Quelle: pio.offenbach.de
Abgerufen am 06.07.2024
zur Mag.-Vorl.-Nr.: .............. |
Bebauungsplan Nr. 618C/2
2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 618 A
“Waldheim Süd, südlicher Teil“
im vereinfachten Verfahren gemäß §13 BauGB
Textliche Festsetzungen
- ENTWURF -
Stand: 27.08.2012
A. Planungsrechtliche Festsetzungen
Plan-gebiets-teile |
Bau-gebiete |
GRZ |
GFZ |
Zahl der Voll-geschosse |
Max. Höhe der baulichen Anlagen (m) |
Bauweise |
max. Anzahl der WE pro Wohngebäude |
||
Gebäude mit Satteldach |
Gebäude mit Pultdach oder flachgeneigten Dächern |
||||||||
OK1) Außenwand2) |
FH1) |
FH1) |
|||||||
1 |
WA |
0,4 |
0,8 |
II |
6,5 |
11,0 |
10,5 |
a |
2 |
2 |
WA |
0,4 |
0,8 |
II |
6,5 |
11,0 |
10,5 |
o |
2 |
Zeichenerklärung
WA = Allgemeines Wohngebiet
GRZ = Grundflächenzahl
OK = Oberkante, als
Höchstmaß
= nur Hausgruppen
zulässig
= nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
WE = Wohneinheiten
GFZ = Geschossflächenzahl
II = Zahl der Vollgeschosse (zwin gend)
FH = Firsthöhe, als Höchstmaß
o = offene Bauweise
a = abweichende Bauweise
1) Bezugspunkt für die Höhen FH und OK und alle anderen Höhenangaben der Festsetzungen ist die im Mittel gemessene Höhe der Oberkante der nächstgelegenen Verkehrsfläche in deren Endausbauzustand.
2) Bei Gebäuden mit Satteldächern ist die OK Außenwand die Schnittlinie der Außenwand mit der Dachhaut oder der obere Abschluss der Außenwand (z.B. Dachaufkantungen oder massive Brüstungen von Dachterrassen).
In allen Plangebietsteilen (allgemeine Wohngebiete) sind Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig.
Bei Doppelhäusern und Hausgruppen ist eine einheitliche Höhe der baulichen Anlagen durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.
Der Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO sind die Flächenanteile an den außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten Gemeinschaftsanlagen für Stellplätze, Carports sowie die Flächenanteile an außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche liegenden privaten Stellplätzen hinzuzurechnen.
Im Plangebietsteil 1 darf in Abweichung von der offenen Bauweise durch bauliche Anlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen ohne Abstandsflächen an Grundstücksgrenzen angebaut werden.
Die Regelungen der Hessischen Bauordnung zu erforderlichen Abstandsflächen gegenüber den jeweils sonstigen Grundstücksgrenzen sowie die sonstigen bauordnungsrechtlichen Vorschriften bleiben davon unberührt.
In allen Plangebietsteilen sind Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, sofern sie eine Grundfläche von 7 m² und einen umbauten Raum von 18 m³ nicht überschreiten sowie als Bestandteil der Einfriedung bis maximal 1,5 m Tiefe, gemessen von der Grundstücksgrenze, errichtet werden.
§ Garagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen
§ Carports und Stellplätze innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und in den seitlichen Abstandsflächen
§ 1 Stellplatz pro Wohnhaus im Vorgartenbereich
Stellplätze und Zufahrten zu Stellplätzen in allen Plangebietsteilen sowie private Verkehrsflächen sind wasserdurchlässig herzustellen.
Das von den baulichen Anlagen abfließende Niederschlagswasser der Dachflächen ist auf den Grundstücken in geeignete Rückhalteanlagen, Zisternen oder Gartenteiche zu leiten und als Brauchwasser (z.B. Gartenbewässerung) zu verwenden. Das Fassungsvermögen der Anlagen muss mindestens 20 l/m² projizierter Dachfläche betragen. Die Anlagen sind wasserundurchlässig herzustellen und durch Überlauf an den Straßenkanal anzuschließen.
Die im zeichnerischen Teil festgesetzte und mit G1 bezeichnete Fläche ist mit einem Gehrecht zugunsten der in der Planzeichnung bezeichneten Personen zu belasten und im Grundbuch durch Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit für die Genannten zu sichern.
Bei der Errichtung von Gebäuden sind bauliche Maßnahmen so zu treffen, dass der Einsatz erneuerbarer Energien, wie insbesondere Solarenergie, ermöglicht werden kann.
Zum Schutz vor Außenlärm sind Außenbauteile von Aufenthaltsräumen so auszuführen, dass sie die erforderlichen resultierenden Schalldämm-Maße nach DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, Ausgabe November 1989, aufweisen:
Lärmpegel- bereich |
Erforderliches resultierendes Schalldämm-Maß R’w,res |
|
Aufenthaltsräume in Wohnungen, Übernachtungsräume in Beherbergungsstätten, Unterrichtsräume und ähnliches |
Büroräume 1) und ähnliches |
|
I |
30 |
- |
II |
30 |
30 |
III |
35 |
30 |
IV |
40 |
35 |
V |
45 |
40 |
VI |
50 |
45 |
VII |
2 ) |
50 |
1) An Außenbauteile von Räumen, bei denen der eindringende Außenlärm aufgrund der in den Räumen ausgeübten Tätigkeiten nur einen untergeordneten Beitrag leistet, werden keine Anforderungen gestellt. 2 ) Die Anforderungen sind hier aufgrund der örtlichen Gegebenheiten festzulegen. |
Die Tabelle ist ein Auszug aus der DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“, November 1989, Tabelle 8 (Hrsg.: DIN Deutsches Institut für Normung e.V., zu beziehen bei der Beuth Verlag GmbH, 10772 Berlin)
Das erforderliche Schalldämm-Maß ist in Abhängigkeit vom Verhältnis der gesamten Außenfläche eines Raumes zur Grundfläche des Raumes nach Tabelle 9 der DIN 4109 zu korrigieren.
In Schlafräumen und in sonstigen schutzbedürftigen Räumen mit sauerstoffverbrauchender Energiequelle ist für ausreichende Belüftung zu sorgen.
Es können Ausnahmen von den getroffenen Festsetzungen zugelassen werden, soweit nachgewiesen wird, dass – insbesondere an gegenüber den Lärmquellen abgeschirmten oder den Lärmquellen abgewandten Gebäudeteilen – geringere Schalldämm-Maße erforderlich sind.
Je angefangene 200 m² nicht bebauter Grundstücksfläche ist mindestens ein Obstbaum oder heimischer Laubbaum dritter Ordnung (Beispiele s. Vorschlagsliste III. Ordnung) zu pflanzen und zu erhalten. Der vorhandene Baumbestand wird angerechnet. Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung des Standortes anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen abzustimmen.
Die in der Planzeichnung festgesetzten Bäume sind in der entsprechenden Anzahl zu pflanzen und zu erhalten. Dabei ist - neben dem Hinweis unter Nr. C 1.7 - zu berücksichtigen:
- Die genauen Standorte sind vor Ort unter Berücksichtigung von Einfahrten, dem Verlauf von Leitungen, dem Standort anderer baulicher Nutzungen bzw. sonstigen baulichen Anforderungen, z.B. von Stellplätzen abzustimmen.
- Für Leitungen gilt: Die lichte Breite zwischen Außenkante Stamm und Außenkante Leitung muss mindestens 1,0 m betragen; bis zu einem lichten Abstand von 2,5 m zwischen Stammmitte und Leitungsmitte ist ein geeigneter Wurzelschutz für die Leitungen im Bereich öffentlicher Flächen einzubringen.
B. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen
- Satteldächer von 22° bis 35°
- Pultdächer von 5° bis 15°
- Dachformen,
- Dachneigungen bei gleicher Firstrichtung,
- Dacheindeckungen und
- Fassadengestaltungen (Material)
durch zeitgleiche, gemeinsame Bauantragsstellung und Genehmigung des Doppelhauses bzw. der Hausgruppe oder durch Eintragung einer Baulast auf den betroffenen Grundstücken zu sichern.
a) In der Planzeichnung mit "Einfr., h = 2,00 m" gekennzeichneter Bereich:
- Einfriedungen sind mit einer Höhe von 2,0 m als geschlossene und dichte, mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall als Lärmschutz zu errichten.
b) Sonstiger Bereich (ohne besondere Kennzeichnung in der Planzeichnung)
- Einfriedungen sind nur als Laubhecken bzw. mit Pflanzen begrünte Abgrenzungen aus Holz, Stein oder Metall zulässig.
- Die Einfriedungen sind nur bis zu einer Höhe von max. 1,2 m zulässig. Die Sockelhöhe darf 0,2 m nicht überschreiten.
- An den seitlichen Grundstücksgrenzen sind Einfriedungen als Sichtschutz bis zu einer Höhe von 2,0 m und bis zu einer Länge von 3,0 m, gemessen ab rückwärtiger Gebäudekante, zulässig.
C. Hinweise und Empfehlungen
Im Baugebiet sind hohe Grundwasserstände möglich. Grundwasserflurabstände zwischen 2 m und 2,5 m wurden im Juni 2001 gemessen. Aufgrund langjähriger Messungen an benachbarten Grundwasserpegeln ist ein Ansteigen des Grundwasserflurabstandes bis zu rund 1 m möglich.
Der Geltungsbereich liegt in der Zone III A der Trinkwassergewinnungsanlage der Stadt Mühlheim (StAnz. 48/1985 S. 2182). Die entsprechenden Verbote sind zu beachten.
Es gelten die artenschutzrechtlichen Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG).
Gemäß artenschutzrechtlichem Fachbeitrag sind Ausnahmegenehmigungen gem. § 42 Abs. 5 BNatSchG für die Haubenlerche, die Zaun- und die Mauereidechse zum Fang und zur Umsiedlung der Individuen zu beantragen und die Maßnahmen durchzuführen.
Vor der Umsiedlung der lokalen Populationen der beiden streng geschützten Eidechsenarten wird in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde eine fachlich fundierte Konzeption mit geeigneten dauerhaften Ersatzflächen erstellt.
Bei der technischen Gebäudeplanung und der Bauausführung wird aus ökologischen und ökonomischen Gründen für haustechnische Systeme und Komponenten grundsätzlich ein über die jeweils gültigen Regelwerke, z. B. Energieeinsparverordnung und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz hinausgehender Einsatz von erneuerbaren Energien und sonstigen Techniken zur rationellen Energienutzung und -einsparung empfohlen.
In einem Bereich zwischen Ginsterweg und Tulpenweg dürfen zur Sicherstellung von öffentlichen Telekommunikationsdienstleistungen und Vermeidung von Störungen von Richtfunkstrecken Kräne und Masten, die zur Durchführung von Bauvorhaben im Bebauungsplangebiet aufgestellt werden, eine Höhe von 25 m nicht überschreiten.
Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmäler bekannt werden, so ist dies dem Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Abteilung Archäologische Denkmalpflege, oder der Unteren Denkmalpflege unverzüglich anzuzeigen.
Baumpflanzungen in der Kastanienstraße sind nur außerhalb des Schutzstreifens der Gashochdruckleitung (3 m beiderseits der Rohrachse) zulässig. Alle mit Eingriffen in den Boden verbundenen Arbeiten in diesem Bereich sind vorab dem Leitungsträger NRM - Netzdienste Rhein-Main GmbH anzuzeigen.
Der Schutzstreifen ist von jeglichen Eingriffen, die betriebserschwerende sowie leitungsgefährdende Einwirkung darstellen, freizuhalten. Das Befahren des unbefestigten Schutzstreifens mit schweren Baufahrzeugen ist ohne vorherige Sicherung (z.B. mit Baggermatratzen) nicht gestattet. Im Bereich des Schutzstreifens besteht ein absolutes Bauverbot. Eine Veränderung der Oberflächenbefestigung im Schutzstreifen ist mit dem Träger abzustimmen. Der Schutzstreifen muss zu jeder Zeit zugänglich sein und ist grundsätzlich freizuhalten. Die zugehörigen Einrichtungen der Gasleitung (Schilderpfähle, Riechrohrkappen etc.) sind zu beachten und ggf. zu sichern.
Im Geltungsbereich wird die dauerhafte, extensive Begrünung der flachgeneigten Dachflächen der Gebäude (Neigungswinkel bis 15°) empfohlen. Die Dicke der Substratschicht sollte mindestens 8 cm betragen.
Im Geltungsbereich wird die Begrünung der Außenwandflächen der Gebäude empfohlen. Als Richtwert gilt: Eine Kletterpflanze je 5 m Wandlänge.
Vorschlagsliste II. Ordnung (Mittelgroße Bäume 12 - 20 m Höhe)
Acer campestre |
Feldahorn |
Acer platanoides "Emerald Queen" |
Spitzahorn |
Carpinus betulus |
Hainbuche |
Carpinus betulus "Fastigiata" |
Säulenhainbuche |
Corylus colurna |
Baumhasel |
Juglans regia |
Walnuss |
Pyrus calleryana spec. |
Stadtbirne in Sorten |
Pyrus communis |
Wildbirne |
Sorbus aucuparia |
Eberesche |
Sorbus domestica |
Speierling |
Sorbus torminalis |
Elsbeere |
Tilia cordata "Greenspire" |
Stadtlinde |
Tilia x euchlora |
Stadtlinde |
Ulmus hollandica "Lobel" |
Schmalkronige Stadtulme |
Vorschlagsliste III. Ordnung (Kleinbäume bis 12 m Höhe)
Acer campestre "Elsrijk" |
Feldahorn |
Amelanchier lamarckii |
Felsenbirne |
Crataegus laevigata "Paul's Scarlet" |
Rotdorn |
Crataegus monogyna "Stricta" |
Säulen-Weißdorn |
Fraxinus excelsior "nana" |
Gewöhnliche Esche |
Malus sylvestris |
Holzapfel |
Morus alba |
Weiße Maulbeere |
Prunus domestica |
Zwetschge |
Prunus cerasifera "nigra" |
Blutpflaume |
Pyrus communis "Beech Hill" |
Birne |
Sorbus aucuparia "Fastigiata" |
Säuleneberesche |
Sorbus intermedia "Brouwers" |
Schwedische Mehlbeere |
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