Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026


2021-26/DS-I(A)0287Ausgegeben am 09.06.2022

Eing. Dat. 09.06.2022

 

 

 

 

 

Sanierung und Erweiterung Edith-Stein-Schule, Gravenbruchweg 27,

63069 Offenbach am Main

hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2022-190 (Dez. IV, Amt 60) vom 08.06.2022

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.  Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für das Projekt „Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule“ wird zugestimmt.

 

Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 37.700.000,00 € um 2.250.000,00 € auf nunmehr 39.950.000,00 €.

 

2.  Die erforderlichen Mittel in Höhe von 2.250.000,00 € stehen bei dem Produktkonto 03080100.0951001960, Investitionsnummer 0308010900601401 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung – KIP II“, wie folgt zur Verfügung:

 

Haushaltsmittel 2021 und früher:            25.862.860,62 €

Haushaltsmittel 2022:                                14.087.139,38 €

Gesamt:                                                       39.950.000,00 €

 

Die erforderlichen zusätzlichen Finanzmittel stehen im Haushalt 2022 zur Verfügung.

 

3.  Die Finanzierung erfolgt anteilsmäßig aus dem Kommunalinvestitionsprogramm des Landes (KIP II) sowie aus Kreditmarktmitteln und ist wie folgt vorgesehen:

 

Zuweisung Bund (KIP II):                         10.575.000,00 €
Kreditmarktmittel:                                       29.375.000,00 €
Gesamt:                                                       39.950.000,00 €

 

4.    Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten erhöhen sich von 3.863.258,07 € um 13.212,40 € auf insgesamt 3.876.470,47 €. Diese sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen.

Die Unterhaltungskosten in Höhe von 977.158,07 € (Gebäudebetriebskosten, Bauunterhaltungskosten), die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekosten sind, bleiben unverändert.

 

5.    Die treuhänderische Abwicklung der Maßnahme ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag wurde der OPG bereits übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.

 

6.  Der Anpassung der Honorare für die Planungs- und Beratungsleistungen und an den erweiterten Umfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I bis III wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf anzupassen.

 

 

Begründung:

 

1.             Anlass

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit dem Projekt- und Vergabebeschluss vom 28.02.2019 Nr. 2016-21/DS-I(A)0566 für die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule eine Projektsumme in Höhe von 30.610.000,00 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“ zugestimmt. Mit dem ergänzenden Projekt- und Vergabebeschluss vom 05.03.2020 Nr.2016-21/DS-I(A)0755 wurde der Erhöhung der Projektsumme in Höhe von 2.790.000,00 € auf 33.400.000,00 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“, zugestimmt. Mit dem ergänzenden Projekt- und Vergabebeschluss vom 09.09.2021 Nr.2021-26/DS-I(A)0099 wurde der Erhöhung der Projektsumme in Höhe von 4.300.000,00 € auf 37.700.000,00 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“ zugestimmt.

 

Die aktuelle Ergänzungsvorlage wird hauptsächlich durch Mengenerhöhungen von Leistungen im Bereich des Altbaus verursacht. Auch geringe Mengenerhöhungen von Leistungen im Bereich des Neubaus und eine verlängerte Standzeit des Interimsgebäudes tragen zur Erhöhung des finanziellen Bedarfs bei. Weitere Mehrkosten entstehen durch die zusätzliche Beschaffung von neuer Ausstattung für das Bestandsgebäude. Kostenerhöhungen entstehen ferner durch zusätzliche Leistungen wie die unvorhergesehen notwendig gewordene Erneuerung eines Teils der bestehenden Entwässerungsleitungen und die Sanierung unvorhergesehener Schadstofffunde. Ferner wird die Pauschale für Kostenrisiken erhöht, um baukonjunkturell verursachte Kostensteigerungen ausgleichen zu können.

 

2.             Begründung des Bedarfs

 

2.1               Baupreissteigerungen

Auf Grundlage des oben genannten Beschlusses wurde bereits ein Großteil der Bauleistungen öffentlich nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ausgeschrieben.

 

Die konjunkturelle Lage in Deutschland weist in der Bauwirtschaft fast flächendeckend Kostensteigerungen aus. Besonders ausgeprägt zeigt sich diese Entwicklung in den Ballungsgebieten. Die Kostenentwicklung ist zum Teil durch eine extrem hohe Nachfrage, einhergehend mit einem weiterhin bestehenden Mangel an Fachkräften in allen Bereichen, verursacht. Vielerorts sind die Kapazitäten im Bauwesen ausgeschöpft. Hinzu kommen kaum vorhersehbare Kostensteigerungen bei der Materialbeschaffung und Lieferschwierigkeiten bei wichtigen Baustoffen. Unter den genannten Umständen bleibt bei der Kostenermittlung ein erhebliches Kostenrisiko bestehen.

 

Die OPG begründet den zusätzlichen Mittelbedarf damit, dass aufgrund der hohen geprüften Angebotssummen bei der Vergabe der Bauleistungen für die Maßnahme der beschlossene Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann. Zudem führen zusätzliche Leistungen wie die Beschaffung der Ausstattung für das Bestandsgebäude zu zusätzlichem Mittelbedarf.

Die möglichen Optimierungen zur Kosteneinsparung wurden bereits berücksichtigt.

 

2.2               Zusätzliche Anforderungen und Maßnahmen, welche sich im Zuge der vertiefenden Ausführungsplanung nach Projektbeschluss ergeben haben

 

2.2.1          Erhöhungen aus bisher unvermeidlichen Mehrungen bestehender Projektinhalte, hier: Sanierung Bestandsgebäude

 

2.2.1.1      Rohbau Altbau

Die resultierenden Mehrkosten entstanden nach vollständiger Freilegung der bestehenden Bausubstanz während des Bausollfortschritts. Die vorgefundene Rohbaukonstruktion aus Stahlbeton und Mauerwerk entsprach an vielen Stellen nicht den Bestandsplänen. Dies betraf im Wesentlichen das marode und / oder abweichend ausgeführte Mauerwerk, welches zum Teil saniert, ertüchtigt oder ganz erneuert werden musste. Das Schließen der vorhandenen Durchbrüche war bedeutend umfangreicher, als aus den Plänen ersichtlich. Stellenweise wurden an den tragenden Betonbauteilen unvorhergesehene Sanierungen notwendig. Zusätzliche Abbrucharbeiten des Estrichs im Gebäude und rückzubauender Gefälleestrich auf den Dächern wurden fällig. Eine aufwändige Sanierung von Grundleitungsanschlüssen in den WC-Anlagen wurde ebenfalls notwendig, die in der weitreichenden Kameraerkundung der Leitungen vor Projektbeschluss nicht erkennbar war.

 

2.2.1.2      Fensterarbeiten

Entgegen der vorherigen Einschätzung wurde die Erneuerung von Gebäudeaußentüren und Türen der außenliegenden Treppenhäuser notwendig. Dem folgten umfangreiche Dämmungen in Zwischenräumen der Betonteile der Fassade, die im Zuge der Planung und der Erkundungsöffnungen vor Projektbeschluss nicht erkennbar waren.

 

2.2.1.3      Trockenbau

Durch dieses Gewerk werden neue Trockenbauwände sowie alle abgehängten Decken erstellt. Aufgrund der komplexen Geometrie und der Durchdringungen für die Haustechnik des Gebäudes mussten kontinuierlich Anpassungen an die Ausführung vorgenommen und umgesetzt werden. Dies führte zu erheblichen Mehrungen im Aufwand. Zusätzlich macht die beauftragte Firma Materialpreissteigerungen geltend.

 

2.2.1.4      Putz- und Malerarbeiten

Der vorbeschriebene Mehraufwand im Rohbau hatte zusätzliche Putz- und Malerarbeiten zur Folge. Auch wurden mehr Wandoberflächen im Bestand identifiziert, die nach genauer Untersuchung nicht mehr erhalten werden konnten und neu hergestellt werden mussten.

 

2.2.1.5      Gussasphaltestrich

Wegen der unerwartet starken Schadstoffbelastung, die sich erst während der Ausführung zeigte, musste der gesamte Estrich rück- und wiederaufgebaut werden. Überdies stellte sich heraus, dass über weite Teile ein anderer Aufbau vorlag, als anhand der vorher entnommenen Proben ermittelt wurde. Viele Bereiche ließen für die Sanierung nur eine geringe Aufbauhöhe zu, die mit Zementestrich nicht zu bewerkstelligen und nur mit teurerem Gussasphalt zu realisieren war.

 

2.2.1.6      Metallbauarbeiten

Bei der Fertigung und Montage des Stabstahlgeländers auf dem Flachdach über EG, dessen Fläche als Flucht- und Rettungsweg dient, macht der beauftragte Unternehmer Ansprüche aus einer Bauzeitverlängerung geltend. Die Anspruchsgrundlage wird derzeit juristisch geprüft.

 

2.2.1.7      Technische Gebäudeausrüstung: Lüftung, Sanitär, Gebäudeautomation

Die Trassenführung der Lüftung musste bereichsweise umgeplant werden, da nach erfolgtem Rückbau der schadstoffbelasteten Verkleidungen und abgehängten Decken neue statische Erkenntnisse zu den tragenden Wänden vorlagen. Diese konnten nicht aus Bestandsplänen abgeleitet werden bzw. waren dort anders dargestellt. Die notwendige Anpassung an den geänderten Trassenverlauf hat zu einer Verlängerung der Kabelwege und Mengenmehrung der anzuschließenden Komponenten geführt. Dieses Material konnte erst später bestellt werden, als sich die Materialverteuerung auf dem Markt bereits deutlich bemerkbar gemacht hatte. Auch zeigte sich nach vollständig abgebauten Decken ein von den Bestandsplänen abweichendes Bild der Regenwasserleitungen, sodass Planung und Bauausführung geändert werden mussten. Derselbe Sachstand hatte auch Auswirkungen auf das System der zentralen Lüftungsanlage. Neu gewonnene Erkenntnisse über das Tragsystem machten Anpassungen des Schachtsystems der Lüftungsanlage notwendig, was zu Mehrungen bei den Brandschutzklappen und Volumenstromreglern führte.

 

2.2.1.8      Technische Gebäudeausrüstung: Elektroarbeiten

Auch im Elektrobereich entstanden Mehrkosten, da der vorgefundene Bestand nicht mit den Bestandsplänen übereinstimmte. Es wurden hier umfangreiche Änderungen und Anpassungen notwendig.

 

2.2.2       Ausstattung (Möblierung) Bestand

Im Projekt- und Vergabebeschluss vom 28.02.2019 wurden die vollständigen Möbel für alle Flächen im Neubau berücksichtigt. Die Ausstattung der Flächen im Bestandsgebäude, in denen kein Eingriff erfolgte, waren nicht enthalten. Aufgrund des Zustands der Bestandsmöblierung und der veränderten Ausstattungsstandards wurde bereits ein erstes Angebot für die neue Komplettmöblierung für das Hauptgebäude eingeholt. Das Angebot ist geprüft, mit dem Stadtschulamt und der Schule inhaltlich abgestimmt sowie bedarfsgerecht angepasst. Für diese zusätzliche Ausstattung werden zusätzliche Finanzmittel benötigt.

 

2.2.3          Erhöhungen aus bisher unvermeidlichen Mehrungen: Neubau

 

2.2.3.1      Rohbau

Die ausführende Firma hat einen Vorbehalt gegen das Prüfergebnis der Schlussrechnung ausgesprochen. Der Prüfstandpunkt wird erneut geprüft und die Positionen - sollten sich noch vergütungsfähige Ansprüche herausstellen - nachverhandelt.

 

2.2.3.2      Trockenbau

Durch die Fortschreibung / Überarbeitung der Ausführungsplanung wurden Anpassungen an die Leistungen erforderlich, die im Wesentlichen aus den Maßgaben der Trassen- und Leitungsführung der Haustechnik resultieren. Ebenso macht der beauftragte Unternehmer Materialpreissteigerungen geltend.

 

2.2.4          Verlängerung der Standzeiten Interimsanlage

Für die Interimsanlage wurden rechnerisch zwei weitere Monatsmieten in die Prognose eingerechnet (bis Ende Sommerferien 2022).

 

3.         Unvorhergesehenes

 

3.1      Aufschlag für Unvorhergesehenes

Im Projekt- und Vergabebeschluss vom 28.02.2019 wurden der Aufschlag für Unvorhergesehenes mit 5 % für den Neubau und mit 10 % für die Sanierung des Altbaus, zusätzlich zu den benötigten Mitteln, berechnet. Das bisher bereitgestellte Budget für Unvorhergesehenes ist nahezu vollständig aufgebraucht. Daher schlägt die OPG nach der Bewertung der verbleibenden Kostenrisiken vor, die Pauschale für Unvorhergesehenes um 1,0 Mio. € als erweiterte Kostenreserve zu erhöhen, um die möglicherweise noch eintretenden Kostenrisiken ausgleichen zu können.

Der Zuschlag für Unvorhergesehenes sichert Kostenrisiken ab, die bis dato noch nicht entdeckt wurden, aber unter Umständen in der Restbauzeit noch eintreten können. Entdeckte bzw. eingetretene Risiken sind bereits als eigene Positionen bewertet worden.

 

In der Summe des über alle Beschlüsse zusammengefassten Aufschlags in Höhe von 8,252 Mio. € für Unvorhergesehenes, das ca. 21 % der Gesamtsumme entspricht, liegt die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule im Vergleich zu den Aufschlägen anderer Schulbauvorhaben der OPG immer noch im mittleren Bereich.

 

Alle Möglichkeiten zur Kostenreduzierung wurden seitens der OPG geprüft. Unter Berücksichtigung sämtlicher Mehrkosten (inclusive Projekt- und Planungskosten) sowie Minderkosten (Details siehe geprüfte Kostengegenüberstellung und Kostenprognose Mehr- / Minderkosten) werden zur Gesamtabwicklung des Projekts, vom Revisionsamt geprüfte, zusätzliche Mittel in Höhe von 2.250.000,00 € benötigt.

 

Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich insgesamt auf 3.876.470,47 €.

 

Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 37.700.000,00 € erhöhen sich somit auf 39.950.000,00 €

 

Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen zur Einsichtnahme aus.

Anlage:

Auszug aus der Stadtkarte

 

Hinweis: Der Antrag sowie die Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.