Quelle: pio.offenbach.de
Abgerufen am 18.10.2021



Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------

2021-26/DS-I(A)0099                                                         Ausgegeben am 26.08.2021

                                                                                               Eing. Dat. 26.08.2021

 

 

 

 

 

Projekt Sanierung und Erweiterung Edith-Stein-Schule, Gravenbruchweg 27,

63069 Offenbach am Main

hier: Ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2021-264 (Dez. IV, Amt 60) vom 25.08.2021

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.  Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule, Gravenbruchweg 27, 63069 Offenbach am Main, wird zugestimmt.

 

Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 33.400.000,00 € um

4.300.000,00 € auf nunmehr 37.700.000,00 €.

 

2.  Die erforderlichen Mittel in Höhe von 4.300.000,00 € werden bei dem Produktkonto 03080100.0951001960, Investitionsnummer 0308010900601401 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung – KIP II“ wie folgt bereitgestellt:

 

Haushaltsmittel 2020 und früher:            16.894.000,00 €

Haushaltsmittel 2021:                                14.680.000,00 €

Haushaltsmittel 2022:                                  6.126.000,00 €

Gesamt:                                                       37.700.000,00 €

 

Die Erhöhung der Gesamtkosten auf 37.700.000,00 €, sowie die erforderlichen Mittelanpassungen erfolgen im Rahmen der Haushaltsplanung 2022 und vorbehaltlich der Genehmigung des Haushalts 2022 durch das Regierungspräsidium Darmstadt.

 

3.  Die Finanzierung erfolgt anteilsmäßig aus dem Kommunalinvestitionsprogramm des Landes (KIP II) und aus Kreditmarktmitteln und ist wie folgt vorgesehen:

 

Zuweisung Bund (KIP II)                          10.575.000,00 €
Kreditmarktmittel:                                       27.125.000,00 €
Gesamt:                                                       37.700.000,00 €

 

4.    Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten erhöhen sich von 3.478.778,07 € um 384.480,00 € auf insgesamt 3.863.258,07 €. Diese sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen.

Die Unterhaltungskosten in Höhe von 977.158,07 € (Gebäudebetriebskosten, Bauunterhaltungskosten), die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekosten sind, bleiben unverändert.

 

5.  Die Abwicklung der Maßnahme wurde der OPG ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag vom 21.12.2005 auf Grundlage des Projekt- und Vergabebeschlusses Nr. 2016-21/DS-I(A)0566 vom 28.02.2019 treuhänderisch übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.

 

 

Begründung:

 

1. Anlass

Die Stadtverordnetenversammlung hat mit dem Projekt- und Vergabebeschluss vom 28.02.2019, Nr. 2016-21/DS-I(A)0566 für die Sanierung und Erweiterung der Edith-Stein-Schule eine Projektsumme i. H. v. 30.610.000,00 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“ zugestimmt. Mit dem ergänzenden Projekt- und Vergabebeschluss vom 05.03.2020, Nr.2016-21/DS-I(A)0755 wurde der Erhöhung der Projektsumme i. H. v. 2.790.000 € auf 33.400.000 € zu Lasten des Produktkontos 03080100.0951001960 „Edith-Stein-Schule, Sanierung und Erweiterung“, zugestimmt.

 

Die Ergänzungsvorlage wird hauptsächlich durch Auswirkungen der Pandemie und damit verbundener baukonjunkturell verursachter Baukostensteigerungen erforderlich. Bedeutend gestiegene Aufwände an die Planung und Ausführung im Rohbau des Bestands sind ebenfalls Ursache, als auch höhere Aufwände für die Entwässerung des Neubaus durch Erneuerung der Bestandsleitung und zusätzliche unvorhergesehene Schadstofffunde.

 

2.         Begründung des Bedarfs

2.1         Baupreissteigerungen

Auf Grundlage des oben genannten Beschlusses wurde bereits ein Großteil der Bauleistungen öffentlich nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) ausgeschrieben.

 

Die konjunkturelle Lage in Deutschland weist in der Bauwirtschaft fast flächendeckend Kostensteigerungen aus. Vornehmlich in den Ballungsgebieten zeigt sich diese Entwicklung. Neben den erheblichen und nicht vorhersehbaren Kostensteigerungen sind vielerorts die Baukapazitäten ausgeschöpft. Es ist ein eklatanter Mangel an Fachkräften in allen Bereichen des Bauens, wie Baufirmen, Versorgungsbetrieben, Architekten und Fachingenieuren festzustellen. Alle Beteiligten zeigen sich erheblich überlastet und es ist derzeit nicht seriös möglich, solche Umstände im Voraus einzuplanen.

 

Die zurückliegende Erhöhung der Marktpreise für Bauleistungen kann nach den Angaben des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) im Mittel bei vergleichbaren Schulbauaufgaben mit jährlich 4 - 5 % Erhöhung angenommen werden. Die Werte des BKI stellen die genaueste bundesweit verfügbare Zusammenführung tatsächlicher Kosten bereits realisierter Bauwerke dar.

 

Die OPG begründet den zusätzlichen Mittelbedarf damit, dass aufgrund der hohen geprüften Angebotssummen bei der Vergabe der Bauleistungen für die Maßnahme der beschlossene Kostenrahmen nicht eingehalten werden kann.

Leistungen oder Teile von Leistungen können zur Einhaltung des Budgets aus funktionellen Gründen nicht entfallen oder zurückgestellt werden.

 

2.2     Zusätzliche Anforderungen und nachträgliche Verbesserungen, welche sich im Zuge der Ausführungsplanung nach Projektbeschluss ergeben haben.

 

2.2.1    Maßnahmen aufgrund zusätzlicher und unvorhergesehener Schadstofffunde

Im Zuge der Erstellung der Planungs- und Kostendaten zum Projektbeschluss wurde eine umfängliche Schadstofferkundung durchgeführt. Dies mit dem Ziel, ein vollständiges Schadstoffkataster für das Hauptgebäude zu generieren. Als Ergebnis dieser Untersuchungen wurden zunächst die Schadstoffe zur Sanierung und Entsorgung vorgesehen, deren Rückbau gesetzlich im Hinblick auf den Weiterbetrieb des Gebäudes unumgänglich ist. Es wurden diejenigen Teile der Gebäudegesamtkonstruktion sowie der Haustechnik untersucht, die als schadstoffhaltig anzunehmen waren. Die im Rahmen des Katasters vorgenommenen Untersuchungen konnten demnach nur stichprobenartig sein.

Die anderen Schadstofffunde wurden hinsichtlich der Menge und des Einbauortes auf ihre Auswirkungen auf Mensch und Umwelt bewertet. Anschließend wurden diese innerhalb der gesetzlichen sicherheitsgebenden Rahmenbedingungen eingestuft. An dem Hauptgebäude Edith-Stein-Schule wurde an wesentlich mehr Stellen schadstoffhaltiges Material verbaut, als von sachkundigen Experten im Rahmen der Verdachtsanalyse für eine Beprobung vorgesehen waren. Dies erforderte jetzt bei den laufenden Sanierungsarbeiten einen deutlich erhöhten Personal-, Material- und Geräteeinsatz sowie gestiegene Vorhaltekosten, insbesondere der Druckschleusen (Sicherheitsstandards). Ebenso sind die Mengen und Kosten für die Entsorgung der schadstoffhaltigen Materialien entsprechend ihrem Aufkommen angestiegen. Darüber hinaus wurde in Beschleunigungsmaßnahmen investiert, da jede Verzögerung mit zusätzlichen Mietkosten für die Interimsmaßnahmen verbunden ist.

 

Folgende zusätzliche Maßnahmen erfolgten auf Grund von Schadstofffunden:

- Rückbau von Kältebrücken zur Entfernung von belasteter Dämmung.

- Rückbau von Rasterdecken, Spritzasbestrückstände auf dem Rohfußboden.

- Entfernung von belastetem Spritzputz auf Bewehrungsmatten und Streckmetallen.

- Demontage und Abfräsen von Spachtelmasse bei doppelseitigen Noppen am Bodenbelag. Rückbau von asbesthaltigem Kitt in Fenstern. Isolierung von Asbestpappen in Gleitlagern im statischen Tragwerkssystem.

Es wurden alle belasteten Böden im EG und OG rückgebaut, weil eine gefährdungsfreie Nutzung in der Zukunft nicht zweifelsfrei sichergestellt werden konnte. Die auf Estrich im EG und OG stehenden Gipskartonwände mussten entfernt und erneuert werden. Ein Erhalt der Wände war wegen des Verlustes der erforderlichen Brandschutzqualität nicht mehr möglich.

 

2.2.2    Zusätzliche Maßnahmen aufgrund nachträglicher Anforderungen

2.2.2.1        Maßnahmen am Rohbau des Bestandsgebäudes

Im Verlauf der Planung wurde das bestehende Tragwerk vertieft untersucht. Es wurden Ausgleichsmaßnahmen notwendig, da Eingriffe bzw. Veränderungen an tragenden und aussteifenden Bauteilen notwendig sind. Nach dem Rückbau der bestehenden Klinkeraußenfassade wurden an den rohen Wänden darunter marode Mörtelschichten, Abdichtungsbahnen sowie abgängige Metallverankerungen gefunden, die alle nicht erhalten werden konnten. Trotz intensivem Austausch mit Fachberatern der Industrie und den eingebundenen Ingenieuren sowie Versuchsanordnungen vor Ort, mussten die bestehenden Brüstungen rück- und wiederaufgebaut werden. Die Außenwände mussten erneuert werden, da eine dauerhafte Standsicherheit und Tragfähigkeit aus den zusätzlichen Lasten der neuen Vorhangfassade nicht nachweisbar war. Die Innenwände mussten mit zusätzlichen Stahlbetoneinlagen, Wandkopfhalterungen und Stahlverbindungen ausgestattet werden. Gleiches gilt für die herzustellenden Türöffnungen im EG und OG, die mit zusätzlichen Stahlbetonstürzen sowie Mauerarbeiten in den Türleibungen saniert wurden.

 

2.2.2.2        Schreinerarbeiten Sanierung Innentüren

Aus der Fortschreibung des Brandschutzkonzepts ergeben sich Änderungen an Türen, die vorher zum Erhalt vorgesehen waren. Ebenso erhöhten sich die Anzahl der Feststellanlagen.

 

2.2.2.3        Notwendige Maßnahmen im Außenbereich

Die Außenanlagen, im Wesentlichen aus Pflasterflächen bestehend, sind mit einem fachgerechten Unterbau zu versehen, der auch das Überfahren mit schwer belasteten Fahrzeugen wie z. B. Löschfahrzeugen übersteht. In der Rückschau auf neun Monate Sanierungsbetrieb haben sich Teile der Flächen um das Bestandsgebäude herum extrem stark verworfen. Dieses Schadensbild zeigt einen entweder unzureichend gebauten oder im Laufe der Jahre geschwächten Unterbau auf. Bereits während der Bauzeit sind bereichsweise Verfüllungen und Reparaturen notwendig, um die Befahrbarkeit und damit die Andienung der Baustelle mit Material und Geräte sicherzustellen. Nach Fertigstellung der Hochbauarbeiten muss die Wiederherstellung der Schulhofflächen an den beeinträchtigten Stellen stattfinden.

 

2.2.3    Ertüchtigung der Küche auf ein Ganztagsschulangebot.

Nach dem Projektbeschluss und nach der vertiefenden Ausarbeitung der Ausführungsplanung wurde die notwendige Anforderung an die Küche für ein Ganztagsschulangebot seitens des Stadtschulamtes eingebracht. Nach Beendigung der Gesamtbaumaßnahme wird die Leistungsfähigkeit der Küche auf die Mittagessensversorgung einer höheren Schülerzahl von ca. 300 - 350 Personen ausgerichtet. Die bisherige Selbstversorgung – Schüler kochen für Schüler – ist dann nicht mehr aufrecht zu halten.

Der erweiterte Küchenbetrieb wird dem vom Hessischen Kultusministerium geforderten Profil 3 - Ganztagsschule zugeordnet. Entsprechende Schulen bieten an fünf Tagen pro Woche in der Zeit von 7:30 bis 16:00 / 17:00 Uhr Betreuung, Unterricht sowie verpflichtende Ganztagsangebote für alle ihre Schülerinnen und Schüler oder für einen definierten Teil ihrer Schülerschaft an.

Hierzu müssen die baulichen und haustechnischen Voraussetzungen geschaffen werden, wie eine abgetrennte Spülküche und abgetrennte Mülllagerung, eigenes WC und Dusche für Bedien- und Küchenpersonal, Umkleideräume vor Betreten der Zubereitungs- oder Ausgabeflächen. Die Küchenerweiterung bedingt Eingriffe in Wände, Böden und Decken. Des Weiteren muss eine geeignete Küchenausstattung mit Konvektomaten vorgesehen werden.

 

2.2.4    Optimierung des Entwässerungssystems

Die Sammelleitungen für Schmutz- und Regenwasser müssen um den Neubau herumgeführt werden. Die Grundleitungen im Gebäude wurden im Zuge der weitergeführten Planung geändert bzw. teilweise erneuert. Die Anzahl der Anschlusspunkte an die Grundleitung musste der Begebenheit angepasst werden. Im Entwässerungskonzept ist vorgesehen, innerhalb der Maßnahmen dieses Projektbeschlusses nur die unmittelbar notwendigen Leitungen zu bauen. Erst dann, wenn an der Senefelderstraße im öffentlichen Kanal Schmutzwasser und Regenwasser getrennt werden, folgt zu einem späteren Zeitpunkt die zweite Ausbaustufe, in der die alten sanierungswürdigen Leitungen erneuert und zusätzlich regenwasserführende Leitungen gebaut werden.

Der Entwässerungskanal, von der Interimsanlage zum öffentlichen Anschluss, musste in eine Tiefe von 3 - 4 m verlegt werden. Das machte umfangreiche Erdarbeiten notwendig. Die Mehrkosten sind vor allem entstanden, weil der vorhandene Boden nicht, wie geplant, wieder eingebaut werden konnte. Die stichprobenartigen Beprobungen auf dem Gelände der Edith-Stein-Schule ergaben nur unbelastetes Material, so dass nicht erkennbar war, dass das Erdreich des danebenliegenden Gehwegs in dem dieser Kanal verlegt wurde, in eine höhere Schadstoffgruppe eingeordnet werden musste. Der vorhandene Boden durfte nicht wieder eingebaut und musste entsorgt werden. Kostentreibend war auch das notwendige permanente Abpumpen des Schichtenwassers der Gräben. Zusätzlich musste ein hoher Aufwand für die Kampfmittelsondierung geleistet werden.

 

2.2.5    Rohbauarbeiten am Neubau wegen nichttragfähigen Bodens

Zusätzliche Maßnahmen resultieren aus der Gründung infolge erheblicher Mengen Bodenaustausches wegen nichttragfähigen Bodens. Es wurden zusätzlich notwendige Bewehrungseisen, statische Einbauteile und Abstandshalter in der Stahlbetonbodenplatte und den Stahlbetondecken eingebaut. Zudem wurden erhöhte Anforderungen an die Perimeterdämmung unter der Bodenplatte gestellt, und es sind zusätzliche Vorgaben für Beton infolge erhöhter Bewehrungsdichte zu befolgen.

 

2.2.6    Wiederaufbau Dach über EG am Altbau

Nach einem Vergleich mit der Errichterfirma des 2007 sanierten Daches ergab sich jetzt aus den Bauabläufen und den zu erneuernden Dachanschlüssen an die Fassade, dass der bestehende Gefälleestrich rückgebaut und die erste Abdichtungsebene erneuert werden müssen.

 

2.2.7    Estrich- und Parkettverlegearbeiten (Folgen Rückbau belasteter Estrich)

Betroffen vom Estrichrückbau waren auch die Werkräume, so dass dort der erforderliche hoch belastbare Parkettbelag wiederhergestellt werden muss.

 

2.2.8    Metallbauarbeiten am Bestand der Absturzsicherung

Im Zuge der Schadstoffrückbauten und der Neugestaltung des ebenerdigen Foyers konnte die bestehende Absturzsicherung im Treppenauge nicht erhalten bleiben.

 

2.2.9    Starkstrom- und Fernmeldeanlagen sowie informationstechnische Anlagen

Gegenüber der Entwurfsplanung wurden die Arbeitsplatzanschlüsse (EDV und Steckdosenanschlüsse) im Verwaltungstrakt, Lehrerzimmer, Bühne EG, Cafeteria, Gemeinschaftsraum, Sammlung Biologie und Physik, Mediathek und Lehrer-Computerraum erhöht. Zusätzliche LAN-Anschlüsse für ein flächendeckendes WLAN-Schülernetzwerk wurden notwendig. Diese zusätzlichen Maßnahmen erfolgten nach Projektbeschluss im Zuge des Digitalpaktes. Dies wird aus der Förderung „Digital Pakt Hessen“ (DPH) bezuschusst. Ziel des DPH ist es, die Leistungsfähigkeit der kommunalen Bildungsinfrastruktur durch Digitalisierung zu steigern.

Die Beleuchtung musste im Verlauf der Ausführungsplanung angepasst werden. Die Anschlüsse der Küche standen zum Entwurf noch nicht fest und wurden jetzt angepasst.

 

2.2.10 Mehraufwand Fensterbau Altbau durch Digitalisierung

Bei den Fensterarbeiten im Altbau sind u. a. Brüstungskanäle und Brüstungsverkleidungen vorgesehen, die bisher nicht im Projektbeschluss vom 05.03.2020, Nr. 2016-21/DS-I(A)0755 enthalten sind. Diese wurden durch die Anwendung des Digitalpakts und damit verbundener Umbauten notwendig. Hier werden die verschiedenen Leitungsführungen wie Elektro, EDV und Heizungsleitungen verdeckt, um sie vor Zugang und Vandalismus zu schützen.

 

2.2.11 Lufttechnische Anlagen

Die thermischen Untersuchungen ergaben, dass in diesem Gebäudebereich des Altbaus im Sommer besonders hohe Temperaturen erreicht werden, so dass eine höhere nächtliche Lufteinströmung erreicht werden muss, um eine nennenswerte Auskühlung zu ermöglichen. Zwischen Entwurfsplanung und Ausführungsplanung haben sich die Massen der Lüftungskanäle geändert. Die Kanäle mussten zudem aus statischen und architektonischen Gründen flacher gestaltet und verzweigter geführt werden

2.2.12 Sanitär Altbau

Durch den oben erwähnten, erweiterten Küchenbetrieb nach Projektbeschluss mit gefordertem Profil 3 – als Ganztagsschule, wurde für die Küchenerweiterung der Einsatz eines Fettabscheiders inkl. fettbeständiger separater Leitungsführung notwendig. Ebenfalls musste im Zuge der detaillierteren Planung die Trinkwasserinstallation erweitert werden.

 

2.2.13 Ausstattung des Containers mit Essensversorgung und Teeküche

Es wurden zusätzliche Küchengeräte wie z. B. Kombidämpfer und Lüftungshauben angeschafft, um den Schülermittagstisch sicherzustellen. In die Interimsanlage wurde eine Teeküche im Lehrerzimmer eingebaut. Die meisten Ausstattungselemente konnten aus der vorhandenen Versorgungsküche und Teeküche aus dem Altbau demontiert und in der Containeranlage aufgebaut werden, andere wurden neu beschafft.

 

2.2.14 Zusätzliche Miete für die Interimsanlage für verlängerte Bauzeit

Vorsorglich wurde ein Budget für weitere fünf Monatsmieten eingestellt, um Verzögerungen aus der Bauzeit aufzufangen. Verzögerungen können entweder bedingt durch das Corona-Virus, durch die Witterung oder sonstige nicht voraussehbare Umstände entstehen. Die Betriebsfähigkeit des Bestandsgebäudes sowie des Neubaus werden derzeit mit Ende Juni 2022 angenommen.

 

2.2.15 Baunebenkosten

Aus den Änderungen und Anpassungen der Bauausführung ergeben sich zusätzliche Honorare für die Planung, Beratung und Bauüberwachung.

 

3.         Unvorhergesehenes

3.1      Aufschlag für Unvorhergesehenes

Analog zum Projekt- und Vergabebeschluss vom 28.02.2019 wurde der Zuschlag von 5 % Unvorhergesehenem für den Neubau und der Zuschlag von 10 % Unvorhergesehenem für die Sanierung des Altbaus auf die zusätzlich benötigten Mittel als Sicherheitsreserve aufgeschlagen.

Aufgrund des Verbrauchs der vollständigen Mittel für Unvorhergesehenes von

3.329 Mio. € aus der ersten Bereitstellung der zusätzlichen Mittel (entsprach 9,97 %), wird ein neuer Zuschlag von 3,98 % für die restliche Bauausführung von Sanierung Altbau, Errichtung Erweiterungsneubau als auch Außenanlagen aufgeschlagen, damit ein neuer Gesamtaufschlag von 1,499 Mio. € als Puffer im Projekt bereitsteht.

Der Aufschlag für Unvorhergesehenes sichert kostenmäßig Risiken ab, die bis dato noch nicht entdeckt wurden, aber erfahrungsgemäß aus den verschiedensten Gründen in der Restbauzeit noch eintreten können. Der hier gewählte vergleichsweise niedrige Ansatz ist ausreichend, da der Baufortschritt (Risiko aus Baugrund, Rohbau, Marktpreisschwankungen) bereits in die bisherigen Kostenerhöhungen eingeflossen sind und keine weitere Bewertung mehr benötigen.

 

Alle Möglichkeiten zur Kostenreduzierung wurden von der OPG geprüft. Unter Aufrechnung sämtlicher Zusatzkosten (inkl. Projekt- und Planungskosten) mit den Positionen, bei denen Einsparungen erzielt werden konnten (Details siehe geprüfte Kostengegenüberstellung und Kostenprognose Mehr- / Minderkosten), verbleiben dennoch zur Gesamtabwicklung des Projekts vom Revisionsamt geprüfte, zusätzlich erforderliche Mittel in Höhe von 4.300.000,00 €.

 

Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 33.400.000,00 € erhöhen sich somit auf 37.700.000,00 €

 

Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.

 

Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen zur Einsichtnahme aus.

Anlage:

Übersichtsplan

 

Hinweis: Antrag und Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.

 

Dieser Text wurde mit dem "Politischen Informationssystem Offenbach" erstellt. Er dient nur der Information und ist nicht rechtsverbindlich. Etwaige Abweichungen des Layouts gegenüber dem Original sind technisch bedingt und können nicht verhindert werden.