Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0297                                                         Ausgegeben am 19.10.2017

                                                                                               Eing. Dat. 19.10.2017

 

 

Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme im Bereich des Stadtumbaugebietes „ehemaliges chemisches Farbwerk zwischen Offenbach und Bürgel“

hier: Beschluss über die Einleitung Vorbereitender Untersuchungen

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2017-345 (Dez. I, Amt 60 und 62) vom 18.10.2017

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.    Zur Umsetzung der im Grundsatzbeschluss über das Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK), beschlossen am 21.09.2017 (Drucksache 2016-21/DS-I(A)0274), unter Punkt 4 genannten Maßnahme A2 „Prüfung des Beschlusses als Städtebaulicher Entwicklungsbereich gemäß §§ 165 ff. BauGB, ggf. Ergänzung des ISEK zu Vorbereitenden Untersuchungen im Sinne des § 165 Abs. 4 BauGB“ sind für den in der Anlage 1 dargestellten Bereich des „ehemaligen chemischen Farbwerks zwischen Offenbach und Bürgel“ nebst zugehöriger Erschließungsflächen vorbereitende Untersuchungen gemäß § 165 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) durchzuführen. Diese vorbereitenden Untersuchungen sind erforderlich, um Beurteilungsgrundlagen über die Festlegungsvoraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme in dem in der Anlage 1 dargestellten Bereich oder in Teilbereichen desselben zu gewinnen.

 

2.    Die zur Vorbereitung der Durchführung einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erforderlichen Schritte nach § 165 Abs. 4 i.V.m. §§ 137-141 BauGB sind vom Magistrat durchzuführen. Der Beginn der vorbereitenden Untersuchungen zur Einleitung der Vorbereitung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme wird gemäß § 141 Abs. 3 BauGB beschlossen. Eigentümer und alle sonstigen zum Besitz oder zur Nutzung eines Grundstücks, Gebäudes oder Gebäudeteils Berechtigte sowie ihre Beauftragten sind gemäß § 138 BauGB verpflichtet, der Gemeinde oder ihren Beauftragten Auskunft über die Tatsachen zu erteilen, deren Kenntnis zur Beurteilung des Vorliegens der Festlegungsvoraussetzungen erforderlich ist. Der Schutz personenbezogener Daten ist gewährleistet. Verweigert ein Auskunftspflichtiger die Auskunft, kann gemäß § 208 Satz 2 bis 4 BauGB ein Zwangsgeld angedroht und festgesetzt werden.

 

3.    Die erforderlichen Mittel für die Beauftragung von externen Gutachtern für die notwendige Wertermittlung und die juristische Begleitung in Höhe von 10.000 EURO stehen auf dem Produktkonto 09010600.6179000260 „Stadtumbau, ehem. Farbwerk“, beim Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement im Haushaltsjahr 2017 zur Verfügung.

 

 

 

 

Begründung:

 

Das Untersuchungsgebiet umfasst den Bereich des ehem. chem. Farbwerks zwischen Offenbach und Bürgel sowie folgende das Areal umgebende öffentliche Verkehrsflächen: Offenbacher Straße, Mainstraße, Friedhofstraße, Mühlheimer Straße, Hafenbahn, Laskastraße. Die Gesamtfläche des Gebiets beträgt ca. 40,2 ha. Der genaue Umgriff des zu untersuchenden Gebiets ergibt sich aus der als Anlage 1 beigefügten Karte. Der Untersuchungsbereich muss nicht identisch sein mit einem künftigen Entwicklungsbereich. Der genaue Umgriff eines späteren Entwicklungsbereichs ergibt sich vielmehr aus dem Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen.

 

Unter Verweis auf die Beschlussvorlage 2016-21/DS-I(A)0274 zum Thema Stadtumbau „Revitalisierung des ehem. chem. Farbwerks zwischen Offenbach und Bürgel“ mit dem zugehörigen Grundsatzbeschluss über das Integrierte städtebauliche Entwicklungskonzept (ISEK) sollen nochmals kurz die wichtigsten Entwicklungsziele für diesen Bereich des ehemaligen chemischen Farbwerks nebst zugehöriger Erschließungsflächen skizziert werden.

 

Das erarbeitete Integrierte Städtebauliche Entwicklungskonzept für das Untersuchungsgebiet vertieft die Planungsziele des Masterplans. Es wurde am 21.09.2017 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main beschlossen. Darüber hinaus wurde der Bereich als Stadtumbaugebiet nach § 171 b Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen.

 

Das ISEK enthält einen städtebaulichen Rahmenplan, planerische und textliche Zielaussagen sowie ein Handlungskonzept mit differenziertem Maßnahmenkatalog sowie eine Zeit- und Kostenplanung, um die Revitalisierung der gewerblichen Flächen anzustoßen und die Entwicklung des Gebietes in einem Zeitraum von voraussichtlich rd. 15 Jahren durch öffentliche Infrastruktur- und Impulsprojekte voranzutreiben.

 

Wesentliche Ziele für die Entwicklung der Altfläche sind:

-       Wiedernutzung einer Industriebrache, sparsamer Umgang mit Grund und Boden,

-       Stärkung des Schwerpunktes des produzierenden Gewerbes im Offenbacher Osten durch Qualifizierung, Neuprofilierung und Entwicklung der Brachfläche für robuste, zukunftsfähige gewerbliche Nutzungen,

-       Realisierung der Verbindungsstraße zwischen dem neuen Knotenpunkt der B 448 und der Mühlheimer Straße und zugehörige Verkehrsentlastungen von Bürgel,

-       Neuordnung des ehemaligen Werksgeländes durch Schaffung einer neuen inneren Erschließung,

-       Schaffung von Durchlässigkeiten zwischen Mathildenviertel und Kuhmühltal und

-       Maßnahmen für Klimaschutz und Naturschutz.

 

Zur Sicherung der Umsetzung kommunaler Planungsziele hält das Baugesetzbuch (BauGB) mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nach § 165 ff. BauGB ein Instrument bereit, das besonders für die städtebauliche Entwicklung bedeutsamer Teile des Gemeindegebiets geeignet ist, die im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden sollen. Das ist hier der Fall.

 

Dieser i.R. der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ermöglichte Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentumsrecht bedarf im Gegenzug besonderer städtebaulicher Erfordernisse und muss im Schutz bzw. im besonderen Interesse des Allgemeinwohls begründet sein. Hierbei sind die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Gründe für die Einleitung eines solchen Maßnahme sind z.B.

·         Ortsteile oder Teile des Gemeindegebiets sollen aufgrund ihrer besonderen Bedeutung im Rahmen einer städtebaulichen Neuordnung einer neuen Entwicklung zugeführt werden,

·         die Deckung eines erhöhten Bedarfs der Bevölkerung mit Wohnraum,

·         die Deckung eines erhöhten Bedarfs in einer Kommune mit Gewerbeflächen und Arbeitsplätzen,

·         die Versorgung der Bevölkerung mit Gemeinbedarfseinrichtungen sowie

·         die Wiedernutzung brachliegender Flächen (Revitalisierung von Brachen).

 

Ein städtebaulicher Entwicklungsbereich kann von der Gemeinde unter den Voraussetzungen des § 165 Abs. 3 BauGB neben den vorstehend genannten Gründen nur dann festgelegt werden, wenn

1.    die angestrebten Ziele und Zwecke der Maßnahme nicht durch städtebauliche Verträge erreicht werden können oder wenn die Eigentümer der betroffenen Grundstücke im Bereich nicht bereit sind, ihre Grundstücke an die Gemeinde zu einem gesetzlich festgelegten Wert zu verkaufen und

2.    die zügige Durchführung der Maßnahme in einem absehbaren Zeitraum gewährleistet ist.

 

Die erneute Einbeziehung von brachgefallenen Flächen in den Wirtschaftskreislauf ist eines der klassischen Anwendungsgebiete der Entwicklungsmaßnahme. Die Entwicklungsmaßnahme ist hier das richtige Instrument, wenn die derzeitigen Eigentümer darauf beharren, ihre Flächen ohne Rücksicht auf die gemeindlichen Entwicklungsabsichten als möglichst hochwertiges Bauland zu veräußern, sich aber wenig kooperativ verhalten und eine Blockadesituation entsteht (vgl. Rd.Nr. 27 zu § 165 in Brügelmann: Kommentar BauGB).

 

Während der vorbereitenden Untersuchungen kommt der Beteiligung der Öffentlichkeit deswegen eine besondere Bedeutung zu. Aus den förmlichen Erörterungen und Beratungen mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen sowie mit den öffentlichen Auftraggebern soll deren Mitwirkungsbereitschaft ermittelt sowie weitere Beurteilungsgrundlagen für die ggf. nachfolgende Festlegung eines Entwicklungsbereichs erarbeitet werden. Dabei soll schon während der vorbereitenden Untersuchungen durch informelle Verfahren, wie sie sich auch bei anderen städtebaulichen Projekten bewährt haben, eine weitestmögliche Einbeziehung der Öffentlichkeit erfolgen.

 

Zur Vorbereitung der Entscheidung, ob eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme durchgeführt werden soll, bedarf es außerdem der Abklärung, ob es hierzu alternative Instrumentarien gibt, mit denen die gesetzlichen Ziele und Zwecke ebenfalls erreicht werden können, wie z.B. Bebauungsplanverfahren mit flankierenden städtebaulichen Verträgen. Allerdings setzt der Einsatz solcher Instrumente als Alternative zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme eine breite und konstruktive Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer voraus.

 

Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ermöglicht der Gemeinde:

·         entwicklungsbedingte Werterhöhungen der Grundstücke durch Aussicht auf eine Entwicklungsmaßnahme durch Festlegung von Anfangs- und Neuordnungswerten ab Planung und Vorbereitung der Maßnahme einzufrieren und die Werterhöhungen zur Entwicklung der Fläche einzusetzen,

·         das Vorkaufsrecht auszuüben und die zu entwickelnden Flächen zum festgelegten Anfangswert zu erwerben oder bedarfsweise zu enteignen und damit

·         die städtebauliche Entwicklung zügig innerhalb eines absehbaren Zeitraums zu realisieren und deren Finanzierung sicherzustellen.

 

Die vorbereitenden Untersuchungen dienen dazu, die Grundlagen zur Beurteilung der Frage zu gewinnen, ob und ggf. für welche Bereiche die Voraussetzungen für die förmliche Festsetzung eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs nach §§ 165 ff. BauGB vorliegen.

 

Der Einleitungsbeschluss ist nach Beschluss durch die Stadtverordnetenversammlung ortsüblich bekannt zu machen. Ab dem Tag der Bekanntmachung treten rechtliche Konsequenzen ein; z. B. wird dieser für die Wertermittlung regelmäßig als Stichtag angenommen, von dem ab vermutet wird, dass durch die Aussicht auf Durchführung einer Entwicklungsmaßnahme Bodenwertsteigerungen eintreten könnten. Weiterhin finden die §§ 137 bis 141 BauGB Anwendung, wie die Auskunftsverpflichtung von Eigentümern im Gebiet oder die Mitwirkung und Beteiligung der Betroffenen und öffentlicher Aufgabenträger.

 

Sollte sich nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchungen die Erkenntnis ergeben, dass die Voraussetzungen für eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme vorliegen, kann die Stadt die Entwicklungssatzung für den definierten Bereich förmlich beschließen.

 

Ziel des Magistrats ist es, die vorbereitenden Untersuchungen innerhalb eines Zeitraums von maximal zwei Jahren abzuschließen. Anschließend wird der Magistrat der Stadtverordnetenversammlung die Ergebnisse vortragen. Auf dieser Grundlage kann dann entschieden werden, ob und ggf. mit welchem Umgriff ein städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt und als Satzung beschlossen wird.

 

Zur Frage der Finanzierung der Maßnahme sind u.a. der entwicklungsunabhängige Anfangswert sowie der Neuordnungswert der Grundstücke zum Zeitpunkt des Einleitungsbschlusses über die vorbereitenden Untersuchungen des in der Anlage 1 dargestellten Untersuchungsbereichs gutachterlich zu bestimmen.

Anlage:

1Karte Untersuchungsraum – Entwicklungsgebiet

 

Verteiler:

13 x HFB

  1 x Minderheitenvertreter (HFB)

  2 x Vertreter (ALB)

13 x UPB

  1 x Minderheitenvertreter (UPB)

  2 x Vertreter (ALB)

  8 x Fraktionen

  4 x fraktionslose Stv.

  4 x Stv.-Büro

 

Hinweis: Die Anlage ist im PIO (Politisches Informationssystem Offenbach) hinterlegt und kann dort eingesehen werden.