Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2006 - 2011

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Drucksachen-Abteilung I (A)                                               Ausgegeben am 22.06.2006

                                                                                               Eing. Dat. 22.06.2006

 

Nr. 21

 

Dez.: I (Amt 62)

 

 

 

 

 

Bebauungsplan Nr. 620 (Offenbach östliche Innenstadt – Mathildenplatz/ Gerberstraße)
1. Behandlung der Anregungen und Bedenken
2. Beschluss über den Plan als Satzung
3. Begründung zum Bebauungsplan
Antrag Magistratsvorlage Nr. 202/06 vom 21.06.2006, DS I (A) 21


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

1. Behandlung der Anregungen und Bedenken

Die gegen den am 09.03.2006 gebilligten und vom 20.03.2006 bis einschließlich 19.04.2006 öffentlich ausgelegten Entwurf des Bebauungsplans Nr. 620 vorgebrachten Anregungen und Bedenken werden wie folgt behandelt:

1.1 Untere Naturschutzbehörde, Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz bzw. Naturschutzbund Deutschland (Anlage 3.1)

Die Anregungen und Bedenken der Unteren Naturschutzbehörde, der Hessischen Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz bzw. des Naturschutzbundes Deutschland (Landesverband Hessen) bleiben unberücksichtigt.

1.2 Eheleute Heidi und Klaus Buch (Anlage 3.2)

Die Bedenken der Eheleute Heidi und Klaus Buch bleiben unberücksichtigt.

1.3 Rechtsanwalt Michael Kurtztisch (Anlage 3.3)

Die Anregungen und Bedenken des von Herrn Jürgen Hohenthal bevollmächtigten Rechtsanwalts bleiben unberücksichtigt.



1.4 Frau Jutta Füller (Anlage 3.4)

Die Bedenken von Frau Jutta Füller bleiben unberücksichtigt.

2. Beschluss über den Plan als Satzung

Der Bebauungsplan Nr. 620 (Offenbach östliche Innenstadt – Mathildenplatz/Gerberstraße) in der Fassung vom 14.06.2006 (Anlage 1) wird gemäß § 10 BauGB in Verbindung mit den §§ 5 und 51 HGO als Satzung beschlossen.

3. Begründung zum Bebauungsplan

Die Begründung in der Fassung vom 15.02.2006 (Anlage 2) wird dem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 BauGB beigefügt.


Begründung:

 

Zu 1.1:

 

In ihrer Stellungnahme vom 03.05.2006 äußert die Untere Naturschutzbehörde Befürchtungen, dass es wegen der Unterbauung der öffentlichen Grünfläche (Spielplatz) mit einer Tiefgarage zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen der dort spielenden Kinder durch Autoabgase kommen könnte. Sie regt daher an, im Bebauungsplan konkrete Festsetzungen bezüglich der Lage und Ausgestaltung von Anlagen zur Tiefgaragenbe- und entlüftung zu treffen. Die Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz sowie der Naturschutzbund Deutschland (Landesverband Hessen) schließen sich dieser Anregung an.   

 

Die konkrete Ausführung der Be- und Entlüftungsanlagen betreffen die Realisierung der Tiefgarage. Sie sind Prüfgegenstand im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Innerhalb dieses Verfahrens wird sichergestellt, dass keine unzulässigen Immissionen auf die öffentliche Grün- und Spielfläche einwirken. Die Anregung bleibt somit unberücksichtigt.

 

Den der Verwaltung bereits vorliegenden Unterlagen über die projektierte Bebauung auf dem Gelände des ehemaligen Autohauses Friedel lässt sich entnehmen, dass die Entlüftung nicht über die Grünfläche erfolgt. Es wird stattdessen eine automatische Entlüftung installiert, durch die die Abluft über das Dach des östlich angrenzenden, zur Gerberstraße ausgerichteten Gebäudes in 20 m Höhe abgeleitet wird. Zum aktuellen Zeitpunkt ist die Lage der Belüftungsanlagen im Bereich der öffentlichen Grünfläche in den Bauunterlagen noch nicht festgelegt.

 

Die Untere Naturschutzbehörde sieht die Gefahr, dass der Bebauungsplan Nr. 620 nichtig sein könnte, weil die Stadt nicht über die als öffentliche Grünfläche festgesetzte Grundstücksfläche verfügt. In diesem Zusammenhang wird auf ein Urteil des Verwaltungsgerichts hingewiesen. In diesem Urteil ist ein Bebauungsplan für nichtig erklärt worden, weil er Festsetzungen enthielt, die wegen der fehlenden Verfügbarkeit der erforderlichen Grundstücke nicht umsetzbar waren. Die Hessische Gesellschaft für Ornithologie und Naturschutz sowie der Naturschutzbund Deutschland (Landesverband Hessen) schließen sich diesen Bedenken an.

 

Wesentliches Planungsziel des Bebauungsplanes Nr. 620 ist die Umstrukturierung des Blockinnenbereiches in eine öffentliche Grün- und Spielfläche. Vor diesem Hintergrund hat die Stadtverwaltung Offenbach parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes bereits Grunderwerbsverhandlungen zum Erwerb der als öffentliche Grünfläche festgesetzten Grundstücksteile geführt und einen entsprechenden Kaufvertrag erarbeitet. Die Stadtverordneten haben diesem Vertrag mit Beschluss vom 09.03.2006 zugestimmt. Am 08.06.2006 erfolgte die notarielle Beurkundung des Grundstückskaufs. Damit ist die Realisierung des Planungszieles „öffentliche Grün- und Spielfläche“ gesichert. Die Bedenken sind somit gegenstandslos und bleiben unberücksichtigt.

 

Zu 1.2:

 

Von den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 620 ist die Liegenschaft „Bieberer Straße 56 - 56 A“ über eine bloße Bestandssicherung hinaus betroffen. Diesbezüglich äußern der Grundstückseigentümer Klaus Buch und seine Ehefrau Bedenken. So sehen beide keinen Grund dafür, eine Teilfläche ihres Flurstückes 97 an die Stadt Offenbach zu verkaufen.

 

Durch diesen Grunderwerb beabsichtigt die Stadt Offenbach die Freifläche der angrenzenden Kindertagesstätte zu erweitern. Die Erweiterung des heute sehr knapp bemessenen Außengeländes der Kindertagesstätte und der Mathildenschule ist pädagogisch wichtig. Die angestrebte Erweiterung der Gemeinbedarfsfläche erstreckt sich nicht nur über die Fläche von ca. 100 m² aus dem Grundstück der Eheleute Buch, sondern auch über Teilflächen weiterer Grundstücke. Die projektierte Arrondierung führt insgesamt zu einer quantitativ und durch den veränderten Grundstückszuschnitt der Gemeinbedarfsfläche auch zu einer qualitativ deutlich wahrnehmbaren Verbesserung der Spielsituation der Kinder. Insbesondere ermöglicht der Erwerb, der als Gemeinbedarfsfläche festgesetzten Grundstücksteilfläche der Eheleute Buch, eine unmittelbare und großzügige Anbindung des Außengeländes von Schule und Kindertagesstätte an die geplante öffentliche Grün- und Spielfläche im Blockinneren. Damit kann die neue öffentliche Grün- und Spielfläche im Bedarfsfall in das Freispiel der Kinder mit einbezogen werden. Aus diesen Gründen wird an dem Planungsziel der Gemeinbedarfsflächenerweiterung festgehalten.

 

Die Bedenken bleiben auch unberücksichtigt, weil der Eingriff in das Grundstück der Eheleute Buch vertretbar ist. So verbleibt den Eheleuten Buch nach der Flächenabtretung von ca. 100 m² immer noch ein über 1.000 m² großes Grundstück, was in seiner baulichen Ausnutzung keine wesentliche Einschränkung erfährt. Andererseits gewinnt das Grundstück durch die im Bebauungsplan festgesetzte öffentliche Grünfläche im Blockinneren an Qualität hinzu. Die Liegenschaftsverwaltung wird sich selbstverständlich um den freihändigen Erwerb der gegenständlichen Teilfläche zu angemessenen Bedingungen bemühen. 

 

Bedenken haben die Eheleute Buch auch gegen die Festsetzung einer mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastenden Fläche auf ihrem Grundstück. Diese Fläche stellt die projektierte innere Erschließung des Grundstückes dar und dient der Erreichbarkeit des geplanten rückwärtigen Baufensters. Zur Realisierung dieser Festsetzung müsste aber das bestehende Wohnhaus Bieberer Straße 56 A niedergelegt werden.

 

Die Festsetzung des rückwärtigen Baufensters und der dazugehörigen Erschließungsfläche auf dem Grundstück der Eheleute Buch sind ein in die Zukunft gerichtetes Angebot zur geordneten baulichen Nutzung der gegenständlichen Liegenschaft. Die Festsetzung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes im Bebauungsplan begründet das Recht noch nicht. Ob und wann dieses Recht in die öffentlichen Bücher eingetragen wird, entscheidet der Grundstückseigentümer Klaus Buch letztlich selbst. Das Gebäude Bieberer Straße 56 A genießt auch nach der Rechtskraft des Bebauungsplans weiterhin Bestandsschutz. Der Satzungsbeschluss selbst bewirkt keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung das Haus Bieberer Straße 56 A niederzulegen. Daher sind mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 620 für die Eheleute Buch keine Wertverluste verbunden.   

 

Das festgesetzte Baufenster bzw. der hierdurch ermöglichte Neubau auf dem Grundstück Buch dient der räumlichen Fassung der im Blockinnenbereich festgesetzten öffentlichen Grünfläche. Gleichzeitig wird damit die bauliche Nutzung des rückwärtigen Grundstücksteiles des Anwesens Bieberer Straße 56 bzw. 56 A planungsrechtlich gesichert. Die Anordnung des Baufensters an der nordöstlichen Grundstücksgrenze erfolgte, um die derzeit knapp bemessenen Grundstücksfreiflächen des Hauses Bieberer Straße 56 zu vergrößern und die Lage des ermöglichten Neubaus – nach Nordosten unmittelbar angrenzend an die öffentliche Grünfläche und im Wohnbereich südwest-exponiert – gegenüber dem heutigen Hinterhaus Bieberer Straße 56 A zu verbessern.

 

Durch die Zulässigkeit dieses neuen Baukörpers soll jedoch keine zusätzliche Verdichtung im Blockinnenbereich erfolgen. Vor diesem Hintergrund wurden Grundstückserschließung und Ausnutzungszahlen für die Anwesen Bieberer Straße 56 und 56 A derart festgesetzt, dass der Neubau nur unter Aufgabe des heutigen Hinterhauses möglich ist. Diese städtebaulichen Zielvorstellungen werden weiterhin als sinnvoll zur Verbesserung der Wohnsituation im Block erachtet. Wie bereits oben beschrieben, zielen sie – im Gegensatz zu anderen Planungszielen des Bebauungsplanes – auf eine langfristige Realisierung.

 

Die Bedenken der Eheleute Buch gegen das festgesetzte Wegerecht und das rückwärtige Baufenster auf ihrem Grundstück bleiben daher unberücksichtigt.

 

Ferner befürchten die Eheleute Buch Nachteile für ihr Wohngrundstück durch die ungeklärte Be- und Entlüftung der Tiefgarage unter der öffentlichen Grünfläche.

 

Die Bedenken bleiben unberücksichtigt, es wird auf die Begründung zum Beschlusspunkt Nr. 1.1 verwiesen.

 

 

 

Zu 1.3:

 

In seiner Stellungnahme vom 18.04.2006 führt Rechtsanwalt Michael Kurtztisch, im Namen und im Auftrag seines Mandanten Jürgen Hohenthal, eine Vielzahl von Bedenken gegen den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 620 auf. Herr Hohenthal ist Eigentümer der Liegenschaft Bieberer Straße 58. Zunächst schreibt der Rechtsanwalt, dass der Inhalt des Bebauungsplanes eine einseitige „Investorenplanung“ bezüglich der Grundstücke Gemarkung Offenbach, Flur 23, Flurstücke 108, 109, 110/1, 96/6 (teilweise) und 111/4 (teilweise) darstellt (ehemaliges „Friedelgelände“).

 

Der Bebauungsplan ordnet die städtebauliche Entwicklung des Blocks insgesamt, indem die in Ansätzen bereits vorhandene Blockrandbebauung erhalten, im Bereich der heutigen Baulücke vervollständigt und im Bereich der nordwestlich angrenzenden Altbauten geringfügig verschoben bzw. neu festgesetzt wird. Darüber hinaus trifft der Plan Aussagen über die Nutzung des Blockinnenbereiches. Im, durch die künftig annähernd geschlossene Blockrandbebauung, lärmgeschützten Blockinnenbereich soll eine ca. 2000 m² große öffentliche Grünfläche entstehen, die durch Wohnneubauten von geringer Höhe räumlich gefasst wird. Der Bebauungsplan strebt eine städtebauliche Konsolidierung des Planungsgebietes und eine Aufwertung der Wohnfunktion an. Er bedient keine einseitige Interessenslage. So begründet sich die festgesetzte Ausnutzung im, nach Ansicht des Rechtsanwaltes Investorenwünsche erfüllenden, Plangebietsteil „3“ wie folgt:

 

a)     Bezüglich der überbaubaren Fläche in der Tatsache, dass sich an diesem Standort ein Lebensmittelgeschäft, das der Nahversorgung dient, ansiedeln kann. Der Blockrand soll geschlossen und die öffentliche Grünfläche im Blockinnenbereich räumlich gefasst werden.

 

b)     Bezüglich der festgesetzten Höhe der Gebäude, in der städtebaulichen Akzentuierung der Ecksituation „Mathildenstraße/Gerberstraße“ und der Orientierung an der Höhenentwicklung des gegenüberliegenden Gebäudes Gerberstraße 21. Der Anschluss an die westlich und südlich angrenzenden niedrigeren Gebäude erfolgt, zur Bewältigung des Übergangs, durch eine gestufte Reduktion der maximalen Gebäudehöhe.

 

Aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes steht zudem der Erhöhung der baulichen Ausnutzung auf dem Eckgrundstück „Mathildenstraße/Gerberstraße“ die Umwidmung einer über 2000 m² großen gewerblichen Baufläche (rückwärtiger Teil des ehemaligen „Friedelgeländes) in eine öffentliche Grünfläche gegenüber. Es zeigt sich, dass die Bedenken, es würde eine einseitige Investorenplanung durchgeführt, unbegründet sind. Die Bedenken bleiben daher unberücksichtigt.

 

Der Rechtsanwalt äußert auch Bedenken gegen die Festsetzung des „Besonderen Wohngebietes“ im Plangebietsteil „5“. Er vertritt die Auffassung, dass hier bislang kein Wohnen vorhanden sei, das es weiterzuentwickeln gilt.

 

Die planungsrechtliche Gebietskategorie des „Besonderen Wohngebiets“ zielt darauf ab, in ihrer baulichen Nutzung heterogen strukturierte bestehende Quartiere im Hinblick auf eine Stärkung der Wohnnutzung weiter zu entwickeln. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 620 ist im Flächennutzungsplan insgesamt als gemischte Baufläche dargestellt. Innerhalb des Gebiets ergibt sich jedoch eine kleinräumige Nutzungsdifferenzierung mit einem Fortbestand der Mischnutzung im Blockrandbereich und eine bereits heute feststellbare Entwicklung von der Misch- zur Wohnnutzung im Blockinneren: Die Hinterhäuser der Anwesen Bieberer Straße 56, Gerberstraße 2, 4 und 12 sind heute bereits reine Wohngebäude, während rückwärtig angeordnete Gewerbebetriebe nicht mehr prägend sind. In diesem Sinne entwickelt der Bebauungsplan die in den rückwärtigen Grundstücksteilen vorhandene Wohnnutzung mit dem Ziel ihrer Stärkung konsequent fort.

 

Die Bedenken bezüglich der Wahl der Gebietsqualität und der nicht vorhandenen Wohnnutzung sind somit gegenstandslos und bleiben unberücksichtigt.

 

Dazu vertiefend wird die Wohnqualität im „Besonderen Wohngebiet“ angezweifelt, da umliegende Gewerbebetriebe im Mischgebiet sowie der Zu- und Abfahrtsverkehr zur Quartiersgarage zu einer Verlärmung des Blockinneren führen und sich die Luftqualität durch Be- und Entlüftungen der Tiefgaragen verschlechtern wird.

 

Im Gegenteil zur Auffassung des Rechtsanwaltes eignen sich die im Blockinneren festgesetzten Baufenster besonders für eine Wohnbebauung. Nach der vorliegenden schalltechnischen Untersuchung schützt die annähernd geschlossene Blockrandbebauung den Blockinnenbereich vor dem Verkehrslärm der umliegenden Straßen. Nach Realisierung der im Bebauungsplan festgesetzten Blockrandbebauung kann eine Minderung des Straßen- und Schienenverkehrslärms gegenüber der straßenseitigen Bebauung um rund 20 dB(A) erzielt werden. Dies führt zur Unterschreitung der Richtwerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ für „Besondere Wohngebiete“.

 

Die Zufahrt zur Tiefgarage unter der öffentlichen Grünfläche erfolgt innerhalb des Baufensters im Plangebietsteil „3“. Analog ist die Tiefgaragenzufahrt im Plangebietsteil „2“ nur innerhalb des dortigen Baufensters möglich. Damit entsteht im Blockinneren selbst kein An- und Abfahrtsverkehr. Die mit der Anordnung der privaten Stellplätze oder Garagen verbundenen minimalen Verkehre innerhalb der „Besonderen Wohngebiete“ sind von untergeordneter Bedeutung und untrennbar mit der Wohnnutzung verbunden. Zudem besitzen „Besondere Wohngebiete“ (WB) eine geringere Schutzbedürftigkeit gegenüber Lärmimmissionen als „Allgemeine oder Reine Wohngebiete“. Sie tragen damit ihren besonderen Standortbedingungen in heterogen strukturierten Bestandsgebieten Rechnung. Innerhalb dieser Gebietskategorie sind gemäß DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ die gleichen Immissionswerte wie in Mischgebieten maßgeblich. Damit ist ein verträgliches Nebeneinander der zulässigen gewerblichen mit der „Besonderen Wohnnutzung“ gesichert. Die Bedenken bleiben somit unberücksichtigt, bezüglich der Be- und Entlüftung der Tiefgarage wird auf die Begründung zum Beschlusspunkt Nr. 1.1 verwiesen.

 

Ferner, so der Rechtsanwalt, stellt die Anordnung der Baufenster im „Besonderen Wohngebiet“ einen nicht nachvollziehbaren Flickenteppich dar.

 

Die Anordnung der Baufenster in den „Besonderen Wohngebieten“ dient gemeinsam mit der Anordnung der rückwärtigen Baufenster in den Plangebietsteilen „2“ und „3“ der räumlichen Fassung der zentralen öffentlichen Grünfläche und der städtebaulichen Neuordnung der vorhandenen rückwärtigen Grundstücksbebauungen. Die heutige rückwärtige Bebauung unterliegt keiner Ordnung. Hier finden sich mehrere Wohnhäuser und Nebenanlagen unterschiedlichster Gestalt, ohne räumlichen Bezug und häufig in extremer Nähe zum jeweiligen Vorderhaus. Insgesamt ist der Bereich unstrukturiert und baulich hoch verdichtet. Mit der Bebauung der festgesetzten Baufenster entsteht ein neues, städtebaulich geordnetes Grundgefüge. Der Bebauungsplan bereitet damit eine in sich schlüssige rückwärtige Grundstücksbebauung in konsequenter südwest- bzw. südostexponierter Lage und damit verbesserter Belichtung und Besonnung aller Grundstücke vor. Die Bedenken gegen die Anordnung der Baufenster im „Besonderen Wohngebiet“ laufen somit ins Leere und bleiben unberücksichtigt.

 

Auch sieht der Rechtsanwalt in mehreren Festsetzungen eine wirtschaftliche Benachteiligung für seinen Mandanten. So schränken, nach Auffassung des Rechtsanwaltes, die festgesetzten Zahlen zur baulichen Ausnutzung die Nutzbarkeit des Grundstückes seines Mandanten ein und bedingen somit einen Wertverlust gegenüber der heutigen Situation.

 

Städtebauliches Ziel des Bebauungsplanes ist die Stärkung und Förderung der Wohnfunktion im Blockinnenbereich. Dabei wurden die Festsetzungen im Bebauungsplan so gewählt, dass keine Wertverluste entstehen. Sie ermöglichen auf dem rückwärtigen Teil des Anwesens Bieberer Straße 58 eine Wohnbebauung in direkter Nähe zur geplanten öffentlichen Grünfläche. Der Vergleich mit dem bestehenden Planungsrecht zeigt, dass diese Festsetzung für das Grundstück von Herrn Hohenthal keine Wertminderung zur Folge hat.

 

Zurzeit (ohne Bebauungsplan) ist die bauliche Nutzung des Grundstücks auf Grundlage des § 34 BauGB zu beurteilen. Das bestehende Vorderhaus schöpft den sich hieraus ergebenden Rahmen hinsichtlich Bebauungstiefe und Gebäudehöhe bereits voll aus. Angesichts des zu berücksichtigenden Ensembleschutzes (Denkmalschutzrecht) räumt auch der Bebauungsplan keine weiterreichenden Entwicklungsspielräume für das Vorderhaus ein. Durch die festgesetzten Baugrenzen, Baulinien, Geschossmaße, Dachformen und Trauf- bzw. Firsthöhen übernimmt der Bebauungsplan den gemäß § 34 BauGB zulässigen Rahmen. Die Rechtskraft des Bebauungsplans hat somit keine, den Grundstückswert mindernde, Reduzierung der bestehenden baulichen Ausnutzung im vorderen Grundstücksbereich zur Folge.

 

Im rückwärtigen Grundstücksteil ist auf Grundlage der Regelungen des § 34 BauGB ein weiteres Wohnhaus, analog dem vorhandenen Hinterhaus der benachbarten Liegenschaft Bieberer Straße 56 A (eingeschossig, ca. 130 m² Wohnfläche), genehmigungsfähig. Diese Möglichkeit eröffnet auch der Bebauungsplan durch die Festsetzung eines zweigeschossigen Wohnhauses. Aufgrund der Zweigeschossigkeit kann nach Rechtskraft des Bebauungsplanes sogar eine Wohnfläche von über 200 m² realisiert werden.

 

Natürlich könnte auf Grundlage des § 34 BauGB alternativ zur vorgenannten Wohnbebauung im rückwärtigen Grundstücksteil auch ein Gebäude für eine gewerbliche Nutzung entstehen. Bei der gegebenen räumlichen Situation zeigt aber ein Vergleich der Bodenpreise bzw. der Mieten für Wohnen und Gewerbe, dass die im Bebauungsplan festgesetzte Wohnnutzung zu einer deutlich höherwertigen Grundstücksverwertung führt. Die Bedenken bleiben somit unberücksichtigt.

 

Darüber hinaus verhindern das rückwärtig festgesetzte Baufenster und die durch den öffentlichen Weg reduzierte Grundstücksfläche  eine wirtschaftliche Nutzung des Vorderhauses. Insbesondere fallen Lagerflächen und Stellplätze für die gewerbliche Nutzung weg und der Andienungsverkehr wird erschwert.

 

Die konkrete Nutzung des rückwärtigen Grundstücksteils des Anwesens Bieberer Straße 58 ist eine private Entscheidung des Grundstückseigentümers. Sie erfordert seine individuelle Abwägung: Einerseits zwischen dem Erhalt der Nebenflächen für die gewerbliche Nutzung des Vorderhauses oder andererseits der Umnutzung von Teilflächen in eine höherwertigere Wohnbaunutzung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Selbstverständlich ist eine gewerbliche Nutzung des Vorderhauses auch nach dem Ausbau des öffentlichen Fußweges bzw. einer Wohnbebauung im rückwärtigen Grundstücksteil möglich. Die Bedenken bleiben somit unberücksichtigt, da das im hinteren Bereich des Grundstückes festgesetzte Baufenster bzw. der projektierte öffentliche Fußweg nicht die wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks verhindern.  

 

Zudem seien die Baugrenzen des rückwärtigen Baukörpers zu eng bemessen und der Nachbar stimme der erforderlichen Grenzbebauung zur Realisierung der im Bebauungsplan projektierten Doppelhaushälfte nicht zu. Der Grundstückseigentümer regt daher die im nachstehenden Plan (siehe Anlage 0) dargestellte Lösung an.

 

Das im Bebauungsplan rückwärtig auf dem Grundstück Bieberer Straße 58 angeordnete Baufenster ermöglicht den Bau eines Ein- bis Zweifamilienhauses. Eine darüber hinausgehende bauliche Verdichtung des rückwärtigen Grundstücksteils gemäß den Vorstellungen des Einwenders (siehe vorstehenden Plan) ist städtebaulich seitens des Plangebers nicht erwünscht. Sie hätte aufgrund der Stellplatzverpflichtung einen erhöhten Versiegelungsgrad des Grundstücks zur Folge. Darüber hinaus greift die vom Grundstückseigentümer vorgeschlagene Bebauung seines Grundstücks deutlich in Grundstücksstrukturen der Liegenschaften Bieberer Straße 56, 56 A, 58 und 60 ein. Dieser Eingriff führt zu einer Ungleichbehandlung der betroffenen Grundstückseigentümer.

 

Während das Grundstück des vom Rechtsanwalt vertretenen Mandanten (Bieberer Straße 58) bauliche fast vollständig ausgenutzt wird, verbleibt dem Eigentümer der Liegenschaft Bieberer Straße 60 nur eine unwirtschaftliche Restfläche. Die mit der vorgeschlagenen Alternativplanung verbundene Grundstücksneuordnung würde das übliche Maß an Eingriffen in bestehende Grundstückstrukturen so sehr übertreffen, dass kaum Aussicht auf eine Verwirklichung besteht. Die  angeregte Alternativplanung muss daher unberücksichtigt bleiben. 

 

Der Rechtsanwalt hat Bedenken, dass die Kosten für die Tiefgarage unter der öffentlichen Grünfläche von den Anliegern oder der öffentlichen Hand (kommunaler Haushalt) getragen werden müssen.

 

Die Bedenken sind unbegründet, da die Tiefgarage unterhalb der öffentlichen Grünfläche in einer baulichen Einheit mit der Neubebauung im Plangebietsteil „3“ entsteht. Die in dieser Gesamtanlage hergestellten öffentlichen Stellplätze werden durch den privaten Bauherrn finanziert und mit ortsüblichen Stellplatzmieten bewirtschaftet. Der Stadt Offenbach oder den umliegenden, die Tiefgarage nicht nutzenden Grundstückseigentümern entstehen keine Kosten. Die Bedenken werden daher zurückgewiesen.

 

Besonders bestehen gegen den auf dem Grundstück von Herrn Hohenthal festgesetzten öffentlichen Fußweg Bedenken. Über den Rechtsverlust hinaus beklagt der Anwalt, dass die Erschließung der öffentlichen Grünfläche im Blockinneren durch diesen Weg städtebaulich nicht nachvollziehbar sei.

 

Der mit der Realisierung des öffentlichen Weges verbundene Rechtsverlust wird selbstverständlich angemessen entschädigt. Die Erschließung der im Blockinnenbereich festgesetzten öffentlichen Grün- und Spielfläche erfolgt gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans nach Norden zur Mathildenstraße und nach Osten zur Gerberstraße (Gehrechte für die Allgemeinheit über private Grundstücksflächen) hin. Eine weitere Anbindung zur Bieberer Straße ist aus Gründen der guten Erreichbarkeit sinnvoll. Aufgrund der gegebenen Bebauung und der bestehenden Grundstückszuschnitte bietet sich die im Bebauungsplan als öffentliche Fußwegeverbindung festgesetzte Trassierung über eine Teilflächen des Grundstücks Bieberer Straße 58 an, weil sie:

 

  1. an die geplante öffentliche Grünfläche angrenzt,
  2. eine ausreichende Wegebreite ermöglicht, die aber gleichzeitig eine wirtschaftliche Nutzung des verbleibenden Grundstücks zulässt
  3. und aufgrund der vorhandenen Baulücke direkt an die Bieberer Straße anschließt.

 

Die im Bebauungsplan festgesetzte Trassierung der inneren Erschließung empfiehlt sich auch, da die gewerbliche Nutzung auf dem betroffenen Grundstück zurzeit brachliegt und die benötigte Grundstücksteilfläche eine „Zwischennutzung“ als Stellplatzanlage erfährt. Die Bedenken bleiben unberücksichtigt.

 

Bedenken werden auch vorgetragen, weil durch den festgesetzten öffentlichen Weg, Stellplätze auf dem Grundstück entfallen. Dies sei nicht vertretbar, da damit der Stellplatznachweis auf dem Grundstück erschwert und die generelle Parkplatznot im Block weiter verschärft wird. Von derzeit 23 Stellplätzen auf dem Grundstück fallen bei Umsetzung des Bebauungsplanes 19 weg.

 

Laut Bauakte verfügt das Grundstück nur über einen genehmigten Stellplatz. Die vorhandene Stellplatzanlage mit 23 Parkplätzen geht über den Stellplatzbedarf des Grundstückes selbst weit hinaus und führt zu einer fast vollständigen Versiegelung des Hinterhofes. Diese Stellplatzdichte und der damit verbundene Versiegelungsgrad stehen im Widerspruch zu dem Ziel des Bebauungsplanes Nr. 620, die Wohnqualität im Block durch Nutzungsextensivierung und Erhöhung des Grünflächenanteils aufzuwerten. Zur Steigerung der Wohnqualität ist es sinnvoll, wenn auf dem gegenständlichen Grundstück nur noch die nach Stellplatzsatzung erforderlichen Parkplätze unterhalten werden und die verbleibende Freifläche, wie im Bebauungsplan festgesetzt, gärtnerisch gestaltet wird. Auch nach Abtretung der für den öffentlichen Fußweg benötigten Teilfläche verbleibt, auf dem als Mischgebiet festgesetzten Teil des Anwesens Bieberer Straße 58, eine ausreichende Fläche um 5 bis 6 ebenerdige Stellplätze anzulegen, die den Wohneinheiten und dem Gewerbe im Vorderhaus zugeordnet werden können. Der Stellplatznachweis für die geplante Wohnbebauung im hinteren Grundstücksbereich von ein bis zwei Stellplätzen lässt sich auf diesem Grundstücksteil problemlos erbringen. Die Bedenken gegen den Wegfall von Stellplätzen bleiben unberücksichtigt.

 

Aus Sicht des Grundstückseigentümers ist der geplante öffentliche Weg hinsichtlich der Breite überdimensioniert. Er hat Bedenken, dass hier eigentlich eine Zufahrt zum Blockinneren entstehen soll.

 

Die Breite des öffentlichen Fußweges ist mit 6 m festgesetzt, um ausreichend Raum für eine den Weg begleitende Bepflanzung vorzuhalten. Die Eingrünung der Wegeseiten ist sinnvoll, da erwartet wird, dass die angrenzenden Privatgrundstücke durch Grenzmauern gegenüber der öffentlichen Erschließung eingefriedet werden. Die Begrünung sorgt für einen gestalterischer „Puffer“ zwischen Grenzmauer und Fußweg und vermeidet einen „Tunnelcharakter“ des Weges.

 

Der Fußweg soll als solcher ausgebildet werden und nicht als Zufahrt dienen. Zur Sicherung dieses Planungszieles wurde die Verkehrsfläche mit der Festsetzung „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ „Fußweg“ belegt und zusätzlich durch die Festsetzung „Bereich ohne Ein- und Ausfahrt“ gegenüber der Bieberer Straße abgesetzt. Die Bedenken gegen den öffentlichen Weg sind somit unbegründet und bleiben daher unberücksichtigt.

 

Zu 1.4:

 

Frau Jutta Füller hat Bedenken eine Teilfläche ihres Grundstücks für den festgesetzten öffentliche Fußweg von der Bieberer Straße zur geplanten Grün- und Spielfläche abzutreten. In ihrem Schreiben vom 29.03.2006 weist sie daraufhin, dass die Grundstücksneuordnung nur in Abstimmung mit ihr erfolgen darf und sie dieser nur unter der Prämisse zustimmt, dass ihr Grundstück insgesamt keinen Flächenverlust erleidet.

 

Die Bedenken richten sich nicht gegen die Festsetzung des Bebauungsplanes sondern betreffen seine Realisierung. Zur Verwirklichung des festgesetzten öffentlichen Fußweges von der Bieberer Straße zur Grün- und Spielfläche im Blockinneren ist der Erwerb einer Teilfläche von 14 m² aus dem Grundstück Bieberer Straße 60 erforderlich. Die Liegenschaftsverwaltung wird zu gegebener Zeit in Verhandlungen mit Frau Füller als Grundstückseigentümerin treten. Zur Kompensation können ihr eine entsprechende Teilfläche aus dem Grundstück mit der Katasterbezeichnung Gemarkung Offenbach, Flur 23, Flurstück 111/4 (Teil des ehemaligen „Friedelgeländes“) angeboten werden. Eine Einigung mit Frau Füller dürfte somit auf dieser Verhandlungsbasis möglich.

 

 

Zu 2:

 

Der Planentwurf in der Fassung 15.02.2006 wurde am 09.03.2006 von der Stadtverordnetenversammlung gebilligt und seine öffentliche Auslegung angeordnet. Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 20.03.2006 bis einschließlich 19.04.2006 statt. Die Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung erfolgte ortsüblich in der Ausgabe der Offenbach-Post (amtliches Bekanntmachungsblatt für die Stadt Offenbach am Main) vom 13.03.2006.

 

Die unter Beschlusspunkt 1 dieser Vorlage behandelten Bedenken und Anregungen haben zu keiner Planänderung geführt. Am Planentwurf in der Fassung vom 15.02.2006 wurden lediglich redaktionelle Änderungen vorgenommen. Der Bebauungsplan in der Fassung vom 14.06.2006 kann somit als Satzung beschlossen werden.    

 

Nach den Überleitungsvorschriften des § 244 BauGB findet für den Bebauungsplan Nr. 620 das Baugesetzbuch in der vor dem 20.07.2004 geltenden Fassung Anwendung.

 

Zu 3:

 

Nicht Bestandteil des Bebauungsplans, diesem aber beizufügen, ist nach § 9 Abs. 8 BauGB eine Begründung. Durch den Beschluss zu Punkt 3 wird die Begründung in der Fassung vom 15.02.2006 zur Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB.

 

Anlagen:

0. Plan zu 1.3 (Bestandteil der Drucksache)

1. Verkleinerter Planentwurf (Stand: 14.06.2006)

2. Begründung (Stand: 15.02.2006)

3. Stellungnahmen

 

Verteiler:

15 x UPB (Plan und Begründung)

15 x HFB (Begründung)

  7 x Fraktionen (Plan und Begründung)

  2 x Büro (Plan und Begründung)

  1 x Vertreterin der MUT (Plan und Begründung)