Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2016 - 2021
2016-21/DS-I(A)0257Ausgegeben am 10.08.2017
Eing. Dat. 10.08.2017
Sanierung und Erweiterung Mathildenschule KIPL – Mathildenstraße 30, 63065 Offenbach a. M.
hier: Erweiterter Grundsatzbeschluss mit Variantenbetrachtung
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2017-241 (Dez. I, Amt 60) vom 09.08.2017
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Der Sanierung und Erweiterung der Mathildenschule im Mathildenviertel auf Basis der durchgeführten Variantenuntersuchung wird zugestimmt.
2. Die erforderliche Mittelbereitstellung für die einzelnen Maßnahmen erfolgt über das Produktsachkonto 03030100.0951000060 „Mathildenschule – Sanierung und Erweiterung KIPL“, Investitionsnummer 0303010900601201 entsprechend Terminplan. Die beiden Teilprojekte Erweiterungsneubau und energetische Dach- und Fassadensanierung werden vom Landesprogramm (Kommunalinvestitionsprogramm / KIP-L) gefördert.
3. Der Sanierung und Erweiterung der Mathildenschule auf der Grundlage der vom Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement in Zusammenarbeit mit dem Ingenieur-Büro plp, Braunschweig, sowie der OPG als Projektsteuerer erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenschätzung für die vom Fachamt empfohlene Vorzugsvariante (Variante 1) in Höhe von 21.138.000 € wird zugestimmt.
4. Der Magistrat wird beauftragt, die erforderlichen Planungs- und Kostendaten für die Vorzugsvariante (Variante 1) zu erstellen und der Stadtverordnetenversammlung die entsprechende Projektvorlage zur Beschlussfassung vorzulegen.
5. Zur Beschleunigung der Gesamtmaßnahme, insbesondere zur Einhaltung der Terminvorgaben aus dem Kommunalinvestitionsprogramm KIP-L werden die Leistungsphase 4 HOAI „Genehmigungsplanung“; sowie jeweils 50% der Leistungsphasen 5 HOAI (Ausführungsplanung) und 6 HOAI (Vorbereitung der Vergabe) bereits vor Projektbeschluss zur Ausarbeitung beauftragt, um zum Zeitpunkt des Projektbeschlusses die Baugenehmigung bereits erwirkt zu haben und um mit der Ausführung der notwendigen Hauptgewerke beginnen zu können. Hierzu wird ein separater Vergabebeschluss des Magistrates erfolgen.
Begründung:
Durch Grundsatzbeschluss vom 22.03.2007 (DS I (A) 131) sowie der letzten Fortschreibung des Grundsatzbeschlusses vom 19.03.2015 (DS I (A) 0681) hat die Stadtverordnetenversammlung dem Projekt „Grundsanierung, Modernisierung sowie Erweiterungen und Neubauten an Offenbacher Schulen für einen zeitgemäßen, ganztägigen Betrieb unter Berücksichtigung ökologischer Standards“ zugestimmt. Der Magistrat wurde beauftragt, die erforderlichen Planungs- und Kostendaten u.a. für die Sanierung und Erweiterung der Mathildenschule zu erstellen und der Stadtverordnetenversammlung die entsprechende Projektvorlage zur Beschlussfassung vorzulegen.
In der Folge wurden die Planer für das Bauvorhaben „Sanierung und Erweiterung der Mathildenschule“ vom Magistrat beauftragt, vier Varianten am Standort für die Sanierung und Erweiterung zu untersuchen, kostenmäßig zu ermitteln und zur abschließenden Entscheidung der Stadtverordnetenversammlung vorzulegen.
Der notwendige Antrag auf Ausnahmegenehmigung vom Bauverbot nach §5 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz gegen Fluglärm (FluLärmG) wird für die Vorzugsvariante vor dem noch folgenden Projektbeschluss beim Regierungspräsidium Darmstadt eingereicht.
Beschreibung der Maßnahme
Anlass
Bei der Mathildenschule handelt es sich um eine Grund-, Haupt- und Realschule mit Förderstufe mit derzeit ca. 800 Schülern.
Der Planungsauftrag bezieht sich auf die Sanierung und Erweiterung des Haupt-gebäudes der Mathildenschule, welches in den Jahren 1974 bis 1978 in 2 Bau-abschnitten als Ersatzneubau errichtet wurde.
Es handelt sich um einen dreigeschossigen teilunterkellerten Stahlskelettbau mit einer Bruttogeschossfläche von ca. 7.770 m².
Das Gebäude weist verschiedene setzungsbedingte Schäden auf. Die Gebäudegründung wurde bereits im Jahr 2007 mittels Stabverpresspfählen ertüchtigt.
Zur Planungsaufgabe der Sanierungsmaßnahme gehören im Wesentlichen die Erneuerung der Haustechnischen Anlagen sowie Wand-, Decken und Bodenbeläge und die Instandsetzung der Fassade. Hierbei ist ein möglichst hoher energetischer Standard, gemäß gültiger EnEV, zu berücksichtigen. Des Weiteren werden verschiedenen Bereichen neue Funktionen zuzuordnen sein. Dies ist im Pla-nungsprozess im Zusammenhang mit den zu realisierenden Neubauflächen noch näher zu betrachten und der Flächenbedarf nach Möglichkeit zu optimieren.
Die zukünftigen erforderlichen Erweiterungsflächen umfassen Klassen-, Haus-aufgaben- und Gruppenräume sowie einen Begegnungs- und Freizeitbereich und werden derzeit je nach Variante mit ca. 2.500-3.000 m² neu zu bauender Brutto-geschossfläche abgeschätzt.
Nach Fertigstellung der Neubaumaßnahme sollen an diesem Standort ca. 1.000 Schüler unterrichtet werden.
Historie
Im Mathildenviertel, dem nordöstlich der Innenstadt befindlichen Stadtteil wurde im Jahre 1907 die Mathildenschule gegründet. In den ersten Jahren bestand die Schule aus zwei getrennten Bereichen, einem für Jungen und einem für Mädchen. Das historische Schulgebäude wurde 1976 wegen starker Bodensetzungen abgerissen und durch einen Neubau ersetzt.
Der erste Bauabschnitt wurde in den Jahren 1972/73 ca. 15 m östlich des damals noch vorhandenen Altbaus im Bereich der dort in Nord-Süd-Richtung durchge-henden Gerberstraße errichtet. Das Teilstück der Gerberstraße zwischen Mathil-denstraße und Mühlheimer Straße sowie ein Teil der östlich der Gerberstraße ge-legenen Bebauung wurden mit dem 1.Bauabschnitt (BA) der Mathildenschule überbaut. Der 2. BA wurde westlich des 1. BA in den Jahren 1976/77 als Anbau errichtet.
Der teilunterkellerte, zunächst 2-geschossige und ab 1977 3-geschossige 1. BA wies schon bald ebenfalls erste Setzungserscheinungen auf. Die Gebäudegründung wurde bereits im Jahr 2007 mittels Stabverpresspfählen ertüchtigt.
Ausgangssituation
Die Mathildenschule liegt am östlichen Rand der Innenstadt, in fußläufiger Entfernung zur Fußgängerzone und zum Main. Die Mathildenstraße, an der die Schule liegt, ist die Verlängerung der Berliner Straße, einer Verkehrsachse in West-Ost-Richtung durch die Innenstadt. Das Mathildenviertel, aus dem die Schüler der Schule kommen, ist ein dicht bebautes Innenstadtquartier. Das Mathildenviertel hat einen hohen Anteil von Menschen mit Migrationshintergrund.
Die Schule wurde in den 70er und 80er Jahren in drei Bauabschnitten als Ersatzbau für ein Gründerzeitgebäude auf demselben Grundstück errichtet. Sie beherbergt als Grundschule, Hauptschule und Realschule mit Förderstufe zurzeit knapp 800 Schüler in 35 Regelklassen. Schwerpunkt der Schule ist Musik. Trägerpartner für die (Ganztags)-Betreuung sind der Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) und der Eigenbetrieb Kindertagesstätten Offenbach (EKO).
Die Schule soll ausgebaut werden als 5-zügige Primarschule und 4-zügige Sekundarstufe 1 mit insgesamt 48 Klassen, dazugehörigen Differenzierungsflächen, erweitertem Ganztagsangebot, Küche und Cafeteria sowie Fachklassenräumen.
Das Hauptgebäude des Bestands weist mit seiner Stirnseite zur großen Kreuzung Mathildenstraße / Mühlheimer Straße / Arthur-Zitscher-Straße, die zur Mainstraße führt. Die Schule ist von der Kreuzung kaum wahrnehmbar. In östlicher Richtung, schräg gegenüber der Schule, an der Mühlheimer Straße, wurde 2016 ein sechsgeschossiges Wohngebäude fertiggestellt.
Zurzeit besteht die Schule aus im Wesentlichen drei Gebäuden: Hauptgebäude, Dreifachsporthalle und Nebenstelle, die in ca. 150 m Entfernung schräg gegenüber auf der anderen Seite der Mathildenstraße liegt in Verbindung mit einem Kita-Neubau. Das Hausmeisterhaus und ein Kiosk auf dem Grundstück sind in diesem Zusammenhang ohne Bedeutung. Das Schulgebäude ist dreigeschossig (Erdgeschos und zwei Obergeschosse).
Das Hallenniveau der Dreifachhalle liegt auf der -1-Ebene, das Dach der eingeschossigen Umkleiden ist begeh- und nutzbar. Das Gebäude der Nebenstelle ist viergeschossig.
Planungs- und Baurecht
Für das Schulgrundstück gibt es keinen B-Plan, der (nächste) B-Plan 620 bezieht sich auf das Areal auf der anderen Seite der Mathildenstraße gegenüber der Schule / Ecke Gerberstraße. Zur Gerberstraße ist eine 5-6-geschossige Bebauung zulässig. Schräg gegenüber der Schule ist ein neuer 6-geschossiger Wohnungsbau entstanden. Für die Schule, die nach § 34 BauGB beurteilt wird, sind je nach Ausprägung maximal sechs Geschosse denkbar.
Laut HBO ist die Schule (bereits der Bestandsbau) in Gebäudeklasse 5 einzuordnen. Für Neubauten müssen die Grenzabstände laut Bauordnung von 0,4 Höhe, mindestens 3m, eingehalten werden.
Grundstück
Das Grundstück ist 12.420 m2 groß, die Grundfläche der Bestandsgebäude beträgt 4.771 m2, der BGF-Bestand beträgt bereits 11.939 m2. Für Neubauten ist nur wenig zusammenhängende Grundfläche verfügbar. Damit ist der Planungsspielraum eingeschränkt. Des Weiteren müssen die Abstandsflächen zur Nachbarbebauung eingehalten werden. Aus diesem Grund ist es zwangsläufig sinnvoll, die zulässige Geschossigkeit auszunutzen. Zwei Varianten sind aus diesem Grund 5-geschossig, eine 6-geschossig.
Schulhoffläche
Der Schlüssel von 5 m2/Kind als Schulhoffläche wird zurzeit mit gut 7 m2/Kind rechnerisch zwar übertroffen, bedeutet aber, dass alle nicht bebauten Flächen des Grundstücks als Schulhof definiert sind.
Die tatsächlich bespielbare Freifläche beträgt zurzeit tatsächlich ca 5.600 m2. Bezogen auf 1.000 Kinder sind dies 5,6 m2 / Kind. Diese Freifläche verringert sich durch jede Art von Neubau erneut, je Variante um 300-550 m2. Damit bleibt in jedem Fall die empfohlende Sollfläche von 5m2/Kind erhalten. Hauptgebäude und Dreifachhalle stehen zentral auf dem Grundstück, so dass die Freiflächen eigentlich aus Restflächen rings um die Gebäude bestehen.
Diese Restflächen sind überwiegend anspruchsvoll als Spielflächen gestaltet mit folgenden Schwerpunkten:
- den Flächen im Nordwesten mit dem „Drachen“, dem Bolzplatz und dem sogenannten „grünen Klassenzimmer“ (Hegiss gefördert)
- der Fläche im Osten mit Holzdeck und Spielgerät als Platz vor der Cafeteria (Hegiss gefördert)
- das Klettergerüst zwischen den Klassenflügeln im Westen
- die Dachterrasse über den Umkleideräumen
Stellplätze
Stellplätze stehen auf dem Grundstück nur begrenzt zur Verfügung. Es gibt einen Parkplatz mit 12 Stellplätzen hinter der Turnhalle sowie 9 Stellplätze an der Gebäude-Nordseite. Vorhanden sind somit 21 Stellplätze. Darüber hinaus besteht eine Stellplatznutzungsvereinbarung mit der Kirche Jesu Christi an der Arthur-Zitscher-Straße. Der Nachweis für weitere Stellplätze gemäß Stellplatzsatzung wird im Rahmen des weiteren Planungsfortschritts geklärt und ist entsprechend bereitzustellen.
Nebenstelle und Turnhalle
Die Nebenstelle sollte in die Umsetzung des Raumprogramms mit einbezogen werden, sie ist jedoch nicht Bestandteil der Bauaufgabe. Sie wird in allen 4 Varianten gleich genutzt. Wegen ihrer Nähe zur Kita wurden in den Planungen dort die Vorschulklasse sowie der komplette Jahrgang 1 der Grundschule untergebracht.
Die Dreifach-Turnhalle ist aus Kostengründen nicht Gegenstand der vorliegenden Untersuchung.
Raumprogramm: Umfang / Bestand / Umsetzung
Seitens des Stadtschulamtes ist im Raumprogramm vom 02.09.2016 ein Bedarf für Erweiterungsflächen von 1.564 m2 reine Nutzfläche (ohne Verkehrs- und technische Funktionsflächen) angegeben. Die zukünftigen erforderlichen Erweiterungsflächen umfassen Klassen-, Hausaufgaben- und Gruppenräume sowie einen Begegnungs- und Freizeitbereich und werden derzeit je nach Variante mit ca. 2.500-3.000 m² neu zu bauender Bruttogeschossfläche (inklusive Verkehrs- und technischen Funktionsflächen) bereit gestellt.
Der Neubau erweitert sich somit je nach Variante um ca. 32% - 39%.
Das Soll- Raumprogramm geht von den Größenrichtwerten des Stadtschulamtes aus. Da zum Größtenteil im Bestand gearbeitet wird, lassen sich diese oft nicht in Gänze erfüllen. So definiert beispielsweise der bestehende Stahlbeton-Skelettbau mit einem Achsraster von 7,80 m / 7,80 m Klassenraumgrößen auf jeweils rund 62 m2, das Soll von 70 m2 kann somit nur jeweils im Neubauteil realisiert werden. Aus diesen Gründen resultieren die Differenzen im Flächenabgleich.
Bei den Varianten-Untersuchungen werden die vorhandenen Raumstrukturen möglichst erhalten. Die vorhandenen Fachräume, insbesondere hochinstallierte Naturwissenschaftliche-Räume (NaWI-Räume), werden in ihrer Lage nicht verändert.
Ergänzend zum Raumprogramm wurden die Anzahl der WCs untersucht, die für rund 1000 Schüler und 80 Lehrer erforderlich sind. Mit den Sanierungs- und Erweiterungsmaßnahmen müssen zusätzliche WC-Räume geschaffen werden, siehe WC-Abgleich in den Planungs- und Kostendaten.
Ausschlusskriterien im Vorfeld der Variantenkonzepte
Nach den Erkenntnissen des Baugrundgutachtens und des Standsicherheitsgutachtens vom 10.08.2015 müssen großflächige und damit lastreiche Aufstockungen auf den Bestand ausgeschlossen werden. Sowohl der vorhandene Baugrund als auch das Tragwerk des Bestandsgebäudes verfügen nicht über ausreichende Trag- und Lastreserven.
Daher scheiden als Erweiterungsmöglichkeiten die Überbauung der Umkleideräume der Turnhalle und die Aufstockung des Hauptgebäudes aus den vorbeschriebenen Gründen aus und wurden planerisch nicht als Varianten betrachtet.
Raumprogrammabgleich
Der Raumprogramm-Abgleich mit den Soll-Zahlen für die vier Varianten liegt in einer Gesamttabelle als Anlage 1 den Planungs- und Kostendaten bei.
Kostenermittlung
Die Kostenschätzungen aus den ersten beiden Leistungsphasen nach HOAI erfolgten getrennt für Neubau und Bestand, im Bestand getrennt nach Hüllflächen und Grundflächen. Die Kostenschätzung wurde nach Kennwerten erstellt.
Die Kostenbasis bezieht sich unter anderem auf Kosten von plp eigenen, gerade fertiggestellten und abgerechneten vergleichbaren Projekten sowie deren Kontrolle über BKI (BKI Baukosten Gebäude Neubau, Stand 2016).
Planungsstand
Alle Varianten sind mit den beteiligten Sonderfachleuten der Technischen Gebäudeausrüstung, der Tragwerksplanung sowie dem Brandschutzsachverständigen abgestimmt. Die Ergebnisse der Abstimmung sind in der vorliegenden Planung umgesetzt.
In der Variantenbetrachtung wird für den sommerlichen Wärmeschutz -wegen der Vergleichbarkeit der Kosten- zunächst von Sonnenschutzglas in den Fenstern der West-, Süd- und Ostseite ausgegangen.
Sanierung Bestandsgebäude
Baubeschreibung
Fassade:
Nach derzeitigem Kenntnisstand müssen die Fenster vollständig ausgetauscht und entsprechend der EnEV 2016 mit 3fach-Verglasung erneuert werden. Diese werden als thermisch getrennte Alufenster ausgeführt. Darüber hinaus müssen sie den Schallschutzanforderungen für die Fluglärmzone entsprechen.
Für den sommerlichen Wärmeschutz ist vorerst Sonnenschutzglas in den Fenstern der West-, Süd- und Ostseite vorgeschlagen. Im Rahmen der weiteren vertiefenden Planung werden alternative Systeme wie z. B. außenliegender Sonnenschutz (Jalousien) geprüft. Fensterbänke werden aus Kunststein ausgeführt. Die Beton-Fertigteile vor den Brüstungen und Giebelwänden werden demontiert. Die Wandbereiche werden entsprechend EnEV als hinterlüftete Fassade gedämmt und mit einer Wetterschale aus Faserzement oder Blech versehen.
Dach:
Der vorhandene Dachaufbau wird bis auf die Rohdecke abgetragen, nach EnEV 2016 neu aufgebaut und mit der erforderlichen Dämmstärke versehen. Als oberer Abschluss ist eine mehrlagige bituminöse Abdichtung vorgesehen. Der Innenhof über dem EG wird als nutzbarer Innenhof hergestellt, d.h. er erhält zwei
Zugänge vom Flur sowie einen Aufbau als Terrassendach. Die vorhandenen Lichtkuppeln müssen mit dem Brandschutz abgestimmt und gegen Durchsturz gesichert werden. Neue Fluchttreppen sind als offene Stahltreppen mit Gitterrostbelägen geplant.
Innensanierung:
Alle durch den Technischen Ausbau (Elektro-/ Heizung-/ Lüftung-/ Sanitärarbeiten) beeinträchtigten Wandoberflächen werden neu geputzt, gespachtelt und gestrichen. Änderungen in der Raumaufteilung werden im Trockenbau hergestellt. Alle Unterdecken werden als 60/60 cm akustisch wirksame Rasterdecken neu hergestellt, da die Beleuchtung ebenfalls zu erneuern ist. Besondere Bereiche erhalten Deckensegel. Die neu einzubauenden Küchen- und Lagerräume werden je nach Erfordernis ggf. raumhoch gefliest und erhalten Bodenfliesen sowie Hygienedecken. Die Fußbodenbeläge werden entfernt und als Linoleumböden erneuert, soweit es nicht z. B. erhaltenswerte Fliesenböden (Halle, Treppenräume) sind.
Raum-Türen werden nur bei neuen Raumzuschnitten erneuert, sonst instandgesetzt und malermäßig behandelt. Neue Türen werden als Röhrenspan-Türblätter ausgeführt mit Holz-Einleimer und Melaminharz-Beschichtung und Edelstahl-Stoßschutz sowie Stahl-Umfassungszargen. Flur- und Eingangstüren werden auf ihre Zulässigkeit überprüft und so weit wie möglich erhalten.
Neue Brandschutztüren werden als Stahl-Rahmentüren mit Glasausschnitt und erforderlicher Ausstattung und Brandschutz-Klassifizierung eingebaut. In den WC-Anlagen werden voraussichtlich die Wandfliesen erneuert, da alle Objekte erneuert werden. Die WC-Trennwände werden ebenfalls erneuert.
Trinkwasser- Abwasser- Gasanlagen- Wärmeversorgung
Trinkwasserinstallation
Aufgrund der erheblichen Mängellage u. a. aus dem Gutachten von 2006, des erlöschenden Bestandsschutzes und der nicht sicherzustellenden Anlagensicherheit wird die gesamte Trinkwasserinstallation nach dem aktuellen Stand der Technik erneuert und auf das neue Raumprogramm ausgelegt.
Abwasserinstallation
Aufgrund der erheblichen Mängellage u. a. aus dem Gutachten von 2006, des erlöschenden Bestandsschutzes und der nicht sicherzustellenden Anlagensicherheit wird die gesamte Abwasserinstallation nach dem aktuellen Stand der Technik erneuert und auf das neue Raumprogramm ausgelegt.
Sanitärobjekte
Aufgrund des Zustandes und des neuen Raumprogrammes wird die gesamte Installation der Sanitärobjekte nach dem aktuellen Stand der Technik erneuert und auf den Bedarf des neuen Raumprogramms ausgelegt.
Gasinstallation in den NaWi-Räumen
Es wird eine neue dezentrale Versorgung mittels Propangas und der komplette Rückbau der Erdgasanlage in den jeweiligen Fachräumen empfohlen. Das Planungskonzept und die Anlagenauslegung erfolgt unter Abstimmung und Festlegung mit der Fachraumplanung in der nächsten Planungsphase.
Wärmeversorgungsanlagen (Fernwärme)
Es wird empfohlen das gesamte Wärmeverteilnetz zu erneuern, um die Leistung der Anlage dem tatsächlichen Wärmebedarf anzupassen und die Betriebssicherheit der Anlage gewährleisten zu können.
Durch den flächendeckenden Einbau aktueller Pumpentechnik kann der Energiebedarf der Anlage gesenkt werden.
Durch eine Installation nach dem Stand der Technik werden Wärmeverluste minimiert. Grundlage hierfür ist die aktuelle Fassung der EnEV. Weiterhin wird eine zentrale Regelung der Raumteperatur empfohlen, um eine bedarfsgerechte Regelung der Räume zu erreichen.
Weitere detailliertere Angaben und Berechnungen zur Energieeinsparung erfolgen im Projektbeschluss für die Vorzugsvariante 1 „Bogen“.
Variantenuntersuchung Erweiterungsbau
Zusammenfassung
Im Rahmen der Verpflichtung gemäß §12 (1) Gemeindehaushaltsverordnung (GemHVO) die wirtschaftlichste Lösung zu ermitteln wurden ingesamt 4 Varianten untersucht und bewertet.
Das Grundstück der Mathildenschule ist sehr beengt. Da die Schulgebäude (Schule und Turnhalle) mittig auf dem Grundstück stehen, stehen Flächen für einen Erweiterungsbau nur begrenzt zur Verfügung. Ebenfalls problematisch sind die Bodenverhältnisse, die es nicht erlauben an jeder Stelle zu bauen.
Dargestellt sind folgende Varianten:
Variante 1 „Bogen“ = Anbau mit gebogenem Baukörper
Variante 2 „Geschlossener Hof“ = Innenhofüberbauung und teilweise Bestandsaufstockung
Variante 3 „Schwebender Riegel“ = freitragender, schwebender Riegel über der Kletterfigur „Drachen“ auf dem hinteren Schulhof
Variante 4 „Bogen“, modifiziert (ohne Keller) und in zwei Bauabschnitte unterteilt
Der Neubau (voraussichtlich als Anbau) umfasst je nach Variante 32% - 39% des Gesamt-Raumprogramms der Mathildenschule, der Rest der Fläche verteilt sich auf das Bestandsgebäude und die Nebenstelle. Die Nebenstelle enthält in allen Variantenuntersuchungen denselben Raumbereich die Vorschulklasse, den Sinnesraum und die fünf 1. Klassen der Primarschule. Die Schulhofflächen nach Neubau betragen 5 m2/Kind.
Bewertung
Variante 1 „Bogen“ ist für die Mathildenschule die wirtschaftlichste Variante
§ der Neubau definiert mit seinem gebogenen Baukörper die Mathildenschule im Straßenraum neu und wertet dadurch die Schule städtebaulich auf; sie wird deutlich sichtbar gemacht
§ sowohl die Bestands- als auch die Erweiterungsflächen werden in einem Gebäude abgebildet
§ bietet die größten zusammenhängenden innenräumlichen Qualitäten
§ durch Zonierung kann die Primarstufe auch im Neubau konzentriert werden
§ auf der Ostseite steht die größte zusammenhängende Freifläche zur Bebauung zur Verfügung
§ weist die größte Flexibilität in der Raumverteilung auf
§ minimaler Verbrauch von HEGISS geförderten Schulhofflächen
§ HEGISS gefördertes Klettergerüst wird in „Grünes Klassenzimmer“ verlagert
§ aus elektrotechnischer Sicht eine günstige Lösung, da bei der Neueinspeisung die geringsten Aufwendungen zu erwarten sind
§ Der Neubau kann vom Bestand abgegrenzt werden
§ für die barrierefreie Erschließung muss lediglich ein neuer Aufzug errichtet werden
§ die Baustellenandienung kann auf direktem Weg, ohne Umwege über Nachbargrundstücke, erfolgen
§ die notwendige Baustelleneinrichtungsfläche, während der Bauzeit, nimmt nur einen geringen Teil des Schulhofes in Anspruch
FAZIT: Kostengünstigste und im Bauablauf am einfachsten zu realisierende Variante auch hinsichtlich der Folge- und Finanzierungskosten mit der kürzesten Bauzeit (4 Jahre).
Variante 2 „Geschlossener Hof“ ist die teuerste Variante
§ durch die Nachverdichtung im Bestand entsteht ein kompaktes Gebäude mit kurzen Wegen
§ grundrissorganisatorisch entstehen funktionale Vorteile, z.B. eine zusammenhängende Anordnung der Primarstufe in den unteren Geschossen, jedoch kann die Erweiterungsfläche nicht in Gänze untergebracht werden
§ da die Erweiterung fast in das gesamte Bestandsgebäude eingreift, wird der Schulbetrieb während der Bauphase massiv beeinträchtigt und ist nicht ohne Interimslösungen zu realisieren
§ die Aufstockungen auf dem Bestandsgebäude sind nur mit statisch erhöhtem Aufwand möglich
§ aus eletrotechnischer Sicht eine neutrale Lösung
§ der Neubau kann nicht vom Bestand abgegrenzt werden
§ Lärmbelästigung während der Bauzeit am größten
§ für die barrierefreie Erschließung muss ein neuer Aufzug sowie eine Hubliftplattform errichtet werden
FAZIT: Lässt sich nur mit großem baulichen, finanziellen und zeitlichem Aufwand (6 Jahre) realisieren aufgrund der sehr hohen Herstellungskosten für das aufwändige Tragwerk für die Aufstockung des Bestandes und überschreitet das zur Verfügung stehende Budget; hinsichtlich der Folgekosten ergibt sich kein Unterschied zur Variante 1, lediglich sind aufgrund der höheren Baukosten die Finanzierungskosten höher als für Variante 1.
Variante 3 „Schwebender Riegel“ ist die teure Variante
§ die Primarstufe erhält ein Solitärgebäude über dem Drachen
§ durch den Neubau entsteht eine überdachte Freifläche
§ die Flurflächen im Laubengang sind aus Kostengründen als balkonartig überdachte Flächen ausgeführt (offen und nicht temperiert)
§ der Drache ist während der Bauzeit zu schützen; im Falle von weitreichenden Beschädigungen durch das Durchführen von Stützen ist dieser neu zu errichten (HEGISS-Förderung)
§ der Bolzplatz müsste in das „Grüne Klassenzimmer“ verlagert werden; baurechtlich kritisch wegen Lärmemissionen in Umgebungsbebauung
§ die Baustellenandienung muss über Nachbargrundstücke erfolgen und ist sehr aufwendig
§ die Baustelleneinrichtungsfläche, während der Bauzeit, nimmt fast die komplette Schulhoffläche in Anspruch
§ aus elektrotechnischer Sicht eine schlechte Lösung, da aufwändige Verbindungsleitungen für die Anbindung des Neubaus an den Bestand erforderlich sind
§ für die barrierefreie Erschließung müssen zwei Aufzugsanlagen errichtet werden, bei den anderen Varianten jeweils nur eine Anlage
§ Kosten für die Verlagerung Bolzplatz und Neuerrichtung des Drachens sind bislang noch nicht monetär bewertet worden
FAZIT: Lässt sich nur mit großem logistischen, daher verlängerte Bauzeit (5 Jahre) ggü. Variante 1 und finanziellen Aufwand realisieren aufgrund der erhöhten Kosten für die Aufständerung und für den großen Flächenanteil für das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) der Gebäudehülle und überschreitet das zur Verfügung stehende Budget; die Folgekosten sind aufgrund des erhöhten Flächenanteils am WDVS höher als bei Variante 1 und 2, aufgrund der höheren Baukosten sind die Finanzierungskosten höher als Variante 1.
Die Variante 4 wurde entwickelt, um die Vorzugsvariante 1 in zwei unabhängige Bauabschnitte zu unterteilen, falls die Finanzlage dies erfordert.
Variantenabwägung und Empfehlung Variante 1 „Bogen“
Nach Anlayse und Vergleich der Varianten stellt sich die Variante 1 „Bogen“ als die wirtschaftlich sinnvollste dar. Sie ist die Empfehlungsvariante. Die Umsetzung der Varianten 2 bis 4 wird nicht empfohlen, da diese unwirtschaftlich sind. Die empfohlene Variante 1 behebt im Rahmen einer Gesamtsanierung alle baulichen und technischen Mängel, setzt im Erweiterungsbau das geforderte Raumprogramm um, bedeutet für das Mathildenviertel eine gestalterische Aufwertung der Schule im Stadtraum, bietet die größten innenräumlichen Qualitäten, weist die größte Flexibilität in der Raumverteilung auf, lässt sich aus technischer Sicht am einfachsten umsetzen und verbraucht am wenigsten zusammenhängende Schulhoffläche und
zerstört so am wenigsten HEGISS geförderte Flächen.
Außerordentliche Schulkonferenz
In der Außerordentlichen Schulkonferenz der Mathildenschule am 28.06.2017 wurde das Sanierungskonzept für den Bestandsbau sowie die unterschiedlichen Varianten für den Erweiterungsneubau 1 – 4 durch das Amt für Stadtplanung, Verkehrs- und Baumanagement im Beisein des Stadtschulamtes vorgestellt.
Die Schule favorisiert Variante 3 „Schwebender Riegel“, um zukünftig eine räumliche Trennung von Primar- und Sekundarstufe zu erzielen. Diese räumliche Trennung ist bei Variante 1 aber ebenso möglich. Weiterhin wird befürchtet, dass bei Variante 1 „Bogen“ die Lärmbelästigung seitens der Straße zu hoch sei, um einen geregelten Unterricht durchführen zu können. Der Lärmbelästigung wird bereits durch die Sanierung des Bestandsgebäudes, das ebenfalls an der Straße, liegt durch den vollständigen Austausch der Fenster, entsprechend der EnEV 2016 mit 3fach-Verglasung, entgegen gewirkt. Darüber hinaus entsprechen die neuen Fenster den Schallschutzanforderungen für die Fluglärmzone. Baugleiche Fenster werden im Neubau eingesetzt.
Beurteilung der Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima
In den Grundsatzbeschlüssen 2007 und 2015 wurde der Grundsanierung, Modernisierung sowie Erweiterung mit Neubauten unter Berücksichtigung ökologischer Standards zugestimmt.. Als Fachbehörde für Umweltfragen haben wir gemäß Stadtverordnetenbeschluss 414/1 aus 2009 u.a. die Aufgabe, städtebauliche Planungen „hinsichtlich der Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima zu beurteilen“, wohlwissend, dass diese Bewertung nicht allein abwägungsentscheidend sein kann.
Die jetzige Vorlage definiert in Abwägung vor allem der bautechnischen Belange und der schulischen Erfordernisse die Variante 1 zur Vorzugsvariante. Den Unterlagen folgend wurden ökologische Aspekte zunächst nur hinsichtlich der energetischen Erfordernisse betrachtet. Da die Machbarkeit des Vorhabens sehr von der Bestandssituation geprägt ist, standen zunächst andere Rahmenbedingungen im Vordergrund. Aus rein ökologischer Sicht wäre wohl die Überbauung des Bestandes, wie in Variante 2 vorgesehen, zu bevorzugen, diese scheidet aber unter Berücksichtigung der übrigen Notwendigkeiten den Planern folgend aus.
Vor unserer Beurteilung sei noch angemerkt, das bei dem hohen Versiegelungsgrad der Mathildenschule im Bestand (von den ~ 12.000 m² Grundstücksfläche sind ~ 4.800 m² allein durch die Gebäude bestanden zuzüglich aller befestigten Verkehrswege) die Umsetzung ökologischer Standards eine sehr schwierige Aufgabe ist. Diese kann im weiteren Verfahren aber aus unserer Sicht gut gelöst werden, auch wenn man die benötigte Mindestschulhoffläche von 5 m²/Kind einhält und anerkennt, dass Schulhöfe regelmäßig auch versiegelte Bereiche aufweisen müssen.
Hinsichtlich der gewählten Variante bestehen seitens der Umweltverwaltung insgesamt keine Bedenken. Mit der Vorzugsvariante sind nun die ökologischen Standards im Sinne des STV-Beschlusses 2007 detailliert zu planen und umzusetzen.
Ökologische Standards definieren sich durch rechtliche Vorgaben, überörtliche Planungen, fachliche Erkenntnisse und städtische Konzepte. Rechtliche Vorgaben für das Projekt sehen wir im Wasserhaushaltsgesetz (WHG), dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatschG), der städtischen Grünschutzsatzung sowie der Energieeinsparungsverordnung (EnEV). Bei den städtischen Konzepten sind vor allem Klimaschutzziele und das kürzlich beschlossene Teilkonzept Klimawandelanpassung zu berücksichtigen.
Gewässerschutz
In § 55 WHG sind die „Grundsätze der Abwasserbeseitigung“ beschrieben und danach soll anfallendes Niederschlagswasser ortsnah versickert werden. Dieser Forderung muss sich die nun gefundene Vorzugsvariante stellen, d.h. es ist zu prüfen, wie auf dem Grundstück anfallendes Regenwasser einer Versickerung zugeführt werden kann. Die im westlichen Teil des Schulgeländes anstehenden Sande und Kiese der Mainterrasse sind dem Grunde nach gut für eine dezentrale Versickerung geeignet (siehe 1. Bericht zur Baugrunduntersuchung durch Dr. Hug Geoconsult GmbH). Unabhängig davon könnten bei Flächenentsiegelungen weitere Potenziale für Versickerungen entstehen. Hier ist auch darauf hinzuweisen, dass Versickerungsflächen die Kosten für das Einleiten von Niederschlagswasser in den Kanal deutlich und dauerhaft senken können. Neben der Versickerung sollte auch die sonstige Regen- und Grauwassernutzung in den weiteren Planungen der Variante 1 näher untersucht werden.
Artenschutz
In der Zeitplanung für den Bauablauf sind gemäß BNatschG die artenschutzrechtlichen Schutzzeiten zu berücksichtigen und auch rechtzeitige Begehungen für das Auffinden von Sommer- und Winterquartieren einzustellen. Grundsätzlich ist sicherzustellen, dass die in § 44 BNatSchG beinhalten Verbotstatbestände nicht ausgelöst werden. Wir empfehlen Nisthilfen für an Gebäuden brütende Vögel sowie Fledermausverstecke anzubringen, um insbesondere auch den Schülerinnen und Schülern in ihrem täglichen Erleben deutlich zu machen, dass auch in der Stadt wichtige Lebensräume für bedrohte Arten wie Mauersegler, Schwalben und Fledermäuse geschaffen werden können. Aus unserer Sicht ein vernachlässigbarer Kostenfaktor im Rahmen des Gesamtbudgets.
Freiflächen
Für die Umsetzung der Variante 1 ist eine qualifizierte Freiflächenplanung vorzulegen. Natürlich ist auch uns bewusst, dass der hochverdichtete Raum hier nur wenig Areale bietet. Aus Sicht des Naturschutzes, des vorsorgenden Bodenschutzes und des Klimaschutzes / der Klimaanpassung muss aber geprüft und geplant werden, ob und welche Entsiegelungspotenziale gegeben sind, ob und inwieweit in Grünbestände eingegriffen wird und welche Möglichkeiten von Ersatzpflanzungen dafür bestehen. Selbst kleinste Räume sollten hier betrachtet werden, da mit Blick auf die lange Nutzungszeit der Gebäude durchaus positive Effekte aus ökologischer Sicht entstehen.
Wir empfehlen insbesondere für den Komplex Freiflächenplanung eine ökologische Bauleitung einzusetzen. Dadurch kann vor allem gewährleistet werden, dass im Bauablauf auftretende, unvorhersehbare, temporäre Schwierigkeiten z.B. bei der Baustelleneinrichtung oder großen Materiallieferungen die Belange Bodenschutz (z.B. Schutz vor Verdichtung) und Grünschutz nach DIN 18920 eingehalten werden.
Immissionsschutz
Aus dem Bereich Immissionsschutz heraus bestehen keine Bedenken. Die notwendigen Vorkehrungen bezüglich des Fluglärms sind bereits eingeplant. Beim Abbruch ist darauf zu achten, dass die zuständige Behörde (Regierungspräsidium Darmstadt) eingebunden wird. Gefahrstoffe müssen rechtzeitig identifiziert und geeignete Entsorgungslogistik sichergestellt sein.
Im Zuge der Gestaltung von Freiflächen (insbesondere Kinderspielflächen) ist darauf zu achten, dass Boden und Bodenmaterial die entsprechenden Prüfwerte der Bundesbodenschutz-Verordnung laut Anhang 2, Ziffer 1.4 einhält. Lieferanten müssen dazu entsprechende Deklarationsanalysen mit Herkunftsbezeichnung vorlegen.
Energetische Sanierung
Bei einer zeitgemäßen und zukunftsfähigen Bauweise ist ein besserer Energiestandard als gesetzlich gefordert erstrebenswert. Als Ziel schlagen wir den Neubaustandard ab 01.01.2016 nach EnEV 2014 für das sanierte Bestandsgebäude und den KfW55-Standard für alle Neubauten vor. Dies fordert die Stadt Offenbach auch bei städtebaulichen Verträgen z.B. Kaiserleibebauung ehemalige KWU-Gebäude. Die Wirtschaftlichkeit könnte durch ein Energiekonzept für die Variante, die weiter geplant wird, überprüft werden.
Neben den notwendigen Sanierungen sollten unbedingt auch technische Optimierungen der Heizungs- und Kühlungssteuerung erfolgen. Ob und inwieweit mit zusätzlichen PV-Anlagen im Zuge der Dachsanierung und beim Neubau gearbeitet werden kann ist ebenfalls zu prüfen.
Für die Sanierung des Gebäudes und den Neubau sollten möglichst nachwachsende Rohstoffe verwendet werden.
Mobilität
Da kein Freiflächenplan vorliegt, ist nicht klar, wie viele Fahrradabstellplätze derzeit vorhanden sind.
Die Baumaßnahmen sollten aber genutzt werden Fahrradständer in ausreichender Anzahl und gutem Wetterschutz bietender Qualität auf dem Schulgelände herzustellen. 1-2 Abstellplätze werden für je 4 Schülerinnen und Schüler für Grundschulen und sonstige allgemeinbildende Schulen empfohlen.
Die Unterlagen machen zwar deutlich, welche Notwendigkeiten sich aus der Stellplatzsatzung ergeben, beinhalten aber keine Hinweise auf ein Mobilitätskonzept. Ein solches mit Umsetzungsvorschlägen zum Mobilitätsmanagement ist gerade für Schulen ein wichtiger Baustein, der nebenbei auch Lerneffekte für die Schülerinnen und Schüler erbringt.
Klimaanpassung
Klimaanpassung
Das Grundstück fällt laut Klimafunktionskarte der Stadt Offenbach am Main (2011) in die Kategorie 5 „Überwärmungsgebiet 1“. Diese wird wie folgt beschrieben: Dichte Bebauung mit wenig Vegetation in den Freiräumen. Die Klimafunktionskarte gibt folgende Beschreibungen und Hinweise für die weiteren Planungen in diesen Bereichen: Thermisch und lufthygienisch mit hohen Defiziten, Hitzestress steigend, Vegetationsschatten und Fassadenbegrünung fördern, Luftleitbahnen beachten; Bei weiterer Verdichtung auf Geschosshöhe, Gebäudeausrichtung sowie Gebäudedichte (möglichst hoher Anteil an Freiflächen) achten.
Die Versiegelung von Flächen verstärkt die Überwärmung der Siedlungsbereiche. Dieser sogenannte Wärmeinseleffekt wird sich aufgrund der zu erwartenden Klimaveränderungen zukünftig weiter verstärken.
Daher sind folgende Maßnahmen zu empfehlen:
¾ Begrünung von Dachflächen und Fassadenflächen
¾ Ausführung notwendiger befestigter Flächen wie z.B. Wege und Stellplätze in offener, versickerungsfähiger Bauweise mit möglichst geringer Aufheizung.
¾ Anpflanzung von Bäumen insbesondere zur Beschattung befestigter Bodenflächen; hierbei sollte die Pflanzauswahl nach ökologischen und verschattungsrelevanten Aspekten erfolgen.
¾ Sonnenschutz für Aufenthaltsflächen im Freien
Da die Schulhoffläche durch die zusätzliche Bebauung verkleinert wird und hier neue Grünflächen schwer umzusetzen sind, sollte eine Fassadenbegrünung für das sanierte Gebäude und den Neubau vorgesehen werden.
Kosten
Sicherlich hat die Herstellung ökologischer Standards auch Auswirkungen auf die Kostensituation des Bau- und Sanierungsvorhabens. Letztlich können sich hier nach unserer Einschätzung aber die geförderten Investitionskosten zumindest langfristig durch Betriebskosteneinsparungen rechnen.
Erläuterung zur Kostenberechnung
Die Kosten für das Projekt wurden aufgrund aktueller Baukosten ermittelt. Die genannten Gesamtkosten enthalten einen Index für konjunkturell bedingte Baukostensteigerungen sowie einen Aufschlag für Unvorhergesehenes.
Terminplanung
Es ist vorgesehen, das Projekt, je nach Variante in 5 – 6 Bauphasen zu unterteilen. Die geförderten Maßnahmen Erweiterungsneubau und Hüllflächensanierung müssen aufgrund der Förderung bis Ende 2020 fertig gestellt sein.
Variante 1 „Bogen“
Aufteilung in 6 Bauphasen
1. Phase, Neubau: 2018 – 2019
2. Phase, Hüllflächensanierung (Dach- und Fassade): 2019 – 2020
3. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 3.1: 2020
4. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 3.2: 2021
5. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt: 4.1: 2021 - 2022
6. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt: 4.2: 2022
Variante 2 „Geschlossener Hof“
Aufteilung in 5 Bauphasen mit Interimistischer Auslagerung
1. Phase, Neubau: 2018 – 2019
2. Phase, Hüllflächensanierung (Dach- und Fassade): 2019 – 2020
3. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 3: 2020
4. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 4.1: 2021 - 2022
5. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt: 4.2: 2022 - 2024
Variante 3 „Schwebender Riegel“
Aufteilung in 5 Bauphasen
1. Phase, Hüllflächensanierung (Dach- und Fassade): 2018 – 2019
2. Phase, Neubau: 2019 – 2020
3. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 3.1: 2020 - 2021
4. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt 3.2: 2021 - 2022
5. Phase, Sanierung Bestand, Abschnitt: 4: 2022 - 2023
Variante 4 (Variante 1 „Bogen“ in 2 Bauabschnitten)
Aufteilung in 5 Bauphasen bis Ende 1. Bauabschnitt, Fertigstellung bis 2020
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die geprüfte Kostenschätzung, die Planungsunterlagen sowie die Folgekostenberechnungen zur Einsichtnahme aus.
Anlage:
Lageplan