Die Stadtverordnetenversammlung der Stadt
Offenbach am Main
2021 - 2026
2021-26/DS-I(A)0923Ausgegeben am 14.08.2025
Eing. Dat. 14.08.2025
Sanierung und Erweiterung Geschwister-Scholl-Schule, Erich-Ollenhauer-Straße 1, 63073 Offenbach am Main
hier: Zweiter ergänzender Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel
Antrag Magistratsvorlage Nr. 2025-245 (Dez. IV, Amt 60, GEO) vom 13.08.2025
Der Magistrat beantragt, dass die Stadtverordnetenversammlung wie folgt beschließt:
1. Der Bereitstellung zusätzlicher Mittel für das Projekt „Sanierung und Erweiterung Geschwister-Scholl-Schule“ wird zugestimmt.
Die Gesamtkosten für dieses Projekt erhöhen sich gemäß der von der Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG), Senefelderstraße 162, 63069 Offenbach am Main, in Zusammenarbeit mit Dritten erstellten und vom Revisionsamt geprüften Kostenberechnung von 39.500.000,00 € um 8.452.000,00 € auf nunmehr 47.952.000,00 €. Hiervon werden 13.906.080,00 € über den Haushalt und 34.045.920,00 € (Erweiterungsneubau Bauteil D) und die Sanierung des Atriumbaus (Bauteil A)) über den GEO Grüner Eigenbetrieb Offenbach (GEO) finanziert.
2. Die erforderlichen Mittel für die über den Kernhaushalt finanzierten Teilprojekte in Höhe von 13.906.080,00 € stehen im Haushalt 2025 bei dem Produktkonto 03060100.0951000060, „Geschwister-Scholl-Schule, Sanierung und Erweiterung - SP", Investitionsnummer 0306010900601201, wie folgt zur Verfügung:
Haushaltsmittel 2024 und früher: 7.113.780,00 €
Haushaltsmittel 2025: 4.596.500,00 €
Haushaltsmittel 2026: 2.195.800,00 €
Gesamt: 13.906.080,00 €
Die erforderlichen Mittelanpassungen erfolgten im Rahmen der Haushaltsplanung 2025. Sie stehen vorbehaltlich der Hauhaltsgenehmigung 2025 durch das RP Darmstadt zur Verfügung.
3. Die erforderlichen Mittel für die über den GEO finanzierten Teilprojekte (Bauteile A und D) in Höhe von 34.045.920,00 € stehen gemäß Wirtschaftsplanung 2025 des GEO bei dem Produktkonto 03060100.0951000000, „Geschwister-Scholl-Schule – Sanierung u. Erweiterung", Investitionsnummer 0306010900601201, wie folgt zur Verfügung:
Haushaltsmittel vor Übertragung
auf GEO 12.133.874,00 €
Planansätze 2025: 16.536.126,00 €
Planansätze 2026: 5.375.920,00 €
Planansätze 2027: 0,00 €
Gesamt: 34.045.920,00 €
4. Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von 47.952.000 € erfolgt aus Kreditmarktmitteln sowie aus Fördermitteln und ist nun wie folgt angepasst und vorgesehen:
Für den Erweiterungsneubau (Bauteil D) wurde ein Direktkredit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nach der Richtlinie für die „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Nichtwohngebäude (BEG NWG)“ in der Effizienzklasse „EG 40“ in Höhe von 7.752.000,00 € beantragt und bewilligt. Die Auszahlung des Tilgungszuschusses in Höhe von 1.754.744,00 € erfolgt Ende 2025.
Darüber hinaus wurden Fördermittel aus dem „Energie- und Klimafonds (EKF)“ für die Gebäudehülle des Atriumbaus (Bauteil A) nach der „Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ in Höhe von 1.112.500,00 € beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausführkontrolle (BAFA) beantragt und bewilligt, mit einem Zuschuss in Höhe von bis zu 166.875,00 €. Aktuell ist noch nicht bekannt, ob alle Förderbedingungen erfüllt werden können. Insofern kann der Zuschuss ggf. auch geringer ausfallen. Im Fall der Höchstförderung ist die Finanzierung dann wie folgt anzupassen und vorzusehen:
Zuwendungsbetrag BEG NWG: 1.754.744,00 €
Zuwendungsbetrag BEG EM: 166.875,00 €
Kreditmarktmittel: 46.030.381,00 €
Gesamt: 47.952.000,00 €
5. Die jährlich anfallenden und vom Revisionsamt geprüften Folgekosten erhöhen sich von 3.773.040,66 € um 1.282.908,27 € auf insgesamt 5.055.948,93 €. Diese sind in den folgenden Jahren zu veranschlagen. Die Unterhaltungskosten (Gebäudebetriebskosten, Bauunterhaltungskosten), die Bestandteil der o. g. geprüften Folgekostenberechnung sind, sind nicht im derzeitigen Budget des Rahmendienstleistungsvertrags (RDLV) enthalten und erhöhen deshalb den RDLV für die zukünftigen Jahre von 1.179.615,66 € um 198.505,83 € auf 1.378.121,49 € p. a.
6. Die treuhänderische Abwicklung der Maßnahme ab Leistungsstufe III gemäß Rahmenvertrag wurde bereits der OPG übertragen. Der treuhänderische Projektauftrag an die OPG wird entsprechend angepasst.
7. Der Anpassung der Honorare für die Planungs- und Beratungsleistungen sowie an den erweiterten Umfang der erforderlichen Bau- und Planungsleistungen der Stufen I bis III wird zugestimmt. Die Honorare sind entsprechend der vorliegenden Kostenberechnung dem erhöhten Investitionsbedarf anzupassen.
Begründung:
1. Anlass
Die Stadtverordnetenversammlung hat mit Projekt- und Vergabebeschluss vom 06.02.2020 (Nr. 2016-21/DS-I-A0741) der Sanierung und Erweiterung der Geschwister-Scholl-Schule mit Gesamtkosten in Höhe von 29.500.000,00 € und mit ergänzendem Projekt- und Vergabebeschluss und Bereitstellung zusätzlicher Mittel vom 21.06.2022 (Nr. 2021-26/DS-I(A)0313) der Erhöhung der Gesamtkosten auf 39.500.000,00 € zugestimmt.
Das Projekt wird in mehreren Bauabschnitten bei laufendem Schulbetrieb realisiert und befindet sich in der baulichen Umsetzung.
Abgebrochen sind der dreistöckige Schusterbau und der Verbindungsbau.
Errichtet und in Betrieb sind die Interimsanlage (Bauteil I), der an das Atriumgebäude (Bauteil A) anschließende Erweiterungsneubau (Bauteil D) und die Heizzentrale (Bauteil H).
Aktuelle Terminplanung:
- Die Sanierung des Atriumgebäudes (Bauteil A) befindet sich in Umsetzung. Mit einer Fertigstellung wird für das dritte Quartal 2025 gerechnet.
- Anschließend im vierten Quartal 2025 folgt die Sanierung des Fachklassenbaus (Bauteile B und C). Im Jahr 2024 wurde dieses Gebäude bereits mit Notausgangstüren und Fluchttreppen ertüchtigt.
- Die durch die Baumaßnahme beanspruchten Freianlagen werden derzeit neu hergestellt.
- Die Gesamtmaßnahmenfertigstellung ist für das vierte Quartal 2026 geplant.
Gemäß den Angaben der mit der Projektsteuerung sowie der treuhänderischen Abwicklung beauftragten Offenbacher Projektentwicklungsgesellschaft mbH (OPG) werden für den erfolgreichen Abschluss des Gesamtprojekts nun zusätzliche Mittel in Höhe von 8.452.000,00 € benötigt.
2. Einlage in den GEO
Mit dem Beschluss „Einrichtung eines Eigenbetriebes der Stadt Offenbach am Main mit der Bezeichnung „GEO Grüner Eigenbetrieb Offenbach“ (GEO)“ der Stadtverordnetenversammlung vom 05.09.2024 (Nr. 2021-26/DS-I(A)0748/1) wurde die Gründung des GEO beschlossen.
Zentrale Infrastrukturprojekte der Stadt in den Bereichen Bildung und Hochwasserschutz wurden zusammengefasst und werden im Rahmen eines vom GEO mit der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen aufgelegten grünen Schuldscheins am Kapitalmarkt finanziert. Dazu wurden geeignete nachhaltige Investitionen der Stadt mit Stand zum 31.12.2024 auf den GEO übertragen. Für Neubauten gilt als Eignungskriterium, dass der Primärenergiebedarf der Gebäude mindestens 10% unter dem Anforderungswert gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) liegt. Bei Sanierungen muss der Primärenergiebedarf um mindestens 30% gegenüber dem Ist-Wert vor der Sanierung reduziert werden.
Beim Projekt „Sanierung und Erweiterung Geschwister-Scholl-Schule“ erfüllen der bereits fertiggestellte Erweiterungsneubau (Bauteil D) und die laufende Sanierung des Atriumbaus (Bauteil A) und damit rund 71% des Gesamtprojektes die Anforderungen für den grünen Schuldschein.
3. Begründung des Bedarfs
3.1 Erhöhung der Marktpreise
Zu der seit Jahren angespannten Marktlage im Baugewerbe kamen mit der zwischen März 2020 und Februar 2023 bestehenden Corona-Pandemie sowie der durch den seit Februar 2022 andauernden Energiekrise, die durch den Krieg in der Ukraine ausgelöst wurde, erschwerende Bedingungen hinzu. Dies führte zu einer ungewöhnlich hohen Baupreisentwicklung.
Die für die Gesamtmaßnahme wertungsfähigen Angebote für die bisher beauftragten Leistungen und für die noch zu beauftragenden Leistungen liegen rund 7.307.000,00 € über der Kostenberechnung aus dem Jahr 2019. Davon wurden bereits Kosten in Höhe von rund 1.494.000,00 € im Rahmen des erweiterten Projekt- und Vergabebeschlusses aus dem Jahr 2022 von den Stadtverordneten beschlossen.
Seit dem erweiterten Projekt- und Vergabebeschluss aus dem Jahr 2022 wird sich das Gesamtprojekt somit laut der OPG um rund 5.813.000,00 € aufgrund von Marktpreiserhöhungen verteuern.
3.1.1 Erhöhung der Marktpreise für bereits vergebene Bauleistungen
Die Preissteigerung seit dem erweiterten Projekt- und Vergabebeschluss für das Gesamtprojekt aus dem Jahr 2022 beträgt 2.952.000,00 €.
Laut der OPG lag diese hauptsächlich bei den Leistungen für Dacharbeiten, Trockenbau, Wärmedämmverbundsysteme, Fliesen-, Platten- und Tischlerarbeiten.
Um das Projekt nicht zu verzögern oder zu beenden, wurden die höheren Kosten aus der Reserve für Preissteigerung gedeckt.
3.1.2 Erhöhung der Marktpreise für die geplante Sanierung
Da die mit Projekt- und Vergabebeschluss von 2020 verabschiedeten Kosten bereits im Jahr 2019 berechnet wurden, müssen die Preise für die noch ausstehenden Beschaffungen im Rahmen der Sanierung der beiden Bestandsgebäude Atriumbau (Bauteil A) und Fachklassentrakt (Bauteile B und C) neu bewertet werden.
Die OPG schlägt vor, auf alle Kosten der noch ausstehenden Beschaffungen einen Aufschlag von 45% (Mittel der Preissteigerung seit dem Projekt- und Vergabebeschluss von 2020) zu berechnen. Dies entspricht einer Preissteigerung für die geplante Sanierung in Höhe von 2.861.000,00 €. Damit werden die Preisänderungen der Jahre 2021 bis Ende 2024 fortgeschrieben.
Für die Ausschreibungsphase in den Jahren 2025 und 2026 wird eine zusätzliche Reserve für weitere, etwaige Preissteigerungen angesetzt. Diese wird unter Ziffer 3.4 „Risikoanpassung für Baupreisindex und Unvorhergesehenes“ dargestellt.
3.2 Unvermeidliche Erweiterung der Projektinhalte aus Erkenntnissen nach ergänzendem Projekt- und Vergabebeschluss (bereits ausgeführte, unvermeidliche Leistungen)
Bei der bisherigen baulichen Umsetzung hat sich die Notwendigkeit für zusätzliche Bauleistungen ergeben, welche zum Zeitpunkt des ergänzenden Projekt- und Vergabebeschlusses aus dem Jahr 2022 nicht vorhersehbar waren.
3.2.1 Mehrung der Ausführung für den bereits fertiggestellten Erweiterungsneubau
Bei der Ausführung des Ersatzneubaus (Bauteil D) nach dem Abbruch der Schuster- und Verbindungsbauten waren umfangreiche Eingriffe in den Bestand und das Erdreich erforderlich, die sich im Voraus nicht genau abschätzen ließen. Insgesamt ist damit ein finanzieller Mehraufwand von rund 2.529.000,00 € entstanden.
Baukonstruktiv handelte es sich u. a. um die Entsorgung von zusätzlichen, schadstoffbelasteten Aushüben im Bereich der Abwasserleitungen und des Retentionsbauwerks sowie um die Beseitigung unerwarteter Funde im Erdreich unterhalb der Abbruchgebäude. Im Arial einer geplanten Unterfangung zur Vermeidung von Setzungsrissen unter dem Atriumgebäude wurden z. B. unerwartete Hohlkammern festgestellt. Die ursprünglich in diesem Bereich geplante Ertüchtigung der Gründung musste angepasst werden, was zu einem zusätzlichen Zeit- und Kostenaufwand führte.
Auch der Dachanschluss des Erweiterungsneubaus (Bauteil D) an den Atriumbau (Bauteil A) konnte erst nach dem Abbruch des Schusterbaus sinnvoll geklärt und an die Planung angepasst werden.
Darüber hinaus entstanden Mehrkosten bei der Wärmeschutzverglasung im Treppenhaus, der Dachentwässerung im Bereich des Anschlusses an das Atriumgebäude und durch die Empfehlung der Fachplanenden, die beiden auskragenden Vordächer abzudichten.
Auch in der Haustechnik ergaben sich während der Ausführung unvorhersehbare Mehrungen. Dies betraf zusätzliche Aufwendungen für die dezentralen Lüftungsgeräte, eine Änderung der Ansteuerung der Brandschutzklappen zur Wartungsoptimierung, zusätzliche Heizungsentlüftungen sowie Erschwernisse bei der Verbindung zum Fachklassenbau (Bauteile B und C) bzw. zur neuen Heizzentrale. Hinzu kamen Erhöhungen durch eine längere Standzeit der Bauheizung einschließlich Betriebsstoffen.
3.2.2 Erhöhte Mietkosten für Verlängerung der Standzeit der Interimsanlage
Die Ausführung hat sich u. a. aufgrund langer Lieferzeiten verzögert. Hinzu kommt, dass die Sanierung des Atriumbaus (Bauteil A) sowie die Abwicklung der Umzüge in die Interimsunterbringung (Bauteil I) und wieder zurück von der OPG als zeitintensiver eingeschätzt werden als ursprünglich geplant. Die Mietdauer für die Interimsanlage verlängert sich somit um ca. eineinhalb Jahre.
3.2.3 Erweiterung der Projektinhalte – Ergänzung von Datentechnik
Die zum erweiterten Projekt- und Vergabebeschluss eingereichten Planungs- und Kostendaten sahen keine Position für Lieferung und Einbau der notwendigen aktiven Komponenten, wie Switche und Access-Points, vor. Der Einbau im Erweiterungsneubau (Bauteil D) ist bereits erfolgt, für den zu sanierenden Atriumbau (Bauteil A) ist die Beschaffung bereits vergeben.
3.3 Honorare aus Erhöhung umgesetzter sowie vorgesehener erweiterter Projektinhalte
Entsprechend der erweiterten Projektinhalte entstehen begründete Mehransprüche bei den Baunebenkosten für die Bearbeitung durch die Architektur- und Ingenieurbüros sowie beratende Unternehmen.
3.4 Risikoanpassung für Baupreisindex und Unvorhergesehenes
Mit dem ergänzenden Projekt- und Vergabebeschluss aus dem Jahr 2022 wurde die Risikoreserve für Preissteigerungen auf rund 3.378.000,00 € erhöht.
Ebenso wurde die Reserve für Unvorhergesehenes im Bauablauf auf rund 3.233.000,00 € erhöht. Das Unvorhergesehene sichert kostenmäßig Risiken und Notwendigkeiten ab, die nicht genau absehbar sind, jedoch erfahrungsgemäß in der Restbauzeit eintreten können.
Laut OPG können nun Reserven in Höhe von rund 1.932.000,00 € aufgelöst werden. Die OPG schlägt den Erhalt von Risikoreserven für Preissteigerungen in Höhe von rund 1.500.000,00 € und für Unvorhergesehenes in Höhe von rund 2.442.000,00 € für die restliche Baumaßnahme (Sanierung Bauteile A, B und C) vor.
4. Kostenänderung
Beschlusssumme bisher: 39.500.000,00 €
Preissteigerung bereits vergebene Aufträge (Gesamtprojekt):+ 2.952.000,00 €
Erwartete Preissteigerung Sanierung (Bauteile A, B und C): + 2.861.000,00 €
Mehrkosten Erweiterungsneubau (Bauteil D): + 2.529.000,00 €
Mehrkosten Ergänzung Datentechnik (Gesamtprojekt): + 300.000,00 €
Mehrkosten Honorare (Gesamtprojekt): + 692.000,00 €
Mehrkosten Miete Interim: + 1.050.000,00 €
Auflösung Reserve Preissteigerung und Unvorhergesehenes:- 1.932.000,00 €
Beschlusssumme neu: 47.952.000,00 €
Im Erläuterungsbericht, in den Kostendaten und in der Kostenprognose der OPG werden die Mehrungen und Kostenveränderungen im Einzelnen erläutert.
5. Einsparpotenzial
Aufgrund der bereits in der Planung zum Projekt- und Vergabebeschluss sparsam gesetzten Standards ergeben sich keine Einsparmöglichkeiten.
6. Förderung
Für den Erweiterungsneubau (Bauteil D) wurde im Oktober 2021 bei der KfW ein Förderkredit in Höhe von 7.751.726,00 € aus der „Bundesförderung für effiziente Gebäude Kommunen – Nichtwohngebäude (BEG NWG)“ beantragt und mit Schreiben der KfW vom 01.11.2021 zugesagt. Der Tilgungszuschuss in Höhe von 1.754.744,00 € wird mit Wertstellung am 30.12.2025 gutgeschrieben. Der Neubau wurde als „Effizienzgebäude 40 Erneuerbare-Energien-Klasse (EG 40 EE)“ errichtet. Die Erfüllung der Förderrichtlinien konnte ohne zusätzliche bauliche bzw. technische Maßnahmen gegenüber der Planung zum Projekt- und Vergabebeschluss erreicht werden.
Für die Gebäudehülle des Atriumbaus (Bauteil A) wurden am 22.01.2025 beim Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) Fördermittel des „Energie- und Klimafonds (EKF)“ nach der Richtlinie für die „Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM)“ mit einem Zuschuss in Höhe von bis zu 166.875,00 € beantragt und mit Schreiben des BAFA vom 05.03.2025 zugesagt. Aktuell ist noch nicht bekannt, ob alle Förderbedingungen erfüllt werden können. Insofern kann der Zuschuss ggf. auch geringer ausfallen.
Eine Doppelförderung liegt nicht vor, da sich die beiden Förderungen auf unterschiedliche Gebäudeteile beziehen.
Die vom Revisionsamt geprüften jährlichen Folgekosten für die Gesamtmaßnahme belaufen sich insgesamt auf 5.055.948,93 €.
Die bereits beschlossenen Gesamtkosten in Höhe von 39.500.000,00 € erhöhen sich somit auf 47.952.000,00 €.
Die Haushaltsmittelbereitstellung sowie die Finanzierung der Maßnahme erfolgen entsprechend dem Antragstenor.
Dieses Projekt ist Bestandteil des im Masterplan 2030 benannten Schlüsselprojekts: neue Baugebiete.
Im Büro der ehrenamtlichen Magistratsmitglieder und anschließend im Büro der Stadtverordnetenversammlung liegen die ergänzenden Unterlagen sowie die Folgekostenberechnung zur Einsichtnahme aus.
Anlagen:
1. Auszug aus der Stadtkarte
2. Klimarelevanzprüfung
Hinweis: Der Antrag sowie die Anlagen werden den Stadtverordneten und Fraktionen elektronisch (PIO) zur Verfügung gestellt.
Die nichtöffentliche Auslage erhalten die Stadtverordneten und Fraktionen per Cloud.