Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0792                                                         Ausgegeben am 05.11.2015

                                                                                               Eing. Dat. 05.11.2015

 

 

 

 

 

Räumung Polizeigelände Frankfurter Straße 83, 63067 Offenbach am Main

und Änderung zum Grundstücksverkauf „Luisenhof“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-340 (Dez. I, Amt 80) vom 04.11.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Der auf die von der Polizei noch genutzten Fläche an der Frankfurter Straße entfallende, an die Stadt zu zahlende Kaufpreisanteil in Höhe von ca. 680.000 EUR aus dem Grundstückskaufvertrag „Luisenhof“ wird für die Aufgabe des Rechts nach § 108 Abs. 2 HSOG und für die vorzeitige Räumung dieser Fläche zum 01.06.2016 - gemäß dem mit dem Land Hessen bestehenden Letter of intent - an das Land ausgezahlt bzw. der Zahlungsanspruch wird an das Land abgetreten. Das Land wird den Betrag zur Finanzierung einer aufgrund der vorzeitigen Räumung zum 01.06.2016 notwendigen Interimslösung für die zu verlegenden Polizeidienststellen in der Frankfurter Straße 83 verwenden.

 

2.     Der aufgrund des Beschlusses der Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012 [2011-16/DS-I(B)0035] abgeschlossene Kaufvertrag „Luisenhof“ kann dahingehend geändert werden, dass beim 2. Bauabschnitt der Kaufpreis für die nicht von der Polizei genutzte Fläche von ca. 1.101,69 m² erst fällig wird, wenn die Projektgesellschaft mit der Realisierung der Bebauung auf dieser Fläche beginnt. Er muss jedoch spätestens ein Jahr nach Fälligkeit des Kaufpreises für die von der Polizei genutzte Fläche fällig werden. Der Kaufpreis wird, in Abhängigkeit von den erfolgten Bauabschnitten, auf dem Produktkonto 10010200.5910000180 vereinnahmt.

 

3.     Die Kosten der Änderung des Kaufvertrages werden von der Erwerberin getragen.

 

Begründung:

 

1.     Optionsvertrag für neues Polizeipräsidium

 

Mit Vertrag vom 30.11.2009 wurde dem Land Hessen die Kaufoption für das Gelände am Spessartring zum Bau des neuen Polizeipräsidiums Südosthessen eingeräumt. Es wird nun davon ausgegangen, dass im Laufe des November 2015 der Vertrag durch Ausübung der Kaufoption durch das Land Hessen rechtskräftig und 2016 mit den Baumaßnahmen begonnen wird.

Die noch in der Frankfurter Straße 83 untergebrachten Einheiten der Polizei sollen nach Fertigstellung des Polizeipräsidiums dorthin umziehen.

 

2.     Kaufvertrag mit der Projektgesellschaft

 

Im Hinblick auf die geplante Baumaßnahme des neuen Polizeipräsidiums wurde gemäß Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 03.05.2012 auch das noch von der Polizei genutzte Gelände an der Frankfurter Straße (Grundstück Nr. 320/4) mit Vertrag vom 23.05.2012 an die Projektgesellschaft als Kaufgegenstände 2 und 3 veräußert. Die Veräußerung der Kaufgegenstände 2 und 3 steht jeweils unter einer aufschiebenden Bedingung, deren Eintritt unter anderem von der Räumung durch die Polizei abhängig ist. Die Aufteilung des von der Polizei genutzten Grundstücks Frankfurter Straße in 2 Kaufgegenstände wurde vereinbart, um die abschnittsweise Realisierung der Bebauung zu ermöglichen.

 

In einem 1. Bauabschnitt des aus städtebaulicher Sicht gewünschten Gesamtprojekts „Luisenhof“ wurden bereits Wohngebäude an der Bahnhof- und Luisenstraße fertig gestellt und vollständig vermarktet. Dies führte bereits zu einer deutlichen Aufwertung der Umgebung.

 

Die Projektgesellschaft hat im Vorgriff und im Vertrauen auf die von der Polizei zum 01.06.2016 geplante Räumung bereits mit der Planung der weiteren Bebauung begonnen und erhebliche Vorarbeiten erbracht und insbesondere die Erstellung der Bauantragsplanung beauftragt. Das Land Hessen hat erklärt, dass eine Räumung vor Fertigstellung des neuen Polizeipräsidiums nur erfolgt, wenn die Stadt die Kosten der Interimsmaßnahme in Höhe von ca. 1,2 Mio. € abzüglich des Kaufpreises für diese Fläche übernimmt. Andernfalls würde sich die Realisierung der weiteren Bauabschnitte des Bauvorhabens Luisenhof um mehr als 2 Jahre verschieben.

 

3.     Letter of intent

 

In einem Letter of intent zur Vermarktung der Liegenschaft Frankfurter Straße 83 wurde zwischen Stadt und Land Hessen festgehalten, dass das Land Hessen auf eine weitere Nutzung durch die Polizei verzichtet, die Kosten einer vorzeitigen Räumung trägt und die Stadt im Gegenzug den Kaufpreisanteil unter Berücksichtigung der Kosten der Baureifmachung für die polizeilich genutzte Fläche dem Land überlässt. Von dieser Regelung nicht tangiert ist die noch nicht bebaute Fläche des öffentlichen Parkplatzes an der Frankfurter Straße. Hierfür wird vertragsgemäß der Kaufpreisanteil an die Stadt gezahlt.

 

Ohne Mitwirkung des Landes bestand für die Stadt ansonsten keine Möglichkeit, diese Fläche in die Vermarktung des Gesamtareals einzubeziehen, da gemäß § 108 Abs. 2 HSOG dem Land auch nach Fertigstellung des neuen Polizeipräsidiums die weitere unentgeltliche und unbefristete Nutzung zugestanden hätte. Das Land Hessen hat auf dieses Recht nun gegen Erlösauskehr verzichtet.

 

4.     Interimslösung

 

Bis zur Fertigstellung des neuen Polizeipräsidiums wird eine Interimslösung für die Polizeidienststellen Frankfurter Straße 83 dringend erforderlich, um eine Räumung durch die Polizei bis zum 01.06.2016 und damit eine zeitnahe Fortführung dieses wichtigen städtebaulichen Projekts zu ermöglichen. Hierzu sollen in Mühlheim für 25 Monate Container auf dem Gelände der Bereitschaftspolizei aufgestellt werden. Die Kosten hierfür belaufen sich auf ca. 1,2 Mio. EUR und übersteigen damit den Kaufpreisanteil für die von der Polizei genutzte Fläche an der Frankfurter Straße um rd. 520.000 EUR. Das Land Hessen ist nicht bereit, diese Mehrkosten zu tragen und hat diese zunächst von der Stadt gefordert.

 

Die Projektgesellschaft hat sich nun nach mehreren Gesprächen mit dem  Finanzministerium sowie der Stadt Offenbach bereit erklärt, die Differenzkosten zwischen Kaufpreisanteil und Interimslösung zu übernehmen, wenn dadurch vor Fertigstellung des neuen Polizeipräsidiums eine Räumung durch die Polizei zum 01.06.2016 und damit eine zeitnahe weitere Bebauung des Geländes an der Frankfurter Straße ermöglicht wird. Dies wird angesichts der von der Stadt angestrebten städtebaulichen Ziele und der aktuellen Marktlage auf dem Immobilienmarkt für erforderlich erachtet. Aufgrund der Übernahme der die Erlösauskehr übersteigenden Kosten der Interimsmaßnahme durch die Projektgesellschaft entstehen der Stadt Offenbach keinerlei Nachteile, vielmehr kann mit der von der Stadt Offenbach gewünschten Bebauung des Geländes an der Frankfurter Straße zeitnah, d. h. noch in 2016 begonnen werden.

 

Der Projektgesellschaft werden vom Land Hessen Controllingrechte bzgl. der finanziellen und technischen Umsetzung der projektierten Interimslösung eingeräumt. Das Risiko einer Kostensteigerung der projektierten Interimslösung wird von der Projektgesellschaft getragen. Sollte das veranschlagte Zeitfenster von 25 Monaten für die Interimslösung überschritten werden, gehen die hieraus resultierenden Kosten zu Lasten des Landes Hessen.

 

Die im Vorfeld ermittelten Kosten für die Baureifmachung des polizeilich genutzten Areals (Abbruchkosten der Bestandsgebäude, Entsorgungskosten des belasteten Bodens, Entsorgungskosten der stillgelegten Tankanlage) wurden im Rahmen der bestehenden technischen und tatsächlichen Möglichkeiten sorgfältig durchgeführt. Allerdings kann nicht ausgeschlossen werden, dass sich bei der Ausführung der Abbruch- und Entsorgungsarbeiten Mehrkosten gegenüber der Kostenprognosen ergeben, welche im Rahmen der Untersuchungen nicht erkennbar waren. Diese reduzieren den Betrag der Erlösauskehr und erhöhen dadurch die von der Projektgesellschaft zu übernehmenden Kosten der Interimsmaßnahme. Die Abrechnung zwischen den Beteiligten (Stadt, Land und Projektgesellschaft) erfolgt nach Abschluss der Arbeiten.

 

5.     Umstellung der Reihenfolge der geplanten Bebauung

 

Aufgrund einer zwischenzeitlich erfolgten Überarbeitung der Planungen für die weiteren Bauabschnitte sollen nach erfolgter Räumung zunächst die Gebäude im rückwärtigen Bereich (Häuser 8, 9 und 10) und zu einem späteren Zeitpunkt die Häuser 1 und 2 errichtet werden. Die Häuser 9 und 10 liegen auf dem Kaufgegenstand 3, das Haus 8 und Haus 1 auf dem Kaufgegenstand 2. Das Haus 2 liegt auf der Fläche, die von der Projektgesellschaft bereits rechtswirksam erworben wurde. Aufgrund dessen ist es angebracht, die Fälligkeit des Kaufpreises für den auf das Haus 1 entfallenden Grundstücksanteil bis zum Baubeginn des Hauses 1, längstens für ein Jahr zu verschieben. Dies ist aufgrund der Übernahme der zusätzlichen Kosten durch die Projektgesellschaft, wodurch eine Kaufpreisreduktion zugunsten der Projektgesellschaft für die bisher schon erworbenen Grundstücke und die deutliche zeitliche Verzögerung vermieden werden kann, aus unserer Sicht geboten.

 

6.     Zielsetzung der Stadt Offenbach

 

Städtebaulich wird die weitere zügige Bebauung des Luisenhof-Geländes sehr begrüßt. Die Stadt Offenbach muss darüber hinaus keine Kaufpreisreduktion des bereits bezahlten Kaufpreises für den 1. Bauabschnitt hinnehmen, die für den Fall im Kaufvertrag vereinbart ist, dass die Bedingung für den wirksamen Kauf der Kaufgegenstände 2 und 3 aufgrund der nicht fristgerechten Räumung durch die Polizei nicht eintritt. Die Stadt Offenbach trägt auch kein Kostenrisiko aus den Interimsmaßnahmen.

Anlage:

Lageplan

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  2 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro