Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2011 - 2016

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2011-16/DS-I(A)0808                                                         Ausgegeben am 26.11.2015

                                                                                               Eing. Dat. 19.11.2015

 

 

 

 

 

Restabwicklung offener Fragen zum Neubau der Versammlungsstätte der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V.

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2015-373 (Dez. I und III, Ämter 20, 49.2 und 80) vom 18.11.2015

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1a) Die Stadt Offenbach am Main übernimmt gemäß der nicht-öffentlichen Anlage anteilig die noch offenen Verbindlichkeiten der TSG 1847 Offenbach–Bürgel e.V. gegenüber der Städtischen Sparkasse Offenbach. Die Mittel werden im Nachtragshaushalt 2015 unter einem neu einzurichtenden Produktkonto im Investitionshaushalt bereitgestellt. Die Bereitstellung erfolgt ohne Ausweitung des Budgets und wird durch Kürzung im Finanzhaushalt beim Produktkonto 1301010100.0952003860 – Maßnahme Grünring von Main zu Main, kompensiert.

 

 b)   Der bestehende Erbbaurechtsvertrag zwischen der Stadt Offenbach am Main und der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. wird in seiner Laufzeit von derzeit 60 Jahren auf insgesamt 14 Jahre verkürzt, so dass der Erbbaurechtsvertrag zum 31.12.2023 ausläuft.

 

Es wird eine für die Stadt Offenbach am Main kostenfreie Endschaftsregelung betreffend der aufstehenden Gebäude auf den Flurstücken 356/10 (5.241 m²) und 356/13 (11.508 m²) vereinbart. Im Erbbaurechtsvertrag wird als Anschlussregelung ein 30-jähriger Pachtvertrag zu marktüblichen Konditionen mit der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. vereinbart, ausgenommen hiervon ist die Gaststätte die dem Verein zu einem symbolischen Pachtzins überlassen wird. Die Regelung wird mit dem Finanzamt Offenbach am Main abgestimmt, um die bestehende Steuerregelung aus dem Seeling-Modell nicht zu gefährden.

 

Amt 20 wird beauftragt, in der Abteilung III des Erbbaugrundbuchs von Bürgel eine Grundschuld in Höhe von 3.200.000 Euro eintragen zu lassen.

 

2a) Der Magistrat wird beauftragt, den beigefügten „Vertrag über den Betrieb der Sportanlage ESO-Sportfabrik“ mit der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. über einen Zuschuss in Höhe von 101.400,00 Euro p. a. abzuschließen.

 

 b)   Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. erhält gemäß des beigefügten Miet- / Nutzungsvertrags über den Schulsport weiterhin einen Zuschuss von bis zu 46.500 Euro p. a. dafür, dass sie die Halle für Zwecke des Schulsports zur Verfügung stellt.

      

3)    Die Stadt Offenbach am Main übernimmt die Kosten für die eventuell anfallenden Maßnahmen zur Erhaltung der Bausubstanz der Gebäude, sofern diese nachweislich über die pauschal gewährten 3.700 Euro hinausgehen. Die Leistungen der Stadt beschränken sich auf reine Finanzleistungen, die übrige Zuständigkeit liegt bei der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. Entscheidungen erfolgen im Einzelfall nach Prüfung durch Amt 60 bzw. 14.

 

4)    Die Stadtverordnetenversammlung nimmt zur Kenntnis, dass der Stadtkämmerer gemäß den Zielen dieser Vorlage die offenen Forderungen der Stadt Offenbach gegenüber der TSG aus nicht gezahlten Erbbauzinsen in Höhe von 40.281,28 Euro sowie aus Erschließungskosten in Höhe von 69.010,93 Euro erlassen wird.

 

 

Begründung:

 

Die im Jahr 1972 errichtete Jahnhalle (3-Feld-Halle) war marode und musste dringend ersetzt werden. Die Halle wurde überwiegend von der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. genutzt. Darüber hinaus fanden weiterhin etwa 40 Wochenstunden Schulsport statt. Die Nutzung der Halle erfolgte durch die Uhland-, die Ernst-Reuter- und die Käthe-Kollwitz-Schule.

 

In 2008 gab es ein erstes Finanzierungskonzept für einen Neubau. Dieses sah vor, dass etwa jeweils 30 Prozent der Investition durch die Stadt Offenbach a. M. und das Land Hessen zu tragen seien. Der Rest sollte aus noch zu beschaffenden, nicht näher spezifizierten Mitteln finanziert werden. Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. war nicht in der Lage einen eigenen Beitrag zur Finanzierung zu leisten. In 2008 konnte die Kontinuität des Vereinsbetriebs nur durch Forderungsverzichte der Städtischen Sparkasse und der Stadt Offenbach a. M. gegen Besserungsabrede gesichert werden. Die Forderungen der Städtischen Sparkasse beliefen sich seinerzeit noch auf einen Betrag deutlich über 1 Million Euro, die der Stadt Offenbach a. M. auf ca. 30.000 Euro.

 

Im Rahmen des Konjunkturprogramms 2009 ergab sich die Gelegenheit einer Förderung in Höhe von 1 Million Euro für einen Neubau der Halle. Die Mittel wurden beantragt und genehmigt.

 

Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. ist als Bauherr aufgetreten. Das Konzept wurde als kommunal ersetzende Maßnahme geplant, wodurch die Fördermittel gesichert waren. Zusätzlich bewilligte das Land 200.000 Euro als Fördermittel für den Neubau.

 

Die Planung wurde in 3 Bauabschnitte (BA) unterteilt: 1. BA – Umbau der Tennishalle, 2. BA – Hallenneubau, 3. BA – Errichtung einer Gastronomie.

 

Das Gesamtvolumen für den 1. und 2. BA wurde ursprünglich auf 3,5 Millionen Euro beziffert. Der 2. BA wurde mit 1 Million Euro aus dem Sonderinvestitionsprogramm gefördert.

Der 3. BA war ausschließlich Sache des Vereins, Gewerbebetriebe dürfen nicht öffentlich gefördert werden.

 

In 2011 war klar, dass Mehrkosten in Höhe von 520.000 Euro entstehen, weil der Neubau von Seiten der Bauaufsicht als Versammlungsstätte klassifiziert wurde und nicht als Sonderbau Sport. Damit einher gingen erheblich erhöhte Auflagen im Bereich Feuerschutz, Schallschutz und sonstiger sicherheitsrelevanter Investitionen. In 2012 wurden weitere Mehrkosten in Höhe von 200.000 Euro festgestellt.

Folgende Beschlüsse wurden gefasst:

 

DS I (A) 413 vom 18.03.2009

DS I (A) 491 und 491/1 vom 16.09.2009

DS I (A) 0036 und 0036/1 vom 16.06.2011

DS I (A) 0255 vom 08.11.2012.

 

Das Bauvorhaben wurde vom Revisionsamt und der Kämmerei der Stadt Offenbach a. M. geprüft. Der Bericht des Revisionsamtes vom 02.10.2014 liegt vor.

 

Insgesamt wurden 5.201.189,01 Euro investiert. Neben der Förderung der Investition durch das Konjunkturprogramm und den Landeszuschuss in Höhe von insgesamt 1,2 Millionen Euro flossen der Stadt Offenbach a. M. zur Refinanzierung ihres Anteils 2.253.000 Euro netto aus dem Verkauf des Grundstücks der alten Jahnhalle zu. Auf diesem ehemaligen Sportgelände wurden zwischenzeitlich 58 Reihen- bzw. Doppelhäuser realisiert. Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. hat zudem im Rahmen des Sportstättenerlasses Vorsteuer von 820.437,70 Euro geltend gemacht (hiervon noch 3.840,63 Euro aus Sicherheitseinbehalten ausstehend), die ebenfalls in die Investition geflossen sind.

 

Zusammenfassende Übersicht (gerundet):

 

 

Baukosten laut Planung                                          Mittelherkunft laut Ist-Zahlen

 

Erste Schätzung                          

Baukosten                                     3.500.000,--          Konjunkturprogramm  1.000.000,--

 

Mehrkosten

Bau 2011                                          520.000,--           Landeszuschuss           200.000,--                        

 

Mehrkosten

Bau 2012                                          200.000,--           Stadt Offenbach           3.183.000,--

 

Zusätzliche Baumaßnahmen

durch die TSG                               1.020.000,--          gezogene Vorsteuer    820.000,--

 

Summe                                          5.240.000,--          Summe                          5.203.000,--   

 

 

 

Zu 1.:

 

a)     Die Baumaßnahme musste als einheitliche Investition geplant werden, um förderfähig zu sein. Insofern wurde das bereits bestehende Erbbaurechtsgrundstück der Tennishalle der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. um das Neubaugrundstück arrondiert. Deshalb gehen die damals bereits eingetragenen Grundschulden der Städtischen Sparkasse den Sicherheiten der Stadt Offenbach a. M., die derzeit noch nicht eingetragen sind, vor.

 

Die Restforderung der Städtischen Sparkasse ist voll besichert. Die Sparkasse verlangt von der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. eine monatliche Leistungsrate von mindestens 2.800 Euro.

 

Mit der Freimachung des Grundstückes der alten Jahnhalle wurde auch die nachträglich angebaute Küche abgerissen, so dass der Gastronomiebetrieb, aus dem die Leistungen vorher bezahlt wurden, nicht fortgesetzt werden konnte.

 

Die Städtische Sparkasse sieht sich in der Situation, die Sicherheiten, die sich jetzt auf die bestehende Tennishalle und den Neubau erstrecken, verwerten zu müssen, wenn die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. die Zahlung der Leistungsrate von 2.800 Euro nicht mehr leisten kann.

 

Für die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. wäre diese Zahlung jedoch eine so große finanzielle Herausforderung, dass der vollständige und reibungslose Ablauf der jetzigen Vereinstätigkeit gefährdet wäre.

 

Die vorgesehene quotierte Schuldübernahme der Verbindlichkeiten der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. gegenüber der Städtischen Sparkasse Offenbach gegen perspektivische Eigentumsübernahme der werthaltigen Immobilie bereinigt die Situation und verstößt nicht gegen die Bestimmungen der §§ 103 und 104 HGO.

 

b)     Die Anpassung des Erbbaurechtsvertrages dient der Absicherung der städtischen Finanzierung durch Überführung des Investitionsvermögens in städtisches Eigentum in einem angemessenen Zeitraum.

 

Den Interessen des Vereins, der bedeutendes Engagement in die Investition und den Sportbetrieb gestreckt hat und sich weiterhin sehr engagiert, wird durch die Lösung, die einen langfristigen Betrieb ermöglicht, Rechnung getragen.

 

Für die neue Vereinsgaststätte muss im Jahr 2023 eine gesonderte Lösung gefunden werden. Das Gewerbeobjekt wurde vollständig von der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e.V. finanziert und sollte in einem eigentümerähnlichen Recht beim Verein verbleiben. Derzeit die beste Lösung bietet ein 30-jähriger Pachtvertrag zu einem symbolischen Pachtzins. Hierüber ist mit der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e.V. eine entsprechende Verhandlung zu führen.

 

Die einzutragende Grundschuld deckt als Sicherheit alle städtischen Geldflüsse in die Baumaßnahme ab. Die zugunsten der Städtischen Sparkasse eingetragenen Grundschulden werden nach Übernahme der Verbindlichkeit der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. gegenüber der Städtischen Sparkasse Offenbach an die Stadt Offenbach abgetreten.

 

Zu 2 (a+b).:

 

Die Höhe des städtischen Zuschusses insgesamt wurde an den Kosten orientiert, die die GBM für den Betrieb und die Unterhaltung der alten Jahnhalle verausgabt hat. Für die Zukunft richtet sich die Höhe des Zuschusses nach den vom Revisionsamt ermittelten Kosten. Die Übersicht ist Teil der nicht öffentlichen Auslage.

 

Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. hat nicht nur die Gebäudeunterhaltung, sondern darüber hinaus auch die gesamte Platzpflege übernommen. Neben der Beschäftigung von hauptamtlichen Kräften leisten Mitglieder des Vereins noch ehrenamtliche Tätigkeit im Umfang von 50 – 60 Wochenstunden.

 

Darüber hinaus beinhaltet der vom Sportamt entworfene Zuwendungsvertrag mit der TSG 1847 Offenbach-Bürgel e.V. die weitgehenden wirtschaftlichen Prüfrechte der Stadt Offenbach als Zuwendungsgeber.

 

Zu 3.:

 

Die Kostenübernahme für Maßnahmen, die zur Erhaltung der Bausubstanz dienen, ist vor dem Hintergrund der geplanten Überführung in städtisches Eigentum folgerichtig. Sie erfolgt unter Schaffung eines neuen Produktkontos bei Amt 60 im Rahmen der regulären Haushaltsplanung und der Beschlussfassung durch städtische Gremien. Die notwendige Transparenz  ist damit gegeben. Die Aufwendungen sind derzeit nicht zu beziffern, da auf Grund des weitgehenden Neubaustatus noch keine Maßnahmen zum Substanzerhalt anstehen.

 

Zu 4.:

 

In der Ergänzung des Erbbaurechtsvertrags vom 21.12.2009 ist ein jährlicher Pachtzins von 12.394,24 Euro vereinbart. Die TSG 1847 Offenbach-Bürgel e.V. hat seit 2013 keine Zahlung mehr geleistet, weil sie nach eigenen Angaben dazu nicht in der Lage ist. Der bisher aufgelaufene Betrag aus nicht gezahlten Erbbauzinsen beträgt zum Stichtag 31.12.2015 40.281,28 Euro und wird im Zuge einer endgültigen Regelung erlassen. In der Vergangenheit wurde ein Teil der Entschädigungsleistung aus dem Abriss der an die alte Jahnhalle angebauten Küche in Höhe von 8.540,92 Euro mit ausstehenden Erbbauzinsen verrechnet. Es ist beabsichtigt, dieses Geld nicht nachträglich auszuzahlen.

 

Die Forderung aus Erschließungskosten in Höhe von 69.010,93 Euro (zum Stichtag 31.12.2015) wird erlassen, da dieses Geld ebenfalls von der Stadt Offenbach bereitgestellt werden müsste.

 

Die Vorlage wird als Nachtragsvorlage *(in den Magistrat) eingebracht, da im Vorfeld umfangreiche Abstimmungsprozesse zwischen den Beteiligten notwendig waren, die eine Abgabe im regulären Geschäftsgang nicht möglich machten.

 

Nachfolgenden Unterlagen werden im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung zur Ansicht ausgelegt:

·      DS I (A) 413 vom 18.03.2009

·      DS I (A) 491 und 491/1 vom 16.09.2009

·      DS I (A) 0036 und 0036/1 vom 16.06.2011

·      DS I (A) 0255 vom 08.11.2012

·      Zustimmung des HMdF zu den Einzelmaßnahmen vom 08.06.2009

·      Bewilligung einer Landeszuwendung über 200.000,00 Euro vom 14.07.2009

·      Vorprüfung der Kostenberechnung Neubau Sportzentrum Bürgel vom 17.12.2009

·      Schlussbericht des Revisionsamtes vom 02.10.2014

·      Erbbaurechtsvertrag TSG 1847 Offenbach-Bürgel e. V. vom 22.02.1980

·      Übertragungsvertrag vom 14.01.1993

·      Nachtrag vom 01.12.2009

·      Miet- / Nutzungsvertrag über die Nutzung der Sporthalle der Sportstätte „ESO Sportfabrik“ vom 31.12.2011

 

·      BKZ – Hochrechnung TSG – Sportfabrik (nicht-öffentliche Auslage)

·      Email der Sparkasse Offenbach vom 13.11.2015 (nicht-öffentliche Auslage)

 

* redaktionell geändert

Anlagen:

·      Nicht-öffentliche Anlage

·      Öffentliche Anlage: Entwurf des Vertrages über den Betrieb der Sportanlage „ESO-Sportfabrik“

 

Verteiler:

13 x HFB

  2 x Minderheitenvertreter (HFB)

  8 x Fraktionen

  4 x Stv.-Büro