Leitlinien für die Vergabe städtischer Darlehen im geförderten Mietwohnungsbau

Die folgenden Leitlinien entstammen den Wohnungspolitischen Leitlinien (wopolLeitl, StvV-Beschluss vom 24.02.2011) oder sind daraus abgeleitet:

Nr.	Beschlusslage	Erweiterung
1	Die Quote des Jahres 2009 von 7% im geförderten Mietwohnungsbau (gef. MietWoBau) soll gehalten werden (Bau von mind. 30 Wohneinheiten pro Jahr).	Zur Sicherung der Zielquote soll darauf hingewirkt werden, dass bei Neubauvorhaben ab einer Größe von 50 Wohneinheiten (WE) 30% im gef. MietWoBau errichtet werden. Die städtische Wohnbauförderung wird hierzu im Vorfeld mit den Investoren Kontakt aufnehmen und über Fördermöglichkeiten beraten
2	Im Quartier/Block sollen nicht mehr als 30% der Mietwohnungen gebunden sein.
3	Ausschlussgebiet für den gef. MietWoBau ist der Hafen.	Vorranggebiete sind innerstädtische Flächen mit guter Anbindung an den ÖPNV.
4	Prüfauftrag über städtischen Wohnungsbaufonds zur weiteren Unterstützung des gef. Mietwohnungsbaus	Die kommunalen Haushaltsmittel lassen z.Zt. keine größere Unterstützung des gef. MietWoBau zu. Mit Wegfall der Fehlbelegungsabgabe 2011 müssen bereits für den kommunalen Mindestanteil von 10.000,- €/WE Darlehensrückläufe mehrerer Jahre angespart werden. Um dennoch die Zielmiete und gesamtstädtische Förderquote zu erreichen, werden Investoren bei den Verhandlungen mit dem Land Hessen unterstützt, damit dieses möglichst auf den kommunalen Anteil verzichtet. Hierüber ist jeweils eine Einigung mit dem Land Hessen herbeizuführen. In einzelnen, aus städtebaulicher Sicht schwierigen und dringend erwünschten Projekten im gef. MietWoBau sind fallweise höhere kommunale Finanzierungsbeteiligungen möglich, um eine adäquate Zielmiete zu erreichen.
5		Die Stigmatisierung geförderter Mietwohnungen und deren Bewohner ist zu vermeiden (Vermeidung separater Hauseingänge, möglichst disperse Streuung der geförderten WE im Block / Haus).
6	Unterstützt werden sollen besondere Wohnformen und Nachfragen, wie Bauherrengruppen, genossenschaftliches Wohnen, Mehrgenerationenwohnen, seniorengerechtes Wohnen sowie Wohnen für in Offenbach ansässige kinderreiche Familien.	Die spezifischen Lagepräferenzen der Zielgruppen sind zu berücksichtigen. Diese Wohnformen gelten als besonders zukunftsfähig und positiv für die soziale Stabilität von Quartieren. Als „Best-Practice-Beispiele“ sollen sie in allen Wohngebieten der Stadt ermöglicht und durch begleitende Maßnahmen (z. B. i. R. des Quartiersmanagements) unterstützt, beworben und vernetzt werden.
7		Je nach Lage im Stadtgebiet ist der Wohnungsmix an die entsprechenden Zielgruppen anzupassen.
8		Barrierefreiheit (im Wesentlichen geregelt in der Förderrichtlinie, Auszug s.u.): Die Wohnungen und ihre Zubehörräume sollen möglichst barrierefrei zugänglich sein. Dies gilt auch für die Freiflächen. Auf DIN 18024 Teil 1 wird hingewiesen. Erdgeschosswohnungen, die sich von ihrer Lage dafür eignen, sollen (Zielquote 90%) als barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040 Teil 2 (ggfs. auch ohne „R“-Anforderungen – rollstuhlgerechte Herrichtung -) geplant werden. Das gleiche gilt für alle Wohnungen, wenn das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet wird. Die vertikale Erschließung soll barrierefrei vorgesehen werden. Im Wohnungsbestand ist dies weitest möglich analog zu vereinbaren. Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2, und zwar mit „R“-Anforderungen, zu planen. Ob Wohnungen tatsächlich barrierefrei ausgestattet oder sogar rollstuhlgerecht ausgestattet werden (DIN 18040-2 mit/ohne „R“ Anforderung) bleibt dem Investor überlassen. Jedoch sind rohbaurelevante Anforderungen der DIN wie Flurbreiten, Öffnungsmaße der Türen, Abstände von Türanschlägen zur nächsten Wand, Bewegungsflächen (vor allem Bad, Küche, Schlafraum) , Zu- und Abflüsse für die Nachrüstung einer ebenerdigen Dusche und der barrierefreie Übergang zum Balkon bzw. der Terrasse etc. zu berücksichtigen. Wohnungen, die für ältere Menschen bestimmt sind, müssen mindestens die Anforderungen der DIN 18040 Teil 2 ohne „R“-Anforderungen erfüllen.
9		Ab einem Bestand von 200 geförderten Mietwohnungen soll der Investor ein Konzept für ein Umzugsmanagement vorlegen, um Fehlbelegungen bei veränderten Rahmenbedingungen der Mieterhaushalte zu vermeiden.

Für geförderten Wohnraum gilt grundsätzlich das HWoFG, HWoBindG sowie die Richtlinie zum Mietwohnungsbau des HMWVL in der jeweils gültigen Fassung (Auszüge):

a) Die Wohnungen sind bestimmt für Haushalte, die sich am Wohnungsmarkt nicht angemessen mit Wohnraum versorgen können und deren Einkommen die Einkommensgrenze nach § 5 Abs. 1 Nr. 1 HWoFG nicht überschreitet.

b) Die geförderten Mietwohnungen unterliegen Mietpreis- und Belegungsbindungen. Die Bindungen beginnen mit der Bezugsfertigkeit und enden mit Ablauf des zwanzigsten Jahres danach.

c) Der Vermieter weist gegenüber dem Wohnungsamt die Belegung der geförderten Mietwohnungen durch Berechtigte gem. HWoFG nach.

d) Die Miethöhe im gef. MietWoBau liegt mind. 15 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierfür ist ergänzend zu den Landesmitteln ein kommunales Darlehen von mindestens 10.000,- Euro pro Wohneinheit erforderlich. Diese Mittel werden aus den Rückflüssen der zweckgebundenen Darlehen aus der Fehlbelegungsabgabe vergeben.

e) Barrierefreies Bauen (in Ergänzung zu §43 HBO)
Die Wohnungen und ihre Zubehörräume sollen möglichst barrierefrei zugänglich sein. Dies gilt auch für die Freiflächen. Auf DIN 18024 Teil 1 wird hingewiesen.
Erdgeschosswohnungen, die sich von ihrer Lage dafür eignen, sind als barrierefreie Wohnungen nach DIN 18040 Teil 2 (ggfs. auch ohne „R“-Anforderungen – rollstuhlgerechte Herrichtung -) zu planen. Das gleiche gilt für alle Wohnungen, wenn das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet wird.
Wohnungen für Rollstuhlbenutzerinnen oder Rollstuhlbenutzer sind nach DIN 18040 Teil 2, und zwar mit „R“-Anforderungen, zu planen.
Wohnungen, die für ältere Menschen bestimmt sind, müssen mindestens die Anforderungen der DIN 18040 Teil 2 ohne „R“-Anforderungen erfüllen.

f) Bei einem entsprechenden Wohnungsbedarf werden Maßnahmen mit einem möglichst niedrigen Energiebedarf, insbesondere Gebäude, die in Passivhausbauweise erstellt werden, vorrangig gefördert.

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