Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2006 - 2011

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Drucksachen-Abteilung I (A)                                               Ausgegeben am 22.06.2006

                                                                                               Eing. Dat. 22.06.2006

 

Nr. 20

 

Dez.: I (Amt 62)

 

 

Bebauungsplan Nr. 129 A (Waldhof/Buchenweg)
1. Behandlung der Anregungen und Bedenken
2. Beschluss über den Plan als Satzung
3. Begründung zum Bebauungsplan
Antrag Magistratsvorlage Nr. 200/06 vom 21.06.2006, DS I (A) 20


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

1. Behandlung der Anregungen und Bedenken

Die gegen den am 17. November 2005 gebilligten und vom 02.01.2006 bis einschließlich 01.02.2006 öffentlich ausgelegten Entwurf des Bebauungsplans Nr. 129 A vorgebrachten Anregungen und Bedenken werden wie folgt behandelt:

1.1 Regierungspräsidium Darmstadt (Anlage 3.1)

Die Anregungen des Regierungspräsidiums Darmstadt, Formulierungen im Kapitel 5 der Begründung zu ändern bzw. den Hinweis auf die Wasserschutzgebietszone IIIB in den Begründungstext einzuarbeiten, werden berücksichtigt.

1.2 Anwohner des Buchenwegs (Anlage 3.2)

Die Anregungen und Bedenken der Anwohner gegen die Ausweisung eines weiteren Baugebiets am Buchenweg bleiben unberücksichtigt.

2. Beschluss über den Plan als Satzung

Der Bebauungsplan Nr. 129 A (Waldhof/Buchenweg) in der Fassung vom 24.05.2006 (Anlage 1) wird gemäß § 10 BauGB in Verbindung mit den §§ 5 und 51 HGO als Satzung beschlossen.

3. Begründung zum Bebauungsplan

Die Begründung in der Fassung vom 24.05.2006 (Anlage 2) wird dem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt.

Begründung

 

Zu 1.1:

 

In seiner Stellungnahme vom 27.03.2006 regt das Regierungspräsidium Darmstadt Änderungen für das Kapitel 5 der Begründung (Altlasten) an. Wegen des geplanten Spielplatzes schlägt das Regierungspräsidium Darmstadt vor, den Bodenaustausch bzw. die Bodenauffüllung auf den untersuchten Teilflächen OPM 1 und OPM 6 (siehe Seite 7 der Begründung) nicht nur zu empfehlen, sondern tatsächlich durchführen zu lassen. Ferner weist es daraufhin, dass sich der Geltungsbereich des Plangebietes Nr. 129 A in der Wasserschutzgebietszone IIIB befindet.

 

Die Anregungen des Regierungspräsidiums Darmstadt werden berücksichtigt. Das Kapitel 5 der Begründung wird, entsprechend den Vorschlägen des Regierungspräsidiums, formuliert. Zudem erfolgt im Textteil des Bebauungsplans unter C (Hinweise und Ausgleichsplan) eine Anpassung in der Ziffer 2.1. Statt „wird empfohlen“, wie im gebilligten Bebauungsplanentwurf (Fassung vom 13.10.2005), heißt es nun im Bebauungsplan „ist vorzunehmen“.

 

Ein Hinweis auf die Wasserschutzgebietszone IIIB fand sich bereits im gebilligten Bebauungsplanentwurf unter C.1. Allerdings war in der dazugehörigen Begründung unter Kapitel 12.2 (Seite 18) zu lesen, dass sich das Plangebiet in keinem Trinkwasser- oder Heilquellenschutzgebiet liegt. In der Begründung, welche dem Bebauungsplan beigefügt wird, erfolgt eine entsprechende neue Formulierung des Kapitels 12.2.

 

Zu 1.2:

 

Die Bewohner der Liegenschaften Buchenweg 3, 5 und 7 haben eine Vielzahl von Bedenken und Anregungen gegen das Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes Nr. 129 A vorgebracht. Die in den Stellungnahmen der Anwohner (Anlage 3.2) beschriebenen Bedenken und Anregungen wiederholen sich meist. Nachstehend erfolgt daher eine inhaltliche Zusammenfassung der Bedenken und Anregungen.

 

Die Anwohner sind der Ansicht, dass dem Offenbacher Grundstücksmarkt durch neue Baugebiete in Bieber, Bürgel, Rumpenheim und Waldheim bereits genügend Bauflächen zur Verfügung stehen. Sie regen daher an, von der projektierten Baulandentwicklung am Buchenweg abzusehen. In diesem Zusammenhang wird bezweifelt, dass die Planung im öffentlichen Interesse steht. Die Eheleute Hörber machen geltend, dass die bisher unbebaute Seite des Buchenwegs im Flächennutzungsplan als Grünfläche dargestellt sei.

 

Die Nachfrage nach Bauland für Wohnflächen besteht in Offenbach und im Rhein-Main-Gebiet nachhaltig. Gemäß einer Prognose des Landes Hessen wird die Einwohnerzahl der Stadt Offenbach bis zum Jahr 2015 von derzeit 117.000 auf über 126.000 anwachsen. Für die Region Rhein-Main beträgt das geschätzte Wachstum bis zum Jahr 2020 rund 2,5%. Der Flächennutzungsplan beschreibt die zukünftige Entwicklung der Region Rhein-Main und stellt den prognostizierten Zuwachs an Siedlungsfläche dar. Entsprechend dieser Darstellungen hat die Stadt Offenbach in den zurückliegenden Jahren für eine Reihe größerer Neubaugebiete Planungsrecht geschaffen. Aufgrund der üblichen Realisierungshemmnisse (Eigentumsverhältnisse, Grundstückszuschnitte, Erschließungskosten, usw.) nimmt die Verwirklichung dieser Neubaugebiete aber einen längeren Zeitraum in Anspruch. Daher ist es sinnvoll, auch in vorhandenen Wohngebieten an adäquaten Stellen eine Arrondierung zu betreiben.

 

Hier kann vergleichsweise zeitnah Bauland bereitgestellt werden, um dem ungebrochenen Wunsch nach einem Eigenheim auch kurzfristig nachzukommen. So hat die kleine Baufläche am Buchenweg den Vorteil, dass die Erschließung, der Lärmschutz und die Infrastruktureinrichtungen bereits vorhanden sind. Auch der Eingriff in Natur und Landschaft ist hier gegenüber einem Neubaugebiet im Außenbereich geringer. Dem Gebot des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden wird durch Aufstellungsverfahren, wie das des Bebauungsplans Nr. 129 A, besonders Rechnung getragen. Die Anregung, von der Baulandentwicklung am Buchenweg abzusehen, bleibt somit unberücksichtigt. Zudem macht die Billigung des Planentwurfs durch die Stadtverordnetenversammlung deutlich, dass an der Aufstellung des Bebauungsplans 129 A ein öffentliches Interesse besteht.

 

Anders als von den Eheleuten Hörber vermutet, zeigt der folgende Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (siehe Anlage 0), dass die vorbereitende Bauleitplanung nördlich des Buchenwegs eine Wohnbaufläche vorsieht. Der Bebauungsplan Nr. 129 A hält somit das Entwicklungsgebot ein.

 

Die Anwohner des Buchenweges haben Bedenken gegen die mit der Verwirklichung des Baugebietes verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft und den Verlust einer öffentlichen Grünfläche.

 

Der überwiegende Teil der nördlich des Buchenwegs vorhandenen Bäume wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 129 A (siehe: Umgrenzung von Flächen für die Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen) in seinem Bestand (u.a. ein Feldgehölz) gesichert. Im Bereich des projektierten, kleinen Baugebiets sind allerdings Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten bzw. unvermeidbar. Als Ausgleich für diese Eingriffe ist die Erweiterung des Feldgehölzes auf einem unmittelbar westlich angrenzenden, städtischen Grundstück vorgesehen. Die Wahl des Ausgleichsgrundstücks stellt einen räumlichen und funktionellen Zusammenhang zwischen dem Ort des Eingriffs und des Ausgleichs her. Die Ausgleichsmaßnahme wurde mit der Unteren Naturschutzbehörde abgestimmt. Ferner ist zu beachten, dass der bisherige rechtverbindliche Bebauungsplan Nr. 129 für den gegenständlichen Bereich eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Parkanlage“ und „Spielplatz“ festsetzt. Die Umsetzung dieser Festsetzung würde ebenfalls nicht unerhebliche Eingriffe in den vorhandenen Gehölzbestand verursachen.

 

Ferner verfügt das Wohngebiet Waldhof trotz der vereinzelten Umwandlung von planungsrechtlich festgesetzten, aber nicht realisierten, öffentlichen Grünflächen in Bauland insgesamt über einen hohen Anteil öffentlicher Grünflächen. Zudem blieb eine große Biotopfläche im Zentrum des Gebietes erhalten, die im Bebauungsplan Nr. 129 als Schulerweiterungsfläche festgesetzt ist. Die Bedenken gegen die Eingriffe in Natur und Landschaft bzw. den Verlust einer öffentlichen Grünfläche bleiben somit unberücksichtigt.

 

Auch äußern die Anwohner des Buchenweges Bedenken dagegen, dass die Hausanschlüsse der im Bebauungsplan Nr. 129 A projektierten Wohngebäude direkt an den Hauptsammler angeschlossen werden. Sie befürchten eine Verschärfung der Gefahr von Überschwemmungen im Wohngebiet Waldhof und empfinden eine ungleiche Behandlung. Die Hauskanäle ihrer Liegenschaften mussten seinerzeit an die Kanäle des Walpertswiesenwegs angebunden werden. Dieses Vorgehen verursachte Mehrkosten.

 

In Abstimmung mit dem für Kanäle zuständigen Eigenbetrieb der Stadt Offenbach kann der Anschluss der geplanten Wohnhäuser direkt an den parallel zum Buchenweg verlaufenden Hauptsammler erfolgen, wenn die im Plan projektierten Häuser nicht unterkellert werden. Für unterkellerte Gebäude, wie die Liegenschaften mit den Adressen Buchenweg 1 bis 7, ist der Anschluss an den Hauptsammler jedoch keine Lösung. Aufgrund der Keller müssten die Hausanschlüsse an den Hauptsammler deutlich tiefer erfolgen, was zu einem erheblichen Rückstaurisiko führt. Bezüglich der Hausanschlüsse an das öffentliche Kanalnetz findet somit keine ungleiche Behandlung der Anlieger des Buchenwegs statt. Die Bedenken gegen eine ungleiche Behandlung sind somit unbegründet und bleiben unberücksichtigt.

 

Die Bedenken, dass sich die Überschwemmungsgefahr im Wohngebiet Waldhof durch den Anschluss der geplanten Häuser an den Hauptsammler verschärft, sind unbegründet und werden zurückgewiesen, da die im Bebauungsplan festgesetzten Wohnbauflächen bereits im Generalentwässerungsplan enthalten sind. Durch den Anschluss von maximal 8 geplanten Reihenhäusern wird sich der Umfang der Schmutz- und Regenwassermenge nicht signifikant erhöhen.

 

Bedenken gegen diverse Baugenehmigungsverfahren werden dargelegt. So wird die Errichtung eines Supermarktes am Rande des Wohngebietes Waldhof als rechtswidrig angesehen, versagte Genehmigungen im Bereich des Buchenwegs, wie die Aufstockung eines Bungalows um ein weiteres Vollgeschoss oder die Errichtung eines Stellplatzes, als ungerecht empfunden. Insbesondere die Bewohner der Liegenschaft Buchenweg 7 haben im Zusammenhang mit der versagten Aufstockung Bedenken gegen die im Bebauungsplan festgesetzten zwei Vollgeschosse.

 

Die genannten Baugenehmigungsverfahren sind nicht Gegenstand der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 129 A. Zudem können gegen Bescheide über die Zulässigkeit von Bauvorhaben direkt Rechtsmittel eingelegt werden.

 

Die Bedenken gegen die im Bebauungsplan festgesetzten zwei Vollgeschosse werden ebenfalls zurückgewiesen. Im konkreten Fall der Liegenschaft Buchenweg 7 setzt der Bebauungsplan Nr. 129 eine eingeschossige Bebauung mit Flachdach fest. Das benachbarte, unmittelbar angrenzende Haus wurde entsprechend errichtet. Die beantragte Erhöhung des Gebäudes Buchenweg 7 um ein komplettes Vollgeschoss ist daher nicht genehmigungsfähig. Dennoch konnte eine erhebliche Erweiterung der Wohnfläche seitens der Verwaltung ermöglicht werden, in dem ein asymmetrisches Satteldach zugelassen wurde. Die Traufhöhe dieses Daches ist an der Gartenseite zweigeschossig und zur Straße hin eingeschossig.

 

Der Bebauungsplan Nr. 129 A setzt für die gegenüberliegende Bauzeile Häuser mit zwei Vollgeschossen und Sattel- oder Pultdach fest. Städtebaulich fügt sich diese Hausform gut in die nähere Umgebung ein. Sie findet sich an mehreren Stellen im Wohngebiet Waldhof. Insgesamt reicht die Spanne der Geschosszahl im Stadtteil Waldhof von einem (Bungalow) bis zu vier Vollgeschossen (Mehrfamilienwohnhäuser). Der Abstand zwischen den im Bebauungsplan projektierten Häusern und den vorhandenen Bungalows beträgt zwischen 17 m und 21 m. Die projektierte Bebauung hält damit einen Abstand zu der vorhandenen Bebauung südlich des Buchenweges ein, der deutlich über dem rechtlich notwendigen Mindestabstand liegt.

 

Das soziale Umfeld, so die Bedenken der Anwohner, könnte sich durch die zukünftigen Bewohner des geplanten Baugebiets verschlechtern und ihre Immobilien dadurch an Wert verlieren. Konkret besteht die Sorge, dass die Häuser „keiner haben will“ und eine Vermietung „ans Sozialamt“ erfolgt.

 

Die Bedenken werden zurückgewiesen, da dem Erhalt der Wohnruhe bzw. des Wohnwertes im Aufstellungsverfahren Nr. 129 A ausreichend Rechnung getragen wurde. Dies zeigt sich schon dadurch, dass die Grünfläche nur teilweise bebaut werden darf, während der größere Teil erhalten bleibt. Die festgesetzten Haustypen wenden sich auf dem Immobilienmarkt an eine Zielgruppe, bei der die Eigennutzung im Vordergrund steht. Die Käufer von Ein- bzw. Zweifamilienhäusern betrachten diese regelmäßig als Heim, welches ihnen die Annehmlichkeiten des Alleinwohnens verschafft. Ertragsgedanken (z.B. Vermietung eines Reihenhauses) sind beim Kauf solcher Immobilien weitgehend ausgeschaltet. Aufgrund des hohen Preisniveaus auf dem Offenbacher Grundstücksmarkt kommen zudem als potentielle Käufer der projektierten Häuser nur Menschen mit gehobenem Einkommen in Frage. Eine Verschlechterung des sozialen Umfeldes durch diese Bevölkerungsgruppe ist nicht zu erwarten.

 

Auch lassen die geplanten Wohnhaustypen auf dem Immobilienmarkt eine stetige Nachfrage erkennen. Zudem ist die Wohnlage in Bieber-Waldhof als gut zu bezeichnen. Ferner stellt sich die kleinräumige Lage des neuen Baugebiets attraktiv dar. Die geplante Bauzeile liegt am Ortsrand, an einer verkehrsberuhigten Erschließungsstraße und geschützt hinter einem stark eingegrünten Lärmschutzwall.

 

Die Anwohner Sandra und Thorsten Funk regen in ihrer Stellungnahme eine Turnhalle für das Wohngebiet Waldhof an.

 

Eine Turnhalle zur Ergänzung der sozialen Infrastruktur im Wohngebiet Waldhof ist auch aus Sicht der Stadt Offenbach wünschenswert. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanverfahrens Nr. 129 A findet sich allerdings kein geeigneter Standort für eine Turnhalle. Die Anregung muss daher im Bezug auf das gegenständliche Plangebiet unberücksichtigt bleiben.

 

Es bestehen auch Bedenken gegen die Planung, weil befürchtet wird, dass sich durch ihre Realisierung die Parkplatzsituation verschlechtert.

 

Die gemäß Stellplatzsatzung notwendigen Stellplätze für die geplante Bebauung werden auf den Baugrundstücken selbst bzw. auf einer Gemeinschaftsanlage nachgewiesen. Für Besucher stehen im Umfeld des Plangebietes öffentliche Stellplätze zur Verfügung.

 

Die Anwohner Christiane und Jens Stegmann haben Bedenken gegen den geplanten Spielplatz am Buchenweg. Er diene letztlich Kriminellen als Aufenthaltsplatz.

 

Die Bedenken werden zurückgewiesen, weil der geplante Spielplatz unmittelbar an die geplante Neubebauung grenzt und zudem die Gärten der projektierten Häuser auf den Buchenweg hin ausgerichtet sind. Somit wird durch die zukünftigen Bewohner der neuen Eigenheime (voraussichtlich Familien mit Kindern) im Bereich des Buchenwegs eine hohe „soziale Kontrolle“ ausgeübt. Als Folge der Neubebauung wird somit die Sicherheit im Bereich des Buchenwegs steigen.

 

Zu 2:

 

Der Planentwurf in der Fassung 13.10.2005 wurde am 17.11.2005 von der Stadtverordnetenversammlung gebilligt und seine öffentliche Auslegung angeordnet. Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 02.01.2006 bis einschließlich 01.02.2006 statt. Die Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung erfolgte ortsüblich in der Ausgabe der Offenbach-Post (amtliches Bekanntmachungsblatt für die Stadt Offenbach am Main) vom 23.12.2005.

 

Die unter Beschlusspunkt 1 dieser Vorlage behandelten Anregungen und Bedenken haben zu keinen inhaltlichen Planänderungen geführt. Im Textteil wurde lediglich im Kapitel C (Hinweise und Ausgleichsplan) die Formulierung der Ziffer 2.1 gemäß der Anregung des Regierungspräsidiums Darmstadt neu formuliert. Die diesem Kapitel aufgeführten Hinweise zum Bebauungsplan besitzen keinen Festsetzungscharakter, daher kann der Bebauungsplan in der Fassung vom 24.05.2006 als Satzung beschlossen werden. 

 

Nach den Überleitungsvorschriften des § 244 BauGB findet für den Bebauungsplan Nr. 129 A das Baugesetzbuch in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung Anwendung.

 

Zu 3:

 

Nicht Bestandteil des Bebauungsplans, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Durch den Beschluss zu Punkt 3 wird die Begründung in der Fassung vom 24.05.2006 zur Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB.

 

Anlagen:

0. Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan (Bestandteil der Drucksache)

1. Verkleinerter Planentwurf (Stand: 24.05.2006)

2. Begründung (Stand: 24.05.2006)

3. Stellungnahmen

 

Verteiler:

15 x UPB (Plan und Begründung)

15 x HFB (Begründung)

  7 x Fraktionen (Plan und Begründung)

  2 x Büro (Plan und Begründung)

  1 x Vertreterin der MUT (Plan und Begründung)