Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2006 - 2011

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Drucksachen-Abteilung I (A)                                               Ausgegeben am 21.10.2010

                                                                                               Eing. Dat. 21.10.2010

 

Nr. 638

 

 

Städtebauliches Konzept zur Umstrukturierung des ehem. MAN-Roland-Werks 1
 - Umnutzung -
hier: Grundsatzbeschluss
Antrag Magistratsvorlage Nr. 379/10 (Dez. I, Amt 60) vom 20.10.2010, DS I (A) 638


Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

1. Dem städtebaulichen Konzept zur Umstrukturierung des ehem. MAN-Roland-
    Werks 1 in der Christian-Pleß-Straße wird zugestimmt.

2. Die Verwaltung wird beauftragt,

    a) das Aufstellungsverfahren des Bebauungsplanes Nr. 627 mit der Zielsetzung
    dieses städtebaulichen Konzepts fortzusetzen,

    b) die Realisierung des Schulbaus sowie der Kindertagesstätte für Kinder im Alter
    von 0-6 Jahren im Mietmodell bzw. in eigener Regie im Rahmen einer
    umfänglichen Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zu prüfen, die Folgen für die
    mittelfristige Finanzplanung der Stadt Offenbach sowie der schulpolitischen und
    städtebaulichen Standortentscheidung aufzuzeigen und das Ergebnis der
    Stadtverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen,

c) den Grunderwerb zur Realisierung der geplanten öffentlichen Grün- bzw.
    Freifläche vorzubereiten.


Begründung:

 

Zu 1:

Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Offenbach am Main hat in ihrer Sitzung am 28. Juni 2007 die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 627 „Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße“ und am 30.08.2007 den städtebaulichen Rahmenplan für das „Senefelderquartier“ im Rahmen des Förderprogrammes „Stadtumbau West“ beschlossen. Als Planungsziele definiert wurden darin die Umnutzung des leerstehenden Werksgeländes in

 

-        ein Wohngebiet einschließlich der dazu gehörigen Einrichtungen der Nahversorgung,

-        einen Standort für eine Grundschule und

-        eine großzügige öffentliche Grünfläche, die die Freiflächenversorgung des umliegenden Quartiers nachhaltig verbessern soll.

 

Unter dieser Zielsetzung wurde vom Amt für Stadtplanung und Baumanagement im gleichen Jahr ein städtebaulicher Ideenwettbewerb ausgelobt, der vor allem die pla-nerische Auseinandersetzung mit dem Denkmalschutz zum Gegenstand hatte. Auf Grundlage der beiden Siegerentwürfe wurden durch die Grundstückseigentümerin MAN AG Investoren für die geplanten gewerblichen und wohnbaulichen Bauvor-haben gesucht, im Juli 2008 in jetziger Konstellation gefunden und seither die Planung in enger Abstimmung mit der Stadtentwicklung kontinuierlich vorangebracht.

 

Zwischen Grundstückseigentümerin und den beiden Investoren wurden zwischenzeitlich Vereinbarungen getroffen, die Grunderwerbe und Arbeitsteilung zur Vorbereitung der Planrealisierung unter den Akteuren regeln.

 

Diese Vereinbarungen basieren auf folgendem städtebaulichen Konzept:

 

Siehe Anlage 1)

 

Nutzungskonzept:

In der Planung sind berücksichtigt:

Im Westen innerhalb der „Sheddachhalle“:

 

-        eine Kindertagesstätte für Kinder im Alter von 0 – 6 Jahren

-        eine öffentliche Freifläche („Forum“)

-        ein Lebensmittelmarkt und weitere Läden zur Sicherung der Nahversorgung

-        Gastronomie

-        in den Obergeschossen: Büro- und/oder Ateliernutzungen

 

Im Zentrum des Planungsgebietes:

 

-        eine fünfzügige, ganztägig arbeitende Grundschule mit Sporthalle

-        eine öffentliche Freifläche mit angegliedertem Spielplatz und Grünbereichen

-        die notwendigen Stellplätze der gewerblichen Nutzungen, die in der Sheddachhalle untergebracht sind

 

Und im östlichen Plangebietsteil:

 

-        Wohnhäuser mit –je nach Grundriss- 130 bis 170 Wohnungen und

-        eine dem Wohnen zugeordnete Tiefgarage und

-        einen begrünten, privaten Innenhof

-        eine neue Wohnstraße

 

Räumliches Konzept:

Das über 3 ha große Areal wird im vorliegenden städtebaulichen Konzept in drei Teilbereiche gegliedert und ist damit in zwei Achsen von Nord nach Süd durchlässig konzipiert. Die in Ansätzen noch vorhandene Blockrandbebauung der Waldstraße wird durch eine an der Höhe der Bestandsgebäude orientierte geschlossene Wohnbebauung vervollständigt.

 

Im zentralen Planungsgebiet ist die Schule sowohl im Norden als auch im Süden gleichfalls an der Baugrenze des Blockrandes angegliedert. Zum Schutz der o.g. angrenzenden Wohnbebauung vor Lärmemissionen wird sich die Schule nach Westen als geschlossener Gebäuderiegel präsentierten. Höhenmäßig wird die voraussichtlich dreigeschossige Schule zwischen der Blockrandbebauung im Westen und der Sheddachhalle an der Senefelderstraße vermitteln.

 

Mit der Öffnung des Schulhofes nach Westen wird ein Teilraum des künftigen Quartierszentrums gebildet. Dieses besteht funktional aus verschiedenen miteinander verzahnten Freiflächen: dem Schulhof, der in einen öffentlichen Platz als „Scharnier“ zur begrünten fußläufigen Nord-Süd-Querung des Blocks übergeht und sich schließlich als „Forum“ in die Sheddachhalle an der Senefelderstraße fortsetzt und dem daran angegliedertem öffentlichem Spielplatz und Eingangsbereich zur Kita.

 

Siehe Anlage 2)

 

 

Unter der denkmalgeschützten Hallenkonstruktion sollen eine Kindertagesstätte, die Lebensmittelgeschäfte, Gastronomie und sonstige Dienstleistungen im Oberge-schoss der Blockrandbebauung untergebracht werden. Die neue Quartiersmitte wird durch Öffnung der denkmalgeschützten Halle zur Senefelderstraße auch in Ost-West-Richtung fußläufig erschlossen:

 

Siehe Anlage 3)

 

Zu 2a:

Im Abstimmungsprozess des städtebaulichen Konzepts mit den berührten Trägern öffentlicher Belange sind zurzeit noch Details hinsichtlich der Festsetzung der Ein-zelhandelsflächen innerhalb der Sheddachhalle sowie bezüglich des Umgangs mit dem über einem Altlasten-Hotspot gelegenen denkmalgeschützten Verwaltungs-gebäude an der Christian-Pleß-Straße offen.

 

Zu 2b:

Bereits vor Auslobung des städtebaulichen Ideenwettbewerbs verdeutlichte sich im Planungsprozess mit der Grundstückseigentümerin MAN AG, dass die Umnutzung des Werksgeländes aufgrund der erheblichen zur Disposition stehenden Flächen nur in Verbindung mit öffentlichen Maßnahmen zu realisieren ist. Dementsprechend wurden im Planungsgebiet die im baulich hoch verdichteten Umfeld dringend not-wendigen öffentlichen Freiflächen, sowie der Standort einer Grundschule und einer Kindertagesstätte vorgesehen und das Konzept der Quartiersmitte entwickelt.

 

Gleichzeitig wurde die Aufnahme des Planungsgebietes in das Städtebauförder-ungsprogramm „Stadtumbau in Hessen“ betrieben. In diesem Förderprogramm sind unrentierliche öffentliche Investitionen etwa für Grün- und Freiflächen sowie grund-sätzlich für die Kindertagesstätte (die förmliche Einzelgenehmigung des Zuschuss-gebers hierüber steht noch aus) förderfähig; von einer Förderung ausgenommen sind jedoch Schulbauten. Vor dem Hintergrund der schwierigen Haushaltssituation der Stadt Offenbach stellt sich bzgl. der Realisierung der Schule die grundsätzliche Frage der Finanzierung. Dabei sind nach differenzierter juristischer Prüfung aufgrund vergaberechtlicher Belange grundsätzlich folgende Alternativen möglich:

 

a)     Ein Investor der MAN AG erwirbt den Grundstücksteil, baut die Schule und  
   vermietet sie an die Stadt Offenbach oder

b)     Die Stadt Offenbach erwirbt den Grundstücksteil selbst und baut die Schule
   nach vorangehender öffentlicher Ausschreibung des Vorhabens selbst.

 

Zur Entscheidungsvorbereitung zwischen diesen Realisierungswegen bedarf es neben der o.g. städtebaulichen Grundsatzentscheidung auch einer umfänglichen Wirtschaftlichkeitsberechnung, die nur in externer Bearbeitung möglich ist sowie der schulpolitischen Standortentscheidung.

 

Gemäß Grundsatzbeschluss „Grundsanierung, Modernisierung sowie Erweiterungen und Neubauten an Offenbacher Schulen für einen zeitgemäßen, ganztägigen Betrieb unter Berücksichtigung ökologischer Standards“ DS I (A) vom 22.03.2007 war zu prüfen, inwiefern das Einbeziehen der Humboldtschule sinnvoll ist, d.h. anstelle einer Sanierung der Humboldtschule ein Neubau auf dem Gelände der MAN in der Christian-Pleß-Straße realisiert werden kann.

 

Ein Verzicht auf den Alt-Schulstandort ermöglicht dessen wohnbauliche Entwicklung, die in die genannte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mit einzubeziehen ist.

 

Aufgrund der räumlichen Anordnung der geplanten Kindertagesstätte innerhalb der durch den gewerblichen Investor zu erwerbenden Sheddachhalle sollte zugleich auch für die Kindertagesstätte eine Anmietung geprüft werden. Lt. Mitteilung des Zuschussgebers HMWVL können die Investitionskosten für die Kindertagesstätte unter vertraglicher Regelung einer Mietkostenminderung anteilig an den Investor weitergeleitet werden, so dass die öffentliche Förderung dennoch genutzt werden kann.

 

Zu 2c:

Aus dem städtebaulichen Konzept zur Umstrukturierung des ehem. MAN-Roland-Werks 1 lässt sich die geplante öffentliche Freifläche von rd. 4.000 qm lokalisieren. Auf Grundlage des in der StV-Versammlung am 06.03.2008 beschlossenen Integrierten Handlungskonzept es zum „Stadtumbau“ wurden beim Zuschussgeber HMWVL die für den planerisch vorgesehenen Grunderwerb notwendigen Investitionskosten beantragt und Fördermittel bewilligt. Die befristeten Bewilligungsbescheide laufen Ende 2010 aus, so dass eine kurzfristige Realisierung des Grunderwerbs zur optimalen Nutzung der bereitgestellten Fördermittel geboten ist, die ansonsten verfallen würden. Dies gilt insbesondere, da die Höhe der zukünftig von der Bundesregierung eingestellten Städtebauförderungsmittel fraglich und der künftige Fördermittelfluss ggf. erschwert ist.

Anlagen:

1. Städtebauliches Entwicklungskonzept

2. Detailplan Kita und öffentliche Bereiche

3. Ansicht Eingangssituation „Forum“ an der Senefelderstraße