Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0668Ausgegeben am 07.03.2024
Eing. Dat. 07.03.2024
Umbau, Revitalisierung und Nutzungsänderung an der stadteigenen Liegenschaft Stadthof 16 (Rathaus-Pavillon), Offenbach am Main
hier: Projektbeschluss
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2024-077 (Dez. I, Amt 80) vom 06.03.2024
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Dem Umbau, Revitalisierung und Nutzungsänderung der Liegenschaft Stadthof 16 (Rathaus-Pavillon) auf Grundlage der von Amt 80 in Zusammenarbeit mit der OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH sowie Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung für die empfohlene Variante „Multispace“ mit Gesamtkosten in Höhe von max. 3.797.826,77 € brutto einschließlich Planungskosten und treuhänderische Abwicklung durch die OPG in Stufe III wird zugestimmt.
2. Für dieses Projekt stehen vorbehaltlich der Haushaltsgenehmigung 2024 die Haushaltsmittel wie folgt zur Verfügung:
Produktkonto 10010300.6161000280 „Instandhaltung Gewerbe-Objekte“:
Haushaltsmittel 2023: 610.421,21 € (davon Rückstellung i.H.v.
519.000 €)
Haushaltsmittel 2024 2.778.405,56 €
Haushaltsmittel 2025 109.000,00 €
Gesamt 3.497.826,77 €
Produktkonto 01011300.6161000560 „Raumprojektbudget“ PN V2003 Amt 60:
Haushaltsmittel 2021 300.000 € (davon Rückstellungen i.H.v. 300.000 €)
3. Der Magistrat wird beauftragt, parallel zur baulichen Umsetzung der unter Punkt 1 genannten Maßnahmen einen zukünftigen potenziellen Betreiber zu finden. Für die Durchführung der Betreiberfindung werden 20.000 € als Budget auf folgendem Produktkonto zur Verfügung gestellt:
Produktkonto 10010300.6161000280 „Instandhaltung Gewerbe-Objekte“ zur Verfügung: 2024 20.000,00 €
Ein finaler Vergabebeschluss mit Abschluss eines Betreibervertrages, in dem auch die Konditionen der Überlassung sowie ein möglicher Mieterausbaukostenzuschuss geregelt sind, ist Gegenstand einer gesonderten Vorlage im Rahmen des weiteren Umsetzungsprozesses, genauso wie eine aktuelle Folgekostenberechnung.
4. Der Anpassung der Honorare für die Planungs-, Beratungs- und Projektmanagementleistungen an den zwischenzeitlich festgestellten Kostenumfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufe I und II wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf mit höheren anrechenbaren Kosten für die Umnutzungs- und Sanierungsmaßnahmen und Nutzungsänderung anzupassen.
Begründung:
Im Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 18.06.2020 (2016-21/DS-I(A)0792) zum Zukunftskonzept Innenstadt wurde die Umnutzung und Umgestaltung des Rathaus-Pavillons als Sofortmaßnahme des Zukunftskonzepts benannt und der Magistrat beauftragt, die Umsetzung des Projekts in vollem Umfang bis zum Projektbeschluss vorzubereiten.
Im Rahmen einer Machbarkeitsstudie wurden aus acht Varianten drei aufeinander aufbauende Varianten für eine vertiefende Planung empfohlen, welche eine maximale Flexibilität für die Entwicklung einer neuen Nutzung im Rathaus-Pavillon anbieten. Mit der Nachtragsvorlage 2022-069 wurde die Durchführung der vertiefenden Objektplanung beschlossen.
Ziel war zunächst mit den beauftragten Planungsbüros unter Projektleitung und -steuerung durch die OPG Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH die Weiterentwicklung der in der Machbarkeitstudie vom 25.01.2022 dargelegten Varianten 1 („Multispace“), 2 (Offenbacher „Küch“) und 3 (Dachsteiger) zu einer, ggf. weiteren Variante als Multispace-Nutzung mit Gastro (kleines Café).
Im Rahmen der vertiefenden Objektplanung hat sich gezeigt, dass bei den Varianten „Offenbacher Küche“ und „Multispace mit Café“, die jeweils mit begehbarem Dach geplant waren, zusätzliche Auflasten entstehen, die ohne umfangreiche Ertüchtigungsmaßnahmen in der Tiefgarage (Stützen und Fundamente) nicht in die vorhandene Konstruktion einleitbar sind. Die Ergänzungen der Varianten durch den „Dachsteiger“ stellten sich ebenso dar. Die weitere vertiefende Planung dieser Varianten wurde daher als nicht wirtschaftlich bewertet und nicht weitergeführt.
Die Variante 1 „Multispace mit mobiler Küche“ ohne Dachsteiger wurde weiter beplant. Zum eindeutigen Verständnis für die weiter betrachtete Variante wird für diese im nachfolgenden Text der Titel „Multispace“ verwendet.
Ziele der Maßnahme:
Energetische Sanierung
Um den aktuellen klimatischen und energiepolitischen Anforderungen gerecht zu werden, ist eine vollumfängliche energetische Sanierung des Rathaus-Pavillon erforderlich. Entsprechend des Konzepts zum Klimaschutz und zur Klimaanpassung in Offenbach am Main „Klimakonzept 2035“, soll nach der Sanierung des Gebäudes der aktuelle Neubaustandard erreicht werden.
Revitalisierung
Auf Grund des bauzeitbedingten Erhaltungszustands wie u.a. die Undichtigkeit des Flachdaches ist eine grundlegende Revitalisierung erforderlich. Die vorhandenen technischen Einrichtungen werden durch Einsatz neuer Elemente auf den neuesten Stand der Technik gebracht.
Nutzungsänderung
Die Änderung der bisher genehmigten Nutzungsart (Polizeiladen) erfordert eine neue behördliche Genehmigung, da diese Nutzung am Standort nicht weiter betrieben wird.
Neues Nutzungskonzept und Prozess Betreiberfindung
Es soll ein multifunktionales Gebäude entstehen. Das Konzept „Multispace“ trägt dem Hauptanliegen des Zukunftskonzepts Innenstadt (ZKI) Rechnung, eine Mitte für alle zu schaffen. So beinhaltet das ZKI Projekte und Maßnahmen zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität in der Innenstadt, zur Aufwertung des Handels und gastronomischen Angeboten, zur Teilhabe am gesellschaftlichen Leben und weiterem mehr. Dies bedeutet konkreter, dass die Revitalisierung des Rathaus-Pavillons das im ZKI definierte Innenstadt-Versprechen auf mehreren Ebenen stärkt: Kultur und Gemeinschaftlichkeit, Teilhabe und Repräsentation, Handel und Versorgung und Arbeit. Der Rathaus-Pavillon in einer soziokulturellen Nutzung kann so zu einem Ort werden, an dem Innenstadt gedacht und gemacht wird. Dies wurde bereits erfolgreich in der aktuellen Zwischennutzung erprobt. Entstehen soll ein vielfältiger Möglichkeitsraum des Erlebens, Erfahrens, der Mitbestimmung und der Vermittlung - Niedrigschwellig, lebendig und belebend für die gesamte Innenstadt – auch außerhalb der üblichen Ladenöffnungszeiten.
Das Konzept folgt neben dem ZKI auch bundesweiten Überzeugungen der Fachwelt, die sich mit den Herausforderungen der Innenstadtentwicklung beschäftigt. In dem Positionspapier „Neue Urbanität für alte Zentren!“ der „Akademie für Raumentwicklung in der Leibniz-Gemeinschaft“ aus dem Jahr 2021 heißt es zum Beispiel: „...Zentren sind kein Auslaufmodell. Es braucht weiterhin Orte der Begegnung, an denen sich die Menschen treffen, austauschen und Dinge gemeinsam unternehmen können – und dies nicht nur in einem kommerziell getragenen Rahmen. Es ist eine wichtige Aufgabe von Planung, in den Zentren hierfür Möglichkeiten (…) zu schaffen.“
Der Rathaus-Pavillon soll einen multifunktionalen Grundausbau erhalten, der individuell auf unterschiedliche Betreiberkonzepte angepasst werden kann. Vorgesehen sind verschiedene mögliche Nutzungsvarianten (wie etwa Gastro, Workshop, Ausstellung, Tanzveranstaltung, optional integrierter Regio-Shop oder Co-Working Arbeitsplätze). Das Erdgeschoss soll als „Multispace“ daher so technisch vorgerüstet werden, dass auch gastronomische Angebote für unterschiedliche Zwecke durchgeführt werden können. Mit mobilen Thekenelementen und stationären Bar- und Küchenelementen kann dies umgesetzt werden. Alle Nutzungen im Rathaus-Pavillon erfolgen unter der Regie eines zentralen Betreibers, Ziel ist ein ganzheitliches hybrides Konzept.
Die Betreibersuche soll nach der politischen Beauftragung im Jahr 2024 schnellstmöglich starten. Die Suche läuft parallel zur Bauphase „multifunktionaler Grundausbau“. Idealerweise soll der Zuschlag vor Ende dieser Umbauphase erteilt werden, sodass ohne Zeitverzögerung der Innenausbau durch den zukünftigen Betreiber geplant und umgesetzt werden kann.
Für die Betreiberfindung werden bis zu 20.000 € benötigt. Mit dem Budget sollen u.a. Kommunikationsmaßnahmen, um die Betreibersuche so breitflächig wie möglich anzulegen, finanziert werden. Desweiteren soll ein mindestens zweistufiger Wettbewerb mit externer Unterstützung von Expertinnen und Experten verschiedener Disziplinen durchgeführt werden, um möglichst innovative und dem ZKI entsprechende Betreiberkonzepte sowie wirtschaftliche Angebote zu erhalten.
Sollten sich im Rahmen des Verfahrens zur Betreibersuche im konzeptuellen Sinne des ZKI keine geeigneten Bewerber finden, könnte hier durch den flexiblen Ausbaustandard auch ein kommerzieller Betreiber am Ende den Zuschlag erhalten. Im parallellaufenden Projekt des ZKI „Testraum-Allee“ (Projektträgerin: Amt 80, Agentur Mitte) legt sich derzeit ein Pool von Unternehmerinnen und Unternehmern mit interessanten Gastronomie- und Einzelhandlungskonzepten an, auf die zurückgegriffen werden kann. Zudem hat die Zwischennutzung gezeigt, dass der Selbstbetrieb funktionabel ist.
Das Gebäude wird daher als Multispace mit multifunktionaler Grundausstattung ausgebaut, um die Drittverwendungsfähigkeit zu erleichtern. Die bei einem Betreiberausbau anfallenden Kosten im Gebäude sollen betreiberseitig je nach Modell und Entscheidung für ein Betreiberkonzept vom Betreiber selbst finanziert oder in Eigenleistung erbracht werden. Dazu gehören Bodenbelag, Wand- und Deckenanstrich und Dekobeleuchtung und Kücheneinrichtung. Je nach Betreiberkonzept und dem finanziellen Engagement können sich damit die unter Punkt 1 aufgeführten Gesamtkosten in Höhe von 3.797.826,77 € reduzieren.
Sollte kein geeignetes Betreiberkonzept gefunden werden, wäre die Stadt mit dem o.g. Gesamtbetrag von 3.797.826,77 € in der Lage, die Immobilie im mittleren Standard inkl. einer funktionsfähiger Küche fertig zu stellen. Dies wird rechtzeitig Gegenstand einer seperaten Beschlussvorlage sein wie unter Punkt 3 beschrieben.
Brandschutz
Das in massiver Bauweise errichtete Gebäude besteht aus einem Erdgeschoss und besitzt ein Flachdach. Das Gebäude steht auf der Decke der darunter befindlichen Tiefgarage. Das betrachtete Gebäude wird als Versammlungsstätte beurteilt.
Der Versammlungsraum wird gegenüber dem Technikraum und der Küche feuerhemmend abgetrennt. Der Technikraum mit dem darüberliegenden Umkleideraum bilden einen geschossübergreifenden Bereich und wird im Erdgeschoss von den angrenzenden Räumen feuerhemmend abgetrennt. Die Küche wird ebenfalls feuerhemmend abgetrennt.
Eine bauliche Verbindung zwischen der Nutzung und dem Garagentreppenraum darf nicht hergestellt werden, um bauliche und brandschutztechnische Eingriffe in der Großgarage zu verhindern.
Der Versammlungsraum verfügt über zwei entgegengesetzte direkte Ausgänge ins Freie, die die Rettungswege sicherstellen. Die Küche verfügt über einen direkten Ausgang ins Freie. Der zweite Rettungsweg führt über den benachbarten Technikraum in den Versammlungsraum, wo die Ausgänge ins Freie auf kurzer Distanz erreicht werden. Der Technikbereich kann über die Verbindungstüren entweder in die Küche oder in den Versammlungsraum verlassen werden. Der Umkleideraum im 1. Obergeschoss wird durch die interne Spindeltreppe in den Technikraum verlassen. Da es sich um keinen Aufenthaltsraum handelt, ist ein zweiter Rettungsweg gemäß § 38 (1) HBO nicht erforderlich.
Barrierefreiheit
Der Versammlungsraum kann ebenerdig durch den südlichen Ausgang eigenständig von mobilitätseingeschränkten Personen verlassen werden.
Kostenberechnung
Die Gesamtkosten für die Variante „Multispace“ betragen max. 3.797.826,77 € zzgl. 20.000 € brutto für die Betreibersuche.
Gemäß Prüfbericht des Revisionsamtes vom 23.02.2024 ist die Kostenberechnung nach DIN 276 erfolgt und rechnerisch richtig. Die Planunterlagen und Beschreibungen sind vollständig und verständlich. Das Gesamtkonzept ist grundsätzlich schlüssig.
Förderungen
Mögliche Förderungen sind nicht in die Finanzierungsberechnung bisher eingeflossen.
Der nichtöffentliche Erläuterungsbericht mit allen Anlagen liegt im Büro des ehrenamtlichen Magistrats und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung zur Einsichtnahme aus.
Anlagen:
Anlage 1 Lageplan
Anlage 2 Klimarelevanzprüfung
Anlage 3 Planungs- und Kostendatenblatt (nichtöffentlich)
Auslage:
Erläuterungsbericht (nichtöffentlich)
Hinweis: Der Antrag sowie die öffentlichen Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Anlage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.