Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0862                                                         Ausgegeben am 22.10.2020

                                                                                               Eing. Dat. 22.10.2020

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 647

„Ehem. Güterbahnhof Offenbach“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2020-459 (Dez. IV, Amt 62 und 60) vom 21.10.2020

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Offenlage

Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen in Anlage 2a im Auslageordner wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.

 

2.    Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange im Rahmen der erneuten Offenlage

Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen in Anlage 2b im Auslageordner wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.

 

3.    Zustimmung zum städtebaulichen Vertrag

Dem mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmten städtebaulichen Vertrag des Erschließungsträgers Aurelis Asset GmbH, vertreten durch Aurelis Real Estate Service GmbH, in der Fassung vom 25.09.2020 (Anlage 1 im Auslage­ordner) wird zugestimmt. Der Magistrat wird beauftragt, diesen städtebaulichen Vertrag für die Stadt Offenbach am Main abzuschließen.

 

4.    Beschluss über den Plan als Satzung

Der Bebauungsplan Nr. 647 für das Gebiet des ehemaligen Güterbahnhofs Offenbach - die Flurstücke Gemarkung Bürgel, Flur 7, Flurstücke 293/5, 293/6, 348/35 (tw.), 348/39, 348/40, 348/41, 348/42, 348/43, 348/44, 348/45, 348/46, 348/47, 348/48, 348/49, 348/50, 348/51, 348/52, 348/53, 348/54, 348/55, 348/56, 348/57, 348/58, 348/59, 348/63, 357/11, 357/12, 357/25, 357/26, 357/24 (tw.), 380/3 - wird in der Fassung vom 09.10.2020 (Anlage 4 im Auslageordner) gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit §§ 5 und 51 der Hessischen Gemeindeordnung (HGO) als Satzung beschlossen.

 

5.    Begründung zum Bebauungsplan

Dem Bebauungsplan wird die Begründung inkl. Umweltbericht gem. § 9 Abs. 8 BauGB (Anlage 5 im Auslageordner) in der Fassung vom 09.10.2020 beigefügt.

 

 

Begründung:

 

Zu 1:

 

Die in der Auslage enthaltenen Stellungnahmen wurden während der Offenlage des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 647 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 02.12.2019 bis 17.01.2020 und während des parallel durchgeführten Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen bedeutsamen Änderungen des Entwurfs des Bebauungsplans. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in der Anlage 2 im Auslageordner aufgeführt.

 

Zu 2:

 

Aufgrund von notwendigen Änderungen bei den Festsetzungen in der Planzeichnung und in den textlichen Festsetzungen im Hinblick auf übermäßige Beschränkungen bei der Herstellung der Erschließung und der Entwicklung des Gebiets, Festsetzungen zur Versickerung und Sammlung von Niederschlagswasser auf privaten Grundstücken sowie der zwingenden Aktualisierung der Fachgutachten „Geruch- und Staubimmission“ sowie „Klima und Lufthygiene“ wurde eine erneute Offenlage der Planung notwendig. Die in der Auslage enthaltenen Stellungnahmen wurden während der erneuten Offenlage des Entwurfs des Bebauungsplans Nr. 647 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB vom 17.06.2020 bis 16.07.2020 abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen Änderungen des Entwurfs des Bebauungsplans. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in der Anlage 3 im Auslageordner aufgeführt.

 

Zu 3:

 

Der städtebauliche Vertrag enthält alle erforderlichen Regelungen zur Erschließung des Vorhabens sowie zu den sozialen Folgekosten, zu Vereinbarungen über Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen inkl. Übernahme von Kosten und über die Einhaltung von Fristen. Der vorliegende städtebauliche Vertrag mit Aurelis Asset GmbH ist das Ergebnis der Abstimmung zwischen der Stadt Offenbach am Main und der Aurelis Asset GmbH.

 

Gemäß der Begründung unter Punkt 2 in der Magistratsvorlage Nr. 2019-419 (Billigung des Entwurfs des B-Plans zwecks öffentlicher Auslegung) sollte der Entwurf des städtebaulichen Vertrags in einzelnen Punkten weiter präzisiert und vor dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 647 der Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt werden. Daher soll dem städtebaulichen Vertrag vor dem nachfolgenden Satzungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung zugestimmt werden.

 

Zu 4:

 

Bei dem Gebiet, für das der Bebauungsplan Nr. 647 als Satzung beschlossen werden soll, handelt es sich um das Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Offenbach.

Durch den Wandel der Güterverkehrsstrukturen, der sich seit längerer Zeit verstärkt vollzieht, wurde die Nutzung des ca. 8,92 ha großen Areals als Tief- und Verladestation im Jahr 1996 beendet. In der jüngeren Vergangenheit diente das Areal verschiedenen Zwischennutzungen. Unter anderem wurde ein Altölverladeplatz betrieben. Ferner wurden Teilflächen an ein angrenzendes Autohaus und den Eigenbetrieb der Stadt Offenbach zur Entsorgung (ESO Stadtservice GmbH) vermietet. Daneben wird im westlichen Bereich des Areals ein kostenpflichtiger P+R Parkplatz betrieben.

 

Im Jahr 2006 wurde die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 585 A beschlossen. Die Ziele des Bebauungsplans waren die Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofs zu einem Büro- und Dienstleistungsstandort und die Sicherung des Ostbahnhofs als Halt für den Bahnfernverkehr inkl. der Herstellung einer ausreichenden Anzahl an öffentlich zugänglichen Stellplätzen. Aufgrund der sich negativ entwickelnden Büroflächennachfrage und der fehlenden Bereitschaft der Deutschen Bahn AG, den Ostbahnhof zu einem Fern- und Regionalbahnhalt aufzuwerten, ist die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 585 A nicht mehr erforderlich. Der Aufstellungsbeschluss wurde daher im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluss für den vorliegenden Bebauungsplan Nr. 647 zurückgenommen.

 

Vor dem Hintergrund der geänderten Rahmenbedingungen hat die Aurelis Real Estate Service GmbH als derzeitige Grundstückseigentümerin durch die AS+P Albert Speer + Partner GmbH seit 2015 eine erneute Rahmenkonzeption mit begleitenden Untersuchungen und Gutachten ausarbeiten lassen, um die Entwicklungsmöglichkeiten für die Umstrukturierung dieser für die Stadt Offenbach bedeutenden Flächenressource abschätzen zu können. Diese Rahmenkonzeption wurde Grundlage der weiteren Planungen. Während dieser Zeit erfolgte zudem der Rückbau der Bahninfrastruktur (Gleisanlagen, Schwellen, Gleisschotter, Laderampen etc.).

Anlass der Planung war der Wunsch der Grundstückseigentümerin Aurelis Real Estate Service GmbH & Co. KG, für das Gebiet eine Nutzungsänderung herbeizuführen.

 

Die Stadt Offenbach am Main beabsichtigt nun mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 647, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur städtebaulichen Ordnung und hochwertigen Entwicklung des ehemaligen Güterbahnhofareals zu schaffen. Der Bebauungsplan wurde als Angebotsbebauungsplan im zweistufigen Regelverfahren aufgestellt.

 

Der Aufstellungsbeschluss für diesen Bebauungsplan wurde von der Stadtverordnetenversammlung in der Sitzung am 02.02.2017 gefasst. Die öffentliche Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte in der Offenbach-Post am 05.04.2017.

 

Der Scoping-Termin fand am 12.04.2017 statt.

 

Vom 08.01.2018 bis 09.02.2018 hatte die Öffentlichkeit durch Einsicht in die Planungsunterlagen beim Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement (Amt 60) Gelegenheit zur Information über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und zur Äußerung. Die zugehörige Ankündigung erfolgte am 20.12.2017 in der Offenbach-Post.

 

Mit Schreiben vom 22.12.2017 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zur Stellungnahme bis zum 09.02.2018 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB aufgefordert.

 

Im Rahmen einer Bürgerversammlung am 18.01.2018 wurde der Vorentwurf des Bebauungsplans vorgestellt und Fragen und Anregungen von Bürgern beantwortet.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hatte in ihrer Sitzung am 14.11.2019 den Entwurf des Bebauungsplans nebst Begründung mit Umweltbericht zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

 

Der gebilligte Entwurf des Bebauungsplans wurde zusammen mit der Begründung inkl. Umweltbericht, der Auswertung und den umweltbezogenen Stellungnahmen aus dem frühzeitigen Beteiligungsverfahren, den Fachgutachten Boden/Altlasten inkl. der ergänzenden Untersuchungen und Maßnahmen für die Umsetzung, Einzelhandel, Energieversorgungskonzept, Entwässerung, Geruch, Klima/Lufthygiene, Schall und Verkehr im Zeitraum vom 02.12.2019 bis einschließlich 17.01.2019 öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, wurden am 25.11.2019 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

Die von der Planung betroffenen Behörden, sonstigen Träger öffentlicher Belange und die Nachbargemeinden wurden mit Schreiben vom 22.11.2019 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB von der Auslegung benachrichtigt und zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert.

 

Die Offenlage des Bebauungsplanentwurfs ergab, dass die Ersatzaufforstung im Bereich Lampertheim nicht anerkannt wird und die Biotopwertpunkte über die Ausgleichsmaßnahme „Weidenplacken“ abgerufen werden. Des Weiteren wird eine ortsnahe Versickerung des Niederschlagswassers eine höhere Priorisierung gegeben. Die aufschiebende Festsetzung wurde auf die direkt betroffenen Baugebiete reduziert. Das Fachgutachten Geruchs- und Staubimmissionen ist inhaltlich nachgeführt worden und die Aktualisierung des Handbuches für Emissionsfaktoren des Kfz-Verkehrs Ende Oktober 2019 hat die Aktualisierung des Fachgutachtens zur Folge, welche in der Begründung mit Umweltbericht nachvollzogen wurden. Die aufgeführten Gründe führten zum Ergebnis, dass eine erneute Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die Unterrichtung der von den Änderungen berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchzuführen ist.

Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB ist in der Zeit vom 17.06.2020 bis zum 16.07.2020 nach vorheriger öffentlicher Bekanntmachung in der Offenbach-Post am 09.06.2020 durchgeführt worden. Die von der geänderten Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind mit Schreiben vom 05.06.2020 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB unterrichtet und zur Äußerung aufgefordert worden.

 

Nach Durchführung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und aufgrund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen kann der Bebauungsplan in der Fassung vom 09.10.2020 nunmehr als Satzung beschlossen werden.

 

 

 

Zu 5:

 

Nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Die Begründung stellt die Grundlagen der Abwägung in ihren zentralen Punkten dar und ist Hilfe für die Auslegung der Festsetzungen.

 

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen der städtebauliche Vertrag inklusive der Anlagen 1 bis 13 zum städtebaulichen Vertrag, die Stellungnahmen sowie die Abwägung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeitsbeteiligung, sowie aus der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung, die Dokumentation und Begründung der Änderungen nach der Offenlage, der Bebauungsplan (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) , die Begründung, die Liste der Gutachten und die  in der Gutachtenliste aufgeführten Gutachten zur Einsichtnahme aus.

 

 

Die Nichtöffentliche Auslage wurde den Stadtverordneten in elektronischer Form

(Cloud) zur Verfügung gestellt.