinszahlungen (pro Quartal 10.725,30 EUR) bis zum 31.12.2020 gesichert und die Tecsis GmbH wird weiter in ihren Bemühungen unterstützt, den Standort im Gewerbegebiet Bieber-Waldhof beizubehalten und sich dort weiter zu entwickeln.

 

Falls es wider Erwarten nach Ablauf des Erbbaurechts zu keiner einvernehmlichen Regelung über die Fortführung desselben oder den Erwerb des Grundstücks durch die Tecsis GmH kommt, muss das Gebäude von der Erbbaurechtsgeberin, also von der Stadt Offenbach, entschädigt werden. Für diesen Fall wurde bereits im ursprünglichen Erbbauvertrag folgendes geregelt:

 

„Die Grundstückseigentümerin leistet bei Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf eine Entschädigung für das Bauwerk an die Erbbauberechtigte, die zwei Dritteile des Verkehrswertes des Bauwerkes beträgt… .

Die von der Grundstückseigentümerin zu leistende Entschädigung bzw. Vergütung wird erst dann fällig, wenn die Baulichkeiten von der Grundstückseigentümerin wiederum auf einen ihren Vorstellungen entsprechenden Dritten übertragen worden sind.

 

Liegt der Erlös für die erneute Übertragung der Baulichkeiten durch die Grundstückseigentümerin auf einen Dritten unter der Entschädigung bzw. Vergütung von 2/3 des Verkehrswertes der Baulichkeiten, so hat die Grundstückseigentümerin nur eine Entschädigung bzw. Vergütung in Höhe des tatsächlichen Erlöses zu leisten.“

 

Da die Tecsis GmbH beim Erwerb des Erbbaurechts in den bestehenden Erbbauvertrag eintreten muss, kann somit ausgeschlossen werden, dass die Stadt Offenbach nach Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung für das Gebäude zahlen muss, ohne dass diese durch einen Weiterverkauf refinanziert ist.

 

In einem Nachtrag zum Erbbauvertrag wird ergänzend protokolliert, dass sich der Ende 2020 evtl. fällige Entschädigungsbetrag am derzeitigen Gebäudewert, ohne Einbeziehung der künftig notwendigen Investitionen, orientiert.

 

Die aktuell bestehenden Erbbauzinsrückstände sind uneinbringlich und werden sich ohne einen Verkauf des Erbbaurechts an die Tecsis GmbH in kurzer Zeit weiter stark erhöhen.

 

Aus vorgenannten Gründen soll deshalb die Laufzeit des Erbbaurechts verkürzt und ein Forderungsverzicht für die Erbbauzinsrückstände ausgesprochen werden. Die finanzierende Bank der aktuellen Erbbaurechtsnehmerin wird ebenfalls auf einen hohen sechsstelligen Betrag im Zusammenhang mit der jetzt angestrebten Lösung verzichten. Aus Gründen des Bankgeheimnisses wurde seitens des Kreditinstituts ein konkreter Betrag nicht benannt.

 

Anlagen:

Nichtöffentliche Anlage

Lageplan