Quelle: pio.offenbach.de
Abgerufen am 24.04.2024


Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt

Offenbach am Main

2021 - 2026


2021-26/DS-I(A)0478Ausgegeben am 23.02.2023

Eing. Dat. 23.02.2023

 

 

 

 

 

Machbarkeitsstudie neue Stadtbibliothek „Station Mitte“

hier: erweiterter Grundsatzbeschluss

Antrag Magistratsvorlage Nr. 2023-061 (Dez. IV, Ämter 42 und 60) vom 22.02.2023

 

 

Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:

 

1.     Die Stadtverordnetenversammlung nimmt die vom Büro bb22 in Zusammenarbeit mit der Stadtbibliothek und dem Amt für Planen und Bauen unter Beteiligung einer ämterübergreifenden Arbeitsgruppe erarbeitete Machbarkeitsstudie für die neue Stadtbibliothek „Station Mitte“ in der Offenbacher Innenstadt (Anlage 1) zur Kenntnis.

 

Die Chancen der konzeptionellen Neuausrichtung der Stadtbibliothek und Erweiterung im Sinne der „Station Mitte“ des Zukunftskonzepts Innenstadt werden anerkannt und ihrer Verlegung in die Kerninnenstadt wird zugestimmt.

 

2.     Der Magistrat wird beauftragt, der Prüfvariante „ehemaliger Karstadt“ der Machbarkeitsstudie hinsichtlich ihrer Strahlkraft auf die Fußgängerzone im Kern der Offenbacher Innenstadt aufgrund der spezifischen Chancen und Vorzüge verbindliche Verhandlungen mit den Eigentümer*innen der Liegenschaft Frankfurter Straße 17 über die Nutzung von Flächen zur Realisierung der Station Mitte zu führen.

 

Grundlagen hierzu bilden das Nutzungskonzept und die Kostenschätzungen aus der Machbarkeitsstudie (Anlage 1) sowie das vorliegende verbindliche Mietangebot für das Objekt der nicht öffentlichen Anlage 2.

 

Zur Minderung der Kosten für die Stadt ist dabei auch die Möglichkeit der Reduktion städtischer Nutzflächen in den östlichen Bereichen des fünften und sechsten Obergeschosses zu prüfen.

 

Späteste Übergabe der Nutzflächen an die Stadt zum Innenausbau soll Ende 2025 sein.

 

3.     Nachrangig ist mit den Eigentümer*innen der Liegenschaft „KOMM“ zu verhandeln. Die spezifischen Vorzüge dieser Immobilie liegen in der Kurzfristigkeit ihrer Verfügbarkeit und der angebotenen günstigeren Miete.

 

4.     Der Magistrat wird beauftragt, für die Liegenschaft Aliceplatz 10 („Post“) planerische Aussagen, vergleichbar der Stufe 2 der Machbarkeitsstudie, zu erarbeiten und die Stadtverordnetenversammlung darüber zu informieren.

 

5.     Zur Finanzierung der Miete sind die erforderlichen Mittel auf dem Produktkonto 04080100.6700000092 „Miete Stadtbibliothek“ im Haushalt 2023 und 2024 veranschlagt.

 

6.     Der Magistrat wird beauftragt, zur Realisierung des Vorhabens nach geeigneten Förderprogrammen zu suchen und diese zu aktivieren. Weiterhin besteht zur Refinanzierung des Vorhabens nach dem Umzug der Stadtbibliothek die Möglichkeit der Vermietung der heutigen Bestandsbibliothek im Büsing-Palais. Jedoch soll zumindest der jetzige Bücherturm weiter kulturell genutzt werden.

 

7.     Im Zuge des Planungsfortschritts wird die Vorlage zum Projektbeschluss über bauliche Maßnahmen der Stadt der Stadtverordnetenversammlung erneut zur Entscheidung vorgelegt.

 

 

Begründung:

 

Zu 1.:

Im Zukunftskonzept „Offen denken“ wird die Station Mitte als Schlüsselprojekt zur Aufwertung und Neuprofilierung der Offenbacher Innenstadt benannt und daher wurde der Magistrat bereits mit der Grundsatzbeschlussfassung über das Zukunftskonzept vom 18.06.2020 beauftragt, eine Machbarkeitsstudie zur Realisierung dieses Projekts zu erstellen. Die zweistufig bearbeitete Untersuchung liegt nun vor. Im Ergebnis bestätigt diese, dass die Verlagerung der Stadtbibliothek in die Innenstadt unter inhaltlich-konzeptioneller Erweiterung ihres Nutzungskonzepts zu einem alle Bevölkerungsgruppen einladenden Haus des Wissens und „Wohnzimmer“ in der Innenstadt zu einer Aufwertung und Belebung des städtebaulichen Umfelds beitragen kann. Sie zeigt dazu konkrete Lösungsansätze auf. Um der Transformation der Innenstadt den erstrebten positiven Impuls zu geben, wird der Standortverlagerung auf dieser Grundlage ausdrücklich zugestimmt.

 

 

Zu 2. und 3.:

Die fachlichen Vorzüge der in der Machbarkeitsstudie verglichenen Immobilien hinsichtlich ihrer jeweiligen Funktionalität und Größe, der räumlichen Flexibilität und konzeptionellen Entwicklungsfähigkeit sowie ihrer potenziellen städtebaulichen Strahlkraft sind in der Abwägung über den letztlich zu realisierenden Standort der Station Mitte auch gegenüber ihrer Finanzierbarkeit und der jeweiligen zeitlichen Realisierbarkeit abzuwägen.

 

In Stufe 1 der Machbarkeitsstudie (vgl. Bericht Stufe 1, Seiten 82 und 83) wurden die sechs innerstädtischen Prüfstandorte auf städtebaulicher Ebene den Bewertungskriterien

 

-       städtebauliche Strahlkraft und Potenzial zur Reparatur eines städtebaulichen Missstands,

-       Sichtbarkeit und Blickbezüge im Stadtraum,

-       Anbindung und Erreichbarkeit hinsichtlich Sicherheit und Kinderfreundlichkeit,

-       Aktivierung von Erdgeschosszonen und Kommunikation mit dem öffentlichen Raum,

-       Potenzial zur Interaktion mit anderen umliegenden Nutzungen und Akteuren sowie

-       Freiflächenqualitäten hinsichtlich Stadtklima, Grün und Immissionen unter-

      zogen.

 

Auf Objektebene wurden Aspekte der Nutzungsqualität und baulicher Lösungsmöglichkeit in die Bewertung der Vergleichsimmobilien einbezogen. Dies waren

 

-       die Größe und Entwicklungsfähigkeit der Liegenschaft,

-       die Möglichkeiten zur Erschließung, Barrierefreiheit und Schaffung von Raumzusammenhängen,

-       die Flexibilität der Lösungsfindung innerhalb des Gebäudes sowie

-       erste Annahmen und Erkenntnisse zu bautechnischen Rahmenbedingungen.

 

Aufgrund dieser Kriterien ergab sich eine Priorisierung und Rangfolge der fachlichen Bewertung der Prüfstandorte aus

 

1.    C&A einschließlich seines Nachbarhauses,

2.    KOMM und

3.    ehemaliges Karstadtgebäude,

die in Stufe 2 vertieft betrachtet und mit den jeweiligen Eigentümern hinsichtlich deren Bereitschaft zur entsprechenden baulichen Umsetzung erörtert wurden.

 

Die Durcharbeitung dieser drei favorisierten Standorte in Stufe 2 der Machbarkeitsstudie zeigt auf, dass jedes Gebäude spezifische Qualitäten aufweist und daher fachlich für die Umsetzung eines Station Mitte-Konzepts gut geeignet ist. Unterschiede nicht-fachlicher Art ergeben sich hinsichtlich

-       der erforderlichen Vorlaufzeiten bis zum jeweils frühestmöglichen Bezug,

-       der zur Entwicklung durch die Stadt bestehenden Handlungsspielräume und

-       der Kosten.

 

In der Machbarkeitsstudie werden die drei Konzepte mit ihren spezifischen Vorzügen zusammengefasst als

-       Small: Aliceplatz 11 (KOMM)

·         Kleinste aktuell verfügbare und eingeplante Fläche

·         Geringster baulicher Aufwand

·         Am kurzfristigsten nutzbar

·         Kleinste städtebauliche Veränderung mit geringstem Gestaltungsspielraum der Stadt

-       Medium: Frankfurter Straße 17 (ehemaliger Karstadt)

·         Mittlerer baulicher Aufwand

·         Mittelfristig nutzbar

·         Mittlere städtebauliche Veränderung

-       Large: Herrnstraße 80 u. a. (C&A mit Nebengebäuden)

·         Größter baulicher Aufwand, voraussichtlich in zwei Bauabschnitten

·         Mittelfristig bis längerfristig nutzbar (bei Umzug des C&A in einen anderen innerstädtischen Leerstand)

·         Größte städtebauliche Veränderung und größter Gestaltungsspielraum

 

Diese Unterschiede differenzieren sich zusätzlich danach, ob zur Realisierung des Vorhabens ein Mietmodell mit kommunalem Innenausbau oder ein vollständiger Eigenbau durch die Stadt nach vorausgehendem Erwerb der Liegenschaften verfolgt wird. Der Innenausbau schlägt dabei mit relativ geringen Kostenanteilen zu Buche, die zwischen den Vergleichsimmobilien jeweils um rd. 5 Mio. € brutto nur geringfügig schwanken. Dementsprechend sind die Erwerbs- und Baukosten einerseits oder aber die Mietkosten andererseits von größerer Bedeutung.

 

Dabei besteht die Option des Erwerbs und Eigenbaus im Fall des KOMM nicht. Hier wurde von den Eigentümer*innen ausschließlich ein Mietmodell angeboten. Das Nutzungskonzept am Standort Frankfurter Straße lässt eine reale Grundstücksteilung für einen kommunalen Eigenbau aufgrund der verschachtelten Anordnung von Station Mitte und gewerblichen Nutzungsbereichen nicht zu, so dass hier eine Eigentümergemeinschaft gebildet werden müsste. Einfacher stellt sich das Eigenbau-Modell für die Standortoption C&A dar. Hier könnte die Kaufhausimmobilie von der Stadt erworben und selbständig entwickelt werden. Lediglich in dem in der Machbarkeitsstudie planerisch vorgesehenen Sockelbereich auf Flächen der heutigen Nachbargebäude Herrnstraße 35 und 37 ergibt sich die Notwendigkeit der gemeinschaftlichen Entwicklung mit dem privaten Eigentümer und der Stadt. Für diese Teilflächen wären gleichermaßen ein Mietmodell als auch kommunales Teileigentum umsetzbar. Die Angaben der Machbarkeitsstudie zu den Kosten einer Realisierung im kommunalen Eigenbau basieren auf den Bodenrichtwerten und der Hochrechnung der Baukosten über geprüfte Einheitspreise.

 

Den hohen Investitionskosten durch kommunalen (Teil-) Erwerb und Eigenbau steht die Realisierung der Station Mitte als Mietmodell gegenüber. Zwar zeigt sich in den Berechnungen der Machbarkeitsstudie, dass der Eigenbau bei der (für den Fall des Einsatzes von Fördermitteln aufgrund vorgegebener Zweckbindungsfristen) langen Laufzeit voraussichtlich kostengünstiger ist und über die Planungsphase hinaus mehr kommunale Handlungsspielräume bietet als das Mietmodell, andererseits im Eigenbau jedoch auch längere Vorlaufzeiten zu veranschlagen sind und größere Unwägbarkeiten bestehen.

 

In der nicht öffentlichen Anlage 2 stehen die Mietangebote für die Station Mitte der drei Prüfimmobilien einander gegenüber. Sie basieren auf den in der Machbarkeitsstudie aufgezeigten Mietflächen sowie einer Baubeschreibung der baulich-technischen Schnittstellen zur Abgrenzung zwischen der durch den Eigentümer bereitzustellenden Qualität „Dach und Fach“ sowie dem von der Stadt zu leistenden Innenausbau. Sie wurden auf ihre Vergleichbarkeit geprüft und in der Anlage erläuternd aufbereitet. Das KOMM unterbreitet danach im Vergleich aller vorliegender Mietangebote das kostengünstigste Angebot. Demgegenüber beinhalten Nutzungskonzept, Gestaltungspotenzial und Mietangebot für den ehemaligen Karstadt die stärkste städtebauliche Wirkung auf die Fußgängerzone, das hierfür vorliegende Mietangebot ist jedoch unbedingt nachzuverhandeln.

Alle Immobilieneigentümer*innen haben abweichend von den konzeptionellen Überlegungen der Machbarkeitsstudie zusätzlich je ein weiteres Mietangebot unterbreitet.

 

 

Zu 4.:

Nach der ersten Prüfstufe der Machbarkeitsstudie belegte die Liegenschaft der Post am Aliceplatz bei der Rangbildung der Prüfstandorte nur leicht abgeschlagen Platz vier. Die ungünstige Bewertung war vor allem der Situation geschuldet, dass einzelne Prüfkriterien nicht bewertet werden konnten, da der Zugang zur Immobilie und der Einblick in aussagekräftige Planunterlagen nicht gegeben waren. Wie sich zwischenzeitlich herausstellte, war dies der Tatsache geschuldet, dass sich die Immobilie inmitten eines Portfolio-Verkaufs befand. Erst der Erwerber der Liegenschaft trat – zudem erst kürzlich, während die Machbarkeitsstudie längst in Stufe 2 bearbeitet wurde – hinsichtlich einer potenziellen Realisierung der Station Mitte in seinem Objekt auf die Stadt mit einem Verkaufsangebot zu. Diesem stehen bisher keine planerischen Lösungsansätze für die Station Mitte oder Kostenschätzungen für das sanierungsbedürftige Gebäude gegenüber. Das Kaufangebot wird als Anlage 3 nachrichtlich zur Kenntnis gegeben. Es könnte als weiteres Eigenbau-Modell betrachtet werden, würde aber den durch Magistratsbeschluss vorgezeichneten Weg einer Lösungsfindung unter den drei aus Stufe 1 der Machbarkeitsstudie für Stufe 2 priorisierten Prüfstandorte verlassen. Dies gilt in gleichem Maß für die Liegenschaft des Galeria-Kaufhof, für die bei der Stadt zudem bisher keine Kenntnis über die Perspektiven der Eigentümer*innen besteht.

Die vorliegende Machbarkeitsstudie ergänzend wird der Magistrat beauftragt, eine der Stufe 2 dieser Studie vergleichbare Prüfung der Liegenschaft „Post“ nachträglich zu erstellen und zur Kenntnis zu geben. 

 

Zu 6.:

Im Zuge der Erarbeitung des Leistungsbilds für die vorliegende Machbarkeitsstudie wurde von der ämterübergreifenden Arbeitsgruppe seinerzeit festgestellt, dass der im Beschluss vom 18.06.2020 beinhaltete Auftrag zur Quantifizierung der Refinanzierungsmöglichkeiten der neuen Station Mitte durch Vermarktung der Bestandsimmobilie eine völlig andere Fachlichkeit der Bearbeitung erfordert, als die Machbarkeitsstudie, und damit separat vergeben werden muss. Vielmehr erfordert dieser Prüfauftrag – unabhängig davon, ob die Verwertung als Veräußerung oder Vermietung in saniertem oder unsaniertem Zustand erfolgen würde – der Eingrenzung der dann aktuellen gewerblichen Vergleichsmiete vorangeschalteten, qualifizierten Sanierungsplanung. Um diese Sanierungsplanung zu beauftragen, wurden im Haushalt 2021 auf dem Produktkonto 01010800.6771000060

130.000,00 € Planungskosten etatisiert, die jedoch aufgrund anderer vorgegebener Arbeitsvorgaben im Bereich Hochbau bislang nicht beauftragt werden konnten.

 

Im Rahmen der Erarbeitung des Leistungsbilds für die Machbarkeitsstudie wurde ausführlich über die Erweiterungschancen der Bestandsbibliothek diskutiert. Dabei wurde deutlich, dass das angestrebte Raumprogramm dort nicht realisierbar ist. Dieser Sachverhalt wurde den politischen Gremien ausgehend von dem Antrag 2021-26/DS-I(A)0102 vom 26.08.2021 dargelegt. Eine Zusammenfassung der

damaligen Argumentation der verwaltungsinternen Arbeitsgruppe findet sich als Anlage 4.

Anlagen:

1.            Machbarkeitsstudie (Berichte Stufe 1 und Stufe 2): Station Mitte / Neue    Stadtbibliothek Offenbach am Main vom Juli und Dezember 2022

2.            Nicht öffentlich: Verbindliche Mietangebote

3.            Nicht öffentlich: Verkaufsangebot Aliceplatz 10 (Post)

4.            Vermerk: Bauliche Erweiterung der Bestandsbibliothek

5.            Klimarelevanzprüfung

 

Hinweis: Der Antrag sowie die öffentlichen Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.

 

Die nichtöffentlichen Anlagen erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.

 

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