Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0785                                                         Ausgegeben am 05.11.2015

                                                                                               Eing. Dat. 05.11.2015

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 528 C – 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 528 A

„Berliner Straße/ Pirazzistraße“

hier:    Einleitungsbeschluss zur Änderung des Bebauungsplans gemäß § 12 (2) BauGB i.V.m. § 2 (1) BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung (§ 13a BauGB)

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-332 (Dez. I, Amt 60) vom 04.11.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

Für das Gebiet des nachfolgend beschriebenen Geltungsbereichs in der Gemarkung Offenbach, Flur 5 und 6, soll für den Bebauungsplan Nr. 528 A eine vorhabenbezogene Änderung gemäß § 12 (1) BauGB im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden. Die geänderte Planung erhält die Bezeichnung Bebauungsplan Nr. 528 C - 1. Änderung des Bebauungsplans Nr. 528 A „Berliner Straße/ Pirazzistraße“.

 

Der räumliche Geltungsbereich gemäß § 9 (7) BauGB der Bebauungsplanänderung umfasst einen Teil des räumlichen Geltungsbereichs des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 528 A und wird umgrenzt:

 

Im Norden:  Durch die nördliche Grenze der Flurstücke 359/2, 359/3, die westliche Grenze des Flurstückes 675/1 und die nördliche Grenze des Flurstücks 675/1 bis zum Schnittpunkt mit der gedachten Verlängerung der östlichen Grenze des Flurstücks 122/3

 

im Osten:    Durch die Verlängerung der östlichen Grenze des Flurstücks 122/3 bis zum gedachten Schnittpunkt mit der nördlichen Grenze des Flurstücks 675/1, der östlichen Grenze des Flurstücks 122/3, einer der südlichen Grenze des Flurstückes 122/7 auf 5,0 m Länge folgenden Linie und einer von diesem Punkt anschließend jeweils rechtwinklig gezogenen Verbindung zwischen der nördlichen und der südlichen Grenze des Flurstückes 609/2

 

im Süden:   Durch die südliche Grenze des Flurstücks 609/2 zwischen dem Schnittpunkt mit der von Norden rechtwinklig auf die Grenze ankommenden Linie bis zum gedachten Schnittpunkt mit der westlichen Grenze des Flurstücks 609/2

 

im Westen: Durch die westliche Grenze des Flurstücks 609/2 ab dem gedachten Schnittpunkt mit der Verlängerung der südlichen Grenze des Flurstücks 609/2, der südlichen Grenzen der Flurstücke 359/3, und 314/2 sowie die westliche Grenze der Flurstücke 314/2 und 359/2.

 

Der Geltungsbereich gemäß § 9 (7) BauGB umfasst in der Gemarkung Offenbach, Flur 5 und 6, folgende Flurstücke:

 

Flur 5: 314/2,  359/2, 359/3

 

Flur 6: 122/3, 122/4, 122/8, 359/4, 609/2 tw., 675/1 tw.

 

Die Umgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs ist in beigefügtem Übersichtsplan (Anlage 1) dargestellt.

 

Gemäß § 12 (2) BauGB wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan Bestandteil des Bebauungsplans. Dieser wird die Flurstücke 122/3, 122/4 und 122/8 der Flur 6 und angrenzende Teilbereiche innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen umfassen.

 

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 528 C soll das Planungsrecht für den Neubau eines Wohn- und Gewerbequartiers inkl. des Angebots zur Nahversorgung geschaffen werden.

 

Gemäß §13a BauGB wird auf die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB verzichtet. Ein Umweltbericht nach § 2a BauGB ist nicht erforderlich. Für den vorgesehenen großflächigen Einzelhandel wird gemäß Anlage 1 zum Umweltprüfungsgesetz „UVP-pflichtige Vorhaben“ Nr. 18.6.2 eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls durchgeführt.

 

 

Begründung:

 

Seit der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 528 A im Jahr 2001 wurde die innerstädtische Brachfläche keiner Bebauung zugeführt.

 

Im Bebauungsplan sind innerhalb definierter Baufenster, Ausnutzungskennziffern und Geschossanzahlen

 

-        entlang der Berliner Straße und des Goetherings ein Kerngebiet zur Ansiedlung zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur mit dem Ausschluss großflächigen Einzelhandels und Wohnnutzung in den unteren 5 Geschossen

 

-        entlang der Bernardstraße ein Mischgebiet

festgesetzt.

 

Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 528 C soll das Planungsrecht für den Neubau eines in Teilen gemischt genutzten Quartiers mit Wohn- und Gewerbeflächen inkl. Einzelhandel zur Nahversorgung geschaffen werden.

 

Das Vorhaben löst ein Planungserfordernis in Form eines Änderungsverfahrens aus, da es nicht den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 528 A entspricht. Dies soll im Vorhabenbezug mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie durch einen mit dem Vorhabenträger abzuschließenden Durchführungsvertrag erfolgen.

 

Der Änderungsbereich umfasst den westlichen Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 528 A. Die östlich angrenzenden Flächen bis zur Pirazzistraße sind teilweise bebaut. Sie werden in die Änderung nicht einbezogen, da die dort bestehenden Nutzungen durch die planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans 528 A zunächst hinreichend gesichert sind.

 

 

Der städtebauliche Entwurf (Anlage 2) umfasst das Vorhabengebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplans.

 

Der städtebauliche Entwurf sieht entlang der Berliner Straße und dem Goethering eine Blockrandbebauung mit 6 Vollgeschossen samt Staffelgeschoss und entlang der Bernardstraße eine Blockrandbebauung mit 5 Vollgeschossen vor, wobei die jeweiligen Eckbereiche baulich durch den Verzicht auf eine Abstaffelung straßenseitig über 7 aufgehende Geschosse verfügen und somit in ihrer räumlichen Wirkung städtebaulich betont werden sollen.

 

Entlang des westlichen Abschnitts der Bernardstraße und des nördlichen Abschnitts des Goetherings sollen Vorgartenbereiche ausgebildet werden.

 

Im Südwesten des Plangebiets mit Orientierung zur Berliner Straße soll ein Angebot zur Nahversorgung realisiert werden.

 

Im Blockinnenbereich sind sieben Mehrfamilienhäuser als Solitäre vorgesehen.

 

Folgende Erschließungsmaßnahmen mit entsprechenden Eingriffen in den öffentlichen Raum sind erforderlich:

 

Entlang der Berliner Straße Anpassungen im Straßenseitenraum sowie Aufwertung der Grünflächen, Wiederherstellung und Aufwertung des Gehweges in der Bernardstraße, Herstellung eines Interimsgehweges am Goethering und Umsetzung einer straßenbegleitenden Baumreihe in der privaten Vorgartenzone.

 

Der ruhende Verkehr wird ausschließlich in Tiefgaragen untergebracht, Andienungsverkehre sollen weitgehend abgeschirmt erfolgen.

 

Die Doppelnutzung der gewerblichen Stellplätze für z.B. Besucher und Anwohner benachbarter Gebiete soll im Verfahren geprüft werden.

 

Das Vorhaben umfasst nach derzeitigem Planungsstand insgesamt etwa 42.000 m2 Geschossfläche.

 

Durch das Vorhaben entsteht der Bedarf nach Kinderbetreuungsangeboten. Der Vorhabenträger prüft derzeit noch, ob er diesem Bedarf im Vorhabengebiet selbst, durch Errichtung einer Kindertagesstätte Rechnung trägt. Die Rahmenbedingungen sind vom Vorhabenträger gemeinsam mit der Stadtverwaltung herzuleiten.

 

Etwa 30% der Mehrfläche (Wohnen) gegenüber dem rechtskräftigen Bebauungsplan 528 A werden im geförderten Wohnungsbau gemäß den jeweils gültigen Förderrichtlinien des Landes Hessen ausgeführt. Dies sind nach aktuellen Planungen ca. 4.000 m² Wohnfläche. Es ist angedacht, das Hessische Förderprogramm “Mietwohnungsbau für mittlere Einkommen“ in Anspruch zu nehmen.

 

Im Rahmen des Aufstellungsverfahrens zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind folgende Belange gutachterlich zu untersuchen:

 

  • verkehrliche Erschließung

 

  • Kaufkraftpotentiale/ Auswirkungen auf den vorhandenen Einzelhandel

 

  • Schallimmissionen

 

  • Artenschutzrechtliche Potentialanalyse

 

Der Vorhabenträger hat für den Erwerb des Grundstücks das Vorliegen eines notariell beurkundeten Kaufangebots nachgewiesen.

 

Die in Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplans und Realisierung des Vorhabens entstehenden Kosten werden vom Vorhabenträger übernommen. Die Realisierung des Vorhabens in allen Teilen innerhalb einer zu bestimmenden Frist wird im Durchführungsvertrag gemäß § 12 (1) BauGB zwischen der Stadt Offenbach und dem Vorhabenträger geregelt.

 

Der Bebauungsplan Nr. 528C erfüllt nach derzeitigem Stand die in § 13 a BauGB genannten Kriterien zur Aufstellung im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung.

Anlagen:

Anlage 1: Übersichtsplan mit Abgrenzung des räumlichen Geltungsbereichs

Anlage 2: Städtebaulicher Entwurf vom 23.10.2015

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro