Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2016 - 2021

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2016-21/DS-I(A)0932                                                         Ausgegeben am 28.01.2021

                                                                                               Eing. Dat. 28.01.2021

 

 

 

 

 

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 650A

„Wohn- und Geschäftshaus Berliner Straße“

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2021-043 (Dez. IV, Ämter 62 und 60) vom 27.01.2021

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Prüfung der abgegebenen Stellungnahmen der Öffentlichkeit, der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange

 

Die eingegangenen Stellungnahmen werden zur Kenntnis genommen. Dem Abwägungsvorschlag zu allen Stellungnahmen in Anlage 4 im Auslageordner wird zugestimmt und als Ergebnis der Prüfung und Abwägung beschlossen.

 

2.    Zustimmung zum Vorhaben- und Erschließungsplan sowie zum Durchführungsvertrag

 

Dem mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmten Vorhaben- und Erschließungsplan der Vorhabenträger WasE-2 GmbH, WasE-3 GmbH und WasE Parkhaus Berliner Straße GmbH & Co. KG, vertreten durch die Komplementärin WasE-3 GmbH, in der Fassung vom 15.01.2021 (Anlage 2 im Auslageordner) sowie dem zugehörigen Durchführungsvertrag mit den Vorhabenträgern in der Fassung vom 11.01.2021 (Anlage 6 im Auslageordner) wird zugestimmt. Der Magistrat wird beauftragt, den Durchführungsvertrag für die Stadt Offenbach am Main abzuschließen.

 

3.    Beschluss über den Plan als Satzung

 

Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A in der Fassung vom 15.01.2021 (Anlage 1) für das Gebiet in der Gemarkung Offenbach, Flur 2, mit den Flurstücken 887/25, 887/26, 887/27, 887/28, 887/29, 887/30, 887/31, 887/32 und 887/33 tlw., 887/34 tlw., 884/6 tlw. wird umgrenzt im Norden durch die Straßenmitte der Ziegelstraße, im Osten durch die östliche Grenze des Flurstückes 887/26, im Süden durch eine Parallele im Abstand von 10 m südlich entlang der nördlichen Grenze des Flurstückes 887/22 (Berliner Straße) und im Westen durch eine Parallele zur westlichen Grenze des Flurstückes 887/32 in der Straßenmitte der Schloßstraße. Mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan in der Fassung vom 15.01.2021 (Anlage 2 im Auslageordner) als Bestandteil wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A gemäß § 10 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit § 12 Abs. 1, 3 und 3a BauGB als Satzung beschlossen.

 

4.    Begründung zum Bebauungsplan

 

Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650A wird die Begründung inkl. Umweltbericht (Anlage 3 im Auslageordner) gem. § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung vom 15.01.2021 beigefügt.

 

5.    Gemäß § 14 des Durchführungsvertrags entstehen für die öffentlich nutzbare Toilette im Erdgeschoss des östlichen Gebäudeteils im Parkhaus Folgekosten bei der Unterhaltung. Die Vorhabenträger werden der Stadt diese Toilettenanlage zur dauerhaften Nutzung mietfrei überlassen. Die Unterhaltungslast und Instandhaltung sowie die Verkehrssicherung gehen mit der Abnahme dieser Toilette auf die Stadt über. Die Stadt hat die die Betriebskosten der Anlage zu tragen. Mit der Übergabe entsteht ein Änderungsbedarf für den Rahmendienstleistungsvertrag mit der GBM (RDLV). Die geschätzten anfallenden Kosten in Höhe von insgesamt brutto 53.550,00 € p.a. werden auf den folgenden Produktkonten bereitgestellt:

 

01010800.6173000160 „Gebäudereinigung“          41.650,00 €

01010800.6050000060 „Heizung“                              1.190,00 €

01010800.60500000160 „Energie, Wasser“              1.190,00 €

01010800.6161000160 „Unterhaltung“                      9.520,00 €

gesamt:                                                                           53.550,00 €

 

Die Veranschlagung erfolgt voraussichtlich erstmals ab der Haushaltplanung 2022.

 

6.    Die Bereitstellung der Mittel erfolgt vorbehaltlich der Mittelfreigaben des Amtes Kämmerei, Kasse und Steuern und der Genehmigung des jeweiligen Haushalts durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

 

Begründung:

 

Zu 1:

 

Die in der Anlage 4 im Auslageordner enthaltenen Stellungnahmen wurden während der Offenlage des Entwurfs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 650A gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 21.10.2020 bis 24.11.2020 und während des parallel durchgeführten Beteiligungsverfahrens nach § 4 Abs. 2 BauGB abgegeben. Die abgegebenen Stellungnahmen führten zu wenigen Änderungen des Entwurfes des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Inhalte der einzelnen Stellungnahmen und der jeweilige Abwägungsvorschlag sind in der Anlage 4 im Auslageordner aufgeführt.

 

Zu 2:

 

Vorhabenträger sind die Firmen WasE-2 GmbH, WasE-3 GmbH und WasE Parkhaus Berliner Straße GmbH & Co. KG, vertreten durch die Komplementärin WasE-3 GmbH. Mit Schreiben vom 06.06.2017 hat der Vorhabenträger WasE-2-GmbH den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt.

 

Die Planung 2017 sah den vollständigen Abriss der bestehenden Gebäude und den Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit öffentlichem Parkhaus und einer Kindertagesstätte vor. Prägnant in der Planung war das vollständig von Wohnen und anderen Nutzungen umhüllte Parkhaus im Osten und ein 14-geschossiges Hochhaus direkt angrenzend an den künftig geplanten Platz im Bereich der Sandgasse. Neben Wohnungen sollten in beiden Gebäudeteilen auf mehreren Etagen Einzelhandelsflächen geschaffen werden. Dieses Projekt wurde ab Anfang 2019 vom Vorhabenträger nicht mehr weiterverfolgt.

 

Mit Antrag vom 26.11.2019 hatte der Vorhabenträger mitgeteilt, das Vorhaben mit geänderter Planung fortführen zu wollen. Begründet wurde dies mit der Würdigung der im Bebauungsplanverfahren vorgebrachten Bedenken und mit einer wirtschaftlichen Neubewertung seines Vorhabens.

 

Im Antrag zur Änderung der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erläuterte der Vorhabenträger, dass aus Gründen der Bauabwicklung der bisherige vorhabenbezogene Bebauungsplan 650 in zwei Teilbereiche (650A und 650B) aufgeteilt werden soll. Dabei sollte zunächst der westliche Teilbebauungsplan zur Rechtskraft und das dortige Vorhaben zur Realisierung gebracht werden. Erst nach Fortschreibung und Finalisierung der vorgesehenen Hochhausplanung für diesen Bereich konnte der Bebauungsplan im Verfahren fortgesetzt werden. Für den östlichen Teil ergab sich nach der durch den Vorhabenträger erfolgten fachlichen und wirtschaftlichen Prüfung ein erheblicher Änderungsbedarf.

Um eine Situation des Stillstands an dieser wichtigen städtebaulichen Stelle im Stadtzentrum zu vermeiden, soll dem Wunsch des Vorhabenträgers nachgekommen werden.

Der Vorhabenträger hatte dazu seine bisherigen Zusagen erneuert. Außerdem stellte er erneut klar, dass das Vorhaben ohne die anteilige Berücksichtigung von gefördertem Wohnungsbau umgesetzt werden soll. Konkretisiert wurde, dass eine öffentliche Toilettenanlage vorzusehen ist und die Zielsetzung formuliert, Baurecht und Vorhabenrealisierung abschnittsweise zu betreiben.

 

In Folge wurden der für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650A erforderliche Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag mit der Stadt Offenbach am Main abgestimmt. Aufgrund von Grundstücks- und Eigentumsveränderungen im Plangebiet hat sich auch eine Veränderung beim Vorhabenträger ergeben. Neben der ursprünglich als Vorhabenträger aufgetretenen WasE-2 GmbH sind als weitere Vorhabenträger die WasE-3 GmbH und die WasE Parkhaus Berliner Straße GmbH & Co. KG, vertreten durch die Komplementärin WasE-3 GmbH, hinzugekommen. Der Durchführungsvertrag mit den Verpflichtungen der Vorhabenträger gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB liegt von den Vorhabenträgern unterzeichnet vor und bedarf nun der Zustimmung.

 

Die Vorhabenträger erklären auf Grundlage des Vorhaben- und Erschließungsplans (Anlage 2 im Auslageordner), dass sie zur Durchführung des Vorhabens und der Erschließungsmaßnahmen bereit und in der Lage sind, und verpflichten sich mit dem unterzeichneten Durchführungsvertrag (Anlage 6 im Auslageordner), dass sie die Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist garantieren und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise tragen. Der Durchführungsvertrag und der Vorhaben- und Erschließungsplan enthalten alle erforderlichen Regelungen zur Realisierung des Vorhabens wie die Erschließung des Vorhabens, Vereinbarungen zu Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahmen, zur Übernahme von Kosten und zur Einhaltung von Fristen.

 

Der Vorhaben- und Erschließungsplan sowie der Durchführungsvertrag als ein Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplan 650A erfordern die Zustimmung durch die Stadtverordnetenversammlung vor dem nachfolgenden Satzungsbeschluss.

Es ist vor dem Satzungsbeschluss nach § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB rechtlich zwingend erforderlich, dass vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 Abs. 1 BauGB die Verpflichtung der Vorhabenträger zur Durchführung der Planinhalte in Form des Vorhaben- und Erschließungsplans und des seitens der Vorhabenträger zugestimmten, einseitig unterzeichneten Durchführungsvertrags vorliegen.

 

Zu 3:

 

Bei dem Gebiet, für das der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A beschlossen werden soll, handelt es sich um das Gebiet südlich des Mains zwischen Schloßstraße, Ziegelstraße, der Verlängerung der Sandgasse und der Berliner Straße im Stadtteil Zentrum.

Anlass der Planung ist der Teil-Abriss des bestehenden Geschäfts- und Parkhauses an der Berliner Straße und der Neubau mit einem Wohn- und Geschäftshaus im westlichen Teilbereich des Gesamtareals. Die bestehende kerngebietstypische Nutzung soll erhalten bleiben. Im östlichen Teilbereich entsteht ein öffentlicher Platz im Zentrum des Quartiers. Der nördlich gelegene S-Bahn-Zugang Marktplatz bleibt erhalten und in die Bahnanlage des S-Bahnhofs nicht eingegriffen.

 

Das Vorhaben löst ein Planungserfordernis aus, da es sich nicht gemäß § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Die Planung soll im Vorhabenbezug mit einem Vorhaben- und Erschließungsplan sowie einem mit dem Vorhabenträger abzuschließenden Durchführungsvertrag erfolgen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 650A soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das geplante Quartier schaffen.

 

Die Firma WasE-2 GmbH als Vorhabenträger hat mit Schreiben vom 06.06.2017 den Antrag auf Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt und die Übernahme sämtlicher mit der Bebauungsplanaufstellung verbundenen Kosten bestätigt.

 

Die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 650 wurde am 22.06.2017 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main beschlossen und am 24.07.2017 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

 

Zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB wurde am 10.08.2018 eine Bürgerversammlung durchgeführt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 11.07.2018 unterrichtet.

Vom 23.07.2018 bis 22.08.2018 hatte die Öffentlichkeit beim Amt für Stadtplanung und Baumanagement Gelegenheit zur Information und Äußerung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hatte in ihrer Sitzung am 29.11.2018 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 650 nebst Vorhaben- und Erschließungsplan, den textlichen Festsetzungen, der Begründung und den dazugehörigen Gutachten zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

 

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 650, bestehend aus Planzeichnung und textlichen Festsetzungen, wurde zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Begründung mit Umweltbericht sowie den zugehörigen Fachgutachten in Form einer umwelttechnischen Untersuchung, einer Verträglich­keitsprüfung, einer Anlage zur Verträglichkeitsprüfung, einer artenschutzrechtlichen Untersuchung, einer Verkehrsuntersuchung, einem Entwässerungskonzept, einer schalltechnischen Untersuchung und einer Betrachtung zum Lokalklima, in der Zeit vom 20.12.2018 bis einschließlich 01.02.2019 öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung wurden am 12.12.2018 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht. Das weitere Verfahren bis zum Satzungsbeschluss wurde nicht weiterbetrieben, da der Vorhabenträger sein Projekt nicht weiterverfolgte.

 

Mit Antrag vom 26.11.2019 hatte der Vorhabenträger mitgeteilt, das Vorhaben mit geänderter Planung fortführen zu wollen. Begründet wurde dies mit der Würdigung der im Bebauungsplanverfahren vorgebrachten Bedenken und mit einer wirtschaftlichen Neubewertung seines Vorhabens.

 

Im Antrag zur Änderung der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans erläuterte der Vorhabenträger, dass aus Gründen der Bauabwicklung der bisherige vorhabenbezogene Bebauungsplan in zwei Teilbereiche aufgeteilt werden soll. Dabei sollte zunächst der westliche Teilbebauungsplan zur Rechtskraft und das dortige Vorhaben zur Realisierung gebracht werden. Erst nach Fortschreibung und Finalisierung der vorgesehenen Hochhausplanung für diesen Bereich konnte der Bebauungsplan im Verfahren fortgesetzt werden. Für den östlichen Teil ergab sich nach der durch den Vorhabenträger erfolgten fachlichen und wirtschaftlichen Prüfung ein erheblicher Änderungsbedarf.

Um eine Situation des Stillstands an dieser wichtigen städtebaulichen Stelle im Stadtzentrum zu vermeiden, soll dem Wunsch des Vorhabenträgers nachgekommen werden.

 

Folgende grundlegenden Unterschiede zu der bisherigen Planung von 2017 sind neben der durchgehend geänderten Fassadengestaltung und architektonischen Ausformulierung hervorzuheben:

- nur der westliche Teil des Parkhauses wird abgerissen,

- der östliche Teil des Parkhauses wird erhalten und saniert sowie die KITA auf dem Dach neu errichtet,

- Es ist die Errichtung eines deutlich höheren Hochhauses mit 19 statt 14 Geschossen im östlichen Bereich vorgesehen.

- Der westliche Gebäudeteil soll als kompletter Neubau in ähnlicher Kubatur wie bislang errichtet werden, allerdings wird der bestehende S-Bahn-Zugang nicht komplett geändert, sondern in der bestehenden Form in das Gebäude integriert.

- Die bisher geplante Tiefgarage entfällt, da die Parkplätze in dem zu erhaltenden Parkhausteil untergebracht werden.

- Zur Lösung neuer bauordnungsrechtlicher Fragestellungen wird der öffentliche Gehweg in der Ziegelstraße formal nur teilweise als Verkehrsfläche festgesetzt, im Weiteren nur noch ein Wegerecht vorgesehen.

 

Der Vorhabenträger erneuerte zudem seine bisherigen Zusagen. Außerdem stellte er erneut klar, dass das Vorhaben ohne die anteilige Berücksichtigung von gefördertem Wohnungsbau umgesetzt werden soll. Konkretisiert wurde, dass eine öffentliche Toilettenanlage vorzusehen ist und die Zielsetzung formuliert, Baurecht und Vorhabenrealisierung abschnittsweise zu betreiben.

 

Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 650A wurde am 19.12.2019 von der Stadtverordneten­versammlung der Stadt Offenbach am Main beschlossen und am 31.01.2020 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

 

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hatte in ihrer Sitzung am 10.09.2020 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 650A nebst Vorhaben- und Erschließungsplan, den textlichen Festsetzungen, der Begründung und den dazugehörigen Gutachten zum Zweck der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB gebilligt.

 

Der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 650A, bestehend aus Planzeichnung und textlichen Festsetzungen, wurde zusammen mit dem Vorhaben- und Erschließungsplan, der Abwägung der Stellungnahmen zum Bebauungsplan Nr. 650, der Begründung mit Umweltbericht sowie den zugehörigen Fachgutachten in Form einer umwelttechnischen Untersuchung, einer Verträglichkeitsprüfung, einer Anlage zur Verträglichkeitsprüfung, einer artenschutzrechtlichen Untersuchung, einer Verkehrsuntersuchung, einem Entwässerungskonzept, einer schalltechnischen Untersuchung und einer Betrachtung zum Lokalklima in der Zeit vom 21.10.2020 bis einschließlich 24.11.2020 öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer der Auslegung wurden am 13.10.2020 in der Offenbach-Post ortsüblich bekannt gemacht.

 

Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 12.10.2020 über die Auslegung unterrichtet und zur Äußerung bis zum 24.11.2020 aufgefordert.

 

Im Verlauf der Abstimmung des Durchführungsvertrags zwischen der Stadt Offenbach am Main und dem bisherigen Vorhabenträger kamen 2 weitere Firmen als Vorhabenträger hinzu.

 

Nach Durchführung der vorgeschriebenen Verfahrensschritte und aufgrund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen – mit der Stadt abgestimmter Vorhaben- und Erschließungsplan sowie von den Vorhabenträgern unterzeichneter Durchführungsvertrag - kann der vorhabenbezogene Bebauungsplan 650A zusammen mit dem Vorhaben - und Erschließungsplan als Bestandteil gemäß § 12 Abs. 3 Satz 1 BauGB (jeweils in der Fassung vom 15.01.2021) nunmehr als Satzung beschlossen werden.

 

Zu 4:

 

Nicht Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Die Begründung stellt die Grundlagen der Abwägung in ihren zentralen Punkten dar und ist Hilfe für die Auslegung der Festsetzungen.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen der Bebauungsplan (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) (Anlage 1), der Vorhaben- und Erschließungsplan (Anlage 2), die Begründung inkl. Umweltbericht (Anlage 3), die Kopien der Stellungnahmen (Anlage 7) sowie die Abwägung der Stellungnahmen aus der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung (Anlage 4), die Liste der Gutachten (Anlage 5), die in der Gutachtenliste aufgeführten Gutachten (Anlage 8) und der Durchführungsvertrag inklusive seiner Anlagen 1 – 8 (Anlage 6) zur Einsichtnahme aus.

 

Der Durchführungsvertrag (Anlage 6 im Auslageordner) enthält schützenswerte Sachverhalte. Es wird empfohlen, die Anlage 6 des Auslageordners nicht im Ratsinformationssystem zu veröffentlichen und nicht an die Presse weiterzugeben

 

Die Einbringung der Magistratsvorlage *(in den Magistrat) erfolgt auf dem Weg des Nachtrags, da es bis zum regulären Abgabetermin noch Abstimmungsbedarf gab.

 

* redaktionell geändert

 

Hinweis: Der Antrag wird den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentlichen Anlagen und Auslagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.