Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0894Ausgegeben am 20.06.2025
Eing. Dat. 20.06.2025
Erneuerung des Waldschwimmbades Rosenhöhe
hier: Vergabe- und Projektbeschluss für Abbruch und Neubau des Infrastrukturgebäudes inkl. der interimistischen Verlagerung von Umkleide- und Duschbereichen in einer Containeranlage und Errichtung eines Kiosk-Solitärgebäudes für den Sommerbetrieb
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2025-177 (Dez. I, Amt 52) vom 18.06.2025
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
2. Die erforderlichen Mittel stehen in Höhe von 9.075.630,25 € netto wie folgt zur Verfügung:
Produktkonto 08010100.0358000052 (Maßnahme-Nr. 0801010300521802 „Erneuerung Waldschwimmbad Rosenhöhe“)
Haushaltsmittel 2024 und früher: 2.550.635,18€
Haushaltsmittel 2025: 405.142,19 €
Haushaltsmittel 2026: 4.416.544,06 €
Haushaltsmittel 2027: 1.703.308,82 €
Die Haushaltsmittel aus 2024 und früher wurden der SFO bereits zur Verfügung gestellt. Die Haushaltsmittel 2025ff. stehen vorbehaltlich der Haushaltsgenehmigung 2025 durch das RP Darmstadt zur Verfügung.
3. Die jährlich anfallenden Folgekosten betragen 428.288,01 € netto/p.a. und stehen ab Inbetriebnahme auf dem Produktkonto 08020100.7680000052 „Verlustübernahme Sport & Freizeit GmbH OF (SFO) Waldschwimmbad“ zur Verfügung.
4. Der Höhe der Honorare der beauftragten Planungs-, Beratungs- und Projektsteuerungsleistungen an dem festgestellten Kostenumfang der erforderlichen Dienstleistungen der Stufen I, II und III wird zugestimmt. Die Vergaben sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung des Invenstitionsbedarfs mit zu beschließen.
5. Die Umsetzung der Maßnahmen wird der OPG treuhänderisch übertragen.
Begründung:
1. Projekthistorie
1.1 Ausgangslage
Das Waldschwimmbad Rosenhöhe, Am Waldschwimmbad 29, 63069 Offenbach ist das einzige öffentliche Schwimmbad in der Stadt Offenbach am Main.
Seit dem 01.09.2024 ist das Bad im Besitz der Stadtwerke-Tochter Sport und Freizeit GmbH Offenbach (SFO). Gleichzeitig wurde die Betreibergesellschaft best-OF-swim GmbH gegründet, welche den Badbetrieb übernommen hat.
Das gesamte Grundstück des Waldschwimmbades ist Eigentum der Stadt Offenbach.
Sämtliche bauliche Anlagen auf dem Gelände sind seit dem 01.09.2024 Eigentum der städtischen Gesellschaft SFO auf Basis eines Erbbaurechtsvertrages.
Das Schwimmbad wird von den Offenbacher Schulen, mehreren Vereinen aus dem Rhein-Main-Gebiet, dem Hessischen Schwimmverband, sozialen Einrichtungen sowie von der Öffentlichkeit genutzt und ist zudem Kaderstützpunkt für den Hessischen Schwimmverband (HSV).
Es handelt sich um ein Freibad mit 3 Becken: einem Mehrzweckbecken, einem Schwimmerbecken sowie einem Kleinkindbecken. Keines der Becken ist aufgrund der Abmessungen, Wassertiefen und fehlender Sicherheitseinrichtungen als Lehrschwimmbecken für das Schulschwimmen geeignet.
In den Wintermonaten wird das Schwimmerbecken mit einer Traglufthalle überdacht, so dass der Schwimmbetrieb in diesem Becken ganzjährig stattfinden kann.
Das Mehrzweckbecken wird in den Wintermonaten geleert und nicht genutzt.
Die beiden Schwimmbecken werden L-förmig von mehreren Gebäuden eingefasst, in denen die Schwimmbadtechnik, ein Restaurant, Dusch- und Umkleideräume und weitere für den Schwimmbadbetrieb erforderliche Flächen untergebracht sind.
Darüber hinaus umfasst das Gelände eine weitläufige Liegewiese, die teilweise mit Bäumen bestanden ist.
1.2 Anlass und Historie
Das gesamte Schwimmbad ist in vielen Bereichen sanierungsbedürftig.
Über die Jahre der Nutzung haben sich die Anforderungen an den Schwimmbetrieb geändert. In den kommenden Jahren soll das Schwimmbad Zug um Zug saniert, umgebaut, erweitert und an die aktuellen Betriebsanforderungen angepasst werden.
Das Gesamtprojekt ist in folgende Teilprojekte gegliedert:
Teilprojekt 1.1 – Beschaffung einer neuen Traglufthalle für das 50m-Becken
-> Diese Maßnahme ist bereits abgeschlossen!
Teilprojekt 1.2 – Konzeptstudie Gesamtmaßnahme: Erarbeitung einer Konzeptstudie, die alle notwendigen Maßnahmen, die den Nutzen des Projektes sicherstellen, beinhaltet
-> Diese Maßnahme ist bereits abgeschlossen!
Teilprojekt 1.3 – Umsetzung Maßnahmen aus Konzeptstudie
– hier: Neubau Infrastrukturgebäude
Teilprojekt 1.4 – Umsetzung Maßnahmen aus Konzeptstudie
– hier: Erneuerung der Badewassertechnik
Teilprojekt 1.5 – Umsetzung Maßnahmen aus Konzeptstudie
– hier: Beschaffung einer Traglufthalle für das 25m-Becken und Umbau des 25m-Beckens zum Lehrschwimmbecken
Die Teilprojekte 1.1 „Beschaffung einer neuen Traglufthalle“ und 1.2 „Konzeptstudie Gesamtmaßnahme“ sind bereits beschlossen und umgesetzt.
Aus dem Ergebnis der Konzeptstudie leitet sich als erste Maßnahme die Erneuerung des Infrastrukturgebäudes ab. Inhalt dieses Projektbeschlusses ist lediglich Teilprojekt 1.3: „Abbruch und Neubau des Infrastrukturgebäudes inkl. Errichtung einer Containeranlage zur Interimsunterbringung“.
2. Notwendigkeit & Zusammenfassung der Maßnahmen
2.1 Begründung des Bedarfs
Das derzeitige Infrastrukturgebäude ist baulich und technisch in die Jahre gekommen. Es entspricht nicht mehr den erforderlichen energetischen sowie technischen Standards und ebenso nicht den baulichen und hygienischen Ansprüchen für einen zeitgemäßen Schwimmbadbetrieb.
Das derzeitige Infrastrukturgebäude ist Anfang der 1950er Jahre in einfacher Massivbauweise inkl. Kellergeschoss errichtet sowie durch weitere Gebäudeteile und Anbauten in den 1960er und 1990er Jahren erweitert worden.
Die Bausubstanz aus den 50er-Jahren ist im darunterliegenden Keller mit provisorischen Abstützungen notgesichert. Die zu hohe Luftfeuchtigkeit führt auch zu Schäden, wodurch diese Abstützung bereits in Mitleidenschaft gezogen ist. Das erdgeschossige Gebäude kann wirtschaftlich nicht mehr saniert werden, ein Neubau der Umkleide-, Personal- und Technikräume ist in diesem Fall wirtschaftlicher.
2.2 Ziel der Maßnahme
Das Waldschwimmbad Rosenhöhe ist das einzige noch verbliebene, öffentlich nutzbare Schwimmbad in der Stadt Offenbach und es ist in vielen Bereichen sanierungsbedürftig.
Die langfristige Sicherstellung von ganzjähriger Nutzung und ganzjährigem Betrieb für alle Nutzungsgruppen – vor allem auch für Nichtschwimmer und mobilitätseingeschränkte Personen – ist das wesentliche Ziel des Gesamtprojektes.
Projektinhalt ist die Planung und Errichtung des Infrastrukturgebäudes einschließlich des Abbruchs des Bestandsgebäudes sowie der interimistischen Verlagerung von Umkleide- und Duschbereichen in einer Containeranlage.
Mit dem Neubau können die Anforderungen an einen zeitgemäßen Schwimmbadbetrieb im Sinne der gesetzlichen Vorgaben und hinsichtlich folgender Aspekte erfüllt werden:
- funktional-betrieblich (für alle Nutzungsgruppen und Nutzungsprofile)
- baulich, technisch und hygienisch
- Wirtschaftlich, energetisch und nachhaltig
Gegenüber dem Bestandsgebäude ist der Primärenergiebedarf bei dem Neubau wesentlich niedriger. Errichtung und Ausbau erfolgen in nachhaltiger Bauweise sowie unter Berücksichtung der Nutzung und Gewinnung erneuerbarer Energien.
Damit werden langfristig die Ziele der Wirtschaftlichkeit (Betriebskosten) sowie des Klimaschutzes gesichert.
Ziel der schrittweisen Sanierung der gesamten Liegenschaft ist es, das Waldschwimmbad als zweckmäßiges Schwimmbad für die Öffentlichkeit, die Sportvereine und die Schulkinder zu optimieren und den Schwimm-Standort auf der Rosenhöhe langfristig und nachhaltig auch für die breite Öffentlichkeit ganzjährig nutzbar zu machen..
2.3 Zusammenfassung der geplanten baulichen Maßnahmen
Das parallel zum Parkplatz im Osten stehende Hauptgebäude, welches zurzeit die Umkleide- und Duschbereiche, den Wintereingang sowie Räumlichkeiten für den Verein beherbergt, soll abgerissen werden. Dafür wird an nahezu gleicher Stelle ein neues eingeschossiges Infrastrukturgebäude errichtet.
3. Zweckmäßigkeit der Baumaßnahmen / Vergleich der Varianten
3.1 Variantenvergleich und Beurteilung
Zur Strukturierung dieser schrittweisen Sanierung wurde in den Jahren 2020 bis 2021 eine Konzeptstudie erarbeitet. Im Rahmen dieser Konzeptstudie wurden bereits unterschiedliche bauliche Varianten untersucht.
Die Konzeptstudie von 2020 / 2021 sieht als letzten Bauabschnitt entweder die Errichtung eines Kleinhallenbades mit Anbindung an das neue Infrastrukturgebäude im Süden oder die Erweiterung um eine zweite Traglufthalle über dem 25m-Mehrzweckbecken vor.
Durch die Stadt Offenbach wurde im Sommer 2023 entschieden, dass mittelfristig kein Hallenbad im städtischen Haushalt darstellbar ist und stattdessen eine weitere Traglufthalle über dem 25m-Becken realisiert werden soll. Die Errichtung einer kleinen Traglufthalle wird als ein eigenständiges Projekt mit separatem Beschluss zu einem späteren Zeitpunkt ausgeführt.
3.2 Kurze Charakterisierung von Natur und Landschaft / Umweltverträglichkeit
Es handelt sich um den Abbruch und Ersatzneubau des Infrastrukturgebäudes an nahezu gleicher Stelle. Die Planung ändert das Gefüge von Natur und Landschaft nur unwesentlich. Eingriffe in die Gehölzstrukturen bzw. Vegetation auf der Liegewiese sind im Rahmen des Projektes nicht vorgesehen.
Bei der Planung der Freianlagen wurde darauf geachtet, die Größe der versiegelten Fläche auf das Nötigste zu beschränken.
Zur Vorhaltung von Baustelleneinrichtungsflächen und Zufahrten zur Baustelle werden Eingriffe in die Außenanlagen notwendig.
Für alle Fällungen oder Eingriffe in die bestehende Begrünung werden in Abstimmung mit der unteren Naturschutzbehörde in einer Eingriffs- und Ausgleichsplanung bilanziert. Ein Abstimmungstermin vor Ort mit der unteren Naturschutzbehörde ist bereits erfolgt.
Im Rahmen des Abbruchantrags wird ein artenschutzrechtliches Gutachten erstellt, dass auch rechtzeitige Begehungen für das Auffinden von Sommer- und Winterquartieren beinhaltet. Die notwendigen Maßnahmen für den Schutz der Arten werden im Anschluss erörtert und festgelegt.
4. Beschreibung der Maßnahme
4.1 Bauliche Maßnahmen
Vor dem Abbruch wird eine eingeschossige Containeranlage errichtet, in die die wichtigsten Funktionen des Badbetriebes und des Schulschwimmens während der Bauzeit ausgelagert werden. Eine Gefährdung der Badegäste kann damit einerseits ausgeschlossen werden. Auf der anderen Seite wird eine Behinderung der Bauarbeiten durch Publikumsverkehr vermieden.
Der Neubau des Infrastrukturgebäudes soll den Anforderungen des Freibadbetriebs sowie des Winterbetriebs mit Anbindung an die Traglufthalle gerecht werden.
Dabei gliedert sich das Infrastrukturgebäudes sich in drei Bereiche:
· Der – vom Parkplatz aus gesehen – linke Bereich ist ausschließlich den Vereinen vorbehalten.
· Der mittlere Bereich dient dem allgemeinem Badebetrieb, dem Schulschwimmen sowie dem Vereinsschwimmen.
· Im – vom Parkplatz aus gesehen – rechten Bereich befinden sich die Personal- und Verwaltungsräume.
Alle Bereiche sind über den Haupteingang (Parkplatzseite) an der Ostseite zugänglich. Zusätzlich erhält der Personalbereich einen separaten Eingang auf der Nordseite.
Im Eingangsbereich befinden sich zwei Kassen, sowie zwei zusätzliche Kassenautomaten zur Kartenzahlung. Dieser Bereich kann zudem als Wartezone für Eltern genutzt werden, die auf Ihre Kinder warten, während diese am Schwimmkurs teilnehmen. In diesem Bereich befinden sich zudem ein Unisex-WC sowie ein barrierefreies WC.
Der Umkleidebereich umfasst Einzel- und Familienumkleiden sowie Sammelumkleiden für die Schülerinnen und Schüler.
Nach Errichtung einer zweiten Traglufthalle über dem 25 m Becken wird der gleichzeitige Schwimmunterricht von bis zu vier Klassen möglich sein.
Der Sanitärbereich verfügt insgesamt über 40 Duschen, jeweils 20 für Herren und 20 für Damen. Der Erste-Hilfe-Raum, der zentral im Gebäude liegt, ist sowohl im Winter- als auch im Sommerbetrieb gut zugänglich, da er durch zwei Türen erreichbar ist. Der Schwimmmeisterbereich befindet sich oberhalb des Duschkerns und bietet somit ei-nen direkten Blick auf die Badefläche.
Der Personalbereich umfasst ein Büro für die Badleitung und Verwaltung und bietet Platz für mehrere Arbeitsplätze. Die Betriebsleitung hat ein eigenes Einzelbüro. Im zentralen Bereich befindet sich außerdem der Pausenbereich für das Personal. Für die Mitarbeitenden gibt es insgesamt 24 Personalspinde, davon 12 in der Damenumkleide und 12 in der Herrenumkleide. Über die Umkleiden gelangt man zum Sanitärkern, der sowohl Duschen als auch WC-Anlagen beinhaltet.
Das Erdgeschoss kommt ohne Technikräume aus. Die Technikzentrale befindet sich im 1. Obergeschoss und ist über eine Stahltreppe im Außenbereich zugänglich. Dieser Aufgang ist für die Badbesucher nicht sichtbar und hinter der Holzfassade verborgen. Der Zugang wird durch ein Stahltor gesichert. Zur Wartung des Daches und der PV-Anlage ist eine Überstiegsleiter vorgesehen, die über das Plateau begehbar ist. Die Absturzsicherung auf dem Dach erfolgt durch eine 1,50 Meter hohe Attika, die als Brüstung dient.
Barrierefreiheit
Das neue Infrastrukturgebäude wird die Grundsätze der Barrierefreiheit einhalten.
Das Gebäude wird auf der Höhe der Badeplatte errichtet, um einen ebenerdigen Austritt zu gewährleisten. Der Eingangsbereich ist über eine barrierefreie Rampe mit max. 6 % Steigung zugänglich. Sämtliche Durchgänge sind so gestaltet, dass sie uneingeschränkt passierbar sind.
Für Rollstuhlfahrer wird ein Wechselplatz bereitgestellt. Zudem sind barrierefreie Sanitä-anlagen vorgesehen: Im Eingangsbereich befindet sich ein barrierefreies WC, während der Umkleidebereich zusätzlich ein barrierefreies WC mit Dusche und Klappliege umfasst.
Baugrundverhältnisse
Die Gründungsbedingungen für das geplante, nicht unterkellerte Infrastrukturgebäude stellen sich heterogen dar (variierende Mächtigkeit der Auffüllungen/ derzeit überbaute und unbebaute Bereiche). Die Gründung kann dennoch als Flächengründung auf einer lastabtragenden Bodenplatte ausgeführt werden, wenn unter dem Gebäude ein qualifizierter Bodenaustausch durchgeführt wird.
Die Interimsbauten können auf quadratischen Stahlverteilerplatten auf einer etwa 50 cm mächtigen Schottertragschicht abgesetzt werden.
Schadstoffe
Bei der Begehung und Probennahme des bestehenden Infrastrukturgebäudes im Sommer 2024 und den anschließenden Asbestuntersuchungen und chemischen Ana-lysen wurden unter anderem folgende Schadstoffe vorgefunden:
asbesthaltige Bauwerksabdichtung und Fenstekitte, Asbestzement in den Außenkabinen der Vereinsmitglieder, Künstliche Mineralfasern in Dämmstoffauflagen, in Gipskarton-Wänden und Brandschutztüren.
Die beim Rückbau anfallenden wesentlichen mineralischen Abfälle bestehen aus Beton, Zementestrich, Mauerwerk aus Porenbetonsteinen, Kalksandsteinen und Ziegelsteinen sowie Dachziegeln. Zudem fallen beim Rückbau die üblichen Boden- und Wandfliesen, mineralischen Putze, XPS- und EPS-Dämmstoffe sowie Gipsfaser- und Gipskartonplatten und verschiedene Holzwerkstoffe der Altholzkategorien AII / AIII an.
4.2 Technische Gebäudeausrüstung
Abwasser
Die Schmutzwasser- und Regenwasserentwässerung für den Neubau wird nach den gem. der Entwässerungssatzung der Stadt Offenbach getrennt neu in Erdverlegung aufgebaut. Das Schmutzwasser wird in das bestehende Schmutzwassernetz auf dem Gelände eingebunden; das Regenwasser in eine Zisterne geführt, um zur Grünanlagenbewässerung genutzt zu werden. Es ist geplant, den Notüberlauf der Zisterne in den benachbarten Angelteich einzuleiten.
Trinkwasser
Die Kaltwasser Versorgungsleitung im Erdreich vom Hauptwasserverteiler im Badewassertechnikgebäude zum Neubau wird erneuert. Die Trinkwasserverteilung wird entsprechend des Bedarfs des Neubaus im Technikraum OG aufgebaut. Die Warmwasserbereitung wird zentral über Frischwasserstationen mit heizungsseitigem Pufferspeicher sichergestellt. Für Duschen, Waschtische und Urinale sind automatische Armaturen geplant.
Heizung
Für die zukünftige regenerative Wärmeversorgung ist der Aufbau von Photovoltaik-Thermie (PVT) Modulen auf dem Flachdach in Kombination mit einer Sole-Wasser-Wärmepumpe vorgesehen. Diese Maßnahme wird über die „PV-Offensive“ durch die SOH finanziert. Die Module erzeugen gleichzeitig Strom und Wärme. Der Strom wird für den Eigenbedarf verwendet.
Die Nahwärmeleitung wird erneuert, um bei unzureichender Wärmeleistung die Wärmeversorgung sicherzustellen (Winter- und teilweise Übergangszeiten).
Die neue Heizungsverteilung wird im Technikraum OG aufgebaut.
Das neue Gebäude wird überwiegend durch Lüftungsanlagen beheizt. Für Personalräume sind z.T. Wärmepumpen-Splitgeräte zur Beheizung und Kühlung vorgesehen.
Der Strombedarf für die Kühlung im Sommer wird regenerativ über die Photovoltaik-Thermie Anlage auf dem Dach erzeugt. Für die Kühlung fallen keine Kosten an. Dies betrifft z.T auch die Stromkosten der Lüftungsanlagen und der Wärmepumpe zur Warmwasserbe-reitung im Tagbetrieb.
Lüftung
Zur Sicherstellung des notwendigen Frischluftbedarfs, Feuchteabfuhr der Duschen, Entlüftung der WCs und Beheizung aller Räume sind im OG des Neubaus zwei Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung geplant. Die Aufteilung ist entsprechend der Raumtemperatur geregelt; Umkleiden und Duschen bzw. Vereine und Eingang.
Elektro
Für die Energieversorgung ist die Errichtung einer neuen Niederspannungs-hauptverteilung vorgesehen, diese wird zentral in der Badewassertechnik verortet.
Für Badbesucher zugängliche Bereiche wird eine Sicherheitsbeleuchtung, bestehend aus Sicherheits- und Rettungszeichenleuchten zur Ausleuchtung der Flucht- und Kennzeichnung der Rettungswege vorgesehen.
Der Neubau erhält eine Erdungsanlage in und unter der Bodenplatte bestehend aus Ring- und Fundamenterder. Oberhalb der Geländeoberkante erhält das Gebäude eine Blitz-schutzanlage der Blitzschutzklasse 3 zum Schutz vor direktem Einschlag sowie Überspan-nungsschutzeinrichtungen zum Schutz der Endgeräte.
Das Gebäude erhält eine elektroakustische Anlage für informelle Durchsagen durch den Nutzer/Betreiber. Zudem ist eine Einbruchmeldeanlage vorgesehen.
Für den Betrieb des Sommer-Kiosks werden elektrische Anschlüsse für die Kühl- und Küchentechnik vorgesehen. Das Kiosk erhält eine eigene Unterverteilung, die Verbräuche werden für eine eventuelle interne Abrechnung erfasst.
4.3 Außenanlagen
In den Außenanlagen werden alle Flächen, die durch die Neubaumaßnahme in Anspruch genommen werden, wiederhergestellt sowie an neue Geländehöhen angepasst:
• Der Neubau wird mit Treppen und im Haupteingangsbereich zusätzlich mit Rampen für mobilitätseingeschränkte Menschen erschlossen.
• Betonpflaster wird zwischen Neubau und Schwimmbecken sowie im Bereich von Leitungstrassen, die durch befestigte Flächen verlaufen, wieder eingebaut.
• Rasenflächen werden im Bereich des Interimbaus und von Leitungstrassen, die durch Rasenflächen verlaufen, neu angesät.
• Pflanzflächen werden zwischen Neubau, Parkplatz und Restaurantgebäude angelegt.
• Baumfällungen werden durch die Anpflanzung neuer Bäume und Sträucher ausgeglichen.
4.3.1 Stellplätze (PKW/Fahrräder)
Es sind keine wesentlichen Veränderungen an der Bestandsituation vorgesehen.
4.3.2 Notwendige Baumfällungen
Siehe Beschreibung unter
3.2 Kurze Charakterisierung von Natur und Landschaft / Umweltverträglichkeit und
4.3 Außenanlagen
5. Klimaschutz und Energieeffizienz
5.1 Energieeffizienzbetrachtung
Das neue Infrastrukturgebäude erfüllt den Energiestandard KfW 40 (Effizienzhaus 40) nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes .
5.2 Dach- und Fassadennutzung für Begrünung und Photovoltaik
Die Fassade wird als hinterlüftete Holzfassade ausgeführt, was nicht nur für eine natürliche Belüftung und Witterungsbeständigkeit sorgt, sondern auch eine harmonische Einbindung des Gebäudes in die umgebende Naturlandschaft und das bestehende Waldbild gewährleistet. Fassadenbegrünungen vor Holzfassaden erfordern einen sehr hohen Kontroll- und Unterhaltungsaufwand, um Hinterwachsungen, Überwachsungen und Umschlingungen zu verhindern.
Da fast alle Kletterpflanzen für die Begrünung von Holzfassaden als schadensträchtig einzustufen sind, der baukonstruktive Aufwand für Klettergerüste sehr hoch ist, und der Unterhaltsaufwand überdurchschnittlich anzusetzen ist, wird daher eine Begrünung der Fassade bei dem Neubau des Infrastrukturgebäudes als kritisch bewertet und daher nicht umgesetzt, auch wenn die ökologischen Vorteile in kleinklimatischer, energetischer und faunistischer Hinsicht unbestreitbar sind.
Aus Kostengründen musste die extensive Dachbegrünung im Zuge der Planung zurückgestellt werden, kann aber zu einem späteren Zeitpunkt nachgerüstet werden.
Für die zukünftige regenerative Wärmeversorgung ist der Aufbau von Photovoltaik-Thermie (PVT) Modulen auf dem Flachdach in Kombination mit einer Sole-Wasser-Wärmepumpe vorgesehen.
siehe Beschreibung unter 4.2 Technische Gebäudeausrüstung
6. Schutz-, Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
6.1 Altlasten und Bodenschutz
Im Rahmen der durchgeführten Baugrunduntersuchungen wurden zwei repräsentative Bodenmischproben aus den Auffüllungen und dem gewachsenem Boden zusammengestellt und im Prüflabor analysiert.
Für die künstlichen Auffüllungen und die Terrassensande liegen demnach für die Einzel- und Summenparameter im Feststoff und im Eluat keine erhöhten Schadstoffgehalte vor. Die Auffüllungen und die Terrassensande sind demnach unbelastet und können somit nach LAGA M20 in die Einbauklasse Z 0 sowie gemäß Ersatzbaustoffverordnung der Materialklasse BM-0 Sand zugeordnet werden.
6.2 Immissionsschutz
6.2.1 Lärmschutz
Es werden keine Veränderungen an der Bestandssituation vorgenommen. Eine Beeinträchtigung der Umgebung findet nicht statt.
6.3 Natur- und Artenschutz
Siehe Beschreibung unter
3.2 Kurze Charakterisierung von Natur und Landschaft / Umweltverträglichkeit und
4.3 Außenanlagen
7. Erläuterung zur Kostenberechnung
7.1 Kostenermittlung
Kostenschätzung netto für Infrastrukturgebäude = EUR 7.570.000 netto
Kostenerhöhungen gegenüber den 7.570.000 € netto gem. dem Grundsatzbeschluss sind in allen Kostengruppen zu finden. Daraus resultierend auch in den Baunebenkosten.
Die auf genauere Massenermittlungen basierende Kostenberechnung mündet in 9.075.630,00 € netto / 10.800.000 € brutto und liegt damit 1.505.630 € netto / 1.791.699 € brutto über der Kostenschätzung von 7.570.000 € netto / 9,0 Mio € brutto.
Der Differenzbetrag setzt sich zusammen aus nachfolgend aufgeführten Gründen:
- Dem Grundsatzbeschluss lag lediglich eine Konzeptstudie mit einer Grobkostenschätzung zugrunde. Mittlerweile liegt die Entwurfsplanung mit der deutlich detaillierteren Kostenberechnung vor.
- Die Interims-Containeranlage wurde in der Konzeptstudie lediglich unterdimensioniert berücksichtigt. Die Flächen haben hier einen Zuwachs erfahren, zudem muss die Containeranlage mit Strom, Wasser und Abwasser ver- und entsorgt werden, wofür lange Gräben auf dem Gelände erfordlerlich sind.
- Flächendetaillierungen einzelner Nutzungseinheiten haben einen Flächenzuwachs generiert (z. B. Personalbereich Schwimmbadbetrieb, Umkleideanlagen)
- Zusätzliche Schülerumkleiden wegen gestiegener Schülerzahlen sowie die Rückmeldung des Betreibers, dass die hohe Anzahl an Schülern organisatorisch weitere Umkleiden erforderlich macht. Weiterhin wurden perspektivisch für die zweite geplante Traglufthalle zusätzliche Schülerumkleiden sowie sanitäre Anlagen für eine höhere parallele Benutzung vorgesehen.
- Die Anbindung der Interims-Containeranlage an die Traglufthalle während der Bauzeit in den Wintermonaten stellt sich aufwändiger und kostenintensiver dar.
- Für die Baustelleneinrichtung wurde mittlerweile eine detailliertere Planung erstellt. Durch den großen Baumbestand (u. a. auch Baumdenkmäler) und den laufenden Schwimmbadbetrieb während der Bauzeit (Trennung von Besucherströmen und Baustellenverkehr) wird die Logistik aufwändiger. Die Wegeführung für Badegäste muss aufgrund der unterschiedlichen Bauabschnitte und saisonbedingten Gegenheiten (im Winter mit Traglufthalle und Verbindungsgang) häufiger angepasst und sicher abgesperrt werden.
- Zum Zeitpunkt des Grundsatzbeschlusses (Basis Konzeotstudie; 7.570.000 € netto / 9,0 Mio € brutto) lag noch kein Schadstoffgutachten des Gebäudes vor. Nach Durchführung der Bauteilöffnungen und Probeentnahmen liegen detaillierte Erkenntnisse durch einen Gutachter vor. Die Kosten für die fachgerechte Entsorgung sind höher als ohne Gutachten angenommen.
7.2 Risikobetrachtung
Nachfolgend sind die (vor Einleitung der Beschaffungsverfahren für die Bauleistungen) kostenbeeinflussenden Risiken beschrieben:
Kostensteigerung wegen der Baukonjunktur
Angesichts der aktuellen Baukonjunktur sind Preise z.Z. extrem schwer vorhersehbar, da bei der bundesweit extrem hohen Auslastung der Baufirmen die Auftragsvergaben – wenn überhaupt – oft nur zu erhöhten Preisen erfolgen können.
Für die Absicherung von Preisschwankungen wurde der Index über das Zeitfenster ab Erstellung Kostenberechnung (Preisbasis April 2025) bis zum Ende der Beschaffungsphase für die Bauleistungen (ca. 8/2026) mit 2 % p.a. eingepreist.
Bauen im Bestand und Bauen im Betrieb
Da die (Plan-) Unterlagen des Bestandsgebäudes nicht vollständig vorliegen und bei den archivierten Dokumenten zum Teil Abweichungen gegenüber dem Bestand festgestellt werden konnten, können Lücken in der Erkundung und Bewertung des Bestandsgebäudes bestehen.
Dieses Risiko wird mit dem Ansatz des Unvorhergesehenen abgefedert. Die Erkenntnisse und Erfordernisse im Zuge der Ausführung können darüberhinaus schwanken.
Da das Infrastrukturgebäude während des laufenden Badbetriebs abgebrochen und neu errichtet wird, besteht das Risiko von zusätzlichen Kosten durch Zwischenbaustände und partiell sich ändernde Baustellenabsperrungen.
Das Risiko ist in der Kostenberechnung berücksichtigt.
Unvorhergesehenes
Das Unvorhergesehene wird mit 6,65% in der Kostenschätzung des Gesamtprojektes als pauschaler Prozentsatz berücksichtigt.
7.3 Schwankungsbreite von Kostenschätzung zu Kostenberechnung
Zwischen Kostenschätzung (Grundlage Grundsatzbeschluss) und Kostenberechnung (Grundlage Projektbeschluss) sind im Rahmen der Konkretisierung des Projektes Kostenveränderungen in Höhe von ca. 20% zu tolerieren.
7.4 Förderungen
Die Neubau-Maßnahme des Infrastrukturgebäudes wird im Rahmen des Förderprogramms zur Sanierung, Modernisierung und (Ersatz-) Neubauten von Hallen- und Freibädern in Hessen (kurz: SWIM-Programm), ausgelobt durch das Hessische Ministerium des Inneren und für Sport, mit 1 Mio. € bezuschusst.
Die Zuwendungsentscheidung erfolgte Ende 2023.
8. Termine
Folgende Termine sind mit Stand März 2025 geplant:
Projekt- und Vergabebeschluss:
Magistratstermin: 18.06.2025
Stadtverordnetenversammlung: 03.07.2025
Baubeginn Interim: ab 10 / 2025
Baubeginn Abbruch: ab 11 / 2025
Baubeginn Neubau: ab 02 / 2026
Inbetriebnahme: ca. 12 / 2026
Beurteilung der Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima
Die Auswirkungen auf Natur, Umwelt und Klima werden vom Amt für Umwelt, Energie und Klimaschutz wie folgt eingeschätzt (aus Stellungnahme wortgleich übernommen):
Untere Naturschutzbehörde
1. Bei dem o. g. Vorhaben handelt es sich um mehrere (Teil-) Bauvorhaben im Außenbereich nach § 35 BauGB.
Es ist jeweils durch die Untere Naturschutzbehörde zu prüfen, ob die Realisierung einen Eingriff in Natur und Landschaft gemäß §14 Abs. 1 Bundes-naturschutzgesetzes darstellt. Die dafür notwendigen Unterlagen (Bestandsplan, Ausgleichsplan sowie eine Eingriffs-/ Ausgleichsbilanz) liegen noch nicht vor. Es fanden jedoch bereits Vorgespräche hierzu statt.
Die in den Unterlagen getroffenen Aussagen zu Bepflanzungen und Ersatzpflanzungen, sowie der Freiflächenplan sind nicht als von der UNB abgenommen anzusehen.
2. Die notwendige naturschutzrechtliche Genehmigung ist gem. §§ 14 und 15 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) im Benehmen (vgl. § 17 Abs. 1 BNatSchG) mit der unteren Naturschutzbehörde in die Baugenehmigung zu integrieren („Huckepackprinzip“).
Dies bedeutet, dass die naturschutzrechtliche Genehmigung ein Teil der Baugenehmigung ist. Die Baugenehmigung kann demnach erst ausgestellt werden, wenn die naturschutzrechtlichen Belange geklärt sind und die Genehmigung ausgearbeitet ist.
3. Die im Erläuterungsbericht unter Punkt 4.1 beschriebene Maßnahme „Imbiss/ Sommerkiosk“ wird kritisch gesehen. Eine dauerhafte Versiegelung weiterer Fläche wird nicht unterstützt. Nach letztem Stand sollte es sich um eine temporäre Flächenversiegelung für die Interimscontainer handeln. Die Fläche sollte nach Beendigung der Baumaßnahmen als Liegewiese wiederhergestellt werden. Eine Absprache mit der UNB, bzw. eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit durch die UNB bezüglich einer dauerhaften Versiegelung und der Errichtung eines kleinen Gebäudes in Mitten der Liegewiese fand nicht statt.
Nachrichtlicher Kommentar OPG: Zum Zeitpunkt der Ortsbegehung mit der UNB stand die Lage des Kiosks noch nicht fest. Nach ursprünglicher Planung sollte dieser im neu zu errichtenden Gebäude integriert werden. Erst im Zuge der Kostenoptimierung wurde der Kiosk aus dem Gebäude herausgelöst und als Solitär auf der ehemaligen Interims-Containerfläche verortet.
Die Genehmigungsfähigkeit wird in Abstimmung mit der UNB im Zuge des Genehmigungsverfahrens geprüft.
Untere Wasserbehörde
Hinweise:
- Zur Niederschlagswasserbewirtschaftung im Sinne der Niederschlags-wassersatzung der Stadt Offenbach am Main sollte die geplante extensive Dachbegrünung – wenn auch zu einem späteren Zeitpunkt – noch realisiert werden.
- Für die geplante Einleitung des Notüberlaufs aus den Regenwasserzisternen in den Angelteich sollte hinsichtlich der Nutzung eine Kontaktaufnahme mit dem Liegenschaftsamt bzw. dem Angelverein erfolgen, eine Einleitgenehmigung ist aufgrund der städtischen Beteiligung beim Regierungspräsidium Darmstadt, Abt. Umwelt Frankfurt, zu stellen und der Unteren Wasserbehörde zur Kenntnis zu geben.
- Durch den Anschluss der Beckenumgangsentwässerungen des Sportbeckens und der Entwässerung der Traglufthalle ebenfalls an die Zisternen ist für die Reinigungsarbeiten die Umschaltung auf den Schmutzwasserkanal vorzusehen. Die Mitarbeitenden sind entsprechend einzuweisen.
- Mögliche Wasserhaltungsmaßnahmen im Zuge der Baumaßnahmen sind ebenfalls bei der Oberen Wasserbehörde, RP Darmstadt, zu beantragen.
- Beim Umgang mit wassergefährdenden Stoffen während der Abbruch- und Neubaumaßnahmen (z.B. Kraftstoffe, Maschinenöl, Schmiermittel), ist durch geeignete Maßnahmen (z.B. Unterlegen einer dicken flüssigkeitsdichten Folie oder Wanne) sicherzustellen, dass keine dieser Stoffe in das Erdreich gelangen können. Materialien und Einsatzgeräte zur Aufnahme möglicher Leckagen sind vorzuhalten. Bei Unfällen mit wassergefährdenden Stoffen sind Sofortmaßnahmen zur Verhinderung weiteren Ausbreitens sowie zur Beseitigung zu treffen und unverzüglich die Untere Wasserbehörde zu informieren.
Altlasten / Bodenschutz
Gegen das Vorhaben bestehen aus bodenschutzfachlicher Sicht grundsätzlich keine Bedenken. In den Baugrundgutachten des Ingenieurbüros Dr. Hug Geoconsult (Baugrunduntersuchung, geo- und abfalltechnisches Gutachten vom 25.09.2024 und Ergänzende Baugrunduntersuchung vom 05.11.2024) werden bereits Empfehlungen zum Umgang mit Bodenmaterial während der Baumaßnahme beschrieben, denen wir uns gerne anschließen. Folgende Hinweise bitten wir zusätzlich zu beachten:
- Gemäß Erläuterungsbericht Stand 25.04.2025 soll nach Fertigstellung des Neubaus ein Teil der Container-Stellfläche für die Errichtung eines Kiosks/Imbiss dauerhaft versiegelt werden. Wir bitten zu prüfen, in wieweit die Flächenversiegelung für einen Kiosk mit dem Grundsatz „des sparsamen und schonenden Umgangs des Schutzgut Bodens“ (§1a BauGB) vereinbar ist.
- Aufgrund der städtischen Beteiligung ist die obere Bodenschutzbehörde, das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Umwelt Frankfurt, Dezernat IV / F 41.5 – Bodenschutz, in das Verfahren einzubinden.
- Das Merkblatt „Entsorgung von Bauabfällen“ der Regierungspräsidien Darmstadt, Gießen und Kassel wurde überarbeitet und am 5. März 2025 veröffentlicht und ist unter https://rp-darmstadt.hessen.de/umwelt-und-energie/abfall/bau-und-gewerbeabfall/bodenmaterial-und-bauschutt zu beziehen.
- Wenn ein Einbau von mineralischen Ersatzbaustoffen oder Materialien für bodennahe Anwendungen geplant ist, sind die Anforderungen der Ersatzbaustoffverordnung (EBV) bzw. der Bundes-Bodenschutzverordnung (BBodSchV) einzuhalten. Dabei sind die Anzeigegrenzen (250 m³ für Ersatzbaustoffe nach § 20 Abs. 1 EBV sowie BG-F3, BM-F3 und RC-3; 600 m³ für Bodenmaterial nach § 4 Abs. 3 HAltBodSchG), Untersuchungsgrenzen und stofflichen Anforderungen an das Material zu beachten.
- Hinsichtlich des Umgangs mit Bodenmaterial sind die Vorgaben aus den Normen DIN 18915 und DIN 19731 zu beachten.
- Auf unversiegelten Flächen ist die Einhaltung der Prüfwerte der Bundes-Bodenschutzverordnung für den Wirkungspfad Boden – Mensch für die jeweilige Nutzungskategorie sicherzustellen.
Immissionsschutz
- Gegen das Vorhaben bestehen keine grundsätzlichen Bedenken. Die in Kapitel 6.2 des Erläuterungsberichts vom 25.04.2025 vorgesehenen Maßnahmen des Immissionsschutzes sind im Zuge der weiteren Projektplanung zu konkretisieren und umzusetzen.
- Aufgrund der städtischen Beteiligung ist die Zuständigkeit der oberen Immissionsschutzbehörde beim Regierungspräsidium Darmstadt gegeben.
- Wir empfehlen die Erstellung eines Schallgutachtens samt Lärmminderungskonzept zum Baustellenlärm gemäß der allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Schutz vor Baulärm (AVV Baulärm).
Klimaschutz / Energie
Aus unserer Sicht bestehen bei plankonformer Umsetzung unter Beachtung von Hinweisen keine Bedenken.
Hinweise:
- Der Klimawandel wird sich in der Stadt Offenbach neben einer Erhöhung der Jahresdurchschnittstemperatur v. a. durch häufigere Extremwetterereignisse wie Hitzetage, Trockenheit und Starkregen auswirken. Die Versiegelung von Flächen verstärkt die Überwärmung der Siedlungsbereiche zusätzlich (Wärmeinseleffekt) und verhindert, dass Niederschlagswasser versickert. Um Bewohnerinnen und Bewohner zu schützen, mögliche Schäden durch den Klimawandel zu reduzieren und Folgekosten zu minimieren sind entsprechende Maßnahmen an Gebäuden und Freiflächen stark zu empfehlen:
· Minimierung der versiegelten Fläche (Gebäude und Freiflächen) zur Minderung der Aufheizung sowie Erhalt von Versickerungsfläche.
· Bau notwendiger befestigter Flächen, wie z. B. Wege und Stellplätze, mit versickerungsfähigem Baumaterial oder in offener Bauweise, auch zur Reduzierung des Aufheizpotenzials des Untergrundes.
· Dach- und Fassadenbegrünung bieten verschiedene Vorteile:
o Haltbarkeit: Durch Dachbegrünung kann die Lebensdauer des Dachs erhöht werden.
o Klima: Die Umgebungsluft wird gekühlt, Luftschadstoffe werden gefiltert und Regenwasser wird gespeichert und daher bei Starkregenereignissen zurückgehalten.
o Biodiversität: Begrünungen bieten verschiedenen Tier- und Pflanzenarten Lebensräume.
o In Kombination mit Dachbegrünungen erhöht sich aufgrund kühlerer Umgebungstemperatur die Leistungsfähigkeit von Photovoltaikanlagen.
o Anpflanzung von klimawandelangepasster Vegetation insbesondere zur Beschattung befestigter Bodenflächen und des Gebäudes und zur Kühlung der Umgebungsluft.
o Hitze- und Sonnenschutz am Gebäude, wie z. B. Sonnensegel für Außenflächen, Markisen an den Fenstern oder heller Fassadenputz für hohe Albedo.
- Die Stadt Offenbach am Main fördert im Rahmen ihrer Förderrichtlinie Klimaanpassung auch im Neubau Maßnahmen zur Anpassung an die Folgen des Klimawandels. Hierzu gehören Dach- und Fassadenbegrünungen, Entsiegelungen und der Einbau von Zisternen. Die Förderhöhe liegt bei 50 % der förderfähigen Kosten.
Über die Maßnahme wurde von der OPG in Zusammenarbeit mit Dritten eine Kostenberechnung erstellt, die vom Revisionsamt geprüft mit 9.075.630,00 € netto abschließt.
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die Planungsunterlagen und die geprüfte Kostenermittlung zur Einsichtnahme aus.
Anlage:
Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlage werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.