zur Mag.-Vorl.-Nr.: ..............

Untere Denkmalschutzbehörde

Bauaufsichtsamt I/63

Stadtverwaltung Offenbach am Main

22.06.2012

Textliche Festsetzungen

II

1.2 - 1.3 Die entsprechende Festlegung kann nicht für die  denkmalgeschützten Gebäude gelten. Hier sind je nach Gebäude und Beschaffenheit dessen Spezifika zu berücksichtigen. Grundsätzlich sollte eine Wiederherstellung/Instandsetzung in den gleichen Materialien und in der gleichen Ausführung bevorzugt werden.

2.1.2 Hinter „Dauerhaft“ solle noch „unverändert“ eingefügt werden.

2.2 Es ist keine Aussage zu der „Dachdeckung“ getroffen. Sollte eine neue Dachdeckung aufgebracht werden, so ist eine zu wählen, die das Denkmal nicht beeinträchtigt → eine Abstimmung/Genehmigung ist noch erforderlich.

5.1.1 Hier ist noch eine detaillierte Abstimmung erforderlich, da die „Textliche Festsetzung“ an dieser Stelle keine Aussage über Größe, Farbe und Material treffen.

Begründung

10. Denkmalschutz und Archäologie

Zu dem Absatz, der mit „Die Planung bereitet die Nutzung der…“ beginnt, ist folgendes anzumerken: Die Denkmalschutzbehörde lehnt den geplanten Abbruch der denkmalgeschützten Gebäudeteile entlang der Gustav-Adolf-Straße ab. Würden diese Teile tatsächlich ersatzlos entfernt, entstünde ein Bruch in der architektonischen Reihung des Industriegebäudes. Deren Fortsetzung, möglichst weit nach Osten, muss jedoch in jedem Fall gewährleisten sein. Im Vorfeld war seitens der Denkmalschutzbehörde angeboten worden, dann auf einen Teil dieses Gebäudes zu verzichten, wenn gewährleistet ist, dass mit einem Ersatz, z.B. mit einer Art Pergola, die die Traufkante sowie weitere Gestaltungselemente der geschützten Bausubstanz aufnimmt, die Kontinuität, zumindest, was die Volumetrie und Anmutung angeht, erhalten bleibt. Dies ist nicht in dem B-Plan berücksichtigt worden. Sofern nicht die Verwirklichung dieser Idee rechtswirksam geklärt ist, wird keine Genehmigung für einen Abriss in Aussicht gestellt.

Zu S. 13, 1. Absatz:

Ergänzung des letzten Satzes, der endet: „…lässt dessen Erhalt zu“: Der Erhalt des Verwaltungsgebäudes ist eine Forderung der Denkmalschutzbehörde. Die Zustimmung für einen Abbruch wird nicht in Aussicht gestellt. Sollte an das Verwaltungsgebäude tatsächlich angebaut werden (Was der B-Plan zulässt), so ist sicherzustellen, dass bei dem Anbau auf das Denkmal die allergrößte Rücksicht genommen wird. Dies kann u.a. bedeuten, dass eine „Baunaht“ zwischen Alt und Neu einzuführen ist, prägende Höhe des Denkmals aufzunehmen sind, Prägungen in den Architekturformen usw. Eine abschließende Beurteilung der Zulässigkeit einer neuen Bebauung an oder im Bereich des Verwaltungsgebäudes kann erst abgegeben werden, wenn eine konkrete Planung vorliegt.

Plandarstellung

Im Plan ist im Bereich der Gustav Adolf-Straße, ab der Hausnummer 28 bis 16, textlich eine „Pergola“ anstelle der denkmalgeschützten Bausubstanz vorgesehen. Hier wird angemerkt, dass eine Genehmigung für eine solche Pergola und, damit einhergehend der vorherige Abbruch der entsprechenden Denkmalsubstanz, nur dann in Aussicht gestellt wird, wenn

1.)    eine solche Pergola tatsächlich hergestellt wird, und

2.)    eine solche Pergola tatsächlich von einer Qualität ist, dass sie den Verlust des Denkmals an dieser Stelle kompensiert.

Da dies nach diesseitiger Einschätzung jedoch rechtlich nicht geklärt ist, wird seitens der Denkmalschutzbehörde einer solchen Pergola anstelle des Denkmals widersprochen.

Im Bebauungsplanentwurf wird unter IV.1 bereits der Hinweis auf den Genehmigungsvorbehalt der Denkmalbehörde nach §16 HDSchG gegeben. Der B-Plan ersetzt nicht fachrechtliche Genehmigung der Denkmalschutzbehörde, sondern formuliert im Bereich des durch den Bebauungsplan bedingten Eingriffs in die denkmalgeschützte Substanz zusätzlich besondere Anforderungen. Die fachrechtliche Genehmigung und Beurteilung der Unteren Denkmalschutzbehörde bleibt unberührt.

Die Festsetzung II.2.1.2 sieht bislang den „dauerhaften“ Erhalt von sechs Fensterelementen der Sheddachhalle vor. Zur weiteren Klarstellung wird der Anregung gefolgt und die Formulierung ergänzt.

s. Abwägungsvorschlag zur II.1.2 -1.3

In den textlichen Festsetzungen wird zur zusätzlichen Klarstellung die Verwendung von störenden Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht ausgeschlossen. Eine zusätzliche Detaillierung soll mit einem städtebaulichen Vertrag erreicht werden.

Im Bereich der ehemaligen Fertigungshallen an der Gustav-Adolf-Straße sieht der Bebauungsplanentwurf eine öffentliche Grünfläche vor. Zur Umsetzung der Grünfläche wird der Abriss der denkmalgeschützten Fertigungshallen an der Gustav-Adolf-Straße notwendig. Der Bebauungsplan bereitet die Errichtung einer Pergolakonstruktion im Sinne der Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde, die die Raumwirkung der Halle nachempfindet, durch die Festsetzung vor. Zur Umsetzung dieser kompensatorischen Maßnahmen wird zwischen der Denkmalschutzbehörde und dem Grundstückeigentümer ein Austauschvertrag geschlossen. Die Bedenken konnten somit ausgeräumt werden. Änderungen am Bebauungsplan sind nicht notwendig.

Der Bebauungsplan bedingt nicht den Abriss des Verwaltungsgebäudes, sondern lässt verschiedene Entwicklungsmöglichkeiten offen. Dies soll beibehalten werden. Jegliche Änderung am oder um das denkmalgeschütze Gebäude steht unter denkmalrechtlichem Genehmigungsvorbehalt, auf den im Bebauungsplan unter IV.1 bereits hingewiesen wird.

Zwischen der Unteren Denkmalschutzbehörde und den Grundstückseigentümer wird die Errichtung der Pergola vertraglich vereinbart (s.o.). Die Bedenken sind somit ausgeräumt.

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Amt für Umwelt, Energie und Mobilität

20.06.2012

Zusammenfassung

Gegen die Planung bestehen keine grundsätzlichen Bedenken.

Untere Naturschutzbehörde/Artenschutz

Die Festsetzung der öffentlichen Grünflache wird begrüßt und kann zu einer erheblichen ökologischen Aufwertung des bisher versiegelten Geländes beitragen. Insbesondere sollte

durch eine naturnahe Gestaltung der Flächen z.B. durch Verwendung einheimischer standortgerechter Wildpflanzenarten ein aktiver Beitrag zum Artenschutz in dem dicht bebauten

Innenstadtbereich geleistet werden.

Um im Bereich der Gustav-Adolf-Straße eine Aufwertung des Straßenbildes zu erreichen, empfehlen wir, - wie schon in der Vorprüfung - die Begrünung durch eine Reihe von Großbäumen entlang der Pergola festzusetzen.

Immissionsschutz/Klimaschutz und Energie

Immissionen:

Die Verkehrslärmproblematik (Straßen- und Fluglärm) ist sowohl in den textlichen Festsetzungen unter Punkt I.11 (Vorkehrungen schädlicher Umweltauswirkungen gemäß §9(1)24 BauGB als auch in der Begründung ausreichend berücksichtigt.

Klimaschutz/Energie:

Wie in der textlichen Festsetzung unter Punkt 13 festgelegt empfehlen wir, dass bei der Errichtung von Gebäuden bauliche Maßnahmen so zu treffen sind, dass der Einsatz erneuerbarer Energien, wie insbesondere Solarenergie, ermöglicht werden kann. Darüber hinaus empfehlen wir, wie bei den Schulneubauten in Offenbach, einen energiesparenden Standard mit der Unterschreitung der Anforderungen der EnEV 2009 um 30%, oder Passivhausstandard im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags vorzusehen.

Altlasten, Gewässerschutz und Lagerung wassergefährdender Stoffe

Altlasten / Bodenschutz:

Die Belange des Bodenschutzes / Altlasten sind in den vorliegenden Unterlagen ausreichend betrachtet und bewertet.

Gewässerschutz / Lagerung wassergefährdender Stoffe:

Die Belange des Gewässerschutzes wurden in den vorliegenden Unterlagen berücksichtigt. Es wird nochmals darauf hingewiesen, dass das Regenwasser lediglich auf dem sanierten Teil des Grundstücks versickern kann.

Die Ausführung der hier planungsrechtlich festgesetzten Grünanlage wird in einem folgenden Arbeitsschritt, unter Beteiligung des Amtes für Umwelt, Energie und Mobilität gemäß Schnittstellenvereinbarung, erfolgen. Die bauliche Ausgestaltung der Pergola wird in einem Austauschvertrag zwischen der Denkmalschutzbehörde und dem Antragsteller geregelt. Die Begrünung bzw- Hinterpflanzung wird nach derzeitigem Kenntnisstand ermöglicht. Im Verkehrsraum der Gustav-Adolf-Straße bestehen bereits einige Straßenbäume (außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes).

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Die Empfehlung zum Einsatz erneuerbarer Energien ist bereits als Festsetzung im Bebauungsplan enthalten.

Die Vorlage eines Energiekonzeptes wird im städtebaulichen Vertag aufgenommen der parallel zum Beschluss vorgelegt wird.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Umsetzung des bestehenden oder zu ändernden Sanierungsbescheides ist Voraussetzung für die Bebauung und Nutzung des Plangebietes und definiert den Rahmen für eine mögliche Versickerung von Regenwasser.

Änderungen am Bebauungsplan ergeben sich nicht.

DB Services Immobilien GmbH i.A. von DB Netz AG

21.06.2012

Durch den o. g. Bebauungsplan werden die Belange der Deutschen Bahn AG nicht berührt. Wir haben daher weder Bedenken noch Anregungen vorzubringen.

Auf die durch den Eisenbahnbetrieb und die Erhaltung der Bahnanlagen entstehenden Immissionen (insbesondere Luft- und Körperschall, usw.) wird vorsorglich hingewiesen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der schalltechnischen Untersuchung zum Bebauungsplan wurde auch der Schienenlärm betrachtet.

Hochtaunuskreis –

Der Kreisausschuss

Fachbereich Ländlicher Raum

20.06.2012

Vom Amt für den ländlichen Raum Bad Homburg werden die öffentlichen Belange der Landwirtschaft / Feldflur Im Stadtgebiet Offenbach vertreten. Hierin sind die Aufgaben der Landespflege enthalten.

Der Geltungsbereich des Behauungsplan-Entwurfs Nr. 627 Senefelderstraße / Christian-Pleß-Straße liegt im Innenstadtbereich, südlich des Offenbacher Hauptbahnhof und hat eine Geltungsbereichsgröße von 3,1638 ha. Es handelt sich bei der Fläche um das ehemalige MAN-Roland-Werk; welches

im östlichen Geltungsbereich einer Wohnbebauung (WA-Gebiet gem. § 4 BauNVO) sowie der Nahversorgung durch einen Lebensmittelvollsortimenter und weitere Angebote der Nahversorgung (Drogeriemarkt etc.) zugeführt werden soll (SO-Gebiet (Nahversorgung und Quartiersmitte).

Deswerteren ist […] ein MI-Gebiet gem. § 6 BauNVO festgesetzt.

Planungsrechtlich ist der Bereich im Regionalen Flächen-nutzungsplan (RegFNP) als Wohnbaufläche, geplant und Gemischte Baufläche, geplant dargestellt. Die aktuelle Planungsabsicht des Bebauungsplanes macht insoweit eine Berichtigung des RegFNP erforderlich.

Der Bebauungsplan-Entwurf wird im beschleunigten Verfahren gem. § 13 a BauGB ohne Umweltprüfung durchgeführt. Negative Umweltauswirkungen sind aufgrund Vorprüfung nicht zu erwarten. Nach § 13 a (2) Nr 4 BauGB gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a (3) Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Ein weiterer Ausgleichsbedarf, auch nicht ggf. extern, ist nicht erforderlich. Insoweit werden öffentliche Belange der Landwirtschaft durch die Aufstellung des Bebauungsplanes nicht berührt. Es sind daher, neben dem planungsrechtlichen Hinweis, keine Anregungen im Zuge des Beteiligungsverfahrens vorzubringen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Berichtigung wird gem. §13a (2) BauGB durchgeführt, was bereits in Kapitel 5 der Begründung erläutert wird.

DFS Deutsche Flugsicherung GmbH

18.06.2012

Durch die oben aufgeführte Planung (siehe Gutachterliche Stellungnahme DFS, Aktenzeichen: 201201411) werden die Belange der DFS Deutsche Flugsicherung GmbH bezüglich § 18a LuftVG aufgrund der vorgegebenen Bauhöhen nicht berührt. Es werden daher unsererseits weder Bedenken noch Anregungen vorgebracht. […]

Bei der Beurteilung des Vorhabens bezüglich der Betroffenheit von Anlagen der DFS wurden die oben angegebenen Koordinaten berücksichtigt. Die Koordinaten wurden von uns aus den vorgelegten Unterlagen ermittelt. Bitte prüfen Sie diese Angaben, da die Stellungnahme nur im Bereich der angegebenen Koordinaten gültig ist.

Die übermittelten Koordinaten wurden geprüft. Der von der DFS betrachtete Bereich liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes bzw. dessen direktem Umfeld. Die Belange der DFS sind gem. Stellungnahme nicht berührt.

Deutsche Telekom Technik GmbH

31.05.2012

Vom o. a. Bebauungsplan sind wir betroffen. Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG (s. Anl.).

Im Bereich des Plangebietes sind für die Versorgung der Neubauflächen neue Telekommunikationslinien erforderlich.

Art und Umfang dieser neuen Anlagen können wir erst planen, wenn der Bebauungsplan rechtskräftig und eine konkrete Bebauung festgelegt ist.

Dem Erschließungsträger/ Investor/ bzw. Bauherrn stehen wir hier gerne als Ansprechpartner für eine telekommunikationstechnische Erschließung zur Verfügung.

Voraussetzung für eine Erschließung durch die Deutsche Telekom AG ist eine koordinierte Erschließung sowie Leitungsrecht für die Deutsche Telekom AG Bonn in der privaten Erschließungsstraße.

Gegen den Bebauungsplan erheben wir keine Einwände.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. In Kap. 9 der Begründung wird ergänzt, dass eine Koordinierung der verschiedenen Versorgungsträger bei den Baumaßnahmen notwendig wird. Ein Geh-, Fahr- und Leistungsrecht ist auf der privaten Straße bereits durch die Festsetzung I.-12.2 vorgesehen.

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ESO Eigenbetrieb Stadt Offenbach am Main

04.06.2012

Um ihnen eine fachlich, qualifizierte Antwort geben zu können, mussten wir eine Überrechnung unseres Kanalnetzes teilweise vornehmen, da die angrenzenden Abwasseranlagen bereits an ihre Kapazitätsgrenzen angelangt sind.

Grund für die Teilüberprüfung des Erschließungsgeländes ist, dass sich verschiedene Parameter in den Vorgaben der Kanalnetzberechnung geändert haben. Diese können ausschlaggebend für eine gedrosselte Abgabe des Abwassers an die öffentliche Entwässerungsanlage

sein.

Grundsätzlich können wir aus unserer Sicht anmerken, dass eine Entsorgung des Abwassers möglich sein wird, da

das Gelände bereits an die öffentliche Abwasseranlage angeschlossen war.

Eine Beauftragung an unser Ing.-Büro ist leider erst möglich, wenn der Haushaltsplan 2012 vom Regierungspräsidium

freigegeben wurde.

In der Begründung wird in Kapitel 9 auf die notwendige teilweise Überrechnung des Kanalnetzes hingewiesen. Durch die anstehende Überprüfung des gesamten Offenbacher Kanalnetzes mit der Neuaufstellung des Generalentwässerungsplanes wird der ESO eventuelle Änderungsbedarfe feststellen. Insofern Änderungen am Netz notwendig werden, sind diese bereits über die regelmäßigen Kanalgebühren gedeckt.

Der Bereich des Plangebietes ist mit der bestehenden Bebauung bereits an das Kanalnetz angeschlossen. Zukünftig wird dort, insbesondere durch die Grünfläche, eine Entsiegelung stattfinden.

Die detaillierte Entwässerung der Einzelvorhaben im Plangebiet wird in den notwendigen Entwässerungsgesuchen geklärt.

Änderungsbedarfe für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Fraport AG

04.06.2012

Gegen die in Rede stehende Planung bestehen hinsichtlich der uneingeschränkten Anfliegbarkeit und der Hindernisfreiheit des Verkehrsflughafens Frankfurt Main keine Bedenken, da das Gebiet sowohl außerhalb der Bauhöhenbeschränkung des Bauschutzbereiches gemäß § 12 LuftVG als auch außerhalb des Hindernisinformationsbereiches (HIB) gemäß § 18b LuftVG liegt.

Das Plangebiet befindet sich jedoch im Lärmschutzbereich, der gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm durch die Verordnung über die Festsetzung des Lärmschutzbereichs für den Verkehrsflughafen Frankfurt Main vom 30.09.2011 (GVBI 2011, 438) festgesetzt wurde, und zwar innerhalb der Nacht-Schutzzone und der Tag-Schutzzone 2, in denen Krankenhäuser, Altenheime, Erholungsheime, Schulen, Kindergärten und ähnliche in gleichem Maße schutzbedürftigen Einrichtungen nicht errichtet werden dürfen.

Das Plangebiet liegt schließlich innerhalb des im Regionalen Flächennutzungsplan vom 17.10.2011 (StAnz 2011, 1311) ausgewiesenen, den Verkehrsflughafen Frankfurt Main umgebenden Siedlungsbeschränkungsgebiets, in dem die Ausweisung neuer Wohnbauflächen und Mischgebiete im Rahmen der Bauleitplanung nicht zulässig ist.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Die Lage im Lärmschutzbereich, d.h. der Tag-Schutzzone 2, und im Siedlungsbeschränkungsgebiet sowie die daraus resultierenden Restriktionen sind bereits in Kapitel 5 der Begründung erläutert. Es besteht eine Ausnahme vom Bauverbot für Wohnungen, da es sich um die Erneuerung und Anpassung eines bestehenden Ortsteils handelt. Das Plangebiet liegt nicht, wie in der Stellungnahme formuliert, in der Nachtschutzzone.

Zur weiteren Klarstellung wird die bestehende Ausführung in der Begründung ergänzt.

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IHK Offenbach am Main

12.06.2012

Der Bebauungsplan Nr. 627 soll die planungsrechtliche Grundlage für die Revitalisierung der Gewerbebrache

an der Christian-Pleß-Straße (ehemaliges MAN-Roland-Werk) schaffen. Wir begrüßen grundsätzlich diese Zielrichtung.

Der westliche Teil des PIangebiets soll zu einem Sondergebiet Nahversorgung entwickelt werden. Angesichts der Versorgungssituation im Umfeld ist diese Zielrichtung nachvollziehbar. Allerdings erscheint die maximal zulässige Verkaufsfläche von 3000 m² aus unserer Sicht für ein reines Nahversorgungszentrum relativ hoch. Zudem soll im benachbarten Mischgebiet auf maximal 10% der Grundfläche ebenfalls Einzelhandel möglich sein.

Das Gebiet liegt zwischen den großen Versorgungskernen Offenbachs: der Innenstadt im Norden und dem Ringcenter im Süden. Beide Standorte zeichnen sich durch ein umfassendes Angebot aus. Vor diesem Hintergrund hat der Planstandort eine reine Nahversorgungsfunktion für die umliegenden Wohngebiete. Das Einzugsgebiet dieses Nahversorgungsstandorts dürfte angesichts der Konkurrenzsituation, insbesondere des Ringcenters mit 1200 kostenlosen Parkplätzen, relativ überschaubar sein. Die vorgesehenen 3000 m² Verkaufsflächen dürften in der Innenstadt und im Ringcenter nicht zu wesentlichen Umsatzeinbußen führen. Fraglich ist allerdings ob ein solches Einkaufszentrum in der Größenordnung auf Dauer aus betriebswirtschaftlicher Sicht bestehen kann. Es ist voraussichtlich zu klein, um eine stärkere Anziehungskraft zu entwickeln und eventuell zu groß, um mit dem potenziellen Einzugsgebiet bestehen zu können. Um zukünftige städtebauliche Probleme zu vermeiden, sollte die potenzielle Verkaufsfläche deutlich reduziert werden.

Auf zentrenrelevante Sortimente sollte aus unserer Sicht komplett verzichtet werden.

Im Mischgebiet sollte Einzelhandel gänzlich ausgeschlossen werden.

Die Formulierung zur Flächenobergrenze eines einzelnen Vollsortimenters (2000m²) oder eines Lebensmitteldiscounters (1200 m²) ist derzeit nur in einer Fußnote einer Tabelle enthalten. Diese Regel sollte klarer in die textlichen Festsetzungen aufgenommen werden.  

Die Verträglichkeit der Einzelhandelsflächen wurde gutachterlich untersucht, das Gutachten war Teil der Offenlage.

In der Begutachtung der Ansiedlung von Einzelvorhaben bzw. Ausweisung von Einzelhandelsflächen innerhalb des Geltungsbereichs des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes wurden die umliegenden Standorte und der Einzugsbereich mit entsprechenden Auswirkungen umfangreich betrachtet. 

Die bauplanungsrechtlichen Festsetzungen folgen der Empfehlung des eingeholten Gutachtens und stellen einen Rahmen dar, innerhalb dessen Bauherren bzw. Nutzer ihr individuelles Betriebskonzept definieren können.

Der Forderung einer Reduzierung der Verkaufsfläche wird daher nicht nachgekommen.

Innerhalb des festgesetzten Flächenpools für Einzelhandelsverkaufsflächen sind die bestimmten zentrenrelevanten Sortimente (Bekleidung/Schuhe/Lederwaren, Elektrowaren und zoologischer Bedarf) auf bis zu insgesamt 300 m² gutachterlich untersucht und als umsetzbar festgestellt worden. Zusätzlich  wurden sonstige zentrenrelevante Sortimente (u.a. Spielwaren, Sport, Haushaltswaren etc.) geprüft und auf insgesamt max. 100 m² zugelassen. Es handelt sich um Sortimente zur Abrundung des Standortes, die als Teilsortimente in Betrieben oder als kleinere Fachgeschäfte umgesetzt werden können.

Ein genereller Ausschluss von Einzelhandel im Mischgebiet wird nicht umgesetzt, da der Charakter des Gebietes aus einer Mischung von Wohnen, Arbeiten und ergänzenden Nutzungen bestehen soll. Im Bebauungsplan wird eine Begrenzung der Verkaufsflächen durch eine Verhältnisfestsetzung vorgenommen, so dass hier nur noch untergeordnete Verkaufsflächen entstehen werden.

Die bisherige Festsetzung zur maximalen Verkaufsfläche für einen Vollsortimenter bzw. einen Discounter wird zur weiteren Verdeutlichung neben der Tabelle auch im Fließtext der Festsetzung 1.1.1  geführt.

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Kreishandwerkschaft Stadt und Kreis Offenbach am Main

29.06.2012

Gegen den Bebauungsplan bestehen seitens, des Handwerks keine Bedenken, soweit

a) Belange des Handwerks nicht beeinträchtigt werden;

b) durch Widerspruch seitens Dritter im Bebauungsplan-Gebiet, Interessen der ansässigen Handwerksbetriebe (z.B. der Nutzungsänderung) nicht beeinträchtigt werden können.

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen. Von Seiten der genannten Dritten wurden keine Bedenken vorgetragen.

Landesamt für Denkmalpflege Hessen

Abt. Bau- und Kunstdenkmalpflege

20.06.2012

In der vorliegenden Planung des o.g. Entwurfs sind die Belange der Bau- und Kunstdenkmalpflege berührt. In dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich mehrere Gebäude, die gemäß §2 Abs. 1 HDSchG unter Denkmalschutz stehen. Sämtliche Eingriffe in die Substanz sind damit genehmigungspflichtig.

Mit der planungsrechtlichen Festsetzung über Art und Maß der baulichen Nutzung erklären wir uns einverstanden. Für Einzelheiten in Hinblick auf die denkmalgeschützte Substanz verweise ich auf die  Stellungnahme der Unteren Denkmalschutzbehörde.

Grundsätzlich wird auf die Stellungnahme der Bodendenkmalpflege und die Berücksichtigung der darin eventuell beinhalteten Bedenken und Auflagen hingewiesen.

Die Stellungnahme wird zur Kenntnis genommen.

In Kapitel IV der textlichen Festsetzungen wird sowohl auf den Genehmigungsvorbehalt aller Eingriffe in die denkmalgeschützte Bausubstanz als auch die Mitteilungspflicht von Bodendenkmalen hingewiesen.

Sowohl die Untere Denkmalschutzbehörde Offenbach als auch die Abt. Archäologie beim Landesamt für Denkmalpflege Hessen wurden beteiligt.

Regierungspräsidium Darmstadt

04.07.2012

Der Planbereich ist im Regionalplan Südhessen I Regionalen Flächennutzungsplan 2010 zu etwa zwei Drittel als Wohnbaufläche PIanung dargestellt (Westteil). Das östliche Drittel ist als gemischte Baufläche, PIanung, Bestand enthalten. Zudem liegt der Planbereich innerhalb des Siedlungsbeschränkungsgebietes und in der Tagschutzzone 2 des Frankfurter Flughafens.

Der Bebauungsplan wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rund 3,16 ha. Der Flächennutzungsplan soll im Wege der Berichtigung angepasst werden.

Für die westliche Teilfläche entlang der Senefelderstraße ist die Ausweisung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Nahversorgung und Quartiersmitte“ vorgesehen. Hier

zu ist auf das regionalplanerische Ziel Z. 3.4.3-2 hinzuweisen. Demnach kann zur Sicherung der Grundversorgung für einen Lebensmittelvollversorger bis zu 2.000 m² Verkaufsfläche die

Raumverträglichkeit in städtebaulich integrierten Lagen angenommen werden.

Bei dem geplanten Standort handelt es sich zweifelsohne um eine städtebaulich integrierte Lage. Ebenso belegen sowohl die Begründung des Bebauungsplanes als auch die vorgelegte Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben der GMA vom Januar 2012 sehr deutlich die Nahversorgungsfunktion der geplanten Nutzung. Darüber hinaus belegen Begründung und GMA-Analyse auch deutlich, dass auch für die geplante Verkaufsfläche von 3.000 m² Raumverträglichkeit anzunehmen ist. Das Vorhaben zielt explizit im Rahmen der Revitalisierung einer gewerblichen Brache auf die Verbesserung der Nahversorgungssituation des Quartiers entsprechend des Nahversorgungskonzeptes der Stadt Offenbach ab. Daher werden aus regionalplanerischer Sicht keine diesbezüglichen Bedenken geltend gemacht.

Auf die Stellungnahme des Regionalverbandes FrankfurtRheinMain in der Sache wird zudem verwiesen.

Im Hinblick auf die Lage des Planbereichs im Siedlungsbeschränkungsgebiet und der Tagschutzzone 2 des Frankfurter Flughafens sind schon grundsätzliche Aussagen in der Begründung enthalten, die die Planung für zulässig erklären. Im Nachgang zum am 28. Juni 2012 in Frankfurt beim Regionalverband FrankfurtRheinMain erfolgten Abstimmungsgespräch wird es jedoch dringend angeraten, die Begründung an der Stelle noch deutlicher zu formulieren und klar die Aspekte des Fluglärmgesetzes zu benennen, die für die Tagschutzzone 2 gelten und darzulegen, inwieweit die Planung in diesem Rahmen zulässig ist, dies vor allem aus Gründen der Rechts- und Planungssicherheit.

Aus der Sicht von Naturschutz und Landschaftspflege verweise ich auf die Stellungnahme der unteren Naturschutzbehörde der Stadt Offenbach am Main.

Seitens meiner Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt nehme ich wie folgt Stellung:

Bereich Grundwasser / Wasserversorgung

a. Die Bauleitplanung ersetzt nicht ggfs. erforderliche eigene wasserrechtliche Zulassungen, z.B. für bauzeitige Grundwasserhaltungen oder für mögliche Barrierewirkungen von Gebäuden im Grundwasser.

b. Die planaufstellende Kommune hat in eigener Verantwortung sicherzustellen, dass die  Versorgungssicherheit der öffentlichen Wasserversorgung dauerhaft für die künftige Bebauung im Rahmen der bestehenden wasserrechtlichen Zulassung gewährleistet ist und eine ausreichende Löschwassermenge bereitgestellt werden kann.

Bereich Bodenschutz Ost

Sachlage:

Bei dem Plangebiet handelt es sich um das ehem. Betriebsgelände der MAN-Roland AG, das auf Grund massiver Schadstoffeinträge (vorwiegend LCKW, PAK und Schwermetalle) in Boden und Grundwasser eine Altlast darstellt. Mit bodenschutzrechtlichen Bescheid des Regierungspräsidiums Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, vom 2. Juni 2009 wurde ein vorgelegter Sanierungsplan genehmigt. In diesem wurden unterschiedliche Nutzungen berücksichtigt.

Hinweise auf fehlerhafte Darstellungen:

In der textlichen Festsetzung unter IV, 4 sind die Hauptschadstoffe LCKW nicht erwähnt und entgegen der dortigen Ausführungen sind die Schadensbereiche nicht im Plan gekennzeichnet.

Dort ist auch die Behördenbezeichnung der zuständigen Bodenschutzbehörde nicht korrekt. Diese lautet: Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Dezernat 41.1.

Im Unterschied zum Sanierungsplan sind im vorliegenden B-Plan-Entwurf weitere Gebäudekomplexe als denkmalgeschützt gekennzeichnet. Sollten diese Gebäude bestehen bleiben, bedeutete dies, dass voraussichtlich weniger Schadstoffinventar durch einen Bodenaushub entfernt werden könnte und dafür umfänglichere Maßnahmen bei der langfristigen Grundwassersanierung erforderlich würden. Auf eine erforderliche Bescheidsänderung für diesen Fall wird hiermit hingewiesen.

Im Fall des ehem. Verwaltungsgebäudes bedeutet der weitere Bestand, dass eine Bodensanierung hier nur teilweise durchgeführt werden kann und eine langfristige Grundwassersanierung die Verlagerung der verbleibenden Schadstoffe verhindern muss. Dies ist im vorliegenden bodenschutzrechtlichen Sanierungsbescheid bereits berücksichtigt.

Zur Sicherung und Sanierung des Grundwassers wird zurzeit eine Förderung und Aufbereitung von Grundwasser mindestens bis zum Beginn einer Bodensanierung betrieben.

Allgemeines:

Der Träger der Bauleitplanung hat die Art, das Ausmaß sowie das Gefährdungspotenzial aufzuklären sowie etwaige Sanierungs- und Sicherungsmaßnahmen festzulegen. Dabei ist der nachfolgende Erlass zu beachten:

·          Mustererlass zur Berücksichtigung von Flächen mit Bodenbelastungen, insbesondere Altlasten,

bei der Bauleitplanung und im Baugenehmigungsverfahren" (Staatsanzeiger 19/2002 S. 1753)

Werden bei der weiteren Planung Erkenntnisse über schädliche Bodenveränderungen gewonnen, sind diese gemäß § 4 Abs. 1 Hessisches Altlasten- und Bodenschutzgesetzes (HAltBodSchG) der zuständigen Bodenschutzbehörde, dem Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Dezernat 41.1, mitzuteilen und mit dieser das weitere Vorgehen abzustimmen.

Kommunales Abwasser

Die vorliegenden Unterlagen enthalten keinerlei verwertbare Angaben zur Abwasserbeseitigung des PIangebietes. Da es sich um eine Nutzungsänderung eines bereits bebauten Areals handelt, ist grundsätzlich davon auszugehen, dass die Abwasserbeseitigung durch die vorhandene Kanalisation gewährleistet werden kann. Die Leistungsfähigkeit der betroffenen Haltungen ist ggfls. durch entsprechende Umbauten bzw. Sanierungen herzustellen.

Aufgrund der lokal vorhandenen Boden- und Grundwasserverunreinigungen ist die gepl. Versickerung des Niederschlagswassers kritisch zu bewerten.

Immissionsschutz

Das ehemalige Betriebsgelände der Firma MAN in Offenbach am Main soll einer Umnutzung zugeführt werden. Das Planungskonzept sieht neben Wohn- und Mischbauflächen auch Sonderbauflächen mit Einzelhandel vor.

Gegen die geplante Ausweisung schutzbedürftiger Bebauung, allgemeines Wohngebiet (WA) und Mischgebiet (MI) im unmittelbaren Einwirkungsbereich des Straßen- und Schienenverkehrs bestehen von Seiten des Lärmschutzes Bedenken.

Hinzu kommt, dass das Plangebiet durch den ca. 15 km entfernten Flughafen Frankfurt am Main beeinträchtigt wird.

Aus meiner Sicht führen die beabsichtigten Planungen zu einer Konfliktsituation (eingeschränkte Wohn- und Lebensqualität) des Plangebietes durch die erheblichen Schienen- und Straßenverkehrslärmimmissionen.

Mit den Planunterlagen wurde zur Beurteilung des Schallimmissionssituation im Plangebiet eine schalltechnische Untersuchung der Beratende Ingenieure Fritz GmbH, Bericht Nr.: 10220-VSS-2, vom 29.03.2012 vorgelegt. Demnach werden die Orientierungswerte der DIN 18005-1 sowohl tags als auch nachts im WA und MI erheblich überschritten. Die Überschreitungen betragen im WA (tags 14/ nachts 11) dB(A) und im MI (tags 4/ nachts 6) dB(A).

Eine Überschreitung des Beurteilungspegels / Orientierungswertes um 3 dB(A) bedeutet bereits eine Verdoppelung der Lärmimmissionen. Ein ungestörter Schlaf ist, selbst bei nur teilweise geöffneten Fenstern, bereits ab einem Beurteilungspegel von über 45 dB(A), wie auch in der DIN 18005 angegeben, nicht mehr möglich.

Die schalltechnischen Orientierungswerte sollen bereits am Rande der Bauflächen und nicht erst in den Wohngebäuden eingehalten werden.

Dadurch, dass im Gutachten die Immissionsrichtwerte für ein WA überschritten werden, wird zur Beurteilung der entlang der Gustav-Adolf-Straße liegenden Gebäude im WA auf Grund der bisher industriellen Nutzung durch die Firma MAN auf den Charakter einer Gemengelage verwiesen. Die schalltechnischen Anforderungen werden daher auf die sonst in MI maßgebenden Immissionsrichtwerte angehoben.

Im vorliegenden Fall kann jedoch nicht von einer „Gemengelage“ im Sinne von Ziffer 6.7 der TA Lärm ausgegangen werden, da es sich nicht um eine „gewachsene Gemengelage“ handelt, sondern die Situation erst entstehen soll.

Der Gutachter hält Maßnahmen zum Schallschutz für erforderlich und schlägt die Umsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen gemäß DIN 4109 vor.

Die vorgeschlagenen passiven Maßnahmen bringen nicht den notwendigen Schallschutz bzw. tragen zu erheblichen Abstrichen hinsichtlich der Wohn- und Lebensqualität (Schutz nur bei geschlossenen Fenstern, eingeschränkter Aufenthalt im Freien) bei.

Allgemein:

Sobald der o. a. Bauleitplan rechtsverbindlich geworden ist, wird um Übersendung einer Mehrausfertigung in der bekannt gemachten Fassung an das Regierungspräsidium Darmstadt,

Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Frankfurt, Gutleutstraße 114, 60327 Frankfurt, gebeten.

Ich beteilige den Kampfmittelräumdienst im Rahmen von Bauleitplanverfahren ausnahmsweise nur dann, wenn von gemeindlicher Seite im Rahmen des Bauleitplanverfahrens konkrete Hinweise auf das mögliche Vorkommen von Kampfmitteln erfolgt sind. In dem mir von Ihnen zugeleiteten Bauleitplanverfahren haben Sie keine Hinweise dieser Art gegeben. Deshalb habe ich den zentralen Kampfmittelräumdienst nicht beteiligt. Es steht Ihnen jedoch frei, den Kampfmittelräumdienst direkt tu beteiligen. Mündliche Anfragen können Sie an

Herrn Schwetzler, Tel. 06151-125714, richten. Schriftliche Anfragen sind an das Regierungspräsidium Darmstadt, Dezernat I 18, Zentraler Kampfmittelräumdienst zu richten.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Vom Regionalverband wurde ebenso eine Stellungnahme eingeholt.

Der Anregung wird gefolgt. Zur weiteren Klarstellung wird die bestehende Ausführung in Kap. 5 der Begründung ergänzt.

Von der Unteren Naturschutzbehörde wurde ebenso eine Stellungnahme eingeholt.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Die Feuerwehr wurde im Verfahren beteiligt.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Im Bebauungsplan wird bereits auf die ergangenen Bescheide hingewiesen. Der Sanierungsbescheid ist rechtswirksam und geht von einer bestimmten baulichen Nutzung aus, die in der Umsetzung des Bebauungsplans ermöglicht wird. Bei einer vom Bescheid abweichenden baulichen Umsetzung wird gegebenenfalls die erneute Vorlage eines Sanierungsplanes notwendig.

In der Begründung zum Bebauungsplan wird die Altlastensituation insgesamt dargestellt und erläutert. In den textlichen Festsetzungen wurde die Situation bislang verkürzt wiedergegeben. Der Anregung wird gefolgt und an der benannten Stelle wird ausführlicher auf die Boden- und auf die Grundwasserkontamination mit den im Einwand benannten Schadstoffen eingegangen. Die Bereiche deren Böden erheblich belastet sind, sind in den zeichnerischen Festsetzungen gem. § 9 (5) 3 BauGB i.V.m. Planzeichen 15.2 der Planzeichenverordnung 1990 dargestellt.

In den textlichen Festsetzungen IV.4 wird der Schreibfehler in der Behördenbezeichnung korrigiert.

Die Darstellung der denkmalgeschützten Gebäude erfolgt im Bebauungsplan nachrichtlich. Falls sich in der Umsetzung Widersprüche zum Sanierungsbescheid ergeben hat der Sanierungsverantwortliche zur Umsetzung des Bebauungsplanes auf Grundlage eines entsprechenden Sanierungsplanes eine Bescheidsänderung zu veranlassen. (s.o.)

Der entsprechende Hinweis ist unter IV.4 bereits in den textlichen Festsetzungen enthalten.

Im vorgelegten Entwurf der Begründung des Bebauungsplanes werden die grundsätzliche Nutzung des bestehenden Kanalnetzes und dessen teilweise notwendige Überrechnung hingewiesen. Der für die Entwässerung zuständige ESO wurde ebenso beteiligt. Die detaillierte Klärung der Entwässerung erfolgt im Entwässerungsgesuch.

Grundsätzlich wird bei der Aufstellung des Bebauungsplanes von der Umsetzung des bestehenden oder zu erneuernden Sanierungsbescheides ausgegangen. Die Festsetzung wird entsprechend ergänzt.

Für den Bebauungsplan wurde eine schalltechnische Untersuchung eingeholt, die mit dem Bebauungsplan offengelegt wurde.

Das beauftragte Büro Fritz nimmt wie folgt zu den vorgetragenen Einwänden Stellung:

„Aufgrund der erheblichen Belastung durch Straßen- und Schienenverkehrslärm sowie durch Fluglärm bestehen nach Auffassung des RP Darmstadt erhebliche Bedenken gegen die Ausweisung von Wohn- und Mischgebietsflächen. In der schalltechnischen Untersuchung (unser Bericht Nr. 10220-VSS-2 vom 29.03.2012) wird zutreffend festgestellt, dass insbesondere die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß DIN 18005-1, Beiblatt 1 für Allgemeine Wohngebiete  OW (WA) = 55 / 45 dB(A) am Tag / in der Nacht bei Überlagerung mit dem vom Verkehrsflughafen Frankfurt am Main ausgehenden Fluglärm im gesamten Plangebiet tagsüber und während der Nacht um mindestens 3 dB(A) überschritten werden (vgl. Abschnitt 7.1.2.4). Vor Fassaden, die unmittelbar zu den umliegenden Straßen orientiert sind, betragen die Überschreitungen bis zu maximal 10 dB(A) am Tag bzw. 12 dB(A) in der Nacht. Im Randbereich der Mischgebietsflächen werden Überschreitungen der dort maßgebenden Orientierungswerte

OW (MI) = 60 / 50 dB(A) um maximal 1 dB(A) am Tag bzw. 3 dB(A) in der Nacht benannt.

In Beiblatt 1 der DIN 18005-1 wird zu Orientierungswertüberschreitungen allgemein ausgeführt:

„In vorbelasteten Bereichen, insbesondere bei vorhandener Bebauung, bestehenden Verkehrswegen und in Gemengelage, lassen sich die Orientierungswerte oft nicht einhalten.“

Im vorliegenden Fall liegt das zu übertragende Areal innerhalb der geschlossenen Siedlungsflächen mit vorhandener Bebauung und ist derzeit ebenfalls bereits bebaut. Auch handelt es sich um bestehende Verkehrswege und um eine typische Gemengelage, wozu an späterer Stelle weitere Argumente ausgeführt werden. Weiter heißt es:

„Wo im Rahmen der Abwägung mit plausibler Begründung von den Orientierungswerten abgewichen werden soll, weil andere Belange überwiegen, sollte möglichst ein Ausgleich durch andere geeignete Maßnahmen (z. B. geeignete Gebäudeanordnung und Grundrissgestaltung, bauliche Schallschutzmaßnahmen – insbesondere für Schlafräume) vorgesehen und planungsrechtlich abgesichert werden.“

Diesem Grundsatz wurde Rechnung getragen, indem die Gebäudekubaturen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes so angeordnet werden, dass die Fassadenlänge, die unmittelbar zu den angrenzenden Straßenverkehrswegen orientiert ist, minimiert werden kann. Auch wurden Anforderungen an den baulichen Schallschutz als textliche Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen. Durch den Zuschnitt des Baufensters ist gewährleistet, dass alle Wohnungen auch zum ruhigeren Blockinnenbereich orientiert sind.

Unabhängig hiervon handelt es sich auch bei den umliegenden Quartieren überwiegend um Siedlungsflächen, die auf Basis von Bebauungsplänen oder nach § 34 BauGB als Allgemeine Wohngebiete bzw. Mischgebiete einzustufen sind. Ein erhebliches schalltechnisches Konfliktpotential ist dort nicht erkennbar.

Treffen in sogenannten „Gemengelagen“ vorhandene Bereiche von unterschiedlicher Qualität und Schutzwürdigkeit zusammen, so ist die Grundstücksnutzung mit einer spezifischen gegenseitigen Pflicht zur Rücksichtnahme belastet. Dies führt nicht nur zur Pflicht dessen, der Belästigungen verbreitet, sondern auch zu einer die Tatsachen respektierenden Duldungspflicht derer, die sich in der Nähe von Belästigungsquellen ansiedeln. Unter Berücksichtigung dieses Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme ist eine vorhandene Vorbelastung bei der Zumutbarkeit in Rechnung zu stellen.

Sofern im Einwirkungsbereich eines Emittenten mit entsprechender Vorbelastung bereits Wohngebäude vorhanden sind und für diese die Einwirkungen unter Berücksichtigung des Gebots der gegenseitigen Rücksichtnahme bisher grundsätzlich zumutbar waren, so handelt es sich in der Regel um eine solche „gewachsene Gemengelage“. Dieser Sachverhalt spiegelt sich insbesondere in Bezug auf die südlich der Gustav-Adolf-Straße bereits vorhandene Wohnbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft zum ehemaligen Firmengelände des Druckmaschinenherstellers manroland wieder. Die Situation einer Gemengelage entsteht folglich nicht neu, sondern ist bereits aus der Bestandssituation begründbar.“

Nach Rechtskraft wird die Übersendung vorgenommen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Der Kampfmittelräumdienst wurde direkt beteiligt.

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Regionalverband FrankfurtRheinMain

13.07.2012

Zu der vorgelegten Planung bestehen seitens des Regionalverbandes Frankfurt/RheinMain keine Bedenken.

Seitens des Regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) bestehen zu der beabsichtigten Errichtung eines Nahversorgungsstandorts keine Bedenken.

Zwar überschreitet das Vorhaben die im städtebaulichen Entwicklungskonzept des REHK und im RPS/RegFNP 2010 vorgesehenen Flächengröße für einen Nahversorgungsstandort. Der Standort ist jedoch städtebaulich integriert. Die Begründung des Bebauungsplans führt nachvollziehbar und gutachterlich belegt aus, dass das Vorhaben die Nahversorgung in den umliegenden Wohnquartieren verbessern wird. Die Raumverträglichkeit des Vorhabens ist ebenfalls gutachterlich nachgewiesen.

Der Bebauungsplan erlaubt zwar auch die Errichtung von Verkaufsflächen für zentrenrelevante Sortimente, die nicht mehr vorrangig der Nahversorgung dienen. Im vorgesehenen Flächenumfang (insgesamt nur 300 m²) erachten wir diese Flächen für vernachlässigbar, zumal auch für diese Sortimente die Unschädlichkeit gutachterlich nachgewiesen worden ist.

Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Bebauungsplan setzt die verträglich umsetzbaren Verkaufsflächen fest.

Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen beim Regierungspräsidium Darmstadt

25.07.2012

Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich das im Lageplan näher bezeichnete Gelände in einem Bombenabwurfgebiet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen befindet.

Vom Vorhandensein von Kampfmitteln auf solchen Flächen muss grundsätzlich ausgegangen werden.

Eine systematische Überprüfung (Sondieren auf Kampfmittel) ist daher vor Beginn der geplanten Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen auf den Grundstücksflächen erforderlich, auf denen bodeneingreifende Maßnahmen stattfinden. Hierbei soll grundsätzlich eine EDV-gestützte Datenaufnahme erfolgen.

Zu Ihrer eigenen Sicherheit sollten Sie sich bescheinigen lassen, dass die Kampfmittelräumarbeiten nach dem neuesten Stand der Technik durchgeführt wurden. Der Bescheinigung ist ein Lageplan beizufügen, auf dem die untersuchten Flächen dokumentiert sind. Weiterhin ist das verwendete Detektionsverfahren anzugeben.

Für die Dokumentation der Räumdaten beim Kampfmittelräumdienst des Landes Hessen wurde das Datenmodul KMIS-R entwickelt. Wir bitten Sie, bei der Beauftragung des Dienstleisters auf die Verwendung des Datenmoduls KMIS-R hinzuweisen.

Hierfür ist es erforderlich, dass die überprüften und geräumten Flächen örtlich mit den Gauß/Krüger Koordinaten eingemessen werden. Wir bitten Sie nach Abschluss der Arbeiten um Übersendung des Lageplans und der KMIS-R-Datei. Das Datenmodul KMIS-R können Sie kostenlos von der nachstehenden Internetseite des Kampfmittelräumdienstes downloaden:

http://www.rp-darmstadt.hessen.de

(Sicherheit und Ordnung, Gefahrenabwehr, Kampfmittelräumdienst)

Die Kosten für die Kampfmittelräumung (Aufsuchen, Bergen, Zwischenlagern) sind vom Antragsteller/Antragstellerin, Interessenten/ Interessentin oder sonstigen Berechtigten (z.B. Ei-gentümer/Eigentümerin, Investor/Investorin) zu tragen. Die genannten Arbeiten sind daher von diesen selbst bei einer Fachfirma in Auftrag zu geben und zu bezahlen.

Für die Dokumentation der durchgeführten Kampfmittelräumung werden die örtlichen Gauß/Krüger-Koordinaten benötigt.

Bei der Angebotseinholung oder der Beauftragung einer Fachfirma bitte ich immer das v. g. Aktenzeichen anzugeben und eine Kopie dieser Stellungnahme beizufügen.

Als Anlage übersende ich Ihnen die Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen.

Da Kampfmittelräumarbeiten im Voraus schwer zu berechnen sind, halte ich die Abrechnung der Leistungen nach tatsächlichem Aufwand für unumgänglich. Dies ist in jedem Falle Voraussetzung für eine positive Rechnungsprüfung zum Zwecke der Kostenerstattung durch den Bund gem. Nr. 3. der Allgemeinen Bestimmungen für die Kampfmittelräumung.

Eine Kopie des Auftrages bitte ich mir zur Kenntnisnahme zuzusenden.

Den Abtransport - ggf. auch die Entschärfung- und die Vernichtung der gefundenen Kampf-mittel wird das Land Hessen -Kampfmittelräumdienst- weiterhin auf eigene Kosten über-nehmen.

Im Bebauungsplan wird ein Hinweis auf die Lage des Plangebiets in einem Bombenabwurfgebiet und im Bereich von ehemaligen Flakstellungen und die deshalb notwendige systematische Überprüfung aufgenommen.

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Norbert Bill Rechtsanwalt

Für Reinhold und Harald Harf

19.06.2012

Gegen die Festsetzung des Bebauungsplanes bestehen erhebliche Bedenken, insbesondere bezüglich der Festsetzung eines Sondergebiets „SO Nahversorgung und Quartiersmitte", wonach zulässig sein soll ein "einheitlich errichtetes Einkaufszentrum mit einer Verkaufsfläche von insgesamt 3.000 m²".

I.

Vorab wird die Zulässigkeit der Durchführung des beschleunigten Verfahrens gem. §13a (1) Nr. 2 BauGB gerügt.

Eine überbaubare Fläche mit 18.374 m² dürfte fehlerhaft sein (vgl. Vorprüfung S. 2). Zumindest ist die private Verkehrsfläche weiter zu berücksichtigen.

Weiterhin sind im Rahmen der Umweltprüfung auch Schallimmissionen zu prüfen. Entgegen der Vorprüfung (Ziff. 5.1.d) sind die Immissionswerte für Mischgebiete im Bereich der Gustav – Adolf - Straße nicht eingehalten. Die schalltechnische Untersuchung Fritz GmbH ist insoweit fehlerhaft und geht von unzutreffenden Grundlagen aus (vgl. nachstehend III/1). Das Verfahren ist daher insgesamt fehlerhaft.

II.

1.

Die Ausweisung eines Sondergebiets - Einkaufszentrum zur Nahversorgung - Verkaufsfläche 3.000 m² - wird für nicht erforderlich angesehen. Der Bedarf für ein Einkaufszentrum mit Verkaufsfläche von insgesamt 3.000 m² dürfte nicht bestehen.

Selbst wenn man für die Versorgung des Nahgebiets einen Supermarkt oder einen Lebensmitteldiscounter als erforderlich angesehen wollte, rechtfertigt dies kein Einkaufszentrum mit 3.000 m² Verkaufsfläche. Sogar die für einen sog. "Vollsortimenter" mit 2.000 m² angesetzte Fläche wird überschritten.

Das nahversorgungsrelevante Sortiment kann durch die Versorgungszentren "Innenstadt" und “Ringcenter" abgedeckt werden.

Zur Begründung der Festsetzung „Sondergebiet Einkaufszentrum" kann auch nicht auf die "Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben“ der GMA (Januar 2012) abgestellt werden. Diese Analyse kann zur Begründung aus mehreren Gründen nicht herangezogen werden:

Die sogenannte Analyse wurde von der Grundstückseigentümerin MAN in Auftrag gegeben. Ihre Aufgabenstellung versteht sich dahin, die vorgesehene Planung zu rechtfertigen. Es erfolgt keine Bedarfsanalyse, sondern eine Untersuchung, inwieweit die vorgesehene Projektierung Auswirkungen auf Kaufkraft und Umsatzverteilung hat.

Soweit die GMA die Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 627 auf unter Berücksichtigung der Regionalplanung und des Nahversorgungskonzepts der Stadt Offenbach für "weitgehend unproblematisch erachtet“, findet eine zutreffende Auseinandersetzung mit rechtlichen Voraussetzungen nicht statt.

2.

a)

Bedenken gegen die Festsetzung eines Sondergebiets Nahversorgung I Einkaufszentrum bestehen auch deshalb, weil die Festsetzung des Bebauungsplanes von den Festsetzungen des Flächennutzungsplanes abweichen. Der Flächen-nutzungsplan weist insoweit  „Wohnbaufläche“ und „gemischte Baufläche“ aus. In der Abweichung von der übergeordneten Bauleitplanung wird das Postulat einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erheblich verletzt, worin ein Abwägungsfehler zu sehen ist.

b)

Weiter wird eine Abweichung vom Regionalen Einzelhandelskonzept des Planungsverbandes gerügt.

In diesem sind lediglich 2 zentrale Versorgungsbereiche für Offenbach dargestellt, nämlich die Innenstadt als Hauptzentrum und das Stadteilzentrum Bieber (vgl. u.a. GMA S. 7). Berücksichtigt man, dass die Innenstadt nur ca. 1 km entfernt liegt und fußläufig, mit Fahrrad und dem ÖPNV gut erreichbar ist, erscheint die Ausweisung eines Einkaufszentrums abwägungsfehlerhaft.

Dies gilt erst recht, weil im Hinblick auf das bestehende Ringcenter in einer Entfernung von ca. 1 km ein weiteres Einkaufszentrum gut erreichbar und mit umfassendem

Sortiment vorhanden ist (vgl. GMA Seite 26).

Die Ausweisung im Bebauungsplan als Sondergebiet Nahversorgung Einkaufszentrum steht daher einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegen.

III.

Vorsorglich:

1.

Durch die Projektierung im Bebauungsplan Nr. 627 erfolgt eine erheblich erhöhte Schallbeeinträchtigung durch Verkehrslärm und Gewerbelärm auf die Hausgrundstücke Gustav-Adolf-Straße 28/30.

Auch insoweit liegt ein Abwägungsfehler vor, weil die Behörde die berechtigten Interessen der Eigentümer nicht hinreichend gewichtet. Zwar geht die Behörde davon aus, dass aufgrund der schalltechnischen Untersuchung Fritz GmbH für Verkehrslärm ein schalltechnisches Konfliktpotential besteht (Planbegründung Seite 13), eine Regelung zugunsten der Nachbarschaft wird jedoch nicht getroffen.

Darüber hinaus geht die Behörde bei der Bewertung der Geräuschimmission Verkehr und Gewerbe von unzutreffenden Basisdaten aus.

A) Fehlerhafte / unzureichende Datenbasis für das Schallgutachten Fritz GmbH.

Das Gutachten Fritz GmbH geht bei der Ermittlung des Verkehrslärms für die projektierte Planung von zusätzlich 1.900 Kfz/Tag (Fahrbewegungen) aus (GA, S.45, Anh. 2.1 .1.1 /2.1.1.2). Eine Begründung für dieses zusätzliche Verkehrsaufkommen wird nicht gegeben. Zieht man den „verkehrsplanerischen Fachbeitrag Durth Roos Consulting GmbH' zum Bebauungsplan B 627 heran (vgl. dort insbesondere Seite 14), wird dort als Maximalszenario ein Tagesverkehrsaufkommen für Ziel- und Quellverkehr von jeweils 2.359 Kfz (= 4.718 Kfz / Tag) ermittelt Als „wahrscheinliches Szenario“ wird gemäß Tabelle 5 der Ermittlung ein Tagesverkehrsaufkommen von jeweils 2.199 Kfz pro Tag und Richtung (= 4.399 Kfz/Tag) ermittelt.

aa)

Hier bestehen bereits Bedenken, auf den "verkehrsplanerischen Fachbeitrag" Durth Roos zurückzugreifen, da dieser im Auftrag der MAN Grundstücksgesellschaft mbH, also der Eigentümerin des beplanten Grundstücks erstellt wurde. Hier könnte unterstellt werden, dass Daten und Kennziffern ggf. interessengeleitet angesetzt werden.

bb)

Selbst wenn man aber die Ausführungen Durth Roos insoweit akzeptieren wollte, werden diese nicht in vollem Umfang in die Begutachtung Fritz GmbH übernommen.

Es ist offenkundig, dass mehr als 2.500 bzw. 2.800 Fahrbewegungen pro Tag, also ein Zuwachs von mehr als das Doppelte der angesetzten 1.900, einen erheblich höheren

Schallpegel verursachen. Insoweit Ist das Gutachten Fritz GmbH mit seiner Pegelermittlung offenkundig fehlerhaft.

b)

Unzureichend ist die Verkehrslärmermittlung der Fritz GmbH auch insoweit, weil MESZ-Rechenpunkte für die Ermittlung des Verkehrslärms unzureichend ausgewählt wurden.

So fehlt gerade in der Gustav - AdoIf - Straße im Bereich der Ein- und Ausfahrt, also gegenüber den Hausgrundstücken 28/30, ein Mess-Rechenpunkt über die Berechnung

des Verkehrslärms, obwohl gerade im Ein- und Ausfahrtbereich mit Abbremsungen und Anfahrten mit höheren Schaltwerten zu rechnen ist (vgl. insoweit GA Fritz, Anhang 2.2.1.1 und 2.2.1.2). Auch insoweit ist das Gutachten Fritz GmbH fehlerhaft.

c)

Auch soweit das Gutachten Fritz GmbH den Gewerbelärm ermittelt (Ziff. 7.2), wird eine fehlerhafte Grundlagenermittlung beanstandet.

Nicht nachvollziehbar ist, weshalb für das projektierte Sondergebiet lediglich 3.340 Kfz-Fahrten täglich angesetzt werden (Ziff. 7.2.1.1), während sich aus der Studie Durth Roos (vgl. oben) eine Zahl von mindestens 4.400 Kfz-Fahrten täglich ergibt.

Bezüglich der berechneten Lärmentwicklung aufgrund der zu erwartenden Andienungsvorgänge (Ziff. 7.2.1.2) werden 8 Lkw-Andienungen unterstellt, wovon 1 Lkw mit laufenden Kühlaggregaten berechnet wird.

Das Gutachten Fritz GmbH verweist insoweit auf Angaben der OFB bezüglich eines anderen Vollversorgers. Die Zahl der dort angegebenen I nicht nachgewiesenen 8 Andienungsvorgänge dürfte auf das hier projektierte Einkaufszentrum nicht übertragbar sein. Es ist von weitaus mehr Andienungsvorgängen auszugehen, insbesondere mehr als 1 LKW mit Kühlaggregat.

Auch insoweit werden mithin unzureichende Grundlagen in die Berechnung eingestellt.

Damit sind sowohl für Verkehrslärm als auch für Gewerbelärm erheblich höhere Schallpegel zu berücksichtigen.

Insgesamt ist das Gutachten Fritz GmbH daher fehlerhaft und nicht verwertbar.

B)

Selbst wenn man jedoch die Berechnungen der Fritz GmbH zugrunde legt, ergibt sich zwingend, dass die Interessen der angrenzenden Nachbarschaft unzutreffend in die Abwägung eingestellt sind. Selbst aus den - fehlerhaft niedrigen - Schallpegeln ergibt sich bei Realisierung der Planung Folgendes:

Straßenverkehrslärm (Ziff. 7.1 / Anh. 2.2.1.1 und 2.2.1.2):

63 dB(A) / 55 dB(A).

Gesamtverkehrslärm (Anh. 2.2.3.1 / 2.2.3.2) : 64 dB(A) / 56 dB(A).

Damit werden sowohl die Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zu DIN 18005-1 überschritten als auch die Richtwerte der TA Lärm.

Dies gilt unabhängig davon, ob man die Gustav-Adolf-Straße - wie von der Stadt Offenbach angenommen - als allgemeines Wohngebiet oder aufgrund der früheren industriellen Nutzung eine Gemengelage mit Immissionsrichtwerten von 60/45 dB(A) annimmt.

Gleichwohl werden Maßnahmen zum Schutz der Anwohner nicht vorgesehen.

Auch gebietet die vorliegende Gemengelage (bisher Mischgebiet / WA) nicht zwingend die Heranziehung der Werte für Mischgebiete, sondern nur eine Annäherung daran.

Nicht nachvollziehbar ist, weshalb die Fritz GmbH und ihr folgend die Planung die Immissionsgrenzwerte der TA Lärm nicht beachtet. Der Gesamtverkehrslärm - einschließlich des durch die Planung verursachten zusätzlichen Verkehrslärms – kann bei der Bewertung nicht unberücksichtigt bleiben.

Soweit die Fritz GmbH bei der Ermittlung des zusätzlichen Gewerbelärms (GA Seite 43) einen Wert von L(r) = 56/54 dB(A) ermittelt, ist nicht nachvollziehbar, ob es sich hier um den Tagwert handelt.

Ebenfalls ist nicht nachvollziehbar, wie dieser Wert ermittelt wurde. Immerhin kommt die Fritz GmbH gemäß den Anhängen 3.1.1.1/3.1.1.3 zu erheblich höheren Dauerschallpegeln.

Abgesehen davon, dass die Ermittlung in keiner Weise nachvollziehbar ist, werden die ermittelten Spitzenwerte (bis 108 dB(A)) in der Bewertung nicht berücksichtigt.

Nach allem dürfte es - unabhängig von der Richtigkeit der schalltechnischen Untersuchung - fest stehen, dass die privaten Belange der angrenzenden Eigentümer im Hinblick auf die stark erhöhten Schallwerte fehlerhaft berücksichtigt wurden.

2.

Aus Sicht der Einwender gebietet die Abwägung aller Belange zumindest eine erhebliche Reduzierung der vorgesehenen Verkaufsflächen oder aber die Beschränkung auf einen VoIlsortimenter mit einer maximalen Verkaufsfläche von 2.000 m² und dem entsprechend reduzierten Verkehrsaufkommen I Lärmimmissionen.

Zudem werden zur Reduzierung der Lärmbelastung Gustav-Adolf - Straße weitere organisatorische Maßnahmen angeregt, um den Kunden- und Andienungsverkehr so zu lenken, dass die Zufahrt in etwa zu gleichen Teilen über die Gustav – Adolf – Straße und die Christian – Pleß – Straße erfolgt.

Dies sollte so geschehen, dass entweder die Gustav-Adolf-Straße als Einbahnstraße ausgewiesen wird oder die Christian-Pleß-Straße für den Gegenverkehr geöffnet wird.

Hierdurch ließe sich die Schallbelastung für die Gustav-Adolf-Straße reduzieren, was im Hinblick auf die hohen Schallwerte angemessen wäre.

3.

Gemäß Bebauungsplan Ziff. 5.1 sind oberirdische Stellplätze nur innerhalb der dafür in der Planzeichnung festgesetzten Flächen, in Hauptgebäude integriert und in Tiefgaragen zulässig.

Gemäß der schalltechnischen Untersuchung Fritz GmbH wurde unter Ziff. 7.2.1.1 (Parkflächen im Sondergebiet) die Varianten Parkfläche oberirdisch (Variante 1) und mit Tiefgarage (V 2) untersucht. Bezogen auf die Grundstücke Gustav – Adolf - Straße 28/30 liegen die Schallpegel bei der Variante 2 (mit Tiefgarage) um 1 dB(A) niedriger. Der Bebauungsplan sollte daher in Ziff. 5.1 zwingend vorschreiben, dass eine Tiefgarage vorzusehen ist.

4.

Bedenken bestehen gegen die Zulassung von Werbeanlagen (textliche Festsetzungen Ziff. 5.1.1) mit einer maximalen Höhe von 6 m. Es besteht die Befürchtung, dass solche Werbeanlagen den Bereich verschandeln, insbesondere weil sie über die

vorgesehene Grünfläche einsehbar sind.

Sichergestellt sein muss, dass eine Beleuchtung der Werbeanlagen während der Nachtstunden nicht erfolgt oder hilfsweise so gestaltet sein muss, dass eine Blendung der Umgebung nicht erfolgt.

5.

Sichergestellt werden muss (auch zur Lärmreduzierung), dass Verkaufsstände außerhalb der bestehenden Halle (im außen liegenden Bereich I Parkplatz) nicht zugelassen werden.

Weiter wird angeregt, zur Lärmreduzierung sicher zu stellen, dass Müll und Entsorgungscontainer unterirdisch (ggf. versenkbar) angeordnet werden.

6.

Durch das erheblich erhöhte Verkehrsaufkommen und die dadurch erhöhte Lärmbeeinträchtigung wird das Grundstück der Einwender im Wert gemindert. Insoweit ist eine Entschädigung zu gewähren.

7.

Die Einwender wollen sichergestellt haben, dass sie für Umbauten der Gustav – Adolf - Straße, des Gehwegs, eine eventuelle Verlegung von Wasserleitungen, von Kosten frei gestellt sind.

8.

Die Einwender bitten sicher zu stellen, dass ein Parken für Anlieger trotz der erheblichen Verkehrszunahme möglich bleibt. Die Errichtung einer Anliegerparkzone wird angeregt.

9.

Die Einwender weisen vorsorglich darauf hin, dass bei Abriss und Bauarbeiten mit erheblichen Erschütterungen und deren Auswirkungen auf die Nachbarschaft zu rechnen ist. Nach Kenntnis der Einwender ist der Boden im dortigen Bereich durch dicke Lehmschichten geprägt, die Erschütterungen stark übertragen.

Es wird gebeten, die Einwendungen und Anregungen zu berücksichtigen.

Voraussetzung für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens ist die Festsetzung einer zulässigen Grundfläche im Sinne §19 (2) BauGB von bis zu 20.000 m². Bei einer festgesetzten Grundfläche zwischen 20.000 m² und 70.000 m² ist die Durchführung möglich, wenn nach Durchführung einer überschlägigen Prüfung nach §13a (2) 2 BauGB keine Belange entgegenstehen. Die gesetzlichen Vorgaben sind daher eindeutig. Die festgesetzte überbaubare Fläche i.S. §19 (2) BauGB beträgt für den Bebauungsplan Nr. 627  18.374 m². Die festgesetzte Grundfläche entspricht daher den Vorgaben des Gesetzes für die Durchführung des beschleunigten Verfahrens. Im Übrigen würde auch bei der geforderten Berücksichtigung der festgesetzten privaten Verkehrsfläche von 815 m² der o.g. Schwellenwert nicht überschritten. Es ergeben sich keine Änderungen für den Bebauungsplan oder das anzuwendende Verfahren.

Im Rahmen des beschleunigten Verfahrens ist keine Umweltprüfung i.S. §1 (6) Nr. 7 BauGB zu erstellen. Voraussetzung für dieses Verfahren ist die oben erläuterte Unterschreitung des in §13a (1) Nr. 1 BauGB definierten Schwellenwerts und keine Ermöglichung von Vorhaben, die nach dem Gesetz einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Dies wird durch die Vorprüfung nach § 3c UVPG untersucht. In der Vorprüfung wird unter 5.1 d erläutert, dass die Immissionen durch den festgesetzten Parkplatz im Sondergebiet insgesamt zu keiner Überschreitung der Grenzwerte für Mischgebiete bei der angrenzenden Gustav-Adolf-Straße führen. Die Grenzwerte werden am Tag um 4 dB(A) und in der Nacht um 1 dB(A) unterschritten. Dies ist im  Schalltechnischen Gutachten in  Kap. 7.2.2.1 und Anhang 3.2.1 bis 3.2.3 nachzuvollziehen. Die Grundlagen sind daher nicht, wie vorgetragen, fehlerhaft. Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Für Sondergebiete der Nahversorgung wird im RegFNP ausdrücklich ausgeführt, dass Vollsortimenter mit einer maximalen Verkaufsfläche bis 2.000 m² zulässig sind und diese zusätzlich durch weitere Flächen ergänzt werden können (vgl. Allgemeiner Teil 3.4.3). Die Festsetzungen des Bebauungsplanes folgen diesem Rahmen und ermöglichen mit den weiteren Flächenfestsetzungen aus dem Flächenpool für Verkaufsflächen eine Gesamteinzelhandelsfläche von bis zu 3.000 m². Die Festsetzungen ermöglichen insofern die Einrichtung eines Ankerbetriebes mit ergänzenden Angeboten in einem einheitlich errichteten Nahversorgungszentrum. Der Bedarf und die verträgliche Umsetzung eines Nahversorgungszentrums werden durch das eingeholte Gutachten bestätigt.

Die Aufgabenstellung für das Gutachten und die einzelnen Arbeitsschritte sind in Kap. I.1 des Gutachtens dokumentiert. Ziel des Gutachtens war unter anderem die Prüfung der städtebaulich und versorgungsstrukturell umsetzbaren Sortimente und der entsprechenden Verkaufsflächen. Die Untersuchung ist sachgerecht und widmet sich ausführlich den rechtlichen und sonstigen Rahmenbedingungen. Mit dem Bebauungsplan Nr. 627 plant die Stadt Offenbach die Umstrukturierung des leer stehenden MAN-Roland-Werkes und unter anderem die Schaffung eines Standortes für ein Wohngebiet einschließlich Einrichtungen der Nahversorgung für das Quartier.

Im Jahr 2009 wurde bereits vom Büro CIMA im Auftrag der Stadt ein Nahversorgungskonzept für die Stadt Offenbach erarbeitet. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 627 liegt im Osten des aus zwei statistischen Bezirken zusammengefassten Nahversorgungsbezirks „Städtische Kliniken/Friedrichsweiher“, östlich schließt der Nahversorgungsbezirk „Bachschule/Lichtenplatte“ an. Das Gutachten kommt zu dem Schluss, dass in dem Bezirk derzeit ein leistungsfähiger Vollversorger fehlt, insbesondere um nahversorgungsrelevante Versorgungsfahrten zu reduzieren. Die Bindungsquote liegt in dem Bezirk unter 50%. Die Nahversorgung im  Bezirk sollte demnach durch eine zentrale Neuansiedlung oder Modernisierung eine Verbesserung erfahren, um die Nahversorgung zu gewährleisten.

Im beschleunigten Verfahren kann ein Bebauungsplan auch aufgestellt werden, wenn auf der Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung eine abweichende Darstellung besteht. § 13a (2) BauGB sieht vor, dass der vorbereitende Bauleitplan dann zu berichtigen ist. Voraussetzung hierfür ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die durch den Bebauungsplan ausdrücklich gewährleistet ist. Gutachterlich bestätigt ist, dass es keine negativen Auswirkungen auf die bestehende Wohnbebauung gibt. Der Rahmen der Umgebung mit der vorhandenen städtebaulichen Gemengelage mit einem Anteil von gewerblicher Nutzung wird eingehalten. Außerdem wird der nachgewiesene Bedarf der Nahversorgung gedeckt.

Zur Darstellung in der vorbereitenden Bauleitplanung wird im Allgemeinen Teil des RegFNP in Kap. 3.4.3 folgende Erläuterung gegeben: „…die Darstellung eines Sondergebietes Nahversorgung im Regionalen Flächennutzungsplan [ist] grundsätzlich nicht erforderlich; die Darstellung als gemischte Baufläche ist in der Regel ausreichend.“ In der Umsetzung ist nach dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes die Berichtigung in der vorbereitenden Bauleitplanung herbeizuführen, so dass die heute dargestellte Wohnbaufläche Planung zukünftig im Bereich des Sondergebiets Nahversorgung als gemischte Baufläche dargestellt wird.

Der unterstellte Abwägungsfehler besteht daher nicht. Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Der Regionalverband, der durch das am 01.04.2011 in Kraft getretene Metropolengesetz dem Planungsverband folgt, wurde im Verfahren beteiligt. In der abgegebenen Stellungnahme führt der Regionalverband wie folgt aus: „Seitens des Regionalen Einzelhandelskonzeptes (REHK) bestehen zu der beabsichtigten Errichtung eines Nahversorgungsstandorts keine Bedenken.“

Die Darstellung von zentralen Versorgungsbereichen im Regionalen Einzelhandelskonzept dient vornehmlich der Steuerung regional bedeutsamer Einzelhandelsvorhaben (vgl. RegFNP Z3.4.3-4) und ist nicht gleichzusetzen mit einem Verbot außerhalb dieser Bereiche Einzelhandelsprojekte umzusetzen. Zentrale Versorgungsbereiche sind im Stadtgebiet Offenbach lediglich das Stadtzentrum und Bieber. Zur Aufrechterhaltung der Nahversorgung im gesamten Stadtgebiet ist es daher explizit notwendig weitere Standorte, wie im Falle des Bebauungsplanes Nr. 627, zu realisieren. Die Ausweisung des Sondergebiets Nahversorgung und Quartiersmitte entspricht daher vollumfänglich einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die Ausweisung des Standortes entspricht zudem in vollem Umfang dem Ziel Z3.4.3.5 des RegFNP, wonach von Ergänzungsstandorten außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche ausgehen dürfen. Die entsprechende Untersuchung ist Teil des eingeholten Gutachtens.

Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Für den Bebauungsplan wurde eine schalltechnische Untersuchung eingeholt, die mit dem Bebauungsplan offengelegt wurde. Das beauftragte Büro Fritz nimmt wie folgt zu den vorgetragenen Einwänden Stellung:

„Die Einwender erwarten durch die Projektierung des manroland-Areals eine „erheblich erhöhte Schallbeeinträchtigung durch Verkehrslärm und Gewerbelärm“ auf die Hausgrundstücke Gustav-Adolf-Straße 28/30. Zur zusätzlichen Lärmbelastung infolge eines künftig höheren Verkehrsaufkommens in der Gustav-Adolf-Straße wird in der schalltechnischen Untersuchung (Bericht Nr. 10220-VSS-2 vom 29.03.2012, Abschnitt 7.2.3, Seite 45) ausgeführt:

„Aus der Verkehrsuntersuchung kann eine prognostizierte Grundbelastung – unabhängig vom Planvorhaben – von 2.535 Kfz/24 h entnommen werden. Durch die künftige Nutzung wird sich diese Querschnittsbelastung um insgesamt rund 1.900 Fahrbewegungen erhöhen, die sich zunächst in westliche und östliche Richtung im Netz verteilen. Die Lärmbelastung nimmt um schätzungsweise 2,4 dB(A) [< 3 dB(A)] zu. Pegeländerungen zwischen 0 dB(A) und 3 dB(A) werden im Allgemeinen als kaum wahrnehmbar bezeichnet. Bei allen anderen Straßenverkehrswegen werden sich deutlich geringere Pegeldifferenzen ergeben.“

Eine Vorbelastung durch die seitherige Nutzung des Geländes zur Herstellung von Druckmaschinen wurde zwar nicht explizit ermittelt. Jedoch handelte es sich hierbei um eine typische industrielle Nutzung. Bei den künftig hier vorgesehenen Nutzungen (Handels-, Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe) handelt es sich um Betriebe, die gemäß BauNVO auch in Misch- und Kerngebieten oder gar in Allgemeinen Wohngebieten zulässig sind. Es ist folglich davon auszugehen, dass die von solchen Betrieben ausgehenden Geräuschimmissionen keinesfalls die Größenordnung erreichen oder vielmehr deutlich unterschreiten, die üblicherweise von einem Druckmaschinenhersteller hervorgerufen werden.

Eine „erheblich erhöhte“ Schallbeeinträchtigung konnte in der schalltechnischen Untersuchung nicht festgestellt werden.

Die auf Seite 14 des verkehrsplanerischen Beitrages ausgewiesenen Angaben zum Tagesverkehrsaufkommen pro Richtung für ein Maximalszenario beziehungsweise für das wahrscheinliche Szenario umfassen das gesamte Quell- und Zielverkehrsaufkommen, das durch die Projektierung im Plangebiet induziert wird. Dieses Verkehrsaufkommen (2.359 Kfz/Tag und Richtung für das Maximalszenario bzw. 2.199 Kfz/Tag und Richtung, das heißt insgesamt ca. 4.400 Fahrten für das wahrscheinliche Szenario) verteilt sich über die vielfältigen Zu- und Abfahrtswege von und zur Christian-Pleß-Straße im Norden bzw. von und zur Gustav-Adolf-Straße im Süden im Verkehrsnetz (vgl. Anlage 6.1 des verkehrsplanerischen Fachbeitrags zum Verkehrserschließungskonzept).

Wie sich die Verkehrsmengen auf das umliegende Straßennetz verteilen, kann für die maßgebenden Spitzenstunden am Vormittag sowie am Nachmittag der Anlage 8 des verkehrsplanerischen Fachbeitrags (Gesamtverkehrsaufkommen – Prognose Knotenstrombelastungen) entnommen werden. Im Allgemeinen können solche Angaben zu den Spitzenstunden mit der für schalltechnische Untersuchungen üblicherweise erforderlichen Genauigkeit auf durchschnittliche tägliche Verkehrsstärken extra poliert werden, indem die Angaben für die Spitzenstunden am Vormittag und am Nachmittag gemittelt und mit einem Faktor 10 multipliziert werden (vgl. schalltechnische Untersuchung, Seite 25, vorletzter Absatz).

Auf Grundlage der Werte in den Anlagen 8.3 und 8.4 des verkehrsplanerischen Beitrages für das wahrscheinliche Szenario und der oben beschriebenen Vorgehensweise wurde die Ermittlung der täglichen Verkehrsstärken vorgenommen. Für die Gustav-Adolf-Straße lassen sich so die in Abschnitt 7.2.3 der schalltechnischen Untersuchung benannten Verkehrsmengen von 2.535 Kfz/24 h für das Grundverkehrsaufkommen bzw. ca. 1.900 Kfz/24 h für die zusätzlichen Verkehre berechnen. Diese zusätzlichen 1.900 Kfz/24 h stellen dabei den Anteil von insgesamt rund 4.400 zusätzlichen Fahrten im wahrscheinlichen Szenario dar, der über den westlichen Abschnitt der Gustav-Adolf-Straße abgewickelt wird.“

Die Aufgabenstellung für das Gutachten sind in Kap. 2 , die  Rechtsgrundlagen, Regelwerke und Planungsgrundlagen in Kap.3 des Gutachtens dokumentiert.

„Die Beurteilung der Gesamtverkehrslärmsituation in Abschnitt 7.1 bzw. Anhang 2.2 der schalltechnischen Untersuchung bezieht sich zunächst ausschließlich auf die geplante Bebauung. Dies ist darin begründet, dass die Bewertung eines möglichen Immissionskonfliktes an der umliegenden, bestehenden Wohnbebauung infolge einer bereits bestehenden Vorbelastung durch vorhandene Verkehrswege im Rahmen des hier anhängigen Bebauungsplanverfahrens nur dann relevant ist, sofern sich infolge des Planvorhabens eine erhebliche Zusatzbelastung einstellt. Dies ist jedoch nicht der Fall (siehe oben).

Schallimmissionen, die im Ein- und Ausfahrtbereich durch Brems- und Anfahrvorgänge hervorgerufen werden, sind den künftigen gewerblichen Nutzungen zuzurechnen und somit bei der Beurteilung der Gewerbelärmsituation nach den Kriterien der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) zu berücksichtigen (vgl. Ausführungen in Abschnitt 5.1.2.3 der schalltechnischen Untersuchung).

Geräuschimmissionen im Ein- und Ausfahrtbereich sind folglich in die Beurteilung der Anlagengeräusche in Bezug auf die umliegende Bebauung (vgl. Abschnitt 7.2.2.1) einbezogen worden. In den Anhängen 3.2 und 3.3 sind Berechnungsergebnisse für die jeweils maximal belastete Geschossebene der Gebäude Gustav-Adolf-Straße 28/30 dargestellt.

In Abschnitt 7.2.3 sind entsprechende Ausführungen in Bezug auf Geräusche des An- und Abfahrtverkehrs auf öffentlichen Verkehrsflächen enthalten. Hier genügt bereits eine Plausibilitätsbetrachtung anhand der prognostizierten Verkehrsmengen, um ausschließen zu können, dass die unter Ziffer 7.4 der TA Lärm formulierten Kriterien (vgl. Abschnitt 5.1.2.3) zutreffen. Explizite Berechnungen zur Gesamtbelastung an den genannten Gebäuden waren somit nicht erforderlich.

Der verkehrsplanerische Fachbeitrag benennt im wahrscheinlichen Szenario ca. 4.400 Kfz-Fahrten täglich, die insgesamt als Ziel- und Quellverkehre durch das Plangebiet induziert werden. Diese Fahrten sind nicht ausschließlich dem Sondergebiet zuzuordnen, sondern entfallen zum Teil auch auf die Misch- und Wohngebietsnutzungen. Auf das Sondergebiet entfallen im wahrscheinlichen Szenario lediglich 1.672 Fahrten pro Richtung (vgl. Tabelle 5 des verkehrsplanerischen Fachbeitrags), was gerade der in der schalltechnischen Untersuchung, Abschnitt 7.2.1.1 (Seite 35) benannten Gesamtmenge von ca. 3.340 Fahrten entspricht.

Die Angaben zu den zu erwartenden Andienungsvorgängen beruhen auf Erfahrungswerten [eines möglichen Investors] aus anderen Vorhaben, die vom Warenangebot und von der Größe her etwa vergleichbar sind. [Sie können durch eigene Erfahrungen der Stadt Offenbach bestätigt werden]. Die Einwendung, es sei mit weitaus mehr Andienungsvorgängen zu rechnen, entbehrt somit einer nachvollziehbaren Begründung.

Es ist zutreffend, dass vor allem die in den Randbereichen des Plangebiets prognostizierten Gesamtbelastungen aus Straßen- und Schienenverkehrslärm sowie aus Fluglärm die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 der DIN 18005-1 zum Teil deutlich überschreiten. Hierauf wird in der schalltechnischen Untersuchung im Hinblick auf die geplante Bebauung hinreichend Bezug genommen (vgl. Abschnitt 7.1). Es ist jedoch nicht Aufgabe der Bauleitplanung, einen bereits bestehenden Immissionskonflikt für die umliegende, vorhandene Bebauung zu lösen. Vielmehr soll dieser Konflikt durch das Planvorhaben nicht wesentlich verstärkt werden. Dies ist jedoch nicht der Fall (siehe Ausführungen oben zu III.1).

Die Immissionsrichtwerte der TA Lärm sind hingegen bei der Beurteilung von Verkehrsgeräuschen, die von öffentlichen Verkehrswegen ausgehen, nicht heranzuziehen. Gemäß Ziffer 1 Abs. 2 der TA Lärm gilt diese ausschließlich für Anlagen, die als genehmigungsbedürftige oder nicht genehmigungsbedürftige Anlagen den Anforderungen des 2. Teils des BImSchG unterliegen. Mit öffentlichen Verkehrswegen befasst sich hingegen der 4. Teil des BImSchG. Soweit in Abschnitt 7.2 der schalltechnischen Untersuchung die Beurteilung von Anlagengeräuschen und sonstigen Geräuschen, die der Anlage zuzuordnen sind, erfolgt, werden zutreffender Weise die Immissionsrichtwerte der TA Lärm herangezogen.

Der Einwand, dass die Planung die Immissionsgrenzwerte (korrekt: Immissionsrichtwerte) der TA Lärm bei der Bewertung des Gesamtverkehrslärms nicht beachte, ist daher bereits aus immissionsschutzrechtlicher Sicht zurückzuweisen.

Bei den auf Seite 43 benannten Pegelwerten von L_r = 56 / 44 dB(A) [nicht wie vom Einwender zitiert 56 / 54 dB(A)] handelt es sich um die Beurteilungspegel im Tagzeitraum / während der lautesten Nachtstunde.

In den Anhängen 3.1.1.1 bis 3.1.1.3 werden Angaben zu den Schallleistungspegeln verschiedener Lärmquellen dokumentiert, das heißt zu deren Quellstärken. Der Beurteilungspegel beschreibt hingegen die Schallbelastung am jeweiligen Immissionsort, das heißt beim Empfänger. Er ergibt sich aus der Überlagerung der Teilbeurteilungspegel, die jeweils von den verschiedenen Lärmquellen am Immissionsort hervorgerufen werden. Die Teilbeurteilungspegel ergeben sich wiederum aus der Quellstärke abzüglich verschiedenster Korrekturen für die Einwirkzeiten, die Ausbreitungsbedingungen und insbesondere für den Ausbreitungsweg. Diese Methodik ist u. a. in der DIN ISO 9613-2 („Akustik – Dämpfung des Schalls bei der Ausbreitung im Freien, Teil 2: Allgemeines Berechnungsverfahren“, Quellverweis /9/) im Detail beschrieben.

Angaben zu den Emissionen (z. B. in Form von Schallleistungspegeln) und zu den Immissionen (Beurteilungspegel) stellen somit aus physikalischer Sicht vollkommen verschiedene Größen dar und sind demnach nicht direkt vergleichbar.

Analog gilt dies für die Beurteilung von kurzzeitigen Geräuschspitzen mit Spitzen-Schallleistungspegeln von z. B. 108 dB(A) (vgl. Abschnitt 7.2.1.4). Die hierdurch an den verschiedenen Immissionsorten hervorgerufenen Maximalpegel sind in Abschnitt 7.2.2.3 diskutiert und in Anhang 3.2.3 bzw. 3.3.3 dokumentiert.“

Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Wie oben ausgeführt, wurden der Bebauungsplan insgesamt und die Festsetzung der Verkaufsfläche im Besonderen unter Berücksichtigung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und unter Berücksichtigung der Ziele der Raumordnung zum Wohle der Allgemeinheit entwickelt. Die Verträglichkeit und Umsetzbarkeit der Verkaufsflächenfestsetzung wurde gutachterlich geklärt. Die generierten Verkehre und die verursachten Immissionen sind am Standort, wie oben ausgeführt, durch Gutachten bestätigt, darstellbar.

Das Erschließungskonzept des verkehrsplanerischen Fachbeitrags (s. Anlage 6.1) sieht bereits eine Erschließung des Sondergebiets auch über die Christian-Pleß-Straße vor, um die Quell- und Zielverkehre gleichmäßiger zu verteilen. Im Bebauungsplan werden Ein- und Ausfahrtsbereiche sowohl in der Gustav-Adolf-Straße, wie auch in der Christian-Pleß-Straße festsetzt.

Eine Einrichtung der Christian-Pleß-Straße im Zweirichtungsverkehr ist mit erheblichen verkehrlichen Wechselwirkungen und dem Verlust von Parkraum verbunden. Da davon ausgegangen wird, eine ausreichend gleichmäßige Verteilung der Andienungsverkehre auch ohne diese Maßnahme zu erreichen, wird diese Möglichkeit ausgeschlossen.

Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

Wie bereits ausgeführt, wurde durch die Schalltechnische Untersuchung eine Unterschreitung der immissionstechnisch heranzuziehenden Werte für Mischgebiete sowohl für die untersuchte Variante mit nur oberirdischer Errichtung von Stellplätzen als auch mit der Einrichtung einer Tiefgarage für einen Teil der Parkplätze festgestellt. Die Anlage von Stellplätzen ist auf die dafür im Bebauungsplan festgesetzte Fläche begrenzt. Durch die zusätzliche Möglichkeit der Errichtung einer Tiefgarage könnten daher in der Summe mehr Stellplätze hergestellt werden als durch eine nur oberirdische Anlage. In der schalltechnischen Untersuchung ergeben sich durch die in Kap.7.2.1.1 ff zu Grunde gelegte Verteilung der Stellplatznutzung die benannten Unterschiede zwischen beiden Varianten. Insgesamt ergeben sich durch diese dem Gewerbe zuzuordnenden Immissionen keine Konflikte mit der Umgebungsbebauung. Der Anregung wird daher nicht gefolgt. Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

In den textlichen Festsetzungen wird zur zusätzlichen Klarstellung die Verwendung von störenden Werbeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht ausgeschlossen. Außerdem ist die Ansichtsfläche der Werbeanlagen in der Größe beschränkt.

Die befürchtete Errichtung von Außenverkaufsständen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplanes. Der Bebauungsplan eröffnet hier keine erkennbaren Möglichkeiten. Die Stellplätze sind zweckgebunden und notwendig für das Vorhaben und die faktisch verbleibende Fläche ist durch ein dauerhaftes Gehrecht belegt. Die detaillierte Ausgestaltung dieser Fläche wird auf der Bauantragsebene geklärt. Falls ein solches Vorhaben beantragt wird, sind die Lärmwerte einzuhalten, ansonsten würde das Vorhaben versagt.

Schadenersatzansprüche durch Bauleitplanung sind für Fälle vorgesehen, bei denen die bisherigen Nutzungsrechte eingeschränkt oder erschwert werden. Die Erhöhung des Verkehrsaufkommens im Vergleich zum jetzigen Zustand einer Industriebrache durch die neue Etablierung einer Nutzung ist nicht wertmindernd für die Nachbarschaft. Die Qualitäten aller umliegenden Knotenpunkte liegen weiterhin im Bereich einer guten, meist sehr guten Stufe nach dem Handbuch für die Bemessung für Straßenverkehrsanlagen (vgl. S. 20 Verkehrsplanerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan Nr. 627). Eine entschädigungsauslösende Einschränkung der Nutzung kann nicht festgestellt werden.

Direkt zuzuordnende Maßnahmen für Umbauten der Gustav-Adolf-Straße aus der Umsetzung eines Einzelvorhabens, wie z.B. Gehwegabsenkungen, sind vom Verursacher zu tragen. Etwaige zu einem späteren Zeitpunkt anfallende beitragspflichte Maßnahmen sind davon unberührt.

Im Rahmen der Umsetzung wird geprüft werden, inwieweit für eine Erweiterung oder Neueinrichtung  von Bewohnerparkbezirken in diesem Bereich ein Bedarf besteht und ob eine solche Maßnahme nach StVO zulässig ist. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit von Seiten der Anwohner, eine solche Überprüfung zu beantragen.

Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.

Im Rahmen der notwendigen Genehmigungsverfahren werden regelmäßig entsprechende Hinweise zur Vermeidung von Erschütterungen bei Abbrucharbeiten gegeben. Änderungen für den Bebauungsplan ergeben sich nicht.

X

OFB Projektentwicklung GmbH

20.06.2012

Textliche Festsetzungen

I. Bauplanungsrechtliche Festsetzungen

Nr. 5, Stellplätze, Tiefgaragen und Nebenanlagen,

Nr. 5, 1 SO Nahversorgung und Quartiersmitte:

Abweichend sollten zum Nachweis der erforderlichen Stellplätze diese im Hauptgebäude auch außerhalb der in der Planzeichnung festgesetzten Flächen zulässig sein.

Nr. 10. Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft,

Nr. 10.1:

Terrassen, Stellplätze und Wege sollten nur in den Bereichen wasserdurchlässig ausgeführt werden, in denen keine relevanten Bodenkontaminationen vorliegen, die in das Grundwasser ausgewaschen werden.

Nr. 12. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte,

Nr. 12.1:

Die im SO Nahversorgung und Quartiersmitte festgesetzte Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sollte im Bereich der Senefelder Straße in der Tiefe des 2-geschossigen Blockrandes zur Bildung einer Eingangssituation auf 3 m Breite reduziert werden, ebenso auf der östlichen, dem Park zugewandten Seite. Aktionsflächen und Gastronomiemöblier-ungen sollten auf 50% dieser Fläche ermöglicht werden.

II. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen

Nr. 2. Besondere Anforderungen an bauliche Anlagen von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung sowie Baudenkmälern.

Nr. 2.2.1 Erhalt der historischen Dachkonstruktion:

Die Forderung der Nr. 2.2.1 zum Erhalt der Dachkonstruktionen im SO Nahversorgung und Quartiersmitte sollte analog der Nr. 2.2.1.2 Fassaden auf den Anteil begrenzt werden, für den ein öffentliches Geh- und Wegerecht vorgesehen und somit die Einsehbarkeit gewährleistet ist als auch auf unbeheizte Bereiche für Stellplätze im nordöstlichen Bestandsgebäude, da eine Sanierung nach energetischen Gesichtspunkten für beheizte Bereiche sich in weiten Teilen als nicht realisierbar darstellt (analoge Festsetzung zu Nr. 2.1.2 und Begrenzung auf definierte Bereiche).

Nr. 2.3. Sichtbarkeit der historischen Dachkonstruktion,

Nr. 2.3.1

Die benötigte lichte Höhe für Einzelhandelsnutzungen beträgt in der Regel 4,50 Meter. Hieraus ergibt sich eine Konstruktionshöhe von 4,80 Meter Höhe, so dass abweichend der lichte Abstand zur Unterkante Scheddachkonstruktion in der Regel nur ca. 1,20 Meter betragen kann, der von Lüftungen nur ca. 0,80 cm.

Die festgesetzte Lage der Stellplätze ermöglicht die funktional zusammenhängende Nutzung der denkmalgeschützten Sheddachhalle mit der Orientierung zur Senefelderstraße. Insofern sich im Detail kleine konstruktionsbedingte Abweichungen innerhalb bestehender baulicher und denkmalgeschützter Anlagen ergeben, stehen diese der Bebauungsplanfestsetzung nicht entgegen. Die Lage der Stellplätze ist im schalltechnischen Gutachten untersucht und als umsetzbar festgestellt worden. Dem Einwand wird nicht gefolgt.

Grundsätzlich wird bei der Aufstellung des Bebauungsplanes von der Umsetzung des bestehenden oder zu erneuernden Sanierungsbescheides und der unbedenklichen Nutzung des Geländes ausgegangen. Die Verwendung von wasserdurchlässigen Bodenbelägen ist daher im Bereich einer sanierten Bodenkontamination sachgerecht. Insofern sich hierzu zukünftig Änderungen zur Versickerung ergeben wird dies von der zuständigen Behörde beim Regierungspräsidium festgestellt. Änderungen am Bebauungsplan sind nicht notwendig.

Die Im SO Nahversorgung und Quartiersmitte festgesetzte Fläche mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht soll ein öffentlich zugängliches Forum bilden. Die genaue Ausgestaltung dieser Fläche wird im Baugenehmigungsverfahren geregelt. Durch die planungsrechtliche Festsetzung der Fläche wird sichergestellt, dass sich dort ein teil-öffentlicher Raum entwickeln wird, dessen exakte Bespielung nicht Inhalt des Bebauungsplanes ist. Änderungen im Bebauungsplan sind daher nicht notwendig.

Die formulierten besonderen Anforderungen an bauliche Anlagen dienen dem sachgerechten Erhalt der denkmalgeschützten Sheddachhalle unter bei Vorbereitung einer sich vom ursprünglichen Nutzungszweck unterscheidenenden Nutzung. Ein nur teilweiser Erhalt der zusammenhängenden unter Schutz stehenden Konstruktion ist schwerlich umsetzbar und entspricht nicht einem denkmalgerechten Umgang. Die detaillierte Ausführung ist im Bauantragsverfahren zu klären.

Sämtliche Eingriffe in die denkmalgeschützte Substanz stehen unter dem Genehmigungsvorbehalt der Denkmalschutzbehörde. Der Bebauungsplan nebst ergänzender Satzung ermächtigen Bauherren ausdrücklich nicht, sich über denkmalfachrechtliche Entscheidungen hinwegzusetzen. Änderungen im Bebauungsplan sind nicht notwendig.

Zur Etablierung einer neuen Nutzung in der vormals industriell genutzten Halle wurde im Bebauungsplan ein Rahmen für Einbauten in den Hallen definiert, der die Sichtbarkeit der geschützten Dachkonstruktion ermöglicht. Die Denkmalbehörden wurden im Rahmen des Beteiligungsverfahrens gehört, die Festsetzung wird dort fachlich mitgetragen. Im Bereich dieses denkmalgeschützten Gebäudes muss einem Bauherrn zugemutet werden, sich mit den besonderen Rahmenbedingungen auseinanderzusetzen und eine individuelle Lösung zu erarbeiten, die geringfügig von der Regel abweicht. Die detaillierte Beurteilung der baulichen Anlagen ist Inhalt des Baugenehmigungsverfahrens und der fachrechtlichen Entscheidung der Denkmalschutzbehörde. Änderungen im Bebauungsplan sind nicht notwendig.

MAN Grundstücksgesellschaft mbH

20.06.2012

Gleichlautende Stellungnahme wie OFB Projektentwicklung.

Es wird auf die den Abwägungsvorschlag zur gleichlautenden Stellungnahme der OFB Projektentwicklung verwiesen.