Zum Ankauf von Belegungsrechten in Offenbach am Main
Stand: 22. Januar 2016
Offenbacher Förderrichtlinie
zum Ankauf von Belegungsrechten
Inhalt
1. Gegenstand der Förderung. 5
1.1 Förderziel und Rechtsgrundlage. 5
1.2 Förderungsfähige Maßnahme. 5
2.1 Art und Höhe der Förderung. 6
2.2. Vermeidung von Fehlförderung. 7
4. Förderberechtigte Personen. 7
6.3. Bearbeitungsentgelt und Kosten.. 9
6.4. Auszahlung des Förderzuschusses. 9
6.5. Rücknahme oder Widerruf des Zuwendungsbescheides, Erstattung der Zuwendung 9
6.6. Rechtsfolge bei Eigentümerwechsel 10
7.2. Dienstleistung von allgemeinen wirtschaftlichen Interesse. 10
7.3. Wirksamkeit und Vertragsänderung. 10
7.4. Subventionserhebliche Angaben.. 11
1. Gegenstand der Förderung
1.1 Förderziel und Rechtsgrundlage
Die Stadt Offenbach am Main erwirbt – durch Gewährung eines Förderzuschusses im Rahmen dieser Richtlinie und auf der Grundlage des Hessischen Wohnraumförderungsgesetzes (HWoFG), sowie analog der Förderrichtlinien des Landes Hessen und dem hessischen Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) in der jeweils gültigen Fassung – Belegungsrechte an Mietwohnraum.
Für die Gewährung, die Auszahlung und die Rückzahlung von Zuwendungen, den Nachweis ihrer Verwendung und die Prüfung der Verwendungsnachweise gelten das Haushaltsgesetz, das Hessische Verwaltungsverfahrensgesetz (HVwVfG), sowie § 44 der Hessischen Landeshaushaltsordnung (LHO) und die hierzu erlassenen (vorläufigen) Verwaltungsvorschriften (VV) in der jeweils gültigen Fassung. Abweichend von den VV zu § 44 LHO finden die VV Nr. 1.3, 5.1 und 7.2 zu § 44 LHO keine Anwendung.
Die im Rahmen des Förderantrags gemachten Angaben des Antragstellers sowie die für die Abwicklung der Finanzierung und im Rahmen der Verpflichtungen nach dem HWoFG erforderlichen Informationen werden in automatisierter Form gespeichert und verwertet (§ 18 Hessisches Datenschutzgesetz).
Erläuterung: Mit dem Ankauf von Belegungsrechten wird ein weiteres Instrument geschaffen, um im Offenbacher Wohnungsmarkt Stabilität für einkommensschwache Haushalte herbei zu führen.
Absatz 1 erklärt die Vorschriften des HWoFG für anwendbar. Hierin sind die bindungs- und belegungsrechtlichen Vorschriften verankert. Absatz 2 entspricht dem Passus der Richtlinie und sorgt dafür, dass Maßnahmen hinsichtlich der Verwendbarkeit der Mittel erfolgen können.
1.2 Förderungsfähige Maßnahme
Der Förderzuschuss wird ausschließlich für den Erwerb von Belegungsrechten an Bestandswohnungen im Stadtgebiet Offenbach am Main vergeben. Die Wohnungen müssen zur dauerhaften Wohnraumversorgung geeignet sein und mindestens über eine (Zentral-) Heizung, Toilette, Bad/Dusche und Küche verfügen. Sie müssen in ihrer Größe den Richtlinien des Landes Hessen für den Neubau im sozialen Mietwohnungsbau entsprechen und entsprechend dem hessischen Wohnungsbindungsgesetz (HWoBindG) belegt werden.
Voraussetzung ist weiterhin, dass die Wohnungen keinerlei Bindungen unterliegen und zur Belegung frei sind. Ausnahmsweise kann die Förderstelle Wohnungen in die Förderung aufnehmen, die bereits belegt sind, wenn dies nachweislich (Wohnberechtigungsbescheinigung) durch eine berechtigte Person/Personengruppe geschieht.
Die Ortsübliche Vergleichsmiete der zu fördernden Wohnungen darf zum Zeitpunkt der Antragstellung einen Betrag von 8,50 Euro je Quadratmeter / Wohnfläche und Monat nicht übersteigen. Dieser Betrag wird alle fünf Jahre durch den Fördergeber überprüft und ggf. angepasst. Der Antrag soll mindestens vier Wohnungen im Zusammenhang betreffen.
Es werden nur Wohnungen gefördert, bei denen nachweislich die letzte Modernisierung/ Sanierung nicht länger als 10 Kalenderjahre zurück liegt, hierbei soll auch der energetische Zustand der Wohnungen berücksichtigt werden.
Erläuterungen: Hier wird festgelegt, unter welchen Voraussetzungen die Wohnungen gefördert werden können. Ziel ist hier attraktive preisgünstige Bestandswohnungen in Offenbach in der Förderung zu verankern. Wichtig ist auch, dass es sich um Wohnungen auf einem akzeptablen Modernisierungsniveau und energetischem Standard handelt.
1.3 Förderungsausschluss
Ausgeschlossen von einer Förderung sind Wohnungen, die bereits anderweitigen Belegungs- und /oder Mietpreisbindungen unterliegen, soweit diese Richtlinie nichts anderes bestimmt.
Erläuterung: Hiermit soll ausgeschlossen werden, dass Wohnraum, welcher bereits für einkommensschwache Haushalte zur Verfügung steht nochmals gefördert wird, ohne dass es Auswirkungen auf die Höhe der Miete hat. Vielmehr ist Ziel, dass vermehrt bezahlbarer Wohnraum in die öffentliche Förderung gelangt.
2. Förderung
2.1 Art und Höhe der Förderung
Die Förderung erfolgt in Form eines einmaligen Förderzuschusses. Der Förderbetrag wird im Rahmen der Höchstbetragsförderung gewährt, eine Nachfinanzierung ist ausgeschlossen.
Die Höhe des Förderzuschusses ergibt sich aus der Differenz zwischen der vereinbarten Fördermiete (Punkt 5.2 dieser Richtlinie) und der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß dem Offenbacher Mietspiegel im jeweils aktuellen Stand pro Quadratmeter Wohnfläche und Förderdauer in Monaten. Hierbei ist der Mittelwert des jeweils gültigen Mietspiegels zu Grunde zu legen. Sollten die Wohnungen nicht in den Anwendungsbereich des Mietspiegels der Stadt Offenbach am Main fallen oder sich Unstimmigkeiten ergeben, so erfolgt die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die Förderstelle.
Erläuterung: Dieser Passus regelt die Höhe der Förderung und die Anwendbarkeit des Mietspiegels zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem BGB.
Beispielrechung: 3-Zimmer-Wohnung mit 72 qm in der Lindenstr., Baujahr 1970 zuletzt modernisiert 2007 könnte gem. Mietspiegel 2016 zu (Mittelwert) 6,90 €/qm vermietet werden. Im Rahmen der Förderung sagt der Vermieter eine Höchstmiete von 5,50 €/qm (vereinbarte Fördermiete) zu. Die Bindung wird für 10 Jahre vereinbart, das sind 120 Fördermonate. Die Fördersumme beträgt demnach:
6,90 €/qm minus 5,50 €/qm = 1,40 €/qm Differenz
1,40 €/qm mal 72 qm Wohnfläche mal 120 Fördermonate = 12.096,00 € Fördersumme
2.2. Vermeidung von Fehlförderung
Fehlförderung wird durch die kurze Bindungszeit, die Festsetzung der Fördermiete und die Einkommensprüfung der Mieter bei Einzug vermieden. Gesetzliche Regelungen zur Vermeidung der Fehlförderung sind für diese Wohnungen anwendbar.
Erläuterungen: Mit dieser Regelung werden die Vorschriften für die Erhebung der Fehlbelegungsabgabe für anwendbar erklärt.
3. Kommunale Finanzierung
Für den Erwerb von Belegungsrechten werden Mittel aus den anteiligen Einnahmen der Fehlbelegungsabgabe und den Rückläufen aus hieraus vergebenen Darlehen herangezogen. Ein Bearbeitungsentgelt wird insofern nicht erhoben.
Sollten weitere Mittel aus dem Offenbacher Haushalt zum Erwerb von Belegungsrechten zur Verfügung stehen, so werden die Antragsteller darüber informiert, dass im Falle der Förderzusage ein einmaliges Bearbeitungsentgelt von 2% der Fördersumme erhoben wird.
Erläuterungen: Das Förderprogramm dient dazu, Mittel aus der Fehlbelegungsabgabe nicht an das Land Hessen zurückführen zu müssen, falls Neubau-Projekte nicht in ausreichendem Maße initiiert werden können, oder bereits projektierte Vorhaben scheitern. Wenn Mittel aus Fehlbelegungsabgabe für den gef. Mietwohnungsbau verwendet werden, darf die Stadt keine Bearbeitungsentgelte erheben.
Falls die Stadt beschließt, darüber hinaus weitere Mittel für den Ankauf von Belegungsrechten zur Verfügung zu stellen, ist es ihr unbenommen, auch ein Bearbeitungsentgelt analog zu den Konditionen der WI-Bank zu erheben.
4. Förderberechtigte Personen
Förderberechtigt sind natürliche und juristische Personen des privaten und des öffentlichen Rechts als Eigentümer/in bzw. Verfügungsberechtigte von Mietwohnungen in Offenbach am Main.
Erläuterungen: Dieser Passus entspricht der Landesrichtlinie „Erwerb von Belegungsrechten“ und wurde um den Zusatz von Offenbacher Wohnungen erweitert.
5. Bindungen
Die Belegungs- und Mietpreisbindung wird für 10 Jahre vereinbart und setzt mit dem Beginn des Mietverhältnisses ein, welches auf die Förderzusage folgt. Für bereits belegte Wohnungen gilt das Datum der Förderzusage. Die Belegungs- und Mietpreisbindung gilt während des Bindungszeitraumes für jede Weitervermietung. Die Belegungs- und Mietpreisbindung wird als Dienstbarkeit im Grundbuch gesichert, die Kosten für die Eintragung übernimmt der Antragsteller.
Erläuterungen: Die Landesrichtlinien sehen eine Förderhöchstdauer von 10 Jahren vor. Dieses wurde für die Offenbacher Richtlinie übernommen. Wichtig ist auch die Sicherung der Bindungen, deshalb wurde der Passus aufgenommen, dass eine Eintragung der Bindungen im Grundbuch erfolgt.
5.1. Belegungsbindungen
Die geförderte Wohnung unterliegt für die Dauer des Bindungszeitraumes der Mietpreis- und Belegungsbindung. Die Wohnungen sind nur Wohnungssuchenden nach den maßgeblichen landesrechtlichen Vorschriften zu überlassen. Insbesondere darf deren Einkommen die zum Zeitpunkt der Vermietung jeweils geltenden Einkommensgrenzen (z.Zt nach § 5 Absatz 1 Hessisches Wohnraumfördergesetz – HWoFG) nicht übersteigen. Die Wohnberechtigung ist mit einem gültigen Wohnberechtigungsschein (z. Zt nach § 17 HWoFG) gegenüber der Stadt Offenbach am Main, Wohnungsamt, nachzuweisen, aus dem sich die maßgebliche Wohnungsgröße nach Raumzahl oder Wohnfläche ergibt.
Erläuterungen: Dieser Passung entspricht der Landesrichtlinie „Erwerb von Belegungsrechten“.
5.2. Mietpreisbindung
Die Fördermiete (ohne Betriebskosten) ist die vom Mieter zu entrichtende Kaltmiete je m² Wohnfläche und Monat. Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete abzüglich der gewährten Zuwendung je m2 Wohnfläche während der Dauer der Bindungen nicht überschreiten. Sie muss mindestens 15% unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Im Falle der Modernisierung der Wohnungen während der Bindungsdauer, ist die Umlage modernisierungsbedingter Kosten auf einen Betrag von 1,50 Euro (in Worten ein Euro und fünfzig Cent) beschränkt. Mieterhöhungen bedürfen der vorherigen Zustimmung der Förderstelle. Schriftform ist erforderlich.
Der Darlehensnehmer ist weiterhin verpflichtet, den Mieter von etwaigen Maklerkosten freizustellen. Die Vereinbarung zusätzlicher Geld-, Sach- oder Arbeitsleistungen des Mieters für die Wohnungsüberlassung ist unzulässig. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters nach § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist zulässig. Bei Wohnungen, die im Eigentum einer Genossenschaft stehen, ist die Vereinbarung zulässig, wonach die Mieter verpflichtet sind, vorgeschriebene Geschäftsanteile zu erwerben.
Der Fördernehmer ist verpflichtet, den Mieter / die Mieterin im Mietvertrag auf die Förderung und die Dauer der Mietpreisbindung hinzuweisen und die Mietverträge auf unbestimmte Laufzeit abzuschließen.
Erläuterungen: Ziel dieser Richtlinie ist auch, dass bezahlbarer Wohnraum in Offenbach erhalten wird und somit auch Personen mit niedrigen Einkommen die Möglichkeit erhalten, bezahlbaren Wohnraum in Offenbach zu beziehen. Die Höhe der Fördermiete orientiert sich nicht zuletzt an den von den Transferleistungsträgern festgesetzten Eckwerten und dient somit auch der Eingrenzung der Mietkosten.
6. Verfahren
6.1 Antragsverfahren
Der Verfügungsberechtigte bietet dem Amt für Stadtplanung,- Verkehrs- und Baumanagement, Referat Stadtentwicklung und Wohnbauförderung (Förderstelle) Wohnungen aus seinem/ihrem Bestand zum Erwerb des Belegungsrechtes an.
Dem Angebot (Förderantrag) sind folgende Unterlagen beizufügen:
· Liegenschafts- und Wohnungsbeschreibungen inklusive aktueller Fotos, Grundrisse und Nachweis über die zuletzt durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen,
· Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete,
· ggf. unbeglaubigter, vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand.
Erläuterungen: Mit den Antragsunterlagen ist die Förderfähigkeit gem. Punkt 1.2 dieser Richtlinie nachzuweisen.
6.2 Förderzusage
Die Förderzusage erfolgt durch Verwaltungsakt oder öffentlich-rechtlichen Vertrag. Sofern in dieser Richtlinie nichts anderes geregelt ist, gelten sinngemäß die Förderrichtlinien des Landes Hessen.
Der Antragsteller erklärt, im eigenen Namen und für eigene Rechnung zu handeln. Ansprüche aus dem Bewilligungsbescheid dürfen weder abgetreten noch verpfändet werden.
Erläuterung: Hier wird geregelt, in welcher Form die Förderzusage erteilt wird und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen.
6.3. Bearbeitungsentgelt und Kosten
Der Fördergeber unterrichtet den Antragsteller vor Antragstellung zur Höhe des Bearbeitungsentgelts gem. Punkt 3. Die Konditionen werden im Förderantrag und –bescheid schriftlich dokumentiert. Das Entgelt wird mit Erteilung des Bewilligungsbescheides fällig und wird auch bei Maßnahmen nach 6.5 dieser Richtlinie nicht erstattet.
Sämtliche durch den Abschluss, die Erfüllung und die spätere Abwicklung des Erwerbs von Belegungsrechten und die dingliche Sicherung entstehenden Kosten trägt der Antragsteller.
6.4. Auszahlung des Förderzuschusses
Die Auszahlung an den Förderberechtigten erfolgt nach dinglicher Sicherung im Grundbuch, nach Mietvertragsbeginn und erfolgtem Bezug der Wohnungen. Der Förderstelle sind Kopien der Mietverträge vorzulegen. Die dingliche Sicherung ist mit einem aktuellen unbeglaubigtem Auszug aus dem Grundbuch nachzuweisen.
Die Zahlung des Förderzuschusses erfolgt als Einmalbetrag, bezogen auf eine Wohnung, in Höhe des bewilligten Betrages bargeldlos auf das Konto des Verfügungsberechtigten.
6.5. Rücknahme oder Widerruf des Zuwendungsbescheides, Erstattung der Zuwendung
Bei Nichtbeachtung der „Richtlinie“ oder bei einem Verstoß gegen den Bewilligungsbescheid und die daraus resultierenden rechtlichen Vorschriften ist der Fördergeber berechtigt, weitere Auszahlungen zu verweigern, den Widerruf zu erklären und ausgezahlte Beiträge zurückzuverlangen.
Weiterhin wird eine Vertragsstrafe von 10 % des Förderbetrages erhoben.
6.6 Rechtsfolge bei Eigentümerwechsel
Wird das Eigentum oder die dingliche Verfügungsbefugnis an dem mit Mitteln der „Richtlinie“ geförderten Objekt übertragen, tritt der Rechtsnachfolger gemäß § 12 Absatz 3 HWoFG in die Pflichten aus dieser Förderzusage ein. Der Zuschussempfänger ist verpflichtet, im Falle der Veräußerung des geförderten Objektes – oder Teile davon – dies der Stadt Offenbach am Main innerhalb von zwei Wochen schriftlich mitzuteilen und sämtliche Verpflichtungen und Bestimmungen dieses Vertrages dem Erwerber aufzuerlegen.
6.7. Bedingungen zum Ende
Sollten die Förderungsbedingungen nicht bis zum Ende der Laufzeit eingehalten werden können, so kann der Fördergeber eine Rückzahlung der Förderung vorsehen. Die Höhe hierzu bemisst sich auf die restliche Förder- bzw. Bindungsdauer.
Sollte die Förderung trotz Bewilligung nicht in Anspruch genommen werden, so gilt eine Bearbeitungsgebühr als vereinbart und wird sofort fällig.
7. Schlussbestimmungen
7.1. Kein Rechtsanspruch
Ein Rechtsanspruch auf Gewährung der Fördermittel besteht nicht. Die Bewilligung ist nur im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel möglich.
Erläuterungen: Der Inhalt entspricht der Landesrichtlinie „Erwerb von Belegungsrechten“ und wurde um den Passus der Haushaltsmittel ergänzt.
7.2. Dienstleistung von allgemeinen wirtschaftlichen Interesse
Die Förderung nach dieser Richtlinie ist eine Ausgleichsleistung für die Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse bei der Wohnraumversorgung gering verdienender Haushalte und keine staatliche Beihilfe im Sinne des EU-Beihilferechts. Die Förderung nach dieser Richtlinie erfüllt die vier sogenannten „Altmarkkriterien“ des Europäischen Gerichtshofes.
Erläuterungen: Der Inhalt entspricht der Landesrichtlinie „Erwerb von Belegungsrechten“.
7.3. Wirksamkeit und Vertragsänderung
Sollten Bestimmungen, die in diesem Vertrag getroffen sind, ganz oder teilweise unwirksam sein, so wird die Wirksamkeit der Bestimmungen im Übrigen hiervon nicht berührt. Änderungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Sofern die bestehenden Richtlinien geändert bzw. neue Richtlinien zur Förderung in Kraft treten, können auf Grundlage eines Änderungsbescheides die Regelungen den neuen Richtlinien angepasst werden
Erläuterungen: Hierbei handelt es sich um einen rechtlichen Passus zur Wirksamkeit der Richtlinie.
7.4. Subventionserhebliche Angaben
Das Hessische Subventionsgesetz vom 18.05.1977 (GVBl. I S. 199) in Verbindung mit dem Subventionsgesetz vom 29.07.1976 (BGBl. I S. 2014, 2037) ist zu beachten. Die für die Festsetzung und Belassung der Zuwendung maßgeblichen Angaben im Antrag sowie Tatsachen, von denen die Bewilligung, Gewährung, Rückforderung, Weitergewährung oder das Belassen der Zuwendung abhängig sind, sind subventionserheblich im Sinn von § 264 des Strafgesetzbuches. Subventionserhebliche Tatsachen, die sich im Lauf der Abwicklung des Vorhabens ändern, sind der Förderstelle unverzüglich mitzuteilen.
Erläuterungen: Der Inhalt entspricht der Landesrichtlinie „Erwerb von Belegungsrechten“.
7.5. Kumulierungsverbot
Für die geförderten Wohnungen dürfen grundsätzlich keine anderen Wohnungsbau oder Fördermittel in Anspruch genommen werden. Die Förderstelle kann hiervon in berechtigten Fällen abweichen.
Erläuterung: Hier wird der Förderstelle eine Öffnungsklause gegeben, damit unter Abwägung des Einzelfalles auch eine weitere Förderung der Wohnungen erfolgen kann. Denkbar wären hier Mittel der Denkmalpflege oder Kredite der KfW.
7.7. Inkrafttreten
Die Richtlinie tritt am Tag nach der Beschlussfassung durch die Stadtverordnetenversammlung in Kraft.
Erläuterung: Der Beginn der Richtlinie wird auf den Tag nach der Beschlussfassung festgelegt.